AFFITTO IN NERO:

NON SI SCHERZA PIU'!

Come far valere i propri diritti se si è inquilini?

Come tutelarsi se si è proprietari?

AFFITTI IN NERO

I Tribunali di MILANO e ROMA, con due importanti sentenze in cause patrocinate dallo Studio Legale Avv. Michele D'Auria, ribadiscono che la registrazione del contratto di locazione orale non ne sana la nullità, pertanto l'immobile va liberato ed al proprietario spetta l'indennità di occupazione senza titolo.

Approfondimenti QUA e QUA

AFFITTI IN NERO

Incredibile: nonostante due sentenze contrarie della Corte Costituzionale, per la terza volta il legislatore, stavolta con la legge di stabilità per il 2016, tenta di salvare i canoni ridotti (triplo della rendita catastale) introdotti dal DLgs 23/2011... 

(approfondimenti QUA)

AFFITTI IN NERO Contratto di locazione non registrato: è nullo? può essere sanato? è ammessa la tardiva registrazione? è possibile lo sfratto? - Corte di Appello di Roma n. 3753/15 del 24.06.2015

Importante sentenza in materia della Corte di Appello di Roma.

(approfondimenti QUA)

AFFITTI IN NERO Cassazione detta nuove regole su nullità - Cass. Sez. Unite n. 18214/15 del 17.09.15.

La cassazione a sezioni unite con la sentenza n. 18214/15 chiarisce le regole in tema di affitto in nero in caso di contratto orale.

(approfondimenti QUA e QUA)

Affitti in nero - riduzione al triplo della rendita catastale

Dichiarata la definitiva incostituzionalità (sentenza 169/2015 Corte Cost.)

Con sentenza n. 169/2015 la Corte Costituzionale ha dichiarato la definitiva illegittimità della normativa che consentiva all'Agenzia delle entrate di imporre contratti di locazione con canone pari al triplo della rendita catastale. Sarà possibile perciò chiedere gli arretrati.

(approfondimento QUA) 

Affitti in nero - riduzione canone al triplo della rendita catastale.

La Corte Costituzionale deciderà il 23.06.2015 sulle due ordinanze del Tribunale di Napoli che hanno sollevato dubbi di costituzionalità sulla L. 80/2014

(approfondimento QUA)

Affitto in nero:

università di Cosenza, migliaia di studenti rischiano multe fino ad oltre 2000 EURO

(approfondimento QUA)

NEW

Affitti in nero: il Tribunale di Napoli rinvia alla Corte Costituzionale anche la nuova legge che proroga fino al 31.12.2015 i contratti imposti  da Agenzia Entrate

(approfondimento QUA)

AFFITTI IN NERO:

NE PARLIAMO ANCHE IN RADIO

(Clicca sul banner per lo streaming)

ULTIME NOVITA'

Affitto in nero: prorogati fino a dicembre 2015 i contratti incostituzionali imposti da Agenzia delle Entrate: E ora?

(approfondimenti QUI)

ULTIMA ORA

La Corte Costituzionale ha dichiarato l'illegittimità dei contratti sanzionatori di 4 + 4 anni al triplo della rendita catastale stipulati dall'Agenzia Delle Entrate.

( approfondimenti QUI )

IMPORTANTE NOVITA'

AFFITTI IN NERO: il contratto orale è sempre nullo, anche se registrato in virtù del D.L. 23/2011 e anche se si sia ottenuto un contratto di locazione 4 + 4 con canone pari al triplo della rendita catastale.

E' quanto afferma il Tribunale di Roma  con la sentenza n. 21287 del 24.10.2013. Di conseguenza l'immobile andrà rilasciato e il conduttore condannato al risarcimento del danno per occupazione abusiva.

 (approfondimenti QUI )

Il D.Lgs. 23/2011 all'art. 3, commi 8 e 9 ha previsto una disciplina in materia di affitti in nero che in questi mesi sta cominciando ad essere applicata in Italia, con notevole clamore sociale.

In breve, cosa prevede?

• riduzione del canone ad un importo pari al triplo della rendita catastale dell'immobile locato (in pratica significa pagare un canone mensile irrisorio, dai 25 ai 50 o 100 euro mensili)
• durata del contratto pari ad anni 4 + 4 dal momento in cui il contratto in nero viene registrato

A quali contratti si applica?

• Ai contratti uso abitazione di qualsiasi tipo, anche temporanei, transitori o uso studenti, non registrati entro i 30 giorni previsti (quindi anche ai contratti stipulati anni fa che non siano stati mai registrati)
• Ai contratti regolarmente registrati che riportino un canone inferiore a quello effettivamente pagato
• Ai finti contratti di comodato
• La prassi applicativa sta estendendo l'applicazione anche ai contratti conclusi in forma orale, benchè la norma su tale punto non sia del tutto chiara

ATTENZIONE:

- I vantaggi a favore degli inquilini costretti al nero sono evidenti

- Di contro, però, per come è formulata ed applicata la normativa presenta qualche rischio anche a carico di chi voglia onestamente dare in locazione un immobile nella piena osservanza della legge ma venga preso di mira da truffatori senza scrupoli (di ciò si parlerà tra qualche rigo)

- Per tale ragione bisognerà prestare la massima attenzione nella redazione dei contratti, senza affidarsi a modelli prestampati che non sono in grado di offrire una adeguata tutela preventiva.

Lo Studio Legale Avv. Michele D'Auria offre assistenza altamente qualificata in tutta Italia a chiunque - proprietario o inquilino - abbia necessità di tutelare i propri diritti nell'applicazione della normativa in questione. Non abbiate esitazioni a contattarci per ogni chiarimento o informazione.

PROBLEMATICHE  PER I PROPRIETARI

(ANCHE PER QUELLI ONESTI)

Appare del tutto evidente che la norma tende a sanzionare in maniera volutamente esemplare taluni comportamenti del contribuente ritenuti dannosi dal Legislatore. Tale impostazione ha portato il Tribunale di Salerno a rimettere questione di legittimità costituzionale dell'Art. 3, comma 8 e 9 (Ordinanza del Tribunale di Salerno del 29/03/2012); la normativa in esame - pertanto - è attualmente sub Judice.

Tanto opportunamente premesso, sarà il caso di formulare qualche veloce osservazione.

- L'ambito di applicazione della normativa concerne gli immobili ad uso abitativo (dovrebbero quindi restar fuori quelli ad uso diverso).

- Non è del tutto chiaro se la normativa concerne anche i contratti stipulati in forma orale; ad una precisa interrogazione a risposta immediata il Governo ha fatto riferimento ad una circolare dell'AGE secondo cui l'applicabilità concerne anche tali contratti, ed in effetti una lettura particolare del testo di legge può supportare tale indicazione, almeno per certi versi.

- Restiamo per il momento su ciò che è sicuro: cosa succede in caso di registrazione tardiva di un contratto di locazione debitamente sottoscritto?

- Circa gli effetti va rilevato che la legge va ad incidere letteralmente solo sulla durata della locazione, sul suo rinnovo, a cui si applicano le disposizioni della L. 431/98 (in pratica, 4 + 4 anni) e sull'ammontare del canone di locazione, che viene fissato nel triplo della rendita catastale. Viene anche sancito che il termine per la durata della locazione decorre dal giorno della registrazione.

- Nulla viene detto, invece, sulle altre clausole del contratto registrato con ritardo per cui, in mancanza di esplicita previsione legislativa al riguardo, si deve presumere che le stesse continuino ad avere piena vigenza.

Ciò comporta una serie di importanti conseguenze:

• eventuali pattuizioni sulle spese condominiali restano perfettamente valide;
• il contratto produrrà tutti gli effetti previsti dalle clausole sottoscritte dalle parti, comprese quelle che hanno ad oggetto risoluzioni di diritto e sanzioni varie per gli inadempimenti contemplati;
• in altre parole, restano salve le azioni che pongano termine in maniera anomala alla vigenza del contratto, anche se questa venga a determinarsi prima del termine stabilito dalla legge.

- Circa i contratti conclusi in forma orale essi sarebbero nulli a' sensi della L. 431/98 che prevede la necessità della forma scritta ad substantiam; di conseguenza non dovrebbe esserne possibile la registrazione, con la conseguente inapplicabilità delle disposizioni ora esaminate; senonchè il decreto legislativo in esame sancisce espressamente che:

• le previsioni del comma 8 (quelle appena viste su durata e canone della locazione) si applicano anche ai contratti di locazione registrati in cui sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo oppure nel caso in cui sia stato registrato un contratto di comodato fittizio;
• nel fare ciò richiama esplicitamente anche l'applicabilità della L. 311/2004 che al prima comma sancisce la nullità dei contratti di locazione non registrati.

A questo punto, visto che il contratto realmente in essere tra le parti, quello cioè che stabilisce il reale oggetto e importo della locazione, è nullo, non dovrebbe essere possibile registrarlo; eppure il decreto legislativo, in maniera contorta e poco limpida, sembra rendere possibile proprio questo, operando una implicita abrogazione di quanto disposto dalla L. 431/98; non chiarisce la questione nemmeno il riferimento del comma 8 ai contratti di locazione “comunque stipulati”; “comunque stipulati” rispetto alla forma (scritta oppure orale) o rispetto al contenuto (clausole contrattuali)?

Solo la giurisprudenza chiarirà definitivamente tale questione; al momento sia i conduttori che i proprietari possono sostenere, con qualche plausibile argomentazione giuridica, che la norma sostenga le loro tesi; e in realtà - se si tiene conto delle finalità della legge, evitare cioè che vi sia affitto in nero - l'impostazione favorevole all'inquilino che non si sia visto riconoscere nessun contratto scritto pare aver più possibilità di essere accolta dalla magistratura giudicante.

- La legge, per come è scritta, si presta ad una serie di abusi abbastanza preoccupanti.

• Anche nel caso di contratto regolarmente registrato, ad esempio, basterà che l'inquilino malizioso faccia un paio di bonifici di importo superiore a quello effettivamente concordato e pagato (500 euro invece dei concordati 400), e denunci immediatamente il proprietario che non li contesti in maniera fulminea, assumendo che il vero contratto è di 500 euro ma è stato registrato per 400, e che i cento euro di differenza sono sempre stati dati in nero; così l'affitto scenderà subito ad una cifra irrisoria per otto anni. La causa intentata dal proprietario avrà sempre esito incerto, e con i soldi risparmiati un avvocato si paga in abbondanza.
• Anche ospitare una persona in una casa di proprietà diventa pericolosissimo, come è facilmente intuibile, in quanto presta il fianco a facili truffe da parte di persone prive di scrupoli o - semplicemente - disperate, data l'attuale situazione di crisi in cui versa il nostro Paese.

 Nulla di più semplice, quindi, che una persona ospitata per amicizia, filantropia o carità cristiana di punto in bianco decida di avvalersi della normativa in esame, inventandosi un contratto di locazione in nero e denunciando il tutto all'Agenzia delle Entrate.

In tal caso non resterà che denunciare tali persone, secondo i vari casi concreti, per truffa, violazione di domicilio, appropriazione indebita, invasione di edificio e sostituzione di persona (qualora venga chiesto il subentro nelle utenze spacciandosi per delegato del legittimo intestatario).

Sarà importante non accettare nessuna forma di pagamento, avendo ben presente che:

• a norma dell'art. 1277 CC, in mancanza di diverso accordo i debiti pecuniari (e quindi anche il canone della locazione) devono essere pagati al domicilio del locatore con moneta avente corso legale;
• l'eventuale pagamento tramite bonifico, vaglia o altre forme potrà essere legittimamente rifiutato, se inferiore a mille Euro (soglia oltre la quale scatta la tracciabilità obbligatoria dei pagamenti); e se anche la somma venga pagata al domicilio del proprietario, si avrà cura di specificare sulla ricevuta che si accetta la somma a titolo di occupazione abusiva e salvo rivalsa.

Qualora i pagamento non siano regolari saranno esperibili le normali azioni di sfratto o inadempimento.

SERVE ULTERIORE ASSISTENZA?

  Se avete problemi con l'affitto in nero e il  D.Lgs. 23/2011 potete contattare un Local Partner dello Studio, in tutta Italia. Per sapere qual'è l'Avvocato più vicino a casa vostra, compilate il form sottostante, indicando brevemente qual'è la situazione da affrontare (ad esempio, se siete inquilino o proprietario).

Il primo consulto col Partner Locale dello Studio non Vi costerà nulla e pertanto sarà gratuito; solo qualora in seguito al primo incontro intendiate affidare incarico professionale sarà concordato il compenso con tariffa chiara e trasparente.

.  

Richiedi consulenza approfondita sull'argomento

Consulenza legale online. Domanda: Affitto in nero: non si scherza più! Come far valere i propri diritti se si è inquilini? Come difendersi se si è proprietari? Segui il Blog Giuridico su condominio, immobili, locazione e infortunistica stradale sopra facebook, Google + e Twitter. Studiolegaledauria.net è un network legale con sede a Salerno e attivo su tutto il territorio nazionale.