In campagna ho un fabbricato rurale antico risalente fino ottocento. Accanto a me c'è un altro fabbricato, anche esso antico, che il suo  proprietario vuole demolire per poi sfruttare la legge relativa al piano casa e ricostruire gli stessi metri quadri incrementati a distanza dal confine. I due fabbricati antichi sorgono sul confine e sono aderenti o con muro in comune, non si capisce molto bene,  o aderenti con appoggio. Se il muro fosse comune in virtù dell'articolo 883 C.C. spetterebbe al vicino che demolisce metter in sicurezza il mio fabbricato. E se invece i due fabbricati fossero aderenti il mio vicino che demolisce deve mettermi in sicurezza il muro?

Abito in una casa indipendente alla quale si accede tramite una stradina che però non è di mia proprietà, ma è proprietà esclusiva del mio vicino di casa. In pratica io ho solo il diritto di passaggio pedonale e carrabile. Il problema è che questa stradina è dissestata nel senso che quando piove anche solo per dieci minuti si allaga e diventa impraticabile. La domanda è: posso chiedere al proprietario di asfaltare / "aggiustare" questa stradina? Quando piove non si riesce neppure a camminare. Al proprietario evidentemente non interessa ma per me è un problema.

Dopo circa due mesi dell'atto notarile, in cui acquisto un immobile in costruzione, l'inquilino che abita al piano di sotto può chiedermi di impermeabilizzare il terrazzo, pur avendo infiltrazioni già da prima? O si deve rivolgere al precedente proprietario? Anche se l'immobile è stato venduto all'asta? Cosa devo fare?

Quando è possibile vendere una particella del condominio (ex portineria)?? Anche se un condomino si rifiuta di firmare??

Abito al primo piano di un condominio di recente costruzione. Gli inquilini vogliono farmi causa perche' ho delle inferriate leggermente diverse rispetto ai piani rialzati. Il colore e' uguale.cambia leggermente il disegno (loro hanno due sbarre orizzontali in più). Come posso agire?

Senza preavviso è stato montato un ponteggio davanti al mio box impedendomi l'uso dell'autovettura. Chi risponde del danno arrecatomi?

Come si calcolano i punti di invalidità, con DANNO BIOLOGICO del 30% con ITT 45 giorni, ITP al 50% x 50 giorni e ITP al 25% x 100 giorni...Grazie mille. Cordiali saluti.

Giovanna

Abito in un condominio di sei alloggi. Il mio problema è che non trovo mai il parcheggio auto: come dovrei fare (e se c'è qualcosa che io posso fare)?

La Cassazione torna a pronunciarsi in materia di detenzione senza titolo (e, indirettamente, in materia di locazione in nero).

Questa volta è la III sezione civile, sentenza 7 luglio – 21 settembre 2015, n. 18494, ad esprimere il seguente principio:

“La perduta disponibilità d’un immobile non costituisce un danno in re ipsa, nel senso che, provata l’occupazione abusiva, non può dirsi per ciò solo provato il danno. Quest’ultimo, tuttavia, può essere dimostrato col ricorso a presunzioni semplici, e può consistere anche nell’utilità teorica che il danneggiato poteva ritrarre dall’uso diretto del bene, durante il tempo per il quale è stato occupato da altri.”

In altre parole: il danno da occupazione senza titolo non è “in re ipsa” e perciò andrà provato; la prova però è di particolare tenuità, potendo essere basata su elementi presuntivi semplici.

Ma andiamo nel dettaglio.

La recente sentenza della Corte di Appello di Roma, n. 3753/15 del 24.06.2015 offre l'occasione per fare il punto sulla tormentatissima vicenda giuridica riguardante la validità (o piuttosto la invalidità, nullità) dei contratti di locazione non registrati.

La questione a prima vista sembrerebbe molto semplice:

• L'art. 1, Comma 346 della L. 311/2004 sancisce che “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.

• Dal momento che la normativa tributaria concede trenta giorni per registrare il contratto di locazione, trascorso tale periodo dovrebbe scattare la nullità.

Nonostante tale invidiabile chiarezza, la disposizione legislativa in esame ha trovato in questo più che abbondante decennio di vigenza le interpretazioni più disparate da parte dei Giudici chiamati ad applicarla.

La questione non è solo accademica; il risvolto pratico è anzi molto concreto e si sostanzia in una semplice domanda: è possibile procedere ad uno sfratto per morosità o ad una licenza per finita locazione se il contratto non è stato registrato?

Ma andiamo per ordine.

I primi commenti alla sentenza n. 18214/2015 delle Sezioni Unite, basati su scarne anticipazione della sentenza medesima, avevano dato l'impressione di chissà quali novità e stravolgimenti.

In effetti, però, una lettura più approfondita rivela qualcosa di diverso.

-1) RICONFERMATA LA NULLITA' DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE ORALI

La Suprema Corte, tanto per cominciare, ha riconfermato per l'ennesima volta che i contratti di locazione orali sono nulli alla stregua di quanto disposto dalla L. 431/98 e - sempre alla stregua di quanto diposto dalla L. 431/98 - fa salvo solo il caso in cui la forma orale sia stata IMPOSTA dal locatore; a tal proposito la sentenza si esprime nei termini che seguono:

• “Un terzo filone interpretativo ritiene, infine, necessaria la forma scritta ad essentiam, limitando, peraltro, la rilevabilltà della nullità in favore del solo conduttore nella specifica ipotesi di cui all'art. 13, comma 5 della L. n. 431 del 1998, che gli accorda una speciale tutela nel caso in cui gli sia stato imposto, da parte del locatore, un rapporto di locazione di fatto, stipulato soltanto verbalmente. II conduttore potrebbe, cioè far valere egli solo la nullità qualora il locatore abbia imposto la forma verbale, abusando della propria posizione dominante all'interno di un rapporto giocoforza asimmetrico.

• E' convincimento di queste sezioni unite che l'ultima delle soluzioni proposte dalla giurisprudenza di merito debba essere condivisa”.
  

Il mondo degli affitti sembra davvero non trovare pace, come ben sanno i lettori di questo blog: tra leggi incostituzionali e sentenze delle massime Corti è un divenire continuo, specie in materia di affitti in nero. 

Così, dopo i recenti interventi della Corte Costituzionale (che con le sentenze nn.  50/2014 e 169/2015 ha definitivamente dichiarato la incostituzionalità della normativa che aveva permesso la registrazione dei contratti in nero, imponendo un contratto di locazione d'imperio di 4 + 4 anni con canone pari al triplo della rendita catastale dell'immobile), sono intervenute le Sezioni Unite della Cassazione che hanno definito il concetto di nullità nei contratti di locazione orali.

 

La linea, tracciata da Cass. Sez. Unite n. 18214/15 del 17.09.15, sposa il concetto di "nullità di protezione" e prevede che se il conduttore riesca a provare che la forma orale fu imposta dal locatore, questi non potrà chiedere risarcimento per l'occupazione dell'immobile, mentre invece l'inquilino potrà chiedere la restituzione di quanto pagato in più sulla base degli accordi locali fra associazioni di categoria degli inquilini e dei proprietari.

Sono nuda proprietaria di un fondo commerciale e mia nonna ne è l'usufruttuaria. La mia amministratrice condominiale insiste ad addebitarmi spese che, secondo me, non mi competono. L'ultima riguarda la manutenzione dell'impianto termico che causa temperature diverse nei vari appartamenti. L'amministratrice mi addebita sia le spese della progettazione dell'impianto sia lo stesso impianto. Dopo essermi opposta tramite legale, lei che comunque nel consuntivo addebita a me le spese, risponde che chiederà il pagamento anche all'usufruttuaria ma che, nel caso non pagasse, mi farà il decreto ingiuntivo perchè per lei "basta che qualcuno paghi". Dove sta la ragione e che cosa posso fare per tutelarmi?

Abito al primo piano di un palazzo. La condomina del piano terra ha piantato una serie di alberi nel suo giardino, per tutto il perimetro di casa, e questi hanno raggiunto un'altezza che arriva davanti alle ringhiere dei miei balconi; in alcuni casi i rami entrano addirittura nel mio terrazzo. Ho chiesto più volte negli anni di mantenerli ad un'altezza al di sotto delle soglie dei miei balconi ma è sempre peggio. Il problema è che io non voglio le piante davanti casa mia anche perchè in alcuni casi non ho buona visuale ed a causa di ciò ho casa invasa da insetti. Cosa posso fare per risolvere il problema?

Ho visto che il vostro sito, nel caso di sinistri che comportino lesioni, offre la possibilità di chiedere sia pareri che Consulenze Tecniche medico legali: che differenza c'è tra un semplice parere medico e una Consulenza Tecnica medico legale? Quando va chiesto l'uno e quando va chiesta l'altra? Grazie.

Chiusura con veranda scorrevole di balcone incassato. All'atto dei lavori ho ottenuto il consenso condominiale ed ho condonato lo spazio dei terrazzi chiusi a vetrate scorrevoli. Anche i pareri sul condono sono stati divergenti. Ora un condomino chiede che gli stessi spazi siano millesimati; non sono riuscito a trovare un parere definitivo. Superficie dei terrazzi interessati circa 45 mtq su un appartamento di 105 mtq. Grazie.

Abito in un appartamento che presenta sul balcone una finestra appartenente ad un appartamento adiacente al mio. Questo perché in origine era stato ideato come un unico appartamento, ma prima di essere venduti dall'ingegnere, hanno deciso di dividerli, dimenticando o ignorando la questione della finestra. Mi domando e dico: ho il diritto di farla murare? O cosa posso fare per non trovarmi quindi in questa spiacevole situazione di non essere padrone del mio balcone?

Vivo in una palazzina a due piani, abito al piano terra. Il proprietario del primo piano ha una crepa sulla facciata che va dal tetto e scende sulla facciata per un metro e mezzo. Si deve sistemare. Cosa tocca pagare al proprietario del piano terra? Fermo restando che ha fatto costruire anche pensilina per riparare il suo balcone dalla pioggia

A seguito di esplosione di una bombola di gas in un appartamento prossimo al fabbricato in cui è ubicato il mio appartamento, sono state gravemente danneggiate la veranda di un condomino nel mio stesso fabbricato e la porta del cortile condominiale. L'amministratore del condominio ha il diritto di intervenire senza chiedere autorizzazione all'assemblea per ripristinare lo stabile? E, soprattutto, a chi spettano le spese relative al ripristino della veranda danneggiata? all'intero condominio o al solo condomino danneggiato?

Sto acquistando un appartamento. L'appartamento di sotto è stato oggetto di infiltrazioni d'acqua provenienti dall'appartamento che sto andando ad acquistare. La mia domanda è: chi deve pagare i danni? Il vecchio proprietario o il nuovo? grazie.

L'unico proprietario di un edificio costruzione 1903, lo ha dato ai suoi figli che hanno venduto a terzi le unità immobiliari avute in eredità. Questo ha comportato il frazionamento dell'edificio che si compone di tre botteghe e due piani con due appartamenti ogni piano, una terrazza, un garage, un locale dove c'è la bocca della cisterna, un androne ed un vano scale. Queste unità immobiliari sono tutte accatastate singolarmente. Quindi adesso è ovvio che è necessario procedere alla stesura di un regolamento di condominio ex novo con annessa tabella millesimale. La mia domanda è: ad oggi la legge vigente quale QUORUM prevede per l'approvazione di questo tipo di regolamento di condominio?

Il mio condominio è composto da tre appartamenti, quindi tre proprietari. I miei due vicini hanno litigato e vogliono nominare un amministratore. Sono obbligata a pagare un amministratore anche se io non c'entro con i loro litigi ? Grazie.

Villino: piano terra più primo piano servito da una scala esterna. La manutenzione della scala a chi spetta?

Può l'Amministratore cambiare le quote da pagare mensilmente senza avvertire i diretti interessati giustificandolo con "Adeguamenti"? Se no quale è la corretta procedura?

Abito in un centro storico all'interno di una corte comune in cui per tacito assenso tutti possiamo parcheggiare la macchina. Il problema è nato nel momento in cui siamo aumentati di numero e i posti auto non sono più sufficienti. Il mio vicino di casa che torna per ultimo a casa parcheggia la macchina chiudendo l'uscita e io che mi sveglio alle 5 per andare a lavorare lo devo chiamare ripetutamente per togliere la macchina. Gli ho già spiegato che non può chiudere l'uscita per questioni di sicurezza ma lui non ne vuole sapere! A chi bisogna rivolgersi? 

Volevo chiederle se esiste qualche articolo di legge che certifichi il mio diritto a possedere le chiavi di un'ex portineria anche se bene in comune, attualmente in disuso, in quanto io proprietario di un immobile nello stesso stabile in primo luogo e, anche perché pago tutti gli anni le tasse su quella ex portineria.

All'acquisto di un appartamento di un condominio al piano terra, dotato di giardino, l'acquirente acquista e quindi diventa proprietario anche del giardino? O lo stesso rimane di proprietà collettiva ma di uso esclusivo dell'acquirente? Nel secondo caso, l'uso del giardino è soggetto al pagamento di un affitto mensile da parte dell' acquirente? O è da considerarsi compreso nella quota condominiale? Grazie mille per la disponibilità.

Nel palazzo dove abito alcuni condomini sono fortemente morosi e l'amministratore non ha mai intrapreso nessuna azione giudiziaria nei loro confronti se non qualche sollecito in forma bonaria. Personalmente fino ad oggi ho sempre pagato regolarmente ma in considerazione di ciò che sta accadendo pensavo di sospendere i pagamenti in forma cautelativa. Per questo desideravo chiederle se è possibile adottare un simile comportamento ed eventualmente quale procedura andrebbe seguita.

Vivo in un condominio di 6 appartamenti. Nel nostro condominio abbiamo le porte tutte uguali, ma la mia é vecchia e rotta, vorrei cambiarla. Che cosa devo fare, nel senso, devo avvisare il condominio? E se loro non fossero d'accordo che io cambi la porta? Come funziona? 

Se sono proprietaria di un appartamento, dove non ho ancora la residenza, quindi chiaramente non ci vivo, sono obbligata a fare le pulizie delle parti comuni quando dovrebbe essere il mio turno? (non sono delegate a nessuna impresa).

Tra poco noi 8 condomini dovremo incaricare un tecnico per calcolare una tabella millesimale. Uno di questi condomini è il Comune. Volevo sapere se potrei trovarmi ad avere problemi in quanto la mia terrazza che dà sul parcheggio  interno comunale  è  stata chiusa senza autorizzazione??? Grazie.

Sono proprietaria di un immobile con giardino intorno, in cui si trova piantato un albero situato al confine con il mio vicino. Quest'ultimo ha chiesto un intervento al gestore telefonico per il cattivo funzionamento della linea telefonica e i tecnici hanno tagliato parte dei rami del mio albero in mia assenza e senza chiedere il mio consenso. Mi chiedo: sono autorizzati a fare tutto ciò?

Vivo in un condominio di sette appartamenti senza amministratore. Durante i lavori condominiali, un dipendente del costruttore (che ci ha venduto casa) durante i lavori ha tagliato i fili con il trapano pneumatico . Da quel giorno il tasto del mio citofono per aprire il cancello condominiale non funziona più. Ho avvisato il costruttore del danno causatomi, con la speranza che venisse sistemato il danno. Da Maggio 2014 ad oggi,il danno c'é sempre e la risposta del costruttore ad ogni mia chiamata è che non ha soldi per assumere un elettricista. Non so più che fare, mi dica lei come posso agire per farmi sistemare il citofono. 

Vorrei sapere se l'amministratore ha la facoltà di far svolgere l'assemblea condominiale in un comune diverso da quello di residenza della palazzina in questione, il che comporterebbe un difficoltoso spostamento da parte dei condomini di quella palazzina. Grazie

Vorrei sapere se posso chiedere all'amministratore di non essere inserito nel rendiconto condominiale sia per il mio debito o credito, personalmente penso che sapere i debiti miei e degli altri sia una forte violazione alla privacy. Grazie

Abito in una bifamiliare e decido di tinteggiare il muro esterno con il colore bianco. La casa e' gia' bianca, quindi non stravolgo con altre tinte la casa. Posso farlo o devo chiedere il consenso della famiglia che mi abita a fianco? Ringrazio anticipatamente per la risposta. Grazie!!!

A giugno abbiamo iniziato la ristrutturazione totale del nostro appartamento non abitato da noi durante i lavori. A ridosso di agosto sono entrati i ladri causado danni per diversi migliaia di euro (furto di materiale elettrico, cavi, prese,  etc etc). Non sono state stipulate assicurazioni e nel contratto di appalto non ci sono clausole relativamente alla questione. L'architetto e il capo mastro avevano le chiavi. In questo caso di chi é la responsabilità? Possibile che il committente debba, oltre a subire i danni maggiori, sostenere di nuovo tutte le spese? La ringrazio

Sono proprietario di un appartamento in un piccolo stabile con un totale di 5 appartamenti; fino a quest'anno le funzioni di amministratore sono state ricoperte a turno da ognuno dei proprietari dei suddetti appartamenti. Quest'anno è toccato a me. Finora tutte le questioni si sono svolte in modo cordiale e pacifico tra i condomini, però da Gennaio 2015 un condomino si rifiuta di pagare qualsiasi spesa che il condominio deve affrontare per la normale gestione annuale (il suddetto abita all'ultimo piano con continua fruizione dell'ascensore), abbiamo anche il contratto dell'acqua in comune con tutti i condomini. Esasperato dal continuo diniego del pagamento delle spese condominiali da me sostenute, chiedo gentilmente cosa dovrei fare con questo condomino.

Ho letto che in condominio c'è il diritto al gioco dei bambini in cortili, giardini e spazi aperti. Ci sono due bambine che giocano a pallone sul loro terrazzo che però si trova sopra la mia cucina. Puntualmente devo avere sulla mia testa il rumore del rimbalzo del pallone e quant'altro. Oltre al mio diritto a non essere disturbata da rumori molesti, c'è un preciso divieto ad utilizzare il pallone in casa propria o su un terrazzo di questo tipo?

Condominio di 3 condomini. tetto che presenta infiltrazioni di acqua meteorica che penetra  nell'appartamento del condomino sottostante. Tale copertura dello stabile è costituita dalle tegole e l'assito portante. Il sottotetto: piccolo vano, intransitabile, d'areazione di altezza variabile da 20 cm. a qualche metro nella parte più alta del tetto, è costituito da perline in legno, di alcuni millimetri di spessore, fa anche da copertura all'appartamento sottostante e permette alle infiltrazioni di penetrarvici. Tutti questi componenti sono in pessimo stato di conservazione per vetustà e  marcescenza per assenza totale di manutenzione degli altri 2 condomini. A chi spetterebbe contribuire alle spese di riparazioni. Questa soletta in perline costituisce parte comune del condominio?

Sono una custode presso un condominio. Volevo porle una domanda: una condomina può richiedere le chiavi della guardiola, richiedere di togliere le tende dalla guardiola e avere comportamenti decisionali senza consultarsi e richiedere il parere degli altri condomini?

Sono proprietario di un appartamento al 3 piano di un  condominio;  l'area solare del palazzo accanto  che combacia con la mia cucina e che non ha nulla a che fare col condominio, è di mia proprietà anch'essa, da dove vi accedo da una porta a vetri. La mia domanda è la seguente: potrei richiedere il permesso per costruire una stanza su quest'area solare o comunque dovrei chiedere il permesso anche al proprietario dello stabile sul quale corrisponde la mia area solare?

Salve,

durante una partita di calcetto ho subito la rottura del LCA e la lesione del menisco. Mi sono sottoposto ad intervento chirurgico che ha evidenziato la rottura completa del LCA con gola ristretta da ostefiti aggetanti come per lesione cronica. Si evidenziano inoltre lesione a manico di secchia menisco mediale lussato nella gola intercondiloidea. L'assicurazione mi ha riconosciuto solo 2% di punti di invalidità adducendo al fatto che c'è un riferimento alla "cronicità" del danno. L'intervento l'ho effettuato a 2 mesi dall'infortunio, secondo lei posso impugnare in arbitrato tale decisione? Ho il CD della RMN nei giorni successivi all'infortunio, può essere utile per capire se questa cronicità è dovuto al tempo intercorso tra l'infortunio e l'operazione? In questo caso potrei optare per andare ad un arbitrato.

Grazie mille

Ho perso mio figlio in un incidente con la moto a giugno 2014 la dinamica non mi convince sino sicura che la scena non sia quella trovata dalle autorità ma che sia stata modificata cosa posso fare?

Grazie

Buongiorno, sono caduta in data dicembre 2014 da motore e tuttora ho dolori forti in seguito ad incidente stradale. Come dovrei comportarmi?? Ho chiesto risarcimento, fatto esami,terapie ma nessuna miglioria. Quanto potrei ricevere dall'Assicurazione?

Grazie, distinti saluti

Ciao sono un ragazzo rumeno che ha un infortunio del 2011 del legamento crociato e menisco esterno dopo un anno e mezzo 2013 ho fato anche menisco interno nel lo stesso piede adesso dovuto rifarei  ricostruzione del LCA 2015 adesso mi trovo in situazione che inail non vuole riconoscere ultimo intervento  e loro del primo e secondo anno valutato come danno solo menisco lca non vuole riconoscere come posso fare da avere valutazione completa dei tre interventi che lo avuto a ginocchio sinistro?

Grazie

Buongiorno avvocato.

Un mio amico è il padre di un ragazzo la cui auto è finita fuori strada ribaltandosi in una strada dove mancava il guard reil...è una strada regionale...si è rivolto già ad un avvocato che ha consigliato una perizia tecnica per valutare la dinamica del sinistro.

Le chiedo: ma è giusto chiedere questa consulenza o meglio il parere di un medico legale dato che il ragazzo ha perso la vita, al fine di capire com'è morto?

Sono un addetta alle pulizie di 55 anni, a seguito di una caduta accidentale durante l’orario di lavoro, il pronto soccorso mi ha diagnosticata “un’escoriazione superficiale del ginocchio Dx con dolorabilità delle sue sporgenze ossee e senza impotenza funzionale, “dolore alla digitopressione del gomito di Sx” e lieve contrattura della muscolarità del rachide cervicale senza impotenza funzionale. Il PS con prognosi di 2 giorni, mi ha inviato a fare una TAC del ginocchio Dx e gomito Sx, il quale referto riporta per il ginocchio: “Stria iperintensa a livello del corno posteriore menisco mediale con interruzione del bordo tibiale compatibile con lesione” – “modesto versamento fluido indoarticolare” – “modico ispessimento delle pliche del corpo adiposo di Hoffa”; per il gomito “modesto versamento fluido endoarticolare” – “lieve disomogeneità inserzionale delle strutture legamentose del comparto ulnare”.

Ho effettuato 15 sedute di fisioterapia-laserterapia. L’inail ha coperto l’infortunio per un totale di 66 giorni (compresi i 2 del PS), inviandomi  a fine infortunio a visita dal medico competente prima della ripresa del lavoro per ottenere l’idoneità alla mansione, il quale mi ha riconosciuta idonea con limitazione alla movimentazione manuale dei carichi inferiori ai 10 kg ed esente dai lavori in quota anche per altezze inferiore ai 2 metri. L’inail ha chiuso la pratica liquidandomi soltanto l’indennità per inabilità temporanea assoluta in riferimento ai giorni di assenza dal lavoro, senza attribuirmi alcun punteggio di invalidità. Secondo lei ho possibilità di vedermi riconosciuta la percentuale minima del 6% di invalidità per ottenere il relativo indennizzo del danno biologico?