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Le vostre domande (e le nostre risposte)

In questa sezione del sito cercheremo di dare qualche risposta ai quesiti che vorrete porre. Abbiate presente però che le situazioni giuridiche sono sempre più complesse di quanto possano apparire ad un esame superficiale, quindi in assenza di un attento esame dei documenti e dei luoghi sarà possibile dare solo un parere di massima, a scopo didattico/sociale e per diffondere la coltura del diritto. 

Il servizio online - per quanto detto sopra - non costituisce una relazione di consulenza legale, viene fornito solo per diletto del discorrere giuridico ed è pertanto gratuito. Consulenza Legale CONSULENZA LEGALE consulenza Legale Consulenza Legale

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IMPORTANTE

Dal 18 giugno 2013 è in vigore la L. 220/2012 sulla riforma del condominio. Si tratta di una novità di assoluto rilievo, sia per l'Amministratore che per i condomini. Sul sito c'è uno specchietto che riporta tutti i cambiamenti rispetto alla vecchia normativa (tabella sinottica QUA); il testo completo della nuova legge invece è QUA; ricordo anche le 100 domande sul condominio, dove l'argomento è trattato in maniera scorrevole sotto forma di domande e risposte.

DOMANDE E RISPOSTE

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diritto di superficie, lastrico solare, infiltrazioni  

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CALDAIA MAI USATA: CHI PAGA LA RIPARAZIONE?

Quattro anni fa ho acquistato un appartamento di nuova costruzione. L'appartamento non è stato mai abitato ed a tutt'oggi non è dotato di energia elettrica né di gas metano cittadino. Mandata una persona a pulire, aprendo il rubinetto centrale dell'acqua dell'appartamento dalla caldaia (murale esterna) è fuoriuscita acqua. La stessa non è mai stata accesa, né mai attivata dalla consegna delle chiavi. Contattato il costruttore e dopo due sopralluoghi è stata concluso che la caldaia possa essersi rotta per le temperature invernali, non avendo io come proprietario provveduto a svuotare il sistema idrico e pertanto il costo della riparazione a loro parere è a mio carico. A Vs. parere è giusto addebitare il costo di una caldaia mai usata in quattro anni al proprietario dell'appartamento, affermando che la non cura della stessa sia stata causa di guasto?

 

Temo che il costruttore abbia ragione: deve essere il proprietario a curare la manutenzione, ed il guasto - da quel che mi riferisce - è stato causato proprio dalla mancanza di manutenzione. Saluti, Studio Legale Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online

 

 

 

RIFORMA DEL CONDOMINIO: VALE ANCORA IL VECCHIO REGOLAMENTO CONTRATTUALE?

Sono un proprietario / Amministratore di una palazzina di 6 appartamenti da oltre 30 anni a titolo gratuito. La palazzina che amministro è regolata da un regolamento contrattuale precostituito dagli stessi condomini già dal lontano 1974. Il regolamento Contrattuale, è sempre stato rispettato e fatto rispettare da tutti, oltre ad essere stato invocato dagli stessi Condomini in diverse occasioni assembleari. Pertanto, cortesemente, gradirei avere maggiori delucidazioni in merito alla Nuova riforma del Condominio, in quanto, alcuni giorni fa, un Condomino mi ha chiesto se con la Nuova Riforma Condominiale, il Regolamento Contrattuale è ancora vigente, oppure no, sia per quanto riguarda la nomina dell'Amministratore, essendo la nostra palazzina composta da 6 alloggi, sia per quanto riguarda la tenuta degli animali, che nel nostro regolamento Contrattuale è vietato. Grazie.

 

I patti privati (come il regolamento di condominio contrattuale) possono integrare la legge quando questa lo consenta, ma non possono essere contrari ad essa. Nel caso di cui mi riferisce, quindi, le norme del regolamento contrattuale relative agli animali domestici sono annullate e superate dalla nuova legge, che pertanto andrà applicata al posto di esse. Resta in vigore invece, a mio avviso, la parte del regolamento di condominio che riguarda l'obbligo di nominare l'amministratore; tale disposizione infatti non si pone in contrasto con la nuova legge, la quale prevede il numero minimo di condomini dopo il quale scatta l'obbligo di nomina dell'amministratore, ma non prevede alcun divieto di nominare l'amministratore anche in caso di numero inferiore, lasciando tale scelta alla volontà dei privati. Saluti, Studio Legale Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online.

 

 

 

APPARTAMENTO CON BALCONE SU TERRAZZO CONDOMINIALE - QUALI SONO I MIEI DIRITTI?

Sono proprietaria di un appartamento situato all'ultimo piano di una palazzina. La mia cucina apre con una porta finestra direttamente su un terrazzo di proprietà del condominio. A questo terrazzo ha accesso il mio appartamento e una porta sul vano scala. Vorrei sapere quali sono i miei diritti e quali quelli degli altri condomini. Posso mettere nel terrazzo piante e un tavolo? Può un altro condomino piazzare un tavolo sul terrazzo? Per motivi di sicurezza del mia persona e dell'appartamento, posso pretendere che chiunque abbia necessità di salire in terrazza debba prima avvisarmi? Tengo presente che i condomini, così come i manutentori dell'ascensore, l'elettricista e l'idraulico sono in possesso della chiave della porta vano scala: ovviamente questo non mi fa sentire al sicuro. C'è una legge che possa cautelarmi? Grazie per l'aiuto.

 

Se il terrazzo è comune, chiunque può utilizzarlo, ne' Lei può pretendere di essere avvisata prima di tale utilizzo; nessuno però può porvi stabilmente tavolini o piante (nemmeno Lei, giusto per essere precisi). Saluti.

 

 

CHI PAGA I LAVORI PER LA FACCIATA ESTERNA E LE INFILTRAZIONI DAL TETTO?

Sono proprietaria di un'alloggio in una quadrifamiliare. La facciata esterna non è stata ultimata, manca il mio terrazzo coperto e quello scoperto, il terrazzo scoperto del mio vicino e le greche alle porte...durante una "riunione di condominio" (riunione tra proprietari, non c'è regolamento di condominio nè amministratore) quando ho sollevato la questione mi è stato risposto che i terrazzi sono nostri e che dobbiamo pagare noi la tinteggiatura (anche se il terrazzo è in facciata e io ho pagato il mia alloggio con la tinteggiatura,come tutti gli altri, ma l'impresa è fallita prima di ultimare i lavori). L'altra questione è che noi del 1°piano abbiamo riscontrato infiltrazioni dal tetto nel sottotetto, anche qui c'è stato detto che visto che nel sottotetto viviamo noi, spetta noi sistemare le infiltrazioni, mentre io sapevo che il tetto è parte comune. Come posso fare? ho dei diritti? sono nel torto io? Grazie mille pe la disponibilità e il tempo che potrete concedermi.

 

Lei ha già correttamente inquadrato entrambe le questioni: si tratta di oneri che spettano non a Lei (o al vicino) ma all'intero condominio, anche se attualmente non vi è un Amministratore e nemmeno un regolamento condominiale. Se non è possibile risolvere la faccenda in maniera pacifica posso consigliarLe solo di rivolgersi al Suo Avvocato di fiducia, che porrà in essere la necessaria attività legale per farLe ottenere il rispetto dei Suoi diritti (al limite potrà essere sufficiente una semplice raccomandata, se i condomini dimostreranno buon senso). Nel caso non abbia un Avvocato di fiducia Le ricordo che lo Studio presta assistenza legale in tutta Italia per cui - se vuole - sarà possibile fissare un appuntamento con il Collega che segue la Sua zona. Saluti, Studio Legale Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online.

 

 

 

 

LA MOGLIE DEL CONDOMINO PUO' ESSERE NOMINATA AMMINISTRATORE?

E' possibile conferire l'incarico di amministratore di uno Stabile di 6 condomini con 9 unità abitative) alla moglie di un Condomino quando NON è oggetto di remunerazione? E in tal caso, alla luce della Legge 220/12, è obbligatoria l'apertura di un c/c intestato al Condominio? Ringrazio sentitamente e porgo cordiali saluti.

 

Il problema non è la possibilità o meno di conferire l'incarico alla moglie del condomino, in quanto ciò è sicuramente possibile; a condizione però che siano soddisfatti i nuovi requisiti di legge per ottenere la carica di amministratore (godimento dei diritti civili; assenza di condanne per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni; assenza di sottoposizione a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione; assenza di interdizione o inabilitazione; nome non annotato nell'elenco dei protesti cambiari; diploma di scuola secondaria di secondo grado; frequentazione di un corso di formazione iniziale e svolgimento di attività di formazione periodica in materia di amministrazione). I soli condomini (e non le mogli dei condomini) possono essere esonerati dagli ultimi punti (possesso del diploma, corso iniziale e aggiornamento periodico). In ogni caso l'apertura del conto corrente è obbligatoria, sempre e comunque, anche in stabili nei quali vi siano solo due condomini. Sarà meglio prepararsi ad un significativo aumento dei costi di amministrazione, perchè questa (non bellissima) legge sul condominio ha innovato poco, lasciando molti punti confusi, ma su un aspetto è chiarissima: dal 18 giugno amministrare un condominio diventa più complicato, comporta più burocrazia, maggiori responsabilità ed è significativamente più costoso. Saluti, Studio Legale Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online.

 

 

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LOCALE COMMERCIALE AL PIANO TERRA - PARTECIPAZIONE ALLE SPESE DI MANUTENZIONE

Sono proprietario di un locale commerciale regolarmente locato facente parte di un condominio al quale non ha accesso ne' dal portone principale, ne' dal secondario. Devo partecipare alle spese relative al rifacimento impianti citofonici, scale luce e messa a terra? E a quelli di facciata e cornicione? Grazie.

 

Dipende anche da cosa dispone il regolamento di condominio (contrattuale) e l'atto di vendita. In linea di massima Lei non dovrebbe partecipare alle spese per i citofoni (a meno che non sia collegato all'impianto), mentre dovrà partecipare a tutte le altre spese indicate, in quanto riguardano la manutenzione straordinaria di parti comuni a tutti i condomini, Lei compreso. A volte però - come dicevo - i regolamenti di condominio e gli atti di acquisto escludono scale ed ascensore. Saluti, Studio Legale Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online.

 

 

MANUTENZIONE STRAORDINARIA ASCENSORE - RIFORMA DEL CONDOMINIO - ART. 1124 c.c.

Quale ripartizione per la sostituzione delle porte di un ascensore perché non si trovano più i pezzi di ricambio? Nel regolamento non contrattuale c'è la tabella "manutenzione ascensore". Un amministratore A sostiene che la parola "manutenzione" comprende sia la ordinaria che la straordinaria, un altro amministratore B sostiene che è straordinaria e si devono usare i millesimi di proprietà; un terzo amministratore C sostiene che le nuove porte sono a norma CEE quindi più idonee per la sicurezza delle persone quindi l'operazione va oltre la manutenzione straordinaria e pertanto la spesa va ripartita in millesimi di proprietà. Chi ha ragione? Grazie

 

In linea di principio hanno ragione B e C; non si tratta di manutenzione ordinaria, ma di manutenzione straordinaria che comporta anche un adeguamento di legge, per cui la spesa va ripartita tra tutti i proprietari dell'impianto; non si applica la tabella dell'ascensore perchè, nel caso in questione, l'ascensore medesima non viene considerata in relazione all'utilizzo che se ne fa, ma in quanto impianto di proprietà comune.

 

Questo - almeno - fino a ieri.

 

Da oggi - 18 giugno 2013 - entra in vigore il nuovo art. 1124 C.C., modificato dalla legge di riforma del condominio, il quale dispone quanto segue: "Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori. Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo". In altre parole, a partire da oggi, per questo tipo di ripartizioni andrà utilizzata la tabella delle scale (oppure, nel caso in cui l'ascensore non serva tutti i piani, una tabella elaborata con i medesimi criteri). Consiglio di dare una occhiata qui e qui (vi troverete tutte le novità della riforma del condominio). Saluti, Studio Legale Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online.

 

 

LEGGE DI RIFORMA DEL CONDOMINIO E CERTIFICATO DI CONFORMITA' DELL'IMPIANTO ELETTRICO: VA CONSEGNATO ALL'AMMINISTRATORE?

Salve, in riferimento alla nuova legge in vigore dal 18 giugno, sono obbligata a fornire all'amministratore il certificato di conformità dell'impianto elettrico (costo 200 euro) o è sufficiente la mia autocertificazione? Grazie.

 

La nuova legge sul punto non è affatto chiara (cominciamo bene...) in quanto dispone semplicemente che il registro di anagrafe condominiale tenuto dall'Amministratore deve contenere "ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza"; dal momento che non viene fatta espressa menzione della documentazione da produrre a mio avviso la norma va interpretata nel senso letterale, cioè che all'Amministratore vanno comunicati i dati, ma non necessariamente vanno trasmessi i documenti; e in ogni caso, volendo essere più diligenti, basterebbe una semplice fotocopia del certificato già in possesso del condomino, senza bisogno di produrre un altro originale. Saluti, Studio Legale Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online.

 

 

PASSAGGIO TUBO INTERRATO NELLA STRADA PRIVATA

Sono proprietario di una stradina privata con altre due persone (proprietà indivisa). La stradina serve per accedere alla mia casa e alla loro. Senza il mio consenso, hanno eseguito uno scavo per istallare un tubo interrato per un futuro cancello elettrico. Ho già espresso il mio dissenso. Posso far togliere il tubo a spese loro?

 

No, in quanto i comproprietari hanno diritto di installare il tubo a norma dell'art. 1102 CC. Saluti, Studio Legale Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online.

 

 

 

QUALI NOVITA' CON LA RIFORMA DEL CONDOMINIO?

Ormai tutti i giorni c'è qualche programma in televisione che ci ricorda come dal 18 giugno entra in vigore la Legge n. 220/12 sulla riforma del condominio. Ma, in breve, quali sono le novità più significative? Cosa cambia per i condomini? e cosa cambia per l'Amministratore? Quali sono le differenze rispetto alla vecchia legge? Grazie.

 

Per rispondere in maniera esauriente a tutte la Sue domande dovrei scrivere un libro... (e magari lo sto anche facendo); per quanto riguarda le novità, in maniera immediata e semplice, può dare una occhiata allo specchietto con tabella sinottica che ho pubblicato nel Blog Giuridico (lo trova QUA); il testo completo della nuova legge lo trova invece QUA; sono in aggiornamento anche le 100 domande sul condominio, dove gli stessi argomenti sono trattati in maniera scorrevole e didattica, sotto forma di domande e risposte; altro materiale sarà pubblicato nei prossimi giorni e nelle prossime settimane sul sito, anche in risposta alle domande dei lettori, come questa.

 

Come considerazione generale posso dirLe che i condomini avranno qualche servizio in più, ma dovranno prepararsi ad un costo di amministrazione ben superiore a quello attuale, perchè gli adempimenti e le responsabilità in capo all'Amministratore sono aumentate; inoltre sarà praticamente necessario nominare un Amministratore anche in condomini piccolissimi, di due o tre proprietari, nonostante la legge abbia (teoricamente) alzato il limite minimo a condomini che abbiano più di otto proprietari; infatti l'entrata in vigore del conto corrente (postale o bancario) obbligatorio farà in modo che nessun semplice condomino voglia assumersi la responsabilità di aprirlo e gestirlo, a suo rischio e pericolo, solo per fare un piacere (gratuito) agli altri; la burocratizzazione inoltre aumenterà a dismisura, perchè anche per piantare un chiodo nel muro bisognerà chiamare un operaio specializzato, che rilasci fattura e venga pagato con bonifico; le stesse bollette per le quote condominiali potranno essere pagate esclusivamente tramite bonifico o bollettino postale, in quanto l'Amministratore non potrà più accettare denaro contante dai condomini, ma tutto dovrà obbligatoriamente transitare sul conto corrente. In cambio però ci sarà maggiore trasparenza. Saluti, Studio Legale Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online.

 

 

 

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CHI PAGA LA MANUTENZIONE STRAORDINARIA DELLE FIORIERE?

Mi interesserebbe sapere quale tipo di ripartizione delle spese dovrebbe effettuare l'amministratore del nostro condominio per quanto riguarda le fioriere (ben 144) dei balconi, fioriere in parte aggettanti, in parte inserite all'interno delle ringhiere. Il condominio si chiama "le fioriere" ed indubbiamente esse rappresentano un elemento architettonico integrato nella struttura quindi condominiale ma nel computo metrico si parla di impermeabilizzazione interna delle fioriere con guaine e piastre metalliche. Siccome nel condominio non tutti gli appartamenti hanno lo stesso numero di fioriere e non tutte le fioriere sono da riparare Le chiedo: la ripartizione delle spese dell'impermeabilizzazione è condominiale (quindi millesimale) o è dei privati proprietari che ne hanno uso esclusivo? Grazie Google

 

L'impermeabilizzazione attiene all'uso della fioriera e non all'estetica condominiale, quindi sarà a carico di chi ne ha l'uso esclusivo (per tale ragione andranno ripartite per millesimi solo le eventuali fioriere condominiali, di proprietà comune e utilizzabili da tutti i condomini). Saluti, Studio Legale Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online.

 

 

REGOLAMENTO DI CONDOMINIO CONTRATTUALE - RESTRIZIONI SUL DIRITTO DI PROPRIETA'

 

Un atto di compravendita notarile ove si accetta a qualsiasi titolo il regolamento di condominio redatto dall'unico proprietario (contrattuale) può variare il diritto esclusivo di proprietà senza che questa variazione sia trascritta in atto? Grazie.

 

La risposta è si; naturalmente sarà necessario che il regolamento, anche se non allegato all'atto sottoscritto, sia individuato con chiarezza, indicandone gli estremi della registrazione. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

 

LAVORI STRAORDINARI: CHI LI PAGA?

 

Salve, ho comprato un immobile il giorno 28/12/12 e il giorno del rogito i vecchi proprietari hanno regolarmente fornito la dichiarazione condominiale da parte dell'amministratore sulla quale c'è scritto: "Per quanto riguarda i conteggi relativi ai lavori straordinari approvati nell'assemblea del 13/12/12 gli stessi non sono attualmente quantificabili, per cui solo successivamente e dopo la loro approvazione potranno essere accertati e Le verranno per tanto richiesti. Sul rogito il notaio nel punto 5 specifica: "La parte venditrice dichiara che non ci sono oneri condominiali arretrati, ad eccezione di quelli relativi al conguaglio per la gestione ordinaria 2012 non ancora quantificati e a quelli relativi a lavori straordinari deliberati nell'assemblea condominiale del 13/12/12, anche essi non ancora quantificati, oneri tutti che restano a carico della parte venditrice." Chi deve pagare adesso che i lavori sono stati quantificati?

 

Il venditore (come è chiaramente scritto sull'atto di vendita). Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria

 

 

ABBATTIMENTO BARRIERE ARCHITETTONICHE NEL CONDOMINIO

Sono un portatore di handicap e volevo far eseguire delle opere per l'abbattimento delle barriere architettoniche nel condominio; chi le deve pagare? Il condominio fa orecchie da mercante...

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Le opere per l'abbattimento delle barriere architettoniche vanno considerate innovazioni, e per esse la normativa speciale prevede le maggioranze di cui al 2° e 3° comma dell'art. 1136 C.C. (maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi in prima convocazione; voto favorevole di un terzo dei partecipanti al condominio e almeno 333 millesimi in seconda convocazione). Qualora il condominio si rifiuti o non decida entro tre mesi, sarà possibile installare, a spese del richiedente, servoscala nonche’ strutture mobili e facilmente rimovibili, al fine di rendere piu’ agevole l'accesso agli edifici, agli ascensori e alle rampe dei garages. Sarà anche possibile modificare l'ampiezza delle porte d'accesso. Insomma, Le conviene tentare di ottenere almeno la maggioranza in seconda convocazione, altrimenti potrà effettuare i lavori, ma pagandoli di tasca propria. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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LEGAL ASSISTANCE IN ITALY

Good morning. My father was Italian but I live in the USA. I have some legal issues to be resolved in Italy (these problems affect the houses and lands inherited from my father). Your law firm takes care of this? Can I seek your legal assistance? Thanks for the reply.
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Dear Sir, the law firm can certainly provide you legal assistance throughout Italy. Please contact me at the following link: http://studiolegaledauria.jimdo.com/international . Regards. 

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AZIONE DI USUCAPIONE PER POSSESSO ULTRAQUARANTENNALE.

Sono proprietaria da oltre 40 anni di un immobile industriale che si affaccia su una strada vicinale. Nel corso degli anni ho allargato detta strada troppo stretta per far passare i camion per la mia attività ed ho provveduto alla manutenzione della strada e alla sua illuminazione  Adesso il proprietario del terreno  di fronte si è riappropiato dei due metri di stradina da me utilizzata da oltre 40 anni. Posso fare una azione di usucapione? Il restringimento della strada ostacola l'ingresso ai locali commerciali e impedisce. Grazie.

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Le ho risposto anche in privato, ma l'indirizzo email era errato, quindi le rispondo direttamente sul sito. In via di principio direi che gli estremi per l'azione di usucapione ci sono, quindi è possibile agire; dovrebbero esserci anche gli estremi per un'azione possessoria, se  a causa della restrizione non riesce più a passare con i camion. Si rivolga immediatamente al Suo Avvocato di fiducia. Qualora non abbia già un Avvocato di fiducia Le ricordo che lo Studio legale opera in tutta Italia, per cui - se vuole - sarà possibile fissare un appuntamento col Collega che segue la Sua zona. Mi faccia sapere. Saluti

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GARANZIA IMPIANTO SOLARE: RISPONDE IL COSTRUTTORE?

Ho aqcuistato un immobile ad aprile 2011 da un costruttore, dopo circa un anno non funziona piu l'impianto solare che scalda l'acqua sanitaria e la caldaia funziona solo a metano e non piu' con il solare. La ditta costruttrice della caldaia e' fallita e non e' piu' possibile avere interventi in garanzia e non si trovano piu' nemmeno alcuni pezzi di ricambio. Il costruttore mi puo' risarcire in qualche modo oppure non e' suo obbligo? Grazie Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria..

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Se il costruttore Le ha venduto l'appartamento già comprensivo di impianto, ne è responsabile lui. Saluti 


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COSTRUZIONE DI UNA SCALA SENZA AUTORIZZAZIONE DEL CONDOMINIO

Abito al primo piano di una casa, sotto di me - al piano rialzato - abita una persona. Una parte della casa dà alla strada, l'altra parte invece dà sul giardino. L'inquilino di sotto ha costruito un scala sul muro di pertinenza che dalla sua casa porta al giardino, più una tettoia in policarbonato. Poteva fare tutto ciò senza il mio permesso?? Mille grazie.

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In linea generale è ben possibile che sia tutto regolare, ma in gran parte dipende da cosa prevedono gli atti di acquisto della proprietà e da cosa effettivamente è stato realizzato e come. Sarebbe anche necessario capire se il giardino è di proprietà comune o no e prendere visione dei luoghi.  Insomma, allo stato attuale, senza documentazione, non posso essere più preciso. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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 SPESE ALLACCIO IMPIANTO METANO - SI PAGA PER UNITA' ABITATIVA O PER MILLESIMI?

Sono proprietario di 2 mansarde in un condominio di 12 unita',si devono svolgere i lavori per il l'allaccio del metano, il preventivo e' di 6500,00 euro. La somma va diviso in base ai condomini o ai millesimi? Grazie

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Tutte le spese condominiali, in mancanza di patto diverso, vanno divise in millesimi; naturalmente, solo la parte comune dell'impianto sarà sottoposto a tale regola; dal punto di diramazione della colonna montante l'impianto è di proprietà esclusiva, quindi ognuno pagherà il suo. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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ATTIVITA' IN NERO NEL CONDOMINIO - OBBLIGO DI DENUNCIA

Nel mio condominio un condomino svolge attività di meccanico nel suo box o nel cortile condominiale in nero, introducendo auto estranee al condominio. Se accade un infortunio e si ferisce qualcuno cosa rischia l'Amministratore per omessa denuncia? Può questi essere anche multato?

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Attualmente non esiste l'obbligo di denuncia da parte dei privati cittadini (vi sono tenuti solamente i pubblici ufficiali e gli incaricati di pubblico servizio - art 357-358 C.P. ). L'amministratore - però - ha l'obbligo (civile, non penale) di tutelare i diritti dei condomini sulle parti comuni, e in tale ambito non ritengo possa passivamente far finta di ignorare il comportamento illecito tenuto da chi faccia uso improprio della parte comune, anche perchè nel tempo ciò porterebbe all'eventuale acquisizione di diritti nei confronti del condominio. Nel caso, infine, qualcuno si ferisca con modalità tali da rendere riconducibile la responsabilità dell'accaduto al condominio, questo ne risponderà come di consueto. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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PICCOLO CONDOMINIO CON CINQUE PROPRIETARI - ESISTE L'OBBLIGO DELL' AMMINISTRATORE?

Una palazzina di sei famiglie di cui cinque proprietari, può fare a meno dell'amministratore? Possiamo gestirci da soli? Le spese comuni sono: acqua, luce, assicurazione e spurgo fognatura. Grazie....

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L'obbligo di nominare l'amministratore scatta quando i condomini sono più di quattro, voi siete cinque, quindi...; circa il gestirvi da solo, in teoria si, ma con la riforma del condominio appena approvata potrebbe essere complicato.  (Il testo definitivo della riforma lo trovate qua; nei prossimi giorni passeremo agli approfondimenti sui singoli temi) A mio parere non è più tempo di improvvisazioni. Saluti

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ACCESSO AL FONDO DEL VICINO PER LA RIPARAZIONE DEL MURO

Esiste un articolo nel Codice Civile dove è chiaramente indicato o espresso che il vicino di casa ha l'obbligo di lasciarti intervenire nella sua proprietà per risanare il muro di confine tra la sua proprietà e la mia?

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843 CC. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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      FRANA IL GIARDINO: A CHI SPETTA LA COSTRUZIONE DEL MURO?

Siamo due fratelli e abitiamo in una casa di due piani ( un piano a testa con rispettivi garage ); abbiamo anche il terreno intorno di nostra proprieta diviso in due una parte a mio fratello e una parte a me. Ora sta succedendo che nella parte di mio fratello sta franando il terreno, e quindi si dovrebbe fare un muro di contenimento. A chi spettano le spese per realizzare una simile struttura , mi spiego devono essere ripartite in due dato che la casa è in comune o spettano a mio fratello dato che la frana interessa il suo pezzo di terreno? Grazie in anticipo.

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Se il terreno è effettivamente di Suo fratello, nel senso che è di proprietà esclusiva, è questione che riguarda lui; se invece si tratta di proprietà comune, che ciascuno utilizza liberamente, spetta ad entrambi. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.  

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VENDITA DELLA CASA - DIRITTO DELL'EREDE

Madre di 79 anni, padrona assoluta di una casa, la vende al nipote senza dire niente al figlio. Cosa posso fare?

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La questione è molto delicata; se Sua madre è in grado di intendere e volere c'è poco da fare, perchè ognuno può disporre dei propri beni come vuole; in caso contrario scattano questioni giuridiche di ordine penale e civile, tra cui anche la possibilità di impugnare la vendita. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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DIVISIONE DELL'IMMOBILE COMUNE - NASCITA DEL CONDOMINIO

Nel 2001 la villa di proprietà mia, di mia mamma e mia sorella (un terzo ciascuna) è stata suddivisa in tre unità abitative, che fino alla scorsa settimana erano sempre di proprietà nostra indivisa (inoltre ognuna di noi abitava una di queste unità). La scorsa settimana con atto notarile io, mia mamma e mia sorella siamo diventate proprietarie uniche ciascuna di una di queste unità immobiliari (quella in cui viviamo dentro). Il giardino invece è rimasto parte comune. La domanda è: ma adesso siamo un condominio? E che obblighi abbiamo? Grazie

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Lei ha bene intuito: in effetti siete proprio un condominio. Spiegare cosa derivi da questo sarebbe un po' lunghetto... per fortuna sul sito c'è la sezione "100 domande sul condominio", che (spero) risponderà a gran parte delle Sue domande. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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SUPERCONDOMINIO - RIPARAZIONE TETTO - PAGANO ANCHE LE ALTRE PALAZZINE?

Sono proprietaria di un immobile in un supercondominio, costituito da 3 palazzine. Il mio immobile e' al 4 piano ed ha infiltrazioni dal tetto: per i costi di riparazione posso obbligare a pagare anche gli altri proprietari delle altre palazzine essendo un super condominio?

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Il supercondominio dovrebbe prevedere delle tabelle millesimali specifiche per le singole palazzine, per cui dubito molto che Lei possa chiedere tale tipo di partecipazione alle spese; e in ogni caso il codice civile prevede che qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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CONTRATTO DI LOCAZIONE APPARTAMENTO CONDOMINIALE CONCLUSO SENZA CONSENSO DELL' ASSEMBLEA

L'Amministratore può affittare un locale senza aver dato notizia ad uno dei proprietari della proprieta comune?

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La questione va spiegata. In linea generale la risposta sarebbe no, in quanto l'Amministratore deve dare esecuzione alle delibere dell'assemblea dei condomini (vale a dire dei proprietari); dare in locazione un appartamento non di sua proprietà eccede i limiti del mandato. Tuttavia esiste giurisprudenza della Cassazione secondo cui l'assemblea può successivamente ratificare tale contratto con maggioranza semplice, considerandolo atto di ordinaria amministrazione. Tale giurisprudenza è stata interpretata da taluni come riconoscimento del potere in capo all'amministratore di stipulare autonomamente i contratti di locazione, ma tale conclusione non mi trova concorde, in quanto la stessa giurisprudenza in oggetto parla sempre di "ratifica" successiva, sancendone quindi in ogni caso la necessarietà. Per tale ragione, in mancanza della ratifica assembleare, ci si troverà nella condizione del contratto concluso dal rappresentante senza poteri di cui all'art. 1398 CC. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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COLTIVAZIONE DEL VIGNETO - RICHIESTA DI SMANTELLAMENTO

Ho una casa appoggiata ad un costone; sopra di esso c'è un orto, dove il proprietario coltiva un vigneto. Il proprietario può coltivare visto che tra la mia casa e l'orto non vi è nessun muro che ci divide? La casa è di vecchia costruzione: posso ottenere che l'orto venga smantellato da parte del comune, che si disinteressa? La casa presenta molta umidità. Spero di essere ststa chiara. La ringrazio.

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Non vedo per quale ragione il vicino, nel suo orto, non potrebbe coltivare il proprio vigneto; o per quale ragione il Comune dovrebbe impedirglielo. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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COLONNA DI SCARICO COMUNE - COMUNIONE - DANNI - PAGANO COMUNISTI

Sono proprietaria di un appartamento sito al secondo piano di un palazzo in centro storico, servito da una colonna di scarico condivisa con altre due proprieta', una al primo piano e l'altra al piano terra. Preciso che tali proprietà non sono appartenenti al condominio (in quanto la colonna e' posizionata trasversalmente tra n.2 palazzi). Recentemente l'inquilino sotto di me lamenta infiltrazioni e chiede risarcimento danni. Poiche' il guasto e' collocato vicino ai miei locali e considerato che la colonna serve per un lungo tratto il mio appartamento e solo per poco le altre proprieta', come devono essere ripartite le spese per il risanamento della colonna e rimborso al danneggiato?

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Non essendo una colonna condominiale si applicano le norme generali sulla comunione, per cui le quote si presumono uguali tra tutti i comproprietari - comunisti, a meno che non risulti diversamente dal titolo. Per tale ragione, la spesa andrà ripartita in parti uguali tra tutti i proprietari serviti dalla colonna. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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DOPO QUANTI ANNI DISTRUGGERE IL REGISTRO DEI VERBALI ASSEMBLEARI?

Il registro dei verbali del Consiglio dei Condomini e quello delle assemblee dopo quanti anni possono essere distrutti?

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E perchè mai li vorrebbe distruggere? Vanno conservati finchè esiste il condominio. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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LOCALE COMUNE - MILLESIMI SCALA

In una palazzina piano terra e primo piano accessibile con scala esterna, dove al primo piano esiste un locale comune adibito a locale contatori luce e sgabuzzino, dovendo rifare la scala come vengono ripartiti i costi? Per millesimi considerato il locale comune al I° Piano o secondo l'art. 1124 C.C.? Ringrazio per la risposta.

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L'art. 1124 C.C. ha riguardo alla ricostruzione delle scale, non dei locali comuni. Si applicherà la tabella dei millesimi generali. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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SERVITU' DI LINEA TELEFONICA - TAGLIO RAMI ALBERO - PREVENTIVO TELECOM - A CHI SPETTA?

Mia suocera è proprietaria di un piccolo pezzo di terra attraversata da una linea telefonica aerea, sono tre pali in tutto. Sul terreno sono cresciute delle piante di alto fusto che ora vorrei tagliare ma i fili telecom sono immersi nei rami delle suddette piante, quindi impossibile tagliare le piante senza strappare i fili. Impossibile raggiungere il posto con camion gru. Ho chiesto a telecom di staccare momentaneamente i fili per permettermi di tagliare le piante (una giornata in tutto e non si arrecano danni alle famiglie servite da quella linea in quanto case estive). Mi è stato detto che è possibile farlo ma devo pagare io l'intervento dei tecnici telecom... Nessuno ha dato il permesso a telecom di mettere i pali sulla proprietà, loro utilizzano il terreno senza autorizzazione e se devono fare un intervento devo pagare io??? Ma dove siamo?? Cosa faccio? Insieme alle piante taglio anche i pali? Grazie

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Capisco la Sua irritazione, che peraltro è motivata. Il Codice delle comunicazioni elettroniche (D.L. n. 259/3003) prescrive che "Il proprietario ha sempre facolta' di fare sul suo fondo qualunque innovazione, ancorche' essa importi la rimozione od il diverso collocamento degli impianti, dei fili e dei cavi, ne' per questi deve alcuna indennita', salvo che sia diversamente stabilito nella autorizzazione o nel provvedimento amministrativo che costituisce la servitu'" (Art. 92). In altre parole, è la Telecom a dover spostare i pali, a proprie spese. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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DANNI DA INFILTRAZIONE D'ACQUA E ASSICURAZIONE - FRANCHIGIA - CHI PAGA?

Dopo una perdita d'acqua provocata dalla rottura della valvola generale dell'acqua all'interno dell'alloggio, il proprietario dell'alloggio sotto è stato liquidato dall'assicurazione del condominio. Non contento ora mi chiede i danni per il disagio che ha avuto, visto che anche l'assicuratore gli ha detratto dalla cifra la franchigia. Cosa devo fare? Grazie.

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La franchigia va pagata dal responsabile dell'infiltrazione (cioè Lei, se ho ben capito). Per danni ulteriori bisognerà ben capire; di solito l'assicurazione fa firmare una dichiarazione in cui il danneggiato dichiara di essere stato soddisfatto per ogni e qualsiasi spettanza. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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LOCAZIONE TEMPORANEA - OBBLIGO DI REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO

Mio figlio è proprietario di un appartamento in cui risiede. Avrebbe deciso di affittarlo completamente ed elegantemente ammobiliato a due studenti, continuando a pagare tutte le spese (condominio, riscaldamneto, luce ecc.). Quale é la forma più conveniente,  anche ai fini fiscali,  per farlo?  E' necessario registrare il contratto anche se lo affitta per pochi mesi?

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Per quanto concerne il secondo quesito Le consiglio ASSOLUTAMENTE di registrare TEMPESTIVAMENTE il contratto di locazione, fosse anche stipulato per la durata di pochi giorni; in caso contrario potrebbe amaramente pentirsene, perdendo la disponibilità della casa per otto anni, con canone legale irrisorio (se vuole approfondire il discorso, dia una lettura QUI ). Stia attenta anche a far ospitare gente in casa, a meno che non sia assolutamente fidata (e pure in quel caso... lo faccia davanti a testimoni, potrebbero servire). Per le domande di natura fiscale, La prego di avvalersi dell'apposito servizio esistente sul sito (lo trova cliccando QUI .  Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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DANNI PROVOCATI DALLE RADICI IN CONDOMINIO - CHI PAGA?

Sono proprietario di alcuni locali a piano terra, attualmente ad uso magazzino, in un condominio. Come descritto in rogito la proprietà gode dell'uso esclusivo dell'area antistante detti locali. Il sottoscritto partecipa alle spese condominiali anche per l'area comune (parcheggio) per le spese di manutenzione alla pavimentazione e al verde anche se materialmente non ne fa uso in quanto usufruisce dell'area in questione. Ora, le radici dei pini del condominio, hanno provocato il dissesto dell'area in mio uso esclusivo sollevando la pavimentazione in autobloccante a suo tempo (acquisto della proprietà) posata a mia spese per risanare una analoga situazione. E' legittimo che i condomini si rifiutino di partecipare alle spese di ripristino per i danni causati da un bene comune del condominio stesso? Posso a mia volta rifiutarmi di partecipare alle spese di manutenzione della restante area di cui non usufruisco? Grazie per l'attenzione e per un cortese parere.

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Lei può pretendere il risarcimento dei danni subiti, ma non può sospendere il pagamento delle quote dovute. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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CADUTA DEL FRONTALINO - IMMOBILE GESTITO DA ASSOCIAZIONE DI PROPRIETARI

Sono proprietario di un appartamento al primo piano in un villino quadrifamiliare in una località marina. Questo villino fa parte di un residence di circa 30 villini. Non essendoci un condominio, i proprietari sono riuniti in una "Associazione" per le spese di normale manutenzione e per lo stipendio ad un custode. Recentemente dal cornicione del mio appartamento si sono staccati dei pezzi d'intonaco e sono caduti sul sottostante appartamento. Le mia domanda è la seguente: a chi spetta la messa in sicurezza del cornicione (per evitare ulteriori distacchi) e contestualmente la ripresa dell'intonaco? Per i due proprietari al piano terreno, la messa in sicurezza spetterebbe al sottoscritto, mentre la ripresa dell'intonaco a tutti. Poichè sostengo che i due interventi sono imprescindibili, ritengo che tutti i proprietari sono coinvolti, essendo il cornicione e le facciate del villino comuni. Chi ha ragione? Grazie e cordiali Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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Come Lei stesso dice, nella Sua situazione particolare non c'è un condominio vero e proprio, ma una "associazione" di proprietari; per tale ragione, come prima cosa, va consultato il contratto di costituzione e le norme che regolano la gestione della cosa comune; se vi è un semplice rimando alle norme del codice civile ha ragione Lei, nel senso che le parti citate son tutte parti comuni (per "cornicione" presumo che Lei intenda il frontalino del balcone), alla cui riparazione deve partecipare l'intero condominio. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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PROBLEMI DI PARCHEGGIO SU PROPRIETA' PRIVATA

Ho acquistato una casa completamente recintata. Il vecchio proprietario mi disse che il problema erano i vicini, che posteggiano ovunque; infatti davanti la mia recinzione ci sono sempre le macchine, non si può neanche tagliare la siepe. Posso proibire di posteggiare visto che quando è stata fatta la casa i vecchi proprietari sono arretrati di 1 metro? Questo è scritto nel rogito. Posso tirare una riga a terra con scritto proprietà privata? La strada sopracitata è una via privata consorziale. Grazie mille.

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Più che "poterlo" fare direi che decisamente Le conviene farlo, e il prima possibile. Corre il rischio che con il passare del tempo i Suoi vicini Le usucapiscano la striscia di terreno se non ribadisce il Suo diritto di proprietà sulla medesima (e magari la ragione per cui parcheggiano in tal modo è proprio questa). Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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DELIBERA CONDOMINIALE IRREGOLARE - MODIFICA CON SUCCESSIVA DELIBERA REGOLARE.

Una delibera condominiale irregolare per insufficenza dei valori millesimali richiesti per la sua approvazione, può essere modificata nel merito con altra regolare delibera in una successiva regolare assemblea e con una maggioranza diversa da quella che aveva votato la delibera irregolare? Grazie.

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Si. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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INFILTRAZIONI DAL CONFINANTE

Sono proprietario di una vecchia casa che in questo momento non è abitata. Il mio problema è che attaccata alla mia proprietà c'è un'altra abitazione (capanna); le due case appoggiano su uno stesso muro ma siccome l'abitazione accanto è all'abbandono filtra dell'acqua dal muro confinante nella mia proprietà creandomi diversi problemi. Vi chiedo come mi devo comportare visto che il proprietario non vuol sentire ragione e all'ufficio tecnico del mio comune non sono in grado di darmi risposte. Non volevo fare denunce ma il problema si ripete ogni volta che piove oramai da un paio di anni. Spero che mi diate dei consigli per come muovermi.

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Se non vuole far denunce non saprei cosa consigliarLe, tranne che sperare nel buon cuore del confinante o sopportare pazientemente le infiltrazioni... Certo, a nessuno piace dare inizio a contenziosi; purtroppo, una volta che si sia tentato inutilmente con le buone (e Lei mi pare lo abbia già fatto) non resta altra via. Si rivolga ad un Avvocato di fiducia e cominci a far scrivere una diffida, forse sarà sufficiente. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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INSTALLAZIONE TELECAMERE IN CONDOMINIO SENZA CONVOCAZIONE DELL'ASSEMBLEA

Molti condomini me compreso siamo contrari ma l'amministratore in accordo con i consiglieri stanno installando lo stesso. Già inviato raccomandata con diffida, procede. Cosa possiamo fare? Premetto che l'amministratore farà rientrare la spesa come sostituzione di impianto elettrico ed ascensori con una spesa di 50.000 euro che è stata deliberata in assemblea; io ritengo vi sia un triplo abuso ed intendiamo opporci. Gentilmente Le chiedo come conviene muoversi, senza imbarcarci in cause che aggiungerebbero ulteriori costi ai condomini dissenzienti. La ringrazio anticipatamente, cordiali Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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La diffida, da quel che mi dice, già è stata fatta; se non vuole dare inizio ad azioni legali non Le resta che ricorrere all'Assemblea dei condomini, la quale dovrà sconfessare l'operato dell'amministratore e dei consiglieri. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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COSTRUZIONE TERRAZZA - CONDOMINIO - PIANO TERRA - CONSENSO CONDOMINI

Gentile avvocato, volevo chiederLe se un condomino sul suo terrazzo a piano terra confinante con altri condomini, può installare una veranda con tenda da sole. Ci vuole il consenso degli altri condomini? Faccio presente che anche se il terrazzo e' sito a lato cortile, modifica l'esteticità della casa. Grazie cordiali Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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Da quel che mi riferisce ritengo che sia necessario il consenso, sia per il problema dell'estetica condominiale, sia per quello del diritto di veduta appiombo se (come mi pare di aver capito) la veranda si appoggi al muro comune. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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TUTELA DELLA SERVITU'

Le mie fosse biologiche sono poste nel giardino privati dell'interno 1, al piano terra; lo stesso propietario ha piantato un albero ad alto/medio fusto nelle vicinanze delle fosse.... Come posso tutelarmi nei confronti di futuri danni causati dalle radici della pianta? Grazie.

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Trovandoci in presenza di una servitù vale il disposto codicistico secondo cui il proprietario del fondo servente non può compiere alcuna cosa che tenda a diminuire l'esercizio della servitù o a renderlo più incomodo. Scriva una diffida formale al proprietario del giardino; nel caso ciò risulti inutile, non Le resterà che agire in via giudiziaria. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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IMMOBILE DI PROPRIETA' DEL SUOCERO - USUCAPIONE

Sono 22 anni che abito presso un immobile di proprietà di mio suocero; prima di abitare ho provveduto assieme a mia moglie alla ristrutturazione dell'immobile, consistente nella modifica interna, trattamento umidità solai, oltre al rifacimento di intonaci, pavimenti, bagni, cucina: mio suocero non ha sborsato una lira. Nelle discussioni di famiglia mia moglie continuamente mi rinfaccia che la casa è del padre e che io no ho nessun diritto? Possibile che dopo 22 anni di sacrifici io non posseggo nulla? Senza alcun corrispettivo da me pagato per l'affitto posso esercitare usucapione? Grazie e Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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Da quel che mi riferisce ritengo che l'azione di usucapione non sia esperibile, in quanto il possesso "animus domini" appare chiaramente inesistente (è la Sua stessa consorte, dopo ventidue anni di residenza assieme a Lei, a dichiararLe che la casa è del padre, quindi sarebbe agevole a suo suocero dimostrare che non di possesso si è trattato, bensì di comodato). Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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OCCUPAZIONE IMMOBILE - AZIONE POSSESSORIA

Salve, mio padre ha acquistato nel 1968, con una scrittura privata mai registrata, un piccolo fabbricato da una sig.ra decedua l'anno scorso e l'ha utilizzato fino a 10/15 gioni fa quando il marito della sig.ra ha svuotato il garage delle nostre cose e le ha gettate, ed ha inserito un nuovo lucchetto.  Abbiamo anche documenti e lettere inviateci dal comune che ci chiedono di sistemare questo fabbricato nel 1979 e il deposito di un progetto per la ristrutturazione. Secondo Voi qual è ora la migliore strada da seguire per poterci riprendere definitiamente l'immobile?? Spero il quesito sia di Vostro interesse. Grazie mille.

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Nell'immediato bisogna esperire azione possessoria nei confronti del marito della signora, che andrà denunciato anche per violazione di domicilio, occupazione di fabbricato, appropriazione indebita ed eventualmente esercizio arbitrario delle proprie ragioni; nel prosieguo si verificherà la validità del contratto di vendita, e in ogni caso sarà possibile far valere l'usucapione. Si rivolga subito al Suo avvocato di fiducia; qualora non lo abbia, Le ricordo che lo Studio Legale è attivo su tutto il territorio nazionale, per cui sarà possibile fissare un appuntamento col Partner Locale di zona (l'elenco completo è qua). Ci tengo a precisare che il solo consulto non Le costerà nulla. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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LAVORI ALLA FACCIATA DEL CONDOMINIO - MAGGIORANZE

Vivo in un condominio di 7 appartamenti; dovremmo fare il prospetto e ci vogliono a famiglia circa 15 mila euro, 4 sono favorevoli e 3 no. Io faccio parte dei no, perchè ho gravi problemi economici, come gli altri !!!! Cosa puo succedere ???? Grazie....

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Non è sufficiente che su sette condomini 4 siano favorevoli e 3 no, in quanto le maggioranze vanno calcolate in base ai millesimi; trattandosi - se ho ben capito - di lavori straordinari di notevole entità alla facciata del condominio, saranno necessari metà + 1 degli intervenuti che rappresentino almeno 500 millesimi. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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DIVISIONE CONDOMINIO - AMMISSIBILITA'

A seguito di mia impugnazione di assemblea condominiale per mancanza convocazione di tutti i condomini a seguito di divisione da parte dell'amministratore di unico condominio in due senza l'approvazione di nessuno, il giudice ha dato ragione a me dicendo che anche se ci sono due scale il condominio è unico perchè ha pertinenze esterne in comune con tutti i condomini. Appena uscita la sentenza due condomini hanno richiesto assemblea straordinaria per scioglimento condominio. La mia domanda è: possono farlo anche se c'è la sentenza che dichiara che il condominio è unico? Grazie.

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Si, in quanto - da quel che mi riferisce - la sentenza statuisce semplicemente che il condominio è unico; mentre non stabilisce che debba restare così per sempre; tenga presente, inoltre, che la stessa legge (Art. 61 e Art. 62 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile) stabilisce che quando vi siano le condizioni il condominio possa essere suddiviso in più parti. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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BALCONE AGGETTANTE - FRONTALINI DANNEGGIATI - RIPARAZIONE - A CHI SPETTA

Il mio balcone interno è aggettante con veranda che copre il balcone sottostante con veranda. Il mio balcone non presenta alcuna possibilità di infiltrazione dal pavimento di mia proprietà ma il condomino sottostante - i cui frontalini presentano delle problematiche - pretende la riparazione della copertura che fa da tetto alla sua veranda.  Anche in questo caso devo sostenere per intero io le spese di rifacimento ovvero può configurarsi l'ipotesi di balcone incassato e quindi utilizzare l'art. 1125 del cc??  Grazie.

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Se il balcone è aggettante non può essere utilizzata la normativa riguardate i balconi incassati. In ogni caso, i frontalini sono considerati parte comune perchè attengono all'estetica del condominio, quindi vanno pagati da tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà; a meno che non vi sia una specifica causa del degrado, riconducibile a responsabilità personali di qualcuno, nel qual caso sarà questi a doverne rispondere. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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SEGGIOLINA SERVOSCALA PORTATORE DI HANDICAP - CONTRIBUTO PUBBLICO - SPETTA A SINGOLO RICHIEDENTE O E' A FAVORE PARTE COMUNE?

In un condominio è stata posizionata qualche anno fa una seggiolina-servoscala su richiesta di un condomino portatore di handicap. La spesa è stata sostenuta tutta dal condomino in questione che ha poi ricevuto il contributo comunale di circa il 50% della spesa sostenuta (verificato dalla delibera pubblica). Adesso altri due anziani condomini, anch'essi con invalidità riconosciuta, necessiterebbero del servo scala e vorrebbero subentrare pagando la quota a loro spettante. Il condomino installatore pretende che la divisione di spesa sia fatta su tutto il costo del servoscala senza considerare il contributo dato dal Comune per l'abbattimento della barriera architettonica. Vengo a chiederLe: Se i due condomini subentranti pagassero la quota a loro spettante sull'intera somma del servoscala, senza sottrazione del contributo pubblico, non si creerebbe un guadagno del 1° condomino su denaro pubblico? Il condomino che ha fatto installare il servoscala dichiara che il contributo comunale era solo per il suo handicap, quando invece l'ufficio preposto in Comune dichiara che il contributo è dato dal Comune per abbattimento di barriera architettonica su quello stabile richiesto da un handicappato, ma che anche se ci fossero stati più handicappati in contemporanea al momento della richiesta solo uno avrebbe dovuto fare domanda per avere il contributo. Ci dobbiamo quindi, secondo la legge, affidare al "buon cuore" dell'handicappato che non tenga tutto per sè il contributo ma lo giri sulla spesa comune? La ringrazio dell'attenzione.

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Il quesito è interessante. La logica sottesa a tale contributo pubblico mira all'abbattimento della barriera architettonica, come Le hanno spiegato al Comune, quindi non è una somma erogata sic et simpliciter a titolo di assistenza personale, ma avente bensì la finalità pubblicistica di favorire l'accesso al condominio a chi sia portatore di handicap; ne' - d'altra parte - sarebbe possibile installare tante seggioline per quanti sono i richiedenti, erogando altrettanti contributi per il montaggio. Per tale ragione ritengo che il contributo sia stato versato al condomino richiedente ma in caso di subentro di altri condomini nel servizio esso vada detratto dal costo totale, restando da pagare solo la quota sul residuo. Naturalmente, trattandosi di un contributo erogato dal comune l'unico modo di accertare con sicurezza la cosa sarà quello di leggere con attenzione la normativa locale che ha disposto tale contributo. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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IMPUGNAZIONE DELIBERA CONDOMINIALE - MANCANZA NUMERO LEGALE

Si può contestare una riunione straordinaria condominiale effettuata su richiesta di 2 condomini senza, però, i millesimi necessari?

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In via generale si, ma i termini per l'impugnazione dipendono da cosa effettivamente è stato deciso e da come si sono svolti i fatti. Insomma, bisogna approfondire meglio. Normalmente ci sono trenta giorni dall'avvenuta comunicazione del verbale. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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UMIDITA' PROVENIENTE DAL TERRAPIENO - CHI PAGA?

Abito ad un primo piano ed ho umidita' in una stanza che confina con un muro di contenimento di un terrapieno alla cui sommita' c'e' un giardino, posto all'altezza circa del 4° piano, di proprieta' di 4 condomini del mio condominio. Vorrei sapere su chi rivalermi per il problema di umidita': sui condomini proprietari del giardino o sul condominio in quanto una parte del fabbricato e' poggiato a questo terrapieno. In attesa di una risposta ringrazio.

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Dipende; se l'umidità è causata da qualche infiltrazione anomala proveniente dal muro o dal terrapieno, causata in qualche modo dai proprietaria del medesimo, toccherà a loro risarcire i danni; qualora l'umidità sia causata da cattiva progettazione e costruzione del muro condominiale, o da semplice usura dello stesso, risponderà il condominio il quale - se esistono i presupposti - potrà rivalersi sul costruttore. Insomma, la domanda è semplice, ma la risposta può variare di molto, a seconda delle reali situazioni di fatto. Le ricordo comunque che lo Studio Legale è attivo su tutto il territorio nazionale (potrà trovare l'elenco dei Local Parters QUA), per cui - se vuole - sarà possibile fissare un appuntamento col Partner Locale di zona, per spiegare meglio la questione. Ci tengo a precisare che il solo consulto non Le costerà nulla. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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PERDITA ACQUA TERMOSIFONI - DANNI - RESPONSABILITA'

Buongiorno, vivo in un appartamento di proprietà con impianto di riscaldamento centralizzato. L'amministratrice ha eseguito la prova la mattina presto, per cui svegliandomi alle sei ho trovato il salone allagato per un foro al termosifone. Chiudendo i rubinetti, il termosifone continua a perdere. Di chi è la competenza? Inoltre avendo l'amministratrice esposto un cartello in cui annunciava la prova nella mattinata del 6 ed avendolo effettivamente fatto il 7 all'alba, posso chiedere i danni nel caso il parquet del mio salone si gonfi? La ringrazio per la Sua cortese risposta.

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In primis va rilevato che - da quanto riferisce - il buco che ha provocato l'allagamento non è nell'impianto condominiale, ma in quello interno all'appartamento, di Sua esclusiva proprietà; partendo da tale presupposto la richiesta di risarcimento non diventa impossibile, ma certamente meno sicura nell'accoglimento; bisognerà insistere sul fatto che qualora le prove si fossero svolte effettivamente nel giorno ed orario indicati, Lei sarebbe stato in grado di fermare l'afflusso di acqua con molta facilità; diciamo che qualche possibilità di accoglimento di tale domanda potrebbe anche esserci. Scelga Lei se rischiare. Probabilmente la cosa migliore è mediare per raggiungere un compromesso soddisfacente per entrambi. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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FINESTRA SUL CORTILE - DIRITTO ALLA PRIVACY

Abito in una villetta, al piano terra. Al piano superiore c'è un'altra famiglia. La finestra della mia camera da letto e del bagno si affacciano su un cortile comune. Il Vicino del piano superiore posteggia la sua macchina vicino alle mie finestre, dicendo che lo può fare tanquillamente. pertanto io sono impossibilitata ad aprire le finestre, in quanto osservata. Cosa posso fare per risolvere tale problema ed avere diritto ad un pò di privacy? In attesa di risposta, ringrazio anticipatamente.

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In linea generale può fare poco, nel senso che l'area è comune, quindi può essere utilizzata da entrambi; ci sono due possibili soluzioni: 1) studiare con attenzione i documenti, per verificare se c'è qualche appiglio per evitare il parcheggio delle autovetture; 2) qualora non vi sia alcun appiglio, condurre una trattativa col comproprietario, per stabilire convenzionalmente un divieto di sosta nella zona che Le interessa. Saluti

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COSTRUZIONE MURO COMUNE -CONFINANTE - SPESE

Sono divenuta da poco piena proprietaria di una casa con giardino di pertinenza confinante con la casa e il giardino di un vicino. La recinzione costituita da un basso muretto con rete metallica tra le due case, e di sola rete metallica tra i due giardini, si presenta allo stato inservibile in quanto arrugginita, sgretolata e con enormi fori. Ho già avvisato verbalmente il vicino che intendo sostituire la rete metallica con i relativi paletti in ferro del tipo più economico, ma lo stesso mi ha detto che non vuole partecipare alla spesa e che mi devo arrangiare. Ho già il preventivo di una ditta che devo fare per costringerlo a pagare la sua metà e per tutelarmi da altri eventuali problemi? Ringrazio e porgo distinti Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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Le spese per la costruzione e la manutenzione del muro comune spettano ad entrambi i confinanti, quindi Lei potrebbe preavvertire il confinante e poi costringerlo a pagare la metà; il confinante potrà però sottrarsi al pagamento cedendole la metà del muro e cedendole la parte di suolo su cui insiste. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria. 

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RIFACIMENTO FRONTALINI: PAGANO ANCHE LE ALTRE SCALE?

Stanno effettuando dei lavori ai frontalini dei balconi della scala C (che fa parte del parco dove abito) volevo sapere (essendo proprietario di una abitazione nella scala B e avendo un garage sottostante la scala C), se devo corrispondere con le spese. Aspetto risposta grazie.

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Sicuramente deve pagare la quota del garage, che si trava nella stessa scala. Con tutta probabilità deve pagare anche la quota dell'appartamento, anche se in questo caso bisognerebbe capire se si tratta di un fabbricato che ha un unico corpo con tre ingressi o se si tratta di palazzine separate; in quest'ultimo caso contribuiscono solo i condomini della palazzina interessata ai lavori. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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SCIOGLIMENTO CONDOMINIO - CANCELLAZIONE CODICE FISCALE - RINUNCIA ALL'AMMINISTRATORE

Alcuni condomini non intendono continuare nell'attività di gestione del condominio (perchè lo reputano superfLuo). Pertanto intendono far convocare l'assemblea per deliberare lo scioglimento del condominio e cancellazione del codice fiscale. Preciso che non c'è possibilità di separare le parti in comune (si tratta di una palazzina con unica scala e 8 condomini): Io sostengo che non si può, perchè il condominio esiste per il fatto stesso che ci sono diversi differenti proprietari, e soprattutto non si può nemmeno rinunciare all'amministratore (essendo oltre i quattro condomini). Nel caso si vada avanti per questa strada, quali maggioranze occorrono per la delibera? Un unico condomino può opporsi all'eventuale errata delibera di estinzione del condominio? Spero in una vostra rapida risposta ed intanto Vi ringrazio.

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Lei ha perfettamente ragione; la delibera sarebbe illegittima e potrebbe essere impugnata anche da un singolo condomino. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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CALDAIA PER INTERNI - MONTAGGIO ESTERNO - RESPONSABILITA' COSTRUTTORE

Ho scoperto da poco (tramite un idraulico) che il costruttore ha fatto mettere (nella casa che ho acquistato) una caldaia da interno fuori casa,; siccome ho avuto problemi con le basse temperature invernali è possibile che io possa rivalermi sul costruttore per farmi cambiare la caldaia? anche perchè il mio dubbio è anche questo, essendo una caldaia da interno non consumerà una maggior quantità di gas per scaldare??? grazie mille

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Il costruttore deve fornirLe gli impianti a norma di legge; se la caldaia non rispetta tali norme può chiedere al costruttore che ottemperi. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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BALCONE COMUNE: POSSO UTILIZZARLO PER LO STENDINO?

Sono proprietario di un appartamento piano terra senza balcone, potrei usare saltuariamente un balcone in comune del condominio ubicato esternamente per porre uno stendino. Porgo distinti Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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Se l'utilizzo è saltuario, si (a meno che il regolamento di condominio non ponga limitazioni al riguardo, e di solito lo fa). Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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VERANDA SUL BALCONE - APPROVAZIONE ASSEMBLEA - AUTORIZZAZIONE AMMINISTRATIVA

Vivo in un condominio che secondo progetto fa parte di un comprensorio dove dovevano esserci altre palazzine ma per colpa della crisi i lavori sono fermi e penso lo saranno per anni, il condominio ad unanimita ha deliberato la possibile messa in opera di verande sui nostri balconi con criteri ben precisi, ma il comune non ci dà la possibilità di farlo perchè a suo dire facendo parte di un comprensorio non possiamo occupare l'area che potrebbe essere utile alla ditta costruttrice, è possibile che io sul mio balcone ho questo genere di limitazioni? Posso realizzare la mia veranda? La casa è di mia proprietà e ripeto tutto è stato deliberato in assemblea. Spero possiate darmi un consiglio utile, grazie.

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Bisogna distinguere; per costruire la veranda sul balcone sono necessarie due cose: il consenso dei terzi (cioè, in altre parole, l'approvazione da parte dell'assemblea all'unanimità) e l'autorizzazione amministrativa; Lei ha solo uno dei requisiti, in quanto il Comune, a torto o a ragione, non rilascia l'autorizzazione, quindi una eventuale costruzione sarebbe abusiva. L'unica cosa da fare è verificare in loco, presso gli uffici comunali, cosa dice lo strumento urbanistico e se il rifiuto del Comune sia legittimo o meno; per fare questo dovrà rivolgersi ad un Tecnico o un Avvocato di fiducia. Qualora non li abbia, Le ricordo che lo Studio Legale è attivo in tutta Italia, quindi potrà contattarmi quando vuole, al seguente link: Studio Legale D'Auria: dove trovarci. Saluti.

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CONDOMINIO MINIMO - CAPPOTTO - MAGGIORANZA

Lo stabile dove abito è composto da 2 appartamenti, io sono proprietario dell'appartamento al primo piano. Il proprietario dell'appartamento al piano terra vuole realizzare il cappotto esterno solo alla porzione di parete di sua proprietà (tra l'altro in una delle pareti c'è l'ingresso al mio appartamento). Può procedere autonomamente oppure ha bisogno della mia autorizzazione? Ringrazio e saluto cordialmente.

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Essendo un condominio minimo vi è sempre necessità che siate d'accordo entrambi, non essendo possibile calcolare in altro modo la maggioranza. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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PERFORAZIONE MURO DA PARTE DEL CONDOMINO - REALIZZAZIONE CONDOTTA

E' lecito che un condomino colleghi "idraulicamente con una finta trave" (tubazione idrica e condotta di scarico) una camera della sua abitazione con un'altra posta sul lato opposto del medesimo vano scala condominiale? In breve, è lecito perforare i muri del vano scale per realizzare sia un'opera "appoggiata" il cui uso è esclusivamente personale sia una sorta di servitù di passaggio a titolo gratuito? So che tutto si gioca sulla lettura di alcuni articoli del Codice Civile (artt. 1102, 1120, 1119 e 1139). Nel ringraziare per i suggerimenti che vorrete darmi, a Voi tutti auguro buon lavoro.

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La questione, come Lei giustamente ha intuito, non è di soluzione certissima. Restando al solo dettato codicistico sarei propenso a ritenere applicabile l'art. 1102 CC, a meno che il manufatto realizzato non sia troppo antiestetico o ingombrante. Non escludo però che qualche Giudice del luogo - esaminando il caso concreto e a seguito di perizia tecnica - possa decidere in maniera contraria. Di solito, comunque, i regolamenti condominiali pongono limiti alla possibilità di eseguire tali interventi, e qualora si tratti di regolamenti contrattuali tali limiti hanno anche validità. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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MANCATA CONVOCAZIONE ASSEMBLEA CONDOMINIALE - IMPUGNAZIONE

L'amministratore non mi ha convocato in un'assemblea straordinaria, in questa assemblea sono stati discussi del punti riguardanti i lavori condominiali. Io non essendo convocato non ho potuto esprimere le mie opinioni a riguardo e quindi vorrei che i lavori non venissero svolti e, vorrei sapere cosa posso fare in merito alla non dovuta convocazione da parte dell' amministratore.

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Deve immediatamente rivolgersi ad un Avvocato di fiducia ed impugnare la delibera; ha solo trenta giorni di tempo dal momento in cui gliel'hanno comunicata. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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PULIZIA SCALE CONDOMINIALI NON GESTITA DALL' AMMINISTRATORE

Tutti gli inquilini, tranne me, hanno deciso di appoggiarsi ad un'impresa per la pulizia delle scale condominiali, senza passare attraverso l'amministratore. Dicono che viene emessa regolare fattura e consegnata ad uno di loro. Io mi sono dissociato da questo tipo di gestione, ed ho espresso il mio parere contrario anche in assemblea condominiale, ed ho inoltre dichiarato che non avrei versato la mia quota parte se richiestami dal condomino di turno che mi viene a bussare alla porta, ma che avrei pagato soltanto tramite spese condominiali da evadere all'amministratore. Risultato: al momento io non pago la mia quota parte, visto che la gestione è privata tra condomini e non gestita dall'amministratore. Domanda: i condomini posso obbligarmi a pagare e/o impugnare una causa?

 

Non ho ben capito che pasticcio abbiate combinato in assemblea (questo strano modo di procedere è stato approvato o no?); in ogni caso dubito fortemente che i condomini possano avere qualche titolo per pretendere esborsi di quote da Lei. Mi auguro che le fatture di cui mi riferisce non siano rilasciate al condominio, facendolo figurare quale committente, sarebbe un ulteriore elemento di confusione. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

 

DIRITTO DI VEDUTA A MARE - RISARCIMENTO

10 anni fa ho acquistato una villetta a schiera e attualmente posso godere di una splendida vista mare che il venditore di allora ci aveva garantito a vita,in quanto a suo dire il piano regolatore non permetteva nuove costruzioni in quella zona.Naturalmente la splendida posizione dell'immobile implicava una maggiorazione di costi sull'acquisto! Oggi abbiamo avuto la splendida notizia che due piccole e vecchie casette che si trovano tra noi e il mare,saranno abbattute e al loro posto saranno costruite una fila di nuove ville a schiera su 2 piani che creeranno una inevitabile palizzata che ci toglierà la tanto ricercata e pagata "vista mare"! A questo punto ci chiediamo se sia giuridicamente possibile far valere la nostra posizione o se qualcuno ci debba un qualche indennizzo o se dobbiamo rassegnarci a ricercare altrove ciò che ci era stato garantito...

 

...cominci a cercare altrove... (ovviamente parto dal presupposto che Lei si sia già assicurato che i lavori prospettati siano in tutto e per tutto legali e le concessioni siano state validamente rilasciate; qualora così non fosse sarebbe possibile fermarli, ma ciò ovviamente non può essere discusso in questa sede). Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

 

STILLICIDIO VASI IN CONDOMINIO

Egregio avvocato, sono un inquilino di una palazzina di 11 unità ed io ne occupo una al piano terra con giardino esclusivo. L'inquilina del piano sopra il mio ha l'abitudine di annaffiare abbondantemente i vasi appoggiati al proprio balcone. Tale attività provoca una fuoriuscita dai suoi vasi, che per forza di gravità, casca sul mio giardino, dove sovente io e la mia famiglia transitiamo, e dove mia figlia è solita giocare con le sue amichette. Il risultato è che tutti ci bagniamo. Alla mia richiesta di arginare la fuoriuscita d'acqua, la risposta che ottengo è che lei ha il diritto di annaffiare i propri fiori e, pertanto, noi siamo pregati di non "rompere" e di spostarci da sotto. Bene, mi chiedo se tale comportamento sia ammesso.

 

Ovviamente no, non è ammesso. Si faccia scrivere una bella diffida da un Avvocato, rivolta alla (poco) gentile signora; vedrà che si calmerà. Qualora non abbia un Avvocato di fiducia e voglia che a tanto provveda io, mi contatti al seguente indirizzo: pareri giuridici personalizzati; si tratta di un servizio a pagamento con tariffa minima. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

 

ADDIZIONI E MIGLIORAMENTI - NEGOZIO IN AFFITTO - RIMBORSO

Qualche hanno fa ho preso in affitto un negozio subentrando al precedente commerciante e continuando con lo stesso contratto d'affitto. Cambiando però merciologia ho dovuto mettere a norma i locali. Antibagno, bagno, impianto elettrico e serramenti. Tutti lavori che sono stato obbligato a fare. Il proprietario si è categoricamente rifiutato di contribuire in alcun modo alle spese. Non vi è alcun documento scritto del suo rifiuto o della sua autorizzazione ai lavori ma era perfettamente a conoscenza tantè che ha preteso che non si toccasse in alcun modo il pavimento originario. Tutti lavori regolarmente fatturati. Ora mi trovo nelle condizioni di dover abbandonare il locale. Non voglio regalare i lavori al proprietario che ora affitterà il negozio ad un altro grazie alle mie spese. Posso chiedere il risarcimento? Esistono precedenti? Grazie.

 

Dipende anche dal contratto che ha firmato; di solito i contratti di locazione vietano qualsiasi addizione e specificano che nel caso vengano effettuate esse restino senza alcun onere da parte del proprietario a vantaggio dell'immobile, salva la facoltà di chiederne la rimozione. In regime semplicemente codicistico probabilmente ci sarebbe qualche fondata possibilità di ottenere un rimborso. Insomma, bisogna studiare bene la documentazione. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

 

 

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DIFFAMAZIONE E CALUNNIA IN CONDOMINIO

La vicina che abita al piano inferiore al mio, non spreca occasione ormai da dieci anni di screditarmi davanti agli altri in maniera aggressiva con accuse assolutamente infondate e non veritiere di rumori, schiamazzi, danni arrecati da me nei suoi confronti. Questo sia in mia presenza, che in mia assenza. L'amministratore del condominio e i condomini testimoni di questo, mi consigliano di lasciar perdere e portare pazienza, però sono stanca. In questa situazione di perpetuato atto diffamatorio, non c'è modo di tutelarmi?

 

Ci sarebbero diversi profili penali che interessano il comportamento della Sua persecutrice; se ha le prove può sicuramente denunciarla presso le locali forze dell'ordine, o in Procura. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

 

FINESTRA CON VEDUTA SUL CONFINANTE - RIAPERTURA

Vorrei sapere se mi è possibile ripristinare una finestra al primo piano, su muro di mia proprietà che confina con il giardino del vicino. Preciso che la finestra era esistente dal 1956 ed è regolarmente accatastata; io ho acquistato l'immobile nel 1992, nel 2002 ho effettuato lavori di ristrutturazione e ho lasciato il punto luce invece della finestra, con le stesse identiche dimensioni. Oggi per nuove esigenze mi vedo costretto al ripristino della finestra, come mi devo comportare? Grazie per la cortese attenzione.

 

Non ho ben capito cosa intenda per "punto luce" (forse vetromattoni?); in ogni caso, va verificato se il diritto di veduta risulta dagli atti; in caso contrario bisognerà assumere che esso, in svariati decenni, sia stato senz'altro usucapito; comunque sia occorrono venti anni per la perdita del diritto a da quanto mi riferisce ne sono passati solo dieci. In concreto Lei apra tranquillamente la finestra; qualora il confinante abbia a lamentarsi ci saranno ottimi fondamenti legali per dimostrare che la lamentela è infondata. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

 

TETTO VILLETTA QUADRIFAMILIARE - MODIFICA - CONSENSO DI COMPROPRIETARI

Il tetto di copertura di una villetta quadrifamiliare divisa in 4 unita' in senso verticale puo' essere fatto da solo due unità non interpellando le altre due e creando una modifica al tetto (per un modesto rialzamento) o visto che in alcuni tratti si tratta di una falda unica di tetto ho bisogno dell'assenso del vicino?

 

Il tetto è parte comune, quindi in assenza di diverso patto tra i comproprietari segue le normali regole del condominio (insomma, per la modifica ha bisogno dell'assenso). Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

 

RIPARAZIONE TETTO - CONDOMINIO MINIMO - CHI PAGA

Ho ereditato un appartamento in un casolare di due piani, premetto che, il mio sta al piano terra e non ho diritto di proprietà del sottotetto. L'altro inquilino l'anno scorso ha preteso che si rifacesse il tetto. Ci accordammo che ognuno a propria responsabilità si riparasse una metà di tetto. A che io subito intervenni e feci la mia metà, mentre lui non l'ha fatto. Adesso, sapendo che ho eseguiti i lavori in economia, pretende che io partecipi al rifacimento di tutto il tetto, perchè a suo dire la parte da me fatta non è eseguita a regola d'arte. Riconoscendomi eventualmente il rimborso per metà della spesa da me sostenuta (se potro documentarla). Gli ho risposto che se mi mostra le eventuali anomalie, sempre che ce ne siano, sono pronto a rimediare ad esse ma non di più. A Lei chiedo se può pretendere ciò che mi è stato richiesto? In più è sicuro che a me spetti metà spesa essendo proprietario solo del piano terra e non pure del sottotetto come l'altro inquilino?

 

La situazione è alquanto confusa, andiamo per ordine: 1) il tetto è parte comune (anche se il sottotetto è di proprietà esclusiva) quindi la riparazione dello stesso spetta a tutti i proprietari; 2) la partecipazione alle spese, anche nel caso di condominio minimo formato da due proprietari, deve essere commisurata alla quota di proprietà o meglio -visto che parliamo di un immobile - ai millesimi; 3) i comproprietari, d'accordo tra loro, possono stabilire modalità diverse; 4) nel caso che mi riferisce pare proprio che ciò sia avvenuto, visto che Lei e l'altro proprietario avete convenuto di riparare metà tetto ciascuno (ovviamente ciò andrà provato); 5) le riparazioni devono essere fatte a regola d'arte; se Lei ha riparato il tetto in maniera approssimativa sarà tenuto ad eseguire i lavori come si deve (ma ciò potrà deciderlo solo un giudice, in seguito ad un perizia tecnica).

Spero di essere stato esauriente; se ha bisogno di ulteriore assistenza legale La prego di contattarmi al seguente link: pareri-giuridici-personalizzati (si tratta di un servizio a pagamento con tariffa minima). Qualora invece preferisca parlare di persona con un Avvocato per esporre meglio il problema Le ricordo che lo Studio Legale è attivo su tutto il territorio nazionale per cui - se vuole - sarà possibile fissare un appuntamento col Partner Locale della Sua zona. Saluti

 

 

LAVORI BALCONI - INFILTRAZIONI - INTONACO - TINTEGGIATURA - CHI PAGA?

Abbiamo i balconi delle due mansarde che hanno delle infiltrazioni d'acqua e pertanto si è deciso di fare dei lavori di ristrutturazione, in quanto l'acqua sta andando a intaccare anche l'intonaco della facciata. Vorrei sapere chi deve pagare la ristrutturazione del balcone (pavimentazione, guaina ...) e la ritinteggiatura della parte esterna di quest'ultimo?. Vi ringrazio per la vostra disponibilita'.

 

I balconi sono di proprietà esclusiva, se ho ben capito; la manutenzione della parte superiore, quindi, spetta ai proprietari, sia che si tratti di balconi aggettanti, sia che si tratti di balconi incassati; per tale ragione, dato che i danni sono stati provocati dall'incuria dei proprietari medesimi, che non hanno provveduto per tempo alla necessaria manutenzione, a loro carico saranno anche i lavori necessari alle riparazioni necessarie, compreso intonaci e tinteggiatura. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

 

 

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ALBERI DI ALTO FUSTO - DISTANZA DAL CONFINE - TAGLIO RADICI

Nel 2007 ho acquistato una casa singola e ho come confinanti immobili dello stesso tipo; purtroppo due dei miei confinanti hanno alberi di alto fusto (abeti) presenti da oltre 20 anni, molto vicini al confine (circa 1 metro) ed io ho costantemente danni al tetto ed all'area cortiliva a causa di di questi alberi e delle loro radici devastanti. Non c'è proprio nulla che io legalmente possa fare per obbligare i vicini ad abbattere questi alberi e ripiantumare mantenendo le dovute distanze dal confine? Grazie

 

Tanto per cominciare può obbligare i Suoi vicini a pagare ogni volta tutti i danni causati; per quel che riguarda le radici Lei ha facoltà di tagliarle, a norma del Codice Civile, ma vanno previamente verificati i regolamenti locali. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

 

MURETTO DIVISORIO IN PIETRA NEL GIARDINO CONDOMINIALE

Buongiorno, innanzitutto complimenti per il sito, lo trovo davvero molto curato e si trovano risposte in merito molto accurate. Abito in un condomio al piano terra con giardino privato. La domanda è semplice: come divisorio dagli altri giardini dei vicini posso erigere un muro di pietra invece delle solite piante? Ovviamente lo farei nella mia proprietà e lascierei la ringhiera divisoria. L'altezza desiderata sarebbe di 1,80 max 2 metri. In caso positivo a che distanza lo dovrei costruire? Grazie mille.

 

Grazie per i complimenti al sito (che fanno sempre piacere). Venendo al quesito, in via teorica non ci sarebbero problemi, perchè Lei può certamente costruire un muro di confine a norma del Codice Civile; è abbastanza probabile, però, che il regolamento di condominio o l'atto di acquisto contengano delle limitazioni al riguardo, per cui bisognerebbe controllare con scrupolo; esiste poi sempre la possibilità che qualcuno tiri in ballo la questione del decoro architettonico condominiale, per cui è necessaria l'unanimità. Insomma, si prepari comunque a qualche grattacapo. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

 

TABELLE MILLESIMALI - CONDOMINIO ANCORA IN COSTRUZIONE - VALGONO?

Stiamo costituendo un nuovo condomino con poche parti comuni. La ditta costruttrice dopo riunione breve intende consegnarci il condominio con relative tabelle millesimali al costo di 200€ per unità. Considerando che la gran parte degli immobili è in costruzione e che molte sono state le modifiche in corso d'opera rispetto al progetto iniziale, sono valide le suddette tabelle redatte sul progetto iniziale?

 

Potrebbero essere valide, a patto che il realizzato finale non si discosti in maniera avvertibile dal progetto originario (ad esempio, realizzare un piano in più oppure modificare il volume interno degli appartamenti aggiungendo o levando una stanza influirebbe di sicuro). Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

 

COMPROPRIETA' ERDITARIA E GODIMENTO DEI FRUTTI

Dopo la morte di nostro padre risulto ai fini fiscali cointestatario di alcuni immobili locati a terzi, ma non ho parte nell'amministrazione e alle mie richieste di conguaglio della mia quota mi è stato risposto che prima bisogna procedere alla suddivisione. Non so se sarà necessario avviare un procedimento sull'eredità ma a prescindere da ciò è opportuno nel frattempo agire legalmente per ottenere che mi si versi il 25% degli utili, dato che di fatto pago il 25% delle tasse?

 

Lei non è semplice cointestatario a fini fiscali, me è un vero e proprio comproprietario dei beni ereditati, quindi ha pieno diritto a partecipare all'amministrazione, come pure a percepire i frutti. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

 

MONTAGGIO INFISSO ESTERNO SUL CONFINE - 840 cc - DECORO ARCHITETTONICO

Sono proprietrario di un'abitazione in condominio in una costruzione di due piani con un appartamento per piano il mio è al primo piano. Al mio appartamento è abbinato un piccolo cortile dove sono aperte anche le finestre dell'appartamento del secondo piano. Adesso il proprieterio dell'appartamento del secondo piano ha istallato alle sue finestre delle persiane che aprono verso l'esterno quindi dentro il cortile di mia esclusiva proprietà. Vi chiede se poteva farlo o è un'abuso grazie!

 

Ai sensi dell'art. 840 cod. civ. il proprietario non può contrastare le attività che si svolgano ad una altezza tale per cui non vi abbia interesse; seguendo tale principio la Cassazione, anche molto di recente (la massima della sentenza è riportata qua ), ha sancito che è lecito installare infissi esterni che sporgano sul terreno del confinante. La questione perciò, nel caso di cui mi riferisce, è incerta, data la non eccessiva altezza. Piuttosto sarebbe il caso di valutare se l'adozione delle persiane non abbia alterato il decoro architettonico dell'edificio, per cui occorre l'unanimità. Resto a Sua disposizione. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

 

 

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IL PROPRIETARIO DI DIVERSI APPARTAMENTI PUO' CONFERIRE DELEGHE MULTIPLE AI FINI DEL CALCOLO DELLE MAGGIORANZE?

Se in un condominio un condomino è proprietario di tre appartamenti può delegare in assemblea tre persone diverse e se si, ai fini dell'art. 1136 comma due, devono essere conteggiati tre intervenuti all'assemblea oppure uno solo? grazie.

 

Il calcolo dei condomini va fatto per singoli proprietari e non per il numero degli appartamenti; se un proprietario ha dieci appartamenti e un altro proprietario un solo sgabuzzino nel sotterraneo dei Box i condomini, in tutto, saranno due. Perciò la risposta alla sua domanda è no. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

 

RIPARTIZIONE SPESE CTP TRA I COMUNISTI

Sono stato incaricato da sei persone in qualità di CTP ed al momento della liquidazione dell'onorario ho pensato di ripartire la spesa in parti uguali anche se la proprietà dell'immobile (oggetto della perizia) presenta quote diverse. Ritengo che il servizio prestato sia unico ed uguale per tutti. Sarei lieto in una vostra risposta e porgo i più distinti Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

Se i clienti non porranno problemi va bene, in quanto l'unanimità dei comunisti può ben decidere sul punto nel modo che più ritenga opportuno; in genere però le spese vanno ripartite in base al valore delle quote (o dei millesimi, in condominio). D'altra parte in tema di comunione le quote si presumono uguali, quindi la ripartizione in parti uguali andrebbe bene, come regola generale; nel caso specifico, però, è proprio Lei a chiarire che le quote sono diverse... Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

 

MONTAGGIO CUCINA - TUBO DEL GAS FORATO - DANNI - RESPONSABILITA'

Il giorno 10/08 l'idraulico nel collegare il gas alla mia cucina nuova si accorge che internamente alla tramezza c'è una perdita; cominciamo le ricerche spaccando la tramezza e troviamo il danno: tubo del gas bucato da un tassello (fischer) trapanato ad altezza piano lavoro, servito ai montatori per fissare il top! Subito avviso il mobiliere che mi tranquillizza dicendomi che i montatori sono assicurati ma in vacanza fino al 22/08 e che al rientro dalle loro ferie mi avrebbero sicuramente rimborsato. Eseguo i lavori rivolgendomi a professionisti con urgenza per non passare 12 gg festivi a casa senza gas, totale spesa di circa €600. Il giorno 22 contatto il montatore che manco a dirlo mi contesta: a) di non essere stato avvertito immediatamente perchè sarebbe stato un suo diritto porre rimedio al danno causato; b) di non avere colpa per l'accaduto scaricando la responsabilità sull'idraulico che non ha fatto passare il tubo del gas abbastanza all'interno del muro e che ha posizionato erroneamente un chiavistello del gas (raggiunto dal tubo bucato in questione) sopra i 90cm come reciterebbe una fantomatica norma. Quindi il montatore se ne lava le mani, così come il mobiliere! Cosa mi consiglia di fare? Grazie.

 

Il danno, in prima battuta, è stato provocato dal montatore, il quale (se ho ben capito) non agiva a nome proprio ma su commissione del mobiliere che glielo aveva mandato a casa; la responsabilità, quindi, è del mobiliere che a Sua volta potrà rivalersi sul montatore, che a sua volta potrà rivalersi sull'idraulico (ammesso che l'idraulico abbia colpa); Lei non si preoccupi di troppi passaggi e chieda i danni al mobiliere. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

 

VERANDA COSTRUITA SUL BALCONE - RIMOZIONE

Nel 2001 l'assemblea autorizzò un condomino a installare una veranda sul balcone della cucina, preciso sono balconi sporgenti e sottoposti l'uno a l'altro. Negli anni a seguire altri quattro condomini hanno messo la veranda; quest'anno, per motivi di salute di mia moglie. ho dovuto installare anche io una veranda sul balcone della cucina e mi sono attenuto alle disposizioni della delibera del 2001. Purtroppo ho dovuto mettere un pannello sandwic di copertura per la parte mancante del tetto. Il condominio però, anche in virtù di beghe interne tra condomini, ha deciso con delibera assembleare di far togliere le verande. Tutti quelli che avevano la veranda l'hanno tolta. io la devo togliere? La ringrazio anticipatamente.

 

Da quel che mi riferisce è molto probabile che Lei debba smontare la veranda in quanto sembrerebbe che l'originaria autorizzazione a tenerla non sia stata data in maniera valida (altrimenti non credo che gli altri condomini avrebbero provveduto tanto facilmente a togliere di mezzo le loro). Per esserne sicuri, ovviamente, ci sarebbe bisogno di esaminare con attenzione le delibere di cui mi riferisce. Se lo ritiene opportuno, mi contatti al seguente indirizzo: http://studiolegaledauria.jimdo.com/pareri-giuridici-on-line/pareri-giuridici-personalizzati Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

 

MANCATO PAGAMENTO ASSICURAZIONE - MOROSITA' CONDOMINO - RESPONSABILITA' DELL'AMMINISTRATORE

A seguito di un ritardato pagamento del consuntivo condominiale da parte di un condomino l'amministratore può avvalersi della facoltà di non pagare l'assicurazione globale del fabbricato imputandolo alla mancanza di fondi esclusivamente per colpa del detto condomino?

 

Non è così semplice; l'Amministratore dovrà provare di aver fatto tutto quanto era in suo potere per riscuotere quanto dovuto dal condomino moroso, compreso l'inizio degli atti legali (l'amministratore ha il potere / dovere di chiedere l'emissione di un decreto ingiuntivo, anche in assenza di autorizzazione assembleare); in ogni caso è tenuto a pagarla se vi siano fondi di riserva; in mancanza, ove si appuri la mancata diligenza, l'amministratore, in caso di sinistro che sarebbe stato coperto dall'assicurazione,  risponderà personalmente. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria. 

 

 

 

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CADUTA OPERAIO DA PONTEGGIO - AMMINISTRATORE - CONDOMINIO - DITTA COSTRUTTRICE - RESPONSABILITA'

Per la tranquilità personale e dei condomini desidero sapere: l'amministratore ha affidato dei lavori di ristrutturazione edili, deliberati dall'assemblea, a un'impresa del settore; se durante l'uso di una piattaforma di sollevamento a 24 mt. dal suolo, succede un incidente con il morto chi è responsabile nel risarcire i danni agli eredi?

 

C'è una catena di responsabilità, che spaziano dal campo civile a quello penale, e coinvolgono coordinatore della sicurezza, datore di lavoro (impresa costruttrice), direttore dei lavori, responsabile dei lavori Amministratore, condominio; le responsabilità principali sono in ogni caso del coordinatore della sicurezza; il condominio è responsabile in qualità di committente dei lavori, ma i singoli condomini potranno essere chiamati a rispondere solo in sede civile per un eventuale risarcimento dei danni, in quanto le responsabilità penali del committente, ove presenti, restano in capo all'amministratore. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

 

RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO IMPIANTO COMUNE - MOROSITA' SINGOLA PALAZZINA - DISTACCO

La caldaia di proprietà del condominio in cui vivo fornisce il riscaldamento anche ad un'altra palazzina che non ha caldaia propria. La gestione del riscaldamento è in comune e ripartita per millesimi. Ci sono dei morosi nella palazzina che usufruisce della nostra caldaia. Nessun moroso invece nel palazzo proprietario della caldaia. In questo caso risponde della morosità anche il palazzo in cui vivo o solo quello moroso? Il gestore del riscaldamento potrebbe effettuare il distacco per morosità anche alla palazzina virtuosa? Grazie

 

Il gestore del riscaldamento, se non verrà pagato da qualcuno, non potrà che staccare la caldaia dato che si tratta di un unico impianto comune. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

 

ALBERI DISTANZA LEGALE - VISTA A MARE

Abito al quarto piano di una palazzina e da casa mia si vede il mare o meglio si vedeva perché da alcuni anni il condominio davanti alla mia palazzina non pota gli alberi che poco alla volta mi stanno togliendo il panorama. I miei genitori avevano comprato l'appartamento proprio per il paesaggio. Volevo sapere se posso fare qualcosa per imporre la potatura di questi alberi. Grazie.

 

Prima di tutto andrebbe verificato se è stata rispettata la distanza legale prescritta per gli alberi; qualora ciò non sia stato fatto avrà titolo per chiamare in causa il condominio. Si rivolga ad un Tecnico di fiducia per appurare lo stato dei luoghi (qualora non abbia un Tecnico di fiducia Le ricordo che lo Studio Legale mette a disposizione dei lettori un servizio di assistenza tecnica, che può trovare QUA ). Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

 

STRADA PRIVATA AD USO PUBBLICO

Egr. Avv. il comune circa 12 anni fa ha asfaltato la mia strada e ha messo l'illuminazione, la strada è privata il comune non ha fatto nessun esproprio, adesso ha messo un cartello di divieto d'accesso quindi io non posso entrare nella mia strada ma devo fare un giro molto lungo per arrivare a casa mia. Cosa devo fare?

 

Probabilmente (anzi sicuramente, da quel che mi dice) la Sua strada è stata dichiarata di pubblica utilità e come tale è sottoposta alla regolamentazione del traffico da parte degli enti preposti, nel Suo caso il Comune; resta solo da verificare in concreto se ciò sia accaduto in maniera conforme alla normativa e se sussistano gli estremi per un ricorso. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

 

INFILTRAZIONI DAL TETTO CONDOMINIALE - RESPONSABILITA' AMMINISTRATORE

Abbiamo comprato da un anno e mezzo un appartamento situato all'ultimo piano. Ho notato che ci entra acqua dal tetto, l'amministratore dice che non puo' metterlo a posto perche' il palazzo è in debito di spese vecchie. Io non sapendo queste cose che dirirtti ho!?! Posso fare una denuncia a chi mi ha venduto l'appartamento per non avermi detto questo problema, e anche all'agenzia immobiliare??? Aiutatemi datemi delle dritte su quello che posso fare. Grazie mille.

 

Prima di tutto deve scrivere (o farsi scrivere da un Avvocato) una diffida all'Amministratore, chiedendo l'immediata soluzione del problema; ove non ottenga niente bisognerà agire contro il condominio o anche contro l'amministratore qualora sia ravvisabile sua responsabilità personale. Qualora abbia bisogno di assistenza in loco Le ricordo che lo Studio Legale è presente in tutta Italia con una fitta rete di Local Partners (può consultare l'elenco completa QUI ) a cui potrà mostrare anche la documentazione in Suo possesso (perizie, foto, o altro); ci tengo a precisare che il solo consulto non Le costerà nulla. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

 

 

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ESTINZIONE DELLA SERVITU' - DIRITTO DI PASSAGGIO E SERVITU' DI PASSAGGIO PEDONALE - QUALE DIFFERENZA?

Ho acquistato un solaio servito da una scala posta su un'altra proprietà. Sulla scheda catastale la scala è registrata con un numero di subalterno corrispondente al numero del solaio e con diritto di passaggio; sull'atto notarile, è registrato come servitù attiva di passaggio pedonale. Ho trasformato il solaio in una stanza (con regolare permesso di ristrutturazione) chiudendo l'apertura sulla scala ed aprendo una porta interna che si collega direttamente al mio appartamento, al quale si accede da un altro ingresso. Il proprietario del fondo sul quale c'è la scala dice che avendo chiuso il passaggio ho perso la servitù e quindi lui può toglierla perchè è stata registrata non come DIRITTO DI PASSAGGIO ma come SERVITU' ATTIVA DI PASSAGGIO PEDONALE e comunque non potrei passare più da questa scala per entrare nel mio appartamento perchè la servitù è solo per il "solaio" e non per tutto l'appartamento. Ma la servitù non si estingue dopo 20 anni di inutilizzo? La ringrazio cortesemente per la Sua risposta.

 

Il Suo vicino ha torto; Lei ha un diritto di passaggio in quanto il fondo ha una servitù attiva di passaggio pedonale; se proprio vogliamo cogliere una differenza essa consiste nel fatto che potrebbe ben esistere un diritto di passaggio anche in assenza di una servitù; si tratterebbe però di un diritto più limitato rispetto a quello nascente dalla servitù, in quanto saremmo di fronte ad un semplice diritto personale, e non ad un vero e proprio diritto reale, come nel Suo caso. Quindi la situazione, dal punto di vista giuridico, è esattamente il contrario di quanto ritiene il Suo vicino. Circa la necessità di decorso del ventennio per l'estinzione della servitù ha ragione: ce n'è bisogno. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

 

POSSO ACCEDERE ALLA CANTINA CON L'AUTO ANCHE SE NON POSSIEDO UN GARAGE?

Abito in un condominio nuovo con 4 palazzi tutti collegati tra loro e gli ascensori che vanno sotto ai box, e cantine. Io non ho il box; ho il diritto di scendere con l'auto temporaneamente per scaricare la roba di poco consumo nella cantina e riuscire subito dopo? Visto che le spese le pago tutte? Grazie.

 

Trattandosi di proprietà comune Lei può certamente accedere al locale Box, garages e cantinole con la Sua autovettura. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

 

OCCUPAZIONE POSTO AUTO APPARTENETE AD ALTRA PERSONA - ILLEGITTIMITA'

Nel mio palazzo è presente un garage con diversi posti auto, munito di cancello con chiusura automatica. Alcuni posti auto sono di proprietà di appartamenti, mentre altri appartengono ad una società. Io posseggo un posto auto, ma avendo due macchine vorrei sapere se sia reato o contro legge parcheggiare una macchina in un posto inutilizzato ma appartenente ad uno dei condomini, oppure in un posto della suddetta società; considerando che molte persone occupano più posti con una sola macchina. La ringrazio, cordiali Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

Parcheggiare su una proprietà altrui ovviamente è illegittimo; però, col trascorrere del tempo, può portare ad acquistare un diritto sull'area in questione (anche se ad onor del vero dovrebbe trattarsi di possesso in buona fede e nel Suo caso non so fino a che punto potrebbe esserlo). Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

 

RIPARTIZIONE SPESE CONDOMINIALI - MODALITA' ALTERNATIVE AI MILLESIMI

Sono proprietaria di un appartamento in una palazzina che fa parte di un supercondominio di 4 palazzine. Essendo l'appartamento su 2 livelli, ultimo piano con ascensore, i millesimi del mio appartamento sono molto elevati rispetto agli altri appartamenti. Mi ritrovo dunque a pagare spese molto alte in quanto tutte le spese di godimento vengono attribuite per millesimi di proprietà. Mi chiedo se sia giusto che certe spese (ad esempio: ascensore, luce scale, pulizia scale, ecc) vengano suddivise per millesimi e non per "unità abitativa" o ancora più correttamente per "persona" dato che non sempre gli appartamenti più grandi sono occupati da famiglie numerose. Come può essere corretto che una famiglia di 2 persone, che occupa un appartamento di 200mq, debba pagare 3 volte tanto una spesa di godimento rispetto ad un'altra unità, sia pure più piccola, ma occupata da una famiglia di 5-6 persone? Posso capire che vengano divise in millesimi le spese relative al rifacimento di una parte comune...ma le spese di godimento? Le sarei molto grata se mi potesse dire se esistono casi in cui le spese di godimento (o quali altre) vengano attribuite in modo diverso rispetto ai millesimi. Grazie mille per una risposta.

 

Se non vi fosse il sistema dei millesimi vigerebbe l'incertezza assoluta, in quanto i parametri di calcolo cambierebbero continuamente; faccia il caso che l'appartamento occupato da sei persona rimanga vuoto per tre giorni, perchè tutti sono andati in gita; oppure che ospitino altre due persone per una settimana; a stretto rigore dovrebbe cambiare il criterio di calcolo; insomma sarebbe un caos. Comunque è possibile calcolare le spese con criteri diversi dai millesimi, purchè vi sia decisione all'unanimità sul punto. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

 

RIFACIMENTO FRONTALINI - RIPARTIZIONE SPESE

Stiamo smantellando e ricostruendo totalmente i balconi dell'ultimo piano del palazzo compreso i frontalini, causa infiltrazioni. Gentilmente vorrei sapere a quanti anni deve corrispondere la garanzia che deve essre rilasciata dal costruttore. Inoltre trattandosi di balconi in parte aggettanti ed in parte incassati, vorrei sapere come deve essere ripartita la spesa tra i condominiFaccio presente che trattasi di un palazzovdi 5 piani. Grazie.

 

La garanzia del costruttore è di dieci anni, a partire dalla data di ultimazione dei lavori. I frontalini vanno sempre pagati da tutti i condomini in ragione dei millesimi di proprietà, indipendentemente dal fatto che appartengano a balconi aggettanti oppure a castello, in quanto fanno parte dell'estetica condominiale, che è bene comune. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

 

 

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CHE VALORE HA IL PLASTICO DI UNA COSTRUZIONE?

Che valore giuridico può avere un plastico (che rappresenta fedelmente la costruzione finale) se un domani si accertasse che l’appartamento fosse difforme dal plastico? Tengo a precisare che nel progetto non risultano alcune opere che invece sono ben raffigurate nel plastico e che le stesse sono presenti anche sui cartelli pubblicitari posti all’interno ed all'esterno del cantiere. In attesa di un Vs. cortese parere, porgo cordiali Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

Conta ciò che ha firmato nel preliminare o nell'atto di vendita, compresi i riferimenti al progetto approvato e - eventualmente - al plastico; qualora di quest'ultimo non si faccia menzione nulla potrà pretendere al riguardo. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

APPARTAMENTO CON BALCONE SU TERRAZZO CONDOMINIALE - QUALI SONO I MIEI DIRITTI?

 

Sono proprietaria di un appartamento situato all'ultimo piano di una palazzina. La mia cucina apre con una porta finestra direttamente su un terrazzo di proprietà del condominio. A questo terrazzo ha accesso il mio appartamento e una porta sul vano scala. Vorrei sapere quali sono i miei diritti e quali quelli degli altri condomini. Posso mettere nel terrazzo piante e un tavolo? Può un altro condomino piazzare un tavolo sul terrazzo? Per motivi di sicurezza del mia persona e dell'appartamento, posso pretendere che chiunque abbia necessità di salire in terrazza debba prima avvisarmi? Tengo presente che i condomini, così come i manutentori dell'ascensore, l'elettricista e l'idraulico sono in possesso della chiave della porta vano scala: ovviamente questo non mi fa sentire al sicuro. C'è una legge che possa cautelarmi? Grazie per l'aiuto.

 

Se il terrazzo è comune, chiunque può utilizzarlo, ne' Lei può pretendere di essere avvisata prima di tale utilizzo; nessuno però può porvi stabilmente tavolini o piante (nemmeno Lei, giusto per essere precisi). Saluti.

 

 

CHI PAGA I LAVORI PER LA FACCIATA ESTERNA E LE INFILTRAZIONI DAL TETTO?

Sono proprietaria di un'alloggio in una quadrifamiliare. La facciata esterna non è stata ultimata, manca il mio terrazzo coperto e quello scoperto, il terrazzo scoperto del mio vicino e le greche alle porte...durante una "riunione di condominio" (riunione tra proprietari, non c'è regolamento di condominio nè amministratore) quando ho sollevato la questione mi è stato risposto che i terrazzi sono nostri e che dobbiamo pagare noi la tinteggiatura (anche se il terrazzo è in facciata e io ho pagato il mia alloggio con la tinteggiatura,come tutti gli altri, ma l'impresa è fallita prima di ultimare i lavori). L'altra questione è che noi del 1°piano abbiamo riscontrato infiltrazioni dal tetto nel sottotetto, anche qui c'è stato detto che visto che nel sottotetto viviamo noi, spetta noi sistemare le infiltrazioni, mentre io sapevo che il tetto è parte comune. Come posso fare? ho dei diritti? sono nel torto io? Grazie mille pe la disponibilità e il tempo che potrete concedermi.

 

Lei ha già correttamente inquadrato entrambe le questioni: si tratta di oneri che spettano non a Lei (o al vicino) ma all'intero condominio, anche se attualmente non vi è un Amministratore e nemmeno un regolamento condominiale. Se non è possibile risolvere la faccenda in maniera pacifica posso consigliarLe solo di rivolgersi al Suo Avvocato di fiducia, che porrà in essere la necessaria attività legale per farLe ottenere il rispetto dei Suoi diritti (al limite potrà essere sufficiente una semplice raccomandata, se i condomini dimostreranno buon senso). Nel caso non abbia un Avvocato di fiducia Le ricordo che lo Studio presta assistenza legale in tutta Italia per cui - se vuole - sarà possibile fissare un appuntamento con il Collega che segue la Sua zona. Saluti, Studio Legale Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online.

 

 

 

 

LA MOGLIE DEL CONDOMINO PUO' ESSERE NOMINATA AMMINISTRATORE?

E' possibile conferire l'incarico di amministratore di uno Stabile di 6 condomini con 9 unità abitative) alla moglie di un Condomino quando NON è oggetto di remunerazione? E in tal caso, alla luce della Legge 220/12, è obbligatoria l'apertura di un c/c intestato al Condominio? Ringrazio sentitamente e porgo cordiali saluti.

 

Il problema non è la possibilità o meno di conferire l'incarico alla moglie del condomino, in quanto ciò è sicuramente possibile; a condizione però che siano soddisfatti i nuovi requisiti di legge per ottenere la carica di amministratore (godimento dei diritti civili; assenza di condanne per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni; assenza di sottoposizione a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione; assenza di interdizione o inabilitazione; nome non annotato nell'elenco dei protesti cambiari; diploma di scuola secondaria di secondo grado; frequentazione di un corso di formazione iniziale e svolgimento di attività di formazione periodica in materia di amministrazione). I soli condomini (e non le mogli dei condomini) possono essere esonerati dagli ultimi punti (possesso del diploma, corso iniziale e aggiornamento periodico). In ogni caso l'apertura del conto corrente è obbligatoria, sempre e comunque, anche in stabili nei quali vi siano solo due condomini. Sarà meglio prepararsi ad un significativo aumento dei costi di amministrazione, perchè questa (non bellissima) legge sul condominio ha innovato poco, lasciando molti punti confusi, ma su un aspetto è chiarissima: dal 18 giugno amministrare un condominio diventa più complicato, comporta più burocrazia, maggiori responsabilità ed è significativamente più costoso. Saluti, Studio Legale Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online.

 

 

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LOCALE COMMERCIALE AL PIANO TERRA - PARTECIPAZIONE ALLE SPESE DI MANUTENZIONE

Sono proprietario di un locale commerciale regolarmente locato facente parte di un condominio al quale non ha accesso ne' dal portone principale, ne' dal secondario. Devo partecipare alle spese relative al rifacimento impianti citofonici, scale luce e messa a terra? E a quelli di facciata e cornicione? Grazie.

 

Dipende anche da cosa dispone il regolamento di condominio (contrattuale) e l'atto di vendita. In linea di massima Lei non dovrebbe partecipare alle spese per i citofoni (a meno che non sia collegato all'impianto), mentre dovrà partecipare a tutte le altre spese indicate, in quanto riguardano la manutenzione straordinaria di parti comuni a tutti i condomini, Lei compreso. A volte però - come dicevo - i regolamenti di condominio e gli atti di acquisto escludono scale ed ascensore. Saluti, Studio Legale Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online.

 

 

MANUTENZIONE STRAORDINARIA ASCENSORE - RIFORMA DEL CONDOMINIO - ART. 1124 c.c.

Quale ripartizione per la sostituzione delle porte di un ascensore perché non si trovano più i pezzi di ricambio? Nel regolamento non contrattuale c'è la tabella "manutenzione ascensore". Un amministratore A sostiene che la parola "manutenzione" comprende sia la ordinaria che la straordinaria, un altro amministratore B sostiene che è straordinaria e si devono usare i millesimi di proprietà; un terzo amministratore C sostiene che le nuove porte sono a norma CEE quindi più idonee per la sicurezza delle persone quindi l'operazione va oltre la manutenzione straordinaria e pertanto la spesa va ripartita in millesimi di proprietà. Chi ha ragione? Grazie

 

In linea di principio hanno ragione B e C; non si tratta di manutenzione ordinaria, ma di manutenzione straordinaria che comporta anche un adeguamento di legge, per cui la spesa va ripartita tra tutti i proprietari dell'impianto; non si applica la tabella dell'ascensore perchè, nel caso in questione, l'ascensore medesima non viene considerata in relazione all'utilizzo che se ne fa, ma in quanto impianto di proprietà comune.

 

Questo - almeno - fino a ieri.

 

Da oggi - 18 giugno 2013 - entra in vigore il nuovo art. 1124 C.C., modificato dalla legge di riforma del condominio, il quale dispone quanto segue: "Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori. Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo". In altre parole, a partire da oggi, per questo tipo di ripartizioni andrà utilizzata la tabella delle scale (oppure, nel caso in cui l'ascensore non serva tutti i piani, una tabella elaborata con i medesimi criteri). Consiglio di dare una occhiata qui e qui (vi troverete tutte le novità della riforma del condominio). Saluti, Studio Legale Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online.

 

 

LEGGE DI RIFORMA DEL CONDOMINIO E CERTIFICATO DI CONFORMITA' DELL'IMPIANTO ELETTRICO: VA CONSEGNATO ALL'AMMINISTRATORE?

Salve, in riferimento alla nuova legge in vigore dal 18 giugno, sono obbligata a fornire all'amministratore il certificato di conformità dell'impianto elettrico (costo 200 euro) o è sufficiente la mia autocertificazione? Grazie.

 

La nuova legge sul punto non è affatto chiara (cominciamo bene...) in quanto dispone semplicemente che il registro di anagrafe condominiale tenuto dall'Amministratore deve contenere "ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza"; dal momento che non viene fatta espressa menzione della documentazione da produrre a mio avviso la norma va interpretata nel senso letterale, cioè che all'Amministratore vanno comunicati i dati, ma non necessariamente vanno trasmessi i documenti; e in ogni caso, volendo essere più diligenti, basterebbe una semplice fotocopia del certificato già in possesso del condomino, senza bisogno di produrre un altro originale. Saluti, Studio Legale Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online.

 

 

PASSAGGIO TUBO INTERRATO NELLA STRADA PRIVATA

Sono proprietario di una stradina privata con altre due persone (proprietà indivisa). La stradina serve per accedere alla mia casa e alla loro. Senza il mio consenso, hanno eseguito uno scavo per istallare un tubo interrato per un futuro cancello elettrico. Ho già espresso il mio dissenso. Posso far togliere il tubo a spese loro?

 

No, in quanto i comproprietari hanno diritto di installare il tubo a norma dell'art. 1102 CC. Saluti, Studio Legale Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online.

 

 

 

QUALI NOVITA' CON LA RIFORMA DEL CONDOMINIO?

Ormai tutti i giorni c'è qualche programma in televisione che ci ricorda come dal 18 giugno entra in vigore la Legge n. 220/12 sulla riforma del condominio. Ma, in breve, quali sono le novità più significative? Cosa cambia per i condomini? e cosa cambia per l'Amministratore? Quali sono le differenze rispetto alla vecchia legge? Grazie.

 

Per rispondere in maniera esauriente a tutte la Sue domande dovrei scrivere un libro... (e magari lo sto anche facendo); per quanto riguarda le novità, in maniera immediata e semplice, può dare una occhiata allo specchietto con tabella sinottica che ho pubblicato nel Blog Giuridico (lo trova QUA); il testo completo della nuova legge lo trova invece QUA; sono in aggiornamento anche le 100 domande sul condominio, dove gli stessi argomenti sono trattati in maniera scorrevole e didattica, sotto forma di domande e risposte; altro materiale sarà pubblicato nei prossimi giorni e nelle prossime settimane sul sito, anche in risposta alle domande dei lettori, come questa.

 

Come considerazione generale posso dirLe che i condomini avranno qualche servizio in più, ma dovranno prepararsi ad un costo di amministrazione ben superiore a quello attuale, perchè gli adempimenti e le responsabilità in capo all'Amministratore sono aumentate; inoltre sarà praticamente necessario nominare un Amministratore anche in condomini piccolissimi, di due o tre proprietari, nonostante la legge abbia (teoricamente) alzato il limite minimo a condomini che abbiano più di otto proprietari; infatti l'entrata in vigore del conto corrente (postale o bancario) obbligatorio farà in modo che nessun semplice condomino voglia assumersi la responsabilità di aprirlo e gestirlo, a suo rischio e pericolo, solo per fare un piacere (gratuito) agli altri; la burocratizzazione inoltre aumenterà a dismisura, perchè anche per piantare un chiodo nel muro bisognerà chiamare un operaio specializzato, che rilasci fattura e venga pagato con bonifico; le stesse bollette per le quote condominiali potranno essere pagate esclusivamente tramite bonifico o bollettino postale, in quanto l'Amministratore non potrà più accettare denaro contante dai condomini, ma tutto dovrà obbligatoriamente transitare sul conto corrente. In cambio però ci sarà maggiore trasparenza. Saluti, Studio Legale Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online.

 

 

 

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CHI PAGA LA MANUTENZIONE STRAORDINARIA DELLE FIORIERE?

Mi interesserebbe sapere quale tipo di ripartizione delle spese dovrebbe effettuare l'amministratore del nostro condominio per quanto riguarda le fioriere (ben 144) dei balconi, fioriere in parte aggettanti, in parte inserite all'interno delle ringhiere. Il condominio si chiama "le fioriere" ed indubbiamente esse rappresentano un elemento architettonico integrato nella struttura quindi condominiale ma nel computo metrico si parla di impermeabilizzazione interna delle fioriere con guaine e piastre metalliche. Siccome nel condominio non tutti gli appartamenti hanno lo stesso numero di fioriere e non tutte le fioriere sono da riparare Le chiedo: la ripartizione delle spese dell'impermeabilizzazione è condominiale (quindi millesimale) o è dei privati proprietari che ne hanno uso esclusivo? Grazie Google

 

L'impermeabilizzazione attiene all'uso della fioriera e non all'estetica condominiale, quindi sarà a carico di chi ne ha l'uso esclusivo (per tale ragione andranno ripartite per millesimi solo le eventuali fioriere condominiali, di proprietà comune e utilizzabili da tutti i condomini). Saluti, Studio Legale Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online.

 

 

REGOLAMENTO DI CONDOMINIO CONTRATTUALE - RESTRIZIONI SUL DIRITTO DI PROPRIETA'

 

Un atto di compravendita notarile ove si accetta a qualsiasi titolo il regolamento di condominio redatto dall'unico proprietario (contrattuale) può variare il diritto esclusivo di proprietà senza che questa variazione sia trascritta in atto? Grazie.

 

La risposta è si; naturalmente sarà necessario che il regolamento, anche se non allegato all'atto sottoscritto, sia individuato con chiarezza, indicandone gli estremi della registrazione. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

 

LAVORI STRAORDINARI: CHI LI PAGA?

 

Salve, ho comprato un immobile il giorno 28/12/12 e il giorno del rogito i vecchi proprietari hanno regolarmente fornito la dichiarazione condominiale da parte dell'amministratore sulla quale c'è scritto: "Per quanto riguarda i conteggi relativi ai lavori straordinari approvati nell'assemblea del 13/12/12 gli stessi non sono attualmente quantificabili, per cui solo successivamente e dopo la loro approvazione potranno essere accertati e Le verranno per tanto richiesti. Sul rogito il notaio nel punto 5 specifica: "La parte venditrice dichiara che non ci sono oneri condominiali arretrati, ad eccezione di quelli relativi al conguaglio per la gestione ordinaria 2012 non ancora quantificati e a quelli relativi a lavori straordinari deliberati nell'assemblea condominiale del 13/12/12, anche essi non ancora quantificati, oneri tutti che restano a carico della parte venditrice." Chi deve pagare adesso che i lavori sono stati quantificati?

 

Il venditore (come è chiaramente scritto sull'atto di vendita). Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria

 

 

ABBATTIMENTO BARRIERE ARCHITETTONICHE NEL CONDOMINIO

Sono un portatore di handicap e volevo far eseguire delle opere per l'abbattimento delle barriere architettoniche nel condominio; chi le deve pagare? Il condominio fa orecchie da mercante...

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Le opere per l'abbattimento delle barriere architettoniche vanno considerate innovazioni, e per esse la normativa speciale prevede le maggioranze di cui al 2° e 3° comma dell'art. 1136 C.C. (maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi in prima convocazione; voto favorevole di un terzo dei partecipanti al condominio e almeno 333 millesimi in seconda convocazione). Qualora il condominio si rifiuti o non decida entro tre mesi, sarà possibile installare, a spese del richiedente, servoscala nonche’ strutture mobili e facilmente rimovibili, al fine di rendere piu’ agevole l'accesso agli edifici, agli ascensori e alle rampe dei garages. Sarà anche possibile modificare l'ampiezza delle porte d'accesso. Insomma, Le conviene tentare di ottenere almeno la maggioranza in seconda convocazione, altrimenti potrà effettuare i lavori, ma pagandoli di tasca propria. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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LEGAL ASSISTANCE IN ITALY

Good morning. My father was Italian but I live in the USA. I have some legal issues to be resolved in Italy (these problems affect the houses and lands inherited from my father). Your law firm takes care of this? Can I seek your legal assistance? Thanks for the reply.
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Dear Sir, the law firm can certainly provide you legal assistance throughout Italy. Please contact me at the following link: http://studiolegaledauria.jimdo.com/international . Regards. 

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AZIONE DI USUCAPIONE PER POSSESSO ULTRAQUARANTENNALE.

Sono proprietaria da oltre 40 anni di un immobile industriale che si affaccia su una strada vicinale. Nel corso degli anni ho allargato detta strada troppo stretta per far passare i camion per la mia attività ed ho provveduto alla manutenzione della strada e alla sua illuminazione  Adesso il proprietario del terreno  di fronte si è riappropiato dei due metri di stradina da me utilizzata da oltre 40 anni. Posso fare una azione di usucapione? Il restringimento della strada ostacola l'ingresso ai locali commerciali e impedisce. Grazie.

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Le ho risposto anche in privato, ma l'indirizzo email era errato, quindi le rispondo direttamente sul sito. In via di principio direi che gli estremi per l'azione di usucapione ci sono, quindi è possibile agire; dovrebbero esserci anche gli estremi per un'azione possessoria, se  a causa della restrizione non riesce più a passare con i camion. Si rivolga immediatamente al Suo Avvocato di fiducia. Qualora non abbia già un Avvocato di fiducia Le ricordo che lo Studio legale opera in tutta Italia, per cui - se vuole - sarà possibile fissare un appuntamento col Collega che segue la Sua zona. Mi faccia sapere. Saluti

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GARANZIA IMPIANTO SOLARE: RISPONDE IL COSTRUTTORE?

Ho aqcuistato un immobile ad aprile 2011 da un costruttore, dopo circa un anno non funziona piu l'impianto solare che scalda l'acqua sanitaria e la caldaia funziona solo a metano e non piu' con il solare. La ditta costruttrice della caldaia e' fallita e non e' piu' possibile avere interventi in garanzia e non si trovano piu' nemmeno alcuni pezzi di ricambio. Il costruttore mi puo' risarcire in qualche modo oppure non e' suo obbligo? Grazie Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria..

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Se il costruttore Le ha venduto l'appartamento già comprensivo di impianto, ne è responsabile lui. Saluti 


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COSTRUZIONE DI UNA SCALA SENZA AUTORIZZAZIONE DEL CONDOMINIO

Abito al primo piano di una casa, sotto di me - al piano rialzato - abita una persona. Una parte della casa dà alla strada, l'altra parte invece dà sul giardino. L'inquilino di sotto ha costruito un scala sul muro di pertinenza che dalla sua casa porta al giardino, più una tettoia in policarbonato. Poteva fare tutto ciò senza il mio permesso?? Mille grazie.

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In linea generale è ben possibile che sia tutto regolare, ma in gran parte dipende da cosa prevedono gli atti di acquisto della proprietà e da cosa effettivamente è stato realizzato e come. Sarebbe anche necessario capire se il giardino è di proprietà comune o no e prendere visione dei luoghi.  Insomma, allo stato attuale, senza documentazione, non posso essere più preciso. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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 SPESE ALLACCIO IMPIANTO METANO - SI PAGA PER UNITA' ABITATIVA O PER MILLESIMI?

Sono proprietario di 2 mansarde in un condominio di 12 unita',si devono svolgere i lavori per il l'allaccio del metano, il preventivo e' di 6500,00 euro. La somma va diviso in base ai condomini o ai millesimi? Grazie

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Tutte le spese condominiali, in mancanza di patto diverso, vanno divise in millesimi; naturalmente, solo la parte comune dell'impianto sarà sottoposto a tale regola; dal punto di diramazione della colonna montante l'impianto è di proprietà esclusiva, quindi ognuno pagherà il suo. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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ATTIVITA' IN NERO NEL CONDOMINIO - OBBLIGO DI DENUNCIA

Nel mio condominio un condomino svolge attività di meccanico nel suo box o nel cortile condominiale in nero, introducendo auto estranee al condominio. Se accade un infortunio e si ferisce qualcuno cosa rischia l'Amministratore per omessa denuncia? Può questi essere anche multato?

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Attualmente non esiste l'obbligo di denuncia da parte dei privati cittadini (vi sono tenuti solamente i pubblici ufficiali e gli incaricati di pubblico servizio - art 357-358 C.P. ). L'amministratore - però - ha l'obbligo (civile, non penale) di tutelare i diritti dei condomini sulle parti comuni, e in tale ambito non ritengo possa passivamente far finta di ignorare il comportamento illecito tenuto da chi faccia uso improprio della parte comune, anche perchè nel tempo ciò porterebbe all'eventuale acquisizione di diritti nei confronti del condominio. Nel caso, infine, qualcuno si ferisca con modalità tali da rendere riconducibile la responsabilità dell'accaduto al condominio, questo ne risponderà come di consueto. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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PICCOLO CONDOMINIO CON CINQUE PROPRIETARI - ESISTE L'OBBLIGO DELL' AMMINISTRATORE?

Una palazzina di sei famiglie di cui cinque proprietari, può fare a meno dell'amministratore? Possiamo gestirci da soli? Le spese comuni sono: acqua, luce, assicurazione e spurgo fognatura. Grazie....

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L'obbligo di nominare l'amministratore scatta quando i condomini sono più di quattro, voi siete cinque, quindi...; circa il gestirvi da solo, in teoria si, ma con la riforma del condominio appena approvata potrebbe essere complicato.  (Il testo definitivo della riforma lo trovate qua; nei prossimi giorni passeremo agli approfondimenti sui singoli temi) A mio parere non è più tempo di improvvisazioni. Saluti

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ACCESSO AL FONDO DEL VICINO PER LA RIPARAZIONE DEL MURO

Esiste un articolo nel Codice Civile dove è chiaramente indicato o espresso che il vicino di casa ha l'obbligo di lasciarti intervenire nella sua proprietà per risanare il muro di confine tra la sua proprietà e la mia?

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843 CC. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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      FRANA IL GIARDINO: A CHI SPETTA LA COSTRUZIONE DEL MURO?

Siamo due fratelli e abitiamo in una casa di due piani ( un piano a testa con rispettivi garage ); abbiamo anche il terreno intorno di nostra proprieta diviso in due una parte a mio fratello e una parte a me. Ora sta succedendo che nella parte di mio fratello sta franando il terreno, e quindi si dovrebbe fare un muro di contenimento. A chi spettano le spese per realizzare una simile struttura , mi spiego devono essere ripartite in due dato che la casa è in comune o spettano a mio fratello dato che la frana interessa il suo pezzo di terreno? Grazie in anticipo.

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Se il terreno è effettivamente di Suo fratello, nel senso che è di proprietà esclusiva, è questione che riguarda lui; se invece si tratta di proprietà comune, che ciascuno utilizza liberamente, spetta ad entrambi. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.  

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VENDITA DELLA CASA - DIRITTO DELL'EREDE

Madre di 79 anni, padrona assoluta di una casa, la vende al nipote senza dire niente al figlio. Cosa posso fare?

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La questione è molto delicata; se Sua madre è in grado di intendere e volere c'è poco da fare, perchè ognuno può disporre dei propri beni come vuole; in caso contrario scattano questioni giuridiche di ordine penale e civile, tra cui anche la possibilità di impugnare la vendita. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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DIVISIONE DELL'IMMOBILE COMUNE - NASCITA DEL CONDOMINIO

Nel 2001 la villa di proprietà mia, di mia mamma e mia sorella (un terzo ciascuna) è stata suddivisa in tre unità abitative, che fino alla scorsa settimana erano sempre di proprietà nostra indivisa (inoltre ognuna di noi abitava una di queste unità). La scorsa settimana con atto notarile io, mia mamma e mia sorella siamo diventate proprietarie uniche ciascuna di una di queste unità immobiliari (quella in cui viviamo dentro). Il giardino invece è rimasto parte comune. La domanda è: ma adesso siamo un condominio? E che obblighi abbiamo? Grazie

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Lei ha bene intuito: in effetti siete proprio un condominio. Spiegare cosa derivi da questo sarebbe un po' lunghetto... per fortuna sul sito c'è la sezione "100 domande sul condominio", che (spero) risponderà a gran parte delle Sue domande. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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SUPERCONDOMINIO - RIPARAZIONE TETTO - PAGANO ANCHE LE ALTRE PALAZZINE?

Sono proprietaria di un immobile in un supercondominio, costituito da 3 palazzine. Il mio immobile e' al 4 piano ed ha infiltrazioni dal tetto: per i costi di riparazione posso obbligare a pagare anche gli altri proprietari delle altre palazzine essendo un super condominio?

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Il supercondominio dovrebbe prevedere delle tabelle millesimali specifiche per le singole palazzine, per cui dubito molto che Lei possa chiedere tale tipo di partecipazione alle spese; e in ogni caso il codice civile prevede che qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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CONTRATTO DI LOCAZIONE APPARTAMENTO CONDOMINIALE CONCLUSO SENZA CONSENSO DELL' ASSEMBLEA

L'Amministratore può affittare un locale senza aver dato notizia ad uno dei proprietari della proprieta comune?

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La questione va spiegata. In linea generale la risposta sarebbe no, in quanto l'Amministratore deve dare esecuzione alle delibere dell'assemblea dei condomini (vale a dire dei proprietari); dare in locazione un appartamento non di sua proprietà eccede i limiti del mandato. Tuttavia esiste giurisprudenza della Cassazione secondo cui l'assemblea può successivamente ratificare tale contratto con maggioranza semplice, considerandolo atto di ordinaria amministrazione. Tale giurisprudenza è stata interpretata da taluni come riconoscimento del potere in capo all'amministratore di stipulare autonomamente i contratti di locazione, ma tale conclusione non mi trova concorde, in quanto la stessa giurisprudenza in oggetto parla sempre di "ratifica" successiva, sancendone quindi in ogni caso la necessarietà. Per tale ragione, in mancanza della ratifica assembleare, ci si troverà nella condizione del contratto concluso dal rappresentante senza poteri di cui all'art. 1398 CC. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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COLTIVAZIONE DEL VIGNETO - RICHIESTA DI SMANTELLAMENTO

Ho una casa appoggiata ad un costone; sopra di esso c'è un orto, dove il proprietario coltiva un vigneto. Il proprietario può coltivare visto che tra la mia casa e l'orto non vi è nessun muro che ci divide? La casa è di vecchia costruzione: posso ottenere che l'orto venga smantellato da parte del comune, che si disinteressa? La casa presenta molta umidità. Spero di essere ststa chiara. La ringrazio.

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Non vedo per quale ragione il vicino, nel suo orto, non potrebbe coltivare il proprio vigneto; o per quale ragione il Comune dovrebbe impedirglielo. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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COLONNA DI SCARICO COMUNE - COMUNIONE - DANNI - PAGANO COMUNISTI

Sono proprietaria di un appartamento sito al secondo piano di un palazzo in centro storico, servito da una colonna di scarico condivisa con altre due proprieta', una al primo piano e l'altra al piano terra. Preciso che tali proprietà non sono appartenenti al condominio (in quanto la colonna e' posizionata trasversalmente tra n.2 palazzi). Recentemente l'inquilino sotto di me lamenta infiltrazioni e chiede risarcimento danni. Poiche' il guasto e' collocato vicino ai miei locali e considerato che la colonna serve per un lungo tratto il mio appartamento e solo per poco le altre proprieta', come devono essere ripartite le spese per il risanamento della colonna e rimborso al danneggiato?

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Non essendo una colonna condominiale si applicano le norme generali sulla comunione, per cui le quote si presumono uguali tra tutti i comproprietari - comunisti, a meno che non risulti diversamente dal titolo. Per tale ragione, la spesa andrà ripartita in parti uguali tra tutti i proprietari serviti dalla colonna. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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DOPO QUANTI ANNI DISTRUGGERE IL REGISTRO DEI VERBALI ASSEMBLEARI?

Il registro dei verbali del Consiglio dei Condomini e quello delle assemblee dopo quanti anni possono essere distrutti?

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E perchè mai li vorrebbe distruggere? Vanno conservati finchè esiste il condominio. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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LOCALE COMUNE - MILLESIMI SCALA

In una palazzina piano terra e primo piano accessibile con scala esterna, dove al primo piano esiste un locale comune adibito a locale contatori luce e sgabuzzino, dovendo rifare la scala come vengono ripartiti i costi? Per millesimi considerato il locale comune al I° Piano o secondo l'art. 1124 C.C.? Ringrazio per la risposta.

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L'art. 1124 C.C. ha riguardo alla ricostruzione delle scale, non dei locali comuni. Si applicherà la tabella dei millesimi generali. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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SERVITU' DI LINEA TELEFONICA - TAGLIO RAMI ALBERO - PREVENTIVO TELECOM - A CHI SPETTA?

Mia suocera è proprietaria di un piccolo pezzo di terra attraversata da una linea telefonica aerea, sono tre pali in tutto. Sul terreno sono cresciute delle piante di alto fusto che ora vorrei tagliare ma i fili telecom sono immersi nei rami delle suddette piante, quindi impossibile tagliare le piante senza strappare i fili. Impossibile raggiungere il posto con camion gru. Ho chiesto a telecom di staccare momentaneamente i fili per permettermi di tagliare le piante (una giornata in tutto e non si arrecano danni alle famiglie servite da quella linea in quanto case estive). Mi è stato detto che è possibile farlo ma devo pagare io l'intervento dei tecnici telecom... Nessuno ha dato il permesso a telecom di mettere i pali sulla proprietà, loro utilizzano il terreno senza autorizzazione e se devono fare un intervento devo pagare io??? Ma dove siamo?? Cosa faccio? Insieme alle piante taglio anche i pali? Grazie

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Capisco la Sua irritazione, che peraltro è motivata. Il Codice delle comunicazioni elettroniche (D.L. n. 259/3003) prescrive che "Il proprietario ha sempre facolta' di fare sul suo fondo qualunque innovazione, ancorche' essa importi la rimozione od il diverso collocamento degli impianti, dei fili e dei cavi, ne' per questi deve alcuna indennita', salvo che sia diversamente stabilito nella autorizzazione o nel provvedimento amministrativo che costituisce la servitu'" (Art. 92). In altre parole, è la Telecom a dover spostare i pali, a proprie spese. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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DANNI DA INFILTRAZIONE D'ACQUA E ASSICURAZIONE - FRANCHIGIA - CHI PAGA?

Dopo una perdita d'acqua provocata dalla rottura della valvola generale dell'acqua all'interno dell'alloggio, il proprietario dell'alloggio sotto è stato liquidato dall'assicurazione del condominio. Non contento ora mi chiede i danni per il disagio che ha avuto, visto che anche l'assicuratore gli ha detratto dalla cifra la franchigia. Cosa devo fare? Grazie.

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La franchigia va pagata dal responsabile dell'infiltrazione (cioè Lei, se ho ben capito). Per danni ulteriori bisognerà ben capire; di solito l'assicurazione fa firmare una dichiarazione in cui il danneggiato dichiara di essere stato soddisfatto per ogni e qualsiasi spettanza. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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LOCAZIONE TEMPORANEA - OBBLIGO DI REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO

Mio figlio è proprietario di un appartamento in cui risiede. Avrebbe deciso di affittarlo completamente ed elegantemente ammobiliato a due studenti, continuando a pagare tutte le spese (condominio, riscaldamneto, luce ecc.). Quale é la forma più conveniente,  anche ai fini fiscali,  per farlo?  E' necessario registrare il contratto anche se lo affitta per pochi mesi?

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Per quanto concerne il secondo quesito Le consiglio ASSOLUTAMENTE di registrare TEMPESTIVAMENTE il contratto di locazione, fosse anche stipulato per la durata di pochi giorni; in caso contrario potrebbe amaramente pentirsene, perdendo la disponibilità della casa per otto anni, con canone legale irrisorio (se vuole approfondire il discorso, dia una lettura QUI ). Stia attenta anche a far ospitare gente in casa, a meno che non sia assolutamente fidata (e pure in quel caso... lo faccia davanti a testimoni, potrebbero servire). Per le domande di natura fiscale, La prego di avvalersi dell'apposito servizio esistente sul sito (lo trova cliccando QUI .  Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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DANNI PROVOCATI DALLE RADICI IN CONDOMINIO - CHI PAGA?

Sono proprietario di alcuni locali a piano terra, attualmente ad uso magazzino, in un condominio. Come descritto in rogito la proprietà gode dell'uso esclusivo dell'area antistante detti locali. Il sottoscritto partecipa alle spese condominiali anche per l'area comune (parcheggio) per le spese di manutenzione alla pavimentazione e al verde anche se materialmente non ne fa uso in quanto usufruisce dell'area in questione. Ora, le radici dei pini del condominio, hanno provocato il dissesto dell'area in mio uso esclusivo sollevando la pavimentazione in autobloccante a suo tempo (acquisto della proprietà) posata a mia spese per risanare una analoga situazione. E' legittimo che i condomini si rifiutino di partecipare alle spese di ripristino per i danni causati da un bene comune del condominio stesso? Posso a mia volta rifiutarmi di partecipare alle spese di manutenzione della restante area di cui non usufruisco? Grazie per l'attenzione e per un cortese parere.

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Lei può pretendere il risarcimento dei danni subiti, ma non può sospendere il pagamento delle quote dovute. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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CADUTA DEL FRONTALINO - IMMOBILE GESTITO DA ASSOCIAZIONE DI PROPRIETARI

Sono proprietario di un appartamento al primo piano in un villino quadrifamiliare in una località marina. Questo villino fa parte di un residence di circa 30 villini. Non essendoci un condominio, i proprietari sono riuniti in una "Associazione" per le spese di normale manutenzione e per lo stipendio ad un custode. Recentemente dal cornicione del mio appartamento si sono staccati dei pezzi d'intonaco e sono caduti sul sottostante appartamento. Le mia domanda è la seguente: a chi spetta la messa in sicurezza del cornicione (per evitare ulteriori distacchi) e contestualmente la ripresa dell'intonaco? Per i due proprietari al piano terreno, la messa in sicurezza spetterebbe al sottoscritto, mentre la ripresa dell'intonaco a tutti. Poichè sostengo che i due interventi sono imprescindibili, ritengo che tutti i proprietari sono coinvolti, essendo il cornicione e le facciate del villino comuni. Chi ha ragione? Grazie e cordiali Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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Come Lei stesso dice, nella Sua situazione particolare non c'è un condominio vero e proprio, ma una "associazione" di proprietari; per tale ragione, come prima cosa, va consultato il contratto di costituzione e le norme che regolano la gestione della cosa comune; se vi è un semplice rimando alle norme del codice civile ha ragione Lei, nel senso che le parti citate son tutte parti comuni (per "cornicione" presumo che Lei intenda il frontalino del balcone), alla cui riparazione deve partecipare l'intero condominio. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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PROBLEMI DI PARCHEGGIO SU PROPRIETA' PRIVATA

Ho acquistato una casa completamente recintata. Il vecchio proprietario mi disse che il problema erano i vicini, che posteggiano ovunque; infatti davanti la mia recinzione ci sono sempre le macchine, non si può neanche tagliare la siepe. Posso proibire di posteggiare visto che quando è stata fatta la casa i vecchi proprietari sono arretrati di 1 metro? Questo è scritto nel rogito. Posso tirare una riga a terra con scritto proprietà privata? La strada sopracitata è una via privata consorziale. Grazie mille.

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Più che "poterlo" fare direi che decisamente Le conviene farlo, e il prima possibile. Corre il rischio che con il passare del tempo i Suoi vicini Le usucapiscano la striscia di terreno se non ribadisce il Suo diritto di proprietà sulla medesima (e magari la ragione per cui parcheggiano in tal modo è proprio questa). Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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DELIBERA CONDOMINIALE IRREGOLARE - MODIFICA CON SUCCESSIVA DELIBERA REGOLARE.

Una delibera condominiale irregolare per insufficenza dei valori millesimali richiesti per la sua approvazione, può essere modificata nel merito con altra regolare delibera in una successiva regolare assemblea e con una maggioranza diversa da quella che aveva votato la delibera irregolare? Grazie.

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Si. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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INFILTRAZIONI DAL CONFINANTE

Sono proprietario di una vecchia casa che in questo momento non è abitata. Il mio problema è che attaccata alla mia proprietà c'è un'altra abitazione (capanna); le due case appoggiano su uno stesso muro ma siccome l'abitazione accanto è all'abbandono filtra dell'acqua dal muro confinante nella mia proprietà creandomi diversi problemi. Vi chiedo come mi devo comportare visto che il proprietario non vuol sentire ragione e all'ufficio tecnico del mio comune non sono in grado di darmi risposte. Non volevo fare denunce ma il problema si ripete ogni volta che piove oramai da un paio di anni. Spero che mi diate dei consigli per come muovermi.

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Se non vuole far denunce non saprei cosa consigliarLe, tranne che sperare nel buon cuore del confinante o sopportare pazientemente le infiltrazioni... Certo, a nessuno piace dare inizio a contenziosi; purtroppo, una volta che si sia tentato inutilmente con le buone (e Lei mi pare lo abbia già fatto) non resta altra via. Si rivolga ad un Avvocato di fiducia e cominci a far scrivere una diffida, forse sarà sufficiente. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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INSTALLAZIONE TELECAMERE IN CONDOMINIO SENZA CONVOCAZIONE DELL'ASSEMBLEA

Molti condomini me compreso siamo contrari ma l'amministratore in accordo con i consiglieri stanno installando lo stesso. Già inviato raccomandata con diffida, procede. Cosa possiamo fare? Premetto che l'amministratore farà rientrare la spesa come sostituzione di impianto elettrico ed ascensori con una spesa di 50.000 euro che è stata deliberata in assemblea; io ritengo vi sia un triplo abuso ed intendiamo opporci. Gentilmente Le chiedo come conviene muoversi, senza imbarcarci in cause che aggiungerebbero ulteriori costi ai condomini dissenzienti. La ringrazio anticipatamente, cordiali Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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La diffida, da quel che mi dice, già è stata fatta; se non vuole dare inizio ad azioni legali non Le resta che ricorrere all'Assemblea dei condomini, la quale dovrà sconfessare l'operato dell'amministratore e dei consiglieri. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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COSTRUZIONE TERRAZZA - CONDOMINIO - PIANO TERRA - CONSENSO CONDOMINI

Gentile avvocato, volevo chiederLe se un condomino sul suo terrazzo a piano terra confinante con altri condomini, può installare una veranda con tenda da sole. Ci vuole il consenso degli altri condomini? Faccio presente che anche se il terrazzo e' sito a lato cortile, modifica l'esteticità della casa. Grazie cordiali Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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Da quel che mi riferisce ritengo che sia necessario il consenso, sia per il problema dell'estetica condominiale, sia per quello del diritto di veduta appiombo se (come mi pare di aver capito) la veranda si appoggi al muro comune. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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TUTELA DELLA SERVITU'

Le mie fosse biologiche sono poste nel giardino privati dell'interno 1, al piano terra; lo stesso propietario ha piantato un albero ad alto/medio fusto nelle vicinanze delle fosse.... Come posso tutelarmi nei confronti di futuri danni causati dalle radici della pianta? Grazie.

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Trovandoci in presenza di una servitù vale il disposto codicistico secondo cui il proprietario del fondo servente non può compiere alcuna cosa che tenda a diminuire l'esercizio della servitù o a renderlo più incomodo. Scriva una diffida formale al proprietario del giardino; nel caso ciò risulti inutile, non Le resterà che agire in via giudiziaria. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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IMMOBILE DI PROPRIETA' DEL SUOCERO - USUCAPIONE

Sono 22 anni che abito presso un immobile di proprietà di mio suocero; prima di abitare ho provveduto assieme a mia moglie alla ristrutturazione dell'immobile, consistente nella modifica interna, trattamento umidità solai, oltre al rifacimento di intonaci, pavimenti, bagni, cucina: mio suocero non ha sborsato una lira. Nelle discussioni di famiglia mia moglie continuamente mi rinfaccia che la casa è del padre e che io no ho nessun diritto? Possibile che dopo 22 anni di sacrifici io non posseggo nulla? Senza alcun corrispettivo da me pagato per l'affitto posso esercitare usucapione? Grazie e Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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Da quel che mi riferisce ritengo che l'azione di usucapione non sia esperibile, in quanto il possesso "animus domini" appare chiaramente inesistente (è la Sua stessa consorte, dopo ventidue anni di residenza assieme a Lei, a dichiararLe che la casa è del padre, quindi sarebbe agevole a suo suocero dimostrare che non di possesso si è trattato, bensì di comodato). Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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OCCUPAZIONE IMMOBILE - AZIONE POSSESSORIA

Salve, mio padre ha acquistato nel 1968, con una scrittura privata mai registrata, un piccolo fabbricato da una sig.ra decedua l'anno scorso e l'ha utilizzato fino a 10/15 gioni fa quando il marito della sig.ra ha svuotato il garage delle nostre cose e le ha gettate, ed ha inserito un nuovo lucchetto.  Abbiamo anche documenti e lettere inviateci dal comune che ci chiedono di sistemare questo fabbricato nel 1979 e il deposito di un progetto per la ristrutturazione. Secondo Voi qual è ora la migliore strada da seguire per poterci riprendere definitiamente l'immobile?? Spero il quesito sia di Vostro interesse. Grazie mille.

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Nell'immediato bisogna esperire azione possessoria nei confronti del marito della signora, che andrà denunciato anche per violazione di domicilio, occupazione di fabbricato, appropriazione indebita ed eventualmente esercizio arbitrario delle proprie ragioni; nel prosieguo si verificherà la validità del contratto di vendita, e in ogni caso sarà possibile far valere l'usucapione. Si rivolga subito al Suo avvocato di fiducia; qualora non lo abbia, Le ricordo che lo Studio Legale è attivo su tutto il territorio nazionale, per cui sarà possibile fissare un appuntamento col Partner Locale di zona (l'elenco completo è qua). Ci tengo a precisare che il solo consulto non Le costerà nulla. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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LAVORI ALLA FACCIATA DEL CONDOMINIO - MAGGIORANZE

Vivo in un condominio di 7 appartamenti; dovremmo fare il prospetto e ci vogliono a famiglia circa 15 mila euro, 4 sono favorevoli e 3 no. Io faccio parte dei no, perchè ho gravi problemi economici, come gli altri !!!! Cosa puo succedere ???? Grazie....

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Non è sufficiente che su sette condomini 4 siano favorevoli e 3 no, in quanto le maggioranze vanno calcolate in base ai millesimi; trattandosi - se ho ben capito - di lavori straordinari di notevole entità alla facciata del condominio, saranno necessari metà + 1 degli intervenuti che rappresentino almeno 500 millesimi. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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DIVISIONE CONDOMINIO - AMMISSIBILITA'

A seguito di mia impugnazione di assemblea condominiale per mancanza convocazione di tutti i condomini a seguito di divisione da parte dell'amministratore di unico condominio in due senza l'approvazione di nessuno, il giudice ha dato ragione a me dicendo che anche se ci sono due scale il condominio è unico perchè ha pertinenze esterne in comune con tutti i condomini. Appena uscita la sentenza due condomini hanno richiesto assemblea straordinaria per scioglimento condominio. La mia domanda è: possono farlo anche se c'è la sentenza che dichiara che il condominio è unico? Grazie.

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Si, in quanto - da quel che mi riferisce - la sentenza statuisce semplicemente che il condominio è unico; mentre non stabilisce che debba restare così per sempre; tenga presente, inoltre, che la stessa legge (Art. 61 e Art. 62 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile) stabilisce che quando vi siano le condizioni il condominio possa essere suddiviso in più parti. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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BALCONE AGGETTANTE - FRONTALINI DANNEGGIATI - RIPARAZIONE - A CHI SPETTA

Il mio balcone interno è aggettante con veranda che copre il balcone sottostante con veranda. Il mio balcone non presenta alcuna possibilità di infiltrazione dal pavimento di mia proprietà ma il condomino sottostante - i cui frontalini presentano delle problematiche - pretende la riparazione della copertura che fa da tetto alla sua veranda.  Anche in questo caso devo sostenere per intero io le spese di rifacimento ovvero può configurarsi l'ipotesi di balcone incassato e quindi utilizzare l'art. 1125 del cc??  Grazie.

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Se il balcone è aggettante non può essere utilizzata la normativa riguardate i balconi incassati. In ogni caso, i frontalini sono considerati parte comune perchè attengono all'estetica del condominio, quindi vanno pagati da tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà; a meno che non vi sia una specifica causa del degrado, riconducibile a responsabilità personali di qualcuno, nel qual caso sarà questi a doverne rispondere. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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SEGGIOLINA SERVOSCALA PORTATORE DI HANDICAP - CONTRIBUTO PUBBLICO - SPETTA A SINGOLO RICHIEDENTE O E' A FAVORE PARTE COMUNE?

In un condominio è stata posizionata qualche anno fa una seggiolina-servoscala su richiesta di un condomino portatore di handicap. La spesa è stata sostenuta tutta dal condomino in questione che ha poi ricevuto il contributo comunale di circa il 50% della spesa sostenuta (verificato dalla delibera pubblica). Adesso altri due anziani condomini, anch'essi con invalidità riconosciuta, necessiterebbero del servo scala e vorrebbero subentrare pagando la quota a loro spettante. Il condomino installatore pretende che la divisione di spesa sia fatta su tutto il costo del servoscala senza considerare il contributo dato dal Comune per l'abbattimento della barriera architettonica. Vengo a chiederLe: Se i due condomini subentranti pagassero la quota a loro spettante sull'intera somma del servoscala, senza sottrazione del contributo pubblico, non si creerebbe un guadagno del 1° condomino su denaro pubblico? Il condomino che ha fatto installare il servoscala dichiara che il contributo comunale era solo per il suo handicap, quando invece l'ufficio preposto in Comune dichiara che il contributo è dato dal Comune per abbattimento di barriera architettonica su quello stabile richiesto da un handicappato, ma che anche se ci fossero stati più handicappati in contemporanea al momento della richiesta solo uno avrebbe dovuto fare domanda per avere il contributo. Ci dobbiamo quindi, secondo la legge, affidare al "buon cuore" dell'handicappato che non tenga tutto per sè il contributo ma lo giri sulla spesa comune? La ringrazio dell'attenzione.

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Il quesito è interessante. La logica sottesa a tale contributo pubblico mira all'abbattimento della barriera architettonica, come Le hanno spiegato al Comune, quindi non è una somma erogata sic et simpliciter a titolo di assistenza personale, ma avente bensì la finalità pubblicistica di favorire l'accesso al condominio a chi sia portatore di handicap; ne' - d'altra parte - sarebbe possibile installare tante seggioline per quanti sono i richiedenti, erogando altrettanti contributi per il montaggio. Per tale ragione ritengo che il contributo sia stato versato al condomino richiedente ma in caso di subentro di altri condomini nel servizio esso vada detratto dal costo totale, restando da pagare solo la quota sul residuo. Naturalmente, trattandosi di un contributo erogato dal comune l'unico modo di accertare con sicurezza la cosa sarà quello di leggere con attenzione la normativa locale che ha disposto tale contributo. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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IMPUGNAZIONE DELIBERA CONDOMINIALE - MANCANZA NUMERO LEGALE

Si può contestare una riunione straordinaria condominiale effettuata su richiesta di 2 condomini senza, però, i millesimi necessari?

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In via generale si, ma i termini per l'impugnazione dipendono da cosa effettivamente è stato deciso e da come si sono svolti i fatti. Insomma, bisogna approfondire meglio. Normalmente ci sono trenta giorni dall'avvenuta comunicazione del verbale. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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UMIDITA' PROVENIENTE DAL TERRAPIENO - CHI PAGA?

Abito ad un primo piano ed ho umidita' in una stanza che confina con un muro di contenimento di un terrapieno alla cui sommita' c'e' un giardino, posto all'altezza circa del 4° piano, di proprieta' di 4 condomini del mio condominio. Vorrei sapere su chi rivalermi per il problema di umidita': sui condomini proprietari del giardino o sul condominio in quanto una parte del fabbricato e' poggiato a questo terrapieno. In attesa di una risposta ringrazio.

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Dipende; se l'umidità è causata da qualche infiltrazione anomala proveniente dal muro o dal terrapieno, causata in qualche modo dai proprietaria del medesimo, toccherà a loro risarcire i danni; qualora l'umidità sia causata da cattiva progettazione e costruzione del muro condominiale, o da semplice usura dello stesso, risponderà il condominio il quale - se esistono i presupposti - potrà rivalersi sul costruttore. Insomma, la domanda è semplice, ma la risposta può variare di molto, a seconda delle reali situazioni di fatto. Le ricordo comunque che lo Studio Legale è attivo su tutto il territorio nazionale (potrà trovare l'elenco dei Local Parters QUA), per cui - se vuole - sarà possibile fissare un appuntamento col Partner Locale di zona, per spiegare meglio la questione. Ci tengo a precisare che il solo consulto non Le costerà nulla. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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PERDITA ACQUA TERMOSIFONI - DANNI - RESPONSABILITA'

Buongiorno, vivo in un appartamento di proprietà con impianto di riscaldamento centralizzato. L'amministratrice ha eseguito la prova la mattina presto, per cui svegliandomi alle sei ho trovato il salone allagato per un foro al termosifone. Chiudendo i rubinetti, il termosifone continua a perdere. Di chi è la competenza? Inoltre avendo l'amministratrice esposto un cartello in cui annunciava la prova nella mattinata del 6 ed avendolo effettivamente fatto il 7 all'alba, posso chiedere i danni nel caso il parquet del mio salone si gonfi? La ringrazio per la Sua cortese risposta.

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In primis va rilevato che - da quanto riferisce - il buco che ha provocato l'allagamento non è nell'impianto condominiale, ma in quello interno all'appartamento, di Sua esclusiva proprietà; partendo da tale presupposto la richiesta di risarcimento non diventa impossibile, ma certamente meno sicura nell'accoglimento; bisognerà insistere sul fatto che qualora le prove si fossero svolte effettivamente nel giorno ed orario indicati, Lei sarebbe stato in grado di fermare l'afflusso di acqua con molta facilità; diciamo che qualche possibilità di accoglimento di tale domanda potrebbe anche esserci. Scelga Lei se rischiare. Probabilmente la cosa migliore è mediare per raggiungere un compromesso soddisfacente per entrambi. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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FINESTRA SUL CORTILE - DIRITTO ALLA PRIVACY

Abito in una villetta, al piano terra. Al piano superiore c'è un'altra famiglia. La finestra della mia camera da letto e del bagno si affacciano su un cortile comune. Il Vicino del piano superiore posteggia la sua macchina vicino alle mie finestre, dicendo che lo può fare tanquillamente. pertanto io sono impossibilitata ad aprire le finestre, in quanto osservata. Cosa posso fare per risolvere tale problema ed avere diritto ad un pò di privacy? In attesa di risposta, ringrazio anticipatamente.

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In linea generale può fare poco, nel senso che l'area è comune, quindi può essere utilizzata da entrambi; ci sono due possibili soluzioni: 1) studiare con attenzione i documenti, per verificare se c'è qualche appiglio per evitare il parcheggio delle autovetture; 2) qualora non vi sia alcun appiglio, condurre una trattativa col comproprietario, per stabilire convenzionalmente un divieto di sosta nella zona che Le interessa. Saluti

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COSTRUZIONE MURO COMUNE -CONFINANTE - SPESE

Sono divenuta da poco piena proprietaria di una casa con giardino di pertinenza confinante con la casa e il giardino di un vicino. La recinzione costituita da un basso muretto con rete metallica tra le due case, e di sola rete metallica tra i due giardini, si presenta allo stato inservibile in quanto arrugginita, sgretolata e con enormi fori. Ho già avvisato verbalmente il vicino che intendo sostituire la rete metallica con i relativi paletti in ferro del tipo più economico, ma lo stesso mi ha detto che non vuole partecipare alla spesa e che mi devo arrangiare. Ho già il preventivo di una ditta che devo fare per costringerlo a pagare la sua metà e per tutelarmi da altri eventuali problemi? Ringrazio e porgo distinti Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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Le spese per la costruzione e la manutenzione del muro comune spettano ad entrambi i confinanti, quindi Lei potrebbe preavvertire il confinante e poi costringerlo a pagare la metà; il confinante potrà però sottrarsi al pagamento cedendole la metà del muro e cedendole la parte di suolo su cui insiste. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria. 

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RIFACIMENTO FRONTALINI: PAGANO ANCHE LE ALTRE SCALE?

Stanno effettuando dei lavori ai frontalini dei balconi della scala C (che fa parte del parco dove abito) volevo sapere (essendo proprietario di una abitazione nella scala B e avendo un garage sottostante la scala C), se devo corrispondere con le spese. Aspetto risposta grazie.

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Sicuramente deve pagare la quota del garage, che si trava nella stessa scala. Con tutta probabilità deve pagare anche la quota dell'appartamento, anche se in questo caso bisognerebbe capire se si tratta di un fabbricato che ha un unico corpo con tre ingressi o se si tratta di palazzine separate; in quest'ultimo caso contribuiscono solo i condomini della palazzina interessata ai lavori. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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SCIOGLIMENTO CONDOMINIO - CANCELLAZIONE CODICE FISCALE - RINUNCIA ALL'AMMINISTRATORE

Alcuni condomini non intendono continuare nell'attività di gestione del condominio (perchè lo reputano superfLuo). Pertanto intendono far convocare l'assemblea per deliberare lo scioglimento del condominio e cancellazione del codice fiscale. Preciso che non c'è possibilità di separare le parti in comune (si tratta di una palazzina con unica scala e 8 condomini): Io sostengo che non si può, perchè il condominio esiste per il fatto stesso che ci sono diversi differenti proprietari, e soprattutto non si può nemmeno rinunciare all'amministratore (essendo oltre i quattro condomini). Nel caso si vada avanti per questa strada, quali maggioranze occorrono per la delibera? Un unico condomino può opporsi all'eventuale errata delibera di estinzione del condominio? Spero in una vostra rapida risposta ed intanto Vi ringrazio.

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Lei ha perfettamente ragione; la delibera sarebbe illegittima e potrebbe essere impugnata anche da un singolo condomino. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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CALDAIA PER INTERNI - MONTAGGIO ESTERNO - RESPONSABILITA' COSTRUTTORE

Ho scoperto da poco (tramite un idraulico) che il costruttore ha fatto mettere (nella casa che ho acquistato) una caldaia da interno fuori casa,; siccome ho avuto problemi con le basse temperature invernali è possibile che io possa rivalermi sul costruttore per farmi cambiare la caldaia? anche perchè il mio dubbio è anche questo, essendo una caldaia da interno non consumerà una maggior quantità di gas per scaldare??? grazie mille

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Il costruttore deve fornirLe gli impianti a norma di legge; se la caldaia non rispetta tali norme può chiedere al costruttore che ottemperi. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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BALCONE COMUNE: POSSO UTILIZZARLO PER LO STENDINO?

Sono proprietario di un appartamento piano terra senza balcone, potrei usare saltuariamente un balcone in comune del condominio ubicato esternamente per porre uno stendino. Porgo distinti Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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Se l'utilizzo è saltuario, si (a meno che il regolamento di condominio non ponga limitazioni al riguardo, e di solito lo fa). Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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VERANDA SUL BALCONE - APPROVAZIONE ASSEMBLEA - AUTORIZZAZIONE AMMINISTRATIVA

Vivo in un condominio che secondo progetto fa parte di un comprensorio dove dovevano esserci altre palazzine ma per colpa della crisi i lavori sono fermi e penso lo saranno per anni, il condominio ad unanimita ha deliberato la possibile messa in opera di verande sui nostri balconi con criteri ben precisi, ma il comune non ci dà la possibilità di farlo perchè a suo dire facendo parte di un comprensorio non possiamo occupare l'area che potrebbe essere utile alla ditta costruttrice, è possibile che io sul mio balcone ho questo genere di limitazioni? Posso realizzare la mia veranda? La casa è di mia proprietà e ripeto tutto è stato deliberato in assemblea. Spero possiate darmi un consiglio utile, grazie.

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Bisogna distinguere; per costruire la veranda sul balcone sono necessarie due cose: il consenso dei terzi (cioè, in altre parole, l'approvazione da parte dell'assemblea all'unanimità) e l'autorizzazione amministrativa; Lei ha solo uno dei requisiti, in quanto il Comune, a torto o a ragione, non rilascia l'autorizzazione, quindi una eventuale costruzione sarebbe abusiva. L'unica cosa da fare è verificare in loco, presso gli uffici comunali, cosa dice lo strumento urbanistico e se il rifiuto del Comune sia legittimo o meno; per fare questo dovrà rivolgersi ad un Tecnico o un Avvocato di fiducia. Qualora non li abbia, Le ricordo che lo Studio Legale è attivo in tutta Italia, quindi potrà contattarmi quando vuole, al seguente link: Studio Legale D'Auria: dove trovarci. Saluti.

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CONDOMINIO MINIMO - CAPPOTTO - MAGGIORANZA

Lo stabile dove abito è composto da 2 appartamenti, io sono proprietario dell'appartamento al primo piano. Il proprietario dell'appartamento al piano terra vuole realizzare il cappotto esterno solo alla porzione di parete di sua proprietà (tra l'altro in una delle pareti c'è l'ingresso al mio appartamento). Può procedere autonomamente oppure ha bisogno della mia autorizzazione? Ringrazio e saluto cordialmente.

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Essendo un condominio minimo vi è sempre necessità che siate d'accordo entrambi, non essendo possibile calcolare in altro modo la maggioranza. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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PERFORAZIONE MURO DA PARTE DEL CONDOMINO - REALIZZAZIONE CONDOTTA

E' lecito che un condomino colleghi "idraulicamente con una finta trave" (tubazione idrica e condotta di scarico) una camera della sua abitazione con un'altra posta sul lato opposto del medesimo vano scala condominiale? In breve, è lecito perforare i muri del vano scale per realizzare sia un'opera "appoggiata" il cui uso è esclusivamente personale sia una sorta di servitù di passaggio a titolo gratuito? So che tutto si gioca sulla lettura di alcuni articoli del Codice Civile (artt. 1102, 1120, 1119 e 1139). Nel ringraziare per i suggerimenti che vorrete darmi, a Voi tutti auguro buon lavoro.

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La questione, come Lei giustamente ha intuito, non è di soluzione certissima. Restando al solo dettato codicistico sarei propenso a ritenere applicabile l'art. 1102 CC, a meno che il manufatto realizzato non sia troppo antiestetico o ingombrante. Non escludo però che qualche Giudice del luogo - esaminando il caso concreto e a seguito di perizia tecnica - possa decidere in maniera contraria. Di solito, comunque, i regolamenti condominiali pongono limiti alla possibilità di eseguire tali interventi, e qualora si tratti di regolamenti contrattuali tali limiti hanno anche validità. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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MANCATA CONVOCAZIONE ASSEMBLEA CONDOMINIALE - IMPUGNAZIONE

L'amministratore non mi ha convocato in un'assemblea straordinaria, in questa assemblea sono stati discussi del punti riguardanti i lavori condominiali. Io non essendo convocato non ho potuto esprimere le mie opinioni a riguardo e quindi vorrei che i lavori non venissero svolti e, vorrei sapere cosa posso fare in merito alla non dovuta convocazione da parte dell' amministratore.

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Deve immediatamente rivolgersi ad un Avvocato di fiducia ed impugnare la delibera; ha solo trenta giorni di tempo dal momento in cui gliel'hanno comunicata. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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PULIZIA SCALE CONDOMINIALI NON GESTITA DALL' AMMINISTRATORE

Tutti gli inquilini, tranne me, hanno deciso di appoggiarsi ad un'impresa per la pulizia delle scale condominiali, senza passare attraverso l'amministratore. Dicono che viene emessa regolare fattura e consegnata ad uno di loro. Io mi sono dissociato da questo tipo di gestione, ed ho espresso il mio parere contrario anche in assemblea condominiale, ed ho inoltre dichiarato che non avrei versato la mia quota parte se richiestami dal condomino di turno che mi viene a bussare alla porta, ma che avrei pagato soltanto tramite spese condominiali da evadere all'amministratore. Risultato: al momento io non pago la mia quota parte, visto che la gestione è privata tra condomini e non gestita dall'amministratore. Domanda: i condomini posso obbligarmi a pagare e/o impugnare una causa?

 

Non ho ben capito che pasticcio abbiate combinato in assemblea (questo strano modo di procedere è stato approvato o no?); in ogni caso dubito fortemente che i condomini possano avere qualche titolo per pretendere esborsi di quote da Lei. Mi auguro che le fatture di cui mi riferisce non siano rilasciate al condominio, facendolo figurare quale committente, sarebbe un ulteriore elemento di confusione. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

 

DIRITTO DI VEDUTA A MARE - RISARCIMENTO

10 anni fa ho acquistato una villetta a schiera e attualmente posso godere di una splendida vista mare che il venditore di allora ci aveva garantito a vita,in quanto a suo dire il piano regolatore non permetteva nuove costruzioni in quella zona.Naturalmente la splendida posizione dell'immobile implicava una maggiorazione di costi sull'acquisto! Oggi abbiamo avuto la splendida notizia che due piccole e vecchie casette che si trovano tra noi e il mare,saranno abbattute e al loro posto saranno costruite una fila di nuove ville a schiera su 2 piani che creeranno una inevitabile palizzata che ci toglierà la tanto ricercata e pagata "vista mare"! A questo punto ci chiediamo se sia giuridicamente possibile far valere la nostra posizione o se qualcuno ci debba un qualche indennizzo o se dobbiamo rassegnarci a ricercare altrove ciò che ci era stato garantito...

 

...cominci a cercare altrove... (ovviamente parto dal presupposto che Lei si sia già assicurato che i lavori prospettati siano in tutto e per tutto legali e le concessioni siano state validamente rilasciate; qualora così non fosse sarebbe possibile fermarli, ma ciò ovviamente non può essere discusso in questa sede). Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

 

STILLICIDIO VASI IN CONDOMINIO

Egregio avvocato, sono un inquilino di una palazzina di 11 unità ed io ne occupo una al piano terra con giardino esclusivo. L'inquilina del piano sopra il mio ha l'abitudine di annaffiare abbondantemente i vasi appoggiati al proprio balcone. Tale attività provoca una fuoriuscita dai suoi vasi, che per forza di gravità, casca sul mio giardino, dove sovente io e la mia famiglia transitiamo, e dove mia figlia è solita giocare con le sue amichette. Il risultato è che tutti ci bagniamo. Alla mia richiesta di arginare la fuoriuscita d'acqua, la risposta che ottengo è che lei ha il diritto di annaffiare i propri fiori e, pertanto, noi siamo pregati di non "rompere" e di spostarci da sotto. Bene, mi chiedo se tale comportamento sia ammesso.

 

Ovviamente no, non è ammesso. Si faccia scrivere una bella diffida da un Avvocato, rivolta alla (poco) gentile signora; vedrà che si calmerà. Qualora non abbia un Avvocato di fiducia e voglia che a tanto provveda io, mi contatti al seguente indirizzo: pareri giuridici personalizzati; si tratta di un servizio a pagamento con tariffa minima. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

 

ADDIZIONI E MIGLIORAMENTI - NEGOZIO IN AFFITTO - RIMBORSO

Qualche hanno fa ho preso in affitto un negozio subentrando al precedente commerciante e continuando con lo stesso contratto d'affitto. Cambiando però merciologia ho dovuto mettere a norma i locali. Antibagno, bagno, impianto elettrico e serramenti. Tutti lavori che sono stato obbligato a fare. Il proprietario si è categoricamente rifiutato di contribuire in alcun modo alle spese. Non vi è alcun documento scritto del suo rifiuto o della sua autorizzazione ai lavori ma era perfettamente a conoscenza tantè che ha preteso che non si toccasse in alcun modo il pavimento originario. Tutti lavori regolarmente fatturati. Ora mi trovo nelle condizioni di dover abbandonare il locale. Non voglio regalare i lavori al proprietario che ora affitterà il negozio ad un altro grazie alle mie spese. Posso chiedere il risarcimento? Esistono precedenti? Grazie.

 

Dipende anche dal contratto che ha firmato; di solito i contratti di locazione vietano qualsiasi addizione e specificano che nel caso vengano effettuate esse restino senza alcun onere da parte del proprietario a vantaggio dell'immobile, salva la facoltà di chiederne la rimozione. In regime semplicemente codicistico probabilmente ci sarebbe qualche fondata possibilità di ottenere un rimborso. Insomma, bisogna studiare bene la documentazione. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

 

 

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DIFFAMAZIONE E CALUNNIA IN CONDOMINIO

La vicina che abita al piano inferiore al mio, non spreca occasione ormai da dieci anni di screditarmi davanti agli altri in maniera aggressiva con accuse assolutamente infondate e non veritiere di rumori, schiamazzi, danni arrecati da me nei suoi confronti. Questo sia in mia presenza, che in mia assenza. L'amministratore del condominio e i condomini testimoni di questo, mi consigliano di lasciar perdere e portare pazienza, però sono stanca. In questa situazione di perpetuato atto diffamatorio, non c'è modo di tutelarmi?

 

Ci sarebbero diversi profili penali che interessano il comportamento della Sua persecutrice; se ha le prove può sicuramente denunciarla presso le locali forze dell'ordine, o in Procura. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

 

FINESTRA CON VEDUTA SUL CONFINANTE - RIAPERTURA

Vorrei sapere se mi è possibile ripristinare una finestra al primo piano, su muro di mia proprietà che confina con il giardino del vicino. Preciso che la finestra era esistente dal 1956 ed è regolarmente accatastata; io ho acquistato l'immobile nel 1992, nel 2002 ho effettuato lavori di ristrutturazione e ho lasciato il punto luce invece della finestra, con le stesse identiche dimensioni. Oggi per nuove esigenze mi vedo costretto al ripristino della finestra, come mi devo comportare? Grazie per la cortese attenzione.

 

Non ho ben capito cosa intenda per "punto luce" (forse vetromattoni?); in ogni caso, va verificato se il diritto di veduta risulta dagli atti; in caso contrario bisognerà assumere che esso, in svariati decenni, sia stato senz'altro usucapito; comunque sia occorrono venti anni per la perdita del diritto a da quanto mi riferisce ne sono passati solo dieci. In concreto Lei apra tranquillamente la finestra; qualora il confinante abbia a lamentarsi ci saranno ottimi fondamenti legali per dimostrare che la lamentela è infondata. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

 

TETTO VILLETTA QUADRIFAMILIARE - MODIFICA - CONSENSO DI COMPROPRIETARI

Il tetto di copertura di una villetta quadrifamiliare divisa in 4 unita' in senso verticale puo' essere fatto da solo due unità non interpellando le altre due e creando una modifica al tetto (per un modesto rialzamento) o visto che in alcuni tratti si tratta di una falda unica di tetto ho bisogno dell'assenso del vicino?

 

Il tetto è parte comune, quindi in assenza di diverso patto tra i comproprietari segue le normali regole del condominio (insomma, per la modifica ha bisogno dell'assenso). Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

 

RIPARAZIONE TETTO - CONDOMINIO MINIMO - CHI PAGA

Ho ereditato un appartamento in un casolare di due piani, premetto che, il mio sta al piano terra e non ho diritto di proprietà del sottotetto. L'altro inquilino l'anno scorso ha preteso che si rifacesse il tetto. Ci accordammo che ognuno a propria responsabilità si riparasse una metà di tetto. A che io subito intervenni e feci la mia metà, mentre lui non l'ha fatto. Adesso, sapendo che ho eseguiti i lavori in economia, pretende che io partecipi al rifacimento di tutto il tetto, perchè a suo dire la parte da me fatta non è eseguita a regola d'arte. Riconoscendomi eventualmente il rimborso per metà della spesa da me sostenuta (se potro documentarla). Gli ho risposto che se mi mostra le eventuali anomalie, sempre che ce ne siano, sono pronto a rimediare ad esse ma non di più. A Lei chiedo se può pretendere ciò che mi è stato richiesto? In più è sicuro che a me spetti metà spesa essendo proprietario solo del piano terra e non pure del sottotetto come l'altro inquilino?

 

La situazione è alquanto confusa, andiamo per ordine: 1) il tetto è parte comune (anche se il sottotetto è di proprietà esclusiva) quindi la riparazione dello stesso spetta a tutti i proprietari; 2) la partecipazione alle spese, anche nel caso di condominio minimo formato da due proprietari, deve essere commisurata alla quota di proprietà o meglio -visto che parliamo di un immobile - ai millesimi; 3) i comproprietari, d'accordo tra loro, possono stabilire modalità diverse; 4) nel caso che mi riferisce pare proprio che ciò sia avvenuto, visto che Lei e l'altro proprietario avete convenuto di riparare metà tetto ciascuno (ovviamente ciò andrà provato); 5) le riparazioni devono essere fatte a regola d'arte; se Lei ha riparato il tetto in maniera approssimativa sarà tenuto ad eseguire i lavori come si deve (ma ciò potrà deciderlo solo un giudice, in seguito ad un perizia tecnica).

Spero di essere stato esauriente; se ha bisogno di ulteriore assistenza legale La prego di contattarmi al seguente link: pareri-giuridici-personalizzati (si tratta di un servizio a pagamento con tariffa minima). Qualora invece preferisca parlare di persona con un Avvocato per esporre meglio il problema Le ricordo che lo Studio Legale è attivo su tutto il territorio nazionale per cui - se vuole - sarà possibile fissare un appuntamento col Partner Locale della Sua zona. Saluti

 

 

LAVORI BALCONI - INFILTRAZIONI - INTONACO - TINTEGGIATURA - CHI PAGA?

Abbiamo i balconi delle due mansarde che hanno delle infiltrazioni d'acqua e pertanto si è deciso di fare dei lavori di ristrutturazione, in quanto l'acqua sta andando a intaccare anche l'intonaco della facciata. Vorrei sapere chi deve pagare la ristrutturazione del balcone (pavimentazione, guaina ...) e la ritinteggiatura della parte esterna di quest'ultimo?. Vi ringrazio per la vostra disponibilita'.

 

I balconi sono di proprietà esclusiva, se ho ben capito; la manutenzione della parte superiore, quindi, spetta ai proprietari, sia che si tratti di balconi aggettanti, sia che si tratti di balconi incassati; per tale ragione, dato che i danni sono stati provocati dall'incuria dei proprietari medesimi, che non hanno provveduto per tempo alla necessaria manutenzione, a loro carico saranno anche i lavori necessari alle riparazioni necessarie, compreso intonaci e tinteggiatura. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

 

 

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ALBERI DI ALTO FUSTO - DISTANZA DAL CONFINE - TAGLIO RADICI

Nel 2007 ho acquistato una casa singola e ho come confinanti immobili dello stesso tipo; purtroppo due dei miei confinanti hanno alberi di alto fusto (abeti) presenti da oltre 20 anni, molto vicini al confine (circa 1 metro) ed io ho costantemente danni al tetto ed all'area cortiliva a causa di di questi alberi e delle loro radici devastanti. Non c'è proprio nulla che io legalmente possa fare per obbligare i vicini ad abbattere questi alberi e ripiantumare mantenendo le dovute distanze dal confine? Grazie

 

Tanto per cominciare può obbligare i Suoi vicini a pagare ogni volta tutti i danni causati; per quel che riguarda le radici Lei ha facoltà di tagliarle, a norma del Codice Civile, ma vanno previamente verificati i regolamenti locali. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

 

MURETTO DIVISORIO IN PIETRA NEL GIARDINO CONDOMINIALE

Buongiorno, innanzitutto complimenti per il sito, lo trovo davvero molto curato e si trovano risposte in merito molto accurate. Abito in un condomio al piano terra con giardino privato. La domanda è semplice: come divisorio dagli altri giardini dei vicini posso erigere un muro di pietra invece delle solite piante? Ovviamente lo farei nella mia proprietà e lascierei la ringhiera divisoria. L'altezza desiderata sarebbe di 1,80 max 2 metri. In caso positivo a che distanza lo dovrei costruire? Grazie mille.

 

Grazie per i complimenti al sito (che fanno sempre piacere). Venendo al quesito, in via teorica non ci sarebbero problemi, perchè Lei può certamente costruire un muro di confine a norma del Codice Civile; è abbastanza probabile, però, che il regolamento di condominio o l'atto di acquisto contengano delle limitazioni al riguardo, per cui bisognerebbe controllare con scrupolo; esiste poi sempre la possibilità che qualcuno tiri in ballo la questione del decoro architettonico condominiale, per cui è necessaria l'unanimità. Insomma, si prepari comunque a qualche grattacapo. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

 

TABELLE MILLESIMALI - CONDOMINIO ANCORA IN COSTRUZIONE - VALGONO?

Stiamo costituendo un nuovo condomino con poche parti comuni. La ditta costruttrice dopo riunione breve intende consegnarci il condominio con relative tabelle millesimali al costo di 200€ per unità. Considerando che la gran parte degli immobili è in costruzione e che molte sono state le modifiche in corso d'opera rispetto al progetto iniziale, sono valide le suddette tabelle redatte sul progetto iniziale?

 

Potrebbero essere valide, a patto che il realizzato finale non si discosti in maniera avvertibile dal progetto originario (ad esempio, realizzare un piano in più oppure modificare il volume interno degli appartamenti aggiungendo o levando una stanza influirebbe di sicuro). Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

 

COMPROPRIETA' ERDITARIA E GODIMENTO DEI FRUTTI

Dopo la morte di nostro padre risulto ai fini fiscali cointestatario di alcuni immobili locati a terzi, ma non ho parte nell'amministrazione e alle mie richieste di conguaglio della mia quota mi è stato risposto che prima bisogna procedere alla suddivisione. Non so se sarà necessario avviare un procedimento sull'eredità ma a prescindere da ciò è opportuno nel frattempo agire legalmente per ottenere che mi si versi il 25% degli utili, dato che di fatto pago il 25% delle tasse?

 

Lei non è semplice cointestatario a fini fiscali, me è un vero e proprio comproprietario dei beni ereditati, quindi ha pieno diritto a partecipare all'amministrazione, come pure a percepire i frutti. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

 

MONTAGGIO INFISSO ESTERNO SUL CONFINE - 840 cc - DECORO ARCHITETTONICO

Sono proprietrario di un'abitazione in condominio in una costruzione di due piani con un appartamento per piano il mio è al primo piano. Al mio appartamento è abbinato un piccolo cortile dove sono aperte anche le finestre dell'appartamento del secondo piano. Adesso il proprieterio dell'appartamento del secondo piano ha istallato alle sue finestre delle persiane che aprono verso l'esterno quindi dentro il cortile di mia esclusiva proprietà. Vi chiede se poteva farlo o è un'abuso grazie!

 

Ai sensi dell'art. 840 cod. civ. il proprietario non può contrastare le attività che si svolgano ad una altezza tale per cui non vi abbia interesse; seguendo tale principio la Cassazione, anche molto di recente (la massima della sentenza è riportata qua ), ha sancito che è lecito installare infissi esterni che sporgano sul terreno del confinante. La questione perciò, nel caso di cui mi riferisce, è incerta, data la non eccessiva altezza. Piuttosto sarebbe il caso di valutare se l'adozione delle persiane non abbia alterato il decoro architettonico dell'edificio, per cui occorre l'unanimità. Resto a Sua disposizione. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

 

 

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IL PROPRIETARIO DI DIVERSI APPARTAMENTI PUO' CONFERIRE DELEGHE MULTIPLE AI FINI DEL CALCOLO DELLE MAGGIORANZE?

Se in un condominio un condomino è proprietario di tre appartamenti può delegare in assemblea tre persone diverse e se si, ai fini dell'art. 1136 comma due, devono essere conteggiati tre intervenuti all'assemblea oppure uno solo? grazie.

 

Il calcolo dei condomini va fatto per singoli proprietari e non per il numero degli appartamenti; se un proprietario ha dieci appartamenti e un altro proprietario un solo sgabuzzino nel sotterraneo dei Box i condomini, in tutto, saranno due. Perciò la risposta alla sua domanda è no. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

 

RIPARTIZIONE SPESE CTP TRA I COMUNISTI

Sono stato incaricato da sei persone in qualità di CTP ed al momento della liquidazione dell'onorario ho pensato di ripartire la spesa in parti uguali anche se la proprietà dell'immobile (oggetto della perizia) presenta quote diverse. Ritengo che il servizio prestato sia unico ed uguale per tutti. Sarei lieto in una vostra risposta e porgo i più distinti Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

Se i clienti non porranno problemi va bene, in quanto l'unanimità dei comunisti può ben decidere sul punto nel modo che più ritenga opportuno; in genere però le spese vanno ripartite in base al valore delle quote (o dei millesimi, in condominio). D'altra parte in tema di comunione le quote si presumono uguali, quindi la ripartizione in parti uguali andrebbe bene, come regola generale; nel caso specifico, però, è proprio Lei a chiarire che le quote sono diverse... Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

 

MONTAGGIO CUCINA - TUBO DEL GAS FORATO - DANNI - RESPONSABILITA'

Il giorno 10/08 l'idraulico nel collegare il gas alla mia cucina nuova si accorge che internamente alla tramezza c'è una perdita; cominciamo le ricerche spaccando la tramezza e troviamo il danno: tubo del gas bucato da un tassello (fischer) trapanato ad altezza piano lavoro, servito ai montatori per fissare il top! Subito avviso il mobiliere che mi tranquillizza dicendomi che i montatori sono assicurati ma in vacanza fino al 22/08 e che al rientro dalle loro ferie mi avrebbero sicuramente rimborsato. Eseguo i lavori rivolgendomi a professionisti con urgenza per non passare 12 gg festivi a casa senza gas, totale spesa di circa €600. Il giorno 22 contatto il montatore che manco a dirlo mi contesta: a) di non essere stato avvertito immediatamente perchè sarebbe stato un suo diritto porre rimedio al danno causato; b) di non avere colpa per l'accaduto scaricando la responsabilità sull'idraulico che non ha fatto passare il tubo del gas abbastanza all'interno del muro e che ha posizionato erroneamente un chiavistello del gas (raggiunto dal tubo bucato in questione) sopra i 90cm come reciterebbe una fantomatica norma. Quindi il montatore se ne lava le mani, così come il mobiliere! Cosa mi consiglia di fare? Grazie.

 

Il danno, in prima battuta, è stato provocato dal montatore, il quale (se ho ben capito) non agiva a nome proprio ma su commissione del mobiliere che glielo aveva mandato a casa; la responsabilità, quindi, è del mobiliere che a Sua volta potrà rivalersi sul montatore, che a sua volta potrà rivalersi sull'idraulico (ammesso che l'idraulico abbia colpa); Lei non si preoccupi di troppi passaggi e chieda i danni al mobiliere. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

 

VERANDA COSTRUITA SUL BALCONE - RIMOZIONE

Nel 2001 l'assemblea autorizzò un condomino a installare una veranda sul balcone della cucina, preciso sono balconi sporgenti e sottoposti l'uno a l'altro. Negli anni a seguire altri quattro condomini hanno messo la veranda; quest'anno, per motivi di salute di mia moglie. ho dovuto installare anche io una veranda sul balcone della cucina e mi sono attenuto alle disposizioni della delibera del 2001. Purtroppo ho dovuto mettere un pannello sandwic di copertura per la parte mancante del tetto. Il condominio però, anche in virtù di beghe interne tra condomini, ha deciso con delibera assembleare di far togliere le verande. Tutti quelli che avevano la veranda l'hanno tolta. io la devo togliere? La ringrazio anticipatamente.

 

Da quel che mi riferisce è molto probabile che Lei debba smontare la veranda in quanto sembrerebbe che l'originaria autorizzazione a tenerla non sia stata data in maniera valida (altrimenti non credo che gli altri condomini avrebbero provveduto tanto facilmente a togliere di mezzo le loro). Per esserne sicuri, ovviamente, ci sarebbe bisogno di esaminare con attenzione le delibere di cui mi riferisce. Se lo ritiene opportuno, mi contatti al seguente indirizzo: http://studiolegaledauria.jimdo.com/pareri-giuridici-on-line/pareri-giuridici-personalizzati Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

 

MANCATO PAGAMENTO ASSICURAZIONE - MOROSITA' CONDOMINO - RESPONSABILITA' DELL'AMMINISTRATORE

A seguito di un ritardato pagamento del consuntivo condominiale da parte di un condomino l'amministratore può avvalersi della facoltà di non pagare l'assicurazione globale del fabbricato imputandolo alla mancanza di fondi esclusivamente per colpa del detto condomino?

 

Non è così semplice; l'Amministratore dovrà provare di aver fatto tutto quanto era in suo potere per riscuotere quanto dovuto dal condomino moroso, compreso l'inizio degli atti legali (l'amministratore ha il potere / dovere di chiedere l'emissione di un decreto ingiuntivo, anche in assenza di autorizzazione assembleare); in ogni caso è tenuto a pagarla se vi siano fondi di riserva; in mancanza, ove si appuri la mancata diligenza, l'amministratore, in caso di sinistro che sarebbe stato coperto dall'assicurazione,  risponderà personalmente. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria. 

 

 

 

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CADUTA OPERAIO DA PONTEGGIO - AMMINISTRATORE - CONDOMINIO - DITTA COSTRUTTRICE - RESPONSABILITA'

Per la tranquilità personale e dei condomini desidero sapere: l'amministratore ha affidato dei lavori di ristrutturazione edili, deliberati dall'assemblea, a un'impresa del settore; se durante l'uso di una piattaforma di sollevamento a 24 mt. dal suolo, succede un incidente con il morto chi è responsabile nel risarcire i danni agli eredi?

 

C'è una catena di responsabilità, che spaziano dal campo civile a quello penale, e coinvolgono coordinatore della sicurezza, datore di lavoro (impresa costruttrice), direttore dei lavori, responsabile dei lavori Amministratore, condominio; le responsabilità principali sono in ogni caso del coordinatore della sicurezza; il condominio è responsabile in qualità di committente dei lavori, ma i singoli condomini potranno essere chiamati a rispondere solo in sede civile per un eventuale risarcimento dei danni, in quanto le responsabilità penali del committente, ove presenti, restano in capo all'amministratore. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

 

RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO IMPIANTO COMUNE - MOROSITA' SINGOLA PALAZZINA - DISTACCO

La caldaia di proprietà del condominio in cui vivo fornisce il riscaldamento anche ad un'altra palazzina che non ha caldaia propria. La gestione del riscaldamento è in comune e ripartita per millesimi. Ci sono dei morosi nella palazzina che usufruisce della nostra caldaia. Nessun moroso invece nel palazzo proprietario della caldaia. In questo caso risponde della morosità anche il palazzo in cui vivo o solo quello moroso? Il gestore del riscaldamento potrebbe effettuare il distacco per morosità anche alla palazzina virtuosa? Grazie

 

Il gestore del riscaldamento, se non verrà pagato da qualcuno, non potrà che staccare la caldaia dato che si tratta di un unico impianto comune. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

 

ALBERI DISTANZA LEGALE - VISTA A MARE

Abito al quarto piano di una palazzina e da casa mia si vede il mare o meglio si vedeva perché da alcuni anni il condominio davanti alla mia palazzina non pota gli alberi che poco alla volta mi stanno togliendo il panorama. I miei genitori avevano comprato l'appartamento proprio per il paesaggio. Volevo sapere se posso fare qualcosa per imporre la potatura di questi alberi. Grazie.

 

Prima di tutto andrebbe verificato se è stata rispettata la distanza legale prescritta per gli alberi; qualora ciò non sia stato fatto avrà titolo per chiamare in causa il condominio. Si rivolga ad un Tecnico di fiducia per appurare lo stato dei luoghi (qualora non abbia un Tecnico di fiducia Le ricordo che lo Studio Legale mette a disposizione dei lettori un servizio di assistenza tecnica, che può trovare QUA ). Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

 

STRADA PRIVATA AD USO PUBBLICO

Egr. Avv. il comune circa 12 anni fa ha asfaltato la mia strada e ha messo l'illuminazione, la strada è privata il comune non ha fatto nessun esproprio, adesso ha messo un cartello di divieto d'accesso quindi io non posso entrare nella mia strada ma devo fare un giro molto lungo per arrivare a casa mia. Cosa devo fare?

 

Probabilmente (anzi sicuramente, da quel che mi dice) la Sua strada è stata dichiarata di pubblica utilità e come tale è sottoposta alla regolamentazione del traffico da parte degli enti preposti, nel Suo caso il Comune; resta solo da verificare in concreto se ciò sia accaduto in maniera conforme alla normativa e se sussistano gli estremi per un ricorso. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

 

INFILTRAZIONI DAL TETTO CONDOMINIALE - RESPONSABILITA' AMMINISTRATORE

Abbiamo comprato da un anno e mezzo un appartamento situato all'ultimo piano. Ho notato che ci entra acqua dal tetto, l'amministratore dice che non puo' metterlo a posto perche' il palazzo è in debito di spese vecchie. Io non sapendo queste cose che dirirtti ho!?! Posso fare una denuncia a chi mi ha venduto l'appartamento per non avermi detto questo problema, e anche all'agenzia immobiliare??? Aiutatemi datemi delle dritte su quello che posso fare. Grazie mille.

 

Prima di tutto deve scrivere (o farsi scrivere da un Avvocato) una diffida all'Amministratore, chiedendo l'immediata soluzione del problema; ove non ottenga niente bisognerà agire contro il condominio o anche contro l'amministratore qualora sia ravvisabile sua responsabilità personale. Qualora abbia bisogno di assistenza in loco Le ricordo che lo Studio Legale è presente in tutta Italia con una fitta rete di Local Partners (può consultare l'elenco completa QUI ) a cui potrà mostrare anche la documentazione in Suo possesso (perizie, foto, o altro); ci tengo a precisare che il solo consulto non Le costerà nulla. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

 

 

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ESTINZIONE DELLA SERVITU' - DIRITTO DI PASSAGGIO E SERVITU' DI PASSAGGIO PEDONALE - QUALE DIFFERENZA?

Ho acquistato un solaio servito da una scala posta su un'altra proprietà. Sulla scheda catastale la scala è registrata con un numero di subalterno corrispondente al numero del solaio e con diritto di passaggio; sull'atto notarile, è registrato come servitù attiva di passaggio pedonale. Ho trasformato il solaio in una stanza (con regolare permesso di ristrutturazione) chiudendo l'apertura sulla scala ed aprendo una porta interna che si collega direttamente al mio appartamento, al quale si accede da un altro ingresso. Il proprietario del fondo sul quale c'è la scala dice che avendo chiuso il passaggio ho perso la servitù e quindi lui può toglierla perchè è stata registrata non come DIRITTO DI PASSAGGIO ma come SERVITU' ATTIVA DI PASSAGGIO PEDONALE e comunque non potrei passare più da questa scala per entrare nel mio appartamento perchè la servitù è solo per il "solaio" e non per tutto l'appartamento. Ma la servitù non si estingue dopo 20 anni di inutilizzo? La ringrazio cortesemente per la Sua risposta.

 

Il Suo vicino ha torto; Lei ha un diritto di passaggio in quanto il fondo ha una servitù attiva di passaggio pedonale; se proprio vogliamo cogliere una differenza essa consiste nel fatto che potrebbe ben esistere un diritto di passaggio anche in assenza di una servitù; si tratterebbe però di un diritto più limitato rispetto a quello nascente dalla servitù, in quanto saremmo di fronte ad un semplice diritto personale, e non ad un vero e proprio diritto reale, come nel Suo caso. Quindi la situazione, dal punto di vista giuridico, è esattamente il contrario di quanto ritiene il Suo vicino. Circa la necessità di decorso del ventennio per l'estinzione della servitù ha ragione: ce n'è bisogno. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

 

POSSO ACCEDERE ALLA CANTINA CON L'AUTO ANCHE SE NON POSSIEDO UN GARAGE?

Abito in un condominio nuovo con 4 palazzi tutti collegati tra loro e gli ascensori che vanno sotto ai box, e cantine. Io non ho il box; ho il diritto di scendere con l'auto temporaneamente per scaricare la roba di poco consumo nella cantina e riuscire subito dopo? Visto che le spese le pago tutte? Grazie.

 

Trattandosi di proprietà comune Lei può certamente accedere al locale Box, garages e cantinole con la Sua autovettura. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

 

OCCUPAZIONE POSTO AUTO APPARTENETE AD ALTRA PERSONA - ILLEGITTIMITA'

Nel mio palazzo è presente un garage con diversi posti auto, munito di cancello con chiusura automatica. Alcuni posti auto sono di proprietà di appartamenti, mentre altri appartengono ad una società. Io posseggo un posto auto, ma avendo due macchine vorrei sapere se sia reato o contro legge parcheggiare una macchina in un posto inutilizzato ma appartenente ad uno dei condomini, oppure in un posto della suddetta società; considerando che molte persone occupano più posti con una sola macchina. La ringrazio, cordiali Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

Parcheggiare su una proprietà altrui ovviamente è illegittimo; però, col trascorrere del tempo, può portare ad acquistare un diritto sull'area in questione (anche se ad onor del vero dovrebbe trattarsi di possesso in buona fede e nel Suo caso non so fino a che punto potrebbe esserlo). Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

 

RIPARTIZIONE SPESE CONDOMINIALI - MODALITA' ALTERNATIVE AI MILLESIMI

Sono proprietaria di un appartamento in una palazzina che fa parte di un supercondominio di 4 palazzine. Essendo l'appartamento su 2 livelli, ultimo piano con ascensore, i millesimi del mio appartamento sono molto elevati rispetto agli altri appartamenti. Mi ritrovo dunque a pagare spese molto alte in quanto tutte le spese di godimento vengono attribuite per millesimi di proprietà. Mi chiedo se sia giusto che certe spese (ad esempio: ascensore, luce scale, pulizia scale, ecc) vengano suddivise per millesimi e non per "unità abitativa" o ancora più correttamente per "persona" dato che non sempre gli appartamenti più grandi sono occupati da famiglie numerose. Come può essere corretto che una famiglia di 2 persone, che occupa un appartamento di 200mq, debba pagare 3 volte tanto una spesa di godimento rispetto ad un'altra unità, sia pure più piccola, ma occupata da una famiglia di 5-6 persone? Posso capire che vengano divise in millesimi le spese relative al rifacimento di una parte comune...ma le spese di godimento? Le sarei molto grata se mi potesse dire se esistono casi in cui le spese di godimento (o quali altre) vengano attribuite in modo diverso rispetto ai millesimi. Grazie mille per una risposta.

 

Se non vi fosse il sistema dei millesimi vigerebbe l'incertezza assoluta, in quanto i parametri di calcolo cambierebbero continuamente; faccia il caso che l'appartamento occupato da sei persona rimanga vuoto per tre giorni, perchè tutti sono andati in gita; oppure che ospitino altre due persone per una settimana; a stretto rigore dovrebbe cambiare il criterio di calcolo; insomma sarebbe un caos. Comunque è possibile calcolare le spese con criteri diversi dai millesimi, purchè vi sia decisione all'unanimità sul punto. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

 

RIFACIMENTO FRONTALINI - RIPARTIZIONE SPESE

Stiamo smantellando e ricostruendo totalmente i balconi dell'ultimo piano del palazzo compreso i frontalini, causa infiltrazioni. Gentilmente vorrei sapere a quanti anni deve corrispondere la garanzia che deve essre rilasciata dal costruttore. Inoltre trattandosi di balconi in parte aggettanti ed in parte incassati, vorrei sapere come deve essere ripartita la spesa tra i condominiFaccio presente che trattasi di un palazzovdi 5 piani. Grazie.

 

La garanzia del costruttore è di dieci anni, a partire dalla data di ultimazione dei lavori. I frontalini vanno sempre pagati da tutti i condomini in ragione dei millesimi di proprietà, indipendentemente dal fatto che appartengano a balconi aggettanti oppure a castello, in quanto fanno parte dell'estetica condominiale, che è bene comune. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

 

 

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CHE VALORE HA IL PLASTICO DI UNA COSTRUZIONE?

Che valore giuridico può avere un plastico (che rappresenta fedelmente la costruzione finale) se un domani si accertasse che l’appartamento fosse difforme dal plastico? Tengo a precisare che nel progetto non risultano alcune opere che invece sono ben raffigurate nel plastico e che le stesse sono presenti anche sui cartelli pubblicitari posti all’interno ed all'esterno del cantiere. In attesa di un Vs. cortese parere, porgo cordiali Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

Conta ciò che ha firmato nel preliminare o nell'atto di vendita, compresi i riferimenti al progetto approvato e - eventualmente - al plastico; qualora di quest'ultimo non si faccia menzione nulla potrà pretendere al riguardo. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

 

MEDIAZIONE CIVILE CONDOMINIALE: E' OBBLIGATORIA O NO?

Prima di dare inizio ad una causa in condominio debbo per forza attivare il procedimento di mediazione? non se ne potrebbe fare a meno in qualche modo?

 

Lei è fortunato; proprio oggi l'ufficio stampa della Consulta ha diramato un comunicato stampa in cui viene comunicato che la Corte Costituzionale ha dichiarato l'incostituzionalità della mediazione obbligatoria, in quanto il Legislatore ha agito in eccesso di delega; le motivazioni saranno rese note successivamente, ma in buona sostanza, da oggi, la mediazione civile nelle controversie condominiali (e non solo in quelle) diventa facoltativa e volontaria. Saluti.

 

 

 

ACCESSIONE DI MOBILE AD IMMOBILE

Vorrei sapere se è possibile estirpare degli alberi di ulivo che ho acquistato e piantato su un terreno di cui avevo il godimento e piantarli da un'altra parte, senza il consenso del proprietario del fondo su cui attualmente si trovano. Grazie

 

Direi proprio di no, a meno che non vi fosse un esplicito patto in tal senso; ciò che Lei descrive è un tipico caso di accessione di mobile ad immobile; in breve, il suolo viene considerato bene principale che attrae ciò che viene eretto o si trova sopra, come - appunto - un albero, per cui il proprietario del suolo diviene proprietari - magari anche a sua insaputa -  di quello che c'è sopra, alberi di olivo compresi. Saluti.

 

 

 

BARRIERE ARCHITETTONICHE - OBBLIGO DI INSTALLAZIONE DELL'ASCENSORE - OBBLIGO DI FUNZIONAMENTO EFFETTIVO DELL'ASCENSORE: SUSSISTE?

Da luglio abbiamo acquistato in un nuovo supercondominio da 80 appartamenti. Il costruttore ne ha venduti 20, i restanti sono vuoti. Ora lui si rifiuta di mettere in accensione caldaia (centralizzata a consumo autonomo) ed ascensore, nonostante i condomini siano disposti a pagare la propria parte. preciso che il cantiere non sia ancora ultimato ed è comunque pubblicizzato con "adatto ai disabili" (senza ascensore?????). Abbiamo possibilità di fare causa al costruttore che ci lascia al freddo? cordiali saluti.

 

La normativa sulle barriere architettoniche prevede che gli stabili di nuova costruzione con più di due piani fuori terra debbano essere muniti di ascensore; ciò naturalmente comporta pure che gli ascensori debbano funzionare, altrimenti sarebbe inutile installarli; per tale ragione ritengo fondata un'azione contro il condominio che decida di non attivarli, tenendoli fermi. Per quel che riguarda il freddo non c'è una norma specifica che obblighi a tenere accesi gli impianti di riscaldamento, quindi se in assemblea si decide di sospendere il servizio - o di non attivarlo, difficilmente si riuscirà ad ottenere una pronuncia favorevole. Saluti.

 

 

LITE CONDOMINIALE - SPESE DI LITE - RISARCIMENTO: SPETTANO ANCHE AL CONDOMINO ATTORE?

Sono proprietario di un appartamento danneggiato a seguito di infiltrazioni della parete condominiale. L'eventuale sentenza di condanna al condominio per il risarcimento del danno mi esonera dal versare la mia quota di risarcimento? e per le spese legali che il tribunale stabilirà, dovrò partecipare? Grazie.

 

Sicuramente non dovrà partecipare alle spese legali; per quanto riguarda il risarcimento, invece, dipende anche dall'oggetto della domanda giudiziale e dal suo concreto contenuto, nonchè da cosa effettivamente deciderà il giudice in sentenza; in linea di massima, comunque,  su tale voce dovrebbe essere tenuto a pagare la Sua quota. Saluti.

 

 

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MANCATO PAGAMENTO - SOSPENSIONE IN PENDENZA DI CONTENZIOSO CON IL CONDOMINIO

Un condomino ha pendenti innanzi al tribunale alcune liti giudiziarie nei confronti del condominio. Può, il condmino, sospendere i pagamenti delle quote ordinarie e di quelle straordinarie derivanti da lavori straordinari, che nel frattempo i condomini hanno deliberato, adducendo quale motivazione la pendenza di tai liti?

 

No, a meno che il Giudice non sospenda l'efficacia delle delibere che dispongono i pagamenti in questione. Saluti.

 

 

 

ESECUZIONE DELLA DELIBERA ASSEMBLEARE E OSTRUZIONISMO DEL CONDOMINO.

Vivo in un condominio di 8 persone. E' stata approvata dall'assemblea la ripavimentazione e il rinforzo del solaio del cortile interno adibito a parcheggio. Si è costretti pertanto durante le ore di lavoro a parcheggiare altrove, cosa che stiamo facendo tutti tranne un condomino che si ostina a non voler rimuovere la sua auto dal suo posto impedendo il normale svolgimento dei lavori. Cosa si può fare? Cosa prevede la legge in questi casi? Un grazie anticipato.

 

Se la delibera è stata regolarmente approvata il condomino è tenuto a rispettarla; in mancanza gli potranno essere addebitati i danni per il ritardo nell'esecuzione dei lavori; sarà anche possibile ottenere un provvedimento di urgenza per obbligarlo a spostare l'autovettura. Saluti.

 

 

 

ADEGUAMENTO IMPIANTO DI ANTENNA AL DIGITALE TERRESTRE: PAGA IL PROPRIETARIO O IL CONDUTTORE?

Sono un inquilino di un condominio di 15 appartamenti. Da quando c'è stato lo switch-off l'impianto non trasmette più come prima il segnale, come posso fare per risolvere questo problema? tenga conto che i cavi e la stessa antenna sono molto datati. Volevo precisare che non sono proprietaria ma locataria di questo appartamento al piano terra. Ho pensato addirittura di far passare un nuovo cavo, all'interno del vecchio impianto esistente,a mie spese. Gli altri inquilini nella stessa verticale hanno provveduto con antenne paraboliche installate sui propri balconi;ma io ho difficoltà di ricezione perchè abito ad un piano troppo basso e sono circondata da altri edifici. In attesa di risposta ringrazio.

 

Non faccia passare fili nuovi di testa Sua, sarebbe manomissione dell'impianto, sicuramente vietata dal contratto di locazione in assenza di autorizzazione scritta del proprietario; piuttosto, visto che Lei ha preso in locazione una casa con impianto di antenna già esistente, chieda al proprietario che provveda alla necessaria manutenzione che - essendo manutenzione straordinaria - spetta a lui. Saluti. 

 

 

COSTRUZIONE DEL MURO COMUNE SUL CONFINE

E' possibile sostituire una rete di confine con un muro tenendo conto dei cattivi rapporti con i vicini? E' necessario avere un parere favorevole dal Comune? In caso di nucleo di antica formazione o parte del centro storico del paese ci sono delle restrizioni? Grazie per una eventuale risposta.

 

A norma dell'Art. 886 del codice civile "Ciascuno può costringere il vicino a contribuire per metà nella spesa di costruzione dei muri di cinta che separano le rispettive case, i cortili e i giardini posti negli abitati. L'altezza di essi, se non è diversamente determinata dai regolamenti locali o dalla convenzione, deve essere di tre metri"; e l'Art. 888: "Il vicino si può esimere dal contribuire nelle spese di costruzione del muro di cinta o divisorio, cedendo, senza diritto a compenso, la metà del terreno su cui il muro di separazione deve essere costruito. In tal caso il muro è di proprietà di colui che l'ha costruito, salva la facoltà del vicino di renderlo comune ai sensi dell'articolo 874, senza obbligo però di pagare la metà del valore del suolo su cui il muro è stato costruito". In poche parole: il vicino non può opporsi alla costruzione del muro. Ovviamente andranno acquisite le necessarie autorizzazioni amministrative. Saluti.

 

 

 

INSTALLAZIONE TETTOIA SUL BALCONE IN CONDOMINIO.

Il proprietario dell'appartamento sottostante al mio (abito al 2°piano), durante l'ultima riunione ha chiesto di montare una tettoia fissa sul suo balcone in quanto dice che dai piani superiori gettano di tutto. Dal momento che montando questa struttura tutta la spazzatura si accumulerebbe sopra la suddetta senza la possibilità di rimuoverla, ma SOPRATTUTTO si faciliterebbe l'accesso al mio appartamento di qualche malintenzionato agevolato dal fatto che anche l'inquilino del piano terra ha una struttura fissa in corrispondenza del balcone del 1°piano,come posso tutelarmi? in attesa di una vostra risposta vi auguro buona giornata.

 

La tettoia lederebbe il decoro architettonico dell'edificio, quindi ha bisogno dell'unanimità dei voti per essere approvata. Lei ovviamente in assemblea ha votato contro, vero? In tal caso deve immediatamente impugnare la delibera. Saluti.


 

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ETERNIT NELLA CASA APPENA COMPRATA: A CHI SPETTA LA RIMOZIONE?

Ho appena comprato una casa in campagna a Viterbo, mi sono accorta solo dopo che c'erano dei manufatti in eternit - un tetto di un magazzino e un comignolo, tra l'altro rotto, di un forno a legna esterno alla casa-. Vorrei sapere se le spese di rimozione e smaltimento spettano a me o ai precedenti proprietari che, oltre tutto, non mi avevano informata della presenza di questi manufatti. Grazie

 

Da quel che mi riferisce i manufatti in eternit non erano in alcun modo occultati, quindi Lei si è potuta rendere facilmente conto della loro presenza al momento dell'acquisto o - meglio - se ne sarebbe potuta (e dovuta) rendere facilmente conto; dal momento che non l'ha fatto, ha accettato la presenza degli ingombranti elementi, che pertanto ora spetta a Lei smaltire. Saluti. 

 

 

  AUTORIZZAZIONE DEL CONDOMINIO CONFINANTE PER LA COSTRUZIONE DI UN MANUFATTO: SERVE L'UNANIMITA'?

Devo costruire una portico nella mia proprietà confinante con un condominio. Tale portico arriverà in prossimità del confine ma sempre nella mia proprietà e non ostacola in alcun modo la visuale dei condomini. Ho chiesto l'autorizzazione ai condomini e non hanno fatto nessuna obiezione accogliendo il mio progetto, tutti a parte uno (la cui proprietà non è direttamente confinante) che si nega al firmare tale delibera. Attraverso un'assemblea condominiale posso ottenere il via libera grazie alla maggioranza o serve l'unaminità? Grazie

 

Il problema è posto male. Se il manufatto che Lei deve costruire rispetta le norme urbanistiche, comprese quelle sulle distanze, non avrà bisogno di alcuna autorizzazione del condominio; qualora invece non le rispetti chiunque, in qualsiasi momento, potrà chiederne l'abbattimento, indipendentemente dall'autorizzazione ricevuta dal condominio; l'autorizzazione richiesta, pertanto, è superflua. Qualora invece Lei chieda una semplice rinuncia ai diritti di natura privatistica, che potrebbe metterLa al sicuro da richieste di risarcimenti, occorre l'unanimità. Saluti.

 

 

 

INSTALLAZIONE TUBI DEL GAS DI PROPRIETA' ESCLUSIVA: CHI PAGA?

Vivo in un condominio dove ci sono scala A, scala B e gruppo di case a schiera. Sono state cambiate le colonne del gas (che sono poste a vista sulla facciata) a servizio solo della scala B. L'Amministratore ha suddiviso le spese a tutti i condomini (scala A, scala B e case a schiera). E' corretto? Oppure le spese vonno suddivise solamente ai condomini della scala B? Ringrazio e porgo distinti saluti.

 

Da qual che mi riferisce sembra che siano stati sostituiti tubi che servono solo una determinata scala, essedosi già diramati dalla condotta principale; in tal caso la soluzione preferibile sarebbe quella di attribuire la spesa occorsa alla sola scala servita dai tubi in questione. Saluti.

 

 

 

SPESE DI ILLUMINAZIONE ELETTRICA NELLA SCALA DEL CONDOMINIO: CHI PAGA?

Abito in una palazzine di sei appartamenti, precisamente piano terra con giardino, l'unico spazio che condivido è un breve passaggio munito di due lampadine per illuminazione notturna. Sopra il mio appartamento attraverso due rampe di scale si accede agli altri appartamenti ove sono presenti altre sei lampade per l'illuninazione notturna. Mi chiedevo se la spesa per l'illuminazione va ripartita in base ai millesimi in quanto essendo il mio appartamento leggermente piu grande di quelli soprastanti mi ritrovo a pagare 50 euro di spese illuninazione rispetto alle 20 25 euro degli altri proprietari. L'illuminazione riguarda anche le cantine che io non possiedo. Possibile che per due lampadine io debba spendere 50 euro contro le 25 degli altri proprietari usufruendo solo di una piccolissima parte dell'illuminazione? L'amministratore mi ha risposto che la spesa della luce va ripartita rispetto ai millesimi... ma allora perchè la mia vicina che abita nella stessa palazzina ma ha un entrata non comune è esonerata dalla spesa? Mi spiego... perchè io devo pagare anche la spesa di illuminazione di cui non usufruisco? grazie.

 

L'Amministratore ha ragione; in mancanza di diversa pattuizione vanno utilizzati i millesimi, e ciò che conta è l'utilizzo potenziale, non quello effettivo, per cui Lei deve pagare anche per la parte di scale che di fatto non utilizza (quelle che portano ai piani superiori e ai piani inferiori. La condomina di cui mi riferisce non paga perchè non ha proprio accesso dall'entrata principale, quindi non ha un uso, nemmeno potenziale, dell'illuminazione. Saluti.

 

 

 

 VALVOLA ROTTA E CONSUMO ECCESSIVO DEI TERMOSIFONI: CHI PAGA?

All'accensione dell'impianto di riscaldamento centralizzato del nostro condominio è successo che la valvola che regola l'apertura e la chiusura del riscaldamento comandata dal relativi termostati interni e che si trova nella colonna che si trova sul pianerottolo a dire del tecnico era guasta. La conseguenza è che per circa 7 giorni l'acqua calda circolava nell'impianto e faceva quindi girare anche il contacalorie che stabilisce i consumi ma purtroppo l'inquilino era assente per lavoro e se ne è accorto solo al rientro. Intanto i sui consumi sono saliti ed ora lui si dice disposto a pagare solo il 60% dell'importo. Il rimanente 40% vorrebbe fosse pagato dal proprietario, il quale invece dice che è a carico di tutto il condominio.

 

Prima di tutto, le bollette condominiali vanno sempre intestate al proprietario, e non all'inqulino (veda la precedente risposta su questa stessa pagina). Per quel che riguarda la responsabilità dell'accaduto, le riposte possibili sono due: se la valvola rotta è condominiale, l'intera spesa sarà a carico del condominio; se invece trattasi di valvola di proprietà esclusiva, facente parte dell'impianto interno dell'appartamento, l'intera spesa sarà a carico del proprietario; nell'ambito dei rapporti interni tra proprietario e inquilino, poi, sarà l'inquilino a dover pagare il tutto, in quanto detiene materialmente l'immobile, ne è custode e quindi è suo onere verificare il perfetto funzionamento dell'impianto, compreso il funzionamento della valvola. Saluti. 

 

 

 

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BOLLETTE CONDOMINIALI INTESTATE ALL'INQUILINO E NUOVO PROPRIETARIO DELL'IMMOBILE: CHI PAGA?

Ho acquistato un appartamento e il precedente proprietario si e' fatto rilasciare dall'amministratore una dichiarazione di completo pagamento delle rate secondo il preventivo dell'esercizio dell'anno precedente. In realta' dopo aver visionato il preventivo per l'anno successivo ho notato che vi era un riporto anno precedente di 214 euro. Quando ho contattato l'amministratore mi ha risposto che lui ha dichiarato il completo pagamento delle rate relative al vecchio proprietario e non il suo locatario che aveva questo debito appunto. E' corretto tutto questo? sapendo che il vecchio proprietario vendeva la casa, l'amministratore doveva verificare tutte le spese in sospeso relative all'immobile prima di rilasciare quella dichiarazione? Posso rivalermi sull'amministratore circa quel residuo? O devo rivalermi sul vecchio proprietario? Ringrazio.

 

L'Amministratore ha commesso un grossolano errore, in quanto le bollette condominiali vanno sempre rilasciate a nome del proprietario, e in ogni caso al proprietario spetta pagarle; nella pratica può ben essere che materialmente vi provveda l'inquilino, se questi sono i patti tra i due (proprietario e inquilino); e ben può essere pure che l'amministratore specifichi, sulla bolletta, che il pagamento è stato materialmente eseguito dall'inquilino; ma qualora rilasci una liberatoria al proprietario, dichiarando che per l'anno trascorso tutto è stato pagato, null'altro potrà pretendere. Per tale ragione, in presenza della liberatoria, a Lei non spetta pagare nulla, e nemmeno al vecchio proprietario. Saluti. 

 

 

CROLLO DEL MURO DI CONFINE: CHI PAGA?

Abito in una villetta bifamiliare. il muretto di confine,crolla.dall'altra parte c'e' un condominio dove vivono circa 120 famiglie.come verranno ripartite le spese per il rifacimento del muretto?

 

Il muro di confine normalmente è comune; qualora ciò corrisponda a verità anche nel Suo caso, le spese andranno ripartite a metà tra il condominio e il proprietario confinante; qualora invece il muro sia di proprietà esclusiva di uno dei due confinanti, sarà il medesimo proprietario esclusivo a dover sostenere per intero la spesa. Tutto ciò, beninteso, nel caso in cui non vi siano specifiche responsabilità per il crollo, nel qual caso la ricostruzione andrà addebitata a colui che ha causato il danno, facendo crollare il muro. Saluti.

 

 

 

SPESE DI ENERGIA ELETTRICA PER UN CANCELLO COMUNE A DUE CONDOMINI: COME RIPARTIRLE?

Il condominio A e il condominio B usufruiscono di un unico cancello elettrico di accesso alle aree di parcheggio private. L'alimentazione di tale cancello avviene tramite il contatore condominiale del condominio A che con questo alimenta anche la propria luce scale, luce porticato, impianto Tv centralizzato e citofono. Il condominio titolare del contatore riceve dall'altro condominio, a titolo di compartecipazione spese, l'importo di euro 45.00/anno. Ora il contenzioso che si sta venendo a creare è che il condomio titolare del contatore pretenderebbe il 50% delle spese di quota fissa ed accessorie più il consumo secondo un contascatti recentemente installato senza alcun preavviso e che a tutt'oggi registra un n. di Kw/ora a dir poco anomalo.

Ringraziando per l'attenzione chiedo gentilmente, se possibile, un aiuto per capire come dovrebbero essere ripartite le spese in un caso come quello appena su accennato?

 

La soluzione tecnicamente più corretta sarebbe quella di installare un contatore apposito, comune ad entrambe le palazzine, per la sola area di parcheggio. In caso contrario bisognerà trovare un accordo, cercando di calcolare approssimativamente quanto costa effettivamente la sola apertura del cancello. Saluti.

 

 

 

DEMOLIZIONE DEL MURO PERIMETRALE ALL'INTERNO DELLA VERANDA DI PROPRIETA' ESCLUSIVA.

All'interno di una veranda con vetrature opacizzate, è legittimo spostare o eliminare la porzione di muro non portante e quindi non incidere sul decoro dello stabile? In parole povere il condomino ha spostato all'interno di 40 cm. il muro di tompagno che prima della realizzazione della veranda era parete esterna, allargando quindi la superficie della veranda stessa.

 

In via generale il comportamento del condomino è legittimo, in quanto non viene alterato il preesistente decoro architettonico dello stabile (ammesso, ovviamente, che la veranda stessa non sia stata costruita in maniera illegittima); andranno però verificati con attenzione il regolamento di condominio e l'atto di proprietà, che potrebbero contenere limitazioni. Saluti.

 

 

 

DI QUALE COLORE LA PARETE DEL CONFINANTE?

Il mio vicino a deciso di tinteggiare la parete confinante con un colore molto diverso rispetto al mio, ho una legge che tuteli la mia posizione?

 

In linea generale il Suo vicino può tinteggiare la parete del colore che più gli aggrada; andrebbe però controllato lo strumento urbanistico, che può contenere delle prescrizioni circa i colori utilizzabili. Saluti.

 

 

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CONTRATTO DI APPALTO - I PEZZI SPECIALI PER L'IMPIANTO FOGNARIO VANNO PAGATI A PARTE?

In un contratto di appalto per le fognature in un'abitazione privata, se non sono menzionati i pezzi speciali (tappi, curve e raccordi) può la ditta esecutrice dei lavori conteggiare tali pezzi a un metrolineare cadauno, o non essendo menzionati nel contratto si dovevano intendere compresi nel prezzo stabilito? Ovvero, i metrilineari a consuntivo (considerato che il contratto era a misura) sono risultati 140 a cui sono stati aggiunti ulteriori 78 metri derivanti da pezzi speciali non menzionati a contratto. A mio parere ritengo che, non essendo menzionati, dovessero essere compresi nel prezzo. In attesa di una risposta porgo cordiali saluti.

 

I prezzari per i lavori pubblici fanno riferimento ai pezzi speciali quali curve, aumento riduzione braghe, giunte a squadra, innesti, ecc. contabilizzandoli a parte, con un aumento della metratura; se il Suo contratto di appalto (che andrebbe comunque letto per averne certezza) rinvia genericamente a tali prezzari, Lei sarà tenuto a pagare quanto chiesto; se invece trattasi di contratto per lavori a corpo, no. Saluti.

 

 

 

RIAPERTURA DELLA ENTRATA PRINCIPALE MURATA

Sono proprietaria di un appartamento ereditato e venendo a conoscenza che circa 40 anni fa l'entrata principale è stata chiusa (per riaprirne un'altra nel giardino di proprietà condominiale) mi chiedo se posso riaprire la prima entrata iniziale? Grazie.

 

In linea generale non dovrebbero esserci problemi. Saluti.

 

 

 

AUTO DANNEGGIATA NEL PARCHEGGIO CONDOMINIALE: CHI PAGA?

Ho trovato l'auto danneggiata nel parcheggio condominiale, non sò chi è stato, il condominio è sprovvisto di assicurazione, chi deve provvedere al rimborso del danno che ho subito?

 

La persona che lo ha causato, se riesce a rintracciarla e provare il fatto; altrimenti temo che resterà tutto a Suo carico. Saluti.

 

 

 

INTERRUZIONE DELL' EROGAZIONE DELL' ACQUA CONDOMINIALE: CHI PAGA I DANNI?

Se l'amministratore non riesce a pagare l'acqua per mancanza di fondi perche ci sono dei condomini morosi, le attività presenti in tale condominio (bar-pizzeria-tavola calda) a chi devono chiedere eventuali danni economici?

 

Al titolare della fornitura, cioè il condominio. Sarà poi quest'ultimo a chiamare in causa i condomini morosi (ammesso che non vi siano già contenziosi in corso con questi ultimi). Saluti.

 

 

 

CADUTA DI CALCINACCI DALLA PARETE CONDOMINIALE.

Abito in centro e dalla parte interna della mia casa c'è la facciata di un altro palazzo che si sta letteralmente sbriciolando, facendo cadere di continuo pezzi di mattone e intonaco a chi mi deve rivolgere? Volevo puntualizzare che questa facciata rimane all'interno e solo io posso vederla dalla mia terrazza oltretutto i pezzi cadono su un tettino di un negozio. Grazie per una vostra risposta.

 

Deve scrivere una raccomandata all'Amministratore del condominio adiacente, a cui appartiene la parete, e chiedere che ponga in essere le opportune misure per impedire la caduta dei calcinacci. Saluti.


 

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IMPALCATURA SULLA FACCIATA E PERDITA DI CLIENTELA PER IL NEGOZIO - BAR: CHI PAGA?

Ho un bar nel centro storico e da pochi mesi ho ottenuto e pagato l'autorizzazione di occupazione del suolo pubblico per dei tavolini e relativi ombrelloni da utilizzarsi in tutte le stagioni. Nel palazzo è stato venduto un appartamento situato al secondo piano, sopre lo spazio da me occupato e i proprietari vogliono ristrutturarlo. L'impresa incaricata pretende di montare un'impalcatura che andrebbe a ostacolare e rendere pericoloso sia l'utilizzo dei tavoli sia il passaggio dei clienti diminuendo inoltre la visibilità del locale con relativa perdita di clientela e guadagno. La ditta potrebbe utilizzare per l'impalcatura un cortile interno con una finestra dell'appartamento ma questa soluzione è ststa rifiutata dal titolare. Vorrei chiedere se la ditta incaricata dei lavori può montare l'impalcatura e chi sarebbe responsabile per i danni che sicuramente deriveranno da questa situazione. Ringraziando, distinti saluti.

 

La ditta può montare l'impalcatura, ma Lei ha diritto al risarcimento dei danni, sia per la diminuzione della clientela, sia per il pagamento della tassa di occupazione del suolo. saluti.

 

 

 

SOSPENSIONE DEI SERVIZI AL CONDOMINO MOROSO.

Possiedo un appartamento in un residence dotato di piscina e campo da tennis/calcetto. Attualmente ci sono condomini morosi e vorrei sapere se è possibile interdire l'accesso alla piscina ed al campo ai predetti condomini morosi? Grazie.

 

Se lo prevede il regolamento di condominio, si. Saluti.

 

 

 

COSTRUZIONE DI UNA NUOVA CISTERNA - PROPRIETA' ESCLUSIVA.

Siamo 2 sorelle proprietarie di una bifamiliare; all'interno della mia parte di proprietà si trova la cisterna che è di uso comune con una servitù di passaggio a favore di mia sorella per accedere a tale cisterna. Adesso mia sorella, poiché la sua parte di proprietà dispone di un ampio terreno, vuole costruire una sua cisterna e non usare più quella comune ma mi chiede la metá delle spese. Posso rifiutarmi? Io non ho alcun problema nell'usare la cisterna comune e del resto è mia sorella che vuole una cisterna tutta sua per cui, secondo me, le spese sono a suo carico. Grazie in anticipo per la risposta.

 

Lei ha perfettamente ragione; Sua sorella dovrà provvedere a costruire la nuova cisterna a proprie spese, oppure continuare ad utilizzare quella esistente. Saluti.

 

 

 

RIFACIMENTO BALCONI AMMALORATI E RIPARTIZIONE DELLE SPESE.

Nell'ultima assemblea condominiale si è deciso di rifare tutti i balconi ammalorati e il cornicione, tramite montaggio di un ponteggio. Visto che voglio provvedere in maniera autonoma al rifacimento del balcone devo concorrere totalmente alle spese relative al montaggio del ponteggio e la quota del direttore dei lavori? Oppure parzialmente, visto che il balcone lo farò fare da una ditta che pagherò a mie spese? Sicuro di una vostra risposta, vi porgo cordiali saluti.

 

Lei è tenuto a pagare come tutti gli altri, in quanto il decoro architettonico del fabbricato è un bene comune, come anche il cornicione; non saprei se Le conviene accollarsi interamente la spesa del rifacimento del Suo balcone, visto che in realtà parte della stessa spetterebbe anche agli altri condomini. Ovviamente, se il resto dei condomini è d'accordo, può sempre concordare una diversa soluzione. Saluti.

 

 

 

COSTRUZIONE DI UNA VERANDA SUL BALCONE SOTTOSTANTE: BISOGNA CHIEDERE L'AUTORIZZAZIONE DEL CONDOMINO SUPERIORE?

Il mio vicino sottostante ha intenzione di costrure una veranda nel suo balcone. Poichè quest'ultima andrà attaccata al balcone sovrastante, di mia proprietà, deve chiedermi autorizzazione? E dopo la costruzione, in caso di infiltrazioni di acqua o altro, a chi competono le spese di manutenzione, considerato che il mio balcone è diventato tetto di un locale sottostante? Grazie.

 

Se il balcone è aggettante si, dovrà chiederLe l'autorizzazione; in caso di balcone a castello invece non sarà necessaria, o - almeno - non lo sarà in ragione della proprietà del balcone, ma potrebbe sempre esserlo in ragione del decoro architettonico dell'edificio. Le spese di manutenzione del balcone, inteso come suolo calpestabile, competono già oggi a Lei, e continueranno a competere a Lei anche nel caso di realizzazione della veranda. Saluti.

 

 

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PAGAMENTO DEI CONTRIBUTI E DELLA RETRIBUZIONE A PORTIERE FANTASMA.

Nel condominio di cui faccio parte (come affittuaria) paghiamo e versiamo i contributi mensilmente ad una persona inquadrata come portiere. Di fatto il condominio non ha un portiere ma questa persona viene esclusivamente un paio di volte al mese per fare le pulizie delle aree condominiali e per tale lavoro viene pagato extra. Io mi sono lamentata del fatto in assemblea dopo avere visto il bilancio (su 34.000 euro all'anno di spese 30.0000 le prende questa persona e mi è stato risposto che non ho alcuna voce in capitolo e devo pagare, sono fatti loro se vogliono pagare lo stipendio ad una persona che non fa il lavoro per cui è stato assunto. Posso pagare solo le spese reali del condominio e non lo stipendio a questa persona che di fatto non è neanche presente?

 

Lei ha voce in capitolo, e come, visto che le spetta per legge il pagamento del 90% delle spese di portineria. Scriva (o si faccia scrivere da un Avvocato) immediatamente al proprietario e all'Amministratore, chiedendo che si attivino per garantiLe il pieno godimento dell'immobile. Se non avrà esito bisognerà studiare le opportune azioni legali. Saluti.

 

 

 

STRADA DI ACCESSO AL CONDOMINIO E RIPARTIZIONE DELLE SPESE

Dall'assemblea condominiale dove sono state approvate le spese per il rifacimento del manto stradale della strada privata di accesso al condominio è emerso che la ripartizione delle spese verrà fatta in base ai millesimi di proprietà. Vi chiedo però poichè tutti i condomini utilizzano questa strada allo stesso modo e nessuno ne ha un uso prevalente posso chiedere che la ripartizione avvenga in base al principio di equità, perchè applicando la tabella millesimale i proprietari degli appartamenti più grandi hanno un esborso maggiore ma nessun maggiore beneficio.

 

Il criterio di ripartizione adottato è corretto; in via ordinaria, infatti, tutte le spese condominiali per cui non sia previsto un diverso criterio, vanno ripartite secondo i millesimi generali di proprietà; la Sua osservazione circa la mancanza di un utilizzo prevalente potrebbe anche avere un senso logico, ma difficilmente sarebbe accolta in un giudizio. Saluti.

 

 

 

APPROPRIAZIONE INDEBITA DELL'AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO PER SOMME NON DOVUTE

Verso un condomino moroso e' obbligatoria la messa in mora? in caso non fatta gli atti successivi sono nulli? L'amministratore che trattiene volutamente somme non conteggiate in consuntivo sebbene gli siano state richieste in quale reato incorre? Se poi ottiene un decreto ingiuntivo ripetendo la richiesta di tali cifre senza restituirle e ottiene la delibera non e' un doppio reato? Grazie per i chiarimenti.

 

La messa in mora non è obbligatoria in quanto è dovere del condomino pagare le quote regolarmente approvate in consuntivo e preventivo di amministrazione; però dopo un certo tempo tali quote, se non viene fatta messa in mora, cadono in prescrizione, e a questo punto la responsabilità è dell'Amministratore che non si è attivato per tempo. Il termine di prescrizione può variare, ma generalmente è di cinque anni. L'Amministratore non può trattenere somme che non gli siano dovute secondo i preventivi e i consuntivi regolarmente approvati; qualora lo faccia incorre nel reato di appropriazione indebita. Saluti.

 

 

 

SOTITUZIONE COLONNA FECALE E DANNI PROVOCATI ALL'APPARTAMENTO

Durante la sostituzione di un tratto di colonna fecale che da anni trasudava liquami, macchiando il bagno sottostante continuamente, la ditta che eseguito i lavori ha provocato danni vistosi al mio appartamento con sfondatura della parete in diversi punti e rottura di diverse piastrelle nel bagno. Nel rompere la vecchia fecale ( eternit), otturava con i detriti la parte sottostane della fecale del mio appartamento che si trova al piano terra. Una volta finito il lavoro, i condomini hanno iniziato a scaricare i propi bisogni all'interno del mio appartamento, facendomi passare diverse ore d'inferno e una notte intera a svuotare e pulire l'appartamento, imbrattando le pareti di liquido puzzolente. Per oltre un mese ho richiesto alla ditta che attualmente cura la ristrutturazione del parco, di ripristinare i danni provocati, senza ricevere risposta. A questo punto posso far intervenire una ditta di mia fiducia e chiedere il risarcimento dei danni, per l'enorme disagio e fatica a cui sono stato sottoposto? Distinti saluti

 

Si, però bisognerà prima preparare opportuna documentazione per dimostrare tali danni.Sarebbe il caso di rivolgere analoga richiesta anche al committente dei lavori (il condominio, presumo). Saluti.

 

 

 

SERVITU' DI PASSAGGIO E PARCHEGGIO

Salve, il mio appartamento è al piano terra di un condominio e ho un entrata indipendente. Il piazzale sotto il condominio è per contratto ad uso esclusivo mio, i condomini hanno solo il diritto di passo. Posso parcheggiare le mie auto e il mio camper nel mio piazzale lasciando sempre libero il passaggio per i condomini? Grazie

 

Da quel che mi riferisce, in via di principio, Lei dovrebbe avere tale diritto. Per esserne sicuri andrebbe letto con attenzione l'atto di proprietà. Saluti.

 

 

 

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RINUNCIA ALLA FOSSA BIOLOGICA COMUNE

Abito in un terratetto nel quale l'unica cosa in comune che ho sono le fosse biologiche con il terratetto accanto. Se i miei vicini vogliono staccarsi dalla fossa biologica come devono fare?? Devono avere il mio permesso? devono avere dei permessi dal comune? Il rifacimento di una nuova fossa biologica per loro è a carico tutto di loro? Per me la cosa rimarrebbe trasparente diventando propietario per toto della vecchia fossa biologica? Grazie mille

 

I Suoi vicini, in quanto comproprietari, possono anche autonomamente decidere di non utilizzare la fossa biologica comune, ma ciò non li esonererà dalle spese necessaria alla manutenzione della stessa, a meno che non Le cedano direttamente la piena proprietà della fossa, senza limitarsi al mero distacco. Per costruire una nuova fossa biologica di proprietà esclusiva (che naturalmente sarà a loro spese) i Suoi vicini dovranno ottenere le necessarie autorizzazioni amministrative. Saluti.

 

 

 

LAVORI IN CONDOMINIO E OBBLIGO DI PAGAMENTO PER IL PROPRIETARIO NON RESIDENTE

Buondì...volevo chiederle un parere...io non sono più residente in calabria, dove sono proprietario di un appartamento in un condominio e pago regolarmente le spese condominiali... volevo chiederle... se si fanno lavori tipo potenziamento antenna centralizzata oppure altri tipi di lavoro nel condominio devo pagarle anche io? Grazie mille e cordiali saluti.

 

Si, Lei è tenuto a pagare anche se non è residente nel condominio. Saluti.

 

 

 

CASA AL MARE IN NUDA PROPRIETA'

Mia moglie è proprietaria con il fratello di una casa al mare, mia suocera ha l'usufrutto, vitalizio, puo avere solo lei le chiavi di casa? puo andare al mare solo lei? e io che diritti o su questa casa? grazie.

 

Se Sua suocera ha l'usufrutto sulla casa può disporne come fosse la proprietaria, quindi Sua moglie, in qualità di nuda proprietaria, può certamente pretendere di avere le chiavi, ma non potrà utilizzarle per accedere all'immobile senza espressa autorizzazione di Sua suocera; si tratterebbe di violazione di domicilio. Saluti.

 

 

 

CALDAIE PIGNORATE E RISCALDAMENTO BLOCCATO

L'amministratore non vuole accendere la caldaia centralizzata in una lettere dice: "visti tutti gli impedimenti legali (pignoramenti caldaie), di sicurezza per l'impianto condominiale e canne fumarie, assicurativi e di fornitura di gas, per la tutela della salute dei condomini, gli stessi condomini sono autorizzati ad adottare gli impianti piu' idonei, rispettando le normative sulla sicurezza, per non rimanere al freddo e tutelare la salute degli stessi." Io ho una figlia invalida al 100% non possiamo fare il riscaldamento autonomo perche' siamo in un condominio di 224 famiglie e tecnicamente non si puo' fare; devo comprare una stufa? puo' l'amministratore lasciarci al freddo??

 

Da quel che mi riferisce sembra proprio che non vi sia altra soluzione (dovrà adattarsi con una stufa) in quanto le caldaie sono pignorate, quindi non possono essere utilizzate. Resterebbe da capire come mai l'Amministratore abbia permesso che tutto ciò avvenisse, ma è un altro discorso. Saluti.

 

 

 

RIPARTIZIONE DEI LAVORI EFFETTUATI NEL VANO SCALE

Abito in un palazzo senza amministratore condominiale esterno, con 5 appartamenti. Tutti hanno il garage con accesso da sottoscala interno, 4 hanno la mansarda con accesso dalle medesime scale comuni. Specifico che nell'ultimo pianerottolo in alto c'e' il lucernaio per l'accesso comune al tetto (quindi utilizzabile anche dal quinto condomino). Abbiamo recentemente tolto la carta dalle pareti del muro delle scale condominiali e tinteggiato (quindi lavori effettuati sui muri non abbiamo rifatto le scale o ringhiere ecc.). Non avendo regolamento condominiale ne' altre tabelle disponibili, per il pagamento delle spese abbiamo applicato i millesimali di proprieta' (utilizzati in passato per le spese della facciata esterna e tetto). E' una procedura corretta? grazie del vs. interessamento. Cordiali saluti.

 

Si, la procedura è corretta; la giurisprudenza più recente ormai ha definitivamente assodato che i lavori ai muri del vano scale vanno ripartiti in base ai millesimi generali di proprietà (solitamente, tabella A), e non in base a quelli previsti per la ricostruzione delle scale (solitamente, tabella B). Saluti.

 

 

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APERTURA ACCESSO NEL MURETTO CONDOMINIALE

La mia casa a pianoterra ha il giardino di mia proprietà ed e' limitato da muro in cemento confinante con vialetto condominiale che conduce al portone d'accesso agli appartamenti: posso aprire nel mio predetto muretto un varco di 90 cm per accesso pedonale dal vialetto stesso al mio giardino e viceversa senza permesso condominale? Serve per per lavorie l'accesso di giardiniere che altrimenti mi invaderebbero casa. grazie e saluti.

 

In linea di principio si, può farlo; attenzione però al regolamento di condominio; se è di natura contrattuale potrebbe contenere limitazioni. Saluti.

 

 

 

PROBLEMI DI ANTENNA IN CONDOMINIO COL DIGITALE TERRESTRE E INERZIA DELL'AMMINISTRATORE

Vivo in una palazzina di tre piani con altri 5 condomini e abbiamo una antenna centralizzata. Sino al 1 giugno vedevo praticamente tutti i canali, sia quelli in chiaro che quelli a pagamento; dopo l'entrata in vigore del digitale terrestre praticamente non si vedeva piu niente. Ho avvisato l'amministratore per telefono e mi ha assicurato che avrebbe mandato un tecnico, cosa che ha fatto. Mi ha chiamato dicendo che il tecnico aveva sistemato l'impianto alla meglio e io gli ho detto che continuava a non vedersi bene nessun canale. Lui mi ha detto che avrebbe convocato una assemblea entro luglio per la presentazione di preventivi ma non lo ha mai fatto. Sono passati tre mesi e io non riesco a vedere in tv nulla sino alla fine e da tre mesi pago mediaset premium senza vedere nulla ne sport a cui tengo molto ne film. Ora le chiedo cosa io posso fare e se posso chiedere o defalcare le spese mensili di premium dal condominio sino a quando non si decideranno a sistemare l'impianto. Le chiedo anche se sarei autorizzato nel frattempo a fare un contratto sky (visto che per legge la parabola tutta mia la posso mettere e una antenna no) e detrarre le spese sempre dal condominio sino a quando non sistemano il segnale magari avvisando l'amministratore con una raccomandata. Grazie per la Sua disponibilità.

 

Le sconsiglio assolutamente di sospendere o ridurre i pagamenti delle bollette condominiali, in quanto si metterebbe nelle condizioni di ricevere un decreto ingiuntivo. Bisognerà invece scrivere una raccomandata all'amministratore mettendolo di fronte alle sue responsabilità e preavvertendo che in caso di inerzia si ricorrerà alle vie legali nei suoi confronti, chiedendo il risarcimento dei danni subiti. Saluti.

 

 

 

INSTALLAZIONE NUOVO ASCENSORE: POSSO OPPORMI?

Vivo in un condominio costruito nel 1964, esso è costituito da un piano rialzato ed un 1°e 2° piano con la predisposizione di un vano ascensore. Oggi abbiamo deciso di installare l'ascensore facendolo partire dal sottoscala come previsto da progetto dell'edificio. Vorrei porVi alcuni quesiti: 1)I condomini del piano rialzato sono tenuti in qualche modo a partecipare alle spese dell'installazione ascensore e delle relative spese di manutenzione senza utilizzarlo? Se si, in che modo?; 2)Il sottoscritto oltre ad essere proprietario di appartamento al 2°piano è anche proprietario di 2 locali di mio unico utilizzo e raggiungibili dall'interno scala. I suddetti locali, sono adiacenti alla porta ascensore, vorrei capire se devo per entrambi i locali partecipare alle spese sia d'installazione che di manutenzione o c'è possibilità di qualche altra soluzione? Cordialmente, Vi Saluto.

 

Da quel che mi riferisce trattasi di innovazione, visto che l'immobile è nato originariamente senza ascensore. Specificamente ci troveremmo di fronte ad una innovazione gravosa o voluttuaria, avente ad oggetto un impianto suscettibile di utilizzazione separata; in tal caso il Codice Civile prevede che i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa; essi però, nonchè i loro eredi o aventi causa, possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera. Per avvalersi del disposto legislatico in questione bisognerà votare contro l'innovazione in assemblea, oppure impugnare la delibera di approvazione entro 30 giorni. Saluti. 

 

 

 

SPAZZATURA DAL PIANO SUPERIORE - REAZIONE ECCESSIVA

Un condomino del mio palazzo (piano sotto il mio)mi ha fatto recapitare dall'amministratore una raccomandata con ricevuta di ritorno per ricordarmi che non si scuotono le tovaglie dal balcone. A parte il fatto che ho subito chiamato in Amministrazione dicendo che forse avevano sbagliato condomine in quanto non mi era mai successo in 30 di scuotere una volta la tovaglia dal balcone, mi son sentita rispondere che trattavasi di detto signore abitante al piano sotto. Ovviamente il giorno dopo ho fermato il "signore" e ho chiesto spiegazioni. La risposta è stata che mia suocera (80 anni e non troppo in salute e non abita con me) si era permessa di far cadere dei peli del mio cane sui suoi panni stesi. Ho chiesto scusa ma non ho capito perché c'era stata la necessità di una raccomandata visto che io e detto "signore" ci incrociamo quasi tutte le mattine. Son poi venuta a sapere, ed ho ripreso sempre il "signore", che mia suocera ha risposto in modo inadeguato dicendogli che forse era il caso che si prendesse una casetta indipendente, e non l'avesse mai fatto perchè costui è arrivato alla porta di casa mia urlando come un pazzo e le ha detto che la prossima volta che succede butta giù lei dal balcone e non i peli del cane. Detto questo, non mi sembrava servisse una raccomandata x far capire il concetto, in più ieri ricevo le spese condominiali e mi trovo bel 13,82 euro per l'addebito della raccomandata. Io non ho nessuna intenzione di pagare per i capricci di qualcuno. Posso farlo? il 24 abbiamo l'assemblea condominiale e volevo informare l'amministratore. Grazie.

 

Le questioni sono due: -1) i peli del cane effettivamente provenivano dal Suo balcone, quindi la raccomandata che Lei ha ricevuto è giustificata, anche se probabilmente la questione si sarebbe potuta risolvere in maniera meno confliggente; -2) il proprietario del piano sottostante non può venire a sbraitare davanti alla porta di casa Sua, minacciando di gettare Sua suocera dal balcone; a parte la giustificata possibilità di indirizzare una lettera al medesimo per violazione della quiete condominiale, ci sono dei veri e propri profili di natura penale, ben più gravi. Saluti.

 

 

 

GARANZIA PER VIZI DELL'IMMOBILE NELLA RISTRUTTURAZIONE

Ho acquistato nel 2006 un piccolo appartamento dove vivo con mia figlia di 3 anni. Questo appartamento è stato ristrutturato dalla vecchia propietaria nel 2003, solo che adesso a distanza di sei anni dal mio acquisto, stanno venendo fuori tantissime problematiche dovute alla cattiva ristrutturazione, tipo il cedimento strutturale delle travi portanti il soffttto della mia camera, cosi come l'ingresso la cassamatta della porta d'ingresso si stà sbriciolando perchè vuota all'interno; ho scoperto per puro caso che dove c'erano vecchie stuccature gia esistenti all'epoca, nascondono delle vere e proprie cavità marce e che puzzano di umido etc...etc... Come mi posso avvalere sulla vecchia proprietà visto che pago un mutuo e prima che mi caschi la casaa dosso?? grazie

 

Per i lavori di ristrutturazione la garanzia è di due anni, a differenza di quella presente nell'acquisto di case di nuova costruzione, in cui è di dieci anni. Solo qualora si dimostrasse che i danni sono dovuti a comportamenti dolosi o colposi della ditta che ha eseguito i lavori, sarà possibile rivalersi sulla stessa. Saluti.

 

 

 

TERMINI PER L'USUCAPIONE

Abito in campagna in una porzione di bifamigliare con giardino/terreno davanti, quando abbiamo acquistato la recinzione era di paletti e rete con un piccolo cancelletto mentre l' ingresso per l'altra abitazione non era recintato...... quando 5 anni fa circa decidemmo di fare una recinzione piu bellina (in muratura ) la nostra vicina ci ha donato un pezzo del suo terreno per poter chiudere uniformemete e avere cosi una facciata piu bellina.... accettammo con gratitudine e recintammo.... dopo quanto tempo possiamo considerare quella piccola striscia di terreno in piu come nostra se non abbiamo nessun documento in mano ??? è possibile che se un giorno si "sveglia" lo rivoglia indietro noi glielo dobbiamo rendere... anche se ormai è all'interno della nostra recinzione...?? grazie aspetto una vostra risposta!!

 

La cessione di beni immobili va fatta per iscritto; nel Suo caso ciò non è avvenuto, per cui - come giustamente teme - il proprietario potrebbe chiedere indietro il pezzo di terreno; i termini per acquisire tale proprietà normalmente è di venti anni. Nel suo caso, quindi, ne restano altri quindici. Saluti.

 

 

 

LAVORI AI POZZETTI E ALLE SCALE IN CONDOMINIO

Ho comprato un appartamento al primo piano di un fabbricato al quale si accede attraverso una scala con ingresso su lato strada. Al piano terra di lato a questo ingresso esiste un vano prima come passo carraio, dal quale si può notare ben visibile la rampa delle mie scale. Sempre in questo "passo Carraio" sono presenti i miei pozzetti fognari. Nell'atto di compravendita il notaio sottolineava il fatto che "sono condominiali le scale ed il vano scale". Se io devo fare dei lavori alle scale o ai pozzetti come posso comportarmi?

 

Se i pozzetti raccolgono esclusivamente le Sue acque non ci sono problemi, basterà avvisare semplicemente il condominio per pura cortesia; i lavori alle scale, invece, vanno decisi in assemblea. Saluti. 

 

 

 

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LAVORI STRAORDINARI ALLA FACCIATA E OBBLIGO DI PAGAMENTO DELLE QUOTE

Buon giorno volevo chiedere un'informazione a riguardo dei lavori di staordinaria manutenzione del palazzo nel mio palazzo sono 35 condomini e a dicembre 2011 e' stato fatto un lavoro di ripristino delle crepature minime della facciata senza tinteggiatura ora la domanda e questa visto che devono rifare i poggioli nel mio caso io faccio solo il frontalino vogliono rifare la facciata io non ho possibilita' economiche tali per affrontare anche le spese della facciata fino a che punto mi possono obbligare e sufficente dichiarare in sede di riunino di versare in difficolta' economiche grazie

 

Purtroppo se i lavori saranno approvati da regolare maggioranza Lei sarà tenuta a contribuire alla pari degli altri condomini. Saluti.

 

 

 

INQUILINO MOROSO E SOSTITUZIONE DELLA SERRATURA

Se cambio la serratura al mio inquilino moroso a quali sanzioni vado incontro? Grazie per la risposta.

 

Si prende immediatamente una denuncia per violazione di domicilio, esercizio arbitrario delle proprie ragioni ed appropriazione indebita, se non anche furto qualora manchi qualcosa in casa; inoltre in un paio di settimane Le arriverà un ordinanza giudiziaria che Le impone la restituzione della chiave; in prospettiva dovrà risarcire il danno subito dall'inqulino, che magari è andato in albergo fino al giorno in cui non ha avuto nuovamente accesso all'abitazione. Le consiglio pertanto di seguire le vie legali e non farsi giustizia da se. Saluti.

 

 

 

 

CONDOMINI MOROSI E PRIVACY

Possono mettere affisso al muro il nome di un condomino che non paga ? grazie.

 

Assolutamente no! Lo vieta la legge sulla privacy. Saluti.

 

 

 

 

RIPARAZIONE LAMPIONI CONDOMINIALI

Per la sostituzione e la riparazione dei paletti delle luci all'interno di un parco condominiale quale tabella millesimale si applica? Grazie anticipatamente e saluti.

 

Se il parco ha una tabella apposita per il piazzale si utilizzerà quella; se invece non c'è si utilizzerà la tabella "A" (spese generali). Saluti.

 

 

 

MANUTENZIONE DEL MURO E DISLIVELLO DEI FONDI.

Salve l’abitazione della mia famiglia ( una villetta unifamiliare) e’stata costruita tra il 1978-1980; un paio d’anni dopo, hanno iniziato a costruire sul terreno sottostante (in pendenza).Per costruire il confinante ha dovuto eseguire uno sbancamento e quindi realizzare un muro in bocchi di cls prefabbricati (h. min 2,60 m, h max 3,30m),senza una fondazione adeguata ne cordolo in testata. Questo muro non essendo in c.a. presenta un inizio di ribaltamento e delle lesioni considerevoli, in alcune parti i blocchi sono sfalsati in avanti( verso la sua proprietà) di circa 4/5 cm. Lui e’ convinto che le riparazioni tocchino a noi. Innanzitutto è lui che per costruire ha alterato la pendenza naturale del terreno, in più il muro non è stato fatto a regola d'arte. Ho avuto (dopo richiesta ufficiale, l'accesso al progetto depositato al Genio Civile, lo sbancamento eseguito è maggiore di quello da progetto e non risulta nessun deposito del muro, solo dell'abitazione. I rischi in caso di cedimnento sarewbbero solo per l'abitazione della mia famiglia, perchè il confinante ha realizzato solo la parte strutturale del piano terra che usa come deposito. Cosa posso fare per dimostrare che il muro è pericolante ed obbligarlo a realizzarne uno a regola d'arte? Se non verrà messo presto in sicurezza purtroppo ci saranno conseguenze per la mia proprietà. Nel ringraziarvi vi porgo i miei più cordiali saluti.

 

I lavori spettano al confinante, che ha alterato lo stato dei luoghi con lo sbancamento; qualora non intenda acconsentire spontaneamente non Le resterà che costringerlo per le vie legali. Saluti.

 

 

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MURO DEL BAGNO STORTO - VIZI DELL'IMMOBILE

Buongiorno, abbiamo acquistato un'immobile circa 4 mesi fa firmando un preliminare con il costruttore. L'immobile è in fase di ultimazione (rogito fissato per fine ottobre). Durante un sopralluogo in assenza del costruttore abbiamo scoperto che il muro del bagno è storto (di 6cm). Vorrei convocare il costruttore e fargli presente il fatto. In questo caso come mi devo comportare? Esiste una legge che mi permette di diffidare il costruttore, ottenendo che il difetto venga risolto? Se al contrario il costruttore, davanti all'evidenza, si intestardisce a non riconoscere il difetto, come mi devo comportare? Grazie.

 

Lei ha diritto a che i lavori siano compiuti a regola d'arte e l'immobile sia esente da vizi; qualora il costruttore non voglia riconoscere il vizio in questione, non Le resterà che adire le vie legali. Saluti.

 

 

 

PENDENZA ECCESSIVA DELLA RAMPA DEL GARAGE

Gentile avvocato sto acquistando una villetta a schiera e mi sono accorto che la pendenza della rampa di accesso al garage privato essendo elevata non consente alla mia auto (una normale monovolume) di entrare nel garage, ovvero tocca a terra con la parte anteriore. Per questa villetta ho già acquistato mobili vari. Non posso chiedere al venditore un intervento sulla rampa prima dell'acquisto? E' a norma secondo lei una rampa che non consente ad un qualsiasi tipo di auto di entrare agevolmente nel box? Non ho altre auto, ma con una più piccola e bassa credo potrebbe essere anche peggio. Grazie e cordiali saluti.

 

La norma generalmente invocata è contenuta nel DM 1/2/86 che prescrive una pendenza non superiore al 20%; tale norma però si applica solo a garage con più di nove posti auto (e credo che Lei non rientri in tale categoria); di solito ulteriori norme locali sono contenute nei regolamenti comunali. Le consiglio di rivolgersi ad un tecnico di fiducia per verificare sia la effettiva pendenza della rampa, sia la conformità a quanto prescritto dai regolamenti comunali; in ogni caso, qualora la rampa sia effettivamente impraticabile, il costruttore ha l'obbligo di rimediare, in base al generico principio per cui la cosa venduta deve essere idonea all'uso a cui è destinata. Saluti.

 

 

 

DISSENSO ALLE LITI E MEDIAZIONE OBBLIGATORIA IN CONDOMINIO

Un condomino ha citato in giudizio il condominio impugnando una delibera assembleare. L'amministratore si è costituito in giudizio in seguito ad una delibera assembleare votata a maggioranza (gli altri hanno votato contro astenendosi dalla lite). L'amministratore ha ricevuto l'invito per la conciliazione ed ha ritenuto di farsi autorizzare dall'assemblea per partecipare alla conciliazione: l'assemblea a maggioranza ha autorizzato l'amministratore a presentarsi, mentre gli altri condomini (tra cui il condomino che ha citato il condominio) hanno votato contro astenendosi dalla lite. QUESITO: chi deve pagare le spese per la conciliazione? Tutti i condomini, visto che la conciliazione è un atto dovuto per legge, oppure solo quelli che hanno autorizzato l'amministratore a presentarsi alla conciliazione?

 

Il dissenso alle liti condominiali mette i dissenzienti al riparo solo da quanto bisognerà pagare a controparte in caso di soccombenza; le spese di difesa invece (tra cui quella del tentativo obbligatorio di mediazione) restano a carico di tutti i condomini, tranne ovviamente il condomino che abbia chiamato in giudizio il condominio o contro cui si agisce. Saluti.

 

 

 

ESPURGO FOGNATURA E RISARCIMENTO DANNI.

abito al piano rialzato di un condominio di sette appartamenti (siamo tutti proprietari),spessissimo si ottura la colonna di scarico con grave disagio mio perchè mi si allagano di liquami i miei servizi igienici e per poter fare operare la ditta dello spurgo li devo fare entrare a casa mia con conseguenza anche di rotture delle mie cose personali per poi accorgersi che hanno buttato nello scarico stracci e quant'altro e sono costretta a prendere anche giorni di ferie per poter fare eseguire i lavori e il notevole disagio che si crea a casa mia mentre tutti gli altri continuano la loro vita abituale. Fino ad ora le spese sono state ripartite in parti uguali ma adesso io vorrei contestare questa spesa in ragione della mia giornata di lavoro persa e del disagio, per colpa di qualcuno poco attento, ne ho diritto o no di essere esonerata dal pagare la quota?

 

Se le cose stanno effettivimente come le ha descritte e se è in grado di provarlo, ha sicuramente diritto al risarcimento richiesto. Per i danni in casa provocati dalla ditta che ha curato l'espurgo, però, questi andranno chiesti alla ditta medesima, a meno che non si dimostri l'assoluta inevitabilità degli stessi. Saluti.

 

 

 

GARANZIA DEL COSTRUTTORE PER I VIZI IN CONDOMINIO.

Abito in un condominio nuovo di circa tre anni,e abbiamo già le inferriate della recinzione tutte scrostate perchè verniciate in un periodo sbagliato (ghiaccio); il costruttore dopo avere dato un piccolo ritocco l'anno scorso dice che non compete piu a lui la responsabilità. E' vero? E se no per quanto tempo è obbligato a risporderne il costruttore? La ringrazio se potrà rispondere.

 

Il costruttore ha torto; avendo ammesso, anche implicitamente, che il danno c'era è ora tenuto a nuova obbligazione, sempre di garanzia, diversa da quella originaria biennale, svincolata dai termini di decadenza e soggetta al solo termine prescrizionale ordinario. Saluti.

 

 

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ABUSI EDILIZI SULLA PARTE COMUNE: A CHI SPETTA DENUNCIARLI?

Nel mio palazzo vi sono delle verande abusive installate senza permessi alcuni, infatti per il comune le verande sono aumenti di volumi e non sono permessi. Queste verande hanno coperto una parte comune, chi deve denunciare il fatto ai vigili, noi condomini o l'amministratore? Grazie saluti.

 

Trattandosi di abuso edilizio la denuncia può essere fatta indifferentemente da entrambi. Saluti.

 

 

 

IL COMPROPRIETARIO PUO' SCARICARE L'ACQUA NELLA CORTE COMUNE?

Abito in un casa di campagna suddivisa in due proprietà e avente una corte comune che dà accesso sia pedonale che con mezzi alla mia proprietà. In questa corte comune l'altro proprietario scarica l'acqua della sua abitazione provocando allagamenti in suddetta corte. Può scaricare l'acqua piovana nella suddetta corte comune?

 

Dipende; se la casa è nata già così, oppure vi è menzione della servitù di scolo sugli atti, si; se inoltre tale situazione è in essere da oltre venti anni, potrebbe eccepire di aver usucapito il diritto. Saluti.

 

 

 

RENDICONTO CONDOMINIALE, PRIVACY E CONDOMINI MOROSI.

Può l'amministratore nominare pubblicamente sul modulo riassuntivo di spesa consegnarlo a tutti i condomini il nome di inquilini morosi? 

 

In un certo senso non solo può, ma deve, perchè ha obbligo di rendicontazione nei confronti di tutti i condomini. Non può però affiggere il rendiconto in luogo pubblico. In altre parole, tutti i condomini hanno il diritto di sapere la situazione contabile del condominio, compreso le morosità e il nome dei morosi, ma si tratta di informazioni riservate che possono essere consegnate e comunicate solo ai condomini e non a terze persone. Saluti.

 

 

 

CHI PAGA PER LE SPESE DEL GIARDINO?

Vivo in un piccolo condominio di 8 unità che non ha ne' amministratore ne' regolamento di condominio. Io abito al primo piano e non ho alcuna possibilità di accesso ai giardini sottostanti, delimitati ed in uso ad altri appartamenti. E' giusto che anch'io partecipi alla spesa di irrigazione e manutenzione di giardini che non posso utilizzare e che non fanno parte della mia unità abitativa? Ringrazio per l'aiuto.

 

Da quel che mi riferisce sembra che i giardini siano proprietà esclusiva degli appartamenti posti al pian terreno; in tal caso, Lei non è tenuta a pagare alcunchè. Qualora invece fossero condominiali, sarebbe tenuta a pagare la manutenzione, ma in tal caso sarebbe ravvisabile una irregolarità da comunicare all'amministratore, in quanto Lei dovrebbe avere anche diritto di accedervi. Saluti.

 

 

 

POSSO CHIUDERE IL TERRAZZO CON UNA VETRATA MOBILE?

Sono proprietario di un appartamento a piano terra con un terrazzo di 70mq. L'uscita del salone è sul terrazzo ed è coperta dal balcone del primo piano sporgente per 180 cm. Io vorrei chiudere questo spazio con una vetrata mobile.Per far ciò cosa devo fare?

 

Prima di tutto deve chiedere l'autorizzazione al proprietario del balcone, quindi a tutto il resto del condominio, visto che l'opera avrà un impatto estetico sul decoro architettonico dello stabile, infine dovrà munirsi delle necessarie autorizzazioni amministrative presso il Comune. Le autorizzazioni condominiali andranno acquisite per iscritto (magari nel corso dell'Assemblea condominiale). Saluti.

 

 

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CONVOCAZIONE DELL'ASSEMBLEA TRAMITE E-MAIL: E' VALIDA?

E' valida la convocazione di assemblea condominiale via mail 5 giorni prima anzichè raccomandata A/R? Grazie e saluti.

 

Potrebbe essere valida, in quanto il codice civile non prevede una forma particolare; va però verificato cosa dice il regolamento di condominio, Inoltre sarà onere dell'amministratore dimostrare che le e-mail sono effettivamente arrivate, se qualche condomino non si presenta. Insomma, io - francamente - mi affiderei alla vecchia raccomandata cartacea, con ricevuta di ritorno. Saluti.

 

 

 

ASCENSORE COMUNE SOLO AD ALCUNI CONDOMINI.

Nel ns.condominio è stato costruito nel 1990 un ascensore da parte di un solo Condomino per abbattimento delle barriere architettoniche per la presenza in famiglia di un disabile. Nel corso dei successivi anni anche altri Condomini hanno partecipato alla spesa versando al suddetto la loro quota. Sono rimaste invenute ad oggi due quote di Condomini. Preciso che le spese ordinarie di gestione sono state sostenute dai soli Condomini partecipanti, mentre quelle straordinarie consideravano anche le quote invendute a carico del primo costruttore. Il Condomino costruttore quattro anni fa ha venduto l'appartamento, si è trasferito all'estero e non siamo in grado di rintracciarlo e l'acquirente non si è fatto carico delle quote invendute. Le spese straordinarie nel perido sono state minime e pagate dai soli Condomini partecipanti e presenti nel Condominio I quesiti che Le pongo sono: I Condomini non partecipanti, le cui proprietà stanno per essere poste in vendita, come debbono fare per consentire ai nuovi acquirenti di entrare nella comunione? E se non si verificasse un subentro di tutti i Condomini le eventuali spese straordinarie dovranno essere ripartite solamente fra i partecipanti o bisognerà in tutti modi cercare il primo costruttore? La ringrazio sentitamente e porgo cordiali saluti.

 

Avete combinato un pasticcio quasi inestricabile. Le spese avrebbero dovuto essere solo a carico dei proprietri dell'ascensore, sia quelle ordinarie che quelle straordinarie; pagando per anni le spese straordinarie si è data una probabile legittimazione a chiedere l'acquisto della propietà per usucapione, visto che sono passati oltre venti anni; ma forse nemmeno questo è vero, perchè negli ultimi anni questa partecipazione non c'è stata più. La via più semplce per evitare problemi futuri sarebbe quella di comprare le quote ancora libere, diventando così definitivamente proprietari dell'ascensore; tutti. Saluti.

 

 

 

OBBLIGO DEL CITOFONO?

Ciao, sono proprietario di un appartamento in uno stabile di sei. Di recente abbiamo installato un cancello di ferro all'ingresso, ex novo, per motivi di sicurezza. Ora un un' affittuaria ci ha detto che non possiamo chiudere il cancello perchè lo stabile è sprovvisto di citofoni e lei avendo subito un intervento alle gambe un po di tempo fa (che però non ne limita la mobilità ) ha paura nel caso in cui dovesse avere bisogno di soccorsi. Aggiungo che abbiamo autorizzato tutti i figli a fare il doppione delle chiavi ed il cancelllo si apre dall' interno con pilsante elettronico. Quindi dobbbiamo assecondare le richieste dell' affittuaria o posswiamo chiudere tranquillamente ilo cancello? Grazie in anticipo per la risposta.

 

Premesso che per questioni di praticità e sicurezza sarebbe meglio impiantare comunque un citofono, dal punto di vista strettamente legale l'affittuaria non ha alcun titolo a chiedere tale installazione, essendo semmai legittimato a tanto il proprietario dell'appartamento. Saluti.

 

PS: avevo già risposto a questa domanda in privato, ma l'indirizzo e-mail era sbagliato quindi non è mai arrivata; invito i gentili lettori a fare attenzione nell'inserire correttamente tali indirizzi di posta elettronica, infatti non è possibile pubblicare tutte le risposte sul sito, e in caso di errata e-mail non è possibile neppure rispondere in privato.

 

 

 

PERCHE' IL COMUNE CI MULTA PER LA COSTRUZIONE DEL GAZEBO ANCHE SE ABBIAMO IL PERMESSO DEL CONDOMINIO?

siamo proprietari di un appartamento situato al piano terra con un giardino di circa 100mq. nel contratto di compravendita si dà l'autorizzazione reciproca tra i condomini ad installare un gazebo, quindi noi tranquillamente l'abbiamo costruito. Questo gazebo è in legno con i teli laterali e con un tetto fatto con le "onduline" che vendono adesso nei negozi specializzati.. in questi giorni sono sono presentati 2 individui del comune di Ravenna i quali hanno fatto delle foto e ci hanno detto che dovremo pagare una multa e che il nostro gazebo non è regolamentare. Questo è il nostro problema.. quello che vorrei sapere è se hanno il diritto di fare questo?

 

Il reciproco assenso che vi siete dati tra condomini vale nei rapporti privati; probabilmente il gazebo non rispetta qualche norma urbanistica, perciò è intervenuto il Comune. Una cosa è avere il consenso dei comproprietari, una cosa è costruire - comunque - secondo le norme dello strumento urbanistico. Saluti

 

 

 

DANNI DA CIRCOLAZIONE STRADALE PRODOTTI DA BICICLETTE E OBBLIGO DELLA MEDIAZIONE.

Vorrei sapere se anche per gli incidenti stradali tra biciclette bisogna ricorrere alla mediazione obbligatoria. Grazie per la disponibilità.

 

La normativa vigente prescrive la mdiazione obbligatoria anche in materia di "risarcimento del danno derivante dalla circolazione di veicoli e natanti"; non vi è alcuna limitazione ai soli "autoveicoli" o "veicoli a motore", quindi, finchè non vi sarà un eventuale pronunciamento contrario della Giurisprudenza o una diversa interpretazione del Legislatore, non si vede perchè non dovrebbero rientrarvi anche le biciclette. Saluti.

 

 

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IMMOBILE IN VENDITA PAGA LE SPESE CONDOMINIALI?

Vivo in un complesso di 8 villette a schiera ed abbiamo da pagare delle spese in comune (luce esterna e spurgo della fogna),una proprietaria ha deciso di vendere la propria casa tramite agenzia. La domanda è le spese in comune le deve pagare? Se è si in che percentuale? In attesa di una vostra risposta vi porgo i miei distinti saluti.

 

Finchè rimane proprietaria della casa deve pagarle comunque, a meno che gli altri condomini, all'unanimità, non decidano di esonerarla. Saluti.

 

 

 

GAZEBO IN CONDOMINIO E OPPOSIZIONE DEL SINGOLO CONDOMINO

volevo chiedere se era possibile montare un gazzebo in legno amovibile "dotato di ruote" di circa 25 mq sulla mia terrazza. il regolamento condominiale nn cita nulla in contrario sul caso, ho chiesto agli altri condomini se sono d'accordo ma solo uno non vuole dicendomi che potrebbe essere una superficie che aiuterebbe ai ladri ad accedere a casa sua che è al secondo piano dello stabile ed io sotto di lui al primo piano, mentre gli altri condomini sono d'accordo sto preparando una DIA al comune ma nn vogliono accettarmela perchè ho detto loro che quel condomino nn è d'accordo. Come posso comportarmi per realizzare la struttura? In attesa di una vostra risposta porgo i miei saluti.

 

Personalmente ritengo che il Comune non avrebbe alcun bisogno di acquisire la volontà dei condomini, dato che rilascia le autorizzazioni con salvezza dei diritti dei terzi, ma iniziare un'azione del genere sarebbe lungo e dispendioso, quini non glielo consiglio. La via più semplice è indire un'assemblea e farsi approvare il progetto del Gazebo, anche se con l'eventuale voto contrario del singolo condomino; dopo di che al Comune, in presenza di una delibera che ha approvato l'intervento, non potranno più obiettare nulla. Tenga presente che il condomino potrà impugnare la delibera entro trenta giorni, ma ritengo infondato il problema della sicurezza da lui sollevato; piuttosto potrebbe tirare in ballo l'estetica condominiale che - se danneggiata dalla presenza del gazebo - richiederebbe l'approvazione con totalità dei millesimi; quindi faccia fare un progetto carino e stia attento anche al fattore estetico. Saluti.

 

 

 

DANNI DA TERREMOTO: CHI PAGA?

A seguito di un terremoto un tubo che portava l'acqua calda dalla nostra caldaia al rubinetto della cucina si è danneggiato. La perdita andava a concentrarsi in un punto andando a bagnare una parte del soffito dell'ingresso del nostro condominio (visibile a chiunque volesse entrare nel nostro condominio). L'amministratore ha chiamato il tecnico e ci hanno bucato la cucina per cercare la perdita.. una volta trovata hanno sostituito il tubo. Ora a chi tocca la spesa della riparazione tubo, ore di lavoro del tecnico, e la riparazione delle mattonelle della nostra cucina??

 

Al proprietario del tubo rotto (se era un tubo dell'impianto comune, al condominio; altrimenti al propietario esclusivo, cioè Lei). Saluti.

 

 

 

CONTRATTO DI LOCAZIONE E TERREMOTO: RISOLUZIONE PER IMPOSSIBILITA' SOPRAVVENUTA.

Quali responsabilità ho nei confronti di una società a cui ho affittato un locale per l'esercizio della scuola guida nel caso che l'immobile per cause naturali (terremoto) non sia più agibile e pertanto non si possa più svolgere l'attività prevista. Cosa succede al contratto di locazione? Grazie

 

Lei personalmente non ha responsabilità, trattandosi di evento naturale imprevedibile. Il contratto potrà essere risolto per impossibilità sopravvenuta. Saluti.

 

 

 

USUCAPIONE DEL PASSAGGIO

Se ho usucapito il diritto di passaggio gratuito su una strada, il proprietario della strada può, successivamente al decorso dei vent'anni, farmi pagare il passaggio?

 

Ovviamente no. Ma probabilmente il punto è un'altro; l'usucapione va dichiarata da un Giudice, al quale bisogna dimostrare che vi è stato il possesso ventennale (e se ho ben capito, nel Suo caso ciò ancora non è accaduto). Nel momento in cui Lei pagasse, anche una sola volta, sarebbe facile per controparte dimostrare che il possesso non c'è mai stato. Ecco perchè il proprietario Le chiede il pagamento. Saluti.

 

 

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E' POSSIBILE DISTACCARSI DAL SUPERCONDOMINIO? 

La palazzina in cui vivo fa parte di un supercondominio formato da 4 palazzine in tutto. Per problemi di una palazzina che oltretutto non ha con noi niente in comune (passaggi o scivoli garage) vorremmo d'accordo con i 6 condomini che abitano la mia palazzina staccarci dal supercondominio e fare quindi un condominio a sé. E' possibile farlo? E quanto verrebe a costare e soprattutto a chi ci dobbiamo rivolgere?

 

Da quel che mi riferisce, dovrebbe essere possibile; la reale situazione del condominio però andrà meglio approfondita nel dettaglio. Circa la seconda domanda Le ho risposto in privato, ma il messaggio non Le arriva, in quanto ha indicato un indirizzo e-mail errato. Se vuole, mi riscriva. Saluti.

 

 

 

CHIUSURA DEL PORTONE D'INGRESSO DEL CONDOMINIO

In un condominio si può chiudere a chiave il portone d'entrata principale, con altre persone dentro?

 

Assolutamente no! A meno che non si voglia essere denunciati in sede penale e civile. Saluti.

 

 

 

OBBLIGO DI AFFISSIONE DEL REGOLAMENTO CONDOMINIALE.

E' previsto per legge esporre il regolamento di condominio nell'androne delle scale? Se si qual'è l'articolo?

 

Non c'è alcuna norma che imponga di affiggere il regolamento di condominio nell'androne. Saluti.

 

 

 

IL PROPRIETARIO DEL NEGOZIO PAGA LA MANUTENZIONE DEI CORNICIONI E DEI BALLATOI?

buonasera, vorrei sapere se sono tenuta a pagare le spese, richieste dall'amministratore, per i ballatoi ed il cornicione esterno di un condominio, essendo proprietaria di un negozio sottostante il palazzo. Grazie.

 

Per i cornicioni è tenuta sicuramente a pagare; come anche per i ballatoi (immagino siano quelli delle scale) in quanto appartengono ai beni comuni a tutti i condomini, a meno che il contrario non sia disposto dal titolo di proprietà. Saluti.

 

 

 

RESPONSABILITA' PER IMMOBILE PERICOLANTE

Se in uno stabile abbandonato pericolante ci sono 5 proprietari di cui quasi tutti non hanno disponibilità finanziarie (4 non vogliono vendere e 1 ha una ipoteca) in caso di danni a cose o persone chi ne risponde? E' possibile tutelarsi o bisogna obbligatoriamente farsi carico di tutte le spese? In extremis si può dare in donazione ad un ente per non incorrere in pendenze giudiziarie, o che fare? La ringrazio anticipatamente per la sua squisita disponibilità. Cordiali Saluti. 

 

In caso di danni a cose o persone rispondono sempre i proprietari, in sede civile e penale. Potete certamente donare a qualche Ente, se ne trovate uno che voglia accettare la donazione. Ci sarà bisogno dell'unanimità. Saluti.

 

 

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ESTINZIONE DELLA SERVITU' PER NON USO

Buongiorno, mi chiedevo, acquistando una servitù di passaggio relativa ad un terreno su cui andrebbe alloggiata la tubatura per un allaccio fognario, suddetta servitù preciso..a titolo permanente..decade nel caso in cui si posticipassero i lavori di posa in opera rispetto alla stipula degli accordi? In altre parole decade una servitù se non se ne usufruisce entro un determinato periodo. Ringrazio, cordiali saluti.

 

Per l'estinzione della servitù sono necessari venti anni di mancato utilizzo. Saluti.

 

 

 

SOSTITUZIONE TUBI FOGNARI

Ho nella mia proprietà dei canali fognari condominiali che finiscono in una fossa biologica. Questi canali sono sottoposti al pavimento esterno ma non intubati in PVC. Siccome lamento dell'umidità posso costringere l'amministratore e il condominio ad intervenire per sostituirli vista la tecnica obsoleta di realizzo? Saluti e grazie.

 

Se Lei lamenta umidità può costringere l'Amministratore e il Condominio ad eliminarla; quale sia tecnicamente lo strumento migliore per raggiungere tale risultato sarà indicato dal tecnico all'uopo incaricato. Saluti.

 

 

 

SERVITU' DI PASSAGGIO E PAGAMENTO DELLE QUOTE CONDOMINIALI

Ho comprato un pezzo di terreno attaccato a un condominio ed ho il diritto di passaggio dal condominio. Ho chiesto il permesso al comune di un passaggio pedonale dal mio terreno e adesso non passo piu dal condominio; mi tocca pagare lo stesso il condominio?

 

Si, Le toccherà pagare ugualmente, fino a quando non provvederà a sopprimere il diritto di passaggio. Saluti.

 

 

 

SOPPRESSIONE DELLA SERVITU' DI PASSAGGIO

Buongiorno,ho un portico di mia proprietà esclusiva purtroppo gravato da servitù di passaggio,le domando, posso io chiedere la soppressione di tale diritto visto che questi hanno fatto un altro passaggio sia carraio che pedonale? Se non fosse possibile posso creare un passaggio indotto per evitare che mi passino proprio davanti all'uscio di casa? inoltre posso chiedere di pulire dove passano visto che non si curano neanche di pulirsi i piedi nonostante ci siano zerbini belli grandi? In attesa di una sua risposta la Ringrazio. Saluti

 

Se la servitù di passaggio è coattiva può senz'altro chiederne la soppressione, liberando così il Suo fondo dal peso esistente. E' però fondamentale esaminare il Suo titolo di proprietà. Resto a Sua disposizione. Saluti.

 

 

 

APERTURA DI LUCI NEL MURO SUL CONFINE

Un nostro confinante vuole aprire delle luci e realizzare una parete di vetro cemento sul muro di confine di sua proprietà. Deve chiedere qualche autorizzazione al comune? Noi siamo obbligati a far realizzare l'impalcatura per l'esecuzione dei predetti lavori sulla nostra proprietà?

 

Si, l'autorizzazione amministrativa è necessaria; il vicino, inoltre, potrà chiederLe di realizzare l'impalcatura, con il conseguente accesso per effettuare i lavori, ma solo ove ne venga riconosciuta la necessità e previo pagamento di una equa indennità. Saluti.

 

 

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COME RIPARTIRE LE SPESE DELLA DIA?

Riparto delle spese inerenti la DIA, è giusto ripartire tale spesa in parti uguali per unità immobiliari?

 

No, va ripartita in base ai millesimi, come tutte le altre spese. Saluti.

 

 

 

APPARTAMENTO CON INGRESSO DA UN CONDOMINIO E SVILUPPO SUL CONDOMINIO CONFINANTE: VA ESCLUSO DALLE TABELLE MILLESIMALI?

In un palazzo antico, insiste un appartamento che ha accesso da un civico (utilizza quindi luce, scale, pulizie )ma che si appoggia totalmente su un altro palazzo. E' giuto che il proprietario chieda di essere escluso dalla proprietà generale delle tabelli millesimali? Se sì, in che modo andrebbro ripartite le spese condominiali e dell'assicurazione? Grazie per la risposta.

 

Anche se l'appartamento si sviluppa totalmente sul condominio confinante, utilizza le scale del Vs. condominio, quindi sarà inserito a pieno titolo nella tabella delle scale e dell'ascensore; anche se in maniera molto limitata andrà inserito anche nelle tabelle generali, perchè una parte, piccola, deve per forza svilupparsi nel Vs. condominio, fosse pure solo quella che riguarda le poche decine di centimentri della porta d'ingresso. Saluti.

 

 

 

LAVORI DI MANUTENZIONE TUBO DEL GAS DI PROPRIETA' ESCLUSIVA

In un condominio si deve sostituire la tubazione che va dal contatore dell'utente all'abitazione dell'utente stesso . Un tratto della tubazione è sotto traccia e occorre pertanto effettuare lavori di scavo nel piazzale condominiale. I costi relativi all'interventoed al ripristino a chi vanno attribuiti? Grazie Saluti.

 

Trattandosi di proprietà esclusiva del singolo condomino che ne beneficia (mi riferisco al tubo del gas)  sarà il medesimo a dover sopportare le spese. Saluti.

 

 

 

TELECAMERE A CIRCUITO CHIUSO IN CONDOMINIO E UNANIMITA'

Buongiorno, innanzitutto complimenti per il suo sito l'ho trovato molto interessante e ben strutturato. La disturbo per chiederle un parere: nel ns condominio sono accaduti alcuni furti, alcuni condomini stanno pensando di mettere una serie di telecamere. Ho letto che c'è un'ordinanza del Trib. di Salerno e una sentenza del Trib. di Varese in cui i Giudici hanno stabilito che l'assemblea non può decidere l'installazione delle telecamere con la maggioranza di 667 mill. ma soltanto con l'unanimità. I condomi che non sono d'accordo come possono, in assemblea, fare valere l'unanimità? Grazie e cordiali saluti.

 

Basta che votino contro, e in tal modo l'unanimità non sarà raggiunta. Saluti.

 

 

 

CALCINACCI CADONO DAL BALCONE: A CHE SPETTANO LE RIPARAZIONI?

:il balcone sopra di me è spaccato e ogni tanto cadono pezzi di intonaco a chi spetta aggiustarli a me o il propietario di sopra? specifico si tratta di un balcone sporgente frontale stabile grazie aspetto vostra risposta gli faccio i miei cordiali saluti.

 

I frontalini vanno riparati dal condominio, la soletta interna dal proprietario del balcone sopra di Lei. Saluti.

 

 

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CONDOMINO MOROSO E DISTACCO DELL'ACQUA POTABILE

nel condominio c'è un condomine moroso. Il resto dei condomini vorrebbero ridurgli la portata dell'acqua cosi da indurlo a versare le rate condominiali. La domanda è se questo ci denuncia cosa rischiamo? Oppure è lecito ridurre la portata idrica per morosità?

 

E' lecito, a condizione che sia previsto dal regolamento di condominio e la morosità si protragga da almeno sei mesi. Saluti.

 

 

 

COIBENTAZIONE DEL TERRAZZO: CHI PAGA?

il mio amministratore ha convocato in 1 e 2 convocazione un'assemblea condominiale per discutere, tra gli altri temi, di lavori di coibentazione e impermeabilizzazione del lastrico solare. In sede di un sopralluogo sul tetto del mio edificio con impresa di mia fiducia, è emerso che ci vorrebbero solo lavori di ordinaria manutenzione e ripristino, risultando pertanto superflui lavori di coibentazione, che peraltro andrebbero ad esclusivo vantaggio dei proprietari degli appartamenti dell'ultimo piano. Pertanto posso rifiutarmi di contribuire a queste spese, che hanno tutta l'aria di essere delle migliorie? Grazie e cordiali saluti.

 

Se si tratta di un intervento volto al contenimento del consumo energetico - come parrebbe da quel che mi riferisce - si applica la L. 10/91 e successive modifiche, per cui basta la maggioranza dei millesimi; in aggiunta, qualora il condomino dell'ultimo piano dimostrasse un insufficiente isolamento termico potrebbe chiedere in via giudiziaria l'adeguamento a spese del condominio. Insomma, credo che Le spetti pagare. Saluti.

 

 

 

FURTO DELLA POMPA E DEL CANNELLO PER L'ACQUA

Nella mia proprietà di montagna, nel prato di mia proprietà ho una cisterna di acqua piovana da dove fuoriesce un tubo che porta l'acqua ad un lavabo situato nel prato. Il vicino confinante vedendo che il tubo si era rotto per il gelo, lo ha tolto, gettando via tubo e cannella (2m. di tubo) e ha tappato l'uscita dalla cisterna in modo che non uscisse l'acqua. Ora non vuole ridarmi il tubo e la cannella. Visto che devo provvedere ad acquistare la cannella e il tubo che ha tolto come devo procedere nei suoi confronti visto che i rapporti sono molto tesi? Grazie. Le proprietà non sono recintate.

 

Se ho ben capito, la cisterna è di Sua proprietà, come pure il prato e il lavabo. In buona sostanza il vicino le ha rubato pompa e cannello; se ha testimoni del fatto, o che l'abbiano sentito confessare, è passibile di denuncia. Saluti.

 

 

 

RAMI SPORGENTI SUL TETTO

su un tetto piano confinante con un altro tetto piano di due bassi fabbricati il vicino ha innestato delle piante il cui fogliame sporge abbondantemente nella mia proprietà.vorrei sapere se anche in questo caso si può far valere l'art. 896. Grazie

 

Se c'è un confine tra le due proprietà, si: può essere fatto valere. Saluti.

 

 

 

SPESE POSTALI IN CONDOMINIO: CHI LE PAGA?

Buongiorno, ho mandato una raccomandata all'amministratore per problemi di proprietà a comune e di condomini che mettevano il pattume fuori i balconi e davanti agli ingressi delle abitazioni ,sollecitando il suo intervento. Orbene, questo amministratore mi risponde con una raccomandata da 8 euro e mi addebita il costo. E' giusto tale comportamento? Per colloquiare e risolvere i problemi con l'amministratore devo pagare sia l'invio della A/R che la sua risposta? Grazie.

 

Fino a non molto tempo fa le avrei risposto di si, essendo prassi consolidata e sostenuta anche da qualche sentenza di merito; da alcuni anni però la Cassazione ha precisato che tali spese vanno attribuite in prima istanza al condominio, perciò ripartire attraverso le tabelle millesimali, salvo azione verso il condomino che abbia dato immotivatamente adito alla spesa. Saluti.

 

 

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SPESE DI MANUTENZIONE DELLA SERVITU' DI PASSAGGIO

Avendo la servitu' di passaggio su di una strada privata, si è obbligati al rifacimento stradale della stessa? Grazie.

 

In linea di massima le spese per la manutenzione della servitù vanno ripartite tra chi ha vantaggio dalla servitù; se tale vantaggio è sia del fondo dominante (come mi par di capire) che di quello servente le spese andranno divise. Saluti.

 

 

 

RESPONSABILITA' CIVILE DEL CONDOMINIO

Sono proprietario di un piccolo locale commercaile(30,00 mq.)con ingresso dalla pubblica via, sottostante a tre appartamenti(mq.180,00 circa) i cui proprietari, essendosi staccata una parte dll'intonaco di una parete e avendo danneggiato una macchina con spese pari a circa €3.700, esigono che il sottoscritto paghi una quota pari alla loro.Vi ringrazio per la vostra risposta.

 

La zona da cui si è staccato l'intonaco è condominiale, quindi l'importo va ripartito tra tutti i condomini in base alle tabelle millesimali. Saluti.

 

 

 

SERVITU' DI PASSAGGIO E SPESE DI MANUTENZIONE

Sono proprietario di una villetta in mezzo ad altre 2 appartenenti ad un unico proprietario insieme a tutto il giardino, e' giusto che io paghi il 25% delle spese manutenzione giardino perche' ho il diritto di passo verso la mia abitazione e quindi vi sono siepi in comune? Grazie.

 

Lei è tenuto a pagare le spese per la manutenzione della servitù; se la piante di cui mi riferisce ostacolano il diritto di passaggio e pertanto bisogna potarle la richiesta di pagamento è fondata. Saluti.

 

 

 

CHI PAGA LE NUOVE TABELLE MILLESIMALI?

 Salve il mio problema è il seguente.Il palazzo e formato da quattro piani io sono l'ultimo inquilino del quarto piano dove già vi era una terrazza che era di mio padre che successivamente l'abbiamo chiesa creando un appartamento. Ora devono rifare le quote millesimali di tutti gli appartamenti,io chiamai il mio ingegnere progettista calcolatore che mi prese tutte le misure. Ora mi sono venuti a dire alla riunione che essendo l'ultimo inquilino ad abitare dovrei pagare a mie spese tutte le quote millesimali a tutti gli altri. mai sentito dire ma per una consulenza sicura domando a voi. Grazie, spero di avere risposta.

 

Se le nuove tabelle millesimali si sono rese necessarie a causa degli incrementi di volume conseguenti alla nuova costruzione da Lei realizzata è ovvio che le spese delle tabelle in questione spettino a Lei. Saluti.

 

 

 

POSSO ELIMINARE I TUBI DEL VICINO?

Sto acquistando una porzione di bifamiliare anni 70; l'acquisto con impianti non a norma, la caldaia si trova in taverna, ma mi sono accorto che alcuni tubi sono del mio vicino siccome devo eliminarli per sistemare la taverna e nel contratto stipulato con il venditore non si parla di tali tubi cosa mi consiglia di fare? Non ho ancora acquistato.

 

Lei acquista la casa nello stato in cui si trova, con tutte le servitù attive e passive, e quindi anche con i tubi del vicino; se vuole eliminarli dovrà trovare un accordo con lui. Saluti.

 

 

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MANUTENZIONE STRAORDINARIA DELL' IMMOBILE CONDOMINIALE

Buongiorno, per rifare tetto, scale e balconi a un piccolo edificio di 5 appartamenti è sufficiente la maggioranza o ci vuole l'unanimità? Grazie

 

Basta la maggioranza prevista per la manutenzione straordinaria (riparazioni di notevole entità: maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 500 millesimi). Saluti.

 

 

 

UN IMPRENDITORE EDILE HA COSTRUITO SUL MIO TERRENO SENZA DIRMI NULLA: CHE FARE?

Gentile avvocato mi sono accorto che la proprietà confinante alla mia è stata acquista da un imprenditore il quale 4 anni fa ha costuito delle case. Ora mi sono accorto che ha invaso la mia proprietà. Cosa posso fare? Sono ancora in tempo?

 

C'è sicuramente la possibilità di agire in via giudiziaria per la tutela dei Suoi diritti, ma il tempo è prezioso; se ha avuto la notizia da meno di sei mesi può chiedere la demolizione della parte di immobile costruita sul Suo terreno; in alternativa - se sono passati oltre sei mesi - può tenersi la proprietà dell'immobile costruito sul Suo suolo pagando a Sua scelta una somma pari al costo dell'opera costruita (non il valore di mercato, ma quello di costruzione) o al maggior valore conseguita dal suolo. Resto a Sua disposizione. Saluti.

 

 

 

ALLAGAMENTO DELL'APPARTAMENTO E RISARCIMENTO DEI DANNI AL PROPRIETARIO SOTTOSTANTE.

Salve gentile avvocato, le scrivo in merito ad una questione che riguarda la rottura di un termosifone. Premetto che il sistema di riscaldamento in uso è un

sistema centralizzato(comune). Nell'appartamento del sottoscritto è venuto a formarsi un foro nella parte inferiore del termosifone, poichè non ero in casa non ho avuto la possibilità di bloccare la falla fino a quando l'inquilino sottostante non mi ha avvertito. Ciò ha provocato l'allagamento di 2 vani del mio appartamento e danneggiamento dell'appartamento dell'inquilino sottostante. Naturalmente ho provveduto a cambiare i termosifoni ma la mia domanda riguarda il risarcimento danni dovuto all'inquilino sottostante. Dovrò pagare iointeramente i danni nel suo appartamento provocati dall'allagamento dovuto alla rottura del mio termosifone?

 

Purtroppo per Lei temo proprio di si. Il fatto che l'impianto di riscaldamento sia comune non c'entra nulla, infatti la parte comune cessa alla diramazione dei tubi verso il Suo appartamento, e non vi è alcun dubbio che il singolo elemento radiante (il termosifone) sia di Sua proprietà. Saluti.

 

 

 

CTU SU MACCHIA DI UMIDITA'

Egr. Avvocato, circa due anni fa il mio inquilino prima di lasciare l'immobile mi denuncia per una leggera macchia di umidità;ora dopo circa due anni, dopo che ho eliminato la macchia e l'inquilino non abita più nell'immobile, è stato nominato dal Tribunale il CTU.Preciso che la casa ora

non ha più la macchia "incriminata". La mia domanda è: il CTU può determinare il danno(cioè il denaro necessario per la riparazione) basandosi solo sulle foto della macchia fatta dal tecnico del mio inquilino? Il mio ex inquilino dice di aver fatto il lavoro,ma non ha le ricevute, perché la stanza è stata tinteggiata da me. Spero di essere stato chiaro. Grazie e distinti saluti.

 

Il CTU quantificherà di sicuro il danno in base ai dati che ha a disposizione; qualora voglia contrastarlo in maniera più efficace avrà bisogno di nominare un Suo consulente tecnico che partecipi alle operazioni, ammesso che sia ancora in tempo (di solito c'è tempo per la nomina fino all'inizio delle operazioni peritali). Saluti.

 

 

 

RIPARAZIONE AL VANO SCALE

Abito in un condominio che presenta gravi problemi alle fondamenta. Siffatti problemi hanno comportato delle crepe al vano scala. Come bisogna in questo caso distribuire le spese necessarie per riparare queste crepe? Vale il criterio dettato dall'art. 1124 c.c. o c'è un criterio differente, stante che la causa del formarsi di queste crepe sono le fondamenta?

 

L'art. 1124 si riferisce alla ricostruzione delle scale; si discute se nella nozione di "scale" debba rientrare anche il vano scala; la Cassazione è su tale posizione, specificando però che non vi rientrano le murature costituenti le pareti perimetrali delle unità immobiliari prospicienti il vano scale (e quest’ultimo in tutto o parte delimitanti), poiché in tale ultimo caso la ripartizione delle spese va effettuata mediante l’applicazione, opportunamente coordinata, dei criteri fissati dagli artt. 1123, secondo comma, e 1124, primo comma, c.c. Saluti.

 

 

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SOPPRESSIONE DELLA SERVITU' DI PASSAGGIO

Sono proprietario di un appartamento con piena proprieta' del tetto e del terrazzo che coprono l'appartamento cosi' come da rogito, su detto terrazzo grava la servitu' di passaggio di un solo condomino per accedere al suo sottotetto. Lo stesso condomino ha realizzato una apertura con scala interna per accedevi: chiedo ha perso la servitu' di passaggio?

 

In automatico no, non l'ha persa; però è possibile chiederne la soppressione con pieno fondamento giuridico. Saluti.

 

 

 

SPESE DI RIPARAZIONE DELLA COLONNA FECALE

Le spese di riparazione di una colonna fecale, asservente i bagni di servizio di una verticale formata da n. 6 appartamenti complessivi, deve essere sostenuta anche dal proprietario di uno 6 appartamenti che non ha il bagno di servizio in quanto al suo posto vi è un'uscita per un terrazzino ad uso esclusivo? Grazie.

 

Se l'appartamento è collegato alla colonna fecale dovrà pagare anche lui; se non è collegato, non dovrà pagare. Saluti.

 

 

 

AMIANTO SUL CONFINE

Il mio vicino di casa, limitante dalla parte mia, ha tutta la sua facciata della casa ricoperta da tegole di amianto, e non vuole rimuoverle, come fare per risolvere il problema. Denunciarlo o che? Grazie

 

Bisognerebbe prima verificare se si tratta di una situazione pericolosa, perchè non vi è alcun obbligo giuridico di rimuovere l'amianto che sia in stato di conservazione tale da non provocare danni. Saluti.

 

 

 

SPESE CONDOMINIALI E NUMERO DI PERSONE

Buona sera,nel mio condominio c'è una persona che vive assieme alla figlia e il figlio, quindi pagano spese condominiali per 3, però da gennaio di quest'anno questa persona ospita anche il fidanzato senza aver avvisato l'amministratrice del cambio nr. persone. Visto che in pratica sono 5 mesi da quando vivono in 4 le volevo chiedere per quanto tempo un ospite può stare senza pagare le spese condominiali? Le faccio questa domanda perchè la nostra amministratrice non ci convince troppo che sappia le cose quindi mi rivolgo a una persona con più esperienza. Grazie mille

 

Le spese condominiali non si pagano in base al numero di persone che abitano negli appartamento, ma in base ai millesimi di proprietà. Saluti.

 

 

 

IMMISSIONI DI CALORE DALLA TETTOIA DEL VICINO

Ho comprato casa dieci anni fa e sotto il mio unico balcone posto al primo piano c'è una tettoia in lastre zincate, riflettenti, di circa 24 mq. Ho chiesto la rimozione per problemi termici, particolarmente d'estate, non posso stare sul balcone in quanto mi arriva calore fino a tarda sera, la risposta è stata negativa cosa posso fare?

 

Secondo la normativa codicistica il confinante deve evitare le immissioni di calore che superino la normale tollerabilità. Se lo ha già detto con le buone al vicino non Le resta che fargli scrivere una diffida da un Avvocato e in caso di ulteriore inerzia dar corso all'azione giudiziaria. Saluti.

 

 

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FRANA DEL CONFINE

io ho una proprietà (fondo rustico) con un dislivello naturale inferiore di circa 2 metri con un confinante. Nel corso degli anni vuoi per incuria, arature e pioggie è iniziata una frana nella mia proprietà e il confinante non ha mai fatto nessuna manutenzione al muro a secco che insiste fra le proprietà. tale movimento franoso ha addirittura fatto si che due alberi di ulivo del confinante ora ricadono quasi del tutto sulla mia proprietà. La frana si è addentrata per oltre 5 metri sul mio terreno e cosa ancor più grave tale smottamento ha provocato dei danni (rilevati e periziati)al caseggiato rurale (debitamente accatastato) insistente sulla mia proprietà. Ora dopo vani tentativi verbali di invito a ripristinare il confine e il muro ho inviato ai proprietari(6 persone, 4 con proprietà a 1/4 e 2 con proprietà a 1/12) una lettera raccomandata ove invitavo entro 10 giorni dal ricevimento della stessa ad iniziare i lavori altrimenti li avrei fatto io imputando agli stessi tutti i costi sostenuti e altresì sottolineavo il tacito assenso circa l'abbattimanto o rimozione degli alberi di ulivo necessario per la costruzione del muro di sostegno e ripristino del confine. Ora ho visto la giurisprudenza relativa all'art. 887 c.c. e fin qui non ho problemi di sorta. Il dubbio nasce sulla legittimità da parte mia muovere, tagliare o abbattere gli alberi di ulivo che oramai sono quasi del tutto nella mia proprietà. Azione necessaria per il ripristino del confine e costruzione del muro di sostegno. Il tacito assenso richiesto in tal senso è legittimo? Ringraziando anticipatamente si inviano Distinti Saluti.

 

Se gli alberi si trovano nella Sua proprietà sono diventati di Sua propietà per accessione, e quindi ne può fare ciò che vuole; ciò - almeno - in teoria; c'è giurisprudenza risalente, al riguardo. Saluti.

 

 

 

SERVITU' DI PASSAGGIO PER CONDOMINIO

La palazzina dove abito deve concedere una servitù di passaggio ad una altra palazzina che si trova alle spalle della prima. La sevitù prevede anche il passaggio carrabbile; possiamo limitare il passaggio di auto per cercare di diminuire il disagio per l'appartamento che si trova piano terra e vede passare a circa 1 metro della finestra una miriade di auto?

 

Se - come mi dice - la servitù non è ancora stata concessa, in fase di trattatve potrete stabilire le modalità più opportune e meno disagevoli. Saluti.

 

 

 

RIMOZIONE CANNA FUMARIA, A CHI SPETTA?

gentilmente vorrei un parere circa tale situazione: esiste una canna fumaria in eternit che attraversa il balcone della casa da me acquistata. A chi spetta l'eventuale onere di rimozione? A me o al proprietario dell'appartamento sottostante in cui è situato il camino? Grazie, saluti.

 

La canna fumaria è del proprietario del camino, quindi la rimozione spetta a lui. Saluti.

 

 

 

VISTA SUL TERRAZZO DEL CONFINANTE

Ho un terrazzo di esclusiva proprietà diviso da una grata di ferro con quadrati che permettono la visibilità. Il mio confinante ha coperto tale grata con telo di plastica scura tale da impedirmi la visuale panoramica del terrazzo.Poteva farlo senza il mio consenso? Posso farle rimuovere? Almeno una parte per consentirmi la visualizzazione? Grazie

 

Il Suo confinante non può coprire la grata che appartiene a Lei. Tenga però presente che può costruire un muro di confine che impedirebbe comunque la vista. Saluti.

 

 

 

CHI PAGA LE SPESE PER L'ALBERO ABBATTUTO?

Sono proprietario di una villetta a schiera in zona infernetto (macchia mediterranea), nel mio posto macchina (insieme ad altri sette condomini quindi 8 parcheggi),  scoperto e ricavato tra il muro del condominio e la strada comunale vi è da sempre (cioè da quando ho acquistato, nuovo, l'immobile), un'albero di alto fusto che, malato, è stato tagliato: a chi devono essere addebitate le spese del taglio, cioè 500 euro? Perché mi appare strano di essere proprietario di un albero ad alto fusto e di venirne a conoscenza dopo 10 anni. Grazie per la gentile risposta.

 

La spesa spetta al proprietario dell'albero, cioè a chi è proprietario del fondo su cui l'albero insiste. Se il fondo su cui sorgeva l'albero è condominiale sarà il condominio a dover pagare. Saluti.

 

 

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RIPARTIZIONE SPESE DI MANUTENZIONE DEL CORNICIONE

Salve vorrei sapere se i lavori di un cornicione, che rimane interno al palazzo in quanto da' su un terazzino di un inquilino, fa parte del tetto e quindi da dividere per tutti i condomini oppure appartiene solo al proprietario del terazzino.

 

Il cornicione è parte comune e quindi, a meno che i titoli di proprietà o il regolamento condominiale contrattuale non dicano qualcosa di diverso, la spesa per la sua manutenzione va ripartita tra tutti i condomini. Saluti.

 

 

 

PASSAGGIO DI CONSEGNE TRA NUOVO E VECCHIO AMMINISTRATORE

A seguito di assemblea condominiale, il nuovo amministratore ha contattato il precedente per il passaggio di consegne. E' vero che il Codice Civile non quantifica la tempistica, ma può il precedente amministratore dare l'appuntamento per il ritiro dei documenti esattamente trenta giorni dopo la nuova nomina? Cosa succede se in questo lasso di tempo scade l'assicurazione della palazzina e ci sono dei danni al condominio, chi ne è responsabile? Chi paga? Cordiali saluti.

 

Se il nuovo Amministratore non sarà messo in grado di adempiere ai suoi compiti a causa dell'atteggiamento ostruzionistico posto in essere dal vecchio amministratore, sarà questi a doverne rispondere; dato il termine eccessivo sarebbe il caso - comunque - di inviare una raccomandata al vecchio amministratore, comunicandogli che la consegna dovrà avvenire entro un termine più breve, indicato dal Condominio e - in caso di inottemperanza - procedee ad una denuncia per appropriazione indebita della documentazione condominiale. Saluti.

 

 

 

IMPIANTO DI VIDEOSORVIGLIANZA IN CONDOMINIO

Buongiorno nel mio condominio alcuni condomini non sono favorevoli all'installazione di un impianto di videosorveglianza in quanto dicono che andrebbe ledere la propria privacy. Se dovesse esserci la maggioranza necessaria tali condomini possono dissentire e quindi non pagare la loro quota? La ringrazio e porgo cordiali saluti.

 

Secondo recente orientamente giurisprudenziale per deliberare l'installazione di un impianto di sorveglianza in condominio vi è bisogno dell'unanimità; quindi se ci sono dei condomini dissenzienti non sarà possibile procedere all'installazione. Saluti.

 

 

 

POSTO AUTO PRIVATO

Ho comprato da poco una piccola casetta e negli accessori alla vendita ed in tutte le documentazioni sia di compravendita notarile, sia nota di trascrizione, sia documentazioni in cui il bene è pervenuto al venditore etc vi è il diritto di un posto auto all'interno del parco. Poiche' il venditore ha suo posto auto all' interno di un patio di altra abitazione di sua proprietà nel parco ed ha altro posto auto nel parco che invece non potrebbe utilizzare perche'sarebbe quello il posto di diritto mio ma ilvenditore lo utilizza e non vuole darmelo, come fare giuridicamente?? In ogni caso il venditore, indipendentemente da quale, dovrebbe fornirmi un posto auto nel parco. Ho proposto a lui ed all' amministratore anziche' le attuali strisce per posti auto fatte in parallelo ,ossia un posto accanto all' altro diritte , di farle diagonali (ossia le cosiddette a spina di pesce) e in tal modo si recupererebbe un posto auto in piu per me...senza dover discutere e litigare per il posto auto col venditore. Come devo regolarmi? Per cambiare il disegno dei posti auto,ossia senza negare il diritto ad alcuno, l'amministratore può farlo tranquillamente autonomamente o deve convocare un assemblea condominiale?? Si tenga conto che i posti non sono condominiali, non si paga nulla al condominio e sono esclusivamente un diritto di alcuni privati come me (5). Grazie anticipate per la cortese risposta.

 

Se i posti auto, come mi riferisce, sono di proprietà esclusiva, l'Amministratore non c'entra nulla; è una questione che deve risolvere con chi Le ha venduto il posto auto. Se con le buone non è riuscito a raggiungere alcun risultato purtroppo non le rimane che rivolgersi ad un Avvocato per ottenere ciò che Le spetta in via giudiziaria. Saluti.

 

 

 

 

POSSO LASCIARE IL CANE LIBERO NELLE ZONE CONDOMINIALI?

vivo in una casa di 3 appartamenti, 2 sono si mia proprietà, uno no; sono proprietaria di tutto il cortile e giardino intorno tranne una piccola parte che è in comune perchè serve per entrare nelle scale in comune... il mio vicino ha il diritto di passaggio pedonale verso l'entrata e con auto verso l'autorimessa. Posseggo un cucciolo di pastore tedesco, che sta nella mia proprietà e nel cortile dove vige la servitù di passaggio. Posso tenerlo libero o devo tenerlo esclusivamente nelle proprietà dove non c'è la servitù? Grazie.

 

Le consiglio di tenerlo libero, con le dovute attenzioni, solo in luoghi dove è sicuro che non possa nuocere a nessuno; tenga presente che Lei riponde personalmente di ogni danno provocato dal Suo cane a chiunque, indipendentemente dal fatto che il cane medesimo si trovasse in un luogo di Sua proprietà esclusiva o - peggio ancora - in una zona condominiale o aperta a terzi. Saluti.

 

 

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RIPARTIZIONE DELLE SPESE LEGALI

Gentile Avvocato, il mio quesito è il seguente: il condominio all'unanimità ha deciso, dopo tentativi di conciliazione,di citare in giudizio il costruttore, nominando in sede assembleare un legale,senza, però,stabilire ne quale fosse l'onorario ne in che modo bisognava pagare il professionista. L'amministratore comunica ai condomini di pagare l'acconto per spese legali dividendo in parti uguali tra tutti i condomini la quota iniziale. La mia domanda è la seguente: le spese legali vanno divise in millesimi?

 

Certo che si, a meno che non vi sia un patto diverso tra i condomini. Saluti.

 

 

 

CHI PAGA LE SPESE DI CONSULENZA TECNICA?

Nel locale garage ,vi è un infiltrazione in corrispondenza del pezzo di cortile recintato e di mia proprietà, il suddetto danno non è stato ancora visualizzato dal tecnico (non si capisce se è una perdita dal pluviale o un danno causato dalla guaina protettiva messa male dal costruttore); mi chiedevo: le spese di diagnosi e dirisoluzione del problema a chi vanno attribuite? A me proprietario,a tutti i condomini,all'eventuale assicurazione del condominio??

 

In prima battuta il Tecnico va pagato da chi gli conferisce materialmente l'incarico professionale; in seconda istanza tale somma andrà rimborsata dal soggetto a cui è attribuibile il danno riscontrato; ad esempio, se risulterà che il danno è provocato da cause attribuibili al condominio, sarà il condominio a doverlo pagare (o eventualmente l'assicurazione del condominio, se rientra nei rischi coperti dalla polizza). Saluti.

 

 

 

LAVORI IN CONDOMINIO: CHI PAGA?

Lavori di adeguamento normative VVFF ai garages sotterrani.....abbiamo alcuni lavori da fare tipo intonaci REI, porte REI da mettere, aperture nei solai ecc., come vengono distribuite le spese ?....io non ho un garage per l'auto ma solo una piccola cantina !! Inoltre alcuni condomini vorrebbero allargare la rampa di accesso, devo pagare anche io che ho appunto solo una cantina !?

 

Si, deve pagare anche Lei, in proporzione ai millesimi di proprietà. Saluti.

 

 

 

QUAL'E' IL NUMERO MASSIMO DI DELEGHE IN ASSEMBLEA?

Ci sono un sacco di lavori da fare al palazzo e siamo 21 o 23 condomini non ricordo esattamente........alle riunioni ci troviamo sempre solo in 6/7 persone e le decisioni da prendere si "giocano" sempre sulle deleghe. Mi spiego, ci sono un paio di condomini diciamo di quelli che vorrebbero fare sempre tutto, che si presentano sempre con 3/4 deleghe ciascuno che sommate a quelle che ha l'amministratore fanno sì che la maggioranza "loro" vince sempre. Come faccio ad oppormi, esistono delle regole sul presentarsi con delle deleghe? C'è un massimo ? Ci si può opporre chiedendo formalmente che tutti siano presenti, almeno per le decisioni importanti?

 

In linea di massima non c'è limite al numero di deleghe; in concreto bisognerà vedere cosa dispone in merito il regolamento di condominio, e che tipo di regolamento è (regolamento contrattuale, che sicuramente vincola, oppure assembleare). Saluti.

 

 

 

CROLLO DEL SOFFITTO IN CONDOMINIO: CHI PAGA?

Abito all'ultimo piano ed in una camera è caduto il soffitto per la rottura delle tavelle.Il terrazzo di copertura è condominiale ma le spese per rifarmi il soffitto chi li deve pagare????? La ringrazio.

 

Se il terrazzo è condominiale le spese dovranno essere sopportate dal condominio; nel caso il terrazzo si di propietà esclusiva, invece, un terzo a carico del proprietario e due terzi a carico del condominio. Saluti.

 

 

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APERTURA DI UNA FINESTRA IN CONDOMINIO E AUTORIZZAZIONE DEI CONDOMINI

Nel mio condominio qualche anno fa un proprietario ha effettuato una apertura esterna per realizzare una finestra raccogliendo il parere positivo con le firme di tutti i condomini. Ora la stessa opera ho intenzione di realizzarla anch'io. E' sufficiente una semplice lettera di informazione al condomino essendo una replica di un lavoro gia'effettuato ed autorizzato in precedenza ad un altro condomino?? Grazie.

 

Ci sono due opposte teorie, al proposito; secondo la prima Lei, in quanto comproprietario ha diritto ad aprire la finestra senza chiedere alcuna autorizzazione (non ne avrebbe avuto bisogno nemmeno il condomino che l'ha aperta anni fa); secondo altra teoria, l'apertura della finestra potrebbe peggiorare l'estetica condominiale e quindi ci sarebbe necessità dell'unanimità dei consensi, volta per volta, non rilevando che anni fa tale autorizzazione sia stata già rilasciata ad un diverso condomino. Le teorie, purtroppo, sono entrambe ben fondate dal punto di vista giuridico, quindi alla fine vi è incertezza, che va risolta volta per volta nel caso pratico. Comunque, visto che nel Suo condominio l'autorizzazione è già stata rilasciata, la cosa migliore è comunicare semplicemente che si provvederà ad aprire un'altra finestra, in base a quanto già concesso in precedenza; se poi qualcuno dovesse sollevare eccezioni bisognerà approfondire in concreto, valutando la situazione dei luoghi. Saluti.

 

 

 

MANUTENZIONE BALCONI, CHI PAGA?

Sono proprietario di un appartamento al piano rialzato o primo piano, senza il balcone. Mi si chiede di partecipare alla spesa della manutenzione dei balconi soprastanti alla mia finestra, preciso non condominiali ma tutti privati. Devo pagare non usufruendo di tali balconi? Preciso che si stanno scrostando e perdendo calcinacci sul suolo comune. Grazie.

 

Secondo gli ultimi orientamenti della Giurisprudenza il balcone aggettante (come mi par di capire sia nel Suo caso) è di proprietà esclusiva del proprietario dell'appartamento, il quale è tenuto a pagarne le spese di manutenzione, tranne quelle dei frontalini, che si considerano proprietà comune. Saluti.

 

 

 

CADUTA DELL'ALBERO SULLA CASA

Un albero di alto fusto all'interno del parco di un condominio, si è abbattutto sul tetto di un rustico di mia proprietà. L'amministratore del condominio mi ha garantito che l'assicurazione avrebbe risarcito il danno.Invio una raccomandata all'amministratore, nella quale lo avvisavo che davo inizio ai lavori. Verbalmente, l'amministratore ribadisce che non ci sono problemi. Invece, dopo aver eseguito i lavori, l'assicurazione del condominio ritiene che l'albero sia caduto per il troppo vento (ce n'erano altri 4 di alberi che poi sono stati tagliati):visto l'evento eccezionale, la polizza non risponde. A chi devo fare causa? All'amministratore o al condominio? Sono tenuti a risarcire il danno "vista la cosiddetta eccezionalità dell'evento", oppure rischio solo di spendere soldi inutilmente e di prendere tanta rabbia. C'è qualche articolo di legge al quale possono appellarsi per non pagare? Grazie mille.

 

Se il danno effettivamente si è verificato per caso fortuito, nessuno Le risarcirà nulla; prima di inziare un contenzioso sarà opportuno che verifichi se l'albero possa veromilmente essere caduto a causa di inaccurata cura dello stesso, riconducibile perciò a responsabilità del condominio o dell'amministratore. Saluti.

 

 

 

PIANTE SUL CONFINE

Il mio vicino ha delle piante poste appena dietro il muro di confine; trattasi di un muro di contenimento con terreno e piante rialzate in confronto al piano terra della mia casa. Le sudette piante non fanno passare la luce del sole e i loro rami entrano dentro il mio terreno: posso obbligarlo a tagliare nella giusta misura tali piante ora alte quasi 10 metri?

 

Se le piante sporgono sulla Sua proprietà si, può costringerlo a tagliare i rami. In genere, a meno che il regolamento edilizio locale non dica diversamente, le piante d'alto fusto dovrebbero essere piantate a non meno di tre metri dal confine o, qualora esista un murio di confine, come nel Suo caso, anche più vicino, ma in tal caso non debbono superare l'altezza del muro. Nel Suo caso, quindi, se il vicino non ha acquisito il diritto di tenere le piante a distanza non regolamentare, sarebbe anche possibile chiedere l'estirpazione delle medesime. Saluti.

 

 

 

REGOLAMENTO DI CONDOMINIO IN UN PICCOLO STABILE DI QUATTRO APPARTAMENTI

Buongiorno, si può applicare il regolamento condominio anche se lo stabile è formato da soli 4 appartamenti? Grazie per la risposta.

 

In uno stabile di soli quattro appartamenti il regolamento di condominio non è obbligatorio; nonostante ciò se effettivamente esista e risulti regolarmente approvato in assemblea o rilasciato dal costruttore (regolamento contrattuale), avrà piena validità e pertanto dovrà essere applicato. Saluti.

 

 

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VICINI MALEDUCATI

Che cosa posso fare perchè gli abitanti dei palazzi vicini non continuino ad usare il mio giardino come discarica?

 

Contro la maleducazione è sempre difficile combattere; se sa di chi si tratta gli scriva una raccomandata, diffidandoli dal continuare; se non ottiene alcun effetto, non resta che denunciarli, chiedendo anche i danni per la pulizia del giardino. Ovviamente dovrà avere le prove di ciò che afferma. Saluti.

 

 

 

PROPRIETARIO SEPARATO: CHI PAGA LE SPESE DI MANUTENZIONE DELLA CASAE DEL CONDOMINIO?

Sono separato. ho un immobile di proprietà 100% ma non sono assegnatario, lo è la mia ex moglie fino al raggiungimento del 18 anno del secondo figlio. Nel condominio dove è ubicato l'immobile si vuole cambiare il portone di accesso al vano scale. Chi deve pagare le spese? e in caso di guasto o sostituzione es.della caldaia? Vi ringrazio.

 

Le spese di manutenzione straordinaria spettano al proprietario (cioè a Lei) anche se non è assegnatario della casa, a meno che gli accordi di separazione non dicano qualcosa di diverso. Nel caso della caldaia dipende: se la sostituzione è dovuta ad errato uso della stessa ne risponde l'assegnatario della casa, che ne ha la custodia; in caso contrario, essendo manutenzione straordinaria, il proprietario. Saluti.

 

 

 

FACCIATA CONDOMINIALE FATISCENTE

Buongiorno, sono un amministratore di condominio. In un condominio che amministro, ci sarebbe da rifare la facciata, in quanto è abbastanza fatiscente. I condomini (visto il periodo di crisi) non vogliono spendere nulla. Come posso tutelarmi per non incombere in sanzioni di alcun genere? Grazie.

 

Non c'è alcuna norma che obblighi i condomini ad effettuare lavori alla facciata, a meno che la stessa non rappresenti un pericolo in quanto degradata al punto che si verifichino distacchi di calcinacci o altro materiale; in tal caso vi è responsabilità diretta anche dell'amministratore, che è tenuto a vigilare sulle parti comuni. Se la situazione è questa, e i condomini non vogliono sentire ragioni, informi i Vigili del Fuoco per eliminare i pericoli di crollo più evidenti e si aspetti una ordinanza del Comune che obbligherà il condominio ad effettuare i lavori necessari. Saluti.

 

 

 

LAVORI URGENTI DEL CONFINANTE

Se c'e' urgenza di fare i lavori straordinari per il terrazzo di copertura di proprieta' esclusiva di una persona che non fa' parte del nostro condominio e questa persona dice che non ha soldi per pagare, cosa si puo' fare? L'amministratore puo' fare qualcosa a riguardo? Grazie.

 

Da quel che mi riferisce queasta persona deve essere un confinante, altrimenti farebbe parte del condominio. Valgono allora le ordinarie norme civilistiche per cui sarà possibile chiedere al Giudice un provvedimento di urgenza che obblighi il confinante ad effettuare i lavori. L'azione può essere iniziata dall'Amministratore se il danno temuto riguarda beni condominiali. Saluti.

 

 

 

CROLLO DEI FRONTALINI DAL BALCONE

Abito in un primo piano di una palazzina a tre piani; la copertura del balcone sovrastante il mio é crollata per fortuna senza danni,ma gia si vedono i ferri arruginiti e comunque reputo pericolosa questa situazione. A chi spettano le spese di rifacimento da un punto di vista legale?

 

Immagino che per "copertura" Lei intenda dire il frontalino del balcone; in tal caso la spesa spetta al condominio e va ripartita con la tabella dei millesimi generali. Saluti.

 

 

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LAVORI DI RIFACIMENTO DELLA FACCIATA E POSTO MACCHINA OCCUPATO.

Se i lavori di rifacimento della facciata dello stabile mi occupano il posto auto posso oppormi affinchè lo lascino transitabile? Grazie.

 

Dipende; se il posto auto è proprio Suo, nel senso che ne ha regolare proprietà o assegnazione in via esclusiva, può chiedere che il Condominio ponga riparo alla situazione di disagio risarcendola o consentendole di parcheggiare in altro spazio; se invece si tratta di semplice area di parcheggio comune in cui lei abitualmente parcheggia la sua autovettura dovrà sopportare il disagio al apri di tutti gli altri condomini. Saluti.

 

 

 

RIFACIMENTO DELLE TUBATURE NEL BAGNO

Sono proprietatio di un appartamento al secondo piano su un condominio di 6 unita (3 sx e 3 dx uguali); a circa 50cm sotto il livello del mio appartamento e' visibile all" esterno un macchia che si e" propagata verso il basso per circa 2mt nell arco di 6 mesi di tempo. Il responso tecnico di idraulici e muratori e' che la causa di questo sia imputabile ad una rottura della colonna di scarico in metallo di oltre 50 anni. Io con l'occasione vorrei sostituire il plasma-braga e tutti gli scarichi nel mio bagno; cio' comportera' la rottura del soffitto sottostante al mio pavimento di circa un aerea di 50*50cm di lato, per l'allacciamento alla colonna di scarico condominiale. Il ripristino con finiture e tinteggiatura del soffitto dell appartamento sottostante, e' a mio carico? O del proprietario dell'appartamento che vi abita sotto? Distinti Saluti.

 

Se la rottura del soffitto è conseguente ai lavori effettuati nel Suo bagno, la spesa spetterà a Lei. Saluti.

 

 

 

L'AMMINISTRATORE NON TRASMETTE LE DELIBERE CONDOMINIALI

Salve,sono proprietaria di un appartamento condominiale e puntualmente l'amministratore, dopi reiterate richieste e senza alcun motivo non mi manda mai la copia del verbale di assemblea e degli altri documenti. Credo che sia un mio diritto averli, giusto? Cosa posso fare?Ci sono delle sanzioni da applicare al comportamento sbagliato dell'amministratore di condominio? Attendo una risposta,grazie distinti saluti.

 

E' certamente un Suo diritto avere le copie delle delibere e dei documenti; faccia richiesta scritta all'amministratore, con raccomandata A/R; se non ottiene risultati non Le resterà che chiedere la revoca dell'Amministratore, in sede assembleare o giudiziaria. Saluti.

 

 

 

ACQUISTO IMMOBILE ALL'ASTA E SPESE CONDOMINIALI

Ho acquistato all'asta da tribunale un immobile. Pensavo fosse libero da ogni debito invece l'amministratore mi chiede due anni di spese arretrate. Premetto che nell'immobile sono stati tolti i termosifoni; io devo pagare il riscaldamento non consumando? grazie.

 

I due anni di spese arretrate Le spettano in ragione della normativa codicistica. La spesa per il riscaldamento, qualora il servizio sia stato staccato dal condominio, le spetta solo per una quota, che dovrebbe essere specificata nella delibera che ha disposto il distacco, e non per l'intero. Saluti.

 

 

 

MANCATA APPROVAZIONE DEL CONSUNTIVO

Cosa succede se i condomini non vogliono approvare il consuntivo?

 

Prima o poi i creditori non pagati notificheranno decreti ingiuntivi ed atti di pignoramento. Saluti.

 

 

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PULIZIE AUTONOME NEL CONDOMINIO

Nel mio condominio, c'è una ditta per la pulizia delle scale e delle parti comuni; Come condomino residente, posso rifiutare la ditta e nel mio turno le effettuo io a titolo gratuito? Se la risposta e si, devo fare una dichiarazione dove esonero tutti gli altri condomini a qualsiasi incidente mi possa capitare durante le pulizie. Grazie.

 

In teoria tutto sarebbe possibile; in pratica dubito che troverà un Amministratore tanto incosciente da cacciarsi in un guaio quasi sicuro che potrebbe avere ripercussioni in sede civile, di diritto del lavoro e anche in campo penale. Mi creda, non è più il tempo in cui condomini volenterosi potevano fare le pulizie in condominio. Saluti.

 

 

 

COSTITUZIONE DEL CONDOMINIO E APPARTAMENTO AUTONOMO

Mia moglie è proprietaria dell'appartamento in cui viviamo. Detto appartamento ha entrata propria e colonna fecale propria. Di recente i nostri vicini proprietari di appartamenti aventi un'unico ingresso hanno istituito un condominio chiamando in causa anche mia moglie, sul presupposto che il nostro appartamento ha un accesso secondario dal loro androne, accesso questo che però noi abbiamo murato dall'interno circa 40 anni fa, mentre esternamente è chiuso con una porta. Detto condominio ha deliberato dei lavori al cornicione per pericolosità e hanno chiesto il pagamento delle spese anche a noi, avendo loro redatto anche delle tabelle millesimali che per il nostro appartamento hanno desunto dalla metratura catastale. Mia moglie è tenuta a partecipare a detti lavori e soprattutto è obbligata a rientrare nel detto condominio? Grazie e saluti.

 

Premesso che sarebbe necessaria una più dettagliata descrizione dei fatti e dei luoghi, da quel che mi riferisce, si, ritengo che Sua moglie sia tenuta a partecipare alle spese condominiali, in quanto l'appartamento sembra rientrare nella struttura condominiale, testimoniata anche dalla presenza della porta, murata fin che si vuole ma fisicamente presente, pur avendo servizi propri. Saluti.

 

 

 

SPESE DI RIFACIMENTO DEI BALCONI

Chi deve sostenere le spese per il rifacimento del cielino dei balconi degli appartamenti posti a piano terra (sotto i balconi piano terra lato prospetto c'e' l'ingresso dell'immobile, e sul retro sotto i balconi piano terra c'e' la corsia di accesso ai box auto)? Trattasi di balconi aggettanti. l'amministratore dice che le spese sono dell'intero condominio, ma io documentandomi un po' credo non sia cosi'. E sempre per tali balconi, nel caso in cui si stacchi un pezzo di intonaco dal cielino dei balconi del piano terra chi risponde per eventuali danni? Ed infine: a chi tocca risarcire i danni derivanti dai balconi piu' in generale? (noi li stiamo ripristinando secondo quanto previsto dall'art 1125cc). Grazie.

 

La recente giurisprudenza ha definitivamente acclarato che i balconi aggettanti (a differenza di quelli incassati) sono di proprietà esclusiva, quindi sia per le riparazioni, sia per i danni risponde il proprietario dell'appartamento, tranne che per i frontalini, considerati di proprietà comune. Il criterio di cui all'art. 1125 va applicato solo ai balconi incassati, non a quelli aggettanti. Saluti.

 

 

 

APPARTAMENTO INUTILIZZATO E BOLLETTE CONDOMINIALI

In un condominio tenendo una casa chiusa dove non vi dimora alcuna persona, è obbligatorio pagare le quote millesimali?

 

Si; può risparmiare qualcosa facendosi staccare dagli eventuali servizi a consumo (riscaldamento). Saluti.

 

 

 

TERMINE DELLA DISDETTA NEL CONTRATTO DI LOCAZIONE

Il padrone di casa ha mandato disdetta il 3/4/2012 il contratto scade il 31/8/2012 motivo xche serve a lui che si sta separando; puo'mandarci via in cosi poco tempo? dopo 16 anni con un contratto 4+4 cosa dovremmo fare? Grazie.

 

Non può; la disdetta andava inviata almeno sei mesi prima della scadenza. Saluti.

 

 

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SOLIDARIETA' DELLE OBBLIGAZIONI CONDOMINIALI?

Abito in un complesso di sei palazzine,siamo 120 condomini, purtroppo abbiamo il riscaldamento centralizzato, e 100 condomini su 120 non pagano il riscaldamento. Sono stufa di questo comportamento perchè ogni anno dobbiamo pagare la mora su i debiti che si accumulano e siamo sempre da capo. Non vorrei più versare nulla anch'io perchè è diventato un gioco al massacro. Ora la mia domanda è questa: " è vero che non pagando più nessuno lo stato o chi per lui può rifarsi facendo pagare ad un unico condomino? La ringrazio anticipatamente.

 

Per molti anni è stato così, poi la Cassazione nel 2008 ha invertito tale posizione, che è stata nuovamente invertita dalla Corte di Appello di Roma nel 2010; nel frattempo, il disegno di legge sul condominio in discussione alla Camera prevede una forma di solidarietà sussidiaria (si escute prima il condomino che non ha pagato e poi gli altri, in caso di incapienza). Saluti.

 

 

 

RIMOZIONE TETTO ETERNIT

Sono proprietario di un appartamento in un condomio, nelle terrazze sopra, quindi tetto,sono stati costruiti 2 appartamenti abusivi, il tetto è in eternit e adesso richiedono quota per la rimozione. E' allora è di mia competenza contribuire alla rimozione oppure no? Tra l'altro non abbiamo alcun accesso a queste terrazze. Grazie e buon lavoro.

 

Se il tetto è condominiale spetta pagare anche a Lei; se gli appartamenti sono abusivi, è possibile chiedere di riportare la situazione dei luoghi al pristino stato (chiedere cioè l'abbattimento delle opere abusive). Saluti.

 

 

 

FESTE RUMOROSE IN CONDOMINIO?

Ho una casa con un ampio balcone sul quale, con l'arrivo della bella stagione, sono solito fare aperitivi e cene che spesso durano fino a tardi. Il balcone da sul cortile interno di Un'altro palazzo nel quale abita una famiglia con due figli piccoli. Ogni volta che faccio una cena e si fanno le dieci, dieci e mezza di sera loro si affacciano e mi dicono di fare meno rumore, io capisco le esigenze dei bambini ma noi cerchiamo infatti di non fare troppa confusione e di parlare piano ma loro hanno comunque da lamentarsi, io però quando presi la casa la pagai di più proprio per il balcone e loro non mi permettono in questo modo l'utilizzo che vorrei farne. Chi ha ragione!? Fino a che ora posso stare sul mio balcone a chiacchierare con amici e ospiti? Grazie saluti.

 

Bisognerebbe vedere cosa dispone il regolamento di condominio circa gli orari; in mancanza vale l'art. 844 del Codice Civile, che però va valutato caso per caso, ventualmente dal Giudice. Saluti.

 

 

 

AFFITTO IN NERO

Ho affittato un appartamento nel dicembre 1998 sei anni piu sei quindi sarebbe scaduto a dicembre 2010; il contratto non è mai stato registrato ed era scritto che la cauzione non avrebbre avuto interessi allo scadere, attualmente risiedo nello stesso appartamento ma senza nuovo contratto, cosa consiglia di fare? Attualmente pago 480 euro al mese. Cordiali Saluti.

 

La Sua situazione è quella di affitto in nero; ha perciò due possibilità: 1) chiede al proprietario di regolarizzare l'affitto, registrando regolarmente il contratto; 2) usufruisce di quanto previsto dal D.Lgs. 23/2011 e denuncia la situazione all'Agenzia delle Entrate, ottenendo un contratto di 4 + 4 ad un canone pari al triplo della rendita catastale dell'immobile (ne parlo sul sito in questa pagina). Saluti.

 

 

 


DANNI ALLA FACCIATA DELL'EDIFICIO IN COSTRUZIONE

Sono proprietaria di un appartamento sito in un condominio di 4 appartamenti e 1 monolocale, non abbiamo amministratore. La palazzina costruita abusiva e in sanatoria è stata lasciata con un piano in corso di costruzione e tutta la facciata è grezza non rifinita. Col tempo si sono verificati danni ai cornicioni, balconi e frontali. Si può costringere il proprietario di 2 dei piani a fare i lavori di ristrutturazione e completamento della facciata tanto pìù che abbiamo ottenuto concessione edilizia nel 2009?

 

L'edificio è un condominio a tutti gli effetti, quindi valgono le normali regole in materia; i danni ai cornicioni e ai frontali sono a carico del condominio, quelli ai balconi a carico del proprietrio, se aggettanti, e a casrico del proprietrio del piano superiore e di quello inferiore se a castello; non si può costringere a completare la facciata al singolo proprietario, ma solo decidere in assembleas i lavori, con le dovute maggioranze. Saluti.

 

 

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DIVIETO DI SOSTA

posso parcheggiare davanti un garage con divieto di sosta avendo il consenso del proprietario?

 

No, i vigili le farebbero ugualmente la multa. Saluti.

 

 

 

CROLLO DEL SOFFITTO PER CAUSE STRUTTURALI

A causa del crollo del soffitto luglio 2011 che un perito con perizia asseverata ha dichiarato la causa : causa strutturale l'amministratore non ha provveduto a fare nulla tranne che dopo miei ripetuti solleciti di fare la denuncia all'assicurazione che per risposta dice che il danno non è coperto dalla polizza. Vorrei sapere cosa posso intentare contro l'amministratore e quali sono le possibilità di ottenere il totale rimborso dei soldi per la perizia, delle spese per il ripristino del box (piano strada con tetto catramato)e se possibile chiedere i danni per il mancato utilizzo visto che è passato quasi un anno dal danno. Con la presente porgo cordiali saluti.

 

In teoria le sue richieste sono tutte legittime ed hanno ottime possibilità di essere accolte in sede di giudizio, purchè ovviamente Lei riesca a provare tutto, a cominciare dalla riconducibilità del danno strutturale a responsabilità del condominio. Saluti.

 

 

 

OPERE DI CONSERVAZIONE DELLE COSE COMUNI E OBBLIGHI DELL'AMMINISTRATORE

Sono proprietaria di un appartamento in un condominio con 3 appartamenti e un fondo/garage. Più di tre anni fa il tubo di alimentazione dell'acqua condominiale si è rotto e per ripararlo è stato necessario accedere alla corte (su cui si affacciano le finestre dei tre appartamenti, ma di uso esclusivo dell'appartamento del piano primo), rompere intonaco , scoprire e riparare il tubo.Dopo la riparazione non è stato fatto il ripristino dell'intonaco e la dovuta tinteggiatura, per cui i tubi di alimentazione dell'acqua risultano ancora scoperti.Ho sollecitato telefonicamente più volte l'amministratore ma lui dice che è la signora del piano primo che ha l'uso esclusivo della corte che non dà la disponibilità dell'accesso. Ma l'amministratore non ha l'obbligo per il bene conservativo delle parti comuni a far ripristinare l'intonaco e relativa tinteggiatura ? se l'amministratore non lo fa che posso fare?

 

L'amministratore ha esattamente il dovere di fare ciò che Lei le ha chiesto, cioè provvedere alla riparazione della parte comune; e ne ha anche il potere, secondo la normativa codicistica. Gli faccia una ultimativa richiesta con lettera raccomandata e in caso di inerzia conferisca mandato ad un Avvocato per il contenzioso. Saluti.

 

 

 

DIRITTO DI ACCESSO AL TETTO CONDOMINIALE

Ho un guasto alla mia antenna ubicata sul tetto condominiale , gli altri condomini non mi fanno salire il tecnico x la riparazione dalla finestra adibita all'entrata sul tetto xchè dicono che è fragile e che devo x forza prendere un braccio ed arrivare all'antenna ma la mia antenna e in mezzo al tetto quindi comunque ci si dovrebbe camminare.come mi devo comportare? Aspetto con ansia una vs risposta grazie.

 

Se vi è una apposita finestra per accedere al tetto Lei ha tutto il diritto di utilizzarla. Se non ci riesce con le buone si rivolga ad un Avvocato. Saluti.

 

 


RIPARTIZIONE SPESE TETTO

Deve essere rifatta la impermeabilizzazione di una parte di tetto di uno stabile con due appartamenti e la relativa grondaia. Come si ripartiscono le spese? Grazie.

 

Tabella millesimale "A" o, in mancanza, in proporzione al valore degli immobili. Saluti.

 

 

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MANUTENZIONE STRAORDINARIA DELLE SCALE: CHI PAGA?

Sono proprietario di un box/cantina classificato c/2 con entrata diretta su strada comunale, in un condominio con 5 appartamenti e il mio box.Bisogna ristrutturare il cornicione perchè pericolante e gli altri condomini con l'occasione hanno deciso di effettuare lavori di manutezione straordinaria all'androne e alle scale che portano ai vari piani che io non utilizzo. Mi chiedo, a me spettano solo le spese del cornicione o anche gli altri lavori?

 

Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono; se in qualche modo il locale è collegato alle scale e all'androne (ad esempio c'è una porta secondaria che comunica con tali ambienti) dovrà pagare anche Lei. Saluti.

 

 

 

ESCLUSIONE DELL'APPARTAMENTO DALLE TABELLE DI SCALA E ASCENSORE

Ho effettuato il compromesso per l'acquisto di un appartamento e ho qualche dubbio riguardo le tabelle millesimali. Il venditore originariamente aveva un unico appartamento di 250 mq con 3 ingressi e suddiviso su 2 palazzi contigui e quindi 2 portoni differenti con tabelle milelsimali indipendenti datate 1968. Il venditore ha suddiviso l'intero appartamento in 3 appartamenti, facendo regolare richiesta di accatastamento. Il problema nasce perchè uno dei tre appartamenti in vendita ha accesso esclusivo dal palazzo n.2 ma si estende con la metratura anche nel palazzo n.1. Il geometra che ha rifatto le tabelle millesimali per il palazzo n.1 suddividendo le quote millesimali della porzione dell'appartamento originario nel palazzo n.1 nel seguente modo: - per la tabella A ha ripartito su tutti e tre gli appartamenti;- per la tabella B e C ha ripartito solo sui due appartamenti che hanno acceso al palazzo n.1. In pratica in questo modo i millesimi realtivi ai mq del terzo appartamento che si estende nel portone n.1 sono stati accollati ai soli due appartamenti che hanno accesso nel portone. Mi chiedo se ciò è corretto. Grazie per la risposta che potete fornirmi. Cordiali saluti.

 

Se ho ben capito, l'appartamento che non utilizza le scale e l'ascensore è stato escluso dalle tabelle medesime; tale criterio mi sembra corretto; è il medesimo per cui gli appartamenti della scala B non pagano la corrente della scala A. Saluti.

 

 

 

PERMESSO DI COSTRUIRE E SILENZIO ASSENSO

Egr.avv.la mia domanda e' la seguente:ho chiesto permesso a costruire,sono passati 64 giorni e non ho avuto Risposta,cosa posso fare? La ringrazio anticipatamente.

 

Attenda un altro po'; il "decreto sviluppo" ha introdotto il silenzio assenso nei permessi a costruire, che si perfeziona in 90 giorni, aumentati a 140 nel caso di Comuni con più di 100 mila abitanti o di progetti di notevole complessità. Saluti.

 

 

 

INERZIA DELL'AMMINISTRATORE

L'amministratore dello stabile dove io abito non presenta il bilancio consuntivo dal 2008, e ci sono persone morose per lavori straordinari. Cosa possono fare i condomini e dopo quanti anni va in prescrizione? Buona sera e grazie.

 

Cambiate immediatamente Amministratore e date inizio ad una azione di responsabilità verso quello attuale se i conti non sono più che chiari e se dalla sua inerzia siano derivati danni al condominio. La prescrizione per le bollette condominiali è di cinque anni. Saluti.

 

 


RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO INSUFFICIENTE

Ho casa di proprietà a Roma in un condominio di sette piani, scala unica, e sono all'ultimo piano. Sopra il mio appartamento c'è la terrazza condominiale. Il problema è il riscaldamento condominiale (che, tra l'altro, ha la caldaia in condivisione con il palazzo limitrofo e anche questo nelle assemblee crea non pochi problemi). La mia casa d'inverno è sempre fredda e il riscaldamento accesso dal primo pomeriggio alla sera non è assolutamente sufficiente a scaldare la casa (di circa 85 metri quadri). Non so se esiste un modo, ad esempio misurando il calore che si sviluppa quando il riscaldamento è in funzione, per evidenziare che il riscaldamento è insufficiente e quindi avere una qualche soluzione. Potrebbe essere uno staccarsi dal condominio centralizzato a costo zero oppure avere un pagamento ridotto delle rate che sono esagerate (non so se la normativa mi può essere d'aiuto, il regolamento di condominio risale agli anni 50 e non mi sembra abbia delle soluzioni). Fiduciosa di una risposta d'aiuto ringrazio infinitamente.

 

Se il riscaldamento non La soddisfa può chiedere di essere staccata dall'impianto comune, ma pagherà comunque le spese di manutenzione dell'impianto e una quota del riscaldamento; in alternativa, se ritiene che l'impianto sia malfunzionante, chieda che venga riparato e - in caso di inerzia - avvii il procedimento di mediazione civile prima di iniziare una causa contro il condominio; le consiglio di rivolgersi preventivamente a un Tecnico per verificare l'effettiva presenza di problemi all'impianto. Saluti.

 

 

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SPESE DI RIPARAZIONE DEL MURO DI CONFINE

Il muro del mio giardino confina con il giardino sottostante del vicino la domanda è: dovendo fare delle riparazioni al muro il vicino deve contribuire alle spese? Grazie anticipatamente.

 

Dipende; secondo il Codice Civile se di due fondi posti negli abitati uno è superiore e l’altro inferiore, il proprietario del fondo superiore deve sopportare per intero le spese di costruzione e conservazione del muro dalle fondamenta all’altezza del proprio suolo, ed entrambi i proprietari devono contribuire per tutta la restante altezza; ciò vale se il muro è comune; se invece è di proprietà esclusiva le spese faranno carico al solo proprietario. Saluti.

 

 

 

CHIUSURA DELLA FOGNA DA PARTE DEL CONDOMINO

In una casa bifamilire con la fogna in comune dal 1956 ed allacciata allarete comunale, il proprietario del piano terra può chiudere la fogna del piano superiore? Cordiali saluti.

 

A parte qualsiasi ragione abbia o creda di avere il proprietario del piano terra, la risposta è: no. Le consiglio di azionare immediatamente una tutela possessoria, rivolgendosi ad un Avvocato. Saluti.

 

 

 

TETTOIA IN AMIANTO: VA RIMOSSA? A CHI TOCCANO LE SPESE?

Sono proprietaria di un magazzino,affittato con regolare contratto x uso lavorativo da due anni, a seguito di mancato pagamento (10 mesi affitto rretrato) dell'inquilino, siamo giunti ad una mediazione e lui se ne dovrà andare a fine anno; ora ha denunciato al comune la presenza di eternit sul tetto ben visibili perchè non vi sono coppi; egli ha firmato il contratto in cui c'è scritto che l'inquilino ha visionato e accettato la struttura,(ha un impresa edile..). La rimozione dell'eternit è già obbligatoria? A chi toccano le spese? All'inquilino o al proprietario? Grazie mille!

 

La rimozione non è pbbligatorio se è in uno stato di conservazione tale da non rappresentare un pericolo; qualora andasse rimosso, la spesa spetta al proprietario. Saluti.

 

 

 

IL COSTRUTTORE HA FATTO CAUSA ALLA DITTA DEL GAS

Comprato in Campo di Giove (aq) piccolo appartamento in fabbricato con regolare licenza in tutto ne siamo 12 alcuni di noi ha messo il contatore del gas che la ditta ha istallato regolarmente,ma dopo qualche anno il costruttore ha fatto causa alla ditta gas perchè i tubi non dovevano passare perchè l'area terriera e di sua proprietà anche lui condomino cosa possiamo fare?

 

Se avete un regolare contratto con la ditta fornitrice, questa dovrà onorarlo. Saluti.

 

 

 

CONDOMINA MALEDUCATA

Sono proprietario di un appartamento con terrazzo; su questo terrazzo affaccia un balcone. La Sig.ra inquilina di questo secondo appartamento dice che due metri del terrazzo di mia proprietà appartengono al suo appartamento per legge!!! Inoltre mette panni a sgocciolare butta secchi di acqua all'interno del mio terrazzo!! La mia domanda è questa: può fare tutto ciò????

 

No, non può farlo. Saluti.

 

 

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INFILTRAZIONI DAL BALCONE SOPRASTANTE

Mia madre abita in un condominio di 12 anni di età. Dopo alcuni mesi si sono riscontrati problemi ai balconi. Quando pioveva l'acqua non scorreva e penetrava, causando umidità e sfaldamento. Il costruttore è intervenuto rifacendo i balconi. Per un certo periodo tutto bene ma da un anno a questa parte il problema si è ripresentato all'inquilino che abita sopra mia mamma. Dopo sopraluoghi e perizie varie constatanti che il problema purtroppo è del suo balcone gli viene chiesto di intervenire. Questi non si rifiuta in modo palese ma continua a prendere tempo cercando di fare in modo che il costruttore intervenga. Ha inoltre chiesto a mia mamma di pagare la metà dei lavori che effettuerà.Gentile avvocato può consigliarci il da fare? Mia mamma è anziana e molto spaventata da questa situazione. La ringrazio per l'attenzione prestatami e porgo disinti saluti.

 

Presumo che il balcone di cui parla sia di tipo aggettante, nel qual caso la spesa spetta interamente al proprietario dell'appartamento sopprastante; nel caso in cui sia invece a castello, la spesa va ripartita col proprietario sottostante. Saluti.

 

 

 

POZZETTO PER ISPEZIONE FOGNARIA IN PASTICCERIA

L'amministratore del mio condominio mi ha scritto presentandomi la necessità di istallare un pozzetto di ispezione per le fognature della mia palazzina per evitare che un loro intasamento, come diversi anni fa, crei danni all'appartamento di un condomino. Ho affittato il locale ad una pasticceria che chiaramente non può avere un pozzetto di ispezione nella dispensa. Mi è stato fatto presente che qualora mi rifiutassi sarei ritenuto responsabile degli eventuali danni. E' così? Esistono riferimenti normativi al riguardo? Grazie.

 

Non vedo come potrebbero imputarLe il pagamento di danni solo perchè Lei non vuole concedere una servitù nella Sua proprietà. Saluti.

 

 

 

RIPARTIZIONE SPESE RIFACIMENTO FACCIATA

Abito in un condomio di sette appartamenti gestito dai soli proprietari, senza amministratore. Il palazzo è composto da tre appartamenti più garage a sinistra, e da quattro appartamenti a destra attaccati nel prospetto frontale. Nel fianco destro si deve rifare la facciata con guaina. Premesso che io abito al p.t., come si devono suddividere le spese? Paga anche il lato sinistro, che non usufruisce di alcun beneficio? A chi dovrei rivolgermi per una consulenza in modo da avere qualche documento per dimostrare il tutto? Certo di una vostra risposta, cordiali saluti.

 

La spesa andrebbe ripartita tra tutti i condomini in quanto i muri esterni sono parti comuni, ma nulla vieta di adoperare un criterio diverso, purchè vi sia accordo unanime (che consiglierei di redigere in forma scritta); qualora desideri un parere scritto personalizzato da esibire ai comproprietari, su carta intestata dello Studio Legale, potrà richiederlo nella sezione apposita di questo forum che trova cliccando QUA

 

 

DANNI DA GELO, L'ASSICURAZIONE NON PAGA?

Attivita' ristorante, assicurato per danni materiali e danni per sospesa attivita'. Sostituito caldaia per il freddo e chiuso attivita' per3giorni. Assicurazione mi ha comunicato che non e' previsto risarcimento per danni causati da gelo, niente per chiusura 3 giorni. Mi chiedo perche' assicurarsi? Possono farlo? Se si vuol dire che inviero' disdetta. Grazie

 

E' sicuramente possibile che l'Assicurazione non sia tenuta a risarcire il danno; per esserne sicuri bisognerebbe leggere il contratto che Lei ha firmato, nel quale sono indicate tutte le condizioni e le esclusioni di rischio. Saluti.

 

 

 

RIPARTIZIONE SPESE DI RIPARAZIONE DEL TETTO COMUNE

Vorrei sapere come devo ripartire la spesa per il rifacimento del tetto di una villetta costituita da due appartamenti, uno al piano terreno ed uno al primo piano, poichè ho saputo che c'è differenza, anche se gli appartamenti hanno la stessa superficie di circa 8o mq. Cordiali Saluti.

 

Il tetto è comune e le spese di manutenzione vanno pertanto ripartite in base ai millesimi di proprietà, o comunque in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se le tabelle non esistono bisognerà farle calcolare da un Tecnico (a meno che - in via pratica - non si pattuiscano le quote direttamente tra le parti). Saluti.

 

 

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ESTETICA CONDOMINIALE E UNANIMITA' DEL CONSENSO

Posso rivestire i pilastrini del mio cancello e il mio muretto di cinta senza il permesso dei vicini abitando in una quadrifamiliare?

 

Meglio di no; gli altri condomini potrebbero lamentare una lesione dell'estetica condominiale, per la cui variazione c'è bisogno dell'unanimità dei consensi, ed avrebbero discrete possibilità di vincere un contenzioso se il Giudice ritenga che effettivamente vi è stata lesione del decoro architettonico. Saluti.

 

 

 

LAVORI EFFETTUATI DAL VICINO E DANNI IN CASA

Vorrei sapere una cosa per quanto riguarda un muro di divisione tra due case: il muro fatto da mio nonno tantissimi anni fa in fango precisamente di spessore "40",qundi 20cm a me e 20cm al vicino. Cosa è successo? l'impresa che ha costruito mi ha detto che io avevo sforato alla loro parte,ma è normale dopo che anche loro tolti gli altri 20cm si sono ritrovati i miei pilastri scoperti.A quel punto mi hanno fatto dei tagli nella parte del solaio,tagliandomi anche dei ferri del trave portante dicendomi che non succedeva niente,però io ho riscontrato delle spaccature nel muro del soggiorno e nella stessa direzione due pianelle filate nella camera da letto.(preciso che in casa mia non c'era una spaccatura come hanno visionato i signori dell'impresa prima della costruzione).Come mi devo comportare?

 

Tanto per cominciare, il muro si considera comune, nel senso che lo è interamente, pro quota, e non metà per ciascuno, a meno che non vi sia un preciso patto scritto che disponga in maniera diversa. Per quel che riguarda i tagli al trave portante, non potevano assolutamente essere effettuati, fosse altro che per ragioni di sicurezza statica. Si faccia assistere da un Tecnico e da un Avvocato per valutare immediatamente i danni arrecati e per ripristinare la situazione di sicurezza (oltre a chiedere risarcimento danni). Saluti.

 

 

 

VIZI DELL'APPARTAMENTO VENDUTO (CALDAIA NON FUNZIONANTE)

Ho venduto un miniappartamento arredato il 22 dicembre 2011 dopo 2 anni che non era abitato. A fine gennaio mi chiamano i nuovi proprietari che hanno avuto problemi con la caldaia e aggiustarla costa 600 euro e li vogliono da me...rendo presente che questa caldaia è stata controllata a novembre 2009 e ha lavorato fino alla fine di gennaio 2010 perciò quando l'ho spenta era a posto, perciò per me era funzionante e questo ho detto quando ho venduto l' appartamento... Io alle loro richieste ho dato parere negativo così ora mi è arrivata una lettera da un avvocato che mi chiede questi soldi più anche quasi 200 euro per il suo intervento e tutto entro una settimana altrimenti procede giudizialmente senza ulteriori avvisi e con ulteriore aggravio di spese a mio carico... Lei cosa mi consiglia? Già ho perso parecchi soldi in questa vendita visto il periodo particolarmente negativo, devo perdere anche questi quasi 800 euro? Ma è regolare addebitare a me anche la spesa per il mandato al legale per questa lettera? E se non rispondo rischio di peggio o sono loro che pretendono troppo da me? La ringrazio molto.

 

Andrebbe appurata la causa della rottura; se - come sospetto - è dovuta all'eccezionale ondata di freddo di quest'anno la riparazione spetta a chi, quando tale ondata di freddo si è abbattuta sull'Italia, era proprietario dell'appartamento e non ha provveduto a mattere in sicurezza la caldaia. In ogni caso il vizio andrebbe denunciato entro otto giorni dall'acquisto, a meno che non sia stato nascosto dal venditore. In via pratica Le consiglio di cercare un accordo sulla metà della somma richiesta; in mancanza si prepari ad affrontare un contenzioso che ha discrete (ma non totali) possibilità di vincere. Saluti.

 

 

 

MORA PER IL RITARDATO PAGAMENTO DELLA BOLLETTA CONDOMINIALE

Un amministratore di condominio può applicare una mora per il ritardo di pagamento di una rata condominiale? Non esiste un tariffario che stabilisce il costo del sollecito? Faccio presente che le spese condominiali sono state totalmente pagate entro la fine dell'anno solare 31 Dicembre. Faccio anche presente che ci sono condomini morosi anche di due anni e ancora oggi non hanno ricevuto nessuna azione legale ma solo solleciti. Grazie della vostra disponibilità.

 

L'amministratore può applicare una mora di importo superiore ad euro 0,052 (cento lire) solo se espressamente previsto dal regolamento di condominio contrattuale; in mancanza potrà applicare l'art. 70 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, che prevede - appunto - una multa massima per le infrazioni del regolamento di condominio pari ad euro 0,052 (cento lire). Saluti.

 

 

 

DIVISIONE DELL'APPARTAMENTO NEL CONDOMINIO

Devo fare un secondo bagno nel mio appartamento e riaprire 2 ingressi che danno sul pianerottolo, chiusi quando i miei genitori comprarono l'appartamento negli anni 60. Visto che l'appartamento si trova in una palazzina composta da 3 appartamenti, per realizare il nuovo scarico che passera' nell'androne devo avere il permesso di tutti e 3 o me ne bastano 2 favoreli ed 1 contrario? E per le porte devo avere il loro permesso?? Secondo il mio geometra no. Grazie anticipatamente.

 

Salvo diversa disposizione del regolamento di condominio (contrattuale) o dell'atto di vendita, in realtà non ci sarebbe bisogno di alcun consenso, in applicazione dell'art. 1102 del Codice Civile; se poi ne ha anche due su tre, tanto meglio. Saluti.

 

 

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DIVISIONE DELLE SPESE D'ACQUA.

Salve siamo una giovane coppia e da 10 mesi abbiamo una bimba; ora il nostro padrone di casa ci vuole far pagare l'acqua calda e fredda dividendola in parti uguali, calcolando anche la piccola. Può farlo? Non mi sembra che nostra figlia utilizzi la stessa quantità d'acqua di noi adulti.

 

La soluzione migliore sarebbe chiedere direttamente a proprio nome l'allaccio dell'utenza o, almeno, installare un sottocontatore; in mancanza non c'è nulla di scontato e bisognerà raggiungere in qualche modo un accordo. Saluti.

 

 

 

ESECUZIONE IMMOBILIARE E DIRITTO DI ABITAZIONE.

Salve, vorrei sapere se e possibile quali diritti ha una persona di oltre 65 anni, che abita in una casa messa all'asta dopo pignoramento bancario. Chiedo questo perchè sarei interessato all'acquisto. L'inquilino non dovrebbe essere il proprietario ma la madre del proprietario. Ha valore questa clausola?: al sottoscritto perito l'esecutato ha prodotto copia di una scrittura privata(all.sub_1) non registrata con la quale lo stesso ha concesso alla madre di abitare nell'alloggio e a disporre dell'area urbana con continuità senza limite di tempo. Il documento è datato 01\01\2000. Grazie distinti saluti.

 

Se il contratto di abitazione non è stato registrato non dovrebbe essere opponibile; in ogni caso il modo migliore di verificare l'effettiva situazione è leggere l'ordinanza di vendita del Giudice dell'Esecuzione, nella quale è indicato chiaramente se l'immobile verrà consegnato libero oppure no. Saluti.

 

 

 

LAVORI DIFETTOSI, BOLLETTA NON PAGATA E INGIUNZIONE DI PAGAMENTO

Avendo fatto lavori all'intonaco la ditta mi ha rovinato le finestre. L'amministratore in primo mi ha detto che andavamo a un accordo lasciando in sospeso l'ultima rata, e poi mi ha mandato un'ingiunzione. Come mi comporto?

 

Se l'amministratore Le aveva detto di non pagare e se effettivamente ci sono danni alle finestre, dovrà proporre opposizione al decreto ingiuntivo; naturalmente dovrà provare sia il danno, sia la malafede dell'Amministratore. Saluti.

 

 

 

PULIZIE IN NERO NEL CONDOMINIO

Sono stato nominato amministratore in un condominio da poco tempo,ed ho trovato chi puliva le scale, un pensionato in nero. L'ho avvertito che a breve l'avrei sostituito con una ditta, lui piccato mi ha chiesto una buonuscita, perchè erano 23 anni che puliva le scale in quel condominio. Come devo comportarmi,con tale richiesta?

 

Lei è in un mare di guai e (probabilmente) non lo sa. Dia al pensionato ciò che chiede, trattando un po' sul prezzo e facendosi firmare una ricevuta liberatoria; nomini immediatamente una ditta per le pulizie, con regolare iscrizione alla Camera di Commercio e personale in regola a norma di legge. Soprattutto, non faccia fare un'altra ora di lavoro al pensionato. Saluti.

 

 

 

LAVORI DI MANUTENZIONE AL CONDOMINIO E ACCESSO ALLA PROPRIETA' ESCLUSIVA

I muratori che lavorano sui ponteggi per il rifacimento della facciata di un edificio che conta 45 appartamenti possono insistere nel richiedere di poter passare dentro l'appartamento di uno dei proprietari anche quando in esso vive una donna sola? E se alla fine dei lavori solo in quell'appartamento lo stendi biancheria è stato divelto( forse perchè non è stato mai concesso il pasaggio) le due cose non possono configurarsi come molestia e dare il diritto alla richiesta dripristinare lo stendi biancheria?

 

Il diritto di accesso alla proprietà esclusiva è previsto dal Codice Civile se non c'è altro modo di eseguire i lavori; può essere previsto inoltre, in maniera più larga e generica, dal regolamento di condominio (contrattuale). Il diritto al ripristino dello stendibiancheria Le spetta se - ovviamente - è dimostrato che il danno è stato causato dagli operai.

 

 

 

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DANNO DA INFILTRAZIONI E RIPITTURAZIONE STANZA

Abito in condominio, il vicino ha in corso lavori di ristrutturazione dei bagni, uno di questi confina con la parete della camera del bimbo. Si è verificato un danno all'intonaco e al muro della parete: chi paga e cosa?Intendo dire che il vicino vuole risarcire solo la parete coinvolta con verniciatura simile alle altre pareti della camera; e poi se non risulta uniforme che fare? Grazie mille.

 

Lei ha diritto a che il lavoro sia fatto a regola d'arte; con le moderne tecniche di tinteggiatura è possibile riprodurre esattamente qualsiasi tonalità di colore; per tale ragione sarà possibile tinteggiare la sola parete interessata, a condizione che la colorazione sia identica a quella precedente. Saluti.

 

 

 

L'AMMINISTRATORE INCASSA I SOLDI MA NON PAGA LA DITTA

Se l'amministratore del condominio ha incassato le somme del saldo lavori appaltati e non li ha rimessi all'appaltatore,questi ottiene decrto ingiuntivo ,n l'amnministartore non avverte il condominio, non propone opposizione ed i condomini ricevono notifica del titolo esecutivo e del precetto di pagamento,pur avendo pagato sono costretti a ripagare o sono esentati?

 

L'obbligo di pagamento nei confronti della ditta esecutrice persiste e quindi bisognerà pagare, ma i condomini avranno azione contro l'Amministratore (che - immagino - a questo punto, a parte le azioni civili, sarà stato già denunciato anche in sede penale per appropriazione indebita). Saluti.

 

 

 

CONSUMO ABNORME A CAUSA DEL TUBO DELL'ACQUA ROTTO: CHI PAGA?

Sono in affitto e si è rotto il tubo dell'acqua sotteraneo che dal contatore arriva all'appartamento; la bolletta che è arrivata è di 360 euro quando solitamente era di circa 80 euro, chi deve pagare per aggiustare il tubo? E per tutta l'acqua andata persa? Grazie.

 

La rottura si è verificata nella parte dell'impianto di proprietà esclusiva, quindi non spetta al condominio ma al proprietario esclusivo; nell'ambito del rapporto di locazione, poi, trattandosi di manutenzione straordinaria essa spetta non all'inquilino ma al locatore, come anche spetta al locatore di risarcire all'inquilino il  maggiore esborso in bolletta causato dalla rottura; ciò - ovviamente - se la rottura non è stata causata da errato utilizzo dell'impianto da parte dell'inquilino e se l'inquilino medesimo si sia attivato immediatamente per la segnalazione del problema al proprietario, senza far aggravare il danno. Saluti.

 

 

 

A CHI SPETTA LA SPESA PER IL MURO DIVISORIO? E PER LA RIPARAZIONE DEL TETTO COMUNE?

Sono proprietaria di metà rustico già diviso al catasto ma non fisicamente. Ora vorrei ristrutturare la mia parte. Le spese per il muro divisorio e il rifacimento del tetto che è pericolante spetta tutto a me o va diviso con l'sltro proprietario? E se non vuole pagare? E se non ha i soldi?

 

Se il muro viene costruito interamente dal Suo lato del confine, la spesa spetta a Lei ed il muro sarà di Sua esclusiva proprietà (ma faccia un patto scritto col confinante, altrimenti il muro si presumerà comune ex art. 880 C.C.); in caso contrario dovrà mettersi d'accordo per costruire il muro sul confine e dividere le spese; in tal caso il muro sarà comune. Il rifacimento del tetto dovrebbe spettare ad entrambi, in quanto copre l'intero edificio e quindi è comune, a meno che gli atti di acquisto non dicano qualcsa di diverso. Se i lavori sono urgenti vanno effettuati; se non trova l'accordo col confinante potrà adire in via d'urgenza l'Autorità Giudiziaria rivolgendosi ad un Avvocato. Saluti.

 

 

 

SOSPENSIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE PER MATERNITA'

Vorrei sapere gentilmente se l'inquilino puo' chiedere all affittuario di un esercizio di sospendere momentaneamente il contratto per motivi di maternita' senza che le venga chiesto di percepire ugualmente il mensile.grazie aspetto vostre notizie.

 

Non è possibile. Saluti.

 

 

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MANCATA ADESIONE AL PROCEDIMENTO DI MEDIAZIONE

Abbiamo fatto richiesta di mediazione fra proprietario e inquilino ma l'inquilino ha disertato l'incontro. Cosa succede adesso?

 

Succede che potrete dare inizio alla causa in Tribunale e che l'inquilino, non avendo aderito al tentativo obbligatorio di mediazione, alla prima udienza sarà condannato a pagare una somma equivalente a quella del contributo unificato per l'iscrizione della causa a ruolo. Saluti.

 

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SUBAFFITTO CAMERA

Sono proprietaria di un appartamento e saltuariamente affitto una camera. Quali sono gli obblighi legali per poter affittare? Io abito nell'appartamento. Grazie.

 

Faccia sempre un regolare contratto e lo registri nei termini di legge (30 giorni) per evitare le pesantissime sanzioni previste dal D.Lgs. 23/2011; in pratica la sua subaffittuaria potrebbe ottenere un contratto di 4 + 4 anni ad un canone imposto dalla legge di pochi (e intendo dire davvero pochi) euro mensili (ne parlo qua: http://studiolegaledauria.jimdo.com/home/affitto-in-nero-come-tutelarsi ). Anche il contratto andrebbe scritto con attenzione, per cautelarsi da eventuali inquilini disonesti che vogliano fraudolentemente approfittare delle smagliature delle legge; i contrattini prestampati che si trovano in cartoleria non sono adeguati a ciò, e li sconsiglio. Saluti.

 

 

 

PARQUET ROVINATO DALLA DITTA TRASLOCHI

Ho effettuato il trasloco tramite una ditta, e mi sono accorto, una volta pulito, che mi hanno rigato tutto il parquet che avevo fatto precedentemente levigare e protare a nuovo. la ditta non ne vuole sapere di risarcirmi i danni, nonostante riconoscano di ave causato il danno. come mi devo comportare? Posso inviargli lettera dell'avvocato? grazie....

 

Certo che può; ovviamente dovrà avere le prove che il parquet sia stato effettivamente rovinato dalla ditta di traslochi. Saluti.

 

 

 

RIFACIMENTO BAGNO PER INFILTRAZIONI: CHI PAGA?

Abitiamo al primo piano e sotto di noi abbiamo le cantine. Il proprietario di una cantina ci ha fatto presente che cola acqua che proviene dal nostro bagno. Contattato l'amministratore ha mandato l'idraulico che inizierà lunedì i lavori e inizierà a rompere pavimento e parete.. Mi chiedo se il danno fosse condominiale, dato che io non ho piastrelle di scorta, mi metteranno piastrelle simili o sono obbligati a piastrellarmi tutto con altre piastrelle? Il bagno ha 8 anni di vita. Grazie

 

Se non è possibile riportare il bagno allo stato originario con mattelle identiche, il condominio dovrà provvedere a ripiastrellarlo integralmente con altre diverse (sempre ammesso che le infiltrazioni derivino dalla tubatura condominiale, ovviamente). Saluti.

 

 

 

FURTI IN APPARTAMENTO A CAUSA DEI TUBI DEL GAS

Abito in un condominio al 2 piano e nel giro di pochi mesi si sono verificati alcuni furti con scasso (persiana e balcone); i ladri salgono attraverso il tubo del metano installato lateralmente a tutta l'ala del fabbricato di 7 piani. Posso chiedere danni al condominio o almeno che adotti mezzi dissuasivi atti a evitare tale saliscendi?? Grazie.

 

Ho dei dubbi sulla proponibilità della domanda, che avrebbe possibilità poco significative di trovare accoglimento (c'è qualche precedente di appaltatore condannato perchè aveva omesso qualsiasi precauzione consentendo il saccheggio degli appartamenti attraverso i ponteggi, ma si tratta di fattispecie diversa). Può invece certamente chiedere che vengano adottati mezzi dissuasivi, ma bisognerà che tale proposta sia approvata in assemblea. Saluti.

 

 

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IL MIO VICINO PUO' PRETENDERE CHE IO NON PARCHEGGI SULLA MIA PROPRIETA' GRAVATA DA SERVITU' DI PASSAGGIO?

Sono proprietario di un cortile su strada chiusa unico posto dove parcheggiare l'auto, il mio vicino ha il diritto di passaggio oltre che a piedi anche con secondo lui con l'auto per andare nel garage,in questo modo io, secondo lui non posso parcheggiare la mia macchina, perdendo cosi tutti i diritti di proprietario, secondo lei il diritto di servitù può superare la proprietà. Grazie.

 

L'esatto contenuto della servitù di passaggio va dedotto dall'attenta lettura del titolo; se ivi è previsto il divieto di parcheggio al fine di lasciare sempre libera la strada, Lei vi si dovrà attenere; in mancanza si segue il criterio del minor aggravio per il fondo servente (quindi il Suo vicino potrà passare con l'utovettura solo ove sia specificamente previsto e non potrà pretendere che la strada sia libera ventiquattro ore al giorno). Saluti.

 

 

 

CHI PAGA L'ESPURGO DELLA FOGNATURA?

Salve sono il conduttore di un locale pubblico, un bar; ho il problema Dell'intasatura delle fogne: vorrei sapere le spese dello spurgo delle stesse, sono mio carico o a carico del locatario? Grazie in anticipo.

 

Se si tratta di semplice espurgo conseguente all'utilizzo dell'impianto, paga Lei. Saluti.

 

 

 

INFILTRAZIONI ACQUA DA TUBO DI RACCOLTA

Il mio terrazzo (fatto a tasca) fa da tetto ad una parte dell'appartamento di sotto, sul terrazzo c'é uno scarico che serve a far scorrere via l'acqua piovana. Il tubo dello scarico perde acqua e ha macchiato il soffitto della camera dell'appartamento di sotto. Chi deve pagare i lavori? Grazie per l'aiuto.

 

La manutenzione delle terrazze a livello di proprietà o uso esclusivo spetta per un terzo al proprietario della terrazza e per due terzi ai condomini che usufruiscono della copertura; ugualmente per quel che riguarda il risarcimento dei danni. Se il tubo raccoglie esclusivamente l'acqua del terrazzo si utilizzerà questo metodo; se invece raccoglie in genere l'acqua piovana dell'intero condominio, si utilizzerà la tabella di proprietà generale. Saluti.

 

 

 

TETTOIA ADIACENTE AL MURO CONDOMINIALE

Sono proprietaria di un locale a piano terra di un condominio, dove esercito una attività commerciale. Vorrei posizionare all'esterno, al posto della tenda che c'è attualmente, una tettoia in muratura con le tegole. Gradirei sapere se è necessaria l'autorizzazione del condominio se decido di non ancorare la struttura alla parete condominiale e la realizzo a pochi centimetri dalla detta facciata. Grazie.

 

Se la zona di terreno ove intende realizzare la tettoia è di Sua proprietà, è in regola con le autorizzazioni amministrative per la nuova costruzione e il regolamento condominiale (contrattuale) non pone particolari limitazioni, non dovrebbero esserci problemi. In realtà, comunque, è sempre possibile che qualche condomino eccepisca un problema di estetica del condominio, per cui ci sarebbe bisogno della unanimità dei consensi, e su tale punto - estremamente opinabile per sua stessa natura - nessuno potrà mai garantirLe che un giudice non Le dia torto (ma d'altra parte nemmeno il condomino contrario potrà essere sicuro di aver ragione). Valuti Lei... Saluti.

 

 

 

CANNA FUMARIA CHE CAUSA INFILTRAZIONI.

Salve, abito in un immobile costituito da 2 unità immobilari, io vivo al primo piano e all'interno del mio appartamento è situata la canna fumaria del proprietari del piano terra. Sin dall'inizio essa causa danni alle pareti con macchie giallastre e quando piove filtra acqua; abbiamo provveduto a rivestire con pietra la canna ma il problema persiste. L'inquilino pur avendo fatto notare ciò non ha provveduto alla sistemazione. Grazie.

 

Fateglielo notare per iscritto, con una raccomadata A/R (meglio se scritta da un Avvocato) e invitatelo a risolvere immediatamente il problema con gli opportuni interventi tecnici; qualora dovesse risultare inutile anche questo non rimarrà altra via che quella giudiziaria. Saluti.

 

 

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RIPARTIZIONE SPESE SVUOTAMENTO FOSSA BIOLOGICA

Egr. Avvocato, desideravo porLe un quesito sulla Fossa Biologica. In un precedente quesito Ella parla di uso potenziale: cosa significa esattamente? A casa mia - 4 appartamenti più 1 Bar al Piano Terra - la divisione in base alle quote millesimali produce di fatto una spesa per lo spurgo, a carico del Bar, uguale a quella degli appartamenti. E' corretto tutto ciò? Il Bar ha un uso potenziale dieci volte superiore a quello di un appartamento. Grazie della risposta.

 

Uso potenziale significa che il pagamento è dovuto anche se non ci si avvale del bene comune, ma per il solo fatto di potersene avvalere. Saluti

 

 

 

LAVORI IN CONDOMINIO E AFFITTUARIO

Gentilissimo avvocato vorrei porre una domanda. Io sono un affittuario e pago regolarmente affitto e condominio il problema è questo: due giorni fa alle 08,30 di mattina mi suonano alla porta un'impresa edile che sta effettuando dei lavori che mi chiedevano che sarebbero entrati nel giardino di mia pertinenza per montare l'impalcatura; al momento non ho fatto entrare nessuno ed ho chiesto di essere contattato dall'amministratore; in effetti l'amministratore mi ha chiamato chiedendomi scusa per non avermi avvisato, e contestualmente mi chiedeva di far entrare gli operai. Questo accadeva in data 10/04/2012. In data 11/04/2012 alle 08,00 gli operai sono venuti ed anno smontato i cancelli per entrare nel mio giardino ed iniziare i lavori. Premesso che non ho voluto bloccare i lavori per un quieto vivere, le chiedevo io come inquilino visto il disagio che mi hanno provocato e considerato che il proprietario che tra l'altro non mi ha avvisato dei lavori che dovevano fare e che comunque sicuramente mi chiederà del rimborso, io cosa posso chiedere e che diritti abbiamo noi povera gente? La ringrazio per la collaborazione e rimango in attesa.

 

Mi sfugge un particolare importante: il proprietario è a conoscenza o no dei lavori? Perchè nel caso non lo sia Lei, in qualità di custode dell'appartamento condotto in locazione, si assume la responsabilità per i danni eventualmente causati dalla ditta, in solido con la medesima; nel caso in cui - invece - il proprietario sia a conoscenza ed abbia autorizzato i lavori Lei deve sopportarli se sono indifferibili ma ha diritto ad una riduzionde del canone se si prolungano oltre venti giorni o alla risoluzione del contratto. Saluti.

 

 

 

CHI PAGA IL RIFACIMENTO DEI CORNICIONI?

Salve, mi trovo a dover rifare il cornicione di un palazzo. Due proprietari però sostengono che le spese calcolate in base ai millesimi devono essere addebitate agli affittuari e non ai proprietari. Potete darmi un vostro parere in merito? Grazie

 

Trattandosi di straordinaria manutenzione la spesa spetta ai proprietari. Saluti.

 

 

 

IGNOTI STACCANO LA LUCE

Sono in affitto da tre mesi in un condominio al piano terra

un sera ho fatto rumore con dei amici mi ha bussato il vicino di casa per abbassare un po e cosi è stato. Dopo un mese cira ho festeggiato il mio compleanno; verso le ore 00,30 qualcuno mi ha staccato la luce e ha chiuso la porta dei contatore condominiale a chiave e l'ha portata via fino al giorno dopo; alle ore 13,00 ho chiamato l'amministratore e gli ho raccontato tutto, e dopo circa 1 ora e tornata la luce; allora sono andato di nuovo dall'amminstratore a chiedergli chi è stato e lui mi ha detto che dobbiamo chiudere un occhio sia per il rumore che ho fatto io, sia per chi mi ha spento la luce; però io vorrei sapere chi è per i danni che mi ha fatto, anche perche secondo me è un reato fare una cosa del genere. Cosa posso fare legalmente ????? Grazie.

 

Denuncia contro ignoti, presso Procura della Repubblica o Carabinieri; vedrà che il responsabile salta fuori. Saluti.

 

 

 

MANCATA MANUTENZIONE DELLA CALDAIA DA PARTE DELL'INQUILINO MOROSO.

Sono proprietario di un appartamento in cui l'inquilino moroso pur avendo dato regolare disdetta non lascia libero l'appartamento continuando ad occuparlo abusivamente senza pagare canone e spese. Inoltre non esegue la prevista manutenzione della caldaia murale per riscaldamento e acqua calda. Cosa posso fare? Posso chiedere all'Ente fornitore del gas di bloccare l'erogazione anche se il contratto non è a mio nome? Grazie e cordiali saluti.

 

Denunci il fatto all'ente di controllo (Provincia o Comune, se superiore a 40.000 abitanti) sottolineando la pericolosità della situazione. Saluti.

 

 

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RISARCIMENTO DANNO RESPONSABILITA' CIVILE

Circa un mese fa un elettricista, chiamato dal nostro amministratore per dei lavori di manutenzione nell'area comune del condominio,ha rotto incidentalmente - per urto con scale - una parte del meccanismo di un servo-scala a sedia (danno stimato di circa 200 euro)che mia madre usa per fare l'ultima rampa di scale del condominio (sprovvisto di ascensore). Ad oggi, colui che ha causato la rottura (responsabile stesso dell'impresa) non ha voluto dare gli estremi della sua assicurazione ed anzi si è reso irrepiribile ad ogni nostra chiamata. Richiesta l'assistenza dell'amministratore (conoscitore diretto dell'elettricista in quanto da lui spesso utilizzato), tramite telefonata e successivamente anche lettera, per avere da lui informazioni su come contattare il citato responsabile o per avere ulteriori indicazioni su come avere soddisfazione per il danno descritto, non ci è stato dato alcun aiuto nè informazione di sorta. Quali possono essere, a questo punto, le azioni perseguibili? Dobbiamo arrivare per forza ad intraprendere un'eventuale azione giudiziaria? Grazie per tutto quello che mi potrà dire. Distini saluti

 

L'elettricista che ha causato il danno è indubbiamente tenuto a risarcirlo; se non si riesce a convincerlo con le buone non resta che la via giudiziaria. Saluti.

 

 

 

SCALA RUMOROSA

Ho un vicino che ha installato una scala di ferro in casa sua per salire al secondo piano e scendere in taverna, solo che la scala e' molto rumorosa. Io ho installato in casa mia dei pannelli acustici isolanti ma con scarso risultato. Visto che il mio vicino non ne vuole sapere di ridurre almeno in qualche maniera il rumore, cosa posso fare a livello legale grazie!.

 

L'art. 844 C.C. consente al confinante di impedire le immissioni di rumore provenienti dal fondo del vicino e che superino la normale tollerabilità; Le consiglio di rivolgersi ad un Avvocato e scrvere una lettera raccomandata al Suo vicino; qualora non sortisca effetto alcuno, bisognerà procedere in via giudiziaria. Saluti.

 

 

 

RIPARTIZIONE SPESE NELLA COMUNIONE

Buongiorno, sono proprietaria di 1/4 di un capannone. L'immobile è così diviso: pian terreno 500mq parte Dx, pian terreno 500mq parte Sx. primo piano 150mq parte DX (mia proprietà), primo piano 150mq SX (sono in affitto). Abbiamo in programma dei lavori per il cancello ed il rifacimento della facciata. Come devono essere divise le spese? Esistono i millesimi nei capannoni? Devo pagare solo la parte di mia proprietà in millesimi? grazie mille cordiali saluti.

 

Se ho ben capito si tratta di una proprietà indivisa, nel qual caso la spesa va ripartita tra tutti i comproprietari in parti uguali, a meno che non sia stabilito diversamente; nel caso in cui invece si tratti di proprietà divisa, si pagherà in base ai millesimi di proprietà. I lavori di rifacimento della facciata sono chiaramente manutenzione straordinaria, quindi vanno pagati dal proprietario e lo stesso vale per il cancello, a meno che in questo caso non si tratti di piccola manutenzione (ma credo di aver capito che non sia questo il caso). Saluti.

 

 

 


MANCATA PRESENTAZIONE BILANCIO CONSUNTIVO DA PARTE DELL'AMMINISTRATORE SUBENTRANTE

Gentile avvocato,l'ammre condominiale dello stabile dove abito, poi revocato, si è visto respingere il bilancio consuntivo per irregolarità contabili riferite all'inesatta contabilizzazione delle rate condominiali versate da alcuni Condomini e si rifiuta di elaborare un nuovo consuntivo esatto. L'Amm/re subentrante, invitato a convocare l'Assemblea sottoponendo per l'approvazione il bilancio rettificato nelle partite irregolari, rinvia "sine die" tale preciso obbligo anzi chiedendo il parere di un commercialista per la redazione del bilancio. Si prega di precisare come si possa obbligare l'Amm/re subentrante a rispettare il proprio dovere previsto dall'art.1130 c.c. e a chi faccia carico il parere del commercialista, dal momento che la formazione del bilancio è un suo preciso obbligo. La ringrazio per la sua disponibilità e la saluto con viva cordialità.

 

Se il nuovo amministratore non trova un bilancio consuntivo approvato dovrà provvedere a predisporne uno lui, sulla base della documentazione trasmessagli. Qualora intenda avvalersi della collaborazione di consulenti esterni al condominio dovrà pagarli di persona, visto che è suo il compito di amministrare il condominio e pertanto deve averne anche le capacità tecniche, a meno che l'assemblea non decida di nominare essa stessa un consulente da affiancare all'amministratore; d'altra parte, considerato che il compito di predisporre il rendiconto spetta all'amministratore uscente, tale attività da parte dell'amministratore entrante andrà considerata come straordinaria e pagata a parte. Saluti.

 

 

 


ALLACCIO ALLA COLONNA DEL GAS CONDOMINIALE.

Sono titolare di un negozio su strada di parrucchiere in Roma, in uno stabile del 1600 in affitto da marzo 2011. Visto il notevole consumo di luce e il conseguente pesante onere della bolletta sarei interessato ad installare un impianto a gas collegandomi alla colonna gas del palazzo esistente nel cortile condominiale dove dispongo di una porta privata interna di accesso distante circa 3 metri dall'impianto dei condomini. Chiedo gentilmente se ciò è possibile e ove lo fosse che prassi seguire per non toccare la suscettibilità dei residenti. Ringrazio e porgo cordiali saluti.

 

Prima di tutto andrebbe verificato se il locale fa parte del condominio oppure no. Qualora ne faccia parte, la domanda va presentata dal proprietario dell'immobile e non dal conduttore, quindi si metta d'accordo con lui. Saluti.

 

 

 


DANNI AL SOFFITTO E POLIZZA DANNI

Mi ritrovo l'appartamento con il soffitto rovinati dato che al 4 piano il proprietario aveva le tubature rotte; ad oggi vengo a sapere che ho sempre pagato un'assiucrazione per i danni nel palazzo dovuti da terzi; l'amministrazione non mi ha dato a conoscenza di questo, ho richiesto il regolamento condomniale ma ad oggi non ricevuto nulla. E' possibile che un'amministrazione possa fare quello che gli pare e ad oggi un condomomino del palazzo usufruisce di questa polizza? Dove posso denunciare l'accaduto o l'amministrazione in questione? Ormai sono passati in circa 10 anni o 5 ne posso ancora usfruire ad oggi? Spero di avere presto notizie.

 

L'assicurazione non c'entra nulla; se il proprietario del piano superiore ha una perdita d'acqua che Le causa danni, deve chiedere il risarcimento direttamente al proprietario; questi, se ha una assicurazione, si farà rimborsare a sua volta o, contattato dal perito, potrà Lei stesso concordare direttamente il danno, fermo restando che in caso di mancato accordo Lei dovrà sempre agire contro il proprietario, in quanto non ha azione diretta contro l'assicurazione. L'azione si prescrive in cinque anni; nel suo caso, perciò, credo sia ormai fuori termine. L'amministratore è tenuto a darLe copia del regolamento di condominio; se si rifiuta lo chieda tramite lettera raccomandata. Saluti.

 

 

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RIPARAZIONE TETTO: LE SPESE TOCCANO A TUTTO IL CONDOMINIO O SOLO ALLA SCALA INTERESSATA?

Sono condomino in un palazzo composto da quattro scale, tre delle quali sono coperte dallo stesso tetto, la quarta scala è completamente staccata, quindi indipendente dalle altre tre. Poichè sul tetto della scala indipendente sono state effettuate varie riparazioni del tetto, è giusto che le spese di dette riparazioni vengano addebitate anche ai condomini delle altre tre scale pur non usufruendo della copertura del tetto della quarta scala? Nell'attesa di una vostra cortese risposta porgo distinti saluti.

 

Se il tetto in questione, come Lei mi dice, serve solo una ben determinata scala, le spese andranno ripartite solo tra i condomini di quella scala, vale a dire tra i condomini che usufruiscono del tetto medesimo. Saluti.

 

 

 


RUMORI NOTTURNI IN CONDOMINIO

Abito in un condominio di 12 famiglie purtroppo al piano superiore del mio appartamento abita una famiglia composta da tre donne e ricevo fastidi di tipo rumori assordanti litigi in famiglia fra di loro ed io purtroppo ne pago le conseguenze adesso vi chiedo se potete darmi un consiglio.Queste persone non sono normali perche questa famiglia e composta da tre persone che dovrebbero ricevere assistenza sociale anche perche per la loro invalidita mentale percepiscono una pensione. In poche parole purtroppo sono persone che hanno bisogno di assistenza io ricevo fastidi da queste persone in tutte le ore specie la notte come devo fare? Ripeto sono persone che percepiscono la pensione perche sono invalidi mentali grazie mi date una risposta?

 

Denunci la cosa alla locale caserma dei Carabinieri, adducendo il disturbo del riposo notturno, ma spiegando anche la situazione nel complesso. Saluti.

 

 

 


MANUTENZIONE STRAORDINARIA DELL'IMPIANTO DI RISCALDAMENTO: PAGA ANCHE CI E' STACCATO?

3 anni fa al momento della sistemazione completa del mio appartamento con distacco dall'impianto centralizzato della centrale termica prima di iniziare l'opera feci un documento scritto cartaceo firmato e approvato dagli altri proprietari cosi' mi sono installato la mia caldaia rendendomi indipendente.Ora, giunti al terzo bilancio, mi viene richiesto la spartizione di spese visto che ci sono state rotture di mandata dei tubi all'interno dei muri che servono gli altri appartamenti (n.5) e che ne usufruiscono. Tra l'altro faccio notare che la sostituzione di questi sono stati effettuati in un appartamento posto al piano 0, quindi al di fuori della centrale termica, cosa che a mio avviso e' ancora piu' soggetta per il mio esonero. Tengo inoltre a fare presente che nei 2 anni precedenti alla voce Centrale Termica nei vari consuntivi venivo regolarmente escluso dalle spese come del resto concordato e documentato. Mi e' arrivata una comunicazione un paio di giorni fa dove adesso dovrei partecipare alle spese sia per sostituzione pompe che di questo guasto cosi' a ciel sereno! Aggiugo per concludere che nell'informativa l'amministratore mi vuole partecipe anche perche' il guasto ha una certa rilevanza di spesa e in caso l'assicurazione non paghi la fattura per intero sono tenuto a dividere la spesa come gli altri in base ai millesimali di mia proprieta' abitativa. Grazie.

 

Se gli altri condomini l'hanno solo autorizzata a staccarsi dall'impianto centrale, ma non vi è stata rinuncia alla proprietà dell'impianto condominiale, Lei è tenuto comunque a partecipare alle spese di manutenzione straordinaria. Saluti.

 

 

 


ACQUISTO DI CASA CON AMIANTO NEL SOTTOSUOLO.

Sono cittadino italiano residente all'estero. Da 4 mesi sono proprietario di una casa con terreno in Italia e adesso sento da uno dei vicini che i vecchi padroni hanno sotterato una grande quantita di amianto (15 anni fa hanno sotterato l'amianto) nel terreno .La casa è stata aquistata via agenzia, tra 4 settimane sono intenzionato a far fare degli scavi. Mi potrebbe far sapere i miei diritti? E come mi dovrò comportare trovando l'amianto? Distinti saluti.

 

Nel caso saltasse davvero fuori dell'amianto occultato, Lei avrebbe diritto ad un cospicuo risarcimento dei danni o alla riduzione del prezzo di acquisto. Resto a disposizione. Saluti.

 

 

 


VENDITA DELL'IMMOBILE E DIRITTO DI PRELAZIONE DEL CONDUTTORE

I miei genitori abitano da 40anni in una casa di 50mq, sempre in affitto; oggi scopriamo che il proprietario la vende senza comunicare nulla; e possibile tutto questo?

 

Probabilmente si; vi è diritto di prelazione solo ove il proprietario, alla prima scadenza contrattuale, dichiari di non poter rinnovare il contratto perchè deve vendere la casa a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione; non mi sembra che la situazione da Lei desritta rientri in tale ipotesi. Saluti.

 

 

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APPARTAMENTI SFITTI E SPESE DI PULIZIA DELLA FOGNATURA

Abito al piano terra di una palazzina di 4 unità immobiliari, di cui da circa tre anni due appartamenti sono di un unico proprietario e tenuti sfitti. Al momento della pulizia della fognatura la ripartizione della spesa deve essere fatta per 4?, cosa che facevamo prima (quando gli appartamenti erano tutti occupati) dividendo appunto la spesa in parti uguali essendo gi appartamenti uguali ed eventualmente in questo caso a quale articolo della Legge posso fare riferimento? Grazie per la risposta.

 

Normalmente le spese vanno ripartite in base all'uso potenziale che il condomino può farne, quindi la pulizia andrebbe divisa per quattro, pure in caso di effettivo non uso. Naturalmente, se c'è accordo tra i condomini si può optare per criteri diversi e - ad esempio - esonerare da questa spesa i proprietari che sicuramente non hanno contribuito a renderla necessaria, avendo gli appartamenti sfitti. Saluti.

 

 

 


APPARTAMENTO APPARTENENTE A DUE CONDOMINI E MILLESSIMI

Abbiamo ristrutturato la facciata e i balconi del nostro stabile, un condomino ha nella sua unità immobiliare una stanza e una porzione di un balcone che appartiene allo stabile adiacente separato in tutto e per tutto dal ns. stabile. (avevamo in comune una caldaia centralizzata per il riscaldamento, dismessa da tempo). Non esiste una tabella per la ripartizione per questo caso particolare. Il condomino interessato ha rifatto la tabella di proprietà non considerando la superficie di detta stanza e porzione di balcone. Ne deriva che la sua quota diminuisce del 16.40% circa con relativo aumento delle altre. E' corretto questo modo di ripartire le quote? Saluti.

 

Se l'appartamento, come mi dice, appartiene in parte ad un condominio e in parte ad un altro, come Lei mi dice, direi di si; sarebbe il caso di rivedere le tabelle millesimali. Saluti.

 

 

 


RIFACIMENTO FACCIATA

Il costo di rifacimento delle facciate di un palazzo sono a carico esclusivo del propietario? Grazie in anticipo.

 

Si, la spesa spetta al proprietario. Saluti.

 

 

 


RISARCIMENTO PER IMMOBILE LOCATO NON ABITABILE.

Buon giorno avvocato, chiedo cortesemente a lei se posso fare causa in queste condizioni: -1) certificato dal termoidraulico che la casa è non abitabile a causa della canna fumaria rotta, 2) fuoriuscita di gas emmanante dalla caldaia in camera da letto, 3) commisione dell'asl di Milano che ha dichiarato la stessa cossa, e tramite il Sindaco ha mandato una lettera al proprietario della casa dove nuovamente lo invita a sitemare il danno. A causa di tale situazione da 7 mesi siamo in pericolo di vita. Consideri che ho un bimbo di 7 mesi. Grazie.

 

Considerato che il proprietario è tenuto a mantenere l'immobile locato nelle condizioni di utilizzabilità per l'uso a cui è destinato e considerato che la situazione da Lei descritta raffigura un lampante inadempimento, si, direi che ci sono gli estremi per far causa al proprietario. Resto a Sua disposizione. Saluti.

 

 

 


SUBAFFITTO E UTENZE NON DISDETTATE

Nel Settembre 2008 mio nipote ha lasciato un appartamento che aveva in locazione dando il regolare preavviso, così non hanno fatto i 2 suoi coinquilini, risultati morosi per oltre un anno verso il proprietario. Inoltre a lui (mio nipote) sono rimaste intestate le utenze che poi non sono state pagate. I coinquilini non hanno fatto il subentro nel contratto con l'Iren e ci è andato di mezzo dovendo sborsare di tasca sua 3000€ (dalla società ha avuto uno stralcio del debito). Inizialmente si era accordato verbalmente con gli altri due perché gli rendessero i soldi spesi ingiustamente, ma poi hanno rifiutato di pagare perché secondo loro, ne risponde il titolare del contratto, anche se questi lascia la casa locata. A questo punto vorrebbe avviare una causa anche perché può dimostrare che ha lasciato regolarmente la casa, gli altri due sono rimasti e inoltre avevano fatto una scrittura nella quale i due ragazzi erano suoi subaffittuari e, tra le altre cose, si impegnavano a corrispondere la loro quota delle utenze, che dopo che mio nipote se n'è andato, avrebbe dovuto essere 50% a testa.

 

Suo nipote avrebbe fatto molto meglio a disdire le utenze, facendo subentrare gli effettivi usufruitori delle stesse; non avendolo fatto è chiaro che tutte le richieste di pagamento vengono indirizzate a lui, che è tenuto a pagarle. Se - come mi dice - può dimostrare che vi era un patto con gli altri coinquilini potrà richiederne il rimborso, anche in via giudiziale; andrebbe però letto con attenzione cosa prevede tale patto. Resto a Sua disposizione. Saluti.

 

 

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LAVORI ALLA FACCIATA DELLA CASA E DITTA INADEMPIENTE

Ho interpellato una impresa per rifare la facciata della mia casa, lo zoccolo e altre piccole cosette. E' però passato un anno e non mi ha fatto quasi nulla, solo lo zoccolo tra l'altro tutto storto e inguardabile. Il contratto lo abbiamo stipulato ad aprile 2011 con scadenza ottobre 2011. Ho chiamato parecchie volte al telefono, ma la risposta era sempre quella dei permessi che non arrivavano da parte della provincia per il ponteggio; allora mi sono intressato io e ho avuto conferma che la domanda è stata effettuata il 7 ottobre e la provincia a novembre ha dato il permesso; quindi la ditta ha trovato la scusa che faceva troppo freddo... adesso vi chiedo come posso mandarlo via facendogli pagare i danni e restituirmi i soldi che ho anticipato?

 

La ditta è chiaramente inadempiente, anche perchè non ha chiesto immediatamente i necessari permessi amministrativi; le chieda la restituzione degli acconti versati e gli eventuali danni subiti a causa dell'inadempimento; qualora tale richiesta si riveli inutile dovrà rivolgersi ad un Avvocato di fiducia e farle causa. Resto a Sua disposizione. Saluti.

 

 

 

 

MOLLA DELLA SARACINESCA ROTTA: CHI PAGA?

Ho in affitto un negozio da circa 6 anni ed è la seconda volta che in alternanza mi si rompe la molla della saracinesca; so che le spese ordinarie sono a carico mio, ma permettetemi di sollevare un piccolo dubbio sul deterioramanto delle stesse visto che il negozio esiste da circa 50 anni. Non credo sia giusto che ora devo rimetterglielo in sesto io con i miei soldini e poi la saracinesca non fa parte di "parti all'esterno" e non all'interno come mi hanno fatto notare? Se potete essermi d'aiuto con un consiglio vi ringrazio.

 

Se la molla si è rotta per la seconda volta probabilmente avrebbe più ragione a lamentarsi con chi ha effettuato la riparazione, piuttosto che col proprietario; in ogni caso, questo tipo di piccola manutenzione è a carico del conduttore. Saluti.

 

 

 

 

DANNO ALLA CONDOTTA CONDOMINIALE E PROBLEMI VARI

Ho un appartamento concesso in locazione al 4 piano, il tubo di riscaldamento centralizzato risulta ostruito ed al 5 piano non arriva l'acqua calda; l'amministratore mi ha comunicato che dovranno controllare la colonna condominiale e rompere nel mio bagno. 1- Il mio inquilino mi ha comunicato che dovrà perdere 1 o più giorni di lavoro e quindi vuole essere risarcito da me. 2- Visto che non ho delle rimanenze delle piastrelle e/o del pavimento come dovranno fare per ripristinare il bagno nella situazione attuale? Ora era a posto. A chi mi devo rivolgere? L'amministratore dice che devo prendere accordi con l'idraulico.

 

1) Il danno è alla condotta condominiale, quindi è il condominio a dover rispondere di eventuali risarcimenti all'inquilino, e non Lei. 2) Se non esistono mattonelle di ricambio non è colpa Sua, quindi sarà il condominio a doversi far carico del problema, al limite sostituendo integralmente le piastrelle con altre diverse, se non esiste alternativa. Saluti.

 

 

 

 

CHI PAGA I DANNI AI FRONTALINI DEI BALCONI?

Abito in un villino di 3 piani. Al secondo piano il balcone di un proprietario, cadono i calcinacci ed è pericoloso. L'amministratore dice che anche noi dobbiamo pagare per aggiustare!! Inoltre la cantina che si trova al disotto del villino è di un proprietario che ha solo un box, non appartamento. E' vero che non paga il condominio? In attesa di un cenno di riscontro, porgo distinti saluti e un grande GRAZIE

 

La questione dei balconi è complessa; essi sono di proprietà del singolo condomino, che quindi deve provvedere al risanamento; dal punto di vista estetico però sono bene comune, quindi se i lavori attengono principalmente al ripristino estetico, spettano al condominio; la questione andrebbe valutata sul posto. I Box pagano il condominio secondo i millesimi di proprietà, come tutti. Saluti.

 

 

 

 

SPESE RIPARTIZIONE FOSSA BIOLOGICA

Gentile Avvocato, vorrei avere un suo parere riguardo alla ripartizione per spese di spurgo della fossa biologica. Ovviamente non sono d'accordo sulla quota che mi è stata attribuita: questa è stata equamente divisa per le 6 unità immobiliari anche se il mio appartamento è di circa 40 mq ed ha un solo servizio, mentre gli altri hanno doppi servizi e almeno il doppio dei miei mq. Inoltre l'immobile è rimasto vuoto per 8 anni. Spero in una Vostra risposta.

 

Temo per Lei che la ripartizione sia fatta con i criteri giusti; bisogna infatti aver riguardo all'uso potenziale, e non a quello effettivo. Saluti.

 

 

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CALDAIA CHE SBUFFA

Circa 2 anni fa il condomino del piano terra ha installato una caldaia che sbuffa come una "locomotiva". Il vapore acqueo mischiato a puzzo di smog entra in casa mia durante la stagione fredda. A me fa caldo e perciò spesso tengo la finestra aperta, e sono inondato da questa cappa di fumo. Secondo loro dovremmo fare una cappa centralizzata per far affluire tutti i gas di scarico. Ma tale situazione è nata da loro. Noi come condomini non vorremmo pagare. Come ci dobbiamo comportare? A chi mi posso rivolgere per far vedere le immagini di questo treno a vapore fermo? Distinti saluti.

 

La caldaia del condomino a piano terra probabilmente è difettosa, oltre a non essere montata a norma; Le consiglio di rivolgersi all'ente di controllo (la Provincia o il Comune, se superiore a 40.000 abitanti). Saluti.

 

 

 


LASTRICO SOLARE: CHI SCEGLIE LA DITTA PER I LAVORI?

Il mio terrazzo funge da lastrico solare. E' di proprietà e come tale si applica la ripartizionie 1/3 - 2/3 delle spese. Ho appena acquistato l'appartamento. In passato ci sono state perdite per infiltrazioni d'acqua. Il mio perito ha fatto un preventivo per il rifacimento del lastrico (rimozione pavimenti, nuova guaina di isolamento e nuovo pavimento) e dei vetri della ringhiera che l'assemblea giudica elevato. Io ho urgenza di iniziare i lavori. che fare ? la ditta deve fatturare separatamente al sottoscritto e al condominio? chi ha il diritto di scegliere la ditta? grazie.

 

La ditta va scelta dal condominio, visto che paga la maggior parte della spesa. Saluti.

 

 

 

 

DANNI DA INFILTRAZIONE NEL BAGNO E COMPITI DELL'AMMINISTRATORE

Ho avuto dei danni nel mio bagno consistenti nel distaccamento dell'intonaco e del cemento per la larghezza di circa mezzo metro sopra alla colonna del water.L'idraulico mi ha detto che probabilmente è stato provocato da un infiltrazione del bagno dell'inquilino del piano di sopra.Io ho chiamato la proprietaria dell'appartamento di sopra (che tra l'altro è un avvocato) ma ancora non mi ha richiamata. Ho chiamato l'amministratore che mi ha intimato di risollecitare la suddetta proprietaria o altrimenti fare una denuncia all'assicurazione. Ma volevo chiedere tra i compiti dell'amministratore non c'è anche quello di tutelare i condomini che subiscono un danno magari mandando un tecnico di sua fiducia a fare una perizia? Ringrazio anticipatamente.

 

Si e no; il compito dell'Amministratore è vigilare sulle parti comuni, ma da quel che Lei mi dice il danno sembrerebbe ascrivibile a responsabilità del proprietario, e non del condominio; anche di recente, infatti, la giurisprudenza conferma che i danni ascrivibili alla rottura della braga di raccordo vanno risarciti dal singolo condomino, e non dal condominio. Saluti.

 

 

 


SOSTITUZIONE INFISSI, CHI PAGA?

Avrei un quesito sulla casa di cui pago l'affitto sempre piu' mal volentieri perche sta cadendo a pezzi o quasi a partire dalle porte finestre che sono ancora quelle di 5 anni fa a l momento che sono entrata erano un po' meglio ma spetta l'obbligo al mio proprietario di mettere a posto secondo la legge anche perche' ho visto case gia adeguate a prezzo minore? grazie e come posso regolarmi?

 

La spesa per la manutenzione straordinaria che mi descrive è a carico del proprietario; se non vuol sentire ragioni, bisognerà rivolgersi ad un Avvocato per citralo in giudizio. Saluti.

 

 

 


RUMORI MOLESTI IN CONDOMINIO

Salve siamo in un condominio di 6 unità, da qualche anno hanno aperto un locale commerciale sottostante il palazzo una sala giochi o slot, il quale non tenendo conto che nel palazzo ci siano abitazioni private, a diverse ore specie nelle ore serali dalle 22 alle 24 si sentono forti rumori gente che parla ad alta voce o addirittura urla per esultare durante le partite di calcio, rumori ancora più fastidiosi vengono emesse delle macchinette slot e video poker il quale emettono suoni e strilli fastidiosi, rumori che diventano insopportabili specie nelle ore notturne,invano è stato il tentativo di avvertire il proprietario di abbassare almeno il volume delle macchinette slot, la risposta è sempre la stessa il volume è al minimo, da tener conto che noi condomini abitazione non abbiamo mai avuto un vero è proprio regolamento di condominio ne amministratore, poichè c'è sempre stata stima e rispetto fra tutti noi, e se problema c'èra se ne parlava e si risolveva, purtroppo con l'apertura di questo locale si è persa la pace, pace che noi chiediamo solo dopo una certa ora la sera, ora chiedo cosa si può fare in merito, esiste qualcosa che possa far capire al proprietario della sala giochi e slot che purtroppo in condominio cmq ci sono delle regole che bene o male bisognerebbe rispettare? E' un problema che non abbiamo un condomino reale? Risolverebbe il problema crearne uno? Grazie per il Vostro interessamento.

 

Tanto per cominciare, quando i condomini sono più di quattro vi è obbligo di nominare un amministratore, ai sensi dell'art. 1129 del Codice Civile, ma l'obbligo di avere un regolamento condominiale scatta solo quando il numero di condomini sia superiore a dieci; nel caso esposto, quindi, non vi è obbligo del regolamento condominiale anche se - indubbiamente - sarebbe stato meglio averne uno che vietasse esplicitamente le immissioni sonore notturne. In ogni caso, le immissioni fastidiose riguardano le singole persone e pertanto può essere chiesta tutela giudiziaria anche in mancanza di un condominio regolarmente costituito. Resto a disposizione. Saluti.

 

 

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CONTRATTO DI LOCAZIONE COMMERCIALE IN SCADENZA

Ho un contratto 6+6, parrucchiere; il contratto scade tra due anni e il proprietario vuole mandarmi via; come faccio per cercare di rimanere?

 

Se il contratto è in scadenza e il proprietario sta seguendo tutte le norme di legge per la disdetta, non vedo sinceramente cosa si possa fare; cerchi di convincerlo a rinnovare il contratto (meglio, a stipularne uno nuovo, così durerà altri 6 + 6 ) oppure cerchi un altro immobile in locazione. Saluti.

 

 

 


POSSO TENERE UN CAGNOLINO NELL'APPARTAMENTO IN LOCAZIONE?

Abito in un appartamento e avrei desiderato prendere un cagnolino di quelli piccolini... sul mio contratto d'affitto non ce scritto nulla riguardante animali.... ieri il mio fidanzato ha chiesto alla padrona di casa se potevamo prenderlo...e lei ci ha risposto di no perchè il cane disturba e sporca..!in questa casa abitiamo noi... mio fratello con la morosa sotto... la padrona che è anziana e la figlia che non ce mai... secondo lei è possibile prenderlo comunque? O rischio qualcosa? Saluti...

 

Se il contratto di locazione nulla dice al riguardo, può certamente tenere il cagnolino. Attenzione all'eventuale regolamento di condominio, però; le clausole dei regolamenti contrattuali che contengono tale divieto sono valide. Saluti.

 

 

 


LAVORI DI MESSA IN SICUREZZA FABBRICATO

Vorrei sapere a chi dovrei rivolgermi per far approvare dei lavori di messa in sicurezza di un condominio (cornicioni, tetto, facciata, balconi,etc) visto che il nostro amministratore, essendo anche proprietario di alcuni alloggi, nelle assemblee condominiali scrive ma nulla fa. Per l'ncolumità delle persone che ci vivono e non solo, spero di avere una risposta; nell'attesa cordialmente ringrazio.

 

L'Amministratore è tenuto ad eseguire le azioni conservative delle parti comuni. Qualora rimanga inerte e vi sia effettivo pericolo, bisognerà denunciare i fatti ai vigili del fuoco ed all'ufficio tecnico comunale; in tal modo verrà emessa una ordinanza di esecuzione di interventi "ad horas" (cioè immediati). Resto a Sua disposizione. Saluti.

 

 

 


CONDUTTORE MOROSO

Qual'è la prassi da seguire nei confronti di un locatore moroso da 4 mesi, che ha cambiato la serratura senza darmi copia delle nuove chiavi, che rimanda sempre i pagamenti del magazzino in cui deposita il materiale elettrico. Posso avvisarlo tramite raccomandata, dare un termine ulteriore di pagamento ed avvisarlo che metto un lucchetto alla saracinesca se non rispetta quest'ultima scadenza? Grazie mille.

 

No, l'ordinamento giuridico non Le consente di farsi giustizia da sola; dovrà recarsi da un Avvocato e avviare una procedura di sfratto per morosità. Resto a Sua disposizione. Saluti.

 

 

 


PASSAGGIO DELLA FOGNATURA ATTRAVERSO UN FONDO ABBANDONATO

Buongiorno, per accedere all'allaccio alla fognatura comunale devo attraversare tre fondi di altrui proprietà, uno dei quali abbandonato da oltre 40 anni. Ho ottenuto l'autorizzazione da parte dei proprietari noti ad eccezione del suddetto fondo abbandonato. Esiste la possibilità di servirsene, considerando che le ricerche fatte non mi hanno permesso di trovarne il proprietario?

 

In mancanza dell'autorizzazione del proprietario Lei non sarebbe autorizzato ad utilizzarne il fondo; se però, come mi dice, il fondo è abbandonato da oltre quarant'anni e l'attraversamento del medesimo è indispensabile per l'allaccio alla rete fognaria pubblica, potrebbe azzardare il passaggio della condotta; tenga presente che ciò comporta chiara manifestazione di possesso, e Le varrà l'acquisto del diritto ad usucapionem della sevitù di passaggio della condotta, trascorso il tempo previsto (venti anni). Qualora, prima che sia decorso il termine, ricompaia all'improvviso il proprietario del fondo, Lei potrà sempre invocare la costituzione coattiva di servitù di scarico. Saluti.

 

 

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SPESE DI ESPURGO FOSSA BIOLOGICA: CHI PAGA?

Io e la proprietaria dell'appartamento sotto il mio di uno stabile di 4 proprietari abbiamo fatto pulire la fossa biologica di uno scarico in comune, ma ci siamo accorti che non solo eravamo collegati noi sullo stesso scarico ma anche lo scarico della sola mansarda della proprietaria dell'altro appartamento che si trova sull'altra verticale.Ora quest'ultima non vuole dividere in tre le spese per l'espurgo basandosi sul fatto che il suo WC viene utilizzato di rado. Mi chiedo, se può valere questa giustificazione per non pagare. Grazie tantissime.

 

La spesa va ripartita tra tutti gli utilizzatori della fossa, compresa la mansarda. Saluti.

 

 

 


PROBLEMI DI UMIDITA' NELLA VILLETTA BIFAMILIARE

Vivo in una villetta bifamiliare, nella divisione di tale bene, mio fratello ha ereditato il piano superiore di 90 mq., io il piano terra di 130 mq. Il mio appartamento subisce l'umidità che mi viene dalla terra e quella che mi arriva dal piano superiore e dalla terrazza di mio fratello. Poiché i rapporti con mio fratello non sono dei migliori e lui continua a farmi credere che l'umidità che mia arriva dall'alto non è altro che l'umidità che mi arriva dal terreno e che sale fino in alto pur lasciando il muro più in alto asciutto. Potrebbe darmi un consiglio? La ringrazio infinitamente.

 

Visto che si tratta di Suo fratello, probabilmente la cosa migliore è dare un incarico congiunto ad un tecnico di comune fiducia, in modo da appurare definitivamente da dove proviene l'umidità; in tal modo i rapporti, che già non sono dei migliori, dovrebbero almeno non peggiorare ulteriormente. Saluti.

 

 

 


ALLAGAMENTO DALL'APPARTAMENTO SOVRASTANTE, L'ASSICURAZIONE NON PAGA, CHE FARE?

Verso la fine di giugno l'appartamento sopra di me ha avuto una rottura della tubatura del bagno, e mi ha allagato metà appartamento con danni ingenti: cucina, bagno e l'entrata dell'appartamento. Io sono ancora in ballo perchè il danno causato nell'appartamento dove si è verificato la rottura del tubo dell'acqua è stato causato da terzi, ossia c'è stato un ingorgo nella vasca da bagno il proprietario ha chiamato un idraulico, l'draulico è intervenuto e ha sparato dell'aria compressa nella tubatura, la vasca si è poi disisgorgata. Purtroppo nello sparare l'aria compressa il tubo si è staccato completamente, il proprietario pensando che tutto sia tornato apposto ha adoperato il bagno normalmente. Cosi facendo mi ha allagato l'appartamento. Il proprietario ha fatto causa all'assicurazione dell'idraulico, l'assicurazione rimbalza la responsabilità con l'assicurazione dell'appartamento, cosi il tempo passa. Io intanto ho fatto dei preventivi e ho chesto i danni al propietario (anche le 2 assicurazioni hanno i preventivo). il proprietario dell'appartamento mi ha detto che lui non paga perchè la causa non è finita, oppure mi ha detto di fare tranquilamente i lavori, quando i lavori saranno finiti lui paga la ditta che ha fatto i lavori. Io rimango un pò scettica chi mi dice che a fine lavori il sudetto proprietario paghi? Come mi posso tutelare in questo? La ringrazio anticipatamente.

 

La proposta del proprietario dell'appartamento sovrastante mi pare pessima; nel caso in cui Lei commissionasse personalmente i lavori è chiaro che sarebbe poi obbligata a pagare la ditta di tasca propria, potendo solo sperare che chi ha promesso paghi; inoltre, facendo fare i lavori, distruggerebbe tutte le prove di quanto danno c'era veramente, e ciò la renderebbe particolarmente vulnerabile a contestazioni circa la reale entità degli interventi necessari. Tenga presente che in questo momento è il proprietario del piano sovrastante ad avere tutte le responsabilità; le deve pagare i danni alla casa e - qualora si riesca a dimostrarli - anche i danni morali per il tardivo adempimento; il discorso delle assicurazioni non c'entra nulla, l'obbligato a pagare è lui, non l'assicurazione (al limite l'assicurazione lo risarcirà delle somme che dovrà esborsare, ma è un rapporto tra di loro, Lei non c'entra per niente); per tali ragioni, Le consiglio di rivolgersi immediatamente ad un Avvocato di fiducia e dare inizio alle procedure giudiziarie. Resto a Sua disposizione. Saluti.

 

 

 


MURO DI CONFINE E INDENNITA' DI MEDIANZA

Vivo in un immobile di proprietà, confinante ai due lati con altre due abitazioni. Circa 4 anni fa uno dei vicini ha deciso di innalzare un muro di confine alto circa 2 metri in blocchi di cemento. Premetto che non sono state richieste le autorizzazioni al comune e che i lavori sono stati svolti in economia e a spese del mio vicino. Di conseguenza non c'è stato un intervento da parte di professionisti e non si può certo dire che le misure siano state rilevate meticolosamente considerato che il muro si trova per circa 40 cm dentro la mia proprietà. Nonostante lo sbaglio abbiamo evitato inutili liti con i vicini. Peraltro non sono stati concordati né tempi né i modi né la tipologia di muro per evitare future incomprensioni. Da pochi giorni ho intonacato la porzione di muro che si affaccia sul mio giardino al fine di proteggere la muratura e perché sinceramente stanco degli antiestetici blocchi a vista. Oggi con grande stupore ho ricevuto una lettera da uno studio legale nell'interesse dei vicini, dove mi viene richiesto di pagare entro 10 giorni l'indennità di medianza del muro o, in alternativa di togliere l'intonacatura ripristinando le condizioni iniziali. Inoltre si dice che il muro è stato costruito addirittura a 10 cm dal confine (quando in realtà anche un geometra ha già constatato che il muro erroneamente è stato costruito sulla mia proprietà). Non mi sembra di aver arrecato danno al mio vicino, inoltre non ho nemmeno modificato la natura del muro considerato che non si tratta certo di mattoni antichizzati da lasciare a vista! Come mi dovrei comportare considerato che ho solo 10 giorni, e che a mio avviso mi sembra che sia invece il mio vicino ad essere in torto? La ringrazio anticipatamente.

 

Le questioni sono due: 1) Lei non poteva intonacare il muro del Suo vicino perchè il muro in questione non è di Sua proprietà ma - appunto - è di proprietà del Suo vicino; il Suo atto di intonacare il muro può essere interpretato quale manifestazione di possesso, valido per l'acquisto tramite usucapione della comunione del muro; è questa la ragione per cui il Suo vicino Le ha chiesto l'indennità di medianza; 2) il Suo vicino, però, non poteva certamente costruire il muro di confine sulla Sua proprietà; in tal modo, e ancora prima, è stato il Suo vicino a non rispettare la normativa; per tale ragione Lei è legittimato a chiedere l'arretramento del muro, in modo che lo stesso risulti costruito interamente nella propietà del Suo vicino. Saluti.

 

 

 


CROLLO DEL SOLAIO A CAUSA DI INFILTRAZIONI PROVENIENTI DA TERRAZZO DI PROPIETA' ESCLUSIVA: CHI PAGA?

Il solaio di un appartamento all'ultimo piano crolla per presunte infiltrazioni provenienti da terrazzo di proprietà esclusiva del proprietario dell'appartamento medesimo (ma anche copetura dello stabile) provocando danni ai mobili dell'inquilino. Chi risarcisce e in che misura? Grazie.

 

Un terzo delle spese va pagato dal proprietario del terrazzo, gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve (giurisprudenza costante). Resto a Sua disposizione. Saluti.

 

 

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CALDAIA ROTTA E MANCATA OSSERVANZA DELLE NORME DI SICUREZZA.

Le volevo chiedere riguardo la caldaia che abbiamo trovato nell'appartamento e che ci ha causato sempre problemi. Il proprietario non vuole cambiarla, dice che dovremmo farlo noi ma non è cosi. Ha mandato un idraulico e ha scritto che secondo lui non può funzionare; ma noi è passato l'inverno non possiamo lasciarla spenta; oltretutto non c'è la presa d'aria in cucina e non vuole fare neanche quello. A chi mi rivolgo per la denuncia? Grazie. Cordiali saluti.

 

La spesa straordinaria per la sostituzione della caldaia spetta al proprietario, e anche la regolarizzazione dell'impianto; lo chieda per iscritto, tramite raccomandata A/R; qualora non abbia risultati, faccia denuncia all'Ente controllore (Provincia o - se superiore a 40.000 abitanti - Comune). Saluti.

 

 

 


IL CONDOMINIO NON PAGA I LAVORI ALLA DITTA: CHE FARE?

Dal contratto con il condominio si evince che vanno pagati gli stati di avanzamento lavori ogni 20.000,00 €. Premesso quanto sopra, entro quanto tempo, dopo che gli stati di avanzamento vengono certificati dai tecnici, un condominio deve pagarli? Se gli stati avanzamento non vengono pagati possiamo sospendere i lavori? Quali azioni possiamo intraprendere per la riscossione del nostro credito? Vi ringraziamo per il servizio offerto.

 

Per dare una risposta precisa sarebbe assolutamente necessario leggere il contratto di appalto che avete sottoscritto; in via generale, se non diversamente concordato, il pagamento andrebbe effettuato subito dopo la certificazione tecnica; se il condominio non paga potrete sospendere i lavori, previa comunicazione con raccomandata A/R, in ossequio al principio "inadimplenti non est adimplendum"; qualora vantiate crediti verso il condominio sarà possibile azionare una procedura per decreto ingiutivo, con tempi rapidi per l'emissione di un titolo giudiziario. Resto a disposizione. Saluti.

 

 

 


AMMINISTRATORE INERTE E DANNI STRUTTURALI: CHI PAGA?

Se l'amministratore ha tenuto un comportamento da menefreghista nei confronti di un danno allo stabile nella parte strutturale, anche se nella mia proprietà (definito da perizia asseverata) chi devo denunciare per tutti i danni derivanti? Il condominio oppure l'amministratore? E chi è tenuto per legge a pagarli? Cordiali saluti.

 

L'Amministratore è tenuto a compiere gli atti conservativi delle parti comuni, tra cui rientrano le parti strutturali; se viene meno a questo dovere è configurabile una sua responsabilità personale, che si aggiunge a quella di chi ha propriamente causato il danno. In conclusione: può denunciare entrambi. Ovviamente ci vorrà una certa cautela ed una attenta analisi dei fatti concretamente accaduti, onde evitare di proporre domande infondate che l'esporrebbero a Sua volta ad essere denunciato o adito in giudizio civilmente, in via riconvenzionale. Resto a Sua disposizione. Saluti.

 

 

 


RATE PER LAVORI STRAORDINARI DI RISTRUTTURAZIONE DELL' IMMOBILE TROPPO ALTE

Si è deliberato lavori straordinari ristrutturazione immobile con rate troppo esose, sono cambiati i tempi di crisi, molti non possono pagare rate da 800,00 € mensili cosa fare??????

 

Se vi è regolare delibera bisogna pagare, a meno che una successiva delibera non stabilisca rate di importo minore; chieda all'Amministratore di convocare un'assemblea straordinaria con tale punto all'ordine del giorno. Saluti.

 

 

 


USUCAPIONE DI UN IMMOBILE ATER

Si può usucapire un immobile dell'ATER posseduto dal Condominio, per oltre 30 anni, in modo pacifico, pubblico ed ininterroto? L'immobile era originariamente destinato ad alloggio del portiere. Grazie.

 

La giurisprudenza è un po' tentennante al riguardo, ma sostanzialmente direi di no, in quanto trattasi di beni del patrimonio indisponibile di un ente pubblico non territoriale, che possono essere sottratti alla pubblica destinazione soltanto nei modi stabiliti dalla legge e, pertanto, non sono soggetti a usucapione. Saluti.

 

 

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CHI PUO' DETENERE LA CHIAVE DEL PORTONE?

Si vuole cambiare serratura della porta dell'androne per motivi di sicurezza ma alcuni condomini ricevono il quotidiano sull'uscio di casa, ovvero chi li consegna ha copia della chiave del portone d'accesso: si può vietare ciò? L'aministrazione dice di no, ma a questo punto dove sta la sicurezza?

 

L'Amministratore ha ragione, in quanto ogni proprietario può godere del suo bene come meglio gli aggrada e pertanto ne può anche consegnare la chiave a terze persone, a meno che ciò non sia vietato dal regolamento condominiale (regolamento contrattuale, un normale regolamento assembleare non è sufficiente a porre una tale limitazione). Saluti.

 

 

 


DANNI ALL'IMPIANTO IDRAULICO: CHI PAGA?

Ho dato in affitto una casetta a persone che abitano in un'altra regione e vi soggiornano spesso, ma non in maniera continuativa. Dal momento che non hanno scaricato l'acqua dalle tubazioni, si sono rotti tubi e raccordi dell'impianto idraulico. Per riparare il danno abbiamo dovuto demolire una porzione di muro, compreso le piastrelle del bagno. Di chi è la responsabilità del danno? Anch'io sono stata stupida a fidarmi e a non andare a controllare (abito nella casa di fronte), ma legalmente? I signori, tra l'altro, appaiono abbastanza stizziti perchè il bidet non è ancora stato rimesso a posto. Grazie e cordiali saluti.

 

Mi sembra di capire che i danni siano stati causati dalla ondata di gelo di questo inverno; in tal caso i suoi inquilini, in qualità di custodi dell'appartamento, avrebbero dovuto attivarsi in modo da evitare i danni; la spesa per le riparazioni pertanto spetta a loro, a meno che non riescano a dimostrare che tali danni siano stati inevitabili e non dovuti a omessa vigilanza, ma unicamente alle eccezionali condizioni atmosferiche (ad esempio, se danni uguali si sono verificati anche in altre case della stessa zona regolarmente abitate). Saluti.

 

 


COME DIVIDERE LE SPESE IN UN RESIDENCE CON COSTRUZIONI ABUSIVE?

In un residence ci sono 15 palazzine. In ogni palazzina ci sono cinque appartamenti tutti dotati di un appezzamento di terreno più o meno grandi per un totale complessivo di 75 appartamenti. Le quote condominiali contrattuali, prevedono che le spese comuni (luce autoclave, manutenzione stradelle comuni,luce stradelle e acqua pozzo) vengano ripartite in 1/75 millesimi. Durante i trent'anni dalla costruzione di questo residence, sette proprietari, hanno costruito abusivamente nei loro terreni, degli appartamenti poi sanati. La domanda è, chi ha costruito queste case, deve contribuire sempre in ragione di 1/75 oppure l'assemblea può richiedere di modificare il regolamento di condominio contrattuale e fare pagare a questi proprietari una quota doppia? dividendo le spese non più per 1/75 bensì in 1/82. In attesa di Vs. risposta, porgo cordiali saluti.

 

I contratti (e quindi anche i regolamenti contrattuali) vanno interpretati secondo la reale volontà delle parti; in questo caso pare chiaro che l'intenzione dei contarenti fosse quella di dividere le spese per il numero degli appartamenti; qualora non si riesca a trovare un accordo in tal senso sarà necessario adire le vie legali, attivando la procedura di Mediazione civile (in vigore da marzo 2012: ne parliamo qua) e successivamente, qualora questa fallisca, l'azione giudiziaria vera e propria. Resto a disposizione. saluti.

 

 

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A CHI APPARTIENE IL MARCIAPIEDE? 

Come si fa a definire, con certezza, a chi appartiene un marciapiede; considerando: 1) un edificio costruito nel 1964 con regolare "nulla osta a costruire" 2) affacciante su di una strada nascente da una lottizzazione privata e solo successivamente dichiarata comunale?

 

Si fa una ricerca sul Comune (Ufficio Tecnico) per verificare con cura cosa prevede l'atto amministrativo che ha disposto l'acquisizione al Comune della strada. Saluti.

 

 

ABUSO NELL'UTILIZZO DELLE PARTI COMUNI 

Un condominio possiede tubazioni idriche che dai singoli contatori raggiungono i corrispettivi appartamenti. Tempo addietro si sono rotte alcune tubazioni e i proprietari le hanno provvisoriamente sostituite con tubazione esterna senza alcuna autorizzazione. Tale tubazione è stata istallata all’interno dell’androne e ne deturpa il suo aspetto. Considerato che sono trascorsi mesi dalla loro posa e che nelle riunioni condominiali non si riesce mai a deliberare la loro sistemazione e anzi chi vota parere sfavorevole ad intraprendere lavori di sistemazione è pronto a sua volta, nel caso di rottura, ad impiantare una tubazione esterna, chiedo cosa si possa fare per obbligare tali condomini a rimuovere questa precaria tubazione e a intraprendere i necessari lavori per ripristinare lo stato delle cose. Chiedo se esiste qualche articolo di legge a cui potersi rifare. Nello stesso condominio, inoltre, è stata deturpata la facciata con l’ istallazione arbitraria da parte di alcuni condomini di caldaie e sopraelevazioni delle ringhiere dei balconi. Chiedo se anche in questo caso ci si possa rifare a qualche articolo di legge per impedire il verificarsi di simili iniziative e per ripristinare lo stato delle cose. Ringraziando anticipatamente della vostra attenzione e sicuro di un vostro cordiale riscontro porgo distinti saluti.

 

I casi da Lei esposti configurano abuso nell'utilizzo delle parti comuni; l'androne, infatti, non ha la funzione di far passare antiestetici tubi prima non esistenti, e l'estetica condominiale non deve essere deturpata da interventi alle ringhiere e - entro limiti - alle caldaie. Sarebbe compito dell'Amministratore agire contro tali abusi; in caso di sua inerzia può attivarsi qualunque condomino. Resto a Sua disposizione. Saluti.

 

 

DANNI ALL'IMPIANTO DI RISCALDAMENTO: CHI PAGA? 

So oggi che mia cugina, comproprietaria con me e con sua sorella in parti uguali di una casa in campagna, della quale per i loro due terzi mio zio, suo padre, è usufruttuario e amministratore da anni, riaccendendo ( senza avvertirmi) il riscaldamento dopo aver riaperto l'acqua che era stata (avvertendomi) da lei chiusa prima dell'inverno, ha avuto la triste esperienza di veder allagare delle stanze e macchiare dei muri per rottura di diversi elementi. Mi auguro prima di tutto che mio zio in veste di amministratore abbia stipulato un'assicurazione che copra anche la rottura di tubazioni e caloriferi e copra i relativi danni, ma se così non fosse posso io ( che non uso la casa da almeno 8 anni) e se sì in che forma, pretendere di essere esonerato dalle spese di riparazione e ripristino? Grazie per il parere.

 

Trattandosi di lavori di straordinaria manutenzione la spesa spetta ai proprietari, a meno che non si domostri che il danno sia stato causato dal cattivo uso fattone da chi lo utilizza e ne ha la custodia. Saluti.

 

 

TUBO DEL BAGNO ROTTO E PROPRIETARIO INERTE: CHE FARE? 

La famiglia che abita sopra di me ha un tubo del bagno rotto e ha bagnato tutta la mia parete; però loro non vogliono fare i lavori per porre rimedio.(non gli importa nulla ). Come posso fare? Da chi devo andare? Grazie per l'aiuto.

 

Deve recarsi da un Avvocato di fiducia e dare inizio ad una causa civile d'urgenza, che le consentirà di ottenere un provvedimento giudiziario in tempi brevi. Resto a Sua disposizione. Saluti.

 

 

POZZETTI NEL GIARDINO DELLA VILLETTA ACQUISTATA DA POCO 

Ho acquistato una villetta facente parte di un gruppo di tre. Mi sono trovata nel mio giardino molto piccolo ben 7 pozzetti di cui 4 70per70.Ho chiesto spiegazioni ma mi è stato detto che anche le altre due villette li avevano. Fidandomi ho preso possesso della casa constatando con mia amara sorpresa che non era vero: le altre villette infatti ne avevano solo 1 70per70. Le chiedo gentilmente se può consigiarmi il da farsi anche perchè penso che alcuni pozzetti appartengono alle altre due villette.Io non sono mai stata informata di tutto questo altrimenti non avrei mai acquistato una casa dove avevo nel mio giardino "cose" di altri. L'immobile io l'ho pagato come gli altri due acquirenti! La ringrazio anticipatamente per l'attenzione prestatami.

 

Mi spiace dirLe che avrebbe dovuto prestare maggiore attenzione al momento dell'acquisto, recandosi sul posto e controllando di persona lo stato dell'immobile da comprare, come peraltro è comune diligenza fare. Per essere assolutamente certo avrei bisogno di leggere l'atto di compravendita, ma quasi sicuramente vi sarà una clausola nella quale Lei dichiara di aver visonato l'immobile prima di comprarlo e di averlo trovato di Suo gradimento così com'è, pozzetti compresi (sarà pertanto difficile dimostrare che Lei non fosse a conoscenza della situazione di fatto). Resto a Sua disposizione. Saluti.

 

 

SPESE VARIE IMMOBILE IN LOCAZIONE: CHI PAGA? 

Sono conduttore di appartamento al 5 piano. Tre anni fa il proprietario mi diede autorizzazione scritta a procedere a lavori per abbattimento barriere architettoniche per mio figlio disabile e spesi parecchi soldi. Posso chiedere a lui di partecipare alle spese visto che lui in precedenza per lavori in bagno per rottura di tubi mi chiese di partecipare alle spese aumentandomi il pigione? Faccio presente che ora è uscita anche muffa in bagno, grave per la salute di mio figlio e mia che abbiamo bronchita cronica e gravi disturbi respiratori. Grazie.

 

Mi spiace, ma non ha titolo giuridico per chiedere al proprietario di partecipare alle spese. Piuttosto mi pare strano che il propietario Le abbia aumentato l'affitto, visto che ciò non è consentito, a meno di non stipulare un nuovo contratto con canone diverso (ma in tal caso ci sarebbe bisogno anche della Sua accettazione, dovendo firmare il nuovo contratto). Se ci sono danni strutturali che richiedono manutenzione straordinaria nel bagno, questa spetta al proprietario. Saluti.

 

 

DECRETO INGIUNTIVO: PAGA IL VECCHIO O IL NUOVO PROPRIETARIO? 

Ho acquistato un appartamento nel 2010, sono stato contattato dall'amministratore che vi era un problema di pagamento di determinate spese, e cioè di un decreto ingiuntivo di mancato pagamento ad una ditta di pulizie avvenuto nel 2009,quando io non ero proprietario. A chi spetta pagare in base al decreto?

 

Lei è responsabile in solido col vecchio proprietario per il pagamento delle spese condominiali maturate nel biennio precedente all'acquisto; se le somme ingiunte riguardano tale lasso di tempo dovrà pagare (e rivalersi sul vecchio proprietario). Saluti.

 

 

ROTTURA DI UN TUBO DELL'ACQUA COMUNE DA PARTE DI UN CONDOMINO: CHI PAGA?

Un comproprietario ha rotto un tubo dell'acqua di comproprieta' condominiale durante la sistemazione della sua unita' abitativa. Ora mi sono ritrovato una richiesta di pagamento in base ai miei millesimi. Come devo procedere in questo caso? Grazie.

 

Il pagamento spetta a colui che ha causato il danno, cioè il condomino che ha danneggiato il tubo comune. Contesti il pagamento all'Amministratore, in quanto non dovuto. Se il rendiconto dei lavori è già stato approvato in assemblea ed è nei termini dovrà impugnare la delibera (attenzione però, che dal 20 marzo è previamente necessario dar corso al procedimento di Mediazione civile; ne parlo qua ). Saluti.

 

 

RIFACIMENTO DEL MARCIAPIEDE COMUNALE: PUO' ESSERE DELIBERATO DAL CONDOMINIO? 

Sono avvenute infiltrazioni di umidità ai locali a piano terra e ai box interrati da marciapiede comunale perimetrale. Abito all'ultimo piano. L'assemblea condominiale, a maggioranza 50%+1 dei millesimi, ha deliberato di rifare il marciapiede comunale e di addebitare le spese con la tabella di proprietà. Mi sono opposto alla delibera perchè ho ritenuto che l'assemblea condominiale non abbia titolo per dicidere interventi su proprietà di terzi, ma solo di intervenire presso il comune. L'amministratore ha confermato che l'intervento è stato deliberato perchè notoriamente il comune non interviene. Preciso che i marciapiedi sono stati realizzati nel 2002 dal comune e si presentano in ottimo stato. Domande: 1. L'assemblea condominiale può effettivamente deliberare lavori su proprietà del comune? 2. Quale sarebbe stata la maggioranza qualificata? 3. La ripartizione delle spese è la tabella di proprietà o tra chi ha deciso di intervenire comunque? Grazie

 

Ha ragione Lei; il condominio non ha autorità per deliberare il rifacimento del marciapiedi comunale, pertanto la delibera è impugnabile per illiceità dell'oggetto. Saluti.

 

 

VIZI DELL'IMMOBILE VENDUTO E DANNI CAUSATI DAL COSTRUTTORE: CHI PAGA? 

Abbiamo comprato una villetta a schiera autonoma in tutto meno che antenna comune ad altre villette e parco pubblico che la cooperativa costruttrice ha stabilito insieme con il comune che i condomini devono prendersene cura, assicurando a spese loro anche i costi di assicurazione di ciclabile e pedonale... La ditta costruttrice ha eletto in autonomia un amministratore di condominio al primo rogito effettuato (nella stessa giornata è stato fatto firmare un foglio dove si dichiarava l'apertura di un assemblea nella quale la maggioranza (ovvero la coop costruttrice) stabiliva chi e in che termini dovesse amministrare questo ondominio. Inoltre da luglio 2010 il cantiere non è ancora stato ultimato e il tecnico collaudatore ha riscontrato diverse anomalie che ora la coop sta cercando di "pezzare"... Il problema è che il fantomatico amministratore chiede soldi per la manutenzione di aree pubbliche di cui dovrebbe ancora occuparsi la coop visto che deve sostituire alberi che ha piantato morti e ripristinare il verde in zone distrutte a causa di loro interventi.. Mi preme anche segnalare che la coop sta usando l'antenna tv per rifornirsi di energia e ultimare i lavori...è legale??????

 

Se l'operato dell'Amministratore non La soddisfa bisogna far convocare l'Assemblea di condominio e sostituirlo oppure, se vi sono gravi inadempienze, farlo sostituire in via giudiziaria (in questo caso, dal 20 marzo 2012 è necessario esperire il procedimento di Mediazione Civile prima di adire il Tribinale; ne parliamo più approfonditamente qua ). Se i danni che riferisce sono stati causati dalla Cooperativa non tocca al Condominio pagarli. Non ho capito che centra l'antenna con la fornitura di esnergia elettrica; in ogni caso, in via generale, la Cooperativa deve eseguire i lavori a spese proprie e non a spese del condominio. Saluti.

 

 

CROLLO DEL SOFFITO DOVUTO A DANNO STRUTTURALE: CHI PAGA? 

Dopo circa tre anni dall'acquisto del box auto al piano terra (basso fabbricato) in uno stabile degli anni 60 è crollato il soffitto. Ho fatto fare una perizia asseverata dalla quale emerge che il problema è di carattere strutturale. L'amministratore ha voluto sempre scaricare la responsabilità del danno o su di me o sull'assicurazione del fabbricato che, per tutta risposta, ha comunicato che il crollo strutturale non è coperto dalla polizza. Vorrei sapere a chi toccano le spese di riparazione, messa in sicurezza del box e tutti i costi derivanti dall'operazioni di ripristino. Con l'occasione porgo distinti saluti.

 

In linea generale, i danni vanno risarciti da chi li ha provocati; nel Suo caso, quindi, andrà appurato chi ha causato i danni strutturali rilevati dal tecnico di fiducia; se la responsabilità è ricondcibile ad uno specifico condomino (ad esempio, il proprietario del piano superiore che aveva perdite di acqua dal proprio impianto) pagherà lui; se invece si tratta di generica vetustà, che ha causato il crollo, la spesa è a carico del condominio. L'Amministratore, data la natura del problema, è tenuto ad attivarsi con somma urgenza. Saluti.

 

 

MANCATO GODIMENTO DEL LOCALE: DEBBO PAGARE L'AFFITTO? 

Salve, ho un'attività commerciale. Il locatore mi ha richiesto la stessa per bonificare il locale dall'amianto. In una scrittura privata mi ha garantito 2 mesi di lavori mentre sono stati più di 10 per colpa di loro ritardi. Inoltre mi ha richiesto i canoni di affitto. Tenendo conto che mi ha tolto le chiavi del locale per tutto il periodo dei lavori devo pagargli l'affitto anche se non potevo neppure entrare nel locale? Ci sono normative sull'amianto che regolano gli obblighi del locatore e del conduttore? Grazie.

 

Dal momento che - come mi dice - Lei non ha potuto addirittura godere, nemmeno in minima parte, del locale per ben dieci mesi, non è tenuto a pagare i canoni di locazione. Non solo; in realtà è Lei ad aver titolo per un'azione di risarcimento nei confronti del proprietario, ove si dimostri il danno causato dal mancato godimento del locale per un periodo così lungo (non dovrebbe essere cosa difficile, considerato che si tratta di una attività commerciale); l'eventuale limitazione di responsabilità del proprietario che Lei abbia accettato nella scrittura privata da Lei firmata (e che comunque andrebbe letta con attenzione, assieme al contratto di locazione) non ha effetto e non può comprimere questo Suo diritto. Resto a Sua disposizione. Saluti.

 

 

SPESE PER LA MANUTENZIONE DELLA FOSSA SETTICA: A CHI SPETTANO? 

Buongiorno, ho in fitto un appartamento, vorrei sapere se la fossa settica non è a norma di legge, quindi non a tenuta stagna, chi ne risponde a titolo legale? So che gli oneri dello svuotamento spettano all'inquilino, ma se essa non è a norma? Grazie.

 

Le spese per lo svuotamento spettano all'inquilino, come già Lei sapeva; quelle per la messa a norma e per il risarcimento di eventuali danni prodotti dalla fossa spettano invece al proprietario. Saluti.

 

 

DIRITTO DI USO DELLA PISCINA 

Nel contratto di acquisto di immobile in un residence vi è scritto che ho il diritto di uso della piscina che il costruttore si è riservata quale proprietà esclusiva. Oggi, il costruttore intende vendere la piscina ad un terzo poichè nessuno dei proprietari degli appartamenti vuole esercitare il diritto di prelazione. Mi chiedo: può il nuovo proprietario vietare il diritto di uso alla piscina? grazie per la Vs. risposta.

 

No, il diritto di uso - se regolarmente trascritto - sarà opponibile anche al nuovo proprietario, che non potrà impedirlo. Attenzione, però, che il diritto d'uso è particolarmente limitato: non può essere ceduto (quindi nel caso in cui Lei venda casa, non potrà cedere anche il diritto d'uso della piscina), non può essere dato in locazione, riguarda solo il titolare e la sua famiglia, la sua durata non può eccedere la vita del titolare (e quindi non si trasmette agli eredi). Se Lei e gli altri proprietari siete realmente interessati alla piscina sarà il caso che prendiate in seria considerazione di esercitare il diritto di prelazione e comprarla. Saluti.

 

 

INQUILINO MOROSO NEL CONDOMINIO: PAGA IL PROPRIETARIO? COME TUTELARSI? 

Mio padre é proprietario di un appartamento, concesso in locazione con regolare contratto registrato, all'interno di una palazzina munita di riscaldamento centralizzato. Le spese di riscaldamento (sia manutenzione impianti che consumi) sono suddivise, in base ai millesimi delle varie unità immobiliari, in una quota di circa il 30% a carico del proprietario e di circa il 70% a carico dell'inquilino. Da parecchi mesi il conduttore, lamentando pretestuosamente inesistenti irregolarità nella suddivisione delle suddette spese (criteri che valgono per tutti condomini), ha completamente interrotto i versamenti all'amministratore della propria quota di spese di riscaldamento (pur continuando a versare regolarmente l'affitto a mio padre). Poiché il riscaldamento é centralizzato, può l'amministratore rivalersi direttamente su mio padre per la quota di spese a carico dell'inquilino, o deve rivalersi esclusivamente sull'affittuario? Quali rimedi - giudiziali e non - sono attivabili da mio padre nei confronti dell'inquilino? (consideri, a tal proposito, che nel contratto di affitto il mancato versamento delle spese condominiali costituisce causa di risoluzione) E' possibile che mio padre o l'Amministratore provvedano al distacco dell'utenza gas per la sola unità immobiliare morosa? L'occasione é utile per richiederle se é legalmente possibile il distacco per morosità anche delle utenze acqua e luce. La ringrazio e la saluto cordialmente.

 

L'Amministratore non solo può rivalersi su Suo padre, ma addirittura deve, in quanto non ha azione diretta contro il conduttore, ma esclusivamente verso il proprietario. Suo padre potrà rivalersi nei confronti dell'inquilino, ponendo in essere un'azione di risoluzione contrattuale; attenzione però, che dal 20 marzo 2012 in tale materia vi è mediazione civile obbligatoria, quindi andrà esperito prima il procedimento di mediazione innanzi ad un Organismo certificato e solo ove questo sia infruttuoso si potrà adire il giudice competente (ne parlo più approfonditamente qua). Il distacco dell'utenza del gas - centralizzato, immagino - è possibile solo ove il regolamento di condominio lo preveda; qualora invece si tratti di utenze ricomprese nel contratto di locazione, non sarà possibile a Suo padre staccarle (veda a tal proposito la risposta data ad un altro lettore in un caso simile, pochi righi sotto). Resto a Sua disposizione. Saluti.

 

 

NUOVO COLORE PER LE PORTE DEI GARAGES: CI VUOLE L'UNANIMITA'? 

Abito in una casa a schiera. 10 anni fa abbiamo ridipinto scegliendo all'unanimità un nuovo colore per i muri e basculanti. Ora, alcuni vogliono cambiare il colore dei basculanti ed obbligare gli altri alla scelta della maggioranza anche se non necessaria. Le chiedo se basta la maggioranza più uno per mofificare la scelta del colore? La ringrazio per la cortese risposta.

 

Non basta la maggioranza; per modificare l'estetica del fabbricato ci vuole l'unanimità. Saluti.

 

 

CONTRATTO PRELIMINARE DI ACQUISTO IMMOBILE E MANCANZA DELLE QUALITA' PROMESSE

Ho acquistato cioè fatto compromesso per una nuova costruzione (villa bifamiliare). Dopo aver fatto proposta di acquisto con visura del capitolato delle opere fatte e da fare si arriva al compromesso. Pochi giorni prima della consegna dell'immobile (scadenza della consegna 31-03-2012) vengo a sapere, chiacchierando con il vicino, che la zona non è coperta dal sistema fognario pubblico ma la casa e quindi il sistema fognario della casa è di tipo imhoff con dispersione delle acque dopo depurazione a dispersione nel terreno ad esclusione della parte solida che periodicamente dovrà essere asportata da ditte dedicate per spurghi. La mia domanda: in tutti i contratti fatti col costruttore non viene mai menzionato tale sistema di fogna e nemmeno che la zona non è servita dal servizio pubblico (da premettere che se io avessi saputo di tale sistema prima delle firme dei contratti non avrei acquistato casa); cosa posso fare e come comportarmi in questo caso nei confronti del costruttore? Posso iniziare una causa o chiedere dei risarcimenti visto che in futuro dovrò affrontare la spesa per il colegamento alla rete fognaria pubblica non appena il comune deciderà di fare i lavori? (a tutt'oggi chiamato il comune non sono previste opere nella zona). Grazie anticipatamente per la risposta.

 

La mancanza della rete fognaria pubblica è fatto notorio, che si presume conosciuto dai contraenti, quindi un'azione esperita in tal senso avrebbe poche possibilità di successo. Magari leggendo attentamente il compromesso e l'eventuale altra documentazione potrebbe essere possibile rinvenire qualche motivo di risoluzione del contratto più fondato. Resto a Sua disposizione. Saluti.

 

 

OCCUPAZIONE DELLE RAMPE DI ACCESSO AI GARAGES: CHE FARE? 

Sono un condomino di un condominio di nove appartamenti e nove garages. Sulla rampa di accesso ai garage vengono scaricati materiali del tipo legna da ardere, furgoni per caricare e scaricare; inoltre vengono parcheggiate sul corsello dei garages autovetture sia temporaneamente che momentaneamente impedendo l'uscita e l'entrata al mio garage; cosa posso fare per far mettere fine a questa situazione?

 

Denunci immediatamente la cosa all'Amministratore, chiedendo che intervenga. Qualora ciò non ottenga alcun risultato non Le resterà che adire le via legali (attenzione, però, che dal 20 marzo 2012 è necessario prima il procedimento di Mediazione; ne parlo in questa pagina.) Saluti.

 

 

INFILTRAZIONI DI UMIDITA': POSSO CHIEDERE DI ESSERE RISARCITO DAL CONDOMINIO? 

Sono proprietaria di un appartamento in un condominio di nove appartamenti, il mio è situato al primo piano. Dopo il rifacimento dell'imbiancatura effettuato circa otto anni fa, da due anni sto subendo una umidità alle due stanze da letto. Da un attento sguardo all'intonaco esterno e all'imbiancatura emergono delle spaccature o piccole crepature. Ho incaricato un imbianchino e lo stesso ha detto che l'acqua dall'esterno si infiltra nelle crepature e quindi fermandosi perchè il muro esterno è costruito con mattoni forati da centimetri 30, per cui si crea questa umidità. Posso chiedere di essere risarcito dall'amministratore del condomio per i danni che sto subendo? Oppure posso chiedere che mi siano ripristinate le stanze, pagando loro il preventivo? In attesa porgo cordiali saluti.

 

Se le infiltrazioni, da quel che mi dice, provengono dal muro esterno, comune, può senz'altro chiedere di essere risarcita dal Condominio; se la situazione è particolarmente grave ed urgente può provvedere Lei stessa ai lavori necessari e poi chiederne il rimborso, ma in tal caso dovrà dimostrare puntigliosamente tutte le spese sostenute e soprattutto dovrà dimostrare che esse erano ascrivibili al condominio (non le basterà la parola dell'imbianchino, ma ci vorrà una perizia tecnica vera e propria); in ogni caso prima di procedere dovrà scrivere - o farsi scrivere da un Avvocato - una lettera all'Amministratore in cui denuncia i fatti che mi ha esposto chiedendo un immediato intervento, preavvertendo che in caso di inerzia sarà costretta a procedere da sola con riserva di rivalsa nei confronti del condominio. Saluti.

 

 

POSSO STACCARE IL RISCALDAMENTO ALL'INQUILINO MOROSO? 

Se il mio inquilino (famiglia di 4 persone, 2 adulti, 2 bambini), ha compreso da contratto nel canone di locazione sia il gas da cucina che il riscaldamento dell'appartamento, ma lo stesso inquilino e` moroso, si configura un reato se spengo il riscaldamento al suo appartamento?

 

Da quel che mi riferisce la fornitura di GAS e riscaldamento è esplicitamente ricompresa nel contratto di locazione; ciò significa che Lei non può, di Sua iniziativa, interromperla, perchè la legge prevede specifiche procedure in caso di morosità del conduttore, che non possono essere scavalcate a proprio piacimento dal proprietario di casa (il quale si esporrebbe al rischio di essere chiamato in giudizio per rispondere dei danni causati all'inquilino). Dovrà piuttosto rivolgersi al Giudice per far valere l'inadempimento contrattuale oppure per l'azione di sfratto per morosità. Diverso sarebbe stato se le utenze fossero state richieste direttamente dal conduttore, restando fuori dal contratto di locazione, perchè in tal caso ci sarebbe stato un autonomo rapporto di fornitura tra il Suo inquilino e l'azienda fornitrice. Saluti.

 

 

MANSARDA NON ABITABILE 

Sono in trattativa per l'acquisto di un appartamento 3 e ultimo piano con la mansarda; ieri ho scoperto che la mansarda non ha l'abilitazione: cosa devo fare? A quale rischi vado incontro?

 

Se ho bene inteso, la mansarda per cui Lei è in trattativa manca dell'abitabilità. In tal caso è chiaro che non potrà utilizzarla come abitazione, ma solo in maniera conforme all'utilizzo per cui è accatastata. I rischi in caso di utilizzo inappropriato sono molteplici, in quanto sia l'autorità amministrativa che i terzi privati (ad esempio un qualsiasi condomino dello stabile) potrebbero pretendere la riduzione al pristino stato delle opere abusivamente realizzate per consentire l'abitazione di fatto della mansarda. Attenzione, che anche in caso di eventuale condono edilizio i diritti dei terzi restano salvi, quindi il rischio rimane. Prima di firmare qualsiasi preliminare riguardante la mansarda Le consiglio caldamente di sottoporre il caso ad un Avvocato, facendogli esaminare con attenzione tutti i documenti. Saluti.

 

 

VIZI DELL'APPARTAMENTO VENDUTO (CALDAIA ROTTA) 

A novembre ho comprato un appartamento da una società immobiliare specializzata in compravendita di case acquistate all'asta. Avendola acquistata all'asta per poi rivenderla, la società non ha mai fatto gli allacci e non ha mai provato la caldaia; nel contratto preliminare però è stato specificato che tutti gli impianti fossero a norma e perfettamente funzionanti. Ora che ho provveduto a far tutti gli allacci di acqua, luce e gas ci siamo ritrovati la caldaia rotta. Il tecnico dice che non è mai stata "messa in sicurezza" e quindi dato che l'appartamento è vuoto da più di un anno e la caldaia è esterna, l'acqua all'interno è gelata e l'ha rotta. In questo caso il venditore può lavarsene le mani oppure è tenuto a pagare lui la caldaia, visto che comunque mi aveva assicurato che tutti gli impianti fossero funzionanti e che io non avrei potuto controllare l'effettiva funzionalità prima del rogito e di aver effettuato gli allacci? Io ora gli ho mandato una raccomandata in cui chiedevo di prendere contatti con me ma ovviamente hanno fatto finta di niente. Grazie.

 

Se il venditore Le ha nascosto che la caldaia era rotta è tenuto a risarcirLe il danno. Nel Suo caso, però, l'appartamento è stato comprato a novembre, vale a dire prima dell'ondata di freddo eccezionale che ha interessato quest'anno il nostro Paese, provocando una strage generalizzata di caldaie; in altre parole, controparte potrebbe ribatterle, con una ragionevole fondatezza, che la caldaia si è rotta a causa del nuovo acquirente (cioè Lei) che non ha preso gli opportuni provvedimenti atti ad evitare che ciò accadesse in costanza dell'ondata di freddo. A meno che non sia possibile dimostrare in maniera sicura che la caldaia era già rotta a Novembre, punterei a raggiungere un accordo sulla metà delle spese. Saluti.

 

 

USUCAPIONE DEL POSTO AUTO 

Occupo nel parco del mio condominio estivo, da più di 20 anni, lo stesso posto auto scoperto assegnatomi dal costruttore, così come a tutti gli altri condomini. Vorrei, quindi, sapere se mi può essere riconosciuto il diritto di usucapione. Grazie.

 

Se, come dice, il posto auto Le è stato assegnato direttamente dal costruttore, non dovrebbe aver bisogno di usucapire nulla, perchè è già Suo. Se invece l'assegnazione è stata fatta solo oralmente le cose cambiano. In tal caso l'usucapione - in via generale - dovrebbe essere ben possibile, ma nel dettaglio possono cambiare parecchie cose, anche importanti, in base a ciò che è stato scritto concretamente nell'atto di vendita e nel regolamento di condominio, che pertanto Le consiglio di leggere (o di far leggere da un Avvocato) con molta attenzione. Saluti.

 

 

CHI PAGA L'IDRAULICO? 

Sono un idraulico, ho sostituito un rubinetto lavabo che perdeva acqua perchè arrugginito. Vorrei sapere chi deve pagare il locatario o l'inquilino?

 

Chi Le ha commissionato il lavoro. Saluti.

 

 

OCCUPAZIONE INDEBITA DEL LOCALE CONDOMINIALE 

Condominio: esiste un vano chiuso con vetrature all'interno dello stesso condominio, posto sulla facciata dello stesso. Nonostante gli inviti scritti dell'amministratore a non riporre in suddetto locale comune bici e altro, quali stendibiancheria, ect.., ad oggi ci sono ancora alcuni condomini che abusano e depositano oggetti sopra menzionati. Nell'ultima assemblea a maggioranza è stato deliberato di cambiare le serrature delle porte per impedire l'uso a tutti onde evitare che alcuni condomini approfittino dell'uso della cosa comune. Dopo alcuni giorni e accenni di rissa tra condomini, con i consiglieri l'amministratore ha deciso di sospendere momentaneamente la sostituzione dei blocchetti delle serrature senza più distribuire le chiavi a tutti i condomini. Questo anche perchè la porta di accesso e di uscita del locale è l'unico accesso a piano terra per accedere al giardino comune retrostante (c'è un'altra entrata ma è necessario passare dal corsello nel seminterrato e risalire la scale che sbucano nel giardino condominiale). La sospensione dell'intervento di sostituzione delle serrature anche per agevolare le persone anziane e/o con problemi, a risalire le scale all'interno del giardino. La sospensione del cambio serrature è prorogata per 3 mesi. A tutt'oggi i soliti continuano a fare i loro comodi, cioè ripongono nel suddetto locale ogni cosa. Esiste il regolamento condominiale contrattuale che recita di lasciare gli spazi comuni liberi in special modo i locali affaccianti all'ingresso del condominio e visibili dalla strada. Cosa si può fare? Si può fare convocare dal giudice di pace le persone che fanno abuso delle parti comuni? Grazie per la risposta. Cordiali saluti.

 

Se il regolamento contrattuale dispone di lasciar libero il locale i condomini inadempienti potranno certamente essere citati in giudizio (attenzione però, che dal 20 marzo 2012 c'è obbligo di dar luogo prima alla mediazione civile; solo qualora questa fallisca si potranno citare i condomini innanzi all'Autorità Giudiziara; per approfondimenti, dia una occhiata qua.) Circa la sostituzione delle chiavi, sconsiglierei di insistere perchè la delibera con molta probabilità potrebbe essere annullata dal Giudice, qualora i condomini vi facciano ricorso; infatti, da quel che mi dice, sembrerebbe illegittima. Saluti.

 

 

LAMPIONE SU STRADA CON SERVITU' DI PASSAGGIO 

Siamo in sei ville ad avere servitù di passaggio su di una strada, di altrui proprietà. Per puro "dispetto", i proprietari esigono che un lampione dell'illuminazione, installato dai costruttori delle nostre 6 ville circa 24 anni fa, pagato solo da noi, (ed a norma!!), venga rimosso senza un giustificato motivo. Le chiedo se tale loro richiesta possa essere accolta in un eventuale giudizio o se è possibile usucapire il lampione o il terreno ove esso è installato. ps: il lampione non intralcia assolutamente il passaggio o arreca pregiudizio ai proprietari della strada, anzi, godono dell'illuminazione gratuitamente. La ringrazio anticipatamente della risposta. Distinti saluti.

 

In primis, il fatto che il lampione sia a norma e che non rechi intralcio, non inficia affatto l'eventuale diritto che il proprietario del fondo servente avesse a farlo rimuovere. In via generale comunque, da quel che mi riferisce, essendo stato il lampione installato ben 24 anni fa a spese dei proprietari del fondo dominante, ritengo fondata l'eccezione di avvenuta usucapione del diritto di tenerlo dove si trova. Una risposta più precisa e sicura, però, abbisognerebbe assolutamente di una attenta lettura degli atti di proprietà e di una circostanziata indagine sugli elementi di fatto (ad esempio andrebbe verificato se vi siano mai state contestazioni nel passato e - in genere - il comportamento tenuto dalle parti). Saluti.

 

 

INNALZAMENTO DEL MURO DI CONFINE 

Ho in progetto di costruire una veranda sul lastrico solare in uso esclusivo del mio appartamento. Per poterlo fare dovrei chiudere anche il lato di muretto divisorio in comune con il lastrico del mio vicino. Il tecnico che si sta occupando del progetto mi consiglia di alzare il muro fino all'altezza necessaria (ora il muretto e' di un metro ed io dovrei portarlo a 2,80 ). Mi consiglia inoltre di farmi firmare una liberatoria dal vicino per mia sicurezza per evitare problemi futuri. Posso innalzare questo muro divisorio o rischio azioni legali? Il vicino puo' in qualche modo impedirmi di farlo? Nel caso non voglia firmare posso procedere comunque con i lavori una volta approvato dal comune il progetto? La ringrazio anticipatamente per la risposta.

 

Se il Suo appartamento si trova in Condominio avrà bisogno dell'autorizzazione dell'assemblea all'unanimità (compreso il condomino con Lei confinante), onde evitare contestazioni circa lesioni all'estetica del fabbricato. Qualora invece si tratti semplicemente di due immobili di proprietà confinanti, potrà alzare il muro comune a norma dell'art. 885 del Codice Civile. Saluti.

 

 

VIZI DELL'IMMOBILE COMPRATO: DANNI ALLA PSCINA 

Ho acquistato una casa il 26 settembre 2010, oggi mi ritrovo con danni superiori a 10 mila euro che riguardano la piscina interrata. Cosa posso fare? Grazie.

 

Dalla Sua narrazione non risulta in maniera chiara in cosa consistano i danni; qualora - come sembrerebbe - la questione rientri nei gravi difetti previsti dall'art. 1669 del Codice Civile potrà chiedere il risarcimento al costruttore (sempre se non siano trascorsi i dieci anni previsti). Saluti.

 

 

DANNI ALL'APPARTAMENTO: CHI E' LEGITTIMATO A CHIEDERE IL RISARCIMENTO? 

Durante la ristrutturazione dell'appartamento di mia proprietà l'impresa che lavora ha provocato un buco nell'appartamento vicino. Chi vi abita è inquilino e non proprietario. Il medesimo reclama le spese per la riparazione. Ma non deve essere il proprietario dell'appartamento a richiedere i danni? Premesso che l'impresa si è offerta di effettuare la riparazione a regola d'arte. Grazie di un cortese v/s riscontro.

 

Le spese per la riparazione vanno chieste dal proprietario; qualora però dal fatto derivino danni all'inquilino egli ha titolo proprio per chiedere il risarcimento (in altre parole: può chiedere di essere risarcito dei danni arrecati a lui, personalmente, non all'appartamento). Saluti.

 

 

LOCAZIONE E LAVORI DI RISTRUTTURAZIONE 

Abito al piano terra di una palazzina di tre piani (ex garage mi dicono), con spazio esterno pavimentato e giardino per tutto il perimetro della stessa. I proprietari voglio fare i lavori esterni, togliendomi il patio per appoggiare i ponteggi in casa mia, dicendomi che non era stato condonato. Chiaramente si tratterà dei mesi estivi, sulla facciata principalmente abitata da me e dal mio cane, e panoramica. Avevo proposto il bilancino e che si svolgesse, facciata per facciata, così da non dover controllare giorno e notte gli operai ed eventuali ladri. Considerando che il patio mi consente di non ricevere il sole a picco, l'acqua delle pioggie, il maestrale e tutti gli oggetti che a titolo diverso gli altri condomini fanno cadere, posso oppormi o esser risarcita? Io la casa l'ho affittata con queste caratteristiche da 12 anni, presupposto per poterla abitare. Ancora, la ormai fatiscente cucina in muratura, che avevo trovato vorrei cambiarla a chi spettano i lavori di demolizione e ristrutturazione e per le finestre? Spero in una risposta a breve. Grazie per l'attenzione.

 

Se il patio è stato costruito in violazione delle norme edilizie esso va rimosso e Lei non potrà pretenderne la ricostruzione. Circa i disagi per i lavori il Codice Civile prevede che se nel corso della locazione la cosa abbisogna di riparazioni che non possono differirsi fino al termine del contratto, il conduttore deve tollerarle anche quando importano privazione del godimento di parte della cosa locata; d'altra parte se l'esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all'intera durata delle riparazioni stesse e all'entità del mancato godimento. Come già ricordavo a un altro lettore, tenga però presente che - normalmente - i contratti di locazione disciplinano in maniera specifica la questione, tendendo ad escludere la risarcibilità; dia pertanto una attenta lettura al contratto di locazione (o lo faccia leggere da un Avvocato di fiducia). Per quel che riguarda - infine - la cucina in muratura temo proprio che Lei non possa modificarla, a meno di non essere autorizzato dal proprietario. Se gli infissi sono da sostituire la spesa spetta al proprietario.

 

 

CALDAIA ROTTA NELL'APPARTAMENTO APPENA COMPRATO 

Ho appena acquistato un appartamento, già abitato dalla stessa persona dal momento della costruzione, con garanzia verbale sia del proprietario sia dell'agezia che era tutto ok. Dopo due giorni dal rogito, però, abbiamo scoperto che bisogna sostituire la caldaia, rottasi a causa del gelo. Tutto cio' ci e' stato riferito da chi ha sempre revisionato la stessa. Considerato che i locali erano vuoti da circa un anno, chi deve pagare la sostituzione o la riparazione? Grazie.

 

Se non sono passati ancora otto giorni dalla consegna delle chiavi denunci immediatamente la cosa all'ex proprietario, meglio se per iscritto (se il tempo stringe lo può fare anche a voce, alla presenza di qualche testimone e - contemporaneamente - spedire una raccomandata in cui ribadisce il fatto), chiedendo il risarcimento; a norma del codice civile, infatti, Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore; l'azione è soggetta a decadenza di otto giorni, a meno che non si dimostri che il venditore aveva occultato il vizio oppure se lo riconosce, nel qual caso vi è un anno di tempo. Saluti.

 

 

SOSTITUZIONE BASCULANTE NEI GARAGES: QUALE TABELLA MILLESIMALE USARE? 

Abito in un condominio con 14 appartamenti di varie metrature e 23 garages di varie metrature (da 1 a fino 4 posti auto). Di questi, 3 sono della ditta costrutrice che li ha affitati a esterni al condominio e 3 sono venduti ad esterni del condominio. Adesso dobbiamo cambiare il basculante del tunnel dei garages; la spesa va divisa per millesimi dei garages, o per millesimi del condominio? Ci sono tre condomini che hanno 2 garages e non accettano la divisione per millesimi dei garages. Grazie e saluti.

 

Normalmente bisognerebbe utilizzare la tabella A (millesimi generali); se però il Suo condominio ha una tabella specifica per i garages andrà verificato con attenzione cosa prevede il regolamento di condominio. Saluti.

 

 

 

INFILTRAZIONI DAL BALCONE

Sono proprietario di un appartamento facente parte di una struttura composta di 4 appartamenti al piano superiore e 4 al piano terra. Dal mio balcone posto al primo piano risulta a detta del proprietario sottostante delle infiltrazioni che causano il distacco della vernice sottostante. Faccio presente che nel 2008 ho ripavimentato lo stesso con guaina sottostante. Il mio balcone è confinante con il balcone del proprietario accanto, il quale si trova in pessimo stato. Quindi potrebbero derivare le infiltrazioni dal balcone confinante. Come devo comportarmi, visto che mi è stata recapitata una raccomandata per danni causati dall'infiltrazione e di provvedere alla riparazione. Grazie saluti.

 

Andrà verificato prima di tutto qual'è l'origine delle infiltrazioni; proponga al proprietario del piano sottostante la nomina di un tecnico che raccolga la fiducia di entrambi; qualora risulti che le infiltrazioni provengano effettivamente dal Suo balcone (cosa non impossibile, nonostante i lavori abbastanza recenti) sarà tenuto a porvi riparo. Saluti.

 

 

LOCAZIONE E MANCATO GODIMENTO PER LAVORI URGENTI

Desidererei sapere se durante il rifacimento del prospetto del palazzo ove io ho un esercizio commerciale e sono "conduttore" da quasi 15 anni ho il diritto di chiedere o la sospensione o il risarcimento danni al "locatore" per mancata visibilità della mia attività poiché il mio esercizio essendo una tabaccheria lavoro con la gente di passaggio. Grazie in anticipo per una sua cortese risposta.

 

A norma del Codice Civile, se nel corso della locazione la cosa abbisogna di riparazioni che non possono differirsi fino al termine del contratto, il conduttore deve tollerarle anche quando importano privazione del godimento di parte della cosa locata; d'altra parte se l'esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all'intera durata delle riparazioni stesse e all'entità del mancato godimento. Tenga però presente che - normalmente - i contratti di locazione disciplinano in maniera specifica la questione, tendendo ad escludere la risarcibilità; dia pertanto una attenta lettura al contratto di locazione (o lo faccia leggere da un Avvocato di fiducia). Saluti.

 

 

LAVORI DI RISTRUTTURAZIONE DELL'APPARTAMENTO IN CONDOMINIO.

Ho appena acquistato e ristrutturato un appartamento. Nella ristrutturazione ho spostato la cucina da una camera in un'altra, ovviamente facendo tutti i lavori idrici e gas nuovi e il foro d'aerazione verso l'esterno. Ora il condominio si è riunito senza contattarmi; vogliono farmi spostare il foro d'areazione dietro il calorifero, dicendo che non si trova dove l'hanno fatto tutti. Però: 1. Il foro non può trovarsi dove l'hanno fatto gli altri perchè la mia cucina è stata spostata; 2. Mi vogliono costringere a spostare il foro tutto a spese mie e facendolo mettere dietro il calorifero così andrebbe sul balcone e non si vedrebbe (con successivo spreco di metano); 3. Prendono decisioni senza neanche contattarmi per poter dire la mia. Mi chiedo, possono farlo? Come posso difendremi da questo sopruso? Attendo Vostra risposta con urgenza. Grazie anticipatamente. 

 

Se nessuno l'ha informata della convocazione assembleare la delibera è sicuramente impugnabile; ciò però riguarda solo un errore di procedura, e non risolve il problema nel merito; in altre parole, bisognerebbe verificare se Lei aveva diritto di aprire il foro di aerazione nel punto dove l'ha aperto e - soprattutto - se poteva eseguire i lavori di ristrutturazione senza informare il condominio della diversa dislocazione delle stanze, altrimenti corre il rischio che riconvocando l'assemblea con tutti i crismi di legge La costringano ugualmente ai lavori di cui mi diceva. Per chiarire definitivamente la situazione, però, ci sarebbe bisogno di leggere con attenzione il regolamento condominiale e la delibera da impugnare. Stando alle sole disposizioni codicistiche ritengo che Lei non abbia violato alcuna norma. Saluti.

 

 

ANCORA DANNI DA GELO AGLI IMPIANTI

A dicembre sono andato all'estero informando la padrona di casa che è anche la mia vicina. Ho lasciato le chiavi della casa a mio cugino che anche lui abita vicino. Quando ha fatto molto freddo, mio cugino mi telefona e mi dice che era andato nel mio appartamento con la sua richiesta insieme a lei a controllare per eventuali danni dal giaccio e che tutto era a posto. Il giorno dopo mi richiama e mi dice che tre termosifoni erano scoppiati dal gelo e che il tubo del acqua che forniva la vicina di casa e che passavo dal mio pavimento era gelato e quindi lei era senza acqua. Anche il contatore dell'acqua era rotto insieme a due guarnizioni di due rubinetti. La padrona di casa ha chiamato l'idraulico che ha dovuto usare apparecchi vari per riscaldare il tubo congelato e riparare i danni nel mio appartamento. Quando sonno ritornato mi ha detto che per colpa mia, perchè avevo chiuso il gas dalla caldaia è successo tutto e che spettava a me pagare il danno. Vorrei tanto sapere quali spese sonno tenuto a pagare. Grazie infinite.

 

In qualità di conduttore dell'appartamento era Suo dovere attivarsi affinchè il gelo non provocasse danni agli impianti, come ripetutamente ricordato anche nelle risposte a casi simili sottoposti da precedenti lettori; data l'eccezionalità dell'ondata di freddo Le consiglio di tentare un accordo con la proprietaria, negoziando il risarcimento della metà del danno. Saluti.

 

 

TETTO CROLLATO A CAUSA DELLA NEVE

Buonasera, ero l'affittuario di un capannone artigianale, il quale ha subito il crollo del tetto per via dell eccessivo carico di neve, nonostante un ordinanza comunale invitata i propietari a verificare la stabilità dei tetti stessi...ora chiedo, i danni derivati dal crollo li paga il conduttore o io ho delle responsabilità nell'accaduto? Grazie infinite

 

Il conduttore ha l'obbligo di custodire la cosa locata ed evitarle danni; a meno che non vi fosse un difetto strutturale nella costruzione tale da causare il crollo in presenza del peso della neve, spetterà a lui pagare i danni. Saluti.

 

 

CHI PAGA L'ANTENNA DANNEGGIATA?

Vivo in un appartamento di una casa con altri due appartamenti. Ultimamente il segnale tv digitale è sparito e andando a vedere sul tetto, l'antenna era tagliata a metà per via del vento o neve. Visto che sono in affitto, volevo chiedere se è di mia responsabilità fornire la mia parte, cioè 320 euro diviso 3=107. Come mi devo comportare?

 

Trattandosi di manutenzione straordinaria la spesa spetta al proprietario. Saluti.

 

 

SPESE MANUTENZIONE SERVITU' SCOLO ACQUE

Abito in una casetta in mezzo ad altre due. Il mio vicino ha lo scarico del giardino che passa sotto il mio garage e va a scaricare dall'altro vicino. Il tubo in questione perde e mi sta creando danni. Chi deve intervenire per ripristinarlo?

 

La spesa è a carico del proprietario del fondo dominante (il vicino che scarica le acque nel giardino altrui). Saluti.

 

 

AUMENTO DEL PREZZO PER I LAVORI AL TETTO

 

Nel preventivo di ristrutturazione del tetto la ditta che ha effettuato i lavori ha previsto circa 200 mq di tetto e 600 mq di ponteggi. al termine dei lavori la ditta mi dice che i mq del tetto sono diventati 250 e quelli del ponteggio 780, con un aumento di 6210,00 euro. devo pagare o contestare le spese extra?

 

Dipende; se ha stipulato il contratto a corpo, no; se invece ha stipulato il contratto a misura dovrà pagare i metri effettivamente realizzati, sia del tetto che del ponteggio. Saluti.

 

 

CAUZIONE E FIDEJUSSIONE PER CONTRATTO DI LOCAZIONE

Io abito in affitto ed a suo tempo invece di dare la solita cauzione ho stipulato una fideiussione alla groupama. Adesso siamo in difficoltà. Andando a leggere, causale della garanzia, vi hanno scritto in piccolo: “in sostituzione della cauzione prevista dal contratto di locazione stipulato tra le parti il .....che allegato in copia alla presente in forma parte integrante esclusi dalla presente garanzia gli oneri relativi al pagamento dei canoni di locazione e oneri acessori”. Cosa vuol dire, che non coprono niente di quello per cui l'abbiamo fatta? Possono farlo, è regolare? Grazie.

 

Normalmente la cauzione non può essere utilizzata in conto canoni locazione, quindi la clausola non sembrerebbe inficiare la garanzia per la quale è stata stipulata. Saluti.

 

 

SERVITU' DI PASSAGGIO, SOSTA E CARICO SCARICO CON AUTOVETTURA.

Dove abito c'è un piccolo cortiletto, di pertinenza del mio appartamento; per accedervi si passa da una scala esterna che da sul suddetto cortiletto, di fronte c'è un cancello, sul confine di un'atra proprietà che ha il diritto di passaggio. La domanda è: io posso posteggiare di fronte al cancelletto? Assicurando che se dovesse passare oltre al cancello, mi sposto subito? Per il carico e scarico, posso soffermarmi? Grazie, per eventuale risposta.

 

La questione è un po' incerta, ed una risposta più precisa abbisognerebbe di una attenta lettura dei titoli di proprietà; in generale, comunque, Lei ha l'obbligo di non rendere incomodo l'esercizio della servitù di passaggio da parte del Suo confinante; ciò significa che il parcheggio Le è sicuramente vietato, mentre il carico/scarico e la sosta temporanea, con Lei nelle immediate vicinanze, potrebbero essere ammesse, purchè, come già detto, non rendano incomodo l'esercizio della servitù da parte del Suo vicino. Saluti.

 

 

RISTRUTTURAZIONE APPARTAMENTO E MANCATO PAGAMENTO DELLA FATTURA FINALE

Ho da poco ristrutturato un appartamento. I lavori si sono prolungati per diverso tempo ed ho sempre pagato all'impresa gli stati d'avanzamento lavori. L'ultima fattura (fine lavori) di 45.000 euro risalente a Ottobre 2011 non è però stata pagata, poichè si sono presentati dei problemi nella costruzione; inoltre erano stati inseriti nel totale alcuni lavori che l'impresa ha dovuto eseguire in appartamenti vicini per danni causati nel corso della ristrutturazione, tipo crepe nei muri e infissi fuori squadra. Fino a oggi mi sono permesso sempre in modo verbale di chiedere all'impresa di risolvere i problemi che sono sorti nel mio appartamento, tipo portoncino d'ingresso da cui si sta staccando il falso telaio, porzione di muro da cui si stacca l'intonaco, zoccolino del cortile che si stacca e altri problemi. Ora l'impresa vuole il saldo della fattura e se entro 15 giorni non pago chiederà l'emissione di un decreto ingiuntivo. Sinceramente non voglio arrivare a una situazione del genere però nello stesso tempo non vedo perchè devo pagare io i danni che sono stati provocati facendo i lavori e tenermi i danni nel mio appartamento. Cosa posso fare per difendermi prima che l'impresa mi faccia un decreto ingiuntivo?? Grazie.

 

Se ha stipulato un contratto di appalto con la ditta potrà eccepire che i lavori eseguiti negli altri appartamenti non rientravano nel contratto e quindi non Le spettano; inoltre dovrà eccepire per iscritto i vizi dell'opera causati dalla cattiva esecuzione dei lavori. Se non riesce a raggiungere un accordo dovrà fare opposizione al decreto ingiuntivo; per evitare la provvisoria esecutività del decreto l'opposizione dovrà basarsi su prova scritta, pertanto avrà bisogno di un Tecnico che stenda una relazione sui vizi e del contratto di appalto per dimostrare che parte dei lavori non vi rientravano. Saluti.

 

 

CROLLO DELLA CANNA FUMARIA APPARTENENTE A POCHI CONDOMINI: CHI PAGA I DANNI?

A seguito di scossa terremoto il camino asservente le canne fumarie di solo 4 appartamenti facenti parte di un condominio di 8 appartamenti (gli altri 4 hanno altro camino ed altre canne fumarie) è crollato provocando notevoli danni al tetto condominiale. Ora, le spese di ripristino a chi vanno imputate? A tutti i condomini oppure solo ai 4 proprietari delle canne fumarie in questione? Grazie.

 

Normalmente il pagamento spetterebbe ai proprietari del manufatto crollato; nel caso specifico, però, essendosi il crollo verificato a causa di un sisma, questi potranno invocare il caso fortuito, con la conseguente imputabilità delle spese all'intero condominio. Saluti.

 

 

CALDAIA ROTTA A CAUSA DEL GELO: CHI PAGA LE SPESE DI SOSTITUZIONE?

Ho avuto un appartamento in affitto con riscaldamento autonomo. Nel mese di Febbraio sono andato via una settimana, ho spento la caldaia e ho chiuso il gas per mantenere in sicurezza l'appartamento, ma a causa delle bassissime temperature la caldaia stessa si è gelata ed è stata necessaria la sostituzione. Premetto che nel mese di Dicembre avevo adempito all'obbligo di manutenzione annuale dell'impianto. Alla scadenza del contratto, il proprietario si è rifiutato di ridarmi i soldi della cauzione imputando a me il guasto subito e vorrebbe il denaro rimanente per coprire interamente la spesa della sostituzione. E' legittimo questo comportamento? In presenza di un'assicurazione sull'immobile, chi paga il danno?

  

In qualità di custode dell'appartamento locato Lei è tenuto alla cura del medesimo, evitando che vi si producano danni; per tale ragione, se la rottura della caldaia è dovuta al fatto che in Sua assenza non sia stata fatta circolare l'acqua, sarà tenuto al risarcimento del danno; qualora invece si riesca a dimostrare che la rottura è dovuta a causa esterna inevitabile, a Lei non imputabile, la spesa spetterà al proprietario (ad esempio: se negli appartamenti attigui le caldaie si sono rotte, con le medesime modalità, anche in presenza delle persone che li abitano). Saluti.

 

 

MOROSITA' DEL CONDUTTORE

Ho un contratto di affitto unico di tre persone io, Tizia e Cornelia. La terza - Cornelia - non paga ne' bollette ne' affitto, mentre io e Caia paghiamo. In questo caso che succede se noi paghiamo e la signora Cornelia no? A cosa noi andiamo incontro per colpa sua che non paga?

  

Il canone di locazione va integralmente pagato, altrimenti si configura inadempimento contrattuale, con la conseguente possibilità da parte del proprietario di porre in essere gli strumenti giuridici che ritenga più opportuni (sfratto per morosità, azione per la risoluzione del contratto a causa dell'inadempimento, recupero della quota di affitto non pagata). Saluti.

 

 

TRASFORMAZIONE DELL'IMPIANTO DI RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO DEL SUPERCONDOMINIO

Abito in un supercondominio avente un unico impianto di riscaldamento centralizzato che però non è in grado di fornire adeguato servizio di riscaldamento a tutte le palazzine. L'impianto infatti è vecchio e fatiscente tanto da non riuscire a garantire un riscaldamento adeguato essendoci una notevole dispersione termica. Parlando con gli altri condomini stavamo pensando di richiedere in assemblea di trasformare l'unico impianto di riscaldamento centralizzato in diversi impianti centralizzati per ogni singola palazzina. Che maggioranza è necessaria? Deve considerarsi una innovazione o un lavoro di straordinaria manutenzione? In alternativa il mio condominio, indipendentemente dagli altri del supercondominio, vorrebbe chiedere il distacco dall'impianto centralizzato con creazione di un proprio riscaldamento centralizzato. Che maggioranza serve? Grazie mille

 

Se il distacco dall'impianto centralizzato comporta un risparmio energetico (ma ciò va rigorosamente provato mediante relazione di diagnosi energetica rilasciata da un tecnico abilitato), a' sensi del L. 10/91 basta la maggioranza semplice delle quote millesimali rappresentate degli intervenuti in assemblea. Circa la seconda domanda, qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato. Lo scioglimento è deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'art. 1136 del c.c. oppure è disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione. Saluti.

 

 

SPOSTAMENTO DELLE VASCHE BIOLOGICHE DAL GIARDINO DI PROPRIETA' ESCLUSIVA.

Salve, abito in un appartamento al pianoterra con relativo giardino di proprieta' dove si trovano purtroppo anche le vasche biologiche condominiali. Posso far spostare tali fognature dalla mia proprieta' al fine di poter usufruire appieno del mio giardino? Cordiali saluti.

 

Quando Lei ha acquistato l'appartamento al piano terra le vasche già c'erano, per cui ne ha accettato il peso. Per tale ragione - in mancanza di un accordo tra le parti - difficilmente si potrà cambiare tale stato di fatto, a meno che non vi siano ragioni di carattere sanitario, legate alla tutela della salute pubblica; in tal caso la volontà negoziale espressa dai contraenti potrebbe essere superata da un ordine promanante dalla pubblica autorità o da un provvedimento del Giudice. Saluti.

 

 

APPARTAMENTINO SFITTO E RIDUZIONE BOLLETTA CONDOMINIALE

Salve, sono il proprietario di un appartamento sfitto da anni. Nello stesso sono state interotte le utenze di acqua, gas e luce. Al momento utilizzo solo il box auto e pago regolarmente la quota condominiale. Ho diritto a qualche riduzione sulle spese? Grazie anticipatamente.

 

Purtroppo no; qualora però ci sia un impianto centralizzato di riscaldamento potrebbe chiederne il distacco e pagarne in tal caso solo una quota. Saluti.

 

 

COSTITUZIONE DI UN CONDOMINIO SEPARATO

Ho comprato un villino bifamigliare in un comprensorio composto da file di appartamenti bilivelli tutti con entrate indipendenti, senza luci in comune. La sola cosa che implica nel condominio i 10 villini bifamigliare sono 2 pompe per l'acqua potabile. Facendo i lavori a mie spese per portare l'acqua potabile presso il mio villino vorrei sapere per distaccarmi dal condominio quanti millesimi servono in assemblea? I 10 villini bifamigliari sono tutti d'accordo con me. Grazie

 

Se ho ben capito la situazione, al Suo caso dovrebbe essere applicabile la normativa codicistica secondo cui, qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato. Lo scioglimento è deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'art. 1136 del c.c. oppure è disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione. Saluti.

 

 

AGGRAVAMENTO DANNI DA INFILTRAZIONI

Sono proprietario di un appartamento; per una infiltrazione di acqua l'ufficio sottostante ha subito dei danni. Visto che il proprietario dell'ufficio causa salute è stato assente dall'ufficio per mesi, non mi ha avvisata subito della perdita che poteva essere ripresa subito, mentre così ha accentuato notevolmente il danno. Posso fare rilevare questo nella quantificazione del danno che ha stimato il proprietario dell'uffico? Il danno risale ad agosto 2011, e solo oggi (febbraio 2012) si è fatto sentire tramite il suo avvocato. Nel ringraziarvi anticipatamente, per il vostro parere, cordiali saluti.

 

Se, come mi dice, l'Ufficio era chiuso non può rimproverare nulla al proprietario dello stesso; il discorso potrebbe essere diverso qualora il medesimo, a conoscenza del danno, avesse aspettato mesi prima di denunciarlo, facendolo così aggravare. Saluti.

 

 

MI E' SCOPPIATO IL PAVIMENTO: CHI PAGA?

Salve vivo in una casa popolare da 25 anni di proprietà dell'ATER di ROMA; oggi mi è scoppiato il pavimento nel salotto e in cucina. Volevo sapere le spese sono a mio carico o a carico dell'ater? Grazie per la cortese risposta.

 

Trattandosi di manutenzione straordinaria ed essendo l'appartamento di proprietà dell'ATER dovrebbe essere quest'ultima a sostenere la spesa; per esserne assolutamente certo sarebbe necessario leggere il contratto in base al quale Lei detiene l'appartamento. Saluti.

 

 

RIPRISTINO PORTA BASCULANTE DEI GARACES.

Buonasera, a seguito alluvione è stata portata via la porta basculante di accesso ai garages, situati proprio sotto l'edificio stesso. L'assemblea a maggioranza non vuole approvare il ripristino di tale porta basculante oltre al locale garages sporco di fango e detriti. Può davvero rifiutarsi? Quando ho acquistato i due box la basculante c'era e si poteva circolare con l'auto. Inoltre chiunque può entrare dai box e raggiungere l'interno del condominio attraverso le scale, raggiungendo così i vari appartamenti. Vorrei saperne di più per capire se è possibile citare in giudizio con possibilità di esito positivo. Ringrazio e saluto.

 

Le innovazioni (tra le quali ben può rientrare l'eliminazione della porta basculante) che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino sono vietate dal codice civile; in base a ciò una causa contro il condominio avrebbe buone possibilità di essere vittoriosa. Saluti.

 

 

MACCHIE DI UMIDITA': A CHI TOCCA PITTURARE?

Abito in affitto all'ultimo piano di un palazzo di unico proprietario. Con le recenti nevicate si sono verificate alcune infiltrazioni nella camera da letto, sia in un muro (dove si era formata esteriormente una lastra di ghiaccio) sia nella parte corrispondente alla piega del tetto sia intorno a una finestra. La proprietaria dice che devo ridipingere io a mie spese. Potreste gentilmente dirmi a chi spetta il pagamento delle spese di ripittura? (contando che la macchia è persistente e causa di umidità?) grazie infinite.

 

Se le macchie sono causate da infiltrazioni esterne i lavori spettano al proprietario (che non dovrà limitarsi a ripitturare ma dovrà eliminare la causa delle infiltrazioni); se invece si tratta di semplice condensa, spettano a Lei. Faccia visionare la casa da un Tecnico che potrà scioglierle il quesito. Saluti.

 

 

RIMBORSO SPESE ESPURGO

Salve,sono in affitto in un condominio privato,avendo la fogna biologica si riempie sempre in sei mesi,siamo in 5 famiglie, abbiamo constatato che la tubazione di un albergo con bar scarica da anni, dentro i nostri pozzetti,e la padrona del condomio e parente degli stessi,come possiamo farci risarcire dei soldi spesi in piu di idraulico e autospurgo?

 

Se non riuscirete a trovare un accordo sarà necessario adire il Tribunale, il quale nominerà un Consulente Tecnico di Ufficio che quantificherà il rimborso dovuto. Saluti.

 

 

PATTO DI RISERVATO DOMINIO E COSTRUZIONE ALL'ULTIMO PIANO

Vivo in un condominio di 3 piani, a breve inizieranno i lavori di ristrutturazione, il costruttore - venditore, al momento dell'atto si è riservato l'area, inserendo nel suo atto la clausa di "riservato dominio". Arrivo al dunque, Per quello che so io, il patto di riservato dominio si applica nella compra vendita per garantirsi il credito. e' possibile far costruire sul mio tetto, al costruttore in virtù di questa clausola? Noi condomini ci possiamo opporre o dobbiamo subire le angherie del costruttore o di comprare l'area? Ringrazio anticipatamente confidando in una sua celere risposta.

 

Le consiglio di dare una attenta lettura all'atto di vendita; se dalla medesima dovesse risultare che il venditore si è riservato il diritto di costruire all'ultimo piano ovviamente è nel suo pieno diritto di farlo.Ciò, almeno, in via generale; per valutare la possibilità di eventuali impugnative nel caso concreto avrei bisogno di un esame diretto della documentazione.Saluti.

 

 

CANI IN CONDOMINIO

Vivo in un appartamento gestito dall'ATER,la mia vicina di casa ha 6 cani (2 adulti e 4 cuccioli), vi lascio immaginare il casino di quando tutti e 6 abbaiano, vorrei sapere quanti cani si possono avere in un appartamento. Grazie anticipatamente.

 

Temo che purtroppo dovrà rassegnarsi a sopportare la presenza dei cani, a meno che non esista un regolamento di condominio contrattuale che esplicitamente preveda il divieto di tenere animali (il semplice regolamento approvato in assemblea, a maggioranza, non è sufficiente). Se l'abbaiare dei cani è realmente insopportabile potrebbe configurarsi il reato di disturbo della quiete pubblica, ma tenga presente che in diverse occasioni la giurisprudenza ha precisato che non basta a configurare tale reato la denuncia sporta da una sola famiglia. Saluti.

 

 

TINTEGGIATURA FACCIATE CONDOMINIO

Dei condomini hanno tinteggiato le facciate dei rispettivi appartamenti senza delega dell'assemblea condominiale ed il colore non risulta come era prima. Cosa posso fare?

 

Se vi è lesione del decoro architettonico del fabbricato il Tribunale potrà condannare i condomini in questione a pitturare nuovamente in modo da ottenere il medesimo colore del resto della facciata. Saluti.

 

 

OBBLIGO DI MANUTENZIONE FACCIATE E BALCONI?

Il nostro condominio ha circa una trentina di anni e avrebbe bisogno di essere tinteggiato sia esternamente che internamente anche perchè i balconi sono scrostati.c'è un obbligo di legge opppure no come funziona? grazie

 

Non c'è alcun obbligo, a meno che non ci siano problemi strutturali che possano costituire pericolo (ad esempio distacco di calciacci e intonaco). Saluti.

 

 

SPESE PER RICORSO IN VOLONTARIA GIURISDIZIONE

Sarò assisito con gratuito patrocinio per richiedere la volontaria giurisdizione dell'amministratore.E vero che in caso di soccombenza dovrò pagare l'avvocato del convenuto? E' vero che per l'iscrizione a ruolo costa circa 450 euro?... e se ce ne sono altre di spese vi prego di dirmele... grazie.

 

Nei procedimenti di volontaria giurisdizione non c'è soccombenza, quindi le spese restano a carico di chi le ha anticipate; questo almeno è l'orientamento prevalente, ribadito più di una volta dalla Cassazione, anche se qualche isolato provvedimento a volte lo ha disatteso. In caso di gratuito patrocinio, inoltre, non vi è pagamento del contributo unificato, ne' di altre spese. Saluti.

 

 

RIMBORSO DANNI DA AMIANTO

Salve, mi sono costituito parte civile per una causa che non pensavo venisse vinta con relativo rimborso del danno ad un congiunto che è morto. Sinceramente non mi è neppure stato detto che ci sarebbe stato, in quanto ho firmato senza problemi perchè era una causa che aveva l'intento di portare a termine un massacro gratuito: amianto. Se ne è parlato in questi giorni. Ho quattro fratelli, che non sanno che io mi sono costituito parte civile. Oggi ho saputo leggendo il giornale che avrebbero potuto essere rimborsati tutti i vari congiunti. Cosa rischio per non averlo detto a loro? la cifra per legge si deve suddividere, oppure spetta solo a colui che si è costituito parte civile? Personalmente vorrei dividerli, ma temo ritorsioni per non aver detto che veniva fatta questa raccolta di firme e che in questo caso avrrebbero avuto una cifra maggiore. Tenga presente che i parenti si trovano in tre città diverse dalla mia. E personalmente non mi è stato dato alcun ordine di procedere in merito alla sentenza. Mi potete dare lumi in proposito, su quali siano i miei doveri reali, se possono farmi causa per non averli avvisati i miei fratelli, o se erano loro stessi che avrebbero dovuto procedere di libera iniziativa? Grata per un aiuto informativo, Vi ringrazio.

 

Andiamo per ordine: 1) in primo luogo, Lei non aveva alcun obbligo giuridico di avvisare i Suoi fratelli, che ben avrebbero potuto agire da soli; 2) fermo restando quanto detto, andrebbe letta con attenzione la sentenza per capire a quale titolo è stato liquidato il rimborso; ci sono infatti voci di rimborso che possono essere liquidate “jure proprio”, cioè alla persona richiedente in quanto è la medesima ad aver subito il danno, personalmente; ci sono poi altre voci che possono essere liquidate in quanto erede. In questo secondo caso, se è stato liquidato l'intero danno, questo andrebbe diviso tra tutti gli eredi. Tra l'altro, potrebbe essere possibile che i Suoi fratelli siano ancora in tempo ad agire autonomamente; ma - ripeto - bisognerebbe leggere almeno la sentenza per essere più precisi. Saluti.

 

 

RISTORANTE IN AFFITTO: CHI PAGA LE STUFE?

Ho affittato un ristorante, dopo 6-7 mesi ho constatato che il riscaldamento è insufficiente. A chi spetta l'acquisto di stufe per un riscaldamento adeguato? Grazie tante e saluti.

 

Quando Lei ha visionato i locali li ha trovati di Suo gradimento e adatti all'uso cui voleva destinarli, per cui l'acquisto delle stufe (che tra l'altro non rientra nemmeno nella manutenzione straordinaria) spetta a Lei. Cosa diversa sarebbe se l'impianto di riscaldadamento sia guasto e perciò non riesca a riscaldare adeguatamente il locale; in tal caso, qualora la causa del guasto non sia addebitabile a Sua cattiva cura dell'impianto, la manutenzione straordinaria per ripristinarne l'efficienza spetta al proprietario (salvo norme particolari inserite nel contratto di locazione, che andrà letto con molta attenzione). Saluti.

 

 

COMIGNOLO SULL'ATTICO

Nel 1993 ho comprato un attico con 44 mq di casa e una terrazza di 64 mq quadrati; ora l'inquilino che abita sotto la terrazza, 3 giorni fa, ha messo un camino che va a compromettere la vista che avevo. Quando apro la finestra non vedo piu alberi ma un cappa fumaria attaccata al muro di confine della terrazza, alta un metro e 75 da terra ...... posso farlo rimuovere?

 

Le consiglio di rivolgersi ad un Tecnico di fiducia per verificare che il comignolo e la canna fumaria rispettino la normativa urbanistica del Suo comune; in ogni caso, se le immissioni di fumo dovessero superare la normale tollerabilità potrà sempre chiedere la rimozione del comignolo. Saluti.

 

 

SOSTITUZIONE TUBI GHIACCIATI: CHI PAGA?

Abito in un condominio costituito da 5 palazzine recintate, con vialetti comuni. A seguito del gelo, io e altri due condomini della mia palazzina (che e' l'ultima in fondo) abbiamo avuto il blocco dell'acqua e ora stiamo valutando di modificare la tubazione mettendo cavi scaldanti (visto che i nostri tubi sono piu' superficiali); l'intervento prevede di spostare tutte le mattonelle del corsello comune, un lavoro molto costoso, che prevede poi il rifacimento del pavimento. La questione e' chi paga? Il condominio, visto che le tubature corrono lungo le parti comuni, e sono superficiali, perche' quelle degli altri condomini sono protette dalle nostre, oppure noi perche' l'acqua e' ad uso di ciascuna abitazione? Grazie.

 

Se ho ben capito, i tubi in questione non fanno parte di un impianto comune, ma servono esclusivamente abitazioni singole; se è così la spesa va sostenuta integralmente dai proprietari delle abitazioni servite. Se non sono ancora passati dieci anni forse è invocabile la garanzia del costruttore, ma la questione andrebbe approfondita con maggior attenzione e sopralluoghi sul posto da parte di un Tecnico di fiducia. Saluti.

 

 

ROTTURA PORTA BASCULANTE: CHI PAGA?

Sono conduttore da circa 6 mesi di un appartamento e di relativo box auto con porta basculante ad apertura manuale (mai utilizzato in questi sei mesi perchè in posizione molto "scomoda"). Viste le recenti nevicate copiose e la difficoltà a parcheggiare in strada, il box si è rivelato utile e provvidenziale. Al quarto giorno di utilizzo, al mattino, la porta basculante si è bloccata a metà corsa (con l'auto dentro). Ho dovuto chiamare un pronto intervento per risolvere il problema, il quale ha sostituito l'intero ingranaggio della basculante, in quanto usurato per vetustà e quindi non riparabile. Il proprietario sostiene che le spese da me sostenute per la riparazione sono completamente a mio carico. E' davvero così? Inoltre: è un mio diritto avere un contatto diretto con il proprietario? (a tutt'oggi, ciò è possibile solo attraverso l'agenzia immobiliare che ha seguito la locazione, con inevitabile perdita di tempo per tutti). Grazie.

 

Se il contratto di locazione non dice nulla al riguardo e se la rottura è dovuta effettivamente a vetustà (e non ad errato utilizzo del meccanismo) la spesa spetta al proprietario, in quanto trattasi di manutenzione straordinaria. Circa i contatti diretti col proprietario non dovrebbero esserci problemi, a meno che - anche in questo caso - il contratto di locazione dica qualcosa di diverso. Saluti.

 

 

TUBO DELL'ACQUA ROTTO A CAUSA DEL GHIACCIO: L'ASSICURAZIONE PAGA I DANNI?

Si e ' rotto un tubo di acqua di ingresso alla caldaia a pellet di una casa di proprieta di mia madre di cui lei non ha la residenza a causa del ghiaccio allagando l'appartamento sottostante con danni. L'assicuratore paga solo se lei aveva preventivamente chiuso il contatore acqua o cio' non era indispensabile?

 

Dia una attenta lettura al contratto di assicurazione; se la polizza sottoscritta non prevede clausole restrittive specifiche al riguardo, il danno dovrebbe essere compreso (e quindi paga l'assicurazione). Saluti.

 

 

GARANZIA DEL COSTRUTTORE

Dobbiamo costruire un parcheggio auto condominiale in un terreno prospiciente al nostro immobile. Quanto tempo è la garanzia perchè non si verifichino inconvenienti alla agibilità dello stesso?  

 

Se si riferisce alla garanzia per i gravi vizi a cui è tenuto il costruttore, è decennale. Saluti.

 

 

CALDAIA MALE INSTALLATA

Sono in affitto. E' da ottobre che chiedo la sostituzione della caldaia perchè non funzionante. La caldaia nuova viene installata a dicembre ma ancora oggi (20 febbraio) l'installatore o il padrone non mi ha fornito la certificazione e la ditta che ha venduto la caldaia non rilascia la garanzia perchè non installata a norma: da un tubo perde acqua e non funziona lo scarico dei fumi. Avvertito il padrone di casa mi risponde che ha già pagato il lavoro. A chi mi devo rivolgere per una denuncia? E a chi la faccio la denuncia?

 

Deve rivolgersi al proprietario, per iscritto; qualora non abbia risultati, faccia denuncia dei fatti all'Ente controllore (Provincia o - se superiore a 40.000 abitanti - Comune). Saluti.

 

 

DISTACCO DI INTONACO NELL'APPARTAMENTO SOTTOSTANTE: CHI ESEGUE I LAVORI?

Buongiorno, sto ristrutturando casa. I muratori durante la demolizione del pavimento hanno procurato distacco di intonaco al soffitto dell'inquilino sottostante. Ho detto che provvedero' ai danni causati con mio personale. L'inquilino sottostante pretende che i lavori di riparazione vengano effettuati con maestranze di sua fiducia. Chi ha ragione? Sono tenuto ad affidarmi ad una ditta scelta dall'inquilino o posso provvedere con mia ditta di fiducia? Grazie anticipatamente.

 

Lei è certamente tenuto a risarcire il danno causato ma la scelta del come spetta al danneggiato; scriva una raccomandata con ricevuta di ritorno al proprietario dell'appartamento sottostante in cui si dichiara immediatamente disposto ad eseguire i lavori chiedendo esplicitamente che Le venga indicato giorno - ora in cui potrà eseguirli e, alternativamente, offra la somma che il Suo Tecnico di fiducia Le indicherà come equa; ciò servirà a dimostrare la Sua buona fede in caso non si raggiunga un accordo. Se possibile, per prevenire possibili speculazioni, in sede di sopralluogo scatti delle foto rappresentanti lo stato di fatto. Saluti.

 

 

CONDOMINIO MINIMO E TABELLE MILLESIMALI

Sono proprietaria di una casa in montagna in Italia divisa in due appartamenti, di cui il secondo molto piu' grande appartiene a terzi. Mancano le tabelle millesimali. In base a quale legge e con quale procedura posso obbligare l'altro proprietario ad accettare di nominare un geometra per il calcolo delle stesse? La ringrazio dell'attenzione.

 

Il Codice Civile prevede che nel condominio di edifici i valori delle quote di piano o porzione di piano vanno espressi in millesimi. Tale norma si applica anche nel caso da Lei esposto, cioè quando vi siano due soli condomini (cosiddetto “condominio minimo”). Le consiglio perciò di scrivere (o di far scrivere ad un Avvocato) una raccomandata con ricevuta di ritorno al proprietario dell'altro appartamento, facendogli presente l'esigenza di nominare un tecnico per il calcolo delle tabelle millesimali; in caso di risposta negativa potrà adire le vie legali. Saluti.

 

 

SPESE DELLA SERVITU'

Nell'acquisto di un immobile sto godendo anche di una servitù di passaggio tra due proprietari, i quali debbono ultimare i lavori di pavimentazione della stessa e mettere un cancello all'entrata. Sono obbligato a partecipare alle spese e se si in che misura? Grazie.

 

La servitù di passaggio non si costituisce tra i proprietari, ma tra i fondi (quindi sopravvive anche nel caso in cui cambino i proprietari); se il fondo che Lei sta acquistando usufruisce della servitù, il proprietario del medesimo sarà tenuto a partecipare alle spese (se è già Suo sarà tenuto Lei), nella misura in cui ne trae vantaggio. La legge purtroppo non specifica ulteriormente in che modo calcolare le quote, quindi sta all'accordo tra le parti o alla decisione di un giudice, ove non si trovi un accordo. Saluti.

 

 

AUTO PARCHEGGIATA NELLA CORSIA DEI BOX

Sono amministratrice di Condominio. Un condomino parcheggia in modo permanente l'auto sulla rampa d'accesso ai box e precisamente sulla curvatura; ho inviato R.R. con diffida ma nulla: posso fare un esposto ai vigili del fuoco? Essendo solo 6 autorimesse. Grazie.

 

L'esposto ai Vigili del Fuoco è possibile, anche per fugare ogni eventuale dubbio nel caso concreto circa la illegittimità del parcheggio nell'area considerata. Successivamente, perdurando il comportamento del condomino, potrà adire il competente Tribunale con un provvedimento di urgenza. Saluti.

 

 

DETERMINAZIONE CANONE DI AFFITTO

Vorrei sapere se in una palazzina di 6 unità senza ascensore chi abita al terzo piano ha diritto ad una riduzione di affitto rispetto a chi abita al primo. Ringraziando anticipatamente.

 

Il canone di affitto viene concordato dalle parti; non vi è alcuna relazione diretta con l'ubicazione dell'immobile. Saluti.

 

 

SPESE DI RIPARAZIONE DELLA CALDAIA PER DANNI CAUSATI DAL FREDDO.

Buongiorno, vorrei cortesemente avere un suo parere in merito alla rottura della caldaia dovuta all'eccezionale freddo che si è verificato nei giorni scorsi. Vivo in affitto e la caldaia è autonoma. Chi deve pagare le spese per la riparazione, io o il proprietario dell'alloggio? La ringrazio in anticipo per la Sua risposta e porgo Cordiali Saluti.

 

Dipende; il conduttore ha in custodia la caldaia e deve provare di aver fatto tutto il possibile per evitare il danno, altrimenti è tenuto a risponderne. In altre parole, il danno deve poter essere ricondotto esclusivamente all'evento esterno (freddo) e non alla cattiva cura dell'impianto da parte del custode/inquilino. Saluti.

 

 

MANUFATTO SUL TERRAZZO E INFILTRAZIONI SOTTOSTANTI

Il condomino dell'ultimo piano ha costruito sul suo terrazzo un manufatto che occupa una parte della superficie e che è stato condonato da molti anni. Non è stata mai fatto un ricalcolo dei millesimi. Nel tempo si sono verificate infiltrazioni d'acqua/umidità nella sottostante stanza del piano di sotto, che ha come copertura il terrazzo. Il condominio si è sempre accollato i costi di risarcimento danni. Recentemente si è verificato al piano di sotto il crollo del solaio con danni molto ingenti. E' fondata la mia intenzione di chiedere che il danno sia a carico del proprietario della terrazza? Occorre una perizia che accerti che il manufatto può essere la causa o concausa del danno? Grazie.

 

Per chiedere il risarcimento dei danni bisogna provare che i danni medesimi siano dovuti, direttamente o indirettamente, alla presenza del manufatto; pertanto una perizia tecnica sarà certamente opportuna. Saluti.

 

 

DANNI AI TERMOSIFONI A CAUSA DEL FREDDO: PAGA IL PROPRIETARIO O L'INQUILINO?

Domenica scorsa sono tornato a casa dopo essere stato fuori per lavoro per circa 35 gironi. Al mio ritorno ho riscontrato che, a causa di uno straordinario freddo che ha colpito la zona di reggio emilia, sia l'impianto dell'acqua che quello del riscaldamento era congelato e al ghiaccio tutti i termosifoni (caloriferi) in casa erano scoppiati a causa della dilatazione del ghiaccio che si era creato al loro interno. Preciso che sono sotto contratto d'affitto e il padrone di casa si è mobilitato nella riparazione di parte dell'impianto. Purtroppo i tubi che alimentano i termosifoni nella cucina si sono rotti sotto il pavimento e ci vorrebbe un intervento più complicato. La domanda che le pongo è: chi paga l'intervento dell'idraulico e i 7 termosifoni nuovi? il padrone di casa o l'affittuario? Il padrone di casa mi accusa di aver lasciato l'impianto spento ma io, prima di andare via di casa, preferisco chiudere sia il gas che l'acqua in tutti i punti possibili nella casa e anche vicino ai rispettivi contatori per essere sicuro di lasciare la casa in sicurezza.

 

Temo che purtroppo la spesa spetti a Lei, in quanto aveva la custodia dell'appartamento ed avrebbe dovuto adoperarsi attivamente per impedire la causazione dei danni; a meno che non riesca a dimostrare che danni analoghi si sono verificati negli appartamenti adiacenti, regolarmente abitati. Le consiglio di cercare un accordo ragionevole col proprietario, in ragione del fatto che, almeno astrattamente, Lei si era comportato in maniera prudente e che un evento atmosferico come quello verificatosi è di sicuro qualificabile come eccezionale. Saluti.

 

 

FUORIUSCITA DI MATERIALE ORGANICO DALLA FOGNATURA E AMMINISTRATORE INERTE

Vorrei sapere se si può "costringere" legalmente l'amministratore del condominio che nonostante sia stato avvisato di fuoriuscita di materiale organico dai chiusini del garage condominiale, non provvede a chiamare chi di dovere per eliminare il problema e il fatto persiste da più di una settimana. Spero di essermi spiegato nel modo giusto. Grazie

 

Spedisca una comunicazione all'ASL e, per conoscenza, all'Amministratore, nel quale illustra i fatti che mi ha riferito. Vedrà che all'improvviso l'Amministratore ingranerà il turbo. Saluti.

 

 

ABITABILITA' APPARTAMENTO MANSARDATO?

Vivo in un appartamento mansardato, semivivibile, di circa 60 mq in cui c'è solo una botola. Volevo chiederle: questa cosa è a norma? E se non lo fosse, dove o a chi devo denunciare questa cosa?

 

In che senso c'è solo una botola? non mi dica che l'appartamento non ha nemmeno la porta d'ingresso... Le consiglio di affidarsi ad un Tecnico di fiducia, il quale potrà controllare se il Comune ha rilasciato il certificato di abitabilità e se l'appartamento rispetta tutte le norme del caso. Saluti.

 

 

IMPIANTO TERMICO NON A NORMA: CHI EFFETTUA I CONTROLLI?

Vivo in un'appartamento a cui mancano alcune sicurezze; per esempio mancano i buchi di areazione in cucina: a chi mi devo rivolgere per denunciare sto fatto? Premettendo che il padrone di casa non intende farli! Ho paura a vivere cosi perchè se ci fosse una fuga di gas io e i miei 2 bambini non avremmo scampo.

 

La verifica degli impianti termici compete alle Province e ai Comuni con più di 40.000 abitanti. Se l’impianto ha una potenza superiore a 35 KW compete anche alle ASL e all'ARPA. Saluti.

 

 

MANUTENZIONE STRAORDINARIA E COMODATO

Sono obbligato a partecipare con una somma in denaro per la sostituzione degli infissi di un immobile anche se ho dato il comodato d'uso?

 

Si. Saluti.

 

 

DANNI ALLA CALDAIA

Da circa un mese è stata installata una nuova caldaia esterna. Io sono inquilino da novembre 2011 e la nuova caldaia è stata installata in sostituzione di quella vecchia non funzionante. Le temperature di questi giorni hanno fatto modo di congelare la caldaia e mi sono trovato senza acqua calda e riscaldamento. Dopo tre giorni sono intervenuti i tecnici. Questa mattina si è rotto l'antigelo e la caldaia buttava acqua di continuo ho dovuto chiudere l'acqua in arrivo altrimenti si allagava tutto. Tutto questo è causato dal gelo, ma l'installazione non è avvenuta in un locale idoneo è solo appoggiata al muro e chiusa da una lamiera precaria: come bisogna procedere? Chi deve isolare adeguatamente la caldaia? E i tecnici, dovevano rifiutarsi di installare quel tipo di caldaia in un posto non isolato? Io ci sto rimettendo tempo, telefonate e stress; rischio il lavoro per mancato rendimento perche' tutte le mattine ne capita sempre una; io lascio accesi i termosifoni tutta la notte a mie spese e non vorrei, in piu' il rubinetto dell'acqua è aperto per non gelare i tubi che invece gelano ugualmente. Ringrazio dell'attenzione.

 

I vizi riguardano la caldaia che, a quanto mi dice, non è stata correttamente installata; dal momento che Lei è semplicemente un inquilino dovrà immediatamente avvisare il proprietario dell'appartamento, meglio se con lettera raccomandata, chiedendogli di attivarsi con l'installatore ed eliminare così i problemi. Sottolinei che la mancanza di funzionamento della caldaia Le sta provocando danni alla salute, di cui, in caso di inerzia, sarà costretto a chiedere il risarcimento. Saluti.

 

 

PAGAMENTO SPESE NEL SUPERCONDOMINIO

Sono proprietaria di un immobile in un supercondominio. Non sono di mia proprietà: strada interna, piscina, tennis, 3000 mila mq di zona verde. Ho diritto di usufluire questi servizi. A me fanno pagare anche le spese straordinarie come rifacimento piscina ed asfaltatura strada interna che io neanche uso. Trovo giusto le spese ordinarie, ma non credo che un regolamento condominiale superi la legge. Ringrazio e spero di trovare una soluzione una volta per sempre.

 

Se nel regolamento condominiale è previsto che Lei paghi per le voci indicate, è tenuta a farlo. La situazione descritta, comunque, è poco chiara; Le consiglio di far leggere il regolamento condominiale e l'atto di acquisto ad un Avvocato, in modo da inquadrare la Sua situazione giuridica in maniera più precisa e, se del caso, porre in essere gli opportuni strumenti di tutela. Saluti.

 

 

VIZI DELL'IMMOBILE E GARANZIA DECENNALE

Ho costruito e venduto una casa 7 anni fa. Chi l'ha comprata, lo scorso anno l'ha rivenduta. Ieri mi chiama il nuovo acquirente, dicendo che c'è una infiltrazione dal giardino pensile. Chi ne deve rispondere? La casa non ha mai avuto problemi, c'è stato un passaggio di proprietà, e sono passati 7 anni, se era un difetto di costruzione si sarebbe evidenziato prima. Vorrei avere una risposta per sapere cosa fare. Grazie.

 

Il costruttore è tenuto alla garanzia decennale per gravi difetti, sia nei confronti del primo acquirente, sia nei confronti di quelli successivi, purchè il difetto sia denunciato entro un anno dalla scoperta. La giurisprudenza tende a far rientrare le infiltrazioni tra i gravi difetti, quindi il nuovo acquirente non pare abbia sbagliato nel rivolgersi direttamente a Lei. Attenzione, però, perchè data la tipologia del manufatto in cui sono state ricontrate le infiltrazioni (giardino pensile) andrà verificato se il fenomeno è originato effettivamente da vizio di costruzione oppure da cattivo uso del bene (ad esempio, se nel giardino sono state messe a dimora piante che abbiano bucato l'impermeabilizzazione). Saluti.

 

 

LAVORI DI MANUTENZIONE STRAORDINARIA E BOX INTERRATO

Sono proprietario solo di un box interrato e non di un appartamento. Devo partecipare ai lavori di manutenzione comuni: facciata esterna sistemazione di isolamento (cappotto) alle facciate esposte a nord, impermeabilizzazione di solaio di copertura. Preciso che il solaio del box in questione è il terrazzo di un condomino ed è stato impermeabilizzato qualche anno fa senza il contributo del condominio ma ripartendo le spese con il proprietario del terrrazzo. Che fare? mi spetta pagare?

 

In linea di massima diciamo che Lei sarebbe tenuto al pagamento, in ragione dei millesimi di proprietà; mai come in casi del genere, però, sarebbe necessaria una attenta disamina della situazione concreta del Suo condominio, con la lettura del regolamento e dei verbali di assemblea approvati concernenti i lavori, perchè la risposta può cambiare molto in ragione di ciò. Saluti.

 

 

NEVE SUL TERRAZZO CONDOMINIALE: A CHI SPETTA RIMUOVERLA?

Sono proprietario ed abito all'ultimo piano, sotto il terrazzo condominiale. Vorrei sapere in caso di una grande nevicata a chi tocca togliere la neve prima che arrechi danni. Grazie.

 

Essendo il terrazzo condominiale, il costo della rimozione spetta all'intero condominio; informi l'Amministratore dell'emergenza e lo inviti ad attivarsi tempestivamente; qualora l'Amministratore non sia contattabile qualsiasi condomino potrà provvedere in via di urgenza. Saluti.

 

 

PARCHEGGIO SELVAGGIO DAVANTI ALLA PORTA DI CASA

Vivo in una casa di mia proprietà con ingresso che da ad una via comunale, senza marciapiede. Tutti i giorni ho a che fare con persone che mi parcheggiano la macchina davanti, impedendomi cosi di uscire tranquillamente da casa mia. Mi chiedo: posso fare qualcosa per evitare che suceda ancora? Sono obbligata a mettere il divieto? Esiste una legge che punisce queste persone? Grazie.

 

Il codice della strada prevede che le autovetture siano parcheggiate ad almeno un metro dal muro (e quindi - ovviamente - dalle porte che nel muro esistano). Scriva, o si faccia scrivere da un Avvocato, una lettera al Comune in cui denuncia i fatti qui esposti, allegando magari anche delle foto. Saluti.

 

 

CALDAIA AUTONOMA E CANNE FUMARIE

Abito all'ultimo piano di un edificio a forma di Y di 7 piani per un totale di 21 appartamenti. Nel marzo del 1995 abbiamo dismesso l'impianto centralizzato ed abbiamo istallato impianti autonomi. A distanza di 17 anni l'amministratore del condominio ci informa che il condominio ha l'obbligo di mettere 3 canne fumaria, una per ogni lato del palazzo ad uso degli appartamenti. Noi 3 condomini dell'ultimo piano, possiamo non allacciarci e quindi non partecipare alla spesa in quanto i ns fumi vanno sul tetto? Grazie.

 

Se le caldaie sono già a norma così e non abbisognano della costruenda canna fumaria potete evitare l'allaccio, e di conseguenza evitare di partecipare alle spese. Saluti.

 

 

PROBLEMI VARI NELL'APPARTAMENTO ACQUISTATO DA POCO

Dopo l'acquisto del mio immobile nel mese di ottobre 2011 scopro che manca l'antincendio, non vi è polizza relativa al palazzo in piu' vi è ancora una infiltrazione ai locali garages non risolta. Cosa posso fare a mia tutela sia verso il condominio che il venditore? Grazie.

 

I problemi indicati, se ho ben capito, son tutti di natura condominiale, quindi non imputabili al venditore; dovrà quindi scrivere (o far scrivere da un Avvocato di Sua fiducia) una raccomandata all'Amministratore in cui li descrive e ne chiede la soluzione. Attenzione, che non vi è obbligo giuridico di una polizza condominiale.

 

 

COSTRUZIONE VERANDA, AUTORIZZAZIONE AMMINISTRATIVA E CONDOMINIALE

Alla luce della nuova sent cass. 18507 11/05/2011, sono costretto a chiedere il permesso al condominio per chiusura di balconi? E' necessaria la licenza edilizia? Certo di una celere risposta Vi saluto cordialmente.

 

La sentenza in questione non fa altro che ribadire un orientamento consolidato, secondo cui in caso di costruzione di una veranda (sui balconi, nel Suo caso) è necessaria autorizzazione amministrativa. Cosa diversa è il consenso del condominio; andrà esaminato con cura il regolamento condominiale per appurare se vi siano o meno divieti; qualora non vi sia nulla al riguardo valgono le norme del codice civile, secondo cui l'autorizzazione condominiale non sarebbe indispensabile. Il condizionale è d'obbligo, perchè nella pratica difficilmente la veranda non altererà il decoro condominiale, per cui vi è bisogno dell'autorizzazione di tutti i condomini (mille millesimi). Insomma, nella pratica, anche se non fosse teoricamente indispensabile, sempre meglio munirsi dell'autorizzazione del condominio. Saluti.

 

 

CONDOMINIO MINIMO (CON DEFUNTO ED EREDI)

Sono proprietaria di due appartamenti a piano terra, in un fabbricato di due persone. Il fabbricato è composto oltre che dai due appartamenti di mia proprietà, ciascuno con ingresso indipendente, anche da un vano sotterraneo, anche esso con ingresso indipendente, di proprietà dell'altro inquilino che, però, è morto cinquanta anni fa, pur risultando ancora proprietario in base alla visura catastale. L'immobile è praticamente abbandonato da decenni con il totale disinteresse degli eredi. Io ho necessità di fare dei lavori di ristrutturazione del fabbricato perchè è ormai molto vecchio e c'è rischio di crollo del tetto. L'unico dei dieci eredi con cui sono riuscita quasi a parlare, quando gli ho accennato alla necessità delle spese, ha risposto di non volerne sapere nulla e di non essere interessato. Tra l'altro io ho già provveduto, qualche anno fa a spese mie a far sistemare in parte il tetto. Ma adesso, come posso fare per le nuove spese e per le spese già sostenute? Inoltre, mi ha molto colpito che dalle visure catastali il sotterraneo risulti ancora di proprietà di un defunto. E' possibile questo? E se sì, le spese a chi le devo chiedere?

 

Le spese vanno chieste agli eredi o anche ad uno solo di essi; ciò in quanto il sotterraneo è proprietà comune degli eredi che sono responsabili solidali per quanto concerne le spese condominiali. Saluti.

 

 

SPESE RIPARAZIONE CALDAIA: SPETTANO AL PROPRIETARIO O AL CONDUTTORE?

Ho la caldaia che eroga acqua calda fuori sul balcone coperta e a causa del forte freddo dopo 10 giorni di assenza sono tornata a casa e ho trovato i tubi ghiacciati e la dilatazione del ghiaccio li ha rotti mandando in tilt la caldaia stessa.. nn sono la proprietaria dell immobile e il danno che mi è stato poi riparato mi è costato 250€ .. volevo sapere a chi spetta pagare questo danno... a me affittuaria o al proprietario dell'appartamento?.. grazie mille....

 

Dia una occhiata al contratto di locazione; se non c'è scritto niente al riguardo, la spesa dovrebbe essere a carico del proprietario trattandosi di manutenzione straordinaria; d'altra parte però la caldaia era affidata alla Sua custodia e non sarebbe inverosimile sostenere che si sia rotta a cusa di Sua incuria (magari se fosse stato in casa si sarebbe accorto subito del problema); insomma, io proporrei di dividere la spesa a metà, in via bonaria. Saluti.

 

 

SPESE DI MANUTENZIONE LUCERNARI NEL SOTTOTETTO

Il mio palazzo è composto da 5 piani più un sesto piano ove insiste un sotto tetto adibito dal costruttore ad appartamenti. I tre appartamenti non hanno balconi e/o finestre ma hanno solamente dei grandi finestroni non apribili. Poichè da un po' di tempo vi è infiltrazione dalla giuntura dei finestroni vorrei sapere se le spese di riparazione sono a carico del condominio oppure del singolo proprietario. Grazie.

 

Le finestre (o meglio - se ho ben capito nel Suo caso - i lucernari) che servono le singole unità immobiliari sono da considerarsi di proprietà esclusiva, quindi la manutenzione spetta al proprietario. Saluti.

 

 

CAMINI INQUINANTI SUL BALCONE

Abito in un appartamento da 10 anni all'ultimo piano di un condominio. Sui miei tre balconi si affacciano i camini degli appartamenti sottostanti con coseguente immissioni di fumo a volte nell'appartamento stesso. Tengo a sottolineare che nessuno dei camini si trova a distanza regolamentata. L'acquisto dell'appartamento è avvenuto sulla carta quindi nessuno poteva immaginare la sorpresa dei camini.Tramite accordi verbali, abbiamo mantenuto rapporti di buon vicinato accettando sporadiche accensioni serali. Ultimamente questi accordi non sono più rispettati quindi mi ritrovo in una penosa situazione, estremamente dannosa per la salute mia e della mia famiglia. Lo scorso anno mio marito ha avuto un infarto ed io soffro d'asma. Che fare? Posso denunciarli e chiedere danni biologici? Sentitamente ringrazio.

 

Innanzitutto può sicuramente chiedere che i camini siano messi a norma; i danni possono essere chiesti solo ove si dimostri che siano causati dal fumo dei comignoli. Saluti.

 

 

OCCUPAZIONE IMMOBILE

Nostro zio occupa un immobile di cui noi siamo proprietari per 2/3 mentre lui detiene 1/3 di usufrutto. Visto che non vuole sottoscivere un contratto di affitto come possiamo evitare quanto meno responsabilità civili e penali per eventuali danni a cose e/o persone che siano riconducibili alla sua gestione dell'immobile? In altre parole esiste un metodo per fare una cessione di fabbricato allo zio senza concedergli nemmeno un comodato? Inoltre lo zio non vuole nemmeno pagare le spese ordinarie di condominio...che facciamo? La ringrazio anticipatamente per la sua attenzione.

 

Non è possibile cedere un fabbricato senza il consenso di chi deve riceverlo, quindi Lei e Suo fratello dovreste trovare un accordo con lo zio. In ogni caso la responsabilità penale è personale, quindi quella dello zio è sempre distinta dalla vostra. Le spese ordinarie del condominio spettano alla zio, ma l'Amministratore potrà legittimamente chiederle ai proprietari (cioè cioè Lei, Suo fratello e il proprietario della restante terza quota), nel qual caso dovrete agire contro lo zio per la restituzione. Circa i danni causati al condominio o ad altri condomini e riconducibili alla sua condotta, essi vanno risarciti da vostro zio, a' sensi dell'art. 2051 C.C.; abbiate presente, però, che andrà dimostrato che l'immobile era detenuto da lui, altrimenti vi è responsabilità solidale. Saluti.

 

 

AUTO PARCHEGGIATA NEL PORTICO

Sono proprietario di un alloggio ATER ubicato al 1°P, da un po' di tempo un nuovo inquilino parcheggia la sua auto nel portico (in uno spazio che corrisponde alla mia camera da letto). Ho già manifestato il mio dissenso ma....niente da fare! A quale normativa (antincendio, handicap) posso fare riferimento per impedire questo uso improprio della cosa comune? Grazie.

 

Prima di tutto va verificato se l'area è destinata o meno a parcheggio, nel qual caso ci sarebbe poco da fare; qualora non lo sia non c'è bisogno di invocare alcuna normativa particolare, essendo ben chiaro già dalla normativa codicistica che non è possibile utilizzare in maniera impropria la cosa comune. Saluti.

 

 

RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO

Abito all'ultimo piano di un palazzo e nel 2006 abbiamo cambiato la caldaia condominiale. Da un paio di anni però ogni tanto si spegne, ma quest'anno è successo già 4 volte e pare che la causa sia quella di spegnersi quando le temperature sono troppo basse. Certo ad agosto è al massimo dell'efficienza!! L'amministratore non si è mai fatto carico di risolvere il problema definitivamente, siamo noi condomini, stufi, che contattiamo l'assistenza. Dal momento che in questi giorni di neve (scrivo da Roma) la temperatura a casa mia è di 15° perchè i termonifoni sono tiepidi ho deciso di pagare solo per i giorni di malfunzionamento della caldaia la metà di quanto normalmente pago al giorno per il riscaldameno. Questo per giusta causa posso farlo?? La ringrazio per avermi dato la possibilità di consultarla.

 

Le bollette condominiali vanno sempre pagate se emesse - come presumo sia il Suo caso - in base a preventivo annuale regolarmente approvato; in mancanza l'Amministratore può pretenderne il pagamento in via coattiva, tramite Decreto Ingiuntivo. Saluti.

 

 

DANNI CAUSATI DAGLI INQUILINI: CHI PAGA?

Ho affittato il mio alloggio per tre anni e dopo di che gli inquilini hanno trovato un altra sistemazione.. Quando sono salita su nell'alloggio con mia moglie per far l'inventario mi son trovato serramenti rotti, tubature riscaldamento manomesse, anta armadio rotta, assenza totale di lampadine con tagli netto fili luce ripostiglio, senza dimenticare la rottura del garage basculante!! Ora io chiedo a voi esperti come mi devo comportare???!! Visto che la cauzione è servita a pagare i due mesi seguenti la disdetta .. Attendendo una vostra risposta porgo distinti saluti.

 

Lei può chiedere agli ex inquilini il risarcimento dei danni subiti (che naturalmente andranno dimostrati). Saluti.

 

 

OBBLIGO DI RISCALDAMENTO DELL'APPARTAMENTO DISABITATO?

Abito in casetta con 4 appartamenti, ma quello sotto il mio è disabitato perciò riscaldamento spento. Oggi mi sono ritrovata con acqua ghiacciata ma la proprietaria di sotto ha l'acqua. E' possibile che le mia tubature siano ghiacciate perche' nel piano di sotto l'appartamento non è riscaldato? E' vero che l'appartamento sotto il mio dovrebbe comunque essere riscaldato? Grazie per la risposta e per l'attenzione nella speranza di essermi spiegata sufficientemente. un saluto.

 

Non vi è nessun obbligo per il proprietario di un appartamento di riscaldarlo. Saluti.

 

 

INADEMPIMENTO PATTO DI CESSIONE DEL BENE CONDOMINIALE

Concordi nel cedermi una porzione di area condominiale intorno casa mia (p.t.), gli altri proprietari hanno chiesto in cambio la rifinitura delle parti grezze dell'area parcheggio; lavori da me eseguiti, ma per un problema connesso all'aggiornamento delle carte catastali, non si è potuto definire l'atto notarile di questa cessione. Oggi mi vengono poste condizioni molto restrittive oltre a quelle previste per legge inerenti alla realizzazione di manufatti compresi nelle normative edilizie. Nell'atto vogliono che sia inserita la condizione che nella predetta area in questione non possa realizzare nemmeno una struttura precaria (tettoia, veranda, casetta per gli attrezzi, ecc..). Che fare?

 

Se l'accordo è contenuto in un verbale assembleare sottoscritto dalle parti non Le si potrà opporre alcun onere ulteriore, e potrà chiedere giudizialmente l'esecuzione dello stesso. Saluti.

 

 

LOCAZIONE PARTE COMUNE

Non potendo acquistare il pianerottolo condominiale per collegare i due appartamenti di mia proprietà in quanto un condomini è contrario alla vendita, come posso risolvere questo problema? potrei chiedere il pianerottolo in affitto? in questo caso sarebbe sufficiente la maggioranza semplice? grazie.

 

In caso di locazione della parte comune basta, in genere, la maggioranza semplice; nel Suo caso particolare - però - probabilmente non è sufficiente, perchè tratterebbesi di locazione ultranovennale, se ho ben capito. Visto la peculiarità del caso, Le consiglio di rivolgersi ad un legale di Sua fiducia, per una più attenta ed approfondita disamina dei fatti e della documentazione. Saluti.

 

 

SCADENZA CONTRATTO DI LOCAZIONE

Il primo gennaio 1969 stipulai un contratto d'affitto appartamento per uso abitativo. La nuova proprietaria mi ha comunicato la fine locazione per il 30 dicembre 2012, io la sposto al 2013: Chi ha ragione ? Molte grazie.

 

Bisognerebbe specificare quando è avvenuta la prima scadenza per effettuare tutti i calcoli successivi; in ogni caso, un contratto di locazione che inizia il primo gennaio scade il 31 dicembre (non il 30, come mi riferisce Le sia stato comunicato), quindi vi è un vizio nella disdetta. Saluti.

 

 

ACQUISTO PARTE COMUNE E RIFORMA DEL CONDOMINIO

Vorrei acquistare una parte di pianerottolo condominiale, non utilizzato da altri condomini, per unire due appartamenti di mia proprietà. Su 24 condomini, 23 sono d'accordo a vendermi questi 3 mq di pianerottolo ed uno solo è contrario. Siccome è necessaria l'unanimità non posso fare l'operazione. Se andrà in porto la riforma del condominio cambierà qualcosa nel mio caso? Grazie.

 

Solo il testo di legge definitivo potrà dare una risposta certa; allo stato attuale del disegno di legge all'esame della Camera non dovrebbe esserci alcuna variazione rispetto alla situazione normativa attuale (l'art. 1117-ter potrebbe forse essere forzato in tal senso ma a mio avviso sarebbe - appunto - una forzatura che difficilmente passerebbe il vaglio dell'esame giudiziario). Saluti.

 

 

CONTRATTO DI LOCAZIONE NON FIRMATO E PAGAMENTO DEI LAVORI EFFETTUATI.

Prima di firmare il contratto di affitto per un locale commerciale ho fatto fare dei lavori al locale stesso; al momento della firma e quindi della lettura del contratto è uscito fuori che il soppalco del locale commerciale stesso non è agibile ma è accatastato come ripostiglio, quindi non ho più intenzione di prendere in affitto questo locale dato che l'inutilizzo dello stesso grava notevolmente sull'attività commerciale che vorrei avviare. Ora la mia domanda è: chi paga le spese dei lavori dal momento in cui non c'è nessuna firma sul contratto di affitto? c'è qualche legge che disciplina un caso simile? Grazie.

 

Andrebbero chiarite le circostanze di fatto e diritto nelle quali Lei ha realizzato i lavori in assenza di un contratto; in via residuale, comunque, sarà possibile esperire un'azione per arricchimento senza causa ai sensi dell'art. 2041 e 2042 C.C. Saluti.

 

 

MANCATA CONSEGNA DEL REGOLAMENTO CONDOMINIALE AL NUOVO ACQUIRENTE.

Ho acquistato una casa semindipendente il venditore non mi ha mai parlato di un regolamento condominiale e non me ne ha mai fornito copia. Ora gli altri condomini mi contestano l'abuso di regole di cui io non sono mai stata messa al corrente e il versamento di spese condominiali di cui io non sapevo neppure l'esistenza. Mi posso rivalere sul vecchio proprietario? il regolamento era da allegare all'atto di vendita? Cordialmente.

 

Il regolamento di condominio andava senz'altro allegato all'atto di vendita; ciò però non significa che Lei sia esentato dal rispettarlo. Potrà rivalersi sul vecchio proprietario dei danni (se ce ne sono) che abbia avuto in conseguenza della mancata allegazione. Se vi sono bollette arretrate da pagare risalenti a due anni prima dell'acquisto Lei è tenuto al pagamento in solido col vecchio proprietario, su cui si potrà rivalere. Saluti.

 

 

SPESE DI MANUTENZIONE CANNA FUMARIA COMUNE.

Sono proprietario a p.t di un appartamento in un edificio ristrutturato. Il precedente impianto di riscaldamento centralizzato e' stato dismesso e sostituito da impianti autonomi. Esiste ancora la canna fumaria condominiale di 1600 cmq di sezione, che finisce in un locale condominiale dove c'e' ancora il pozzetto di ispezione dei fumi; da questo pozzetto si dirama un tubo di 15 cm di d. che sbuca, senza nessuna funzione nel locale dove c'e' la mia caldaia autonoma che scarica i fumi all'esterno. L'amministratore sostiene che siccome l'unico locale collegato alla vecchia canna condominiale e' mio anche l'enorme canna fumaria ex condominiale e' mia con tutte le conseguenze di manutenzione. Io sostengo che la canna fumaria era condominiale e salvo un titolo certo non puo' che restare condominiale, il raccordo al pozzetto e' un residuo del vecchio impianto anch'esso condominiale, la canna fumaria non e' destinata al mio uso esclusivo e non ha nessuna funzione la diramazione che finisce nel mio soffitto. La proprieta' condominiale deve essere ceduta in proprieta' privata con un atto autorizzato dall'assemblea. Anche se non sono stato chiaro puo' darmi un parere?

 

La canna fumaria è condominiale, pertanto può essere utilizzata da tutti i condomini, e le spese di manutenzione vanno ripartite tra tutti i condomini; tanto più nel Suo caso, ove - se ho ben capito - la caldaia scarica i fumi all'esterno in maniera autonoma, senza nemmeno utilizzare la canna fumaria comune. Saluti.

 

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