Art 1102, 1120 1122 CC: posso allargare la porta garage? Che maggioranza condominiale serve?

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Abito in un condominio composto da 8 condomini e non abbiamo amministratore. Nel mese di febbraio ho acquistato un garage al piano terra del fabbricato dello stabile con apertura direttamente sulla pubblica via. Adesso per problemi logistici visto che l'apertura è un po' stretta vorrei allargarlo, chiaramente con progetto dell'ingegnere e tutti i dovuti permessi del caso. La mia domanda è: per effettuare questo tipo di intervento c'è bisogno del permesso del condominio o no? In caso affermativo deve essere l'unanimità o solo la maggioranza?

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La questione di cui mi riferisce ha avuto per lungo tempo una soluzione sostanzialmente incerta a causa del conflitto esistente tra due disposizioni del codice civile le quali:

 

  • da un lato disponevano che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto e che a tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa (1102 C.C.);
  • dall'altro lato disponevano che sono vietate le innovazioni le quali comportino lesione al decoro architettonico del fabbricato (1120 C.C.), a meno che queste non vengano approvate all'unanimità.

 

Il problema sostanziale è che per eseguire i lavori sulle parti di proprietà esclusiva che corrispondessero alle parti comuni (ad esempio l'apertura di un finestra o l'allargamento di una porta sul muro comune in corrispondenza dell'appartamento di propietà esclusiva del condomino) non era esplicitamente prevista alcun obbligo di comunicazione al condominio (e ne' - tanto meno - di autorizzazione), per cui solo a posteriori il caso veniva eventualmente sottoposto all'attenzione del Giudice allorquando si ritenesse leso il decoro architettonico del fabbricato.

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Il problema veniva risolto in genere dai regolamenti di condominio i quali, se di natura contrattuale, quasi sempre contenevano la clausola per cui erano vietati i lavori negli appartamenti di proprietà esclusiva, a meno che i medesimi non fossero autorizzati dall'assemblea di condominio, ma era una regola che soffriva di molte eccezioni e inoltre - come detto - poteva valere solo ove il regolamento fosse di natura contrattuale.

Tale situazione è stata recentemente modificata dall'introduzione della legge di riforma del condominio che ha modificato l'art. 1122 C.C. il quale oggi così dispone:  

 

  • "Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio
  • In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea"

 

La normativa attuale è quindi più severa, o almeno così parrebbe; il riferimento al decoro architettonico del fabbricato è oggi esplicitamente esteso anche ai lavori eseguiti sulle parti di proprietà esclusiva, che sono vietati qualora ne rechino pregiudizio; inoltre è previsto un obbligo di comunicazione preventiva all'amministratore.

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Il legislatore però non è andato fino in fondo, ed ha lasciato un quadro di sostanziale incertezza; a fronte dell'obbligo di comunicazione, infatti, non è prevista alcuna necessità di approvazione da parte dell'assemblea; il condomino, quindi, una volta adempiuto al dovere di comunicare l'intenzione di effettuare i lavori potrà darvi esecuzione e - ancora una volta - solo successivamente il condominio adirà le vie legali ove ritenga che il decoro architettonico sia stato leso.

 

Purtroppo questo è un altro chiaro esempio di come la legge di riforma sia stata scritta con i piedi (ci si scusi l'espressione decisamente poco tecnica ma fortemente voluta); il problema pluridecennale da risolvere era quello di una evidente schizofrenia tra una norma per la quale è possibile eseguire tali modifiche in piena legittimità e senza nemmeno informare il condominio e l'altra secondo cui per eseguire le stesse modifiche è richiesta addirittura l'unanimità dei consensi. La timidissima introduzione dell'obbligo di informazione preventiva mi pare che risolva ben poco.

 

La risposta al quesito, quindi è la seguente: se vuole essere assolutamente sicuro di poter effettuare l'allargamento, chieda il consenso dell'assemblea; sappia però che sarà assolutamente al sicuro solo se otterrà l'unanimità; oppure, effettui la comunicazione alll'Amministratore e dia inizio ai lavori, sapendo però che se pure uno dei condomini ritenga leso il decoro architettonico del fabbricato potrà farLe ripristinare lo status quo ante, qualora il Giudice ritenga che tale lesione effettivamente vi sia stata.

 

Vedo - comunque - che Lei mi scrive da Roma; dal momento che in tale città (come anche a Milano e Napoli) ricevo i lettori del sito che ne facciano richiesta, se lo ritiene opportuno sarà possibile approfondire meglio di persona, tramite un incontro in studio.   

 

Se vuole che Le fissi un appuntamento mi faccia sapere (basta cliccare sul banner presente qua sotto: "Clicca qui per trovare l'Avvocato più vicino"). Il primo incontro in studio con i lettori del sito è gratuito. 

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Commenti: 9
  • #1

    Monica (domenica, 07 agosto 2016 22:30)

    Salve, vorrei porle un quesito.
    Sono in possesso di un immobile sito al piano terra di un condominio.
    L'immobile è dotato di finestre con affaccio su di un vastissimo terrazzo condominiale; volevo chiederLe se era possibile trasformare una finestra in una finestra balcone che mi consenta la fuoriuscita sul terrazzo. Nel caso fosse possibile come potrei procedere?
    Grazie per la sua preziosa disponibilità.
    Cordiali saluti Monica

  • #2

    studiolegaledauria.net (lunedì, 08 agosto 2016 08:43)

    In linea di massima ciò che Lei chiede dovrebbe essere possibile, previa comunicazione all'Amministratore (come specificato nell'articolo a stretti termini di legge basta la sola comunicazione ma non vi è bisogno di attendere nessuna autorizzazione dell'assemblea, salvo che successivamente anche un solo condomino decida di agire ritenendo che vi sia lesione del decoro architettonico).

    Ovviamente ciò vale solo in linea di principio; nel caso concreto bisognerà analizzare con cura ciò che prevede il regolamento condominiale, l'atto di acquisto della proprietà, le tabelle millesimali ed eventuali delibere assembleari già adottate dal condominio.

    Resto pertanto a Sua disposizione. Le ricordo che lo Studio Legale è attivo su tutto il territorio nazionale per cui - se vuole - sarà possibile fissare un appuntamento col Partner Locale di zona per approfondire la questione.

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  • #3

    giacomo (lunedì, 29 agosto 2016 08:00)

    Buongiorno, avrei da porLe una domanda.
    Sono proprietario di un fondo commerciale che insiste al piano terra di un edificio (all'interno di un centro storico di una località sotto vincolo paesaggistico), confinante con un altro fondo commerciale. I gestori di quest'ultimo (una piccola osteria), hanno installato un manufatto in ferro, su suolo pubblico immediatamente prospiciente (per allargare la superficie di somministrazione), con tetto in plexigas e pareti in plastica (un vero e proprio obrobrio), che purtroppo per me, è stato fissato (in mia assenza) proprio a filo della mia finestra (impedendomi in futuro anche di poter installare una persiana), il tutto senza nessuna autorizzazione preventiva da parte dell'Ufficio Tecnico Comunale, al quale solo in seguito è stato richiesto un accertamento di conformità in sanatoria.
    Tenga conto che i due fondi, pur essendo confinanti, fanno parte di due diversi organismi (le due proprietà segnano la fine di un edificio e l'inizio dell'altro).
    Oltre alla palese lesione del decoro, vi è una chiara azione di prepotenza ed arroganza.
    Secondo Lei, il comune prima di rilasciare il titolo a sanatoria, deve richiedere il mio consenso? Come devo comportarmi?

  • #4

    mariarosaria (giovedì, 22 settembre 2016 07:53)

    Salve, avrei bisogno di sapere quale maggioranza serve per approvare in assemblea l'autorizzazione all'installazione di una tettoia dal bar sottostante il condominio. Questi ne ha dato preventiva comunicazione all'amministratore che ritiene ci voglia la maggioranza +1. io sarei del parere dell'unanimità. inoltre lederebbe a mio avviso il decoro e la stabilità del fabbricato. come dovrei procedere?

  • #5

    Luciano Baglio (venerdì, 30 settembre 2016 14:45)

    Buongiorno , volevo sapere se posso sostituire la porta basculante del mio garage con una a battenti e visto che non se ne trovano di uguali (il condominio a circa 40 anni) metterei una simile e la farei tagliare in due x farne una a battenti . Premetto che il regolamento del condominio non dice niente in materia ma i condomini sono contrari . Grazie

  • #6

    Nuccio (sabato, 01 ottobre 2016 19:09)

    Salve, i proprietari del lastrico solare hanno avuto autorizzazione a fare una tettoia hmin 2,20 hmax 3,00 coprendo l'intera superficie del lastrico solare di ca mq 130.
    Mi chiedono la quota dei 2/3 per il costo sostenuto e i lavori effettuati.
    Cosi facendo di sono fatti un appartamento di loro proprietà ad uso esclusivo.
    Devo corrispondere qualcosa?
    PS i lavori sono cominciati senza aver avuto l'ok del condomini.
    Mi tocca uscire parte dei 2/3?
    Grazie

  • #7

    luciano54 (martedì, 04 ottobre 2016 15:15)

    Buongiorno , volevo sapere se posso sostituire la porta basculante del mio garage con una a battenti e visto che non se ne trovano di uguali (il condominio a circa 40 anni) metterei una simile e la farei tagliare in due x farne una a battenti . Premetto che il regolamento del condominio non dice niente in materia ma i condomini sono contrari . Grazie

  • #8

    Sofy (domenica, 16 ottobre 2016 16:04)

    Buongiorno,
    abito in un grande condominio, di circa 50 appartamenti, sito a ROMA ed io abito al primo piano.
    Il vicino del pianterreno ha costruito una tettoia senza chiedere l'autorizzazione all'assemblea condominiale. Premetto che l'amministratore è stato messo al corrente immediatamente dell'inizio dei lavori ma ha sempre avallato tale costruzione, pur se formalmente abbia mandato al condomino una lettera di messa in mora per lesione del decoro architettonico (che non ha avuto alcun seguito).
    La tettoia è ancorata al muro della facciata, nella parte bassa del mio terrazzo ed è strutturata di modo che facilita l'intromissione di terzi nel mio appartamento. Chiarisco che nel regolamento cond. nulla si dice sulle costruzioni, ma è stata adottata successivamente, nel 2005, una delibera che disciplina le modalità di costruzione delle tettoie al pianterreno (altezza, profondità etc) e tale vicino non l'ha rispettata.
    Solo dopo quattro mesi, l'amministratore ha convocato un'assemblea straordinaria che però si è conclusa con un nulla di fatto in quanto non si è raggiunta la maggioranza nè per la sanatoria nè per l'azione civile per la demolizione (a causa delle astensioni nelle votazioni).
    Cosa mi consiglia di fare? è possibile che l'amministratore non possa far nulla per il mancato rispetto della delibera del 2005 o ancora per la lesione del decoro architettonico da lui stesso riconosciuto con la lettera di messa in mora?
    Convoco un'assemblea straordinaria, mi rivolgo all'autorità giudiziaria? Grazie mille!

  • #9

    studiolegaledauria (mercoledì, 01 febbraio 2017 17:42)

    Su questa e altre pagine ricevo centinaia di richieste di pareri, a cui - data la mole - è praticamente impossibile rispondere con completezza e rapidità. Chiedo perciò scusa se solo ad alcuni verrà data pubblica risposta.

    Ricordo però a tutti che lo Studio opera sull'intero territorio nazionale per cui, qualora lo riteniate opportuno, sarà possibile organizzare un incontro (gratuito) con il Collega più vicino alla zona dove abitate, cliccando sull'apposito banner presente in questa pagina, all'inizio di questa discussione ("clicca qui per trovare l'avvocato più vicino")