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TETTO CONDOMINIO PROPRIETA' ESCLUSIVA RIPARTIZIONE SPESE 1126 C.C.

Allorquando il tetto di un edificio in condominio è di proprietà esclusiva di uno dei partecipanti alla comunione, le spese di manutenzione del tetto stesso possono ripartirsi tra tutti i condomini con i criteri di cui all'art. 1126 c.c., come stabilito per i lastrici solari di uso esclusivo, salvo il caso in cui le dette spese siano poste a carico del proprietario esclusivo del tetto in base a una specifica ed espressa pattuizione, non potendosi altrimenti presumere che quest'ultimo, per il solo fatto di essersi riservata la proprietà esclusiva, abbia inteso assicurare la copertura ai proprietari delle unità immobiliari sottostanti, con esonero dei medesimi da ogni concorso nelle spese di manutenzione del tetto (cfr. Cassazione civile , sez. II, 30 gennaio 1985, n. 532; Cassazione civile , sez. II, 9 giugno 1961, n. 1338).  (Trib. Salerno 17 aprile 2008)

 

 

 

 

 

DISTANZA COSTRUZIONI - USUCAPIONE - IMMOBILE ABUSIVO AMMISSIBILITA' - Cassazione civile , sez. II, 18.02.2013 n° 3979

È ammissibile l'acquisto per usucapione di una servitù avente ad oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella fissata dal codice civile o dai regolamenti e dagli strumenti urbanistici, anche nel caso in cui la costruzione sia abusiva, atteso che il difetto della concessione edilizia esaurisce la sua rilevanza nell'ambito del rapporto pubblicistico, senza incidere sui requisiti del possesso "ad usucapionem".

 

 

 

 

 

LASTRICO SOLARE - INFILTRAZIONI - RESPONSABILITA' PROPRIETARIO - NON SUSSISTE SEMPRE - DIVISIONE SPESE EX ART. 1126 C.C. - VETUSTA' - Cass. Sez. II, sentenza n. 10195 del 30 aprile 2013.

• Il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, svolge funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto al condomino che ne abbia la proprietà esclusiva, grava su tutti i condomini (con ripartizione delle spese ex art. 1126 c.c.) e quindi il condominio, quale custode ex art. 2051 cod. civ. risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare (Cass. 21/2/2006 n. 3676; Cass. 13/3/2007 n. 5848; Cass. 22/3/2012 n. 4596);

•  La disposizione dell’art. 1126 c.c. che regola la ripartizione fra i condomini delle spese di riparazione del lastrico solare di uso esclusivo di uno di essi, si riferisce alle riparazioni dovute a vetustà e non a quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell’opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario; in tale ipotesi, ove trattasi di difetti suscettibili di recare danno a terzi, la responsabilità relativa, sia in ordine alla mancata eliminazione delle cause del danno che al risarcimento, fa carico in via esclusiva al proprietario del lastrico solare, ex art. 2051 c.c., e non anche – sia pure in via concorrenziale – al condominio (Cass. 15/4/2010 n. 9084).

 

 

 

 

Furto in appartamento, responsabilità del danneggiato condómino se ha accettato, in sede di deliberazione lavori, la non apposizione di speciali antifurti sui ponteggi perché troppo costosi. Cassazione civile , sez. III, sentenza 28.01.2013 n° 1890

...avendo i giudici del merito puntualmente e analiticamente valutato tutte le circostanze invocate dal ricorrente, giungendo alla conclusione, da un lato, che “non v'è prova che il ponteggio fosse pericoloso” o “possedesse caratteristiche atte a agevolare l'intrusione di malintenzionati nell'appartamento dell'attore all'ottavo piano”, dall'altro, che l'odierno ricorrente ha partecipato e ha aderito “espressamente alla delibera con la quale il condominio... malgrado la sollecitazione dell'impresa... decise di non installare l'impianto antifurto per il suo rilevante costo” e che, infine, lo stesso odierno ricorrente ha omesso “qualsiasi cautela idonea a evitare o rendere difficoltosa l'opera di eventuali ladri” [palesemente non evita, o rende più difficile la sottrazione di preziosi la circostanza che gli stessi siano conservati in una scatola nell'armadio della camera da letto] è evidente, da un lato, che eventuali affermazioni dei giudici di merito in contrasto con le risultanze di causa [come pure del tutto apoditticamente si invoca] dovevano essere fatte valere dal ricorrente con il rimedio di cui all'art. 395 c.p.c. e non certamente opponendo all'accertamento dei giudici di merito, la propria soggettiva valutazione di quelle stesse circostanze, dall'altro, che come già anticipato sopra - è preclusa in questa sede di legittimità una ricostruzione degli apprezzamenti, in fatto diversa rispetto a quella compiuta dal giudici di secondo grado. Per le ragioni che precedono il ricorso deve essere quindi rigettato con condanna di parte ricorrente (il condómino che richiedeva i danni) alle spese del giudizio di cassazione che si liquidano come in dispositivo.

 

 

 

 

 

DELIBERE NULLE E DELIBERE ANNULLABILI: DISTINZIONE

Cassazione, VI sezione civile, sentenza 13 febbraio 2013, n.3586

In tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle delibere dell’assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto. Debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto.

 

 

 

 

Cassazione Civile, sez. II, sentenza n. 17680 del 16 ottobre 2012.

Realizzazione sporti sullo spazio aereo del confinante.

Ai sensi dell’art. 840 cod. civ., l’immissione di sporti nello spazio aereo sovrastante il fondo del vicino, è consentita quando questi non abbia interesse ad escluderla, cioè quando la stessa intervenga ad un’altezza dal suolo, tale da non pregiudicare alcun legittimo interesse del proprietario del fondo in relazione alle concrete possibilità di utilizzazione di tale spazi.

 

 

 

 

 

Cassazione Civile, Sez. VI (Ord.), 09.05.2012, n. 7029. 

Procedimento di volontaria giurisdizione per la revoca dell' amministratore, soccombenza, condanna alle spese. 

La condanna alle spese è indipendente dalle caratteristiche del provvedimento impugnato. Conseguentemente la soccombenza e la condanna alle spese sono configurabili anche nel procedimento di volontaria giurisdizione ai sensi dell'articolo 1129 c.c. in tema di revoca giudiziale dell'amministratore.

 

 

 

 

COMPRAVENDITA - OBBLIGO DI BUONA FEDE - DANNI (Cass. 16.04.2012 n. 5965)

Il contraente in mala fede (ossia che ha violato l'obbligo di buona fede di cui all'art. 1337 c.c.) è responsabile dei danni provocati dal suo comportamento illecito ed i danni vanno commisurati al 'minor vantaggio', ovvero al 'maggior aggravio economico' prodotto dal comportamento tenuto in violazione dell'obbligo di buona fede. (Cass. 5965/12)

 

 

 

 

 

Cassazione Civile 03.04.2012, n.5331

Oneri di gestione impianto di riscaldamento centralizzato da parte del condomino che si sia distaccato.

 Il condomino dell’unità immobiliare distaccata dall’impianto centralizzato, fermo il suo obbligo di pagamento delle spese per la conservazione dell’impianto, è tenuto a partecipare a quelle di gestione, se e nei limiti in cui il suo distacco non si risolve in una diminuzione degli oneri del servizio di cui continuano a godere gli altri condomini.

 

 

 

 

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 27 febbraio 2012, n. 2973

Un albero, sia pure posto a distanza legale, non può per l'eccessivo sviluppo e la frondosità della chioma invadere la sfera di altri soggetti.

 

 

 

 

 
Corte App. Napoli 25 gennaio 2012

Il verbale di un'assemblea condominiale contenente l'indicazione delle spese occorrenti per la conservazione o l'uso delle parti comuni costituisce prova scritta idonea per ottenere decreto ingiuntivo pur in mancanza dello stato di ripartizione delle medesime, necessario per l'ulteriore fine di ottenere anche la clausola di provvisoria esecuzione del provvedimento, ai sensi dell'art. 63 disp. att. cod. civ.

 

 

 

 

Canna fumaria e immissioni con vento: Cassazione Civile sez. II del 6 settembre 2011 n. 18262
"la prescrizione del regolamento edilizio sulla distanza della fuoriuscita di fumi,non comportava l'automatica sussistenza della lamentata intollerabilità delle immissioni."

 

 

 

 

Cassazione III civile n. 15392 del 13.7.2011
Parcheggio,incendio,assicurativo,autovettura,risarcimento
"La sosta di un veicolo a motore su un’area pubblica o ad essa equiparata integra, ai sensi e per gli effetti dell’art. 2054 cod. civ. e dell’art. 1 della legge n. 990 del 1969 (ed ora dell’art. 122 del decreto_legislativo_209_2005), anch’essa gli estremi della fattispecie “circolazione”, con la conseguenza che dei danni derivati a terzi dall’incendio del veicolo in sosta sulle pubbliche vie o sulle aree equiparate risponde anche l’assicuratore, salvo che sia intervenuta una causa autonoma, ivi compreso il caso fortuito, che abbia determinato l’evento dannoso." (da ultimo Cass. 11 febbraio 2010, n. 3108 ).

 

 

 

 

IMPUGNAZIONE DELIBERA CONDOMINIALE - COMPETENZA PER VALORE - DETERMINAZIONE (Cass. 16 marzo 2010, n. 6363, richiamata anche da Cassazione civile , sez. VI, ordinanza 20.06.2011 n° 13552).

Ai fini della determinazione della competenza per valore in relazione ad una controversia avente ad oggetto il riparto di una spesa approvata dall’assemblea di condominio, anche se il condomino agisce per sentir dichiarare l’inesistenza del suo obbligo di pagamento sull’assunto dell’invalidità della deliberazione assembleare, bisogna far riferimento all’importo contestato relativamente alla sua singola obbligazione e non all’intero ammontare risultante dal riparto approvato dall’assemblea, poiché, in generale, allo scopo dell’individuazione della competenza, occorre porre riguardo al thema decidendum, invece che al quid disputandum, per cui l’accertamento di un rapporto che costituisce la causa petendi della domanda, in quanto attiene a questione pregiudiziale della quale il giudice può conoscere in via incidentale, non influisce sull’interpretazione e qualificazione dell’oggetto della domanda principale e, conseguentemente, sul valore della causa (Cass. 16 marzo 2010, n. 6363, richiamata anche da Cassazione civile , sez. VI, ordinanza 20.06.2011 n° 13552). 

 

 

 

 

 

Cass. Sez. Unite 8491/2011 del 14/04/2011

IMPUGNAZIONE DELIBERA CONDOMINIALE - RICORSO - DEPOSITO IN CANCELLERIA - AMMESSO

L'adozione della forma del ricorso non esclude l'idoneita' al raggiungimento dello scopo di costituire il rapporto processuale, che sorge gia' mediante il tempestivo deposito in cancelleria, mentre estendere alla notificazione la necessita' del rispetto del termine non risponde ad alcuno specifico e concreto interesse del convenuto, mentre grava sull'attore di un incombente il cui inadempimento puo' non dipendere da una sua inerzia, ma dai tempi impiegati dall'ufficio giudiziario per la pronuncia del decreto di fissazione dell'udienza di comparizione.

 

 

 

 
Cass. Sez. Unite 8491/2011 del 14/04/2011

IMPUGNAZIONE DELIBERA CONDOMINIALE - ATTO DI CITAZIONE - AMMESSO IN VIA ORDINARIA EX ART. 163 CPC

L'art. 1137 c.c. non disciplina la forma delle impugnazioni delle deliberazioni condominiali, che vanno pertanto proposte con citazione, in applicazione della regola dettata dall'art. 163 c.p.c

 

 

 

 

 

COMUNIONE EREDITARIA - GODIMENTO DA PARTE DI UN SOLO COMUNISTA - OBBLIGO DI CORRESPONSIONE FRUTTI CIVILI PRO QUOTA AGLI ALTRI COMUNISTI (Cass. 6-4-2011 n. 7881).

Il condividente di un immobile che durante il periodo di comunione abbia goduto del bene in via esclusiva senza un titolo giustificativo, deve corrispondere agli altri i frutti civili, quale ristoro della privazione della utilizzazione ”prova quota” del bene comune e dei relativi profitti, con riferimento ai prezzi di mercato correnti dal tempo della stima per la divisione a quello della pronuncia.

 

 

 

 

Cass. Civ., Sez. III, n. 5690 del 10 marzo 2011

REVISIONE TABELLE MILLESIMALI AFFETTE DA ERRORE - AZIONE PER ARRICCHIMENTO SENZA CAUSA - E' AMMESSA.

Pur essendo possibile una richiesta dì revisione di tabelle, in sede giudiziaria, in mancanza di apposita delibera dell’assemblea dei condomini (per la quale la giurisprudenza prevalente di questa Corte, fino alla decisione delle Sezioni Unite 9 agosto 2010 n. 18477, richiedeva il consenso di tutti i condomini) deve riconoscersi che una modifica delle stesse non avrebbe potuto avere efficacia retroattiva ed anzi avrebbe potuto produrre effetti solo dal momento del passaggio in giudicato della decisione. Pertanto, nessuna contraddizione è possibile ravvisare nella motivazione della sentenza impugnata nella parte in cui la stessa ha accolto la domanda di arricchimento senza causa, pur dopo aver riconosciuto che una modifica delle tabelle millesimali, in ogni caso, non avrebbe potuto avere efficacia retroattiva. Secondo la consolidata giurisprudenza di questa Corte, infatti, la sentenza che accoglie la domanda di revisione o modifica dei valori proporzionali di piano nei casi previsti dall’ art. 69 disp. att. cod. civ., non ha natura dichiarativa ma costitutiva, avendo la stessa funzione dell’accordo raggiunto all’unanimità dai condomini, con la conseguenza che l’efficacia di tale sentenza, in mancanza di specifica disposizione di legge contraria, inizia a decorrere solo dal passaggio in giudicato (Cass. 8 settembre 1994 n. 7696). In base a tale considerazioni, non può condividersi la tesi sostenuta dal ricorrente, con il secondo motivo di ricorso, secondo la quale una volta esclusa la retroattività della modifica delle vecchie tabelle, ì giudici di appello avrebbero dovuto rigettare la domanda dì arricchimento senza giusta causa (Cass. 10 marzo 2011 n. 5690).

 

 

 

 

 

Furto in appartamento e responsabilità civile dell’appaltatore e imprenditore Cassazione civile , sez. III, sentenza 10.01.2011 n° 292  

Del furto in appartamento realizzato da chi vi si sia introdotto attraverso ponteggi installati per lavori di manutenzione risponde, ex art. 2043 cod. civ., l'imprenditore che per tali lavori si sia avvalso delle impalcature, tutte le volte in cui, violando il principio del neminem laedere, egli abbia omesso di dotarle di cautele atte a impedirne l'uso anomalo da parte di terzi, così creando colposamente un agevole accesso ai ladri e ponendo in essere le condizioni del verificarsi del danno subito dai derubati” (nello stesso senso Cass. civ. 17 marzo 2009, n. 6435; Cass. civ. 12 aprile 2006, n. 8630; Cass. civ. 25 novembre 2005, n. 24897)

 

 

 

 
Condominio – Impugnativa della sentenza sfavorevole da parte dell'amministratore di condominio – Previa autorizzazione dell'assemblea – non sussiste – Ratifica – Necessaria .

 Cass. civ., Sez. Unite, sent. 6 agosto 2010 n. 18331 (Pres. Carbone, est. Elefante)
L'amministratore di condomino, in base al disposto dell'art. 1131, secondo e terzo comma c.c., può anche costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole senza previa autorizzazione a tanto dall'assemblea, ma dovrà, in tal caso, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell'assemblea per evitare pronuncia di inammissibilità dell'atto di costituzione ovvero di impugnazione (La Suprema Corte risolve così il contrasto di giurisprudenza che si era creato sulla questione)

 

 

 

 

Servitù di passaggio – Transito in automobile – Non prevista dal Titolo – Non ricavabile implicitamente e genericamente  
Cass. civ., sez. II, sent. 5 marzo 2010 n. 5434
In tema di servitù prediali, l'art. 1063 c.c. stabilisce una graduatoria delle fonti regolatrici  dell'estensione e dell'esercizio delle servitù, ponendo a fonte primaria il titolo costitutivo del diritto, mentre i precetti dettati dai successivi art. 1064 e 1065 c.c. rivestono carattere meramente sussidiario. Tali precetti, pertanto, possono trovare applicazione soltanto quando il titolo manifesti al riguardo lacune o imprecisioni non superabili mediante l'impiego di adeguati criteri ermeneutici; ove, invece, il contenuto e le modalità di esercizio risultino puntualmente e inequivocabilmente determinati dal titolo, a questo soltanto deve farsi riferimento, senza possibilità di ricorrere al criterio del soddisfacimento del bisogno del fondo dominante col minor aggravio del fondo servente (Nell'ipotesi di specie, la Cassazione ha affermato che l'esistenza di una servitù di passaggio non garantisce all'avente diritto la possibilità di transitare sul bene altrui anche in automobile)

 

 

 

 
Condominio - Apertura di finestre su un cortile comune – Legittimità – Sussiste  
Cass. civ., sez. I, sentenza 9 giugno 2010 n. 13874 (Pres. Oddo, rel. Migliucci)  
L'apertura di finestre ovvero la trasformazione di luce in veduta su un cortile comune rientra nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell'art. 1102 cod. civ., posto che i cortili comuni, assolvendo alla precipua finalità di dare aria e luce agli immobili circostanti, sono utilmente fruibili a tale scopo dai condomini stessi, senza incontrare le limitazioni prescritte, in materia di luci e vedute, a tutela dei proprietari degli immobili di proprietà esclusiva. (Nel caso di specie, la Cassazione ha confermato il proprio precedente giurisprudenziale, in cui aveva affermato che ai condomini spetta la facoltà di praticare aperture che consentano di ricevere aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, senza incontrare le limitazioni prescritte, in tema di luci e vedute, a tutela dei proprietari dei fondi confinanti di proprietà esclusiva, con il solo limite, posto dall'art.1102 cod. civ., di non alterare la destinazione del bene comune o di non impedirne l'uso da parte degli altri comproprietari: v. Cass. civ., Sez. II, 19 ottobre 2005, n. 20200)

 

 

 

 

 
Aggravamento della servitù – Aumento del flusso veicolare – Sufficienza – Esclusione – Valutazione complessiva delle circostanze – Natura edificatoria del suolo – Condizione dei fondi al momento di costituzione della servitù
Cass. civ., Sez. II, sent. 3 agosto 2010 n. 18029 (Pres. Rovelli, est. Goldoni)
Al fine di verificare se vi sia stato o meno un aggravamento della servitù, il giudice di merito non può prescindere dalla natura della zona interessata e dalla condizioni in cui i fondi erano al momento della costituzione della servitù stessa, soprattutto là dove l'area interessata dal peso abbia una vocazione edificatoria degli stessi fondi, che renda prevedibile sin dall’epoca di costituzione della servitù de qua, una diversa utilizzazione del fondo de quo, con quasi automatico aumento del flusso veicolare. Ne consegue che ove si intenda limitare numericamente tale lusso, tanto deve essere oggetto di specifica pattuizione dei proprietari dei fondi interessati dalla servitù (La Suprema Corte boccia la sentenza della Corte di Appello di Torino. Il ragionamento della Corte torinese si basa sulla constatazione secondo cui il terreno, originariamente tenuto a prato, costituente il fondo dominante, era interessato, come è ovvio, da un transito limitato di veicoli e che solo l’avvenuta costruzione di un’autorimessa in loco aveva considerevolmente aumentato il flusso dei veicoli in loco; da qui l’aggravamento della servitù ritenuto sussistente).

 

 

 

 
Condominio - Potere dell'amministratore di condominio di impugnare la sentenza sfavorevole – Sussistenza – Necessità della successiva ratifica dell'assemblea – Sussiste - Art. 1131 c.c.
Cass. civ., Sez. Unite, sentenze 6 agosto 2010 nn. 18331 e 18332  
L’amministratore di condominio, in base al disposto dell’art. 1131 c.c., comma 2 e 3, può anche costituirsi in giudizio e impugnare al sentenza sfavorevole senza previa autorizzazione a tanto dall’assemblea, ma dovrà, in tal caso, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell’assemblea per evitare pronuncia di inammissibilità dell’atto di costituzione ovvero di impugnazione (Questa la motivazione nella parte saliente. Ne consegue che, anche in materia di azioni processuali il potere decisionale spetta solo ed esclusivamente all'assemblea che dovrà deliberare se agire in giudizio, se resistere e se impugnare i provvedimenti in cui il condominio risulta soccombente. Un tale potere decisionale non può competere all'amministratore che, per sua natura, non è un organo decisionale ma meramente esecutivo del condominio. Ove tale potere spettasse all'amministratore, questi potrebbe anche autonomamente non solo costituirsi in giudizio ma anche impugnare un provvedimento senza il consenso dell'assemblea e, in caso di ulteriore soccombenza, far sì che il condominio sia tenuto a pagare le spese processuali, senza aver in alcun modo assunto decisioni al riguardo. Tale soluzione non solo contrasta con il principio che unico organo decisionale nel condominio è l'assemblea, ma conculca anche il diritto dei condomini di dissentire rispetto alle liti (art. 1132 c.c.). La mancata convocazione dell'assemblea per l'autorizzazione ovvero per la ratifica dell'operato dell'amministratore vanifica ogni possibilità di esercizio del diritto al dissenso alla lite che la legge espressamente riconosce ai condomini. L'attribuzione in capo all'assemblea di condominio del potere gestorio e, quindi, della decisione se resistere in giudizio o impugnare la sentenza sfavorevole, per cui occorre che l'amministratore sia autorizzato a tanto, va tuttavia raccordata con la legittimazione passiva generale attribuita all'amministratore dall'art. 1131 c.c., comma 2. Invero, tale legittimazione rappresenta il mezzo procedimentale per il bilanciamento tra l'esigenza di agevolare i terzi e la necessità di tempestiva (urgente) difesa (onde evitare decadenze e preclusioni) dei diritti inerenti le parti comuni dell'edificio, che deve ritenersi immanente al complessivo assetto normativo condominiale.
Pertanto, l'amministratore convenuto può anche autonomamente costituirsi in giudizio ovvero impugnare la sentenza sfavorevole, nel quadro generale di tutela (in via d'urgenza) di quell'interesse comune che integra la ratio della figura dell'amministratore di condominio e della legittimazione passiva generale, ma il suo operato deve essere ratificato dall'assemblea, titolare del relativo potere. La ratifica, che vale a sanare con effetti ex tunc l'operato dell'amministratore che abbia agito senza autorizzazione dell'assemblea, è necessaria sia per paralizzare la dedotta eccezione di inammissibilità della costituzione in giudizio o dell'impugnazione, sia per ottemperare al rilievo ufficioso del giudice che, in tal caso, dovrà assegnare, ex art. 182 c.p.c., un termine all'amministratore per provvedere)

 

 

 

 

 
Condominio – Mancanza di un amministratore di condominio – Nomina di un curatore speciale ex artt. 65 disp. Att. c.c. E 80 c.p.c. - Sussiste – Necessità dell'amministratore – Esclusione  
Cass. civ., Sez. Unite, sentenze 6 agosto 2010 nn. 18331 e 18332  
L'art. 65 disp. att. c.c. dopo aver previsto, al primo comma, che "Quando per qualsiasi causa manca il legale rappresentante dei condomini, chi intende iniziare o promuovere una lite contro i partecipanti a un condominio può richiedere la nomina di un curatore speciale ai sensi dell'art. 80 c.p.c.", stabilisce, al comma 2, che "Il curatore speciale deve convocare l'assemblea dei condomini per avere istruzioni sulla condotta della lite." Dal sistema normativo emerge che l'amministratore di condominio non è un organo necessario del condominio. L'art. 1129 c.c. espressamente richiede la nomina di un amministratore solo quando il numero di condomini sia superiore a quattro. Ne consegue che in materia di condominio negli edifici, l'organo principale, depositario del potere decisionale, è l'assemblea dei condomini, così come in materia di comunione in generale il potere decisionale e di amministrazione della cosa comune, spetta solo ed esclusivamente ai comunisti (art. 1105 c.c.) e la nomina di un amministratore cui "delegare" l'esercizio del potere di amministrazione è ipotesi meramente eventuale, ex art. 1106 c.c. (La Corte aggiunge quanto segue. La prima, fondamentale, competenza dell'amministratore consiste nell'"eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini" (art. 1130 c.c., comma 1, n. 1). Da tale disposto si evince che l'essenza delle funzioni dell'amministratore è imprescindibilmente legata al potere decisionale dell'assemblea: è l'assemblea l'organo deliberativo del condominio e l'organo cui compete l'adozione di decisioni in materia di amministrazione dello stesso, mentre l'amministratore riveste un ruolo di mero esecutore materiale delle deliberazioni adottate in seno all'assemblea. Nessun potere decisionale o gestorio compete all'amministratore di condominio in quanto tale (e ciò a differenza di quanto accade nelle società, sia di persone che di capitali, dove all'amministratore competono poteri propriamente gestionali). Anche l'art. 1131 c.c., nell'attribuire all'amministratore di condominio un potere di rappresentanza dei condomini e di azione in giudizio, chiarisce che tale potere è conferito "Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea". Ancora una volta, quindi, si legano i poteri dell'amministratore di condominio alle deliberazioni dell'assemblea, proprio a voler sottolineare la derivazione e subordinazione degli stessi alle decisioni dell'organo assembleare)

 

 

 

Condominio – Tabelle Millesimali – Approvazione – Unanimità – Non necessaria – Maggioranza - Sufficiente
Cass. civ., Sez. Unite, sentenze 9 agosto 2010 n. 18477 (Pres. Carbone, rel. Triola)
Le tabelle millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1139 c.c., comma 2 (Questa la motivazione: se si tiene presente che tali tabelle, in base all’art. 68 disp. att. c.c., sono allegate al regolamento di condominio, il quale, in base all’art. 1138 c.c., viene approvato dall’assemblea a maggioranza, e che esse non accertano il diritto dei singoli condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ma soltanto il valore di tali unità rispetto all’intero edificio, ai soli fini della gestione del condominio, dovrebbe essere logico concludere che tali tabelle vanno approvate con la stessa maggioranza richiesta per il regolamento di condominio. In senso contrario non sembra si possa sostenere (sent. 6 marzo 1967, cit.) che la allegazione delle tabelle al regolamento è puramente formale, ma non significa anche identità di disciplina in ordine alla approvazione. In linea di principio, infatti, un atto allegato ad un altro, con il quale viene contestualmente formato, deve ritenersi sottoposto alla stessa disciplina, a meno che il contrario risulti espressamente. Va, infine, rilevato che la approvazione a maggioranza delle tabelle millesimali non comporta inconvenienti di rilievo nei confronti dei condomini, in quanto nel caso di errori nella valutazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, coloro i quali si sentono danneggiati possono chiedere, senza limiti di tempo, la revisione ex art. 69 disp. att. c.c.)

 

 

 

 

 
Divisione – Attribuzione di porzioni diseguali – Valutazione anche degli interessi di un condividente estranei - all'oggetto della comunione – Sussiste – Discrezionalità del giudice
Cass. Civ., sez. II, sent. 15 ottobre 2010 n. 21319 (Pres. Rovelli, rel. Della Chiara)
Il giudice, nel decidere sull’attribuzione delle porzioni ai condividenti, deve tener conto anche degli interessi individuali delle parti aventi ad oggetto beni estranei alla comunione, ovviamente confrontandoli con tutti gli altri interessi rilevanti nella specie, per operare la scelta più appropriata. (La Cassazione risponde al seguente quesito, oggetto di soluzioni diverse in giurisprudenza: se nell’esercizio del suo potere discrezionale di attribuzione delle porzioni disuguali, il giudice possa prendere in considerazione, ed eventualmente far prevalere, anche “interessi di un condividente estranei all’oggetto della comunione”. La decisione sposa l'indirizzo più recente e ormai prevalente, divenuto, da tempo, incontrastato, che non contempla il limite dell’interesse comune dei condividenti e descrive una discrezionalità del giudice che non trova altro vincolo se non quello dell’adeguata motivazione (cfr. Cass. 4233/1987, 8201/1990, 4013/2003, 5679/2004, 3646/2007, 24053/2008, 22857/2009, 11641/2010); Si è così ritenuta legittima la prevalenza riconosciuta, nell’attribuzione di un immobile indivisibile, all’interesse del condividente privo di un’abitazione di proprietà (Cass. 24053/2008, cit.), o residente nell’immobile e privo di un’abitazione di proprietà nel medesimo centro (Cass. 22857/2009, cit.); così come, del resto, già si era riconosciuta legittima - ai fini della deroga alla regola del sorteggio in favore dell’attribuzione discrezionale delle porzioni - la prevalenza attribuita al collegamento economico del bene da dividere con altro bene appartenente ad uno dei condividenti (Cass. 5947/1996), o alle esigenze di assistenza sanitaria di una delle condividenti (Cass. 9848/2005)”.

 

 

 

 
Divisione – Comunicazione del deposito del Progetto divisionale e dell'udienza fissata per la discussione – Art. 789 c.p.c. - Anche nei confronti del contumace – Sussiste – Omissione – Impossibilità per il giudice di dichiarare esecutivo il progetto – Invalidità degli atti successivi  
Cass. Civ., sez. II, sent. 25 ottobre 2010 n. 21829 (Pres. Schettino, rel. San Giorgio)
Nel procedimento di scioglimento della comunione, la comunicazione - e non notificazione - del deposito del progetto divisionale e dell'udienza fissata per la relativa discussione deve essere effettuata, a norma dell'art. 789, secondo comma, cod. proc. civ., nei confronti di tutti i condividenti, anche se contumaci. Il difetto di tale adempimento priva il giudice istruttore del potere di dichiarare esecutivo il progetto per mancanza di contestazioni (v., sul punto, Cass., sentt. n. 1018 del 2004, 8441 del 1997, n. 1818 del 1996), ed invalida la relativa ordinanza (v. Cass., sentt. n. 1018 del 2004, cit., n. 1818 del 1996, cit., n. 9305 del 1993) ed i successivi atti del procedimento (Cass., sent. n. 5014 del 1991). Né alla sussistenza dell'obbligo di comunicazione ai contumaci del progetto divisionale può ritenersi di ostacolo la tassativa elencazione degli atti che devono essere comunicati al contumace contenuta nell'art. 292, primo comma, cod. proc. civ., tra i quali non sono ricompresi né il progetto divisionale, né l'ordinanza di fissazione della relativa udienza di discussione. Infatti, la citata disposizione del codice di rito è norma generale che riguarda esclusivamente il giudizio contenzioso (Cass., sent. n. 9305 del 1993, cit.), mentre la disciplina di cui all'art. 789 cod. proc. civ. aggiunge nuovi obblighi di comunicazione al contumace, con specifico riferimento al procedimento di scioglimento della comunione (Importante decisione in quanto la Corte di Cassazione cassa con rinvio una decisione della Corte di Appello di Milano che aveva confermato la sentenza del Tribunale di Como)

 

 

 

 

   
Divisione – Progetto divisionale in cui inclusi altri beni rispetto a quelli indicati nella domanda giudiziale – Impugnazione – Actio nullitatis – In giudizio ordinario - Sussiste
Cass. Civ., sez. II, sent. 25 ottobre 2010 n. 21829 (Pres. Schettino, rel. San Giorgio)
Con particolare riferimento alla fattispecie di progetto di divisione in cui siano stati inclusi altri beni rispetto a quelli indicati nella domanda giudiziale, e che sia dichiarato esecutivo ai sensi dell'art. 789, terzo comma, cod. proc. civ., mentre i condividenti sono rimasti contumaci, la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che in tale ipotesi l'accordo sul progetto non si è formato e perciò tale ordinanza non è idonea ad accertare, con efficacia di giudicato, i diritti spettanti ai predetti condividenti, e questi possono impugnarla, come un negozio giuridico, con l'actio nullitatis o con altri mezzi di tutela, in un ordinario giudizio di cognizione (La Suprema Corte conferma il suo indirizzo: Cass., sent. n. 2913 del 1997).

 

 

 

Impugnazione delle delibere condominiali – Mezzo di Impugnazione – Citazione o ricorso – Rimessione alle Sezioni Unite
Cass. Civ., sez. II, ord. 14 ottobre 2010 n. 21220 (Pres. Triola, rel. San Giorgio)
L’art. 1137, secondo comma, cod. civ. stabilisce che contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino dissenziente può fare “ricorso” all’autorità giudiziaria, precisando che il ricorso non sospende l’esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità stessa. Il comma successivo dispone che il ricorso sia proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti. Sussiste contrasto di giurisprudenza in ordine alla interpretazione dell'inciso “ricorso”: se sia usata in modo tecnico o atecnico (La cassazione investe le Sezioni Unite dell'interpretazione dell'art. 1137 c.c.: le delibere condominiali si impugnano con
atto di ricorso o con atto di citazione?)

 

 

 

 

 
Usucapione – Atti interruttivi – Denunce presentate all'autorità o al Sindaco – Irrilevanti  
Cass. Civ., sez. II, sent. 5 novembre 2010 n. 22599 (Pres. Elefante, rel. Mazzacane)
Non è consentito attribuire efficacia interruttiva del possesso se non ad atti che comportino, per il possessore, la perdita materiale del potere di fatto sulla cosa, oppure ad atti giudiziali siccome diretti ad ottenere “ope iudicis” la privazione del possesso nei confronti del possessore usucapente (Cass. 23-11-2001 n. 14917; Cass. 19-6-2003 n. 9845). E' allora agevole osservare che non sono atti interruttivi del possesso le eventuali denunce penali e quelle presentate alle autorità locali (La sentenza è importante in quanto viene cassata con rinvio una pronuncia della Corte di Appello di Milano che aveva confermato la decisione di primo grado del giudice di Lecco)

 

 

 

 
CASSAZIONE - III Sez. Civ. Sentenza 14 luglio 2009, n. 16382 - mediazione tipica - stipica - diritto a provvigione - responsabilità 2043CC

a) la mediazione "tipica" di cui all'art. 1754 c.c., comporta che il mediatore, senza vincoli e quindi in posizione di imparzialità, ponga in essere un'attività giuridica in senso stretto di messa in relazione tra due o più parti, idonea a favorire la conclusione di un affare; b) la stessa è incompatibile con un sottostante rapporto di mandato tra il c.d. mediatore ed una delle parti che ha interesse alla conclusione dell'affare stesso, nel qual caso il c.d., mediatore - mandatario non ha più diritto alla provvigione da ciascuna delle parti ma solo dal mandante; c) nella mediazione tipica la responsabilità del mediatore, con specifico riferimento agli obblighi di correttezza e di informazione, si configura come responsabilità da "contatto sociale"; d) nel caso in cui il mediatore agisca invece come mandatario, assume su di sè i relativi obblighi e, qualora si comporti illecitamente recando danni a terzi, è tenuto a favore di quest'ultimi al risarcimento dei danni ex art. 2043 c.c., (non escludendosi in proposito un'eventuale corresponsabilità del mandante).

 

 

 

 

 

LEGITTIMAZIONE PASSIVA CONDOMINO ALIENANTE E DECRETO INGIUNTIVO EX ART. 63 D.A.C.C. - NON SUSSISTE (Cass. Civ., Sez. II, 9 settembre 2008, n. 23345

 

..il condomino alienante non è legittimato a partecipare alle assemblee e ad impugnare le delibere condominiali (per cui) nei suoi confronti non può essere chiesto ed emesso il decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi, atteso che solanto nei confronti di colui che rivesta la qualità di condomino può trovare applicazione l'art. 63 primo comma (Cass. Civ., Sez. II, 09.09.2008, n. 23345).

 

 

 

 

Cass. Sez. III Civile - Sentenza del 4 giugno 2008, n. 14759 - COMUNIONE - LOCAZIONE STIPULATA DALLA MINORANZA - RISARCIMENTO DANNI

In tema di comunione, qualora la maggioranza dei comunisti - appresa l'intenzione della minoranza o di uno di essi di cedere in locazione (o in affitto agrario) ad un terzo la cosa comune, ovvero l'avvenuta stipulazione del contratto - si opponga, rispettivamente, alla conclusione del contratto o all'esecuzione del rapporto locativo, al terzo, cui venga comunicato tale dissenso, resta preclusa la possibilità di pretendere quella conclusione o esecuzione, con la conseguenza che il contratto, stipulato nonostante tale consapevolezza, é invalido per carenza di potere, o di valida volontà, della parte concedente di disporre per l'intero. Inoltre, la comunicazione del detto dissenso non solo alla minoranza, ma anche al terzo conduttore (o affittuario), determina la consapevolezza, in quest'ultimo, della mancanza di legittimazione alla stipula dell'atto da parte della minoranza e, quindi, il concorso, in malafede, nell'abuso del diritto nell'amministrazione del bene comune e ciò costituisce fatto illecito generatore del danno di cui é, pertanto, corresponsabile in solido il conduttore (o affittuario) che ha concorso e cooperato nella conclusione del contratto.

 

 

 

 

 

Cass. civile, Sez. II n. 26468/2007 - nullità delibere assembleari in condominio

Devono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, quelle con oggetto impossibile o illecito, quelle con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, quelle comunque invalide in relazione all'oggetto, quelle che incidono, sulle cose o servizi comuni o sui diritti individuali o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, comprimendoli laddove non è consentito. Devono invece qualificarsi come annullabili le delibere viziate nella regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranze inferiori a quelle prescritte dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali o assunte in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, ovvero da generiche irregolarità, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle che violano norme richiedenti maggioranze qualificate in relazione all'oggetto.

 

 

 

 

LEGITTIMAZIONE ALLA STIPULA DEL CONTRATTO DI ASSICURAZIONE DEL CONDOMINIO - ART. 1130 - ATTRIBUZIONI DELL'AMMINISTRATORE - NON SUSSISTE. Cass., 3 aprile 2007, n. 8233,

 

L'amministratore del Condominio non è legittimato a concludere il contratto d'assicurazione del fabbricato se non abbia ricevuto la autorizzazione da una deliberazione dell'assemblea dei partecipanti alla comunione. A questa conclusione deve pervenirsi per la decisiva ed assorbente considerazione che la disposizione dell'art. 1130 c.c., comma 4 obbligando l'amministratore (l'amministratore deve compiere) ad eseguire gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, ha inteso chiaramente riferirsi ai soli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell'integrità dell'immobile, tra i quali non può farsi rientrare il contratto d'assicurazione, perché questo non ha gli scopi conservativi ai quali si riferisce la norma dell'art. 1130 c.c., ma ha come suo unico e diverso fine quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell'edificio danneggiato.

 

 

 

 

 

CONTRATTO DI VENDITA - OBBLIGO DI BUONA FEDE (Cass. 5/2/2007 n. 2479)

Il contraente non ha diritto di occultare i fatti. la cui conoscenza è indispensabile alla controparte per una corretta formazione della propria volontà contrattuale (Cass. 5/2/2007 n. 2479)

 

 

 

DELIBERA APPROVATA DA ASSEMBLEA IRREGOLARMENTE CONVOCATA

Tribunale di Napoli, sez IV, 10 giugno 2002 n. 7728
L'art. 66 disp. Att. C.c. stabilisce che l'avviso di convocazione delle assemblee condominiali deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza. Detto termine non può essere ridotto dai regolamenti condominiali, ancorché contrattuali, ma questi ultimi ben possono, tuttavia, stabilirne in deroga uno superiore. Il termine minimo di convocazione, infatti sia quello stabilito dalla legge che quello, di maggiore ampiezza fissato dal regolamento di condominio, deve essere osservato per assicurare ai condomini il tempo necessario per prepararsi convenientemente alla discussione. Il condomino, infatti, ha diritto rendere note agli altri partecipanti le ragioni per cui ritenga di approvare o rifiutare la proposta di delibera contenuta nell'ordine del giorno. Ove il potere di questo esercizio sia impedito o menomato, a cagione, ad esempio della mancata o intempestiva comunicazione al condomino della data fissata per l'assemblea, è configurabile una delle ipotesi di "contrarietà alla legge" previste dall'art. 1137 c.c., "comportante l'annullamento della delibera, a prescindere dal suo contenuto decisionale o meramente preparatorio o programmatico".

 

 

 

 

 
IMPUGNAZIONE DI DELIBERA ASSEMBLEARE
Tribunale di Napoli, sez IV, 10 giugno 2002 n. 7224
Allorquando l'opposizione alla delibera assembleare avviene con citazione anziché con ricorso, è necessario che nel termine di legge (trenta giorni di cui all'art. 1137 c.c.) sia fatta anche l'iscrizione a ruolo. La mancata verbalizzazione del numero dei condomini votanti a favore e contro la delibera approvata, oltre che dei millesimi da ciascuno di essi rappresentati, invalida la delibera stessa, impedendo il controllo sulla sussistenza di una delle maggioranze richieste dall'art. 1136 c.c.

 

 

 

 
IRREGOLARITA' NEL RENDICONTO DI GESTIONE
Tribunale di Milano 1° luglio 2002, n. 8762
La presenza di irregolarità o lacune di carattere formale o fiscale della documentazione giustificativa dei costi esposti nel rendiconto non escludono di per sé la riferibilità degli stessi costi a prestazioni o forniture effettuate nell'interesse comune e, dunque , non inficiano la delibera di approvazione del rendiconto, ma, semmai, rappresentano elemento di irregolarità di gestione addebitabile all'amministratore e come tale valutabile dalla collettività in sede di rinnovo del mandato ovvero dal singolo condomino per iniziative ex art. 1129 c.c.

 

 

 

 

 

ADOZIONE O REVISIONE DI TABELLE MILLESIMALI
Tribunale di Napoli, 3 giugno 2002, n. 7483
E' principio consolidato che solamente con il consenso della totalità dei partecipanti al condominio si possa adottare revisionare le tabelle millesimali, riguardano esse l'estensione dei diritti di ciascun condomino e le sue obbligazioni. Non è, pertanto, legittimamente consentito suddividere le spese secondo nuove tabelle millesimali, in assenza dell'unanimità dei consensi.

 

 

 

 
ECCEZIONE SUL TERMINE DI DECADENZA PER TARDIVA IMPUGNAZIONE DI DELIBERA
Tribunale di Milano 11 marzo 2002, n. 3209  
Spetta al condominio convenuto (in un giudizio di impugnazione di delibera assembleare) che eccepisca la tardività dell'impugnazione fornire l'indicazione precisa del dies a quo di decorrenza del termine di decadenza ex art. 1137 c.c. In assenza di tale indicazione il dies a quo va individuato nella data indicata dall'attore, senza che sia necessario dare ingresso alla prova orale dedotta sul punto dall'attore. Il caso è piuttosto frequente e la decisione piuttosto interessante, avendo il pregio di chiarire alcuni aspetti del problema. La vicenda, del tutto normale, di impugnazione di una delibera assembleare, vede il condominio convenuto in giudizio eccepire la decadenza per tardività dell'impugnazione, ai sensi dell'art. 1137, c. 3, c.c., senza peraltro indicare quale sarebbe stata la data (la ricezione del verbale dell'assemblea da parte del condomino assente) rispetto alla quale doveva essere computato il termine di trenta giorni. In realtà non era neppure in grado né di saperlo né di fornirne la prova poiché, come quasi sempre accade, il verbale d'assemblea viene inviato ai condomini a mezzo "posta semplice" o a mano (spesso in cassetta delle lettere) e quasi mai a mezzo di lettera "raccomandata". Con il risultato che il condominio finisce con il privarsi della possibilità di fornire la prova della eventuale tardività dell'impugnazione. D'altro canto, l'attore si è limitato a proporre l'impugnazione e a replicare all'eccezione semplicemente dichiarando di aver ricevuto il verbale ad una certa data. Vero o non vero che fosse, ciò è stato ritenuto sufficiente perché l'eccezione di decadenza venisse respinta. E ciò sulla base del principio processuale che colui che formula un'eccezione deve indicarne gli elementi e fornirne la prova (attività, quest'ultima possibile solo in presenza della prima). Quanto, quindi, accaduto in questo caso può essere oggetto di attenta considerazione da parte degli amministratori di condominio i quali meglio farebbero, nell'interesse della collettività condominiale, a trasmettere i verbali d'assemblea quantomeno ai condomini ad essa assenti a mezzo di lettera raccomandata.

 

 

 

 

 
NULLA LA DELIBERA PER VARIE ED EVENTUALI
Tribunale di Napoli, 11 luglio 2002, n. 11201
E' nulla la delibera relativa ad argomenti assunti sotto la voce <<varie ed eventuali>> dell'ordine del giorno indicato nell'avviso di convocazione. Tale formula, infatti, stante la sua genericità ed insignificanza, non è idonea a conseguire l'obbiettivo della preventiva informazione dei condomini richiesta ex art. 1105 c.c. per la validità delle deliberazioni assunte dalla maggioranza. La formula << varie ed eventuali >> che nella prassi si usa inserire come ultimo argomento dell'ordine del giorno, inoltre, è di regola riservato a mere <<comunicazioni >> che in assemblea intende fare l'amministratore o qualche condomino su argomenti di ordinaria amministrazione e non prelude ad alcuna deliberazione la quale, al massimo, può essere rinviata ad seduta, previa idonea informazione del suo oggetto.

 

 

 

 
CONDOMINIO NON LEGITTIMATO AD AGIRE PER LA NULLITA' DEL NEGOZIO
Tribunale di Napoli, 6 settembre 2002 n. 10400
Non è legittimato il condominio all'azione di nullità di un contratto che preveda, tra le clausole contrattuali, il divieto di adibire i locali garage ad uso esclusivo di coloro che abitano nel fabbricato, in quanto l'art. 1421 c. c., dispone che la nullità del negozio può essere fatta valere da chiunque che vi abbia interesse, atteso che detto interesse, di cui va provata in concreto la sussistenza, può essere fatto valere dai singoli comunisti, e non dal condominio.

 

 

 

 

 
DELIBERA INVALIDA SOSTITUITA DA ALTRA CONFORME ALLA LEGGE E ALL'ATTO COSTITUTIVO
Tribunale di Napoli, 6 settembre 2002, n. 1408
La disposizione dell'art. 2377 c.c. ultimo comma secondo la quale l'annullamento della deliberazione dell'assemblea della società per azioni non può aver luogo se la deliberazione sia stata sostituita con altra presa in conformità della legge e dell'atto costitutivo, ha carattere generale ed è perciò applicabile anche alle assemblee dei condomini degli edifici. Si verifica pertanto, la cessazione della materia del contendere quando l'assemblea condominiale, regolarmente convocata, abbia deliberato sui medesimi argomenti della delibera oggetto della impugnazione, ponendo in essere, pur in assenza di forme particolari, un atto sostanzialmente sostitutivo di quello invalido.

 

 

 

 
INSTALLAZIONE DI UNA STAZIONE RADIO PER TELECOMUNICAZIONI SU PARTE DEL TERRAZZO DI COPERTURA
Tribunale di Milano, 9 novembre 2002, n. 13516
La locazione (a maggior ragione se ultranovennale) di una porzione del terrazzo di copertura dell'immobile a favore di società operante nel settore della telefonia mobile per l'installazione di una stazione radio per telecomunicazioni, da parte di un condominio richiede il consenso di tutti i partecipanti alla comunione, risolvendosi in una limitazione dell'estensione delle facoltà d'uso spettanti a ciascun condomino rispetto alla cosa della quale è comproprietario. Tale locazione, peraltro, comporta non solo una innovazione rispetto alla originaria destinazione della cosa comune, ma anche (se, come nel caso di specie, il conduttore vi installa impianti di considerevole dimensione e struttura) una oggettiva alterazione del profilo e della sagoma dell'edificio con conseguenze lesive sul decoro complessivo dello stabile, nonché la compromissione delle condizioni di sicurezza dell'edificio. E' invalida la delibera con la quale si autorizza a maggioranza l'utilizzazione di parte dell'area di terrazzo-copertura dell'edificio da parte di società operante nel settore della telefonia mobile per l'installazione di una stazione radio per telecomunicazioni, indipendentemente dalla sussistenza o meno del superamento dei valori minimi, in termini di esposizione ad onde elettromagnetiche, consentiti dalla normativa oggi vigente. Nella valutazione di tale illiceità, infatti, non si discute sulle caratteristiche delle installazioni comportanti conseguenze lesive nei confronti di terzi ma di un utilizzo innovativo di un bene comune rispetto al quale il comproprietario fa valere, nei confronti degli altri comproprietari, il proprio diritto al pieno godimento della parte comune, anche nel riflesso di tale godimento in termini di non turbamento della proprietà esclusiva, cosicché anche minimi turbamenti vengono ad essere rilevanti data la struttura dei rapporti aventi ad oggetto la parte comune.

 

 

 

 

 
REVISIONE DI TABELLE MILLESIMALI E  
DI TABELLE DI GESTIONE
Tribunale di Milano, 22 ottobre 2002 n. 12548
La trasformazione, operata da alcuni condomini nel solaio e nel vano sottotetto, costituisce valido e legittimo presupposto per l'accoglimento della domanda avente per oggetto la revisione dell'originaria tabella millesimale dello stabile e la conseguente rideterminazione dei valori millesimali propri delle unità modificate. Tale situazione di fatto costituisce altresì valido presupposto per l'ulteriore accertamento riguardante la ridistribuzione tra tutti gli altri condomini dei millesimi che residuano sul totale di mille. Per quanto riguarda, invece le cd "tabelle di gestione" (aventi ad oggetto riscaldamento e/o ascensore), la loro modifica esula dalla previsione di cui all'art. 69 disp. Att. Cod. civ., attinendo non tanto alla individuazione delle quote di comproprietà sulle parti comuni, quanto alla specificazione dei criteri di suddivisione della spesa relativa alla conservazione di tali parti, specificazione che può quindi essere in primis disposta solo dalla collettività dei condomini il cui operato può poi trovare autonoma censura in apposita controversia ma non può essere anticipato da interventi dell'Autorità Giudiziaria.

 

 

 

 
MANUTENZIONE DI COSA COMUNE CHE  SERVE IN MODO DIVERSO I MEMBRI DELLA  COLLETTIVITA' CONDOMINIALE
Tribunale di Milano, 17 ottobre 2002, n. 12325
L'obbligo a partecipare alle spese relative alle opere riguardanti l'area destinata a verde ed a contribuire alle spese per i lavori di rifacimento della impermeabilizzazione della superficie costituente copertura di negozi, magazzini e box va dichiarato solo in riferimento a quella parte di spese direttamente connesse alla esistenza ed alla necessità di mantenimento dell'area verde oggetto di servitù in favore della collettività: spese che in ragione della loro destinazione ad utilità solo di tale collettività vanno interamente addossate appunto ad essa. Le spese di manutenzione della copertura in senso proprio, intese come opere di rifacimento della copertura e sua impermeabilizzazione, debbono, invece, essere
poste interamente a carico del proprietario del fondo servente al cui esclusivo uso la copertura in senso stretto è destinata.

 

 

 

 

 
RIPARTIZIONI DI SPESE "NON COMUNI"
Tribunale di Milano, 25 febbraio 2002, n. 2598
Deve ritenersi viziata, in quanto contrastante con il criterio di proporzione alla destinazione d'uso sancito dall'art. 1123, c. 2, c.c., la delibera di ripartizione di costi che suddivida tra tutti i condomini del fabbricato le spese relative ad un montante dell'impianto di riscaldamento al servizio dei soli appartamenti di una scala dell'edificio.

 

 

 

 
IMPUGNAZIONE DI DELIBERA ASSEMBLEARE
Tribunale di Milano 21 febbraio 2002, n. 2391
Non può essere accolta l'impugnazione di una delibera assembleare, difettando il requisito dell'interesse ad agire, che di per sé in nulla abbia provveduto (essendovi stata solo la manifestazione di un parere in ordine ad una richiesta) non contenendo disposizioni immediatamente operative, tali cioè da avere per tutti i condomini quell'obbligatorietà ed esecutorietà che le conferisce l'art. 1137 c.c.

 

 

 

 

ACCESSO DALL'INGRESSO PRINCIPALE PER IL CONDOMINO DOTATO DI
ACCESSO SEPARATO
Tribunale di Milano 21 febbraio 2002 n. 2391
In assenza di un preciso divieto regolamentare, sussister anche per il condomino che disponga di un accesso diretto alla propria unità il diritto di servirsi, per accedere al proprio immobile, dell'ingresso principale dell'edificio condominiale dunque, di entrare in possesso delle chiavi che consentono tale uso

 

 

 

 
RIPARTIZIONI DI SPESE E RECUPERO CREDITI
Tribunale di Napoli, sez. IV, io gennaio 2002, n. 65
Il fatto che il bilancio consuntivo, approvato dall'assemblea, indichi importo complessivo dei debiti dei condomini verso il condominio, senza migliore specificazione delle posizioni individuali, di per sé non vale ad inficiare la regolarità formale e la veridicità del bilancio nel suo complesso, dal momento che opererà sotto altro aspetto la responsabilità dell'amministratore per l'inerzia serbata nel recuperare i crediti verso i condomini morosi.

 

 

 

 

 
DI NUOVO SULLA RIPARTIZIONE DEL LASTRICO SOLARE
Cass. Civ., sez. II, 25 febbraio 2002 n. 2726
Con riferimento al lastrico solare il termine "riparazione" di cui all'art. 1126 cod. civ. va inteso come sinonimo di manutenzione, attinente cioè a quegli interventi sulle parti di lastrico determinati dall'uso esclusivo, ma comunque collegati alla funzione di copertura dei piani sottostanti cui il medesimo strutturalmente adempie; detti interventi, tenendo conto della netta distinzione operata dall'art. 1126 cod. civ., non sono invero assimilabili a quelli della medesima norma definiti di "ricostruzione" per tali ultimi dovendo intendersi quei diversi interventi che incidono sugli elementi strutturali del lastrico (quali, ad es., il solaio portante, la guaina impermeabilizzante, ecc).

 

 

 

Cassazione - Condomino dissenziente. Diritto di manifestare la propria volontà
Sentenza 05 Dicembre 2001 n° 15360
In materia di condominio, in difetto di una specifica disposizione normativa che inibisca la partecipazione del condomino dichiaratosi dissenziente rispetto all'instaurazione di una lite giudiziaria,alle successive deliberazioni assembleari concernenti il prosieguo della controversia, non può essere legittimamente disconosciuto al suddetto condomino il diritto di manifestare la propria volontà nell'assemblea e di concorrere, quindi, al pari degli altri e continuando a sostenere la propria originaria avversa opinione, alla formazione della volontà comune sullo specifico argomento dell'abbandono della lite; né può dedursi al riguardo - pur nella riconosciuta estensibilità al condominio del disposto dell'art. 2372 cod. civ. di portata generale in materia societaria - un'astratta ipotesi di conflitto di interessi, in quanto questo va dedotto in concreto e può essere riconosciuto soltanto ove risulti dimostrata una sicura divergenza tra specifiche ragioni personali di determinati singoli condomini, il cui voto abbia concorso a determinare la maggioranza assembleare, ed un parimenti specifico contrario interesse istituzionale del condominio  

 

 

 

 

 
Cassazione - Divieto di destinare singoli locali a determinati usi  
Sentenza 13 Dicembre 2001 n° 15756
Nel caso di violazione di disposizioni legittimamente contenute nel regolamento condominiale che stabiliscano il divieto di destinare singoli locali dell'edificio a determinati usi, il condominio può chiedere nei diretti confronti del conduttore di un appartamento del fabbricato condominiale la cessazione della destinazione abusiva e l'osservanza in forma specifica delle istituite limitazioni, in quanto il conduttore non può trovarsi, rispetto al condominio, in posizione diversa da quella del condomino suo locatore, e ciò alla sola condizione che sia approvata l 'operatività , della clausola limitativa, o, in altri termini, la sua opponibilità al condomino locatore. Il conduttore che sia costretto ad astenersi dall'esercizio dell'attività vietata sarà, peraltro, legittimato ad agire per il risarcimento del danno subito nei confronti del locatore che, dando il proprio consenso, necessario per l'approvazione all'unanimità della disposizione regolamentare di divieto, abbia violato gli obblighi contrattuali assunti

 

 

 

 
Cassazionne - Regolamento prevedente la partecipazione all'assemblea solo degliamministratori dei vari condomini o di singoli condomini delegati  Sentenza 06 Dicembre 2001 n° 15476
E' nulla, per contrarietà a norme imperative, la clausola del regolamento contrattuale di condominio prevedente che l'assemblea di un cd. supercondominio sia composta dagli amministratori dei singoli condomini o da singoli condomini delegati a partecipare in rappresentanza di ciascun condominio, anziché da tutti i comproprietari degli edifici che lo compongono, atteso che le norme concernenti la composizione e il funzionamento dell'assemblea non sono derogabili dal regolamento di condominio

 

 

 

 

 
Corte di Cassazione Civile
Sentenza 03 Agosto 2001 n° 10735  Limiti alle immissioni sonore
L'uso del pianoforte all'interno di un appartamento inserito in un edificio condominiale può essere vietato quando le immissioni sonore superano il limite della normale tollerabilità e disturbano le normali attività, materiale e intellettuali, che normalmente si svolgono in un appartamento a uso abitazione in quanto finiscono per limitare il diritto di proprietà degli altri condomini.

 

 

 

 
Sentenza 4 Giugno 2001 n° 7472  
Spese per le riparazioni del lastrico solare
Il criterio legale di ripartizione delle spese per la riparazione del lastrico solare, nella misura di un terzo a carico del condominio che ne ha l'uso esclusivo e di due terzi a carico degli altri, vale solo per le riparazioni riguardanti i manufatti posti sulla sommità delle costruzioni. Ne consegue che questo metodo non è applicabile in caso di giardino pensile sovrastante un'autorimessa, i cui locali siano stati danneggiati dal infiltrazioni d'acqua, in quanto il giardino non costituisce una semplice copertura ma è dotato di una propria autonomia strutturale e funzionale che ne obbliga il proprietario a sopportare l'intera spesa.

 

 

 

 

 
Sentenza 21 Maggio 2001 n° 6923  
Rinuncia al riscaldamento condominiale
La rinuncia unilaterale al riscaldamento condominiale operata da un singolo condomino, mediante il distacco del proprio impianto, è legittima se l'interessato dimostra che dal suo operato non derivano nè aggravi di spese per gli altri nè squilibri termici pregiudizievoli alla regolare erogazione del servizio.

 

 

 

Sentenza 18 Maggio 2001 n° 6849  - Spese comuni
Il singolo condomino ha l'obbligo di contribuire non solo alle spese necessarie per la manutenzione e riparazione delle parti comuni dell'edificio, ma anche a quelle necessarie per eliminare i vizi e le carenze costruttive originarie dell'edificio condominiale, salva l'azione di rivalsa nei confronti del costruttore-venditore

 

 

 

 

 
Sentenza 20 Aprile 2001 n° 5889  
Annullamento delle delibere condominiali
Il condomino che impugna una delibera annullabile è legittimato ad agire sempre che abbia espresso il suo dissenso; ne consegue che è suo specifico onere provare in giudizio la propria qualità di condomino dissenziente. Lo stesso condomino dissenziente, poi, non può far rilevare nel merito l'omessa indicazione di un argomento, poi deliberato, nell'ordine del giorno, se non ha preliminarmente eccepito in quella sede l'irregolarità della convocazione

 

 

 

Sentenza 04 Aprile 2001 n° 4953  
Cose comuni o esclusive
Il vano di accesso a uno dei garage condominiali, anche se di solito utilizzato solo dal proprietario di quest'ultimo, non è di sua esclusiva proprietà ma, in assenza di un contratto che dimostri il contrario, deve essere considerato bene comune.

 

 

 

 

 
Sentenza 02 Aprile 2001 n° 4797  
Lastrici solari e terrazze di copertura
La manutenzione della terrazza di un edificio spetta a tutti i condomini in proporzione delle rispettive quote. Ciò non esclude, che il proprietario dell'appartamento sottostante la terrazza, danneggiato da infiltrazioni d'acqua provenienti dalla terrazza, a causa della mancata manutenzione, assume la posizione di terzo rispetto agli altri condomini nella richiesta di risarcimento del danno

 

 

 

 
Sentenza 30 Marzo 2001 n° 4706  
Nomina e revoca dell'amministratore
Il procedimento di nomina o revoca dell'amministratore di condominio, anche quando si inserisce in una situazione di conflitto tra condomini o tra alcuni di essi e l'amministratore, ha natura di procedimento di volontaria giurisdizione che si sottrae alle regole generali in materia di spese processuali. Ne consegue che le spese relative a questo procedimento rimengono a carico del soggetto che le ha anticipate assumendo l'iniziativa giudiziaria o intervenendo nel giudizio.

 

 

 

 

 
Sentenza 22 Marzo 2001 n° 4135  
Utilizzazione delle parti comuni
Ciascun partecipante alla comunione può servirsi della cosa comune senza alterarne la destinazione e impedire agli altri partecipanti di farne uso secondo il loro diritto. Ne consegue che è illegittimo l'uso dei muri condominiali per praticarvi aperture di comunicazione con le altre aree condominiali e un locale sotterraneo che il condominio intendeva dotare di uscite di sicurezza per adibirlo a discoteca

 

 

 

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Sentenza 12 Febbraio 2001 n° 1959  
Condominio parziale
In caso di condanna di un condominio al risarcimento del danno nei confronti di un terzo per cattiva manutenzione dell'immobile, il singolo condomino può chiedere l'azione di accertamento dell'esistenza di un condominio parziale al fine di essere escluso dal pagamento della quota.

 

 

 

 

 
Condominio Amministratore: Anagrafe Condominiale

L'amministratore non ha l'obbligo di verificare i Registri Immobiliari allo scopo di accertare se vi siano nuovi condomini,i quali non gli abbiano comunicato il proprio acquisto."Tutti i condomini hanno diritto di esser convocati per partecipare alle delibere dell' assemblea, pur se, in mancanza di attribuzioni di quote millesimali alle unita' immobiliari di cui sono titolari, non sussiste il loro obbligo nella ripartizione delle spese per la conservazione e il godimento di beni comuni, ma è onere dell' acquirente dell' unità assumere iniziative, magari anche con l' alienante, per far conoscere all' amministratore di esser il nuovo proprietario, non avendo questi l' obbligo di verificare i registri immobiliari. (Cass.985 del 4 febbraio 1999)"

 

 

 

 
Condominio - Amministratore Locazione delle parti comuni.  
La locazione di un locale comune rientra tra gli atti di ordinaria amministrazione , ove non comporti alterazione apprezzabile dei diritti dei singoli condomini. Conseguentemente la eventuale decisione presa dall'amministratore in difetto di preventiva autorizzazione assembleare può essere ratificata con delibera presa a maggioranza semplice."La conclusione del contratto di locazione di un appartamento condominiale é da considerarsi atto di amministrazione ordinaria, essendo possibile conseguire la finalità del "miglior godimento delle cose comuni" anche attraverso l'accrescimento dell'utilità del bene mediante la sua utilizzazione indiretta (locazione, affitto); ne consegue che, ove l'amministratore del condominio abbia locato il bene condominiale anche in assenza di un preventivo mandato che lo abilitasse a tanto, deve ritenersi valida la ratifica del suddetto contratto di locazione disposta dall'assemblea dei condomini con deliberazione adottata a maggioranza semplice. (Cass.10446 del 21 ottobre 1998 )

 

 

 

 

 
LAVORI DI RIFACIMETO DI BALCONI
Tribunale di Napoli, sez. II, sentenza 15 dicembre 2001, n. 14872
I balconi in quanto elementi accidentali e non portanti dalla struttura del fabbricato, non costituiscono parti comuni dell'edificio ed appartengono in via esclusiva ai proprietari delle corrispondenti unità immobiliari con l'unica eccezione e eventuali fregi o elementi decorativi, che sono condominiali se adempiono prevalentemente ad una funzione ornamentale dell'intero edificio. Non possono considerarsi, pertanto, condominiali i lavori di rifacimento dei balconi (parapetti) e dei sottobalconi, in quanto questi ultimi non costituiscono parti comuni dell'edificio. L'Assemblea del condominio, deputata alla adozione di provvedimenti concernenti la gestione Delle cose e dei servizi comuni, non può imporre la partecipazione di condomini alle spese di manutenzione di beni di proprietà individuale o comunque estranei all'elencazione di cui all' 1117 c.c. La delibera adottata in violazione di tale principio è radicalmente nulla, in quanto esorbitante dalla sfera delle attribuzioni dell'assemblea.

 

 

 

 
RIMBORSO DI SPESE ANTICIPATE DALL' AMMINISTRATORE
Giudice di pace di Napoli, sez II sent. 28 novembre 2001 n. 52976
Il diritto per anticipazioni effettuate dall'amministratore per conto del condominio non è soggetto al termine di prescrizione di cui all'art. 2956, comma 2 c.c,,., poiché l'attività di amministratore di un condominio non può ricomprendersi tra le attività professionali in senso stretto, anche se svolta da chi abbia la qualifica di iscritto in albo professionale. Detto diritto, tuttavia, è soggetto al termine di cui all'art. 2948 n. 4 c.c., in quanto è onere dell'amministratore sottoporre all'organo assembleare, all'inizio di ogni anno di gestione, il proprio rendiconto.

 

 

 

 

 

Sentenza 18 Maggio 2001 n° 6849  - Spese comuni
Il singolo condomino ha l'obbligo di contribuire non solo alle spese necessarie per la manutenzione e riparazione delle parti comuni dell'edificio, ma anche a quelle necessarie per eliminare i vizi e le carenze costruttive originarie dell'edificio condominiale, salva l'azione di rivalsa nei confronti del costruttore-venditore

 

 

 

 
Sentenza 4 Giugno 2001 n° 7472  
Spese per le riparazioni del lastrico solare
Il criterio legale di ripartizione delle spese per la riparazione del lastrico solare, nella misura di un terzo a carico del condominio che ne ha l'uso esclusivo e di due terzi a carico degli altri, vale solo per le riparazioni riguardanti i manufatti posti sulla sommità delle costruzioni. Ne consegue che questo metodo non è applicabile in caso di giardino pensile sovrastante un'autorimessa, i cui locali siano stati danneggiati dal infiltrazioni d'acqua, in quanto il giardino non costituisce una semplice copertura ma è dotato di una propria autonomia strutturale e funzionale che ne obbliga il proprietario a sopportare l'intera spesa.

 

 

 

 

POTERI DELL'AMMINISTRATORE  
Cass. Civ., sez. II, 7 luglio 2000, n. 9099
Amministratore - Attribuzioni - Rendiconto - Redazione della contabilità da parte dell'amministratore - Criteri - Funzione - forme prescritte per i bilanci di società - Inapplicabilità  
La contabilità presentata dall'amministratore del condominio non è necessario che sia redatta con forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, ma deve essere idonea a rendere intelligibili ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione, e cioè tale da fornire la prova, attraverso i corrispondenti documenti giustificativi, non solo della qualità e quantità dei frutti precetti e delle somme incassate, nonché dell'entità e causale degli esborsi fatti, ma anche di tutti gli elementi di fatto che consentono di individuare e vagliare le modalità con cui l'incarico è stato eseguito e di stabilire di chi rende il conto sia adeguato a criteri di buana amministrazione.

 

 

 

 
QUANDO I CONDOMINI SONO SOLO DUE
Cass. civ., sez. II 3 luglio 2000, n. 8876 Contributi e spese condominiali - Condominio composto di due soli partecipanti -
Convocazione dell'assemblea e conseguente deliberazione di spesa - Necessità  
Nell'ipotesi di un condominio composto da due soli partecipanti (cd. Piccolo condominio) le spese necessarie alla conservazione o alla riparazione della cosa comune devono essere oggetto di regolare delibera, adottata previa rituale convocazione dell'assemblea dei condomini, della quale non costituisce valido equipollente il mero avvertimento o la mera comunicazione all'altro condomino della necessità di provvedere a determinati lavori. Il principio anzidetto può essere derogato solo se vi sono ragioni di particolare urgenza ovvero trascuratezza da parte degli altri comproprietari.

 

 

 

 

 
APERTURA DI PORTE  
Cass. civ., sez. II, 26 giugno 2000, n. 8693 Limitazioni legali della proprietà - Rapporti di vicinato - Distinzioni tra porta e finestra - Apertura di una porta
Una porta non può essere considerata semplice luce irregolare, poiché la sua funzione non è quella di illuminare un locale e di consentire il passaggio dell'aria , ma quella di consentire il passaggio di persone ovvero di impedirlo e quindi può essere aperta senza rispettare le distanze prescritte negli artt. 905 e 906, Codice Civile, per le vedute, salvo che sia strutturata in modo da consentire di guardare nel fondo del vicino (porta - finestra).

 

 

 

 
USO ESCLUSIVO DELLA PROPRIETA' COMUNE  
Cass. civ., sez. II, 20 giugno 2000, n. 8394 - Passaggio comune - Installazione di un cancello da parte di uno dei comproprietari con consegna delle chiavi agli altri - Legittimità - Fondamento - Spoglio, turbativa o molestia nei confronti degli altri comproprietari - Configurabilità - Esclusione
Rientra fra le facoltà del comproprietario la installazione di un cancello sul passaggio comune, con consegna delle chiavi agli altri comproprietari, in quanto essa non impedisce l'altrui pari uso, e, pertanto, configura un atto compiuto nell'esercizio del diritto di apportare alla cosa comune le modifiche necessarie per il suo miglioramento, e non può considerarsi come spoglio, né come turbativa o molestia del compossesso degli altri comproprietari.

 

 

 

 

 
SPESE DI CONSERVAZIONE E SPESE D'USO
Cass. civ., sez. II, 19 giugno 2000, n. 8292 - Contributi e spese condominiali - Spese di gestione - Ripartizione - Spese di conservazione e spese d'uso - Differenze - Soggetti obbligati - Spese di conservazione riferite alla speciale ipotesi di condominio parziale - Soggetti obbligati

In tema di oneri condominiali, la funzione ed il fondamento delle spese occorrenti per la conservazione dell'immobile si distinguono dalle esigenze che presiedono alle spese per il godimento dello stesso, come è dato evincere, in via di principio generale, dal disposto dell'art. 1104, Codice civile, dettato in tema di comunione e, sub specie dei rapporti di condominio, dalla norma di cui all'art. 1123 stesso Codice, a mente della quale i contributi per la conservazione del bene sono dovuti in ragione dell'appartenenza e si dividono in proporzione alle quote (indipendentemente dal vantaggio soggettivo espresso dalla destinazione delle parti comuni a servire in misura diversa i singoli piani o porzioni di piano), mentre le spese d'uso (che traggono origine dal godimento soggettivo e personale) si suddividono in proporzione alla concreta misura di esso, indipendentemente dalla misura proporzionale dell'appartenenza ( e possono, conseguentemente, mutare , del tutto legittimamente in modo affatto autonomo rispetto al valore della quota). Ne consegue con particolare riguardo alla norma di cui all'art. 1123, terzo comma, nell'ambito della più vasta compartecipazione, identifica precipuamente i soggetti obbligati a concorrere alle spese di conservazione, individuandoli nei condomini cui il condominio è attribuito per legge ai sensi dell'art. 1117, Codice civile (salva diversa attribuzione per titolo).

 

 

 

 
REGOLAMENTO DI CONDOMINIO PREDISPOSTO DAL COSTRUTTORE
Cass. civ., sez. II, 6 agosto 1999 n. 8486 - Acquirente di unità immobiliare facente parte del fabbricato - Impegno contrattuale a rispettare il regolamento condominiale da predisporsi da parte del costruttore -Vincolatività  

L'obbligo dell'acquirente, previsto nel contratto di compravendita di un'unità immobiliare di un fabbricato, di rispettare il regolamento di condominio da predisporsi in futuro a cura del costruttore non può valere come approvazione di un regolamento allo stato inesistente, poiché è solo il concreto richiamo nel singolo atto di acquisto ad un regolamento che consente di considerare quest'ultimo come facente parte, per relationem, di quest'atto.

 

 

 

 

 
LA PROPRIETA' DEL SOTTOTETTO
Cass. civ., se. II, 20 luglio 1999, n. 7764 - Sottotetto - Utilizzabilità da parte di tutti i condomini - Presunzione di proprietà comune
In un edificio di più piani appartenenti a proprietari diversi, l'appartenenza del sottotetto ( non indicato nell'articolo 1117, Codice civile, tra le parti comuni dell'edificio ) si determina in base al titolo ed in mancanza in base alla funzione cui esso è destinato in concreto. Pertanto, ove trattasi di vano destinato esclusivamente a servire da protezione dell'appartamento dell'ultimo piano, esso ne costituisce pertinenza e deve perciò considerarsi di proprietà esclusiva del proprietario dell'ultimo piano, mentre va annoverato tra le parti comuni se utilizzabile, anche solo potenzialmente, per gli usi comuni, dovendosi in tal caso applicare la presunzione di comunione prevista dalla norma citata, la quale opera ogni volta che nel silenzio del titolo il bene sia suscettibile, per le sue caratteristiche, di utilizzazione da parte di tutti i proprietari esclusivi.

 

 

 

 
DIRITTO DI SOPRAELEVAZIONE
Cass. civ., sez. II, 19 luglio 1999, n. 7678 - Terrazza a livello - Equiparazione al lastrico solare - Diritto di sopraelevazione - Regolamento di condominio - Limitazione - Condizioni
La terrazza a livello, anche se di proprietà esclusiva, è equiparata (in relazione alla sua funzione di copertura dell'edificio) al lastrico solare in senso stretto e tale è considerata anche nel regime della sopraelevazione; ne consegue che il regolamento condominiale può limitare il diritto di sopraelevazione spettante al proprietario dell'appartamento a cui la terrazza afferisce soltanto se esso ha natura contrattuale.

 

 

 

 

 
IMPUGNAZIONE DEL RENDICONTO: SOGGETTI LEGITTIMATI
Appello Milano 6 agosto 1999, n. 2215 - Azione di rendiconto - Legittimazione ad agire - Passaggio di consegne
Si deve escludere che l'azione di rendiconto dia azione che spetta esclusivamente al singolo condomino, dovendosi rilevare che fra le attribuzioni dell'assemblea è sicuramente quella di approvare il preventivo delle spese, il piano di riparto ed il rendiconto annuale dell'amministratore (art. 1135 nn. 2 e 3, Codice civile). Né riveste alcuna efficacia sul punto il rilievo che l'impugnativa del rendiconto spetti al singolo condomino e non al condominio, considerato che il richiamo è da intendersi riferito al rendiconto approvato dall'assemblea, onde la norma giustamente ha previsto l'ipotesi di impugnativa da parte del condomino dissenziente o che comunque ne abbia interesse. Non è dubitabile che normale destinataria del rendiconto di gestione sia l'assemblea quale tipica espressione della collettività condominiale, onde in assenza di spontanea sottomissione del rendiconto all'organo che per legge è destinato all'esame e all'approvazione del rendiconto, la medesima assemblea sia legittimata ad investire l'amministratore del potere di agire per richiedere la presentazione del conto al precedente amministratore.

 

 

 

 
CRITERI DI REVISIONE DELLE TABELLE MILLESIMALI
Appello Milano 20 luglio 1999, n. 1938 - Tabelle millesimali - Revisione e modificazione - Condizioni
Non può considerarsi conseguenza di un errore, ai sensi e per gli effetti della revisione e modificazione delle tabelle millesimali prevista dall'articolo 69, disp. att., Codice civile, l'adozione di criteri più o meno soggettivi con cui la valutazione dei singoli elementi necessari per la stima sia stata compiuta, allorché questi criteri non portino ad una palese e obbiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari e il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle. Se, dunque, i criteri utilizzati sono espressione di un libero e consentito apprezzamento, per giungere alla dimostrazione della sussistenza di un errore tabellare occorre una ricostruzione del procedimento logico e tecnico di valutazione seguito dal primo redattore e l'individuazione, in tale ambito, di un errore della cui prova è onerato colui che ha promosso l'azione. Neppure potrebbe portare ad una diversa soluzione il denunciato mutamento del regime di mercato degli immobili e la sua incidenza sui criteri di redditività originariamente attribuiti alle singole unità immobiliari, per il quale viene invocata l'applicazione della norma di cui all'articolo 69, n. disp. att., Codice civile, relativa al mutamento di condizioni, atteso che il fatto che le "mutate condizioni" cui si riferisce il n. 2 del citato articolo 69 sono solo quelle tassativamente elencate, ossia quelle che comportano una "notevole" alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano "in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni  

 

 

 

 

 
LIVELLI DI TOLLERABILITA' DELLE IMMISSIONI SONORE
Cass. civ., sez. II, 2 giugno 1999, n. 5398  Rapporti di vicinato - Immissioni sonore - Livelli di accettabilità - Parametri
Le norme che disciplinano in via generale i livelli di accettabilità delle immissioni sonore, in quanto mirano ad assicurare alla collettività il rispetto di livelli minimi di quiete, perseguono finalità d'interesse pubblico e sono, quindi, destinate a regolare i rapporti fra i privati e la Pubblica amministrazione, e non già i rapporti di natura patrimoniale tra i privati, alla cui disciplina è destinato l'art. 844, Codice civile. Pertanto, anche se le immissioni non superano i limiti fissati dalle norme di interesse generale, il giudizio sulla loro tollerabilità ai sensi dell'art. 844 va effettuato ugualmente e con riferimento alla situazione concreta.  

 

 

 

 
DANNI CAUSATI DA COSE IN CUSTODIA
Appello Milano 23 aprile 1999, n. 1056  - Parti comuni - Obbligo di manutenzione - Responsabilità del condominio - Esclusione
Qualora la situazione anormale di carente illuminazione dell'area d'accesso alle cantine fosse evidente e preesistente all'accesso in occasione del quale si è verificato il sinistro (ndr. la caduta di un condomino lungo le scale), deve considerarsi imprudente l'accesso alle scale da parte del condomino, per di più con l'equilibrio reso precario dai sacchetti di immondizia che reggeva in mano, il quale avrebbe dovuto astenersi dall'imboccare le scale e recarsi invece in portineria per segnalare il guasto e sollecitare la sostituzione della lampada. Deve pertanto ritenersi accertato che l'attore sia caduto non per la violazione, da parte del condominio, degli obblighi di custodia e manutenzione della cosa comune, ma esclusivamente a causa del suo comportamento imprudente.  

 

 

 

 

 
QUANDO I LAVORI DI MANUTENZIONE SI CONFIGURANO COME INNOVAZIONI
Tribunale Napoli, sez. X, 25 marzo 1999, n. 1854 - Opere di manutenzione - Lavori straordinari - Innovazioni - Configurabilità - Quorum deliberativo
La sostituzione di finestroni, la lucidatura di pavimenti dell'androne e dei pianerottoli, il ripristino delle ringhiere, l'installazione di rivestimenti in marmo del vano scala androne, l'installazione di impianto antincendio, di cassette di servizio, plafoniere e targhe ai piani, sono opere, queste, che, considerata la loro natura ed il loro presumibile costo, non costituiscono certamente oggetto di "riparazioni straordinarie di notevole entità" e, pertanto, per l'adozione delle stesse, è sufficiente la maggioranza di cui al comma dell'art. 1136, Codice civile ( secondo cui in seconda convocazione la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio ed almeno un terzo del valore dell'edificio ). Secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale, costituisce innovazione ai sensi dell'art. 1120, Codice civile, qualsiasi opera nuova che, eccedendo i limiti della conservazione della ordinaria amministrazione o del godimento della cosa comune, ne comporti una totale o parziale modificazione nella forma o nella sostanza, con l'effetto di migliorarne o peggiorarne il godimento e comunque alterarne la destinazione. In applicazione del disposto di cui all'art. 1120, collegato al quinto comma dell'art. 1136, sempre secondo l'orientamento giurisprudenziale, la delibera relativa alla rimozione della guardiola (del custode) e realizzazione di aiuola condominiale avrebbe dovuto essere assunta con la maggioranza dei partecipanti al condominio, ed i due terzi del valore dell'edificio.  

 

 

 

 
COMPENSO DELL'AMMINISTRATORE REVOCATO
Tribunale Napoli, sez. VI, 14 gennaio 1999, n. 191 -  Amministratore - Atti posti in essere dall'amministratore revocato - Compenso
Il provvedimento di revoca (giudiziale) dell'amministratore acquista efficacia alla scadenza del termine previsto per la proposizione del reclamo. Conseguentemente deve ritenersi ritualmente convocata dall'amministratore (revocato) l'assemblea da parte dello stesso nelle more della decisione relativa al reclamo da lui proposto avverso il decreto del tribunale con il quale è stato revocato. Atteso che la indicazione del compenso richiesto dall'amministratore può legittimamente desumersi all'attenzione dei condòmini, l'approvazione di detto bilancio, da parte della maggioranza dei condòmini, costituisce ratifica del compenso stesso che non è soggetto a sindacato da parte dell'Autorità giudiziaria. La determinazione del compenso dell'amministratore, infatti, attiene alla libera determinazione dell'assemblea, ai sensi dell'art. 1135, n. 1 Codice civile, ed esula, pertanto, dal controllo del sindacato sulle deliberazioni assembleari, controllo che può essere, da parte dell'Autorità giudiziaria, solo di legittimità e non può estendersi alla valutazione di merito e al sindacato di discrezionalità di cui gode l'assemblea, fatta eccezione l'ipotesi di decisione viziata da eccesso di potere.  

 

 

 

 

 
LASTRICO SOLARE: COME RIPARTIRE LE SPESE
Tribunale Napoli sez. II, 12 gennaio 1999, n. 132 -  Lastrico solare - Ripartizione delle spese - Adozione di criteri diversi da quelli legali  
La delibera assembleare, con la quale si modifichi il criterio legale della ripartizione delle spese, anche se adottata a maggioranza, è inefficace nei confronti del condomino dissenziente (o assente n. d. r.) essendo affetto da nullità radicale, deducibile senza limiti di tempo e non meramente annullabile.  

 

 

 

 
Cass. 25/03/99 - n. 2837
Assemblea - Convocazione - Prova del recapito - Onere dell'amministratore
L'onere di provare che tutti i condomini siano stati tempestivamente convocati, fa carico al condominio. Tale prova non può essere offerta con la dimostrazione della consegna di un avviso a soggetti quali non è stato conferito uno stabile potere di rappresentanza nei confronti del condominio.

 

 

 

 

 
Cass. 20/03/99 - n. 2617
Parcheggio - Rivendica del diritto reale nei confronti del venditore/costruttore - liti con gli altri condomini.
Qualora alcuni condomini abbiano convenuto in giudizio il venditore - costruttore dell'edificio, per rivendicare il diritto reale d'uso sull'area dell'edificio destinata a parcheggio, non ricorre un'ipotesi di litisconsorzio necessario, nei confronti degli altri condomini, ai quali pertanto non va notificato l'atto d'impugnazione per l'integrazione del contraddittorio.

 

 

 

 
Cass. 12/04/99 - n. 3568
Contributi e spese - Manutenzione - Danno ascrivibile a singoli condomini - Risarcimento.
In tema di condomini ed edifici, la ripartizione delle spese, per la manutenzione, ricostruzione di soffitti, delle volte e dei solai, secondo i criteri previsti dall'art. 1125 c.c., riguarda le ipotesi in cui le necessità delle riparazioni non siano da attribuirsi ad alcuno dei condomini, mentre quando il danno sia ascrivibile a singoli condomini, trova applicazione il principio generale secondo cui il risarcimento dei danni è a carico di colui che li ha provocati.

 

 

 

 

 
Cass. 12/04/99 - n. 3574
Pertinenza - Trasferimento a terzi del bene principale - Estensione alla cosa accessoria.
Costituitosi un rapporto pertinenziale tra beni a seguito della destinazione operata dal proprietario della cosa principale, che ha piena che ha piena disponibilità anche della cosa accessoria ( nella specie una veranda a servizio di un appartamento, realizzata su un'area condominiale, dall'originario proprietario costruttore dell'intero edificio), gli atti di disposizione aventi ad oggetto la cosa principale, si estendo a quella accessoria. Ciò sempre che non intervenga un atto del proprietario di cessazione della destinazione, vale a dire l'esplicita esclusione della pertinenza in un atto avente in un atto avente ad ogni oggetto la cosa principale o il compimento di un atto avente ad oggetto la sola pertinenza.

 

 

 

Cass. 15/04/99 - n. 3749
Regolamento contrattuale - Clausole delimitanti il potere e le facoltà dei singoli condomini sulle proprietà esclusive - Opponibilità ai successivi acquirenti .
Il regolamento di condominio, predisposto dall'originario e unico proprietario dell'intero edificio, ove accettato dagli iniziali acquirenti dei singoli piani e regolarmente trascritto presso i registri immobiliari, assume carattere di convenzionale e vincola tutti i successivi acquirenti, non solo con riferimento alle clausole che disciplinano l'uso e il godimento dei servizi o delle parti comuni, ma anche a quelle che restringono i poteri e le facoltà dei singoli condomini sulle proprietà esclusive, venendo a costruire su queste ultime una servitù reciproca.

 

 

 

 

 
Cass. 15/04/99 - n. 3753
Parti comuni - Vizi - Danni ad una proprietà esclusiva - Responsabilità dell'originario costruttore/venditore.
L'umidità conseguente ad un'inadeguata coibentazione delle strutture perimetrali di un edificio, può integrare, ove sia promessa l'abitabilità e il godimento del bene, grave difetto dell'edificio ai fini della responsabilità del costruttore, ex art. 1669 c. c. Tuttavia qualora il fenomeno sia causa di danni a singoli condomini, è responsabile in via autonoma, ex art. 2051 c. c., il condominio il condominio, che è tenuto, quale custode, ad eliminare le caratteristiche lesive insite nella cosa propria.

 

 

 

 
Cass. 16/04/99 - n. 3803
Contributi e spese - Soggetti obbligati - Lastrico con funzione di copertura e di raccolta di acque di scolo - manutenzione.
In un condominio il lastrico di copertura di una parte individuata dell'edificio condominiale, che ha la funzione, oltre che di copertura di tale parte, anche di raccolta delle acque di scolo di altre parti dell'edificio, deve ritenersi destinato a scrivere anche queste ultime. Conseguentemente le spese di manutenzione devono essere ripartite fra tutti i condomini che ne traggono utilità, tenendo conto della diversa utilità che ciascuna parte può trarne.

 

 

 

 

 
Cass. 28/04/99 n. 4266
Parti comuni dell'edificio - Sottotetti, soffitti e solai - Presunzione di comunione.
Il sottotetto di un edificio può considerarsi pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano, soltanto ove assolva l'esclusiva funzione di isolare e proteggere l'appartamento stesso dal caldo, dal freddo e dall'umidità, mediante la creazione di una camera d'aria. Di contro tale principio non si applica allorché il sottotetto ambia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentire l'utilizzazione come vano autonomo, nel qual caso deve presumersi di proprietà condominiale, se esso risulti in concreto, sia pure in via potenziale, oggettivamente destinato all'uso comune o all'esercizio di un interesse comune.

 

 

 

 
DELIBERE ASSEMBLEARI: CONDIZIONI DI VALIDITA'
Cass. Civ., sez. II, 29 gennaio 1999, n. 810 - Cond. Via Monti 33 - Salerno c. Torre  Assemblea - Deliberazioni - Validità - Individuazione dei singoli condomini assenzienti e di quelli dissenzienti - Necessità  
In tema di condominio degli edifici, ai fini della v alidità delle deliberazioni assembleari devono essere individuati, e riprodotti nel relativo verbale, i nomi dei condomini assenzienti e di quelli dissenzienti, ed i valori delle rispettive quote millesimali, pur in assenza di una espressa disposizione in tal senso. Tale individuazione è, infatti, indispensabile per la verifica della assistenza della maggioranza prescritta dall'art. 1136, secondo, terzo e quarto comma, Codice civile, ai fini della validità dell'approvazione delle deliberazioni con riferimento all'elemento reale (quota proporzionale dell'edificio espressa in millesimi). Inoltre, essendo il potere di impugnazione riservato ai condomini dissenzienti (oltre che agli assenti), è necessario indicare fin dal momento della espressione del voto i partecipanti al condominio legittimati ad impugnare la deliberazione. Né mancano altre ragioni per le quali si rende necessaria la identificazione dei condomini consenzienti e di quelli dissenzienti, soprattutto ove si consideri l'interesse dei partecipanti a valutare l'esistenza di un eventuale conflitto di interessi. Dalla non conformità a legge della omissione della indicazione nominativa dei singoli condomini favorevoli e di quelli contrari, delle loro quote di partecipazione al condominio e della riproduzione di tali elementi nel relativo verbale, discende la esclusione della presunzione di validità della delibera assembleare priva di quegli elementi, indispensabili ai fini della verifica della legittima approvazione della delibera stessa, e la cui non veridicità costituisce oggetto dell'onere probatorio del condominio legittimato ad impugnarla.

 

 

 

 

 
RIPARAZIONE DI NOTEVOLE ENTITA'  
Cass. Civ., sez. II, 29 gennaio 1999, n. 810 - Cond. Via Monti 33 - Salerno c. Torre - Assemblea dei condomini - Deliberazioni - Riparazioni straordinarie di "notevole entità" - Accertamento - Criteri
In tema di riparazioni di edificio condominiale, l'individuazione, agli effetti dell'articolo 1136, quarto comma, codice civile, della "notevole entità" delle riparazioni straordinarie - la cui approvazione esige, a norma della predetta disposizione, la maggioranza degli intervenuti all'assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio e la ripartizione di tale costo tra i condomini configurato non un vincolo, bensì un ulteriore ed eventuale elemento di giudizio, nel senso della possibilità per il giudice di tener conto, nei casi dubbi, oltre che dei dati di immediato rilievo, cioè dell'ammontare complessivo dell'esborso occorrente per la realizzazione delle opere, anche del rapporto tra tale costo, valore dell'edificio ed entità della spesa ricadente sui singoli condomini. Ne consegue la legittimità della maggiore incidenza riconosciuta all'uno piuttosto che all'altro, degli elementi di giudizio, e della sufficienza, ai fini del corretto adempimento dell'obbligo di motivazione, delle risultanze reputate determinanti in ordine della valutazione della sussistenza della "notevole entità" della spesa deliberata.

 

 

 

 
IMPIANTO DI RISCALDAMENTO
Cass. Civ., sez. II, 9 gennaio 1999, n. 129 - Lampedusa ed altri c. Cond. Via Zattere 37  
Impianto di riscaldamento - Distacco delle diramazioni di alcune unità immobiliari dall'impianto centrale - autorizzazione dell'assemblea - Obbligo dei proprietari di contribuire alle spese per il servizio - Esclusione
Autorizzato dall'assemblea dei condomini il distacco delle diramazioni di alcune unità immobiliari dall'impianto centrale di riscaldamento - sulla base della valutazione che dal distacco sarebbe derivata un'effettiva riduzione delle spese di esercizio e, per contro, non sarebbe stato determinato uno squilibrio in pregiudizio del regolare funzionamento dell'impianto - e venuta meno la possibilità che i medesimi locali fruiscono del riscaldamento, l'impianto non può considerarsi destinato al servizio dei predetti piani o porzione di piano. Consegue che i proprietari di queste unità abitative non devono ritenersi tenuti a contribuire alle spese per un servizio, che nei confronti dei loro immobili non viene prestato.

 

 

 

 

 
ASSEGNAZIONE DI POSTI AUTO
Tribunale Milano 8 febbraio 1999, n. 1323 - Ferraro e Imm.re Giardini s.r.l. c. Cond. Via Manzoni 41/A  
Cortile comune - Assegnazione dei parcheggi - Obbligo di pariteticità - Uso turnario
L'insussistenza di posti auto sufficienti per ciascuna unità esclusa non risulta di per sé circostanza impeditiva di una disciplina di parcheggio rispettosa del criterio del pari uso, criteri che ben può essere assicurato, ad esempio, a mezzo di uso turnario del bene da parte di ciascun condomino. Deve dunque concludersi per la illiceità della delibera (ndr. Con la quale era stato assegnato un solo posto macchina per due condomini) risolventesi in una compressione del diritto di godimento della cosa comune in via paritetica rispetto agli altri condomini.

 

 

 

 
UTILIZZO DELLE PARTI COMUNI
Tribunale Milano 8 febbraio 1999, n. 1319- Sweet Giorgia s.r.l. c. Cond. Via S. Calogero n. 27
Spese - Ripartizioni - Uso più intenso della cosa comune - Destinazione naturale
Anche le aree pacificamente comuni (servizi igienici) sono strutturalmente da qualificare come "cose destinate a servire i condomini in misura diversa" , allorché il loro utilizzo sia sostanzialmente "naturale" per i condomini abitanti sui i piani ove i bagni sono posti ed invece del tutto "eventuale per i condomini proprietari dei negozi siti in una distinta parte dell'edificio. Ne consegue che le spese afferenti alle aree in questione (siano esse relative alla manutenzione del bene ovvero al suo godimento) devono essere ripartite, secondo il canone previsto dall' art. 1123, secondo comma, Codice civile, non pro quota millesimale, ma in proporzione alla diversa intensità d'uso della cosa comune: con il corollario della illiceità della delibera che abbia invece adottato una suddivisione millesimale "pura" dei costi relativi.

 

 

 

 

 

Cass. civile, sez. II, 21 - 10 - 1998, n. 10446

Condominio negli edifici - Amministratore - Poteri - Locazione di appartamento condominiale - Atto di ordinaria amministrazione - Ratifica dell'Assemblea a maggioranza semplice - Validità.

 

La conclusione del contratto di locazione di un appartamento condominiale è da considerarsi atto di amministrazione ordinaria, essendo possibile conseguire la finalità "del miglior godimento delle cose comuni" anche attraverso l'accrescimento dell'utilità del bene mediante la sua utilizzazione indiretta (locazione, affitto); ne consegue che, ove l'amministratore del condominio abbia locato il bene condominiale anche in assenza di un preventivo mandato che lo abilitasse a tanto, deve ritenersi valida la ratifica del suddetto contratto di locazione disposta dall'assemblea dei condomini con deliberazione adottata a maggioranza semplice.

 

 

 

 

Cassazione del 09/01/1998 n° 138
Titolo: Può essere presunta la conoscenza dell’avvenuta convocazione dell’assemblea del condominio.
 La convocazione dell’assemblea di un condominio, a pena di invalidità della medesima(art.1136 cod.civ.), deve essere comunicata a tutti i comproprietari pro indiviso di un piano o di una porzione di piano, ma in assenza di particolari formalità per la notifica dell’avviso, la conoscenza di esso da parte di tutti i comproprietari può essere presunta se le circostanze sono gravi, precise e concordanti in assenza di forma necessaria per le modalità di notifica, la conoscenza di essi può essere presunta, se le circostanze sono precise e concordanti.

 

 

 

 

 

 
Cassazione del 02/03/1998 n° 2259
Titolo: L’amministratore deve al più presto comunicare all’assemblea l’azione legale intrapresa nei suoi confronti che esorbita le sue attribuzioni. Se rientra invece nella sue attribuzioni non è tenuto a farsi autorizzare dall’assemblea.
Massima: L’amministratore del condominio, convenuto in giudizio da un terzo o da un condomino è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea quando la domanda abbia un contenuto esorbitante dalle sue attribuzioni, così come delineate dall’art. 1130 cod.civ. Pertanto poiché in base a detto articolo deve ritenersi spettante all’amministratore nell’ambito dei compiti di conservazione delle cose comuni (ossia di preservazione della loro integrità e di reazione ad attentati o pretese di terzi) il potere discrezionale, autonomamente esercitabile, di impartire le disposizioni necessarie ad eseguire lavori di manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e di erogare le relative spese, non può considerarsi esorbitante dalle dette attribuzioni la decisione autonoma dell’amministratore rispetto ad una lite quando con la domanda proposta contro il condominio si facciano valere pretese risarcitorie (in forma specifica, oltreché per equivalente) correlata a difetto di manutenzione ordinaria di una parte comune quale il tetto di copertura dell’edificio. Ne deriva, ulteriormente, la mancanza, in siffatta ipotesi, della condizione essenziale per l’esercizio da parte del condomino dissenziente del potere di estraniarsi dalla lite scindendo la propria responsabilità in ordine alle sue conseguenze per il caso di soccombenza, non potendo tale potere esercitarsi ove legittimamente manchi intorno alla lite promossa contro il condominio una specifica decisione dell’assemblea.

 

 

 

 
Cassazione del 27/03/1998 n° 3238
Titolo: Il singolo può agire contro il condominio per la tutela del decoro architettonico. Se viene sollevata l’eccezione di esecuzione di opere nelle parti esclusive il contraddittorio deve essere integrato a tutti i condomini. 
Ciascun partecipante al condominio di edifici, può agire in giudizio per la tutela del decoro architettonico della proprietà comune, ma se la controparte di aver apportato modifiche e innovazioni sulla proprietà esclusiva, è necessario integrare il contraddittorio nei confronti di tutti i condomini perché oggetto di controversia è l’accertamento della natura condominiale o meno, in base ai rispettivi titoli di acquisto, delle parti di edificio alterate.

 

 

 

 

Cassazione del 27/03/1998 n° 3251
Titolo: La delibera di formazione o di modifica delle tabelle millesimali può essere delegata verbalmente ad una commissione, "facta concludentia" con l’approvazione dei successivi bilanci. 
In tema di condominio, la delibera di formazione e modifica delle tabelle millesimali, è valida anche se il consenso è espresso da delegati verbali dei condomini, senza necessità di procura scritta, potendo il mandato essere provato con qualsiasi mezzo, anche per "facta concludentia" - come nel caso di prolungata accettazione dei successivi bilanci - perché le dette tabelle hanno funzione accertativa e valutativa delle quote condominiali onde ripartire le relative spese stabilire la misura del dirittodi partecipazione alla volontà assembleare, ma non incidono sui diritti reali spettanti a ciascun condomino.

 

 

 

 
Cassazione del 03/04/1998 n° 3422
Titolo: Gli spazi esterni nei condomini per legge (18/08/1967 n°765) vanno destinati a parcheggio. Questo non vieta la trattazione e la vendita separata da quella dell’abitazione.
 L’art.41 "sexies" della Legge 17 agosto 1942 n. 115, nel testo introdotto dall’art.18 Legge 6 agosto 1967 n. 765, ha istituito tra costruzioni e spazio per parcheggio ad essi progettualmente annessi una relazione che ha connotati di necessità e di indispensabile permanenza di rilievo pubblicistico e con caratteristiche di realtà che nell’ipotesi in cui la costruzione sia costituita da un edificio in condominio, comporta che detti spazi ricadono sulle parti comuni ex art.1117 cod. civ. quando appartengano in comunione a tutti i condomini ovvero vengano a costituire oggetto di un diritto reale d’uso spettante ai condomini medesimi, quando la relativa proprietà competa a terzi estranei alla collettività condominiale o ad uno solo dei componenti di questa. Tale disciplina non vieta la negoziazione separata delle costruzioni e delle aree di parcheggio ad esse pertinenti, ma esclude che tale negoziazione possa incidere sulla permanenza del vincolo reale di destinazione sulle aree accennate.

 

 

 

 

 
Cassazione del 03/04/1998 n° 3424
Titolo: E’ valida la delibera o la decisione dell’amministratore che autorizzi l’accesso carraio in uno spazio prima adibito a passaggio pedonale. 
La delibera condominiale, che autorizza il passaggio carrabile dei condomini, già titolari di un diritto di passaggio pedonale, su un viale comune del fabbricato, regola l’uso del bene comune - demandato all’amministratore, a cui però possono sostituirsi, in qualità di mandanti, i condomini - costituendo un diritto personale a loro favore, ed è valida, anche se adottata a maggioranza, purché non comprima i diritti ad essi appartenenti per convenzione o per effetto dell’acquisto delle unità immobiliari o per legge.

 

 

 

 
Cassazione del 17/04/1998 n° 3887
Titolo: L'obbligo di vigilare sul pozzo comune, anche se allocato in un determinato spazio o locale esclusivo, incombe sull'intero condominio. 
In tema di condominio di edifici, l'obbligo di vigilare e mantenere il bene comune (nella specie il pozzo) in stato da non creare danni ad altri condomini o a terzi estranei al condominio, incombe su tutti gli aventi diritto senza che rilevi l'ubicazione della cosa comune rispetto alle proprietà esclusive.

 

 

 

 

 
Cassazione del 26/01/1998 n° 714
Titolo: Il regolamento del condominio non trascritto è comunque valido ma non è opponibile ai successivi acquirenti. Se il regolamento prevede che una parte di condomini siano esonerati dalla contribuzione alle spese, tali beni non ricadono nella comproprietà di questi. 
La trascrizione prevista dall'art.1138 comma terzo cod. civ. del regolamento di condominio nel registro (peraltro non istituito), di cui all'art.1129 cod. civ. integra un mero onere di pubblicità dichiarativa, la cui inosservanza non comporta la nullità o l'inefficacia del regolamento approvato dall'assemblea dei condomini o predisposto dall'originario costruttore dell'edificio condominiale. L'omessa trascrizione del regolamento nei RR.II. determina invece l'inopponibilità ai successivi acquirenti delle singole unità immobiliari comprese nell'edificio condominiale delle eventuali clausole limitative di diritti esclusivi di proprietà spettanti a ciascun condomino senza influire anch'essa sulla validità ed efficacia del regolamento. La norma di un regolamento di condominio che stabilisca per una determinata categoria di condomini l'esenzione dal concorso dalle spese di conservazione di una delle parti dell'edificio indicate nell'art. 1117 cod. civ., comporta il superamento nei riguardi di detta categoria di condomini della presunzione di comproprietà su detta parte del fabbricato.  

 

 

 

 

Cassazione del 02/02/1998 n° 981
Titolo: Il venditore deve comunque pagare tutte le spese fino alla data della vendita.
Il condomino di un edificio che venda l'appartamento di sua esclusiva proprietà è tenuto al pagamento dei contributi condominiali deliberati dall'assemblea quando egli era ancora proprietario.

 

 

 

 

 

Cass. civ., sez. II, 11 febbraio 1997, n. 1261 - veduta appiombo

Il proprietario del singolo piano di un edificio condominiale ha diritto di esercitare dalle proprie aperture la veduta in appiombo fino alla base dell’edificio e di opporsi, conseguentemente, ad ogni costruzione degli altri condomini che direttamente o indirettamente pregiudichi l’esercizio di tale suo diritto, senza che possa rilevare la lieve entità del pregiudizio arrecato.

 

 

 

 

Cass. Civ. 20.01.1994 n. 473

MURO DI CONTENIMENTO TRA FONDI RUSTICI A DISLIVELLO - PERICOLO SMOTTAMENTI E FRANE - OBBLIGO DI COSTRUZIONE - SUSSISTE

L'Art. 887 c.c. non si applica ai fondi rustici, in relazione ai quali, per il principio del "neminem ledere", l'obbligo per il proprietario del fondo superiore, di costruzione e manutenzione del muro di contenimento ricorre solo nel caso concreto di pericolo di franamenti o smottamenti verso il fondo inferiore.

 

 

 

 

 

Cass. 12 gennaio 1994 n. 246

Posto che la legge cosiddetta dell'equo canone riguarda esclusivamente i rapporti tra il locatore ed il conduttore originati dal contratto di locazione, non incide sulla normativa del condominio negli edifici e, quindi, non riguarda i rapporti, che intercorrono tra l'amministratore del condominio ed i singoli partecipanti; appurato che le spese condominiali, per le quali è causa, afferivano ai contributi previsti dall'art. 9 comma 1 della Legge 27 luglio 1978, n. 392 dei quali, nei confronti del condominio, rispondono immediatamente i condomini; tutto ciò considerato, correttamente l'amministratore ha richiesto il pagamento degli oneri condominiali direttamente ai proprietari degli immobili siti nell'edificio in condominio e non al conduttore. 

 

 

 

Trib. civ. Napoli, 16 febbraio 1994

Il condominio ha il diritto di eseguire, in forza di propri legittimi deliberati, lavori di interesse comune, pur se comportanti il passaggio o la temporanea occupazione di beni di proprietà esclusiva di singolo condomino (nella specie una terrazza). Ne consegue che l'incomodo derivante a quest'ultimo dai lavori condominiali, in quanto diretta conseguenza dell'esercizio di un diritto, non configura gli estremi di un danno giuridicamente rilevante, e quindi risarcibile, bensì comporta solo un pregiudizio con rilevanza economica. E tale pregiudizio, in mancanza di espressa previsione di legge, la cui necessità discende dalla dedotta inapplicabilità degli artt. 2043 e seguenti, c.c., non è indennizzabile.

 

 

 

 

 

Trib. civ. Milano 20 febbraio 1992

INDENNITA' DI OCCUPAZIONE PER LOCALE COMMERCIALE - MONTAGGIO IMPALCATURA SULLA FACCIATA

Nel caso in cui a causa di lavori di ripristino di una facciata condominiale venga collocato per alcuni mesi un ponteggio che impedisca la sistemazione dei tavolini esterni di un esercizio commerciale (nella specie: un bar) con un danno per la perdita della clientela e dell'avviamento commerciale, oltre all'inutile spesa dell'indennità di occupazione di area pubblica per quel periodo di tempo, ricorrono le condizioni per l'applicazione della norma di cui all'art. 843 c.c., che riconosce il diritto ad un indennizzo in caso di occupazione del fondo per la esecuzione di opere, anche se compiute nell'interesse comune allo stesso proprietario del fondo.  

 

 

 

 

Cass. civ., sez. II, 8 settembre 1986, n. 5464 - condominio - diritto di veduta in appiombo

I proprietari dei singoli piani di un edificio in condominio hanno il diritto di non subire, a causa della costruzione eseguita nella parte esterna dell’edificio da altro condomino, una diminuzione oltre che nel godimento dell’aria e della luce anche della possibilità incondizionata di esercitare dalle proprie aperture le vedute in appiombo sino alla base dell’edificio, senza che possa rilevare la lieve entità del pregiudizio arrecato.

 

 

 

 

 

SERVITU' DI VEDUTA - USUCAPIONE - E' POSSIBILE - Cassazione civile , sez. II, 12 luglio 1979, n. 4042

L'acquisto per usucapione di una servitù di veduta, per sua natura apparente e continua, è possibile purché esista un'opera idonea e permanente, destinata in modo univoco all'esercizio della servitù e riconoscibile come tale dal fondo sul quale l'onere grava. Cassazione civile , sez. II, 12 luglio 1979, n. 4042

 

 

 

 

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