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DOMANDE E RISPOSTE

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diritto di superficie, lastrico solare, infiltrazioni  

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CALDAIA MAI USATA: CHI PAGA LA RIPARAZIONE?

Quattro anni fa ho acquistato un appartamento di nuova costruzione. L'appartamento non è stato mai abitato ed a tutt'oggi non è dotato di energia elettrica né di gas metano cittadino. Mandata una persona a pulire, aprendo il rubinetto centrale dell'acqua dell'appartamento dalla caldaia (murale esterna) è fuoriuscita acqua. La stessa non è mai stata accesa, né mai attivata dalla consegna delle chiavi. Contattato il costruttore e dopo due sopralluoghi è stata concluso che la caldaia possa essersi rotta per le temperature invernali, non avendo io come proprietario provveduto a svuotare il sistema idrico e pertanto il costo della riparazione a loro parere è a mio carico. A Vs. parere è giusto addebitare il costo di una caldaia mai usata in quattro anni al proprietario dell'appartamento, affermando che la non cura della stessa sia stata causa di guasto?

 

L'Avvocato risponde: Temo che il costruttore abbia ragione: deve essere il proprietario a curare la manutenzione, ed il guasto - da quel che mi riferisce - è stato causato proprio dalla mancanza di manutenzione. Saluti, Studio Legale Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online

 

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RIFORMA DEL CONDOMINIO: VALE ANCORA IL VECCHIO REGOLAMENTO CONTRATTUALE?

Sono un proprietario / Amministratore di una palazzina di 6 appartamenti da oltre 30 anni a titolo gratuito. La palazzina che amministro è regolata da un regolamento contrattuale precostituito dagli stessi condomini già dal lontano 1974. Il regolamento Contrattuale, è sempre stato rispettato e fatto rispettare da tutti, oltre ad essere stato invocato dagli stessi Condomini in diverse occasioni assembleari. Pertanto, cortesemente, gradirei avere maggiori delucidazioni in merito alla Nuova riforma del Condominio, in quanto, alcuni giorni fa, un Condomino mi ha chiesto se con la Nuova Riforma Condominiale, il Regolamento Contrattuale è ancora vigente, oppure no, sia per quanto riguarda la nomina dell'Amministratore, essendo la nostra palazzina composta da 6 alloggi, sia per quanto riguarda la tenuta degli animali, che nel nostro regolamento Contrattuale è vietato. Grazie.

 

L'Avvocato risponde: I patti privati (come il regolamento di condominio contrattuale) possono integrare la legge quando questa lo consenta, ma non possono essere contrari ad essa. Nel caso di cui mi riferisce, quindi, le norme del regolamento contrattuale relative agli animali domestici sono annullate e superate dalla nuova legge, che pertanto andrà applicata al posto di esse. Resta in vigore invece, a mio avviso, la parte del regolamento di condominio che riguarda l'obbligo di nominare l'amministratore; tale disposizione infatti non si pone in contrasto con la nuova legge, la quale prevede il numero minimo di condomini dopo il quale scatta l'obbligo di nomina dell'amministratore, ma non prevede alcun divieto di nominare l'amministratore anche in caso di numero inferiore, lasciando tale scelta alla volontà dei privati. Saluti, Studio Legale Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online.

 

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APPARTAMENTO CON BALCONE SU TERRAZZO CONDOMINIALE - QUALI SONO I MIEI DIRITTI?

 

Sono proprietaria di un appartamento situato all'ultimo piano di una palazzina. La mia cucina apre con una porta finestra direttamente su un terrazzo di proprietà del condominio. A questo terrazzo ha accesso il mio appartamento e una porta sul vano scala. Vorrei sapere quali sono i miei diritti e quali quelli degli altri condomini. Posso mettere nel terrazzo piante e un tavolo? Può un altro condomino piazzare un tavolo sul terrazzo? Per motivi di sicurezza del mia persona e dell'appartamento, posso pretendere che chiunque abbia necessità di salire in terrazza debba prima avvisarmi? Tengo presente che i condomini, così come i manutentori dell'ascensore, l'elettricista e l'idraulico sono in possesso della chiave della porta vano scala: ovviamente questo non mi fa sentire al sicuro. C'è una legge che possa cautelarmi? Grazie per l'aiuto.

 

L'Avvocato risponde: Se il terrazzo è comune, chiunque può utilizzarlo, ne' Lei può pretendere di essere avvisata prima di tale utilizzo; nessuno però può porvi stabilmente tavolini o piante (nemmeno Lei, giusto per essere precisi). Saluti. 

 

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CHI PAGA I LAVORI PER LA FACCIATA ESTERNA E LE INFILTRAZIONI DAL TETTO?

Sono proprietaria di un'alloggio in una quadrifamiliare. La facciata esterna non è stata ultimata, manca il mio terrazzo coperto e quello scoperto, il terrazzo scoperto del mio vicino e le greche alle porte...durante una "riunione di condominio" (riunione tra proprietari, non c'è regolamento di condominio nè amministratore) quando ho sollevato la questione mi è stato risposto che i terrazzi sono nostri e che dobbiamo pagare noi la tinteggiatura (anche se il terrazzo è in facciata e io ho pagato il mia alloggio con la tinteggiatura,come tutti gli altri, ma l'impresa è fallita prima di ultimare i lavori). L'altra questione è che noi del 1°piano abbiamo riscontrato infiltrazioni dal tetto nel sottotetto, anche qui c'è stato detto che visto che nel sottotetto viviamo noi, spetta noi sistemare le infiltrazioni, mentre io sapevo che il tetto è parte comune. Come posso fare? ho dei diritti? sono nel torto io? Grazie mille pe la disponibilità e il tempo che potrete concedermi.

 

L'Avvocato risponde: Lei ha già correttamente inquadrato entrambe le questioni: si tratta di oneri che spettano non a Lei (o al vicino) ma all'intero condominio, anche se attualmente non vi è un Amministratore e nemmeno un regolamento condominiale. Se non è possibile risolvere la faccenda in maniera pacifica posso consigliarLe solo di rivolgersi al Suo Avvocato di fiducia, che porrà in essere la necessaria attività legale per farLe ottenere il rispetto dei Suoi diritti (al limite potrà essere sufficiente una semplice raccomandata, se i condomini dimostreranno buon senso). Nel caso non abbia un Avvocato di fiducia Le ricordo che lo Studio presta assistenza legale in tutta Italia per cui - se vuole - sarà possibile fissare un appuntamento con il Collega che segue la Sua zona. Saluti, Studio Legale Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online.

 

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LA MOGLIE DEL CONDOMINO PUO' ESSERE NOMINATA AMMINISTRATORE?

E' possibile conferire l'incarico di amministratore di uno Stabile di 6 condomini con 9 unità abitative) alla moglie di un Condomino quando NON è oggetto di remunerazione? E in tal caso, alla luce della Legge 220/12, è obbligatoria l'apertura di un c/c intestato al Condominio? Ringrazio sentitamente e porgo cordiali saluti.

 

L'Avvocato risponde: Il problema non è la possibilità o meno di conferire l'incarico alla moglie del condomino, in quanto ciò è sicuramente possibile; a condizione però che siano soddisfatti i nuovi requisiti di legge per ottenere la carica di amministratore (godimento dei diritti civili; assenza di condanne per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni; assenza di sottoposizione a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione; assenza di interdizione o inabilitazione; nome non annotato nell'elenco dei protesti cambiari; diploma di scuola secondaria di secondo grado; frequentazione di un corso di formazione iniziale e svolgimento di attività di formazione periodica in materia di amministrazione). I soli condomini (e non le mogli dei condomini) possono essere esonerati dagli ultimi punti (possesso del diploma, corso iniziale e aggiornamento periodico). In ogni caso l'apertura del conto corrente è obbligatoria, sempre e comunque,anche in stabili nei quali vi siano solo due condomini. Sarà meglio prepararsi ad un significativo aumento dei costi di amministrazione, perchè questa (non bellissima) legge sul condominio ha innovato poco, lasciando molti punti confusi, ma su un aspetto è chiarissima: dal 18 giugno amministrare un condominio diventa più complicato, comporta più burocrazia, maggiori responsabilità ed è significativamente più costoso. Saluti, Studio Legale Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online.

 

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LOCALE COMMERCIALE AL PIANO TERRA - PARTECIPAZIONE ALLE SPESE DI MANUTENZIONE

Sono proprietario di un locale commerciale regolarmente locato facente parte di un condominio al quale non ha accesso ne' dal portone principale, ne' dal secondario. Devo partecipare alle spese relative al rifacimento impianti citofonici, scale luce e messa a terra? E a quelli di facciata e cornicione? Grazie.

 

L'Avvocato risponde: Dipende anche da cosa dispone il regolamento di condominio (contrattuale) e l'atto di vendita. In linea di massima Lei non dovrebbe partecipare alle spese per i citofoni (a meno che non sia collegato all'impianto), mentre dovrà partecipare a tutte le altre spese indicate, in quanto riguardano la manutenzione straordinaria di parti comuni a tutti i condomini, Lei compreso. A volte però - come dicevo - i regolamenti di condominio e gli atti di acquisto escludono scale ed ascensore. Saluti, Studio Legale Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online.

 

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MANUTENZIONE STRAORDINARIA ASCENSORE - RIFORMA DEL CONDOMINIO - ART. 1124 c.c.

Quale ripartizione per la sostituzione delle porte di un ascensore perché non si trovano più i pezzi di ricambio? Nel regolamento non contrattuale c'è la tabella "manutenzione ascensore". Un amministratore A sostiene che la parola "manutenzione" comprende sia la ordinaria che la straordinaria, un altro amministratore B sostiene che è straordinaria e si devono usare i millesimi di proprietà; un terzo amministratore C sostiene che le nuove porte sono a norma CEE quindi più idonee per la sicurezza delle persone quindi l'operazione va oltre la manutenzione straordinaria e pertanto la spesa va ripartita in millesimi di proprietà. Chi ha ragione? Grazie

 

L'Avvocato risponde: In linea di principio hanno ragione B e C; non si tratta di manutenzione ordinaria, ma di manutenzione straordinaria che comporta anche un adeguamento di legge, per cui la spesa va ripartita tra tutti i proprietari dell'impianto; non si applica la tabella dell'ascensore perchè, nel caso in questione, l'ascensore medesima non viene considerata in relazione all'utilizzo che se ne fa, ma in quanto impianto di proprietà comune.

 

Questo - almeno - fino a ieri.

 

Da oggi - 18 giugno 2013 - entra in vigore il nuovo art. 1124 C.C., modificato dalla legge di riforma del condominio, il quale dispone quanto segue: "Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori. Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo". In altre parole, a partire da oggi, per questo tipo di ripartizioni andrà utilizzata la tabella delle scale (oppure, nel caso in cui l'ascensore non serva tutti i piani, una tabella elaborata con i medesimi criteri). Consiglio di dare una occhiata qui e qui (vi troverete tutte le novità della riforma del condominio). Saluti, Studio Legale Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online.

 

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LEGGE DI RIFORMA DEL CONDOMINIO E CERTIFICATO DI CONFORMITA' DELL'IMPIANTO ELETTRICO: VA CONSEGNATO ALL'AMMINISTRATORE?

Salve, in riferimento alla nuova legge in vigore dal 18 giugno, sono obbligata a fornire all'amministratore il certificato di conformità dell'impianto elettrico (costo 200 euro) o è sufficiente la mia autocertificazione? Grazie.

 

L'Avvocato risponde: La nuova legge sul punto non è affatto chiara (cominciamo bene...) in quanto dispone semplicemente che il registro di anagrafe condominiale tenuto dall'Amministratore deve contenere "ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza"; dal momento che non viene fatta espressa menzione della documentazione da produrre a mio avviso la norma va interpretata nel senso letterale, cioè che all'Amministratore vanno comunicati i dati, ma non necessariamente vanno trasmessi i documenti; e in ogni caso, volendo essere più diligenti, basterebbe una semplice fotocopia del certificato già in possesso del condomino, senza bisogno di produrre un altro originale. Saluti, Studio Legale Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online.

 

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PASSAGGIO TUBO INTERRATO NELLA STRADA PRIVATA

Sono proprietario di una stradina privata con altre due persone (proprietà indivisa). La stradina serve per accedere alla mia casa e alla loro. Senza il mio consenso, hanno eseguito uno scavo per istallare un tubo interrato per un futuro cancello elettrico. Ho già espresso il mio dissenso. Posso far togliere il tubo a spese loro?

 

L'Avvocato risponde: No, in quanto i comproprietari hanno diritto di installare il tubo a norma dell'art. 1102 CC. Saluti, Studio Legale Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online.

 

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QUALI NOVITA' CON LA RIFORMA DEL CONDOMINIO?

Ormai tutti i giorni c'è qualche programma in televisione che ci ricorda come dal 18 giugno entra in vigore la Legge n. 220/12 sulla riforma del condominio. Ma, in breve, quali sono le novità più significative? Cosa cambia per i condomini? e cosa cambia per l'Amministratore? Quali sono le differenze rispetto alla vecchia legge? Grazie.

 

L'Avvocato risponde: Per rispondere in maniera esauriente a tutte la Sue domande dovrei scrivere un libro... (e magari lo sto anche facendo); per quanto riguarda le novità, in maniera immediata e semplice, può dare una occhiata allo specchietto con tabella sinottica che ho pubblicato nel Blog Giuridico (lo trova QUA); il testo completo della nuova legge lo trova invece QUA; sono in aggiornamento anche le 100 domande sul condominio, dove gli stessi argomenti sono trattati in maniera scorrevole e didattica, sotto forma di domande e risposte; altro materiale sarà pubblicato nei prossimi giorni e nelle prossime settimane sul sito, anche in risposta alle domande dei lettori, come questa.

 

Come considerazione generale posso dirLe che i condomini avranno qualche servizio in più, ma dovranno prepararsi ad un costo di amministrazione ben superiore a quello attuale, perchè gli adempimenti e le responsabilità in capo all'Amministratore sono aumentate; inoltre sarà praticamente necessario nominare un Amministratore anche in condomini piccolissimi, di due o tre proprietari, nonostante la legge abbia (teoricamente) alzato il limite minimo a condomini che abbiano più di otto proprietari; infatti l'entrata in vigore del conto corrente (postale o bancario) obbligatorio farà in modo che nessun semplice condomino voglia assumersi la responsabilità di aprirlo e gestirlo, a suo rischio e pericolo, solo per fare un piacere (gratuito) agli altri; la burocratizzazione inoltre aumenterà a dismisura, perchè anche per piantare un chiodo nel muro bisognerà chiamare un operaio specializzato, che rilasci fattura e venga pagato con bonifico; le stesse bollette per le quote condominiali potranno essere pagate esclusivamente tramite bonifico o bollettino postale, in quanto l'Amministratore non potrà più accettare denaro contante dai condomini, ma tutto dovrà obbligatoriamente transitare sul conto corrente. In cambio però ci sarà maggiore trasparenza. Saluti, Studio Legale Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online.

 

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CHI PAGA LA MANUTENZIONE STRAORDINARIA DELLE FIORIERE?

Mi interesserebbe sapere quale tipo di ripartizione delle spese dovrebbe effettuare l'amministratore del nostro condominio per quanto riguarda le fioriere (ben 144) dei balconi, fioriere in parte aggettanti, in parte inserite all'interno delle ringhiere. Il condominio si chiama "le fioriere" ed indubbiamente esse rappresentano un elemento architettonico integrato nella struttura quindi condominiale ma nel computo metrico si parla di impermeabilizzazione interna delle fioriere con guaine e piastre metalliche. Siccome nel condominio non tutti gli appartamenti hanno lo stesso numero di fioriere e non tutte le fioriere sono da riparare Le chiedo: la ripartizione delle spese dell'impermeabilizzazione è condominiale (quindi millesimale) o è dei privati proprietari che ne hanno uso esclusivo? Grazie Google

 

L'Avvocato risponde: L'impermeabilizzazione attiene all'uso della fioriera e non all'estetica condominiale, quindi sarà a carico di chi ne ha l'uso esclusivo (per tale ragione andranno ripartite per millesimi solo le eventuali fioriere condominiali, di proprietà comune e utilizzabili da tutti i condomini). Saluti, Studio Legale Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online.

 

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REGOLAMENTO DI CONDOMINIO CONTRATTUALE - RESTRIZIONI SUL DIRITTO DI PROPRIETA'

 

Un atto di compravendita notarile ove si accetta a qualsiasi titolo il regolamento di condominio redatto dall'unico proprietario (contrattuale) può variare il diritto esclusivo di proprietà senza che questa variazione sia trascritta in atto? Grazie.

 

L'Avvocato risponde: La risposta è si; naturalmente sarà necessario che il regolamento, anche se non allegato all'atto sottoscritto, sia individuato con chiarezza, indicandone gli estremi della registrazione. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

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LAVORI STRAORDINARI: CHI LI PAGA?

 

Salve, ho comprato un immobile il giorno 28/12/12 e il giorno del rogito i vecchi proprietari hanno regolarmente fornito la dichiarazione condominiale da parte dell'amministratore sulla quale c'è scritto: "Per quanto riguarda i conteggi relativi ai lavori straordinari approvati nell'assemblea del 13/12/12 gli stessi non sono attualmente quantificabili, per cui solo successivamente e dopo la loro approvazione potranno essere accertati e Le verranno per tanto richiesti. Sul rogito il notaio nel punto 5 specifica: "La parte venditrice dichiara che non ci sono oneri condominiali arretrati, ad eccezione di quelli relativi al conguaglio per la gestione ordinaria 2012 non ancora quantificati e a quelli relativi a lavori straordinari deliberati nell'assemblea condominiale del 13/12/12, anche essi non ancora quantificati, oneri tutti che restano a carico della parte venditrice." Chi deve pagare adesso che i lavori sono stati quantificati?

 

L'Avvocato risponde: Il venditore (come è chiaramente scritto sull'atto di vendita). Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria

 

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ABBATTIMENTO BARRIERE ARCHITETTONICHE NEL CONDOMINIO

Sono un portatore di handicap e volevo far eseguire delle opere per l'abbattimento delle barriere architettoniche nel condominio; chi le deve pagare? Il condominio fa orecchie da mercante...

 

L'Avvocato risponde: Le opere per l'abbattimento delle barriere architettoniche vanno considerate innovazioni, e per esse la normativa speciale prevede le maggioranze di cui al 2° e 3° comma dell'art. 1136 C.C. (maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi in prima convocazione; voto favorevole di un terzo dei partecipanti al condominio e almeno 333 millesimi in seconda convocazione). Qualora il condominio si rifiuti o non decida entro tre mesi, sarà possibile installare, a spese del richiedente, servoscala nonche’ strutture mobili e facilmente rimovibili, al fine di rendere piu’ agevole l'accesso agli edifici, agli ascensori e alle rampe dei garages. Sarà anche possibile modificare l'ampiezza delle porte d'accesso. Insomma, Le conviene tentare di ottenere almeno la maggioranza in seconda convocazione, altrimenti potrà effettuare i lavori, ma pagandoli di tasca propria. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

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LEGAL ASSISTANCE IN ITALY

Good morning. My father was Italian but I live in the USA. I have some legal issues to be resolved in Italy (these problems affect the houses and lands inherited from my father). Your law firm takes care of this? Can I seek your legal assistance? Thanks for the reply.


Dear Sir, the law firm can certainly provide you legal assistance throughout Italy. Please contact me at the following link: http://studiolegaledauria.net/international . Regards. 

 

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AZIONE DI USUCAPIONE PER POSSESSO ULTRAQUARANTENNALE.

Sono proprietaria da oltre 40 anni di un immobile industriale che si affaccia su una strada vicinale. Nel corso degli anni ho allargato detta strada troppo stretta per far passare i camion per la mia attività ed ho provveduto alla manutenzione della strada e alla sua illuminazione  Adesso il proprietario del terreno  di fronte si è riappropiato dei due metri di stradina da me utilizzata da oltre 40 anni. Posso fare una azione di usucapione? Il restringimento della strada ostacola l'ingresso ai locali commerciali e impedisce. Grazie.

 

L'Avvocato risponde: Le ho risposto anche in privato, ma l'indirizzo email era errato, quindi le rispondo direttamente sul sito. In via di principio direi che gli estremi per l'azione di usucapione ci sono, quindi è possibile agire; dovrebbero esserci anche gli estremi per un'azione possessoria, se  a causa della restrizione non riesce più a passare con i camion. Si rivolga immediatamente al Suo Avvocato di fiducia. Qualora non abbia già un Avvocato di fiducia Le ricordo che lo Studio legale opera in tutta Italia, per cui - se vuole - sarà possibile fissare un appuntamento col Collega che segue la Sua zona. Mi faccia sapere. Saluti

 

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GARANZIA IMPIANTO SOLARE: RISPONDE IL COSTRUTTORE?

Ho aqcuistato un immobile ad aprile 2011 da un costruttore, dopo circa un anno non funziona piu l'impianto solare che scalda l'acqua sanitaria e la caldaia funziona solo a metano e non piu' con il solare. La ditta costruttrice della caldaia e' fallita e non e' piu' possibile avere interventi in garanzia e non si trovano piu' nemmeno alcuni pezzi di ricambio. Il costruttore mi puo' risarcire in qualche modo oppure non e' suo obbligo? Grazie Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria..

 

L'Avvocato risponde: Se il costruttore Le ha venduto l'appartamento già comprensivo di impianto, ne è responsabile lui. Saluti 

 

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COSTRUZIONE DI UNA SCALA SENZA AUTORIZZAZIONE DEL CONDOMINIO

Abito al primo piano di una casa, sotto di me - al piano rialzato - abita una persona. Una parte della casa dà alla strada, l'altra parte invece dà sul giardino. L'inquilino di sotto ha costruito un scala sul muro di pertinenza che dalla sua casa porta al giardino, più una tettoia in policarbonato. Poteva fare tutto ciò senza il mio permesso?? Mille grazie.

 

L'Avvocato risponde: In linea generale è ben possibile che sia tutto regolare, ma in gran parte dipende da cosa prevedono gli atti di acquisto della proprietà e da cosa effettivamente è stato realizzato e come. Sarebbe anche necessario capire se il giardino è di proprietà comune o no e prendere visione dei luoghi.  Insomma, allo stato attuale, senza documentazione, non posso essere più preciso. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

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SPESE ALLACCIO IMPIANTO METANO - SI PAGA PER UNITA' ABITATIVA O PER MILLESIMI?

Sono proprietario di 2 mansarde in un condominio di 12 unita',si devono svolgere i lavori per il l'allaccio del metano, il preventivo e' di 6500,00 euro. La somma va diviso in base ai condomini o ai millesimi? Grazie

 

L'Avvocato risponde: Tutte le spese condominiali, in mancanza di patto diverso, vanno divise in millesimi; naturalmente, solo la parte comune dell'impianto sarà sottoposto a tale regola; dal punto di diramazione della colonna montante l'impianto è di proprietà esclusiva, quindi ognuno pagherà il suo. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

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ATTIVITA' IN NERO NEL CONDOMINIO - OBBLIGO DI DENUNCIA

Nel mio condominio un condomino svolge attività di meccanico nel suo box o nel cortile condominiale in nero, introducendo auto estranee al condominio. Se accade un infortunio e si ferisce qualcuno cosa rischia l'Amministratore per omessa denuncia? Può questi essere anche multato?

 

L'Avvocato risponde: Attualmente non esiste l'obbligo di denuncia da parte dei privati cittadini (vi sono tenuti solamente i pubblici ufficiali e gli incaricati di pubblico servizio - art 357-358 C.P. ). L'amministratore - però - ha l'obbligo (civile, non penale) di tutelare i diritti dei condomini sulle parti comuni, e in tale ambito non ritengo possa passivamente far finta di ignorare il comportamento illecito tenuto da chi faccia uso improprio della parte comune, anche perchè nel tempo ciò porterebbe all'eventuale acquisizione di diritti nei confronti del condominio. Nel caso, infine, qualcuno si ferisca con modalità tali da rendere riconducibile la responsabilità dell'accaduto al condominio, questo ne risponderà come di consueto. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

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PICCOLO CONDOMINIO CON CINQUE PROPRIETARI - ESISTE L'OBBLIGO DELL' AMMINISTRATORE?

Una palazzina di sei famiglie di cui cinque proprietari, può fare a meno dell'amministratore? Possiamo gestirci da soli? Le spese comuni sono: acqua, luce, assicurazione e spurgo fognatura. Grazie....

 

L'Avvocato risponde: L'obbligo di nominare l'amministratore scatta quando i condomini sono più di quattro, voi siete cinque, quindi...; circa il gestirvi da solo, in teoria si, ma con la riforma del condominio appena approvata potrebbe essere complicato.  (Il testo definitivo della riforma lo trovate qua; nei prossimi giorni passeremo agli approfondimenti sui singoli temi) A mio parere non è più tempo di improvvisazioni. Saluti

 

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ACCESSO AL FONDO DEL VICINO PER LA RIPARAZIONE DEL MURO

Esiste un articolo nel Codice Civile dove è chiaramente indicato o espresso che il vicino di casa ha l'obbligo di lasciarti intervenire nella sua proprietà per risanare il muro di confine tra la sua proprietà e la mia?

 

L'Avvocato risponde: 843 CC. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

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FRANA IL GIARDINO: A CHI SPETTA LA COSTRUZIONE DEL MURO?

Siamo due fratelli e abitiamo in una casa di due piani ( un piano a testa con rispettivi garage ); abbiamo anche il terreno intorno di nostra proprieta diviso in due una parte a mio fratello e una parte a me. Ora sta succedendo che nella parte di mio fratello sta franando il terreno, e quindi si dovrebbe fare un muro di contenimento. A chi spettano le spese per realizzare una simile struttura , mi spiego devono essere ripartite in due dato che la casa è in comune o spettano a mio fratello dato che la frana interessa il suo pezzo di terreno? Grazie in anticipo.

 

L'Avvocato risponde: Se il terreno è effettivamente di Suo fratello, nel senso che è di proprietà esclusiva, è questione che riguarda lui; se invece si tratta di proprietà comune, che ciascuno utilizza liberamente, spetta ad entrambi. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria. 

 

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VENDITA DELLA CASA - DIRITTO DELL'EREDE

Madre di 79 anni, padrona assoluta di una casa, la vende al nipote senza dire niente al figlio. Cosa posso fare?

 

L'Avvocato risponde: La questione è molto delicata; se Sua madre è in grado di intendere e volere c'è poco da fare, perchè ognuno può disporre dei propri beni come vuole; in caso contrario scattano questioni giuridiche di ordine penale e civile, tra cui anche la possibilità di impugnare la vendita. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

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DIVISIONE DELL'IMMOBILE COMUNE - NASCITA DEL CONDOMINIO

Nel 2001 la villa di proprietà mia, di mia mamma e mia sorella (un terzo ciascuna) è stata suddivisa in tre unità abitative, che fino alla scorsa settimana erano sempre di proprietà nostra indivisa (inoltre ognuna di noi abitava una di queste unità). La scorsa settimana con atto notarile io, mia mamma e mia sorella siamo diventate proprietarie uniche ciascuna di una di queste unità immobiliari (quella in cui viviamo dentro). Il giardino invece è rimasto parte comune. La domanda è: ma adesso siamo un condominio? E che obblighi abbiamo? Grazie

 

L'Avvocato risponde: Lei ha bene intuito: in effetti siete proprio un condominio. Spiegare cosa derivi da questo sarebbe un po' lunghetto... per fortuna sul sito c'è la sezione "100 domande sul condominio", che (spero) risponderà a gran parte delle Sue domande. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

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SUPERCONDOMINIO - RIPARAZIONE TETTO - PAGANO ANCHE LE ALTRE PALAZZINE?

Sono proprietaria di un immobile in un supercondominio, costituito da 3 palazzine. Il mio immobile e' al 4 piano ed ha infiltrazioni dal tetto: per i costi di riparazione posso obbligare a pagare anche gli altri proprietari delle altre palazzine essendo un super condominio?

 

L'Avvocato risponde: Il supercondominio dovrebbe prevedere delle tabelle millesimali specifiche per le singole palazzine, per cui dubito molto che Lei possa chiedere tale tipo di partecipazione alle spese; e in ogni caso il codice civile prevede che qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

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CONTRATTO DI LOCAZIONE APPARTAMENTO CONDOMINIALE CONCLUSO SENZA CONSENSO DELL' ASSEMBLEA

L'Amministratore può affittare un locale senza aver dato notizia ad uno dei proprietari della proprieta comune?

 

L'Avvocato risponde: La questione va spiegata. In linea generale la risposta sarebbe no, in quanto l'Amministratore deve dare esecuzione alle delibere dell'assemblea dei condomini (vale a dire dei proprietari); dare in locazione un appartamento non di sua proprietà eccede i limiti del mandato. Tuttavia esiste giurisprudenza della Cassazione secondo cui l'assemblea può successivamente ratificare tale contratto con maggioranza semplice, considerandolo atto di ordinaria amministrazione. Tale giurisprudenza è stata interpretata da taluni come riconoscimento del potere in capo all'amministratore di stipulare autonomamente i contratti di locazione, ma tale conclusione non mi trova concorde, in quanto la stessa giurisprudenza in oggetto parla sempre di "ratifica" successiva, sancendone quindi in ogni caso la necessarietà. Per tale ragione, in mancanza della ratifica assembleare, ci si troverà nella condizione del contratto concluso dal rappresentante senza poteri di cui all'art. 1398 CC. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

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COLTIVAZIONE DEL VIGNETO - RICHIESTA DI SMANTELLAMENTO

Ho una casa appoggiata ad un costone; sopra di esso c'è un orto, dove il proprietario coltiva un vigneto. Il proprietario può coltivare visto che tra la mia casa e l'orto non vi è nessun muro che ci divide? La casa è di vecchia costruzione: posso ottenere che l'orto venga smantellato da parte del comune, che si disinteressa? La casa presenta molta umidità. Spero di essere ststa chiara. La ringrazio.

 

L'Avvocato risponde: Non vedo per quale ragione il vicino, nel suo orto, non potrebbe coltivare il proprio vigneto; o per quale ragione il Comune dovrebbe impedirglielo. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

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COLONNA DI SCARICO COMUNE - COMUNIONE - DANNI - PAGANO COMUNISTI

Sono proprietaria di un appartamento sito al secondo piano di un palazzo in centro storico, servito da una colonna di scarico condivisa con altre due proprieta', una al primo piano e l'altra al piano terra. Preciso che tali proprietà non sono appartenenti al condominio (in quanto la colonna e' posizionata trasversalmente tra n.2 palazzi). Recentemente l'inquilino sotto di me lamenta infiltrazioni e chiede risarcimento danni. Poiche' il guasto e' collocato vicino ai miei locali e considerato che la colonna serve per un lungo tratto il mio appartamento e solo per poco le altre proprieta', come devono essere ripartite le spese per il risanamento della colonna e rimborso al danneggiato?

 

L'Avvocato risponde: Non essendo una colonna condominiale si applicano le norme generali sulla comunione, per cui le quote si presumono uguali tra tutti i comproprietari - comunisti, a meno che non risulti diversamente dal titolo. Per tale ragione, la spesa andrà ripartita in parti uguali tra tutti i proprietari serviti dalla colonna. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

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DOPO QUANTI ANNI DISTRUGGERE IL REGISTRO DEI VERBALI ASSEMBLEARI?

Il registro dei verbali del Consiglio dei Condomini e quello delle assemblee dopo quanti anni possono essere distrutti?

 

L'Avvocato risponde: E perchè mai li vorrebbe distruggere? Vanno conservati finchè esiste il condominio. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

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LOCALE COMUNE - MILLESIMI SCALA

In una palazzina piano terra e primo piano accessibile con scala esterna, dove al primo piano esiste un locale comune adibito a locale contatori luce e sgabuzzino, dovendo rifare la scala come vengono ripartiti i costi? Per millesimi considerato il locale comune al I° Piano o secondo l'art. 1124 C.C.? Ringrazio per la risposta.

 

L'Avvocato risponde: L'art. 1124 C.C. ha riguardo alla ricostruzione delle scale, non dei locali comuni. Si applicherà la tabella dei millesimi generali. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

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SERVITU' DI LINEA TELEFONICA - TAGLIO RAMI ALBERO - PREVENTIVO TELECOM - A CHI SPETTA?

Mia suocera è proprietaria di un piccolo pezzo di terra attraversata da una linea telefonica aerea, sono tre pali in tutto. Sul terreno sono cresciute delle piante di alto fusto che ora vorrei tagliare ma i fili telecom sono immersi nei rami delle suddette piante, quindi impossibile tagliare le piante senza strappare i fili. Impossibile raggiungere il posto con camion gru. Ho chiesto a telecom di staccare momentaneamente i fili per permettermi di tagliare le piante (una giornata in tutto e non si arrecano danni alle famiglie servite da quella linea in quanto case estive). Mi è stato detto che è possibile farlo ma devo pagare io l'intervento dei tecnici telecom... Nessuno ha dato il permesso a telecom di mettere i pali sulla proprietà, loro utilizzano il terreno senza autorizzazione e se devono fare un intervento devo pagare io??? Ma dove siamo?? Cosa faccio? Insieme alle piante taglio anche i pali? Grazie

 

L'Avvocato risponde: Capisco la Sua irritazione, che peraltro è motivata. Il Codice delle comunicazioni elettroniche (D.L. n. 259/3003) prescrive che "Il proprietario ha sempre facolta' di fare sul suo fondo qualunque innovazione, ancorche' essa importi la rimozione od il diverso collocamento degli impianti, dei fili e dei cavi, ne' per questi deve alcuna indennita', salvo che sia diversamente stabilito nella autorizzazione o nel provvedimento amministrativo che costituisce la servitu'" (Art. 92). In altre parole, è la Telecom a dover spostare i pali, a proprie spese. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

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DANNI DA INFILTRAZIONE D'ACQUA E ASSICURAZIONE - FRANCHIGIA - CHI PAGA?

Dopo una perdita d'acqua provocata dalla rottura della valvola generale dell'acqua all'interno dell'alloggio, il proprietario dell'alloggio sotto è stato liquidato dall'assicurazione del condominio. Non contento ora mi chiede i danni per il disagio che ha avuto, visto che anche l'assicuratore gli ha detratto dalla cifra la franchigia. Cosa devo fare? Grazie.

 

La franchigia va pagata dal responsabile dell'infiltrazione (cioè Lei, se ho ben capito). Per danni ulteriori bisognerà ben capire; di solito l'assicurazione fa firmare una dichiarazione in cui il danneggiato dichiara di essere stato soddisfatto per ogni e qualsiasi spettanza. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

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LOCAZIONE TEMPORANEA - OBBLIGO DI REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO

Mio figlio è proprietario di un appartamento in cui risiede. Avrebbe deciso di affittarlo completamente ed elegantemente ammobiliato a due studenti, continuando a pagare tutte le spese (condominio, riscaldamneto, luce ecc.). Quale é la forma più conveniente,  anche ai fini fiscali,  per farlo?  E' necessario registrare il contratto anche se lo affitta per pochi mesi?

 

Per quanto concerne il secondo quesito Le consiglio ASSOLUTAMENTE di registrare TEMPESTIVAMENTE il contratto di locazione, fosse anche stipulato per la durata di pochi giorni; in caso contrario potrebbe amaramente pentirsene, perdendo la disponibilità della casa per otto anni, con canone legale irrisorio (se vuole approfondire il discorso, dia una lettura QUI ). Stia attenta anche a far ospitare gente in casa, a meno che non sia assolutamente fidata (e pure in quel caso... lo faccia davanti a testimoni, potrebbero servire). Per le domande di natura fiscale, La prego di avvalersi dell'apposito servizio esistente sul sito (lo trova cliccando QUI .  Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

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DANNI PROVOCATI DALLE RADICI IN CONDOMINIO - CHI PAGA?

Sono proprietario di alcuni locali a piano terra, attualmente ad uso magazzino, in un condominio. Come descritto in rogito la proprietà gode dell'uso esclusivo dell'area antistante detti locali. Il sottoscritto partecipa alle spese condominiali anche per l'area comune (parcheggio) per le spese di manutenzione alla pavimentazione e al verde anche se materialmente non ne fa uso in quanto usufruisce dell'area in questione. Ora, le radici dei pini del condominio, hanno provocato il dissesto dell'area in mio uso esclusivo sollevando la pavimentazione in autobloccante a suo tempo (acquisto della proprietà) posata a mia spese per risanare una analoga situazione. E' legittimo che i condomini si rifiutino di partecipare alle spese di ripristino per i danni causati da un bene comune del condominio stesso? Posso a mia volta rifiutarmi di partecipare alle spese di manutenzione della restante area di cui non usufruisco? Grazie per l'attenzione e per un cortese parere.

 

L'Avvocato risponde: Lei può pretendere il risarcimento dei danni subiti, ma non può sospendere il pagamento delle quote dovute. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

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CADUTA DEL FRONTALINO - IMMOBILE GESTITO DA ASSOCIAZIONE DI PROPRIETARI

Sono proprietario di un appartamento al primo piano in un villino quadrifamiliare in una località marina. Questo villino fa parte di un residence di circa 30 villini. Non essendoci un condominio, i proprietari sono riuniti in una "Associazione" per le spese di normale manutenzione e per lo stipendio ad un custode. Recentemente dal cornicione del mio appartamento si sono staccati dei pezzi d'intonaco e sono caduti sul sottostante appartamento. Le mia domanda è la seguente: a chi spetta la messa in sicurezza del cornicione (per evitare ulteriori distacchi) e contestualmente la ripresa dell'intonaco? Per i due proprietari al piano terreno, la messa in sicurezza spetterebbe al sottoscritto, mentre la ripresa dell'intonaco a tutti. Poichè sostengo che i due interventi sono imprescindibili, ritengo che tutti i proprietari sono coinvolti, essendo il cornicione e le facciate del villino comuni. Chi ha ragione? Grazie e cordiali Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

L'Avvocato risponde: Come Lei stesso dice, nella Sua situazione particolare non c'è un condominio vero e proprio, ma una "associazione" di proprietari; per tale ragione, come prima cosa, va consultato il contratto di costituzione e le norme che regolano la gestione della cosa comune; se vi è un semplice rimando alle norme del codice civile ha ragione Lei, nel senso che le parti citate son tutte parti comuni (per "cornicione" presumo che Lei intenda il frontalino del balcone), alla cui riparazione deve partecipare l'intero condominio. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

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PROBLEMI DI PARCHEGGIO SU PROPRIETA' PRIVATA

Ho acquistato una casa completamente recintata. Il vecchio proprietario mi disse che il problema erano i vicini, che posteggiano ovunque; infatti davanti la mia recinzione ci sono sempre le macchine, non si può neanche tagliare la siepe. Posso proibire di posteggiare visto che quando è stata fatta la casa i vecchi proprietari sono arretrati di 1 metro? Questo è scritto nel rogito. Posso tirare una riga a terra con scritto proprietà privata? La strada sopracitata è una via privata consorziale. Grazie mille.

 

L'Avvocato risponde: Più che "poterlo" fare direi che decisamente Le conviene farlo, e il prima possibile. Corre il rischio che con il passare del tempo i Suoi vicini Le usucapiscano la striscia di terreno se non ribadisce il Suo diritto di proprietà sulla medesima (e magari la ragione per cui parcheggiano in tal modo è proprio questa). Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

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DELIBERA CONDOMINIALE IRREGOLARE - MODIFICA CON SUCCESSIVA DELIBERA REGOLARE.

Una delibera condominiale irregolare per insufficenza dei valori millesimali richiesti per la sua approvazione, può essere modificata nel merito con altra regolare delibera in una successiva regolare assemblea e con una maggioranza diversa da quella che aveva votato la delibera irregolare? Grazie.

 

L'Avvocato risponde: Si. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

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INFILTRAZIONI DAL CONFINANTE

Sono proprietario di una vecchia casa che in questo momento non è abitata. Il mio problema è che attaccata alla mia proprietà c'è un'altra abitazione (capanna); le due case appoggiano su uno stesso muro ma siccome l'abitazione accanto è all'abbandono filtra dell'acqua dal muro confinante nella mia proprietà creandomi diversi problemi. Vi chiedo come mi devo comportare visto che il proprietario non vuol sentire ragione e all'ufficio tecnico del mio comune non sono in grado di darmi risposte. Non volevo fare denunce ma il problema si ripete ogni volta che piove oramai da un paio di anni. Spero che mi diate dei consigli per come muovermi.

 

L'Avvocato risponde: Se non vuole far denunce non saprei cosa consigliarLe, tranne che sperare nel buon cuore del confinante o sopportare pazientemente le infiltrazioni... Certo, a nessuno piace dare inizio a contenziosi; purtroppo, una volta che si sia tentato inutilmente con le buone (e Lei mi pare lo abbia già fatto) non resta altra via. Si rivolga ad un Avvocato di fiducia e cominci a far scrivere una diffida, forse sarà sufficiente. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

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INSTALLAZIONE TELECAMERE IN CONDOMINIO SENZA CONVOCAZIONE DELL'ASSEMBLEA

Molti condomini me compreso siamo contrari ma l'amministratore in accordo con i consiglieri stanno installando lo stesso. Già inviato raccomandata con diffida, procede. Cosa possiamo fare? Premetto che l'amministratore farà rientrare la spesa come sostituzione di impianto elettrico ed ascensori con una spesa di 50.000 euro che è stata deliberata in assemblea; io ritengo vi sia un triplo abuso ed intendiamo opporci. Gentilmente Le chiedo come conviene muoversi, senza imbarcarci in cause che aggiungerebbero ulteriori costi ai condomini dissenzienti. La ringrazio anticipatamente, cordiali Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

La diffida, da quel che mi dice, già è stata fatta; se non vuole dare inizio ad azioni legali non Le resta che ricorrere all'Assemblea dei condomini, la quale dovrà sconfessare l'operato dell'amministratore e dei consiglieri. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

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COSTRUZIONE TERRAZZA - CONDOMINIO - PIANO TERRA - CONSENSO CONDOMINI

Gentile avvocato, volevo chiederLe se un condomino sul suo terrazzo a piano terra confinante con altri condomini, può installare una veranda con tenda da sole. Ci vuole il consenso degli altri condomini? Faccio presente che anche se il terrazzo e' sito a lato cortile, modifica l'esteticità della casa. Grazie cordiali Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

L'Avvocato risponde: Da quel che mi riferisce ritengo che sia necessario il consenso, sia per il problema dell'estetica condominiale, sia per quello del diritto di veduta appiombo se (come mi pare di aver capito) la veranda si appoggi al muro comune. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

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TUTELA DELLA SERVITU'

Le mie fosse biologiche sono poste nel giardino privati dell'interno 1, al piano terra; lo stesso propietario ha piantato un albero ad alto/medio fusto nelle vicinanze delle fosse.... Come posso tutelarmi nei confronti di futuri danni causati dalle radici della pianta? Grazie.

 

L'Avvocato risponde: Trovandoci in presenza di una servitù vale il disposto codicistico secondo cui il proprietario del fondo servente non può compiere alcuna cosa che tenda a diminuire l'esercizio della servitù o a renderlo più incomodo. Scriva una diffida formale al proprietario del giardino; nel caso ciò risulti inutile, non Le resterà che agire in via giudiziaria. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

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IMMOBILE DI PROPRIETA' DEL SUOCERO - USUCAPIONE

Sono 22 anni che abito presso un immobile di proprietà di mio suocero; prima di abitare ho provveduto assieme a mia moglie alla ristrutturazione dell'immobile, consistente nella modifica interna, trattamento umidità solai, oltre al rifacimento di intonaci, pavimenti, bagni, cucina: mio suocero non ha sborsato una lira. Nelle discussioni di famiglia mia moglie continuamente mi rinfaccia che la casa è del padre e che io no ho nessun diritto? Possibile che dopo 22 anni di sacrifici io non posseggo nulla? Senza alcun corrispettivo da me pagato per l'affitto posso esercitare usucapione? Grazie e Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

L'Avvocato risponde: Da quel che mi riferisce ritengo che l'azione di usucapione non sia esperibile, in quanto il possesso "animus domini" appare chiaramente inesistente (è la Sua stessa consorte, dopo ventidue anni di residenza assieme a Lei, a dichiararLe che la casa è del padre, quindi sarebbe agevole a suo suocero dimostrare che non di possesso si è trattato, bensì di comodato). Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

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OCCUPAZIONE IMMOBILE - AZIONE POSSESSORIA

Salve, mio padre ha acquistato nel 1968, con una scrittura privata mai registrata, un piccolo fabbricato da una sig.ra decedua l'anno scorso e l'ha utilizzato fino a 10/15 gioni fa quando il marito della sig.ra ha svuotato il garage delle nostre cose e le ha gettate, ed ha inserito un nuovo lucchetto.  Abbiamo anche documenti e lettere inviateci dal comune che ci chiedono di sistemare questo fabbricato nel 1979 e il deposito di un progetto per la ristrutturazione. Secondo Voi qual è ora la migliore strada da seguire per poterci riprendere definitiamente l'immobile?? Spero il quesito sia di Vostro interesse. Grazie mille.

 

L'Avvocato risponde: Nell'immediato bisogna esperire azione possessoria nei confronti del marito della signora, che andrà denunciato anche per violazione di domicilio, occupazione di fabbricato, appropriazione indebita ed eventualmente esercizio arbitrario delle proprie ragioni; nel prosieguo si verificherà la validità del contratto di vendita, e in ogni caso sarà possibile far valere l'usucapione. Si rivolga subito al Suo avvocato di fiducia; qualora non lo abbia, Le ricordo che lo Studio Legale è attivo su tutto il territorio nazionale, per cui sarà possibile fissare un appuntamento col Partner Locale di zona (l'elenco completo è qua). Ci tengo a precisare che il solo consulto non Le costerà nulla. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

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LAVORI ALLA FACCIATA DEL CONDOMINIO - MAGGIORANZE

Vivo in un condominio di 7 appartamenti; dovremmo fare il prospetto e ci vogliono a famiglia circa 15 mila euro, 4 sono favorevoli e 3 no. Io faccio parte dei no, perchè ho gravi problemi economici, come gli altri !!!! Cosa puo succedere ???? Grazie....

 

L'Avvocato risponde: Non è sufficiente che su sette condomini 4 siano favorevoli e 3 no, in quanto le maggioranze vanno calcolate in base ai millesimi; trattandosi - se ho ben capito - di lavori straordinari di notevole entità alla facciata del condominio, saranno necessari metà + 1 degli intervenuti che rappresentino almeno 500 millesimi. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

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DIVISIONE CONDOMINIO - AMMISSIBILITA'

A seguito di mia impugnazione di assemblea condominiale per mancanza convocazione di tutti i condomini a seguito di divisione da parte dell'amministratore di unico condominio in due senza l'approvazione di nessuno, il giudice ha dato ragione a me dicendo che anche se ci sono due scale il condominio è unico perchè ha pertinenze esterne in comune con tutti i condomini. Appena uscita la sentenza due condomini hanno richiesto assemblea straordinaria per scioglimento condominio. La mia domanda è: possono farlo anche se c'è la sentenza che dichiara che il condominio è unico? Grazie.

 

L'Avvocato risponde: Si, in quanto - da quel che mi riferisce - la sentenza statuisce semplicemente che il condominio è unico; mentre non stabilisce che debba restare così per sempre; tenga presente, inoltre, che la stessa legge (Art. 61 e Art. 62 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile) stabilisce che quando vi siano le condizioni il condominio possa essere suddiviso in più parti. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria

 

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BALCONE AGGETTANTE - FRONTALINI DANNEGGIATI - RIPARAZIONE - A CHI SPETTA

Il mio balcone interno è aggettante con veranda che copre il balcone sottostante con veranda. Il mio balcone non presenta alcuna possibilità di infiltrazione dal pavimento di mia proprietà ma il condomino sottostante - i cui frontalini presentano delle problematiche - pretende la riparazione della copertura che fa da tetto alla sua veranda.  Anche in questo caso devo sostenere per intero io le spese di rifacimento ovvero può configurarsi l'ipotesi di balcone incassato e quindi utilizzare l'art. 1125 del cc??  Grazie.

 

L'Avvocato risponde: Se il balcone è aggettante non può essere utilizzata la normativa riguardate i balconi incassati. In ogni caso, i frontalini sono considerati parte comune perchè attengono all'estetica del condominio, quindi vanno pagati da tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà; a meno che non vi sia una specifica causa del degrado, riconducibile a responsabilità personali di qualcuno, nel qual caso sarà questi a doverne rispondere. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

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SEGGIOLINA SERVOSCALA PORTATORE DI HANDICAP - CONTRIBUTO PUBBLICO - SPETTA A SINGOLO RICHIEDENTE O E' A FAVORE PARTE COMUNE?

In un condominio è stata posizionata qualche anno fa una seggiolina-servoscala su richiesta di un condomino portatore di handicap. La spesa è stata sostenuta tutta dal condomino in questione che ha poi ricevuto il contributo comunale di circa il 50% della spesa sostenuta (verificato dalla delibera pubblica). Adesso altri due anziani condomini, anch'essi con invalidità riconosciuta, necessiterebbero del servo scala e vorrebbero subentrare pagando la quota a loro spettante. Il condomino installatore pretende che la divisione di spesa sia fatta su tutto il costo del servoscala senza considerare il contributo dato dal Comune per l'abbattimento della barriera architettonica. Vengo a chiederLe: Se i due condomini subentranti pagassero la quota a loro spettante sull'intera somma del servoscala, senza sottrazione del contributo pubblico, non si creerebbe un guadagno del 1° condomino su denaro pubblico? Il condomino che ha fatto installare il servoscala dichiara che il contributo comunale era solo per il suo handicap, quando invece l'ufficio preposto in Comune dichiara che il contributo è dato dal Comune per abbattimento di barriera architettonica su quello stabile richiesto da un handicappato, ma che anche se ci fossero stati più handicappati in contemporanea al momento della richiesta solo uno avrebbe dovuto fare domanda per avere il contributo. Ci dobbiamo quindi, secondo la legge, affidare al "buon cuore" dell'handicappato che non tenga tutto per sè il contributo ma lo giri sulla spesa comune? La ringrazio dell'attenzione.

 

L'Avvocato risponde: Il quesito è interessante. La logica sottesa a tale contributo pubblico mira all'abbattimento della barriera architettonica, come Le hanno spiegato al Comune, quindi non è una somma erogata sic et simpliciter a titolo di assistenza personale, ma avente bensì la finalità pubblicistica di favorire l'accesso al condominio a chi sia portatore di handicap; ne' - d'altra parte - sarebbe possibile installare tante seggioline per quanti sono i richiedenti, erogando altrettanti contributi per il montaggio. Per tale ragione ritengo che il contributo sia stato versato al condomino richiedente ma in caso di subentro di altri condomini nel servizio esso vada detratto dal costo totale, restando da pagare solo la quota sul residuo. Naturalmente, trattandosi di un contributo erogato dal comune l'unico modo di accertare con sicurezza la cosa sarà quello di leggere con attenzione la normativa locale che ha disposto tale contributo. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

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IMPUGNAZIONE DELIBERA CONDOMINIALE - MANCANZA NUMERO LEGALE

Si può contestare una riunione straordinaria condominiale effettuata su richiesta di 2 condomini senza, però, i millesimi necessari?

 

L'Avvocato risponde: In via generale si, ma i termini per l'impugnazione dipendono da cosa effettivamente è stato deciso e da come si sono svolti i fatti. Insomma, bisogna approfondire meglio. Normalmente ci sono trenta giorni dall'avvenuta comunicazione del verbale. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

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UMIDITA' PROVENIENTE DAL TERRAPIENO - CHI PAGA?

Abito ad un primo piano ed ho umidita' in una stanza che confina con un muro di contenimento di un terrapieno alla cui sommita' c'e' un giardino, posto all'altezza circa del 4° piano, di proprieta' di 4 condomini del mio condominio. Vorrei sapere su chi rivalermi per il problema di umidita': sui condomini proprietari del giardino o sul condominio in quanto una parte del fabbricato e' poggiato a questo terrapieno. In attesa di una risposta ringrazio.

 

L'Avvocato risponde: Dipende; se l'umidità è causata da qualche infiltrazione anomala proveniente dal muro o dal terrapieno, causata in qualche modo dai proprietaria del medesimo, toccherà a loro risarcire i danni; qualora l'umidità sia causata da cattiva progettazione e costruzione del muro condominiale, o da semplice usura dello stesso, risponderà il condominio il quale - se esistono i presupposti - potrà rivalersi sul costruttore. Insomma, la domanda è semplice, ma la risposta può variare di molto, a seconda delle reali situazioni di fatto. Le ricordo comunque che lo Studio Legale è attivo su tutto il territorio nazionale (potrà trovare l'elenco dei Local Parters QUA), per cui - se vuole - sarà possibile fissare un appuntamento col Partner Locale di zona, per spiegare meglio la questione. Ci tengo a precisare che il solo consulto non Le costerà nulla. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

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PERDITA ACQUA TERMOSIFONI - DANNI - RESPONSABILITA'

Buongiorno, vivo in un appartamento di proprietà con impianto di riscaldamento centralizzato. L'amministratrice ha eseguito la prova la mattina presto, per cui svegliandomi alle sei ho trovato il salone allagato per un foro al termosifone. Chiudendo i rubinetti, il termosifone continua a perdere. Di chi è la competenza? Inoltre avendo l'amministratrice esposto un cartello in cui annunciava la prova nella mattinata del 6 ed avendolo effettivamente fatto il 7 all'alba, posso chiedere i danni nel caso il parquet del mio salone si gonfi? La ringrazio per la Sua cortese risposta.

 

L'Avvocato risponde: In primis va rilevato che - da quanto riferisce - il buco che ha provocato l'allagamento non è nell'impianto condominiale, ma in quello interno all'appartamento, di Sua esclusiva proprietà; partendo da tale presupposto la richiesta di risarcimento non diventa impossibile, ma certamente meno sicura nell'accoglimento; bisognerà insistere sul fatto che qualora le prove si fossero svolte effettivamente nel giorno ed orario indicati, Lei sarebbe stato in grado di fermare l'afflusso di acqua con molta facilità; diciamo che qualche possibilità di accoglimento di tale domanda potrebbe anche esserci. Scelga Lei se rischiare. Probabilmente la cosa migliore è mediare per raggiungere un compromesso soddisfacente per entrambi. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

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FINESTRA SUL CORTILE - DIRITTO ALLA PRIVACY

Abito in una villetta, al piano terra. Al piano superiore c'è un'altra famiglia. La finestra della mia camera da letto e del bagno si affacciano su un cortile comune. Il Vicino del piano superiore posteggia la sua macchina vicino alle mie finestre, dicendo che lo può fare tanquillamente. Pertanto io sono impossibilitata ad aprire le finestre, in quanto osservata. Cosa posso fare per risolvere tale problema ed avere diritto ad un pò di privacy? In attesa di risposta, ringrazio anticipatamente.

 

L'Avvocato risponde: In linea generale può fare poco, nel senso che l'area è comune, quindi può essere utilizzata da entrambi; ci sono due possibili soluzioni: 1) studiare con attenzione i documenti, per verificare se c'è qualche appiglio per evitare il parcheggio delle autovetture; 2) qualora non vi sia alcun appiglio, condurre una trattativa col comproprietario, per stabilire convenzionalmente un divieto di sosta nella zona che Le interessa. Saluti

 

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COSTRUZIONE MURO COMUNE -CONFINANTE - SPESE

Sono divenuta da poco piena proprietaria di una casa con giardino di pertinenza confinante con la casa e il giardino di un vicino. La recinzione costituita da un basso muretto con rete metallica tra le due case, e di sola rete metallica tra i due giardini, si presenta allo stato inservibile in quanto arrugginita, sgretolata e con enormi fori. Ho già avvisato verbalmente il vicino che intendo sostituire la rete metallica con i relativi paletti in ferro del tipo più economico, ma lo stesso mi ha detto che non vuole partecipare alla spesa e che mi devo arrangiare. Ho già il preventivo di una ditta che devo fare per costringerlo a pagare la sua metà e per tutelarmi da altri eventuali problemi? Ringrazio e porgo distinti Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

L'Avvocato risponde: Le spese per la costruzione e la manutenzione del muro comune spettano ad entrambi i confinanti, quindi Lei potrebbe preavvertire il confinante e poi costringerlo a pagare la metà; il confinante potrà però sottrarsi al pagamento cedendole la metà del muro e cedendole la parte di suolo su cui insiste. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria. 

 

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RIFACIMENTO FRONTALINI: PAGANO ANCHE LE ALTRE SCALE?

Stanno effettuando dei lavori ai frontalini dei balconi della scala C (che fa parte del parco dove abito) volevo sapere (essendo proprietario di una abitazione nella scala B e avendo un garage sottostante la scala C), se devo corrispondere con le spese. Aspetto risposta grazie.

 

L'Avvocato risponde: Sicuramente deve pagare la quota del garage, che si trava nella stessa scala. Con tutta probabilità deve pagare anche la quota dell'appartamento, anche se in questo caso bisognerebbe capire se si tratta di un fabbricato che ha un unico corpo con tre ingressi o se si tratta di palazzine separate; in quest'ultimo caso contribuiscono solo i condomini della palazzina interessata ai lavori. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

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SCIOGLIMENTO CONDOMINIO - CANCELLAZIONE CODICE FISCALE - RINUNCIA ALL'AMMINISTRATORE

Alcuni condomini non intendono continuare nell'attività di gestione del condominio (perchè lo reputano superfLuo). Pertanto intendono far convocare l'assemblea per deliberare lo scioglimento del condominio e cancellazione del codice fiscale. Preciso che non c'è possibilità di separare le parti in comune (si tratta di una palazzina con unica scala e 8 condomini): Io sostengo che non si può, perchè il condominio esiste per il fatto stesso che ci sono diversi differenti proprietari, e soprattutto non si può nemmeno rinunciare all'amministratore (essendo oltre i quattro condomini). Nel caso si vada avanti per questa strada, quali maggioranze occorrono per la delibera? Un unico condomino può opporsi all'eventuale errata delibera di estinzione del condominio? Spero in una vostra rapida risposta ed intanto Vi ringrazio.

 

L'Avvocato risponde: Lei ha perfettamente ragione; la delibera sarebbe illegittima e potrebbe essere impugnata anche da un singolo condomino. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

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CALDAIA PER INTERNI - MONTAGGIO ESTERNO - RESPONSABILITA' COSTRUTTORE

Ho scoperto da poco (tramite un idraulico) che il costruttore ha fatto mettere (nella casa che ho acquistato) una caldaia da interno fuori casa,; siccome ho avuto problemi con le basse temperature invernali è possibile che io possa rivalermi sul costruttore per farmi cambiare la caldaia? anche perchè il mio dubbio è anche questo, essendo una caldaia da interno non consumerà una maggior quantità di gas per scaldare??? grazie mille

 

L'Avvocato risponde: Il costruttore deve fornirLe gli impianti a norma di legge; se la caldaia non rispetta tali norme può chiedere al costruttore che ottemperi. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

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BALCONE COMUNE: POSSO UTILIZZARLO PER LO STENDINO?

Sono proprietario di un appartamento piano terra senza balcone, potrei usare saltuariamente un balcone in comune del condominio ubicato esternamente per porre uno stendino. Porgo distinti Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

Se l'utilizzo è saltuario, si (a meno che il regolamento di condominio non ponga limitazioni al riguardo, e di solito lo fa). Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

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VERANDA SUL BALCONE - APPROVAZIONE ASSEMBLEA - AUTORIZZAZIONE AMMINISTRATIVA

Vivo in un condominio che secondo progetto fa parte di un comprensorio dove dovevano esserci altre palazzine ma per colpa della crisi i lavori sono fermi e penso lo saranno per anni, il condominio ad unanimita ha deliberato la possibile messa in opera di verande sui nostri balconi con criteri ben precisi, ma il comune non ci dà la possibilità di farlo perchè a suo dire facendo parte di un comprensorio non possiamo occupare l'area che potrebbe essere utile alla ditta costruttrice, è possibile che io sul mio balcone ho questo genere di limitazioni? Posso realizzare la mia veranda? La casa è di mia proprietà e ripeto tutto è stato deliberato in assemblea. Spero possiate darmi un consiglio utile, grazie.

 

L'Avvocato risponde: Bisogna distinguere; per costruire la veranda sul balcone sono necessarie due cose: il consenso dei terzi (cioè, in altre parole, l'approvazione da parte dell'assemblea all'unanimità) e l'autorizzazione amministrativa; Lei ha solo uno dei requisiti, in quanto il Comune, a torto o a ragione, non rilascia l'autorizzazione, quindi una eventuale costruzione sarebbe abusiva. L'unica cosa da fare è verificare in loco, presso gli uffici comunali, cosa dice lo strumento urbanistico e se il rifiuto del Comune sia legittimo o meno; per fare questo dovrà rivolgersi ad un Tecnico o un Avvocato di fiducia. Qualora non li abbia, Le ricordo che lo Studio Legale è attivo in tutta Italia, quindi potrà contattarmi quando vuole, al seguente link: Studio Legale D'Auria: dove trovarci. Saluti.

 

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CONDOMINIO MINIMO - CAPPOTTO - MAGGIORANZA

Lo stabile dove abito è composto da 2 appartamenti, io sono proprietario dell'appartamento al primo piano. Il proprietario dell'appartamento al piano terra vuole realizzare il cappotto esterno solo alla porzione di parete di sua proprietà (tra l'altro in una delle pareti c'è l'ingresso al mio appartamento). Può procedere autonomamente oppure ha bisogno della mia autorizzazione? Ringrazio e saluto cordialmente.

 

L'Avvocato risponde: Essendo un condominio minimo vi è sempre necessità che siate d'accordo entrambi, non essendo possibile calcolare in altro modo la maggioranza. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

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PERFORAZIONE MURO DA PARTE DEL CONDOMINO - REALIZZAZIONE CONDOTTA

E' lecito che un condomino colleghi "idraulicamente con una finta trave" (tubazione idrica e condotta di scarico) una camera della sua abitazione con un'altra posta sul lato opposto del medesimo vano scala condominiale? In breve, è lecito perforare i muri del vano scale per realizzare sia un'opera "appoggiata" il cui uso è esclusivamente personale sia una sorta di servitù di passaggio a titolo gratuito? So che tutto si gioca sulla lettura di alcuni articoli del Codice Civile (artt. 1102, 1120, 1119 e 1139). Nel ringraziare per i suggerimenti che vorrete darmi, a Voi tutti auguro buon lavoro.

 

L'Avvocato risponde: La questione, come Lei giustamente ha intuito, non è di soluzione certissima. Restando al solo dettato codicistico sarei propenso a ritenere applicabile l'art. 1102 CC, a meno che il manufatto realizzato non sia troppo antiestetico o ingombrante. Non escludo però che qualche Giudice del luogo - esaminando il caso concreto e a seguito di perizia tecnica - possa decidere in maniera contraria. Di solito, comunque, i regolamenti condominiali pongono limiti alla possibilità di eseguire tali interventi, e qualora si tratti di regolamenti contrattuali tali limiti hanno anche validità. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

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MANCATA CONVOCAZIONE ASSEMBLEA CONDOMINIALE - IMPUGNAZIONE

L'amministratore non mi ha convocato in un'assemblea straordinaria, in questa assemblea sono stati discussi del punti riguardanti i lavori condominiali. Io non essendo convocato non ho potuto esprimere le mie opinioni a riguardo e quindi vorrei che i lavori non venissero svolti e, vorrei sapere cosa posso fare in merito alla non dovuta convocazione da parte dell' amministratore.

 

L'Avvocato risponde: Deve immediatamente rivolgersi ad un Avvocato di fiducia ed impugnare la delibera; ha solo trenta giorni di tempo dal momento in cui gliel'hanno comunicata. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

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PULIZIA SCALE CONDOMINIALI NON GESTITA DALL' AMMINISTRATORE

Tutti gli inquilini, tranne me, hanno deciso di appoggiarsi ad un'impresa per la pulizia delle scale condominiali, senza passare attraverso l'amministratore. Dicono che viene emessa regolare fattura e consegnata ad uno di loro. Io mi sono dissociato da questo tipo di gestione, ed ho espresso il mio parere contrario anche in assemblea condominiale, ed ho inoltre dichiarato che non avrei versato la mia quota parte se richiestami dal condomino di turno che mi viene a bussare alla porta, ma che avrei pagato soltanto tramite spese condominiali da evadere all'amministratore. Risultato: al momento io non pago la mia quota parte, visto che la gestione è privata tra condomini e non gestita dall'amministratore. Domanda: i condomini posso obbligarmi a pagare e/o impugnare una causa?

 

L'Avvocato risponde: Non ho ben capito che pasticcio abbiate combinato in assemblea (questo strano modo di procedere è stato approvato o no?); in ogni caso dubito fortemente che i condomini possano avere qualche titolo per pretendere esborsi di quote da Lei. Mi auguro che le fatture di cui mi riferisce non siano rilasciate al condominio, facendolo figurare quale committente, sarebbe un ulteriore elemento di confusione. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

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DIRITTO DI VEDUTA A MARE - RISARCIMENTO

10 anni fa ho acquistato una villetta a schiera e attualmente posso godere di una splendida vista mare che il venditore di allora ci aveva garantito a vita,in quanto a suo dire il piano regolatore non permetteva nuove costruzioni in quella zona. Naturalmente la splendida posizione dell'immobile implicava una maggiorazione di costi sull'acquisto! Oggi abbiamo avuto la splendida notizia che due piccole e vecchie casette che si trovano tra noi e il mare,saranno abbattute e al loro posto saranno costruite una fila di nuove ville a schiera su 2 piani che creeranno una inevitabile palizzata che ci toglierà la tanto ricercata e pagata "vista mare"! A questo punto ci chiediamo se sia giuridicamente possibile far valere la nostra posizione o se qualcuno ci debba un qualche indennizzo o se dobbiamo rassegnarci a ricercare altrove ciò che ci era stato garantito...

 

L'Avvocato risponde: ...cominci a cercare altrove... (ovviamente parto dal presupposto che Lei si sia già assicurato che i lavori prospettati siano in tutto e per tutto legali e le concessioni siano state validamente rilasciate; qualora così non fosse sarebbe possibile fermarli, ma ciò ovviamente non può essere discusso in questa sede). Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

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STILLICIDIO VASI IN CONDOMINIO

Egregio avvocato, sono un inquilino di una palazzina di 11 unità ed io ne occupo una al piano terra con giardino esclusivo. L'inquilina del piano sopra il mio ha l'abitudine di annaffiare abbondantemente i vasi appoggiati al proprio balcone. Tale attività provoca una fuoriuscita dai suoi vasi, che per forza di gravità, casca sul mio giardino, dove sovente io e la mia famiglia transitiamo, e dove mia figlia è solita giocare con le sue amichette. Il risultato è che tutti ci bagniamo. Alla mia richiesta di arginare la fuoriuscita d'acqua, la risposta che ottengo è che lei ha il diritto di annaffiare i propri fiori e, pertanto, noi siamo pregati di non "rompere" e di spostarci da sotto. Bene, mi chiedo se tale comportamento sia ammesso.

 

L'Avvocato risponde: Ovviamente no, non è ammesso. Si faccia scrivere una bella diffida da un Avvocato, rivolta alla (poco) gentile signora; vedrà che si calmerà. Qualora non abbia un Avvocato di fiducia e voglia che a tanto provveda io, mi contatti al seguente indirizzo: pareri giuridici personalizzati; si tratta di un servizio a pagamento con tariffa minima. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

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ADDIZIONI E MIGLIORAMENTI - NEGOZIO IN AFFITTO - RIMBORSO

Qualche hanno fa ho preso in affitto un negozio subentrando al precedente commerciante e continuando con lo stesso contratto d'affitto. Cambiando però merciologia ho dovuto mettere a norma i locali. Antibagno, bagno, impianto elettrico e serramenti. Tutti lavori che sono stato obbligato a fare. Il proprietario si è categoricamente rifiutato di contribuire in alcun modo alle spese. Non vi è alcun documento scritto del suo rifiuto o della sua autorizzazione ai lavori ma era perfettamente a conoscenza tantè che ha preteso che non si toccasse in alcun modo il pavimento originario. Tutti lavori regolarmente fatturati. Ora mi trovo nelle condizioni di dover abbandonare il locale. Non voglio regalare i lavori al proprietario che ora affitterà il negozio ad un altro grazie alle mie spese. Posso chiedere il risarcimento? Esistono precedenti? Grazie.

 

L'Avvocato risponde: Dipende anche dal contratto che ha firmato; di solito i contratti di locazione vietano qualsiasi addizione e specificano che nel caso vengano effettuate esse restino senza alcun onere da parte del proprietario a vantaggio dell'immobile, salva la facoltà di chiederne la rimozione. In regime semplicemente codicistico probabilmente ci sarebbe qualche fondata possibilità di ottenere un rimborso. Insomma, bisogna studiare bene la documentazione. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

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DIFFAMAZIONE E CALUNNIA IN CONDOMINIO

La vicina che abita al piano inferiore al mio, non spreca occasione ormai da dieci anni di screditarmi davanti agli altri in maniera aggressiva con accuse assolutamente infondate e non veritiere di rumori, schiamazzi, danni arrecati da me nei suoi confronti. Questo sia in mia presenza, che in mia assenza. L'amministratore del condominio e i condomini testimoni di questo, mi consigliano di lasciar perdere e portare pazienza, però sono stanca. In questa situazione di perpetuato atto diffamatorio, non c'è modo di tutelarmi?

 

L'Avvocato risponde: Ci sarebbero diversi profili penali che interessano il comportamento della Sua persecutrice; se ha le prove può sicuramente denunciarla presso le locali forze dell'ordine, o in Procura. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

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FINESTRA CON VEDUTA SUL CONFINANTE - RIAPERTURA

Vorrei sapere se mi è possibile ripristinare una finestra al primo piano, su muro di mia proprietà che confina con il giardino del vicino. Preciso che la finestra era esistente dal 1956 ed è regolarmente accatastata; io ho acquistato l'immobile nel 1992, nel 2002 ho effettuato lavori di ristrutturazione e ho lasciato il punto luce invece della finestra, con le stesse identiche dimensioni. Oggi per nuove esigenze mi vedo costretto al ripristino della finestra, come mi devo comportare? Grazie per la cortese attenzione.

 

L'Avvocato risponde: Non ho ben capito cosa intenda per "punto luce" (forse vetromattoni?); in ogni caso, va verificato se il diritto di veduta risulta dagli atti; in caso contrario bisognerà assumere che esso, in svariati decenni, sia stato senz'altro usucapito; comunque sia occorrono venti anni per la perdita del diritto a da quanto mi riferisce ne sono passati solo dieci. In concreto Lei apra tranquillamente la finestra; qualora il confinante abbia a lamentarsi ci saranno ottimi fondamenti legali per dimostrare che la lamentela è infondata. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

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TETTO VILLETTA QUADRIFAMILIARE - MODIFICA - CONSENSO DI COMPROPRIETARI

Il tetto di copertura di una villetta quadrifamiliare divisa in 4 unita' in senso verticale puo' essere fatto da solo due unità non interpellando le altre due e creando una modifica al tetto (per un modesto rialzamento) o visto che in alcuni tratti si tratta di una falda unica di tetto ho bisogno dell'assenso del vicino?

 

L'Avvocato risponde: Il tetto è parte comune, quindi in assenza di diverso patto tra i comproprietari segue le normali regole del condominio (insomma, per la modifica ha bisogno dell'assenso). Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

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RIPARAZIONE TETTO - CONDOMINIO MINIMO - CHI PAGA

Ho ereditato un appartamento in un casolare di due piani, premetto che, il mio sta al piano terra e non ho diritto di proprietà del sottotetto. L'altro inquilino l'anno scorso ha preteso che si rifacesse il tetto. Ci accordammo che ognuno a propria responsabilità si riparasse una metà di tetto. A che io subito intervenni e feci la mia metà, mentre lui non l'ha fatto. Adesso, sapendo che ho eseguiti i lavori in economia, pretende che io partecipi al rifacimento di tutto il tetto, perchè a suo dire la parte da me fatta non è eseguita a regola d'arte. Riconoscendomi eventualmente il rimborso per metà della spesa da me sostenuta (se potrò documentarla). Gli ho risposto che se mi mostra le eventuali anomalie, sempre che ce ne siano, sono pronto a rimediare ad esse ma non di più. A Lei chiedo se può pretendere ciò che mi è stato richiesto? In più è sicuro che a me spetti metà spesa essendo proprietario solo del piano terra e non pure del sottotetto come l'altro inquilino?

 

L'Avvocato risponde: La situazione è alquanto confusa, andiamo per ordine: 1) il tetto è parte comune (anche se il sottotetto è di proprietà esclusiva) quindi la riparazione dello stesso spetta a tutti i proprietari; 2) la partecipazione alle spese, anche nel caso di condominio minimo formato da due proprietari, deve essere commisurata alla quota di proprietà o meglio -visto che parliamo di un immobile - ai millesimi; 3) i comproprietari, d'accordo tra loro, possono stabilire modalità diverse; 4) nel caso che mi riferisce pare proprio che ciò sia avvenuto, visto che Lei e l'altro proprietario avete convenuto di riparare metà tetto ciascuno (ovviamente ciò andrà provato); 5) le riparazioni devono essere fatte a regola d'arte; se Lei ha riparato il tetto in maniera approssimativa sarà tenuto ad eseguire i lavori come si deve (ma ciò potrà deciderlo solo un giudice, in seguito ad un perizia tecnica).

Spero di essere stato esauriente; se ha bisogno di ulteriore assistenza legale La prego di contattarmi al seguente link: pareri-giuridici-personalizzati (si tratta di un servizio a pagamento con tariffa minima). Qualora invece preferisca parlare di persona con un Avvocato per esporre meglio il problema Le ricordo che lo Studio Legale è attivo su tutto il territorio nazionale per cui - se vuole - sarà possibile fissare un appuntamento col Partner Locale della Sua zona. Saluti

 

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LAVORI BALCONI - INFILTRAZIONI - INTONACO - TINTEGGIATURA - CHI PAGA?

Abbiamo i balconi delle due mansarde che hanno delle infiltrazioni d'acqua e pertanto si è deciso di fare dei lavori di ristrutturazione, in quanto l'acqua sta andando a intaccare anche l'intonaco della facciata. Vorrei sapere chi deve pagare la ristrutturazione del balcone (pavimentazione, guaina ...) e la ritinteggiatura della parte esterna di quest'ultimo?. Vi ringrazio per la vostra disponibilita'.

 

L'Avvocato risponde: I balconi sono di proprietà esclusiva, se ho ben capito; la manutenzione della parte superiore, quindi, spetta ai proprietari, sia che si tratti di balconi aggettanti, sia che si tratti di balconi incassati; per tale ragione, dato che i danni sono stati provocati dall'incuria dei proprietari medesimi, che non hanno provveduto per tempo alla necessaria manutenzione, a loro carico saranno anche i lavori necessari alle riparazioni necessarie, compreso intonaci e tinteggiatura. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

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ALBERI DI ALTO FUSTO - DISTANZA DAL CONFINE - TAGLIO RADICI

Nel 2007 ho acquistato una casa singola e ho come confinanti immobili dello stesso tipo; purtroppo due dei miei confinanti hanno alberi di alto fusto (abeti) presenti da oltre 20 anni, molto vicini al confine (circa 1 metro) ed io ho costantemente danni al tetto ed all'area cortiliva a causa di di questi alberi e delle loro radici devastanti. Non c'è proprio nulla che io legalmente possa fare per obbligare i vicini ad abbattere questi alberi e ripiantumare mantenendo le dovute distanze dal confine? Grazie

 

L'Avvocato risponde: Tanto per cominciare può obbligare i Suoi vicini a pagare ogni volta tutti i danni causati; per quel che riguarda le radici Lei ha facoltà di tagliarle, a norma del Codice Civile, ma vanno previamente verificati i regolamenti locali. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

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MURETTO DIVISORIO IN PIETRA NEL GIARDINO CONDOMINIALE

Buongiorno, innanzitutto complimenti per il sito, lo trovo davvero molto curato e si trovano risposte in merito molto accurate. Abito in un condominio al piano terra con giardino privato. La domanda è semplice: come divisorio dagli altri giardini dei vicini posso erigere un muro di pietra invece delle solite piante? Ovviamente lo farei nella mia proprietà e lascerei la ringhiera divisoria. L'altezza desiderata sarebbe di 1,80 max 2 metri. In caso positivo a che distanza lo dovrei costruire? Grazie mille.

 

L'Avvocato risponde: Grazie per i complimenti al sito (che fanno sempre piacere). Venendo al quesito, in via teorica non ci sarebbero problemi, perchè Lei può certamente costruire un muro di confine a norma del Codice Civile; è abbastanza probabile, però, che il regolamento di condominio o l'atto di acquisto contengano delle limitazioni al riguardo, per cui bisognerebbe controllare con scrupolo; esiste poi sempre la possibilità che qualcuno tiri in ballo la questione del decoro architettonico condominiale, per cui è necessaria l'unanimità. Insomma, si prepari comunque a qualche grattacapo. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

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TABELLE MILLESIMALI - CONDOMINIO ANCORA IN COSTRUZIONE - VALGONO?

Stiamo costituendo un nuovo condomino con poche parti comuni. La ditta costruttrice dopo riunione breve intende consegnarci il condominio con relative tabelle millesimali al costo di 200€ per unità. Considerando che la gran parte degli immobili è in costruzione e che molte sono state le modifiche in corso d'opera rispetto al progetto iniziale, sono valide le suddette tabelle redatte sul progetto iniziale?

 

L'Avvocato risponde: Potrebbero essere valide, a patto che il realizzato finale non si discosti in maniera avvertibile dal progetto originario (ad esempio, realizzare un piano in più oppure modificare il volume interno degli appartamenti aggiungendo o levando una stanza influirebbe di sicuro). Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

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COMPROPRIETA' EREDITARIA E GODIMENTO DEI FRUTTI

Dopo la morte di nostro padre risulto ai fini fiscali cointestatario di alcuni immobili locati a terzi, ma non ho parte nell'amministrazione e alle mie richieste di conguaglio della mia quota mi è stato risposto che prima bisogna procedere alla suddivisione. Non so se sarà necessario avviare un procedimento sull'eredità ma a prescindere da ciò è opportuno nel frattempo agire legalmente per ottenere che mi si versi il 25% degli utili, dato che di fatto pago il 25% delle tasse?

 

L'Avvocato risponde: Lei non è semplice cointestatario a fini fiscali, me è un vero e proprio comproprietario dei beni ereditati, quindi ha pieno diritto a partecipare all'amministrazione, come pure a percepire i frutti. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

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MONTAGGIO INFISSO ESTERNO SUL CONFINE - 840 cc - DECORO ARCHITETTONICO

Sono proprietario di un'abitazione in condominio in una costruzione di due piani con un appartamento per piano il mio è al primo piano. Al mio appartamento è abbinato un piccolo cortile dove sono aperte anche le finestre dell'appartamento del secondo piano. Adesso il proprietario dell'appartamento del secondo piano ha istallato alle sue finestre delle persiane che aprono verso l'esterno quindi dentro il cortile di mia esclusiva proprietà. Vi chiede se poteva farlo o è un'abuso grazie!

 

L'Avvocato risponde: Ai sensi dell'art. 840 cod. civ. il proprietario non può contrastare le attività che si svolgano ad una altezza tale per cui non vi abbia interesse; seguendo tale principio la Cassazione, anche molto di recente (la massima della sentenza è riportata qua ), ha sancito che è lecito installare infissi esterni che sporgano sul terreno del confinante. La questione perciò, nel caso di cui mi riferisce, è incerta, data la non eccessiva altezza. Piuttosto sarebbe il caso di valutare se l'adozione delle persiane non abbia alterato il decoro architettonico dell'edificio, per cui occorre l'unanimità. Resto a Sua disposizione. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

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IL PROPRIETARIO DI DIVERSI APPARTAMENTI PUO' CONFERIRE DELEGHE MULTIPLE AI FINI DEL CALCOLO DELLE MAGGIORANZE?

Se in un condominio un condomino è proprietario di tre appartamenti può delegare in assemblea tre persone diverse e se si, ai fini dell'art. 1136 comma due, devono essere conteggiati tre intervenuti all'assemblea oppure uno solo? grazie.

 

L'Avvocato risponde: Il calcolo dei condomini va fatto per singoli proprietari e non per il numero degli appartamenti; se un proprietario ha dieci appartamenti e un altro proprietario un solo sgabuzzino nel sotterraneo dei Box i condomini, in tutto, saranno due. Perciò la risposta alla sua domanda è no. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

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RIPARTIZIONE SPESE CTP TRA I COMUNISTI

Sono stato incaricato da sei persone in qualità di CTP ed al momento della liquidazione dell'onorario ho pensato di ripartire la spesa in parti uguali anche se la proprietà dell'immobile (oggetto della perizia) presenta quote diverse. Ritengo che il servizio prestato sia unico ed uguale per tutti. Sarei lieto in una vostra risposta e porgo i più distinti Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

L'Avvocato risponde: Se i clienti non porranno problemi va bene, in quanto l'unanimità dei comunisti può ben decidere sul punto nel modo che più ritenga opportuno; in genere però le spese vanno ripartite in base al valore delle quote (o dei millesimi, in condominio). D'altra parte in tema di comunione le quote si presumono uguali, quindi la ripartizione in parti uguali andrebbe bene, come regola generale; nel caso specifico, però, è proprio Lei a chiarire che le quote sono diverse... Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

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MONTAGGIO CUCINA - TUBO DEL GAS FORATO - DANNI - RESPONSABILITA'

Il giorno 10/08 l'idraulico nel collegare il gas alla mia cucina nuova si accorge che internamente alla tramezza c'è una perdita; cominciamo le ricerche spaccando la tramezza e troviamo il danno: tubo del gas bucato da un tassello (fischer) trapanato ad altezza piano lavoro, servito ai montatori per fissare il top! Subito avviso il mobiliere che mi tranquillizza dicendomi che i montatori sono assicurati ma in vacanza fino al 22/08 e che al rientro dalle loro ferie mi avrebbero sicuramente rimborsato. Eseguo i lavori rivolgendomi a professionisti con urgenza per non passare 12 gg festivi a casa senza gas, totale spesa di circa €600. Il giorno 22 contatto il montatore che manco a dirlo mi contesta: a) di non essere stato avvertito immediatamente perchè sarebbe stato un suo diritto porre rimedio al danno causato; b) di non avere colpa per l'accaduto scaricando la responsabilità sull'idraulico che non ha fatto passare il tubo del gas abbastanza all'interno del muro e che ha posizionato erroneamente un chiavistello del gas (raggiunto dal tubo bucato in questione) sopra i 90cm come reciterebbe una fantomatica norma. Quindi il montatore se ne lava le mani, così come il mobiliere! Cosa mi consiglia di fare? Grazie.

 

L'Avvocato risponde: Il danno, in prima battuta, è stato provocato dal montatore, il quale (se ho ben capito) non agiva a nome proprio ma su commissione del mobiliere che glielo aveva mandato a casa; la responsabilità, quindi, è del mobiliere che a Sua volta potrà rivalersi sul montatore, che a sua volta potrà rivalersi sull'idraulico (ammesso che l'idraulico abbia colpa); Lei non si preoccupi di troppi passaggi e chieda i danni al mobiliere. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

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VERANDA COSTRUITA SUL BALCONE - RIMOZIONE

Nel 2001 l'assemblea autorizzò un condomino a installare una veranda sul balcone della cucina, preciso sono balconi sporgenti e sottoposti l'uno a l'altro. Negli anni a seguire altri quattro condomini hanno messo la veranda; quest'anno, per motivi di salute di mia moglie. ho dovuto installare anche io una veranda sul balcone della cucina e mi sono attenuto alle disposizioni della delibera del 2001. Purtroppo ho dovuto mettere un pannello sandwic di copertura per la parte mancante del tetto. Il condominio però, anche in virtù di beghe interne tra condomini, ha deciso con delibera assembleare di far togliere le verande. Tutti quelli che avevano la veranda l'hanno tolta. io la devo togliere? La ringrazio anticipatamente.

 

L'Avvocato risponde: Da quel che mi riferisce è molto probabile che Lei debba smontare la veranda in quanto sembrerebbe che l'originaria autorizzazione a tenerla non sia stata data in maniera valida (altrimenti non credo che gli altri condomini avrebbero provveduto tanto facilmente a togliere di mezzo le loro). Per esserne sicuri, ovviamente, ci sarebbe bisogno di esaminare con attenzione le delibere di cui mi riferisce. Se lo ritiene opportuno, mi contatti al seguente indirizzo: http://studiolegaledauria.net/pareri-giuridici-on-line/pareri-giuridici-personalizzati Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

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POSSO ACCEDERE ALLA CANTINA CON L'AUTO ANCHE SE NON POSSIEDO UN GARAGE?

Abito in un condominio nuovo con 4 palazzi tutti collegati tra loro e gli ascensori che vanno sotto ai box, e cantine. Io non ho il box; ho il diritto di scendere con l'auto temporaneamente per scaricare la roba di poco consumo nella cantina e riuscire subito dopo? Visto che le spese le pago tutte? Grazie.

 

L'Avvocato risponde: Trattandosi di proprietà comune Lei può certamente accedere al locale Box, garages e cantinole con la Sua autovettura. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

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OCCUPAZIONE POSTO AUTO APPARTENETE AD ALTRA PERSONA - ILLEGITTIMITA'

Nel mio palazzo è presente un garage con diversi posti auto, munito di cancello con chiusura automatica. Alcuni posti auto sono di proprietà di appartamenti, mentre altri appartengono ad una società. Io posseggo un posto auto, ma avendo due macchine vorrei sapere se sia reato o contro legge parcheggiare una macchina in un posto inutilizzato ma appartenente ad uno dei condomini, oppure in un posto della suddetta società; considerando che molte persone occupano più posti con una sola macchina. La ringrazio, cordiali Saluti.

 

L'Avvocato risponde: Parcheggiare su una proprietà altrui ovviamente è illegittimo; però, col trascorrere del tempo, può portare ad acquistare un diritto sull'area in questione (anche se ad onor del vero dovrebbe trattarsi di possesso in buona fede e nel Suo caso non so fino a che punto potrebbe esserlo). Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

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RIPARTIZIONE SPESE CONDOMINIALI - MODALITA' ALTERNATIVE AI MILLESIMI

Sono proprietaria di un appartamento in una palazzina che fa parte di un supercondominio di 4 palazzine. Essendo l'appartamento su 2 livelli, ultimo piano con ascensore, i millesimi del mio appartamento sono molto elevati rispetto agli altri appartamenti. Mi ritrovo dunque a pagare spese molto alte in quanto tutte le spese di godimento vengono attribuite per millesimi di proprietà. Mi chiedo se sia giusto che certe spese (ad esempio: ascensore, luce scale, pulizia scale, ecc) vengano suddivise per millesimi e non per "unità abitativa" o ancora più correttamente per "persona" dato che non sempre gli appartamenti più grandi sono occupati da famiglie numerose. Come può essere corretto che una famiglia di 2 persone, che occupa un appartamento di 200mq, debba pagare 3 volte tanto una spesa di godimento rispetto ad un'altra unità, sia pure più piccola, ma occupata da una famiglia di 5-6 persone? Posso capire che vengano divise in millesimi le spese relative al rifacimento di una parte comune...ma le spese di godimento? Le sarei molto grata se mi potesse dire se esistono casi in cui le spese di godimento (o quali altre) vengano attribuite in modo diverso rispetto ai millesimi. Grazie mille per una risposta.

 

L'Avvocato risponde: Se non vi fosse il sistema dei millesimi vigerebbe l'incertezza assoluta, in quanto i parametri di calcolo cambierebbero continuamente; faccia il caso che l'appartamento occupato da sei persona rimanga vuoto per tre giorni, perchè tutti sono andati in gita; oppure che ospitino altre due persone per una settimana; a stretto rigore dovrebbe cambiare il criterio di calcolo; insomma sarebbe un caos. Comunque è possibile calcolare le spese con criteri diversi dai millesimi, purchè vi sia decisione all'unanimità sul punto. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

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RIFACIMENTO FRONTALINI - RIPARTIZIONE SPESE

Stiamo smantellando e ricostruendo totalmente i balconi dell'ultimo piano del palazzo compreso i frontalini, causa infiltrazioni. Gentilmente vorrei sapere a quanti anni deve corrispondere la garanzia che deve essre rilasciata dal costruttore. Inoltre trattandosi di balconi in parte aggettanti ed in parte incassati, vorrei sapere come deve essere ripartita la spesa tra i condomini. Faccio presente che trattasi di un palazzo di 5 piani. Grazie.

 

L'Avvocato risponde: La garanzia del costruttore è di dieci anni, a partire dalla data di ultimazione dei lavori. I frontalini vanno sempre pagati da tutti i condomini in ragione dei millesimi di proprietà, indipendentemente dal fatto che appartengano a balconi aggettanti oppure a castello, in quanto fanno parte dell'estetica condominiale, che è bene comune. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

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CHE VALORE HA IL PLASTICO DI UNA COSTRUZIONE?

Che valore giuridico può avere un plastico (che rappresenta fedelmente la costruzione finale) se un domani si accertasse che l’appartamento fosse difforme dal plastico? Tengo a precisare che nel progetto non risultano alcune opere che invece sono ben raffigurate nel plastico e che le stesse sono presenti anche sui cartelli pubblicitari posti all’interno ed all'esterno del cantiere. In attesa di un Vs. cortese parere, porgo cordiali Saluti.

 

L'Avvocato risponde: Conta ciò che ha firmato nel preliminare o nell'atto di vendita, compresi i riferimenti al progetto approvato e - eventualmente - al plastico; qualora di quest'ultimo non si faccia menzione nulla potrà pretendere al riguardo. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

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MANCATO PAGAMENTO ASSICURAZIONE - MOROSITA' CONDOMINO - RESPONSABILITA' DELL' AMMINISTRATORE

A seguito di un ritardato pagamento del consuntivo condominiale da parte di un condomino l'amministratore può avvalersi della facoltà di non pagare l'assicurazione globale del fabbricato imputandolo alla mancanza di fondi esclusivamente per colpa del detto condomino?

 

L'Avvocato risponde: Non è così semplice; l'Amministratore dovrà provare di aver fatto tutto quanto era in suo potere per riscuotere quanto dovuto dal condomino moroso, compreso l'inizio degli atti legali (l'amministratore ha il potere / dovere di chiedere l'emissione di un decreto ingiuntivo, anche in assenza di autorizzazione assembleare); in ogni caso è tenuto a pagarla se vi siano fondi di riserva; in mancanza, ove si appuri la mancata diligenza, l'amministratore, in caso di sinistro che sarebbe stato coperto dall'assicurazione,  risponderà personalmente. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.  

 

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CADUTA OPERAIO DA PONTEGGIO - AMMINISTRATORE - CONDOMINIO - DITTA COSTRUTTRICE - RESPONSABILITA'

Per la tranquilità personale e dei condomini desidero sapere: l'amministratore ha affidato dei lavori di ristrutturazione edili, deliberati dall'assemblea, a un'impresa del settore; se durante l'uso di una piattaforma di sollevamento a 24 mt. dal suolo, succede un incidente con il morto chi è responsabile nel risarcire i danni agli eredi?

 

L'Avvocato risponde: C'è una catena di responsabilità, che spaziano dal campo civile a quello penale, e coinvolgono coordinatore della sicurezza, datore di lavoro (impresa costruttrice), direttore dei lavori, responsabile dei lavori Amministratore, condominio; le responsabilità principali sono in ogni caso del coordinatore della sicurezza; il condominio è responsabile in qualità di committente dei lavori, ma i singoli condomini potranno essere chiamati a rispondere solo in sede civile per un eventuale risarcimento dei danni, in quanto le responsabilità penali del committente, ove presenti, restano in capo all'amministratore. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

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RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO IMPIANTO COMUNE - MOROSITA' SINGOLA PALAZZINA - DISTACCO

La caldaia di proprietà del condominio in cui vivo fornisce il riscaldamento anche ad un'altra palazzina che non ha caldaia propria. La gestione del riscaldamento è in comune e ripartita per millesimi. Ci sono dei morosi nella palazzina che usufruisce della nostra caldaia. Nessun moroso invece nel palazzo proprietario della caldaia. In questo caso risponde della morosità anche il palazzo in cui vivo o solo quello moroso? Il gestore del riscaldamento potrebbe effettuare il distacco per morosità anche alla palazzina virtuosa? Grazie

 

L'Avvocato risponde: Il gestore del riscaldamento, se non verrà pagato da qualcuno, non potrà che staccare la caldaia dato che si tratta di un unico impianto comune. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

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ALBERI DISTANZA LEGALE - VISTA A MARE

Abito al quarto piano di una palazzina e da casa mia si vede il mare o meglio si vedeva perché da alcuni anni il condominio davanti alla mia palazzina non pota gli alberi che poco alla volta mi stanno togliendo il panorama. I miei genitori avevano comprato l'appartamento proprio per il paesaggio. Volevo sapere se posso fare qualcosa per imporre la potatura di questi alberi. Grazie.

 

L'Avvocato risponde: Prima di tutto andrebbe verificato se è stata rispettata la distanza legale prescritta per gli alberi; qualora ciò non sia stato fatto avrà titolo per chiamare in causa il condominio. Si rivolga ad un Tecnico di fiducia per appurare lo stato dei luoghi (qualora non abbia un Tecnico di fiducia Le ricordo che lo Studio Legale mette a disposizione dei lettori un servizio di assistenza tecnica, che può trovare QUA ). Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

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STRADA PRIVATA AD USO PUBBLICO

Egr. Avv. il comune circa 12 anni fa ha asfaltato la mia strada e ha messo l'illuminazione, la strada è privata il comune non ha fatto nessun esproprio, adesso ha messo un cartello di divieto d'accesso quindi io non posso entrare nella mia strada ma devo fare un giro molto lungo per arrivare a casa mia. Cosa devo fare?

 

L'Avvocato risponde: Probabilmente (anzi sicuramente, da quel che mi dice) la Sua strada è stata dichiarata di pubblica utilità e come tale è sottoposta alla regolamentazione del traffico da parte degli enti preposti, nel Suo caso il Comune; resta solo da verificare in concreto se ciò sia accaduto in maniera conforme alla normativa e se sussistano gli estremi per un ricorso. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

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INFILTRAZIONI DAL TETTO CONDOMINIALE - RESPONSABILITA' AMMINISTRATORE

Abbiamo comprato da un anno e mezzo un appartamento situato all'ultimo piano. Ho notato che ci entra acqua dal tetto, l'amministratore dice che non puo' metterlo a posto perche' il palazzo è in debito di spese vecchie. Io non sapendo queste cose che dirirtti ho!?! Posso fare una denuncia a chi mi ha venduto l'appartamento per non avermi detto questo problema, e anche all'agenzia immobiliare??? Aiutatemi datemi delle dritte su quello che posso fare. Grazie mille.

 

L'Avvocato risponde: Prima di tutto deve scrivere (o farsi scrivere da un Avvocato) una diffida all'Amministratore, chiedendo l'immediata soluzione del problema; ove non ottenga niente bisognerà agire contro il condominio o anche contro l'amministratore qualora sia ravvisabile sua responsabilità personale. Qualora abbia bisogno di assistenza in loco Le ricordo che lo Studio Legale è presente in tutta Italia con una fitta rete di Local Partners (può consultare l'elenco completa QUI ) a cui potrà mostrare anche la documentazione in Suo possesso (perizie, foto, o altro); ci tengo a precisare che il solo consulto non Le costerà nulla. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

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ESTINZIONE DELLA SERVITU' - DIRITTO DI PASSAGGIO E SERVITU' DI PASSAGGIO PEDONALE - QUALE DIFFERENZA?

Ho acquistato un solaio servito da una scala posta su un'altra proprietà. Sulla scheda catastale la scala è registrata con un numero di subalterno corrispondente al numero del solaio e con diritto di passaggio; sull'atto notarile, è registrato come servitù attiva di passaggio pedonale. Ho trasformato il solaio in una stanza (con regolare permesso di ristrutturazione) chiudendo l'apertura sulla scala ed aprendo una porta interna che si collega direttamente al mio appartamento, al quale si accede da un altro ingresso. Il proprietario del fondo sul quale c'è la scala dice che avendo chiuso il passaggio ho perso la servitù e quindi lui può toglierla perchè è stata registrata non come DIRITTO DI PASSAGGIO ma come SERVITU' ATTIVA DI PASSAGGIO PEDONALE e comunque non potrei passare più da questa scala per entrare nel mio appartamento perchè la servitù è solo per il "solaio" e non per tutto l'appartamento. Ma la servitù non si estingue dopo 20 anni di inutilizzo? La ringrazio cortesemente per la Sua risposta.

 

L'Avvocato risponde: Il Suo vicino ha torto; Lei ha un diritto di passaggio in quanto il fondo ha una servitù attiva di passaggio pedonale; se proprio vogliamo cogliere una differenza essa consiste nel fatto che potrebbe ben esistere un diritto di passaggio anche in assenza di una servitù; si tratterebbe però di un diritto più limitato rispetto a quello nascente dalla servitù, in quanto saremmo di fronte ad un semplice diritto personale, e non ad un vero e proprio diritto reale, come nel Suo caso. Quindi la situazione, dal punto di vista giuridico, è esattamente il contrario di quanto ritiene il Suo vicino. Circa la necessità di decorso del ventennio per l'estinzione della servitù ha ragione: ce n'è bisogno. Saluti, studio legale Avv. Michele D'Auria.

 

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MEDIAZIONE CIVILE CONDOMINIALE: E' OBBLIGATORIA O NO?

Prima di dare inizio ad una causa in condominio debbo per forza attivare il procedimento di mediazione? non se ne potrebbe fare a meno in qualche modo?

 

L'Avvocato risponde: Lei è fortunato; proprio oggi l'ufficio stampa della Consulta ha diramato un comunicato stampa in cui viene comunicato che la Corte Costituzionale ha dichiarato l'incostituzionalità della mediazione obbligatoria, in quanto il Legislatore ha agito in eccesso di delega; le motivazioni saranno rese note successivamente, ma in buona sostanza, da oggi, la mediazione civile nelle controversie condominiali (e non solo in quelle) diventa facoltativa e volontaria. Saluti. (aggiornamento: con L. n. 98/2013 la mediazione è stata reintrodotta anche in materia condominiale, quindi - ad oggi - essa è obbligatoria)

 

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ACCESSIONE DI MOBILE AD IMMOBILE

Vorrei sapere se è possibile estirpare degli alberi di ulivo che ho acquistato e piantato su un terreno di cui avevo il godimento e piantarli da un'altra parte, senza il consenso del proprietario del fondo su cui attualmente si trovano. Grazie

 

L'Avvocato risponde: Direi proprio di no, a meno che non vi fosse un esplicito patto in tal senso; ciò che Lei descrive è un tipico caso di accessione di mobile ad immobile; in breve, il suolo viene considerato bene principale che attrae ciò che viene eretto o si trova sopra, come - appunto - un albero, per cui il proprietario del suolo diviene proprietari - magari anche a sua insaputa -  di quello che c'è sopra, alberi di olivo compresi. Saluti.

 

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BARRIERE ARCHITETTONICHE - OBBLIGO DI INSTALLAZIONE DELL'ASCENSORE - OBBLIGO DI FUNZIONAMENTO EFFETTIVO DELL'ASCENSORE: SUSSISTE?

Da luglio abbiamo acquistato in un nuovo supercondominio da 80 appartamenti. Il costruttore ne ha venduti 20, i restanti sono vuoti. Ora lui si rifiuta di mettere in accensione caldaia (centralizzata a consumo autonomo) ed ascensore, nonostante i condomini siano disposti a pagare la propria parte. preciso che il cantiere non sia ancora ultimato ed è comunque pubblicizzato con "adatto ai disabili" (senza ascensore?????). Abbiamo possibilità di fare causa al costruttore che ci lascia al freddo? cordiali saluti.

 

L'Avvocato risponde: La normativa sulle barriere architettoniche prevede che gli stabili di nuova costruzione con più di due piani fuori terra debbano essere muniti di ascensore; ciò naturalmente comporta pure che gli ascensori debbano funzionare, altrimenti sarebbe inutile installarli; per tale ragione ritengo fondata un'azione contro il condominio che decida di non attivarli, tenendoli fermi. Per quel che riguarda il freddo non c'è una norma specifica che obblighi a tenere accesi gli impianti di riscaldamento, quindi se in assemblea si decide di sospendere il servizio - o di non attivarlo, difficilmente si riuscirà ad ottenere una pronuncia favorevole. Saluti.

 

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LITE CONDOMINIALE - SPESE DI LITE - RISARCIMENTO: SPETTANO ANCHE AL CONDOMINO ATTORE?

Sono proprietario di un appartamento danneggiato a seguito di infiltrazioni della parete condominiale. L'eventuale sentenza di condanna al condominio per il risarcimento del danno mi esonera dal versare la mia quota di risarcimento? e per le spese legali che il tribunale stabilirà, dovrò partecipare? Grazie.

 

L'Avvocato risponde: Sicuramente non dovrà partecipare alle spese legali; per quanto riguarda il risarcimento, invece, dipende anche dall'oggetto della domanda giudiziale e dal suo concreto contenuto, nonchè da cosa effettivamente deciderà il giudice in sentenza; in linea di massima, comunque,  su tale voce dovrebbe essere tenuto a pagare la Sua quota. Saluti.

 

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MANCATO PAGAMENTO - SOSPENSIONE IN PENDENZA DI CONTENZIOSO CON IL CONDOMINIO

Un condomino ha pendenti innanzi al tribunale alcune liti giudiziarie nei confronti del condominio. Può, il condomino, sospendere i pagamenti delle quote ordinarie e di quelle straordinarie derivanti da lavori straordinari, che nel frattempo i condomini hanno deliberato, adducendo quale motivazione la pendenza di tali liti?

 

L'Avvocato risponde: No, a meno che il Giudice non sospenda l'efficacia delle delibere che dispongono i pagamenti in questione. Saluti.

 

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ESECUZIONE DELLA DELIBERA ASSEMBLEARE E OSTRUZIONISMO DEL CONDOMINO.

Vivo in un condominio di 8 persone. E' stata approvata dall'assemblea la ripavimentazione e il rinforzo del solaio del cortile interno adibito a parcheggio. Si è costretti pertanto durante le ore di lavoro a parcheggiare altrove, cosa che stiamo facendo tutti tranne un condomino che si ostina a non voler rimuovere la sua auto dal suo posto impedendo il normale svolgimento dei lavori. Cosa si può fare? Cosa prevede la legge in questi casi? Un grazie anticipato.

 

L'Avvocato risponde: Se la delibera è stata regolarmente approvata il condomino è tenuto a rispettarla; in mancanza gli potranno essere addebitati i danni per il ritardo nell'esecuzione dei lavori; sarà anche possibile ottenere un provvedimento di urgenza per obbligarlo a spostare l'autovettura. Saluti.

 

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ADEGUAMENTO IMPIANTO DI ANTENNA AL DIGITALE TERRESTRE: PAGA IL PROPRIETARIO O IL CONDUTTORE?

Sono un inquilino di un condominio di 15 appartamenti. Da quando c'è stato lo switch-off l'impianto non trasmette più come prima il segnale, come posso fare per risolvere questo problema? tenga conto che i cavi e la stessa antenna sono molto datati. Volevo precisare che non sono proprietaria ma locataria di questo appartamento al piano terra. Ho pensato addirittura di far passare un nuovo cavo, all'interno del vecchio impianto esistente,a mie spese. Gli altri inquilini nella stessa verticale hanno provveduto con antenne paraboliche installate sui propri balconi;ma io ho difficoltà di ricezione perchè abito ad un piano troppo basso e sono circondata da altri edifici. In attesa di risposta ringrazio.

 

L'Avvocato risponde: Non faccia passare fili nuovi di testa Sua, sarebbe manomissione dell'impianto, sicuramente vietata dal contratto di locazione in assenza di autorizzazione scritta del proprietario; piuttosto, visto che Lei ha preso in locazione una casa con impianto di antenna già esistente, chieda al proprietario che provveda alla necessaria manutenzione che - essendo manutenzione straordinaria - spetta a lui. Saluti.

 

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COSTRUZIONE DEL MURO COMUNE SUL CONFINE

E' possibile sostituire una rete di confine con un muro tenendo conto dei cattivi rapporti con i vicini? E' necessario avere un parere favorevole dal Comune? In caso di nucleo di antica formazione o parte del centro storico del paese ci sono delle restrizioni? Grazie per una eventuale risposta.

 

L'Avvocato risponde: A norma dell'Art. 886 del codice civile "Ciascuno può costringere il vicino a contribuire per metà nella spesa di costruzione dei muri di cinta che separano le rispettive case, i cortili e i giardini posti negli abitati. L'altezza di essi, se non è diversamente determinata dai regolamenti locali o dalla convenzione, deve essere di tre metri"; e l'Art. 888: "Il vicino si può esimere dal contribuire nelle spese di costruzione del muro di cinta o divisorio, cedendo, senza diritto a compenso, la metà del terreno su cui il muro di separazione deve essere costruito. In tal caso il muro è di proprietà di colui che l'ha costruito, salva la facoltà del vicino di renderlo comune ai sensi dell'articolo 874, senza obbligo però di pagare la metà del valore del suolo su cui il muro è stato costruito". In poche parole: il vicino non può opporsi alla costruzione del muro. Ovviamente andranno acquisite le necessarie autorizzazioni amministrative. Saluti.

 

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INSTALLAZIONE TETTOIA SUL BALCONE IN CONDOMINIO.

Il proprietario dell'appartamento sottostante al mio (abito al 2°piano), durante l'ultima riunione ha chiesto di montare una tettoia fissa sul suo balcone in quanto dice che dai piani superiori gettano di tutto. Dal momento che montando questa struttura tutta la spazzatura si accumulerebbe sopra la suddetta senza la possibilità di rimuoverla, ma SOPRATTUTTO si faciliterebbe l'accesso al mio appartamento di qualche malintenzionato agevolato dal fatto che anche l'inquilino del piano terra ha una struttura fissa in corrispondenza del balcone del 1°piano,come posso tutelarmi? in attesa di una vostra risposta vi auguro buona giornata.

 

L'Avvocato risponde: La tettoia lederebbe il decoro architettonico dell'edificio, quindi ha bisogno dell'unanimità dei voti per essere approvata. Lei ovviamente in assemblea ha votato contro, vero? In tal caso deve immediatamente impugnare la delibera. Saluti.

 

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ETERNIT NELLA CASA APPENA COMPRATA: A CHI SPETTA LA RIMOZIONE?

Ho appena comprato una casa in campagna a Viterbo, mi sono accorta solo dopo che c'erano dei manufatti in eternit - un tetto di un magazzino e un comignolo, tra l'altro rotto, di un forno a legna esterno alla casa-. Vorrei sapere se le spese di rimozione e smaltimento spettano a me o ai precedenti proprietari che, oltre tutto, non mi avevano informata della presenza di questi manufatti. Grazie

 

L'Avvocato risponde: Da quel che mi riferisce i manufatti in eternit non erano in alcun modo occultati, quindi Lei si è potuta rendere facilmente conto della loro presenza al momento dell'acquisto o - meglio - se ne sarebbe potuta (e dovuta) rendere facilmente conto; dal momento che non l'ha fatto, ha accettato la presenza degli ingombranti elementi, che pertanto ora spetta a Lei smaltire. Saluti. 

 

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AUTORIZZAZIONE DEL CONDOMINIO CONFINANTE PER LA COSTRUZIONE DI UN MANUFATTO: SERVE L'UNANIMITA'?

Devo costruire una portico nella mia proprietà confinante con un condominio. Tale portico arriverà in prossimità del confine ma sempre nella mia proprietà e non ostacola in alcun modo la visuale dei condomini. Ho chiesto l'autorizzazione ai condomini e non hanno fatto nessuna obiezione accogliendo il mio progetto, tutti a parte uno (la cui proprietà non è direttamente confinante) che si nega al firmare tale delibera. Attraverso un'assemblea condominiale posso ottenere il via libera grazie alla maggioranza o serve l'unaminità? Grazie

 

L'Avvocato risponde: Il problema è posto male. Se il manufatto che Lei deve costruire rispetta le norme urbanistiche, comprese quelle sulle distanze, non avrà bisogno di alcuna autorizzazione del condominio; qualora invece non le rispetti chiunque, in qualsiasi momento, potrà chiederne l'abbattimento, indipendentemente dall'autorizzazione ricevuta dal condominio; l'autorizzazione richiesta, pertanto, è superflua. Qualora invece Lei chieda una semplice rinuncia ai diritti di natura privatistica, che potrebbe metterLa al sicuro da richieste di risarcimenti, occorre l'unanimità. Saluti.

 

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INSTALLAZIONE TUBI DEL GAS DI PROPRIETA' ESCLUSIVA: CHI PAGA?

Vivo in un condominio dove ci sono scala A, scala B e gruppo di case a schiera. Sono state cambiate le colonne del gas (che sono poste a vista sulla facciata) a servizio solo della scala B. L'Amministratore ha suddiviso le spese a tutti i condomini (scala A, scala B e case a schiera). E' corretto? Oppure le spese vonno suddivise solamente ai condomini della scala B? Ringrazio e porgo distinti saluti.

 

L'Avvocato risponde: Da qual che mi riferisce sembra che siano stati sostituiti tubi che servono solo una determinata scala, essedosi già diramati dalla condotta principale; in tal caso la soluzione preferibile sarebbe quella di attribuire la spesa occorsa alla sola scala servita dai tubi in questione. Saluti.

 

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SPESE DI ILLUMINAZIONE ELETTRICA NELLA SCALA DEL CONDOMINIO: CHI PAGA?

Abito in una palazzine di sei appartamenti, precisamente piano terra con giardino, l'unico spazio che condivido è un breve passaggio munito di due lampadine per illuminazione notturna. Sopra il mio appartamento attraverso due rampe di scale si accede agli altri appartamenti ove sono presenti altre sei lampade per l'illuminazione notturna. Mi chiedevo se la spesa per l'illuminazione va ripartita in base ai millesimi in quanto essendo il mio appartamento leggermente piu' grande di quelli soprastanti mi ritrovo a pagare 50 euro di spese illuminazione rispetto alle 20 25 euro degli altri proprietari. L'illuminazione riguarda anche le cantine che io non possiedo. Possibile che per due lampadine io debba spendere 50 euro contro le 25 degli altri proprietari usufruendo solo di una piccolissima parte dell'illuminazione? L'amministratore mi ha risposto che la spesa della luce va ripartita rispetto ai millesimi... ma allora perchè la mia vicina che abita nella stessa palazzina ma ha un entrata non comune è esonerata dalla spesa? Mi spiego... perchè io devo pagare anche la spesa di illuminazione di cui non usufruisco? grazie.

 

L'Avvocato risponde: L'Amministratore ha ragione; in mancanza di diversa pattuizione vanno utilizzati i millesimi, e ciò che conta è l'utilizzo potenziale, non quello effettivo, per cui Lei deve pagare anche per la parte di scale che di fatto non utilizza (quelle che portano ai piani superiori e ai piani inferiori. La condomina di cui mi riferisce non paga perchè non ha proprio accesso dall'entrata principale, quindi non ha un uso, nemmeno potenziale, dell'illuminazione. Saluti.

 

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VALVOLA ROTTA E CONSUMO ECCESSIVO DEI TERMOSIFONI: CHI PAGA?

All'accensione dell'impianto di riscaldamento centralizzato del nostro condominio è successo che la valvola che regola l'apertura e la chiusura del riscaldamento comandata dal relativi termostati interni e che si trova nella colonna che si trova sul pianerottolo a dire del tecnico era guasta. La conseguenza è che per circa 7 giorni l'acqua calda circolava nell'impianto e faceva quindi girare anche il contacalorie che stabilisce i consumi ma purtroppo l'inquilino era assente per lavoro e se ne è accorto solo al rientro. Intanto i sui consumi sono saliti ed ora lui si dice disposto a pagare solo il 60% dell'importo. Il rimanente 40% vorrebbe fosse pagato dal proprietario, il quale invece dice che è a carico di tutto il condominio.

 

L'Avvocato risponde: Prima di tutto, le bollette condominiali vanno sempre intestate al proprietario, e non all'inqulino (veda la precedente risposta su questa stessa pagina). Per quel che riguarda la responsabilità dell'accaduto, le riposte possibili sono due: se la valvola rotta è condominiale, l'intera spesa sarà a carico del condominio; se invece trattasi di valvola di proprietà esclusiva, facente parte dell'impianto interno dell'appartamento, l'intera spesa sarà a carico del proprietario; nell'ambito dei rapporti interni tra proprietario e inquilino, poi, sarà l'inquilino a dover pagare il tutto, in quanto detiene materialmente l'immobile, ne è custode e quindi è suo onere verificare il perfetto funzionamento dell'impianto, compreso il funzionamento della valvola. Saluti. 

 

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BOLLETTE CONDOMINIALI INTESTATE ALL'INQUILINO E NUOVO PROPRIETARIO DELL'IMMOBILE: CHI PAGA?

Ho acquistato un appartamento e il precedente proprietario si e' fatto rilasciare dall'amministratore una dichiarazione di completo pagamento delle rate secondo il preventivo dell'esercizio dell'anno precedente. In realta' dopo aver visionato il preventivo per l'anno successivo ho notato che vi era un riporto anno precedente di 214 euro. Quando ho contattato l'amministratore mi ha risposto che lui ha dichiarato il completo pagamento delle rate relative al vecchio proprietario e non il suo locatario che aveva questo debito appunto. E' corretto tutto questo? sapendo che il vecchio proprietario vendeva la casa, l'amministratore doveva verificare tutte le spese in sospeso relative all'immobile prima di rilasciare quella dichiarazione? Posso rivalermi sull'amministratore circa quel residuo? O devo rivalermi sul vecchio proprietario? Ringrazio.

 

L'Avvocato risponde: L'Amministratore ha commesso un grossolano errore, in quanto le bollette condominiali vanno sempre rilasciate a nome del proprietario, e in ogni caso al proprietario spetta pagarle; nella pratica può ben essere che materialmente vi provveda l'inquilino, se questi sono i patti tra i due (proprietario e inquilino); e ben può essere pure che l'amministratore specifichi, sulla bolletta, che il pagamento è stato materialmente eseguito dall'inquilino; ma qualora rilasci una liberatoria al proprietario, dichiarando che per l'anno trascorso tutto è stato pagato, null'altro potrà pretendere. Per tale ragione, in presenza della liberatoria, a Lei non spetta pagare nulla, e nemmeno al vecchio proprietario. Saluti. 

 

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CROLLO DEL MURO DI CONFINE: CHI PAGA?

Abito in una villetta bifamiliare. il muretto di confine, crolla. dall'altra parte c'e' un condominio dove vivono circa 120 famiglie. come verranno ripartite le spese per il rifacimento del muretto?

 

L'Avvocato risponde: Il muro di confine normalmente è comune; qualora ciò corrisponda a verità anche nel Suo caso, le spese andranno ripartite a metà tra il condominio e il proprietario confinante; qualora invece il muro sia di proprietà esclusiva di uno dei due confinanti, sarà il medesimo proprietario esclusivo a dover sostenere per intero la spesa. Tutto ciò, beninteso, nel caso in cui non vi siano specifiche responsabilità per il crollo, nel qual caso la ricostruzione andrà addebitata a colui che ha causato il danno, facendo crollare il muro. Saluti.

 

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SPESE DI ENERGIA ELETTRICA PER UN CANCELLO COMUNE A DUE CONDOMINI: COME RIPARTIRLE?

Il condominio A e il condominio B usufruiscono di un unico cancello elettrico di accesso alle aree di parcheggio private. L'alimentazione di tale cancello avviene tramite il contatore condominiale del condominio A che con questo alimenta anche la propria luce scale, luce porticato, impianto Tv centralizzato e citofono. Il condominio titolare del contatore riceve dall'altro condominio, a titolo di compartecipazione spese, l'importo di euro 45.00/anno. Ora il contenzioso che si sta venendo a creare è che il condomino titolare del contatore pretenderebbe il 50% delle spese di quota fissa ed accessorie più il consumo secondo un contascatti recentemente installato senza alcun preavviso e che a tutt'oggi registra un n. di Kw/ora a dir poco anomalo.

Ringraziando per l'attenzione chiedo gentilmente, se possibile, un aiuto per capire come dovrebbero essere ripartite le spese in un caso come quello appena su accennato?

 

L'Avvocato risponde: La soluzione tecnicamente più corretta sarebbe quella di installare un contatore apposito, comune ad entrambe le palazzine, per la sola area di parcheggio. In caso contrario bisognerà trovare un accordo, cercando di calcolare approssimativamente quanto costa effettivamente la sola apertura del cancello. Saluti.

 

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DEMOLIZIONE DEL MURO PERIMETRALE ALL'INTERNO DELLA VERANDA DI PROPRIETA' ESCLUSIVA.

All'interno di una veranda con vetrature opacizzate, è legittimo spostare o eliminare la porzione di muro non portante e quindi non incidere sul decoro dello stabile? In parole povere il condomino ha spostato all'interno di 40 cm. il muro di tompagno che prima della realizzazione della veranda era parete esterna, allargando quindi la superficie della veranda stessa.

 

L'Avvocato risponde: In via generale il comportamento del condomino è legittimo, in quanto non viene alterato il preesistente decoro architettonico dello stabile (ammesso, ovviamente, che la veranda stessa non sia stata costruita in maniera illegittima); andranno però verificati con attenzione il regolamento di condominio e l'atto di proprietà, che potrebbero contenere limitazioni. Saluti.

 

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DI QUALE COLORE LA PARETE DEL CONFINANTE?

Il mio vicino a deciso di tinteggiare la parete confinante con un colore molto diverso rispetto al mio, ho una legge che tuteli la mia posizione?

 

L'Avvocato risponde: In linea generale il Suo vicino può tinteggiare la parete del colore che più gli aggrada; andrebbe però controllato lo strumento urbanistico, che può contenere delle prescrizioni circa i colori utilizzabili. Saluti.

 

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CONTRATTO DI APPALTO - I PEZZI SPECIALI PER L'IMPIANTO FOGNARIO VANNO PAGATI A PARTE?

In un contratto di appalto per le fognature in un'abitazione privata, se non sono menzionati i pezzi speciali (tappi, curve e raccordi) può la ditta esecutrice dei lavori conteggiare tali pezzi a un metrolineare cadauno, o non essendo menzionati nel contratto si dovevano intendere compresi nel prezzo stabilito? Ovvero, i metrilineari a consuntivo (considerato che il contratto era a misura) sono risultati 140 a cui sono stati aggiunti ulteriori 78 metri derivanti da pezzi speciali non menzionati a contratto. A mio parere ritengo che, non essendo menzionati, dovessero essere compresi nel prezzo. In attesa di una risposta porgo cordiali saluti.

 

L'Avvocato risponde: I prezzari per i lavori pubblici fanno riferimento ai pezzi speciali quali curve, aumento riduzione braghe, giunte a squadra, innesti, ecc. contabilizzandoli a parte, con un aumento della metratura; se il Suo contratto di appalto (che andrebbe comunque letto per averne certezza) rinvia genericamente a tali prezzari, Lei sarà tenuto a pagare quanto chiesto; se invece trattasi di contratto per lavori a corpo, no. Saluti.

 

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RIAPERTURA DELLA ENTRATA PRINCIPALE MURATA

Sono proprietaria di un appartamento ereditato e venendo a conoscenza che circa 40 anni fa l'entrata principale è stata chiusa (per riaprirne un'altra nel giardino di proprietà condominiale) mi chiedo se posso riaprire la prima entrata iniziale? Grazie.

 

L'Avvocato risponde: In linea generale non dovrebbero esserci problemi. Saluti.

 

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AUTO DANNEGGIATA NEL PARCHEGGIO CONDOMINIALE: CHI PAGA?

Ho trovato l'auto danneggiata nel parcheggio condominiale, non sò chi è stato, il condominio è sprovvisto di assicurazione, chi deve provvedere al rimborso del danno che ho subito?

 

L'Avvocato risponde: La persona che lo ha causato, se riesce a rintracciarla e provare il fatto; altrimenti temo che resterà tutto a Suo carico. Saluti.

 

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INTERRUZIONE DELL' EROGAZIONE DELL' ACQUA CONDOMINIALE: CHI PAGA I DANNI?

Se l'amministratore non riesce a pagare l'acqua per mancanza di fondi perche' ci sono dei condomini morosi, le attività presenti in tale condominio (bar-pizzeria-tavola calda) a chi devono chiedere eventuali danni economici?

 

L'Avvocato risponde: Al titolare della fornitura, cioè il condominio. Sarà poi quest'ultimo a chiamare in causa i condomini morosi (ammesso che non vi siano già contenziosi in corso con questi ultimi). Saluti.

 

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CADUTA DI CALCINACCI DALLA PARETE CONDOMINIALE.

Abito in centro e dalla parte interna della mia casa c'è la facciata di un altro palazzo che si sta letteralmente sbriciolando, facendo cadere di continuo pezzi di mattone e intonaco a chi mi deve rivolgere? Volevo puntualizzare che questa facciata rimane all'interno e solo io posso vederla dalla mia terrazza oltretutto i pezzi cadono su un tettino di un negozio. Grazie per una vostra risposta.

 

L'Avvocato risponde: Deve scrivere una raccomandata all'Amministratore del condominio adiacente, a cui appartiene la parete, e chiedere che ponga in essere le opportune misure per impedire la caduta dei calcinacci. Saluti.

 

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IMPALCATURA SULLA FACCIATA E PERDITA DI CLIENTELA PER IL NEGOZIO - BAR: CHI PAGA?

Ho un bar nel centro storico e da pochi mesi ho ottenuto e pagato l'autorizzazione di occupazione del suolo pubblico per dei tavolini e relativi ombrelloni da utilizzarsi in tutte le stagioni. Nel palazzo è stato venduto un appartamento situato al secondo piano, sopre lo spazio da me occupato e i proprietari vogliono ristrutturarlo. L'impresa incaricata pretende di montare un'impalcatura che andrebbe a ostacolare e rendere pericoloso sia l'utilizzo dei tavoli sia il passaggio dei clienti diminuendo inoltre la visibilità del locale con relativa perdita di clientela e guadagno. La ditta potrebbe utilizzare per l'impalcatura un cortile interno con una finestra dell'appartamento ma questa soluzione è stata rifiutata dal titolare. Vorrei chiedere se la ditta incaricata dei lavori può montare l'impalcatura e chi sarebbe responsabile per i danni che sicuramente deriveranno da questa situazione. Ringraziando, distinti saluti.

 

L'Avvocato risponde: La ditta può montare l'impalcatura, ma Lei ha diritto al risarcimento dei danni, sia per la diminuzione della clientela, sia per il pagamento della tassa di occupazione del suolo. saluti.

 

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SOSPENSIONE DEI SERVIZI AL CONDOMINO MOROSO.

Possiedo un appartamento in un residence dotato di piscina e campo da tennis/calcetto. Attualmente ci sono condomini morosi e vorrei sapere se è possibile interdire l'accesso alla piscina ed al campo ai predetti condomini morosi? Grazie.

 

L'Avvocato risponde: Se lo prevede il regolamento di condominio, si. Saluti.

 

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COSTRUZIONE DI UNA NUOVA CISTERNA - PROPRIETA' ESCLUSIVA.

Siamo 2 sorelle proprietarie di una bifamiliare; all'interno della mia parte di proprietà si trova la cisterna che è di uso comune con una servitù di passaggio a favore di mia sorella per accedere a tale cisterna. Adesso mia sorella, poiché la sua parte di proprietà dispone di un ampio terreno, vuole costruire una sua cisterna e non usare più quella comune ma mi chiede la metá delle spese. Posso rifiutarmi? Io non ho alcun problema nell'usare la cisterna comune e del resto è mia sorella che vuole una cisterna tutta sua per cui, secondo me, le spese sono a suo carico. Grazie in anticipo per la risposta.

 

L'Avvocato risponde: Lei ha perfettamente ragione; Sua sorella dovrà provvedere a costruire la nuova cisterna a proprie spese, oppure continuare ad utilizzare quella esistente. Saluti.

 

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RIFACIMENTO BALCONI AMMALORATI E RIPARTIZIONE DELLE SPESE.

Nell'ultima assemblea condominiale si è deciso di rifare tutti i balconi ammalorati e il cornicione, tramite montaggio di un ponteggio. Visto che voglio provvedere in maniera autonoma al rifacimento del balcone devo concorrere totalmente alle spese relative al montaggio del ponteggio e la quota del direttore dei lavori? Oppure parzialmente, visto che il balcone lo farò fare da una ditta che pagherò a mie spese? Sicuro di una vostra risposta, vi porgo cordiali saluti.

 

L'Avvocato risponde: Lei è tenuto a pagare come tutti gli altri, in quanto il decoro architettonico del fabbricato è un bene comune, come anche il cornicione; non saprei se Le conviene accollarsi interamente la spesa del rifacimento del Suo balcone, visto che in realtà parte della stessa spetterebbe anche agli altri condomini. Ovviamente, se il resto dei condomini è d'accordo, può sempre concordare una diversa soluzione. Saluti.

 

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COSTRUZIONE DI UNA VERANDA SUL BALCONE SOTTOSTANTE: BISOGNA CHIEDERE L'AUTORIZZAZIONE DEL CONDOMINO SUPERIORE?

Il mio vicino sottostante ha intenzione di costrure una veranda nel suo balcone. Poichè quest'ultima andrà attaccata al balcone sovrastante, di mia proprietà, deve chiedermi autorizzazione? E dopo la costruzione, in caso di infiltrazioni di acqua o altro, a chi competono le spese di manutenzione, considerato che il mio balcone è diventato tetto di un locale sottostante? Grazie.

 

L'Avvocato risponde: Se il balcone è aggettante si, dovrà chiederLe l'autorizzazione; in caso di balcone a castello invece non sarà necessaria, o - almeno - non lo sarà in ragione della proprietà del balcone, ma potrebbe sempre esserlo in ragione del decoro architettonico dell'edificio. Le spese di manutenzione del balcone, inteso come suolo calpestabile, competono già oggi a Lei, e continueranno a competere a Lei anche nel caso di realizzazione della veranda. Saluti.

 

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PAGAMENTO DEI CONTRIBUTI E DELLA RETRIBUZIONE A PORTIERE FANTASMA.

Nel condominio di cui faccio parte (come affittuaria) paghiamo e versiamo i contributi mensilmente ad una persona inquadrata come portiere. Di fatto il condominio non ha un portiere ma questa persona viene esclusivamente un paio di volte al mese per fare le pulizie delle aree condominiali e per tale lavoro viene pagato extra. Io mi sono lamentata del fatto in assemblea dopo avere visto il bilancio (su 34.000 euro all'anno di spese 30.0000 le prende questa persona e mi è stato risposto che non ho alcuna voce in capitolo e devo pagare, sono fatti loro se vogliono pagare lo stipendio ad una persona che non fa il lavoro per cui è stato assunto. Posso pagare solo le spese reali del condominio e non lo stipendio a questa persona che di fatto non è neanche presente?

 

L'Avvocato risponde: Lei ha voce in capitolo, e come, visto che le spetta per legge il pagamento del 90% delle spese di portineria. Scriva (o si faccia scrivere da un Avvocato) immediatamente al proprietario e all'Amministratore, chiedendo che si attivino per garantiLe il pieno godimento dell'immobile. Se non avrà esito bisognerà studiare le opportune azioni legali. Saluti.

 

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STRADA DI ACCESSO AL CONDOMINIO E RIPARTIZIONE DELLE SPESE

Dall'assemblea condominiale dove sono state approvate le spese per il rifacimento del manto stradale della strada privata di accesso al condominio è emerso che la ripartizione delle spese verrà fatta in base ai millesimi di proprietà. Vi chiedo però poichè tutti i condomini utilizzano questa strada allo stesso modo e nessuno ne ha un uso prevalente posso chiedere che la ripartizione avvenga in base al principio di equità, perchè applicando la tabella millesimale i proprietari degli appartamenti più grandi hanno un esborso maggiore ma nessun maggiore beneficio.

 

L'Avvocato risponde: Il criterio di ripartizione adottato è corretto; in via ordinaria, infatti, tutte le spese condominiali per cui non sia previsto un diverso criterio, vanno ripartite secondo i millesimi generali di proprietà; la Sua osservazione circa la mancanza di un utilizzo prevalente potrebbe anche avere un senso logico, ma difficilmente sarebbe accolta in un giudizio. Saluti.

 

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APPROPRIAZIONE INDEBITA DELL'AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO PER SOMME NON DOVUTE

Verso un condomino moroso e' obbligatoria la messa in mora? in caso non fatta gli atti successivi sono nulli? L'amministratore che trattiene volutamente somme non conteggiate in consuntivo sebbene gli siano state richieste in quale reato incorre? Se poi ottiene un decreto ingiuntivo ripetendo la richiesta di tali cifre senza restituirle e ottiene la delibera non e' un doppio reato? Grazie per i chiarimenti.

 

L'Avvocato risponde: La messa in mora non è obbligatoria in quanto è dovere del condomino pagare le quote regolarmente approvate in consuntivo e preventivo di amministrazione; però dopo un certo tempo tali quote, se non viene fatta messa in mora, cadono in prescrizione, e a questo punto la responsabilità è dell'Amministratore che non si è attivato per tempo. Il termine di prescrizione può variare, ma generalmente è di cinque anni. L'Amministratore non può trattenere somme che non gli siano dovute secondo i preventivi e i consuntivi regolarmente approvati; qualora lo faccia incorre nel reato di appropriazione indebita. Saluti.

 

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SOSTITUZIONE COLONNA FECALE E DANNI PROVOCATI ALL'APPARTAMENTO

Durante la sostituzione di un tratto di colonna fecale che da anni trasudava liquami, macchiando il bagno sottostante continuamente, la ditta che eseguito i lavori ha provocato danni vistosi al mio appartamento con sfondatura della parete in diversi punti e rottura di diverse piastrelle nel bagno. Nel rompere la vecchia fecale ( eternit), otturava con i detriti la parte sottostane della fecale del mio appartamento che si trova al piano terra. Una volta finito il lavoro, i condomini hanno iniziato a scaricare i propri bisogni all'interno del mio appartamento, facendomi passare diverse ore d'inferno e una notte intera a svuotare e pulire l'appartamento, imbrattando le pareti di liquido puzzolente. Per oltre un mese ho richiesto alla ditta che attualmente cura la ristrutturazione del parco, di ripristinare i danni provocati, senza ricevere risposta. A questo punto posso far intervenire una ditta di mia fiducia e chiedere il risarcimento dei danni, per l'enorme disagio e fatica a cui sono stato sottoposto? Distinti saluti

 

L'Avvocato risponde: Si, però bisognerà prima preparare opportuna documentazione per dimostrare tali danni.Sarebbe il caso di rivolgere analoga richiesta anche al committente dei lavori (il condominio, presumo). Saluti.

 

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SERVITU' DI PASSAGGIO E PARCHEGGIO

Salve, il mio appartamento è al piano terra di un condominio e ho un entrata indipendente. Il piazzale sotto il condominio è per contratto ad uso esclusivo mio, i condomini hanno solo il diritto di passo. Posso parcheggiare le mie auto e il mio camper nel mio piazzale lasciando sempre libero il passaggio per i condomini? Grazie

 

L'Avvocato risponde: Da quel che mi riferisce, in via di principio, Lei dovrebbe avere tale diritto. Per esserne sicuri andrebbe letto con attenzione l'atto di proprietà. Saluti.

 

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FOSSA BIOLOGICA COMUNE

Abito in un terratetto nel quale l'unica cosa in comune che ho sono le fosse biologiche con il terratetto accanto. Se i miei vicini vogliono staccarsi dalla fossa biologica come devono fare?? Devono avere il mio permesso? devono avere dei permessi dal comune? Il rifacimento di una nuova fossa biologica per loro è a carico tutto di loro? Per me la cosa rimarrebbe trasparente diventando propietario per toto della vecchia fossa biologica? Grazie mille

 

L'Avvocato risponde: I Suoi vicini, in quanto comproprietari, possono anche autonomamente decidere di non utilizzare la fossa biologica comune, ma ciò non li esonererà dalle spese necessaria alla manutenzione della stessa, a meno che non Le cedano direttamente la piena proprietà della fossa, senza limitarsi al mero distacco. Per costruire una nuova fossa biologica di proprietà esclusiva (che naturalmente sarà a loro spese) i Suoi vicini dovranno ottenere le necessarie autorizzazioni amministrative. Saluti.

 

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LAVORI IN CONDOMINIO E OBBLIGO DI PAGAMENTO PER IL PROPRIETARIO NON RESIDENTE

Buondì...volevo chiederle un parere...io non sono più residente in calabria, dove sono proprietario di un appartamento in un condominio e pago regolarmente le spese condominiali... volevo chiederle... se si fanno lavori tipo potenziamento antenna centralizzata oppure altri tipi di lavoro nel condominio devo pagarle anche io? Grazie mille e cordiali saluti.

 

L'Avvocato risponde: Si, Lei è tenuto a pagare anche se non è residente nel condominio. Saluti.

 

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CASA AL MARE IN NUDA PROPRIETA'

Mia moglie è proprietaria con il fratello di una casa al mare, mia suocera ha l'usufrutto, vitalizio, puo avere solo lei le chiavi di casa? puo andare al mare solo lei? e io che diritti o su questa casa? grazie.

 

L'Avvocato risponde: Se Sua suocera ha l'usufrutto sulla casa può disporne come fosse la proprietaria, quindi Sua moglie, in qualità di nuda proprietaria, può certamente pretendere di avere le chiavi, ma non potrà utilizzarle per accedere all'immobile senza espressa autorizzazione di Sua suocera; si tratterebbe di violazione di domicilio. Saluti.

 

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CALDAIE PIGNORATE E RISCALDAMENTO BLOCCATO

L'amministratore non vuole accendere la caldaia centralizzata in una lettere dice: "visti tutti gli impedimenti legali (pignoramenti caldaie), di sicurezza per l'impianto condominiale e canne fumarie, assicurativi e di fornitura di gas, per la tutela della salute dei condomini, gli stessi condomini sono autorizzati ad adottare gli impianti piu' idonei, rispettando le normative sulla sicurezza, per non rimanere al freddo e tutelare la salute degli stessi." Io ho una figlia invalida al 100% non possiamo fare il riscaldamento autonomo perche' siamo in un condominio di 224 famiglie e tecnicamente non si puo' fare; devo comprare una stufa? puo' l'amministratore lasciarci al freddo??

 

L'Avvocato risponde: Da quel che mi riferisce sembra proprio che non vi sia altra soluzione (dovrà adattarsi con una stufa) in quanto le caldaie sono pignorate, quindi non possono essere utilizzate. Resterebbe da capire come mai l'Amministratore abbia permesso che tutto ciò avvenisse, ma è un altro discorso. Saluti.

 

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RIPARTIZIONE DEI LAVORI EFFETTUATI NEL VANO SCALE

Abito in un palazzo senza amministratore condominiale esterno, con 5 appartamenti. Tutti hanno il garage con accesso da sottoscala interno, 4 hanno la mansarda con accesso dalle medesime scale comuni. Specifico che nell'ultimo pianerottolo in alto c'e' il lucernaio per l'accesso comune al tetto (quindi utilizzabile anche dal quinto condomino). Abbiamo recentemente tolto la carta dalle pareti del muro delle scale condominiali e tinteggiato (quindi lavori effettuati sui muri non abbiamo rifatto le scale o ringhiere ecc.). Non avendo regolamento condominiale ne' altre tabelle disponibili, per il pagamento delle spese abbiamo applicato i millesimali di proprieta' (utilizzati in passato per le spese della facciata esterna e tetto). E' una procedura corretta? grazie del vs. interessamento. Cordiali saluti.

 

L'Avvocato risponde: Si, la procedura è corretta; la giurisprudenza più recente ormai ha definitivamente assodato che i lavori ai muri del vano scale vanno ripartiti in base ai millesimi generali di proprietà (solitamente, tabella A), e non in base a quelli previsti per la ricostruzione delle scale (solitamente, tabella B). Saluti.

 

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APERTURA ACCESSO NEL MURETTO CONDOMINIALE

La mia casa a pianoterra ha il giardino di mia proprietà ed e' limitato da muro in cemento confinante con vialetto condominiale che conduce al portone d'accesso agli appartamenti: posso aprire nel mio predetto muretto un varco di 90 cm per accesso pedonale dal vialetto stesso al mio giardino e viceversa senza permesso condominale? Serve per per lavorie l'accesso di giardiniere che altrimenti mi invaderebbero casa. grazie e saluti.

 

L'Avvocato risponde: In linea di principio si, può farlo; attenzione però al regolamento di condominio; se è di natura contrattuale potrebbe contenere limitazioni. Saluti.

 

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PROBLEMI DI ANTENNA IN CONDOMINIO COL DIGITALE TERRESTRE E INERZIA DELL'AMMINISTRATORE

Vivo in una palazzina di tre piani con altri 5 condomini e abbiamo una antenna centralizzata. Sino al 1 giugno vedevo praticamente tutti i canali, sia quelli in chiaro che quelli a pagamento; dopo l'entrata in vigore del digitale terrestre praticamente non si vedeva piu niente. Ho avvisato l'amministratore per telefono e mi ha assicurato che avrebbe mandato un tecnico, cosa che ha fatto. Mi ha chiamato dicendo che il tecnico aveva sistemato l'impianto alla meglio e io gli ho detto che continuava a non vedersi bene nessun canale. Lui mi ha detto che avrebbe convocato una assemblea entro luglio per la presentazione di preventivi ma non lo ha mai fatto. Sono passati tre mesi e io non riesco a vedere in tv nulla sino alla fine e da tre mesi pago mediaset premium senza vedere nulla ne sport a cui tengo molto ne film. Ora le chiedo cosa io posso fare e se posso chiedere o defalcare le spese mensili di premium dal condominio sino a quando non si decideranno a sistemare l'impianto. Le chiedo anche se sarei autorizzato nel frattempo a fare un contratto sky (visto che per legge la parabola tutta mia la posso mettere e una antenna no) e detrarre le spese sempre dal condominio sino a quando non sistemano il segnale magari avvisando l'amministratore con una raccomandata. Grazie per la Sua disponibilità.

 

L'Avvocato risponde: Le sconsiglio assolutamente di sospendere o ridurre i pagamenti delle bollette condominiali, in quanto si metterebbe nelle condizioni di ricevere un decreto ingiuntivo. Bisognerà invece scrivere una raccomandata all'amministratore mettendolo di fronte alle sue responsabilità e preavvertendo che in caso di inerzia si ricorrerà alle vie legali nei suoi confronti, chiedendo il risarcimento dei danni subiti. Saluti.

 

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INSTALLAZIONE NUOVO ASCENSORE: POSSO OPPORMI?

Vivo in un condominio costruito nel 1964, esso è costituito da un piano rialzato ed un 1°e 2° piano con la predisposizione di un vano ascensore. Oggi abbiamo deciso di installare l'ascensore facendolo partire dal sottoscala come previsto da progetto dell'edificio. Vorrei porVi alcuni quesiti: 1)I condomini del piano rialzato sono tenuti in qualche modo a partecipare alle spese dell'installazione ascensore e delle relative spese di manutenzione senza utilizzarlo? Se si, in che modo?; 2) Il sottoscritto oltre ad essere proprietario di appartamento al 2° piano è anche proprietario di 2 locali di mio unico utilizzo e raggiungibili dall'interno scala. I suddetti locali, sono adiacenti alla porta ascensore, vorrei capire se devo per entrambi i locali partecipare alle spese sia d'installazione che di manutenzione o c'è possibilità di qualche altra soluzione? Cordialmente, Vi Saluto.

 

L'Avvocato risponde: Da quel che mi riferisce trattasi di innovazione, visto che l'immobile è nato originariamente senza ascensore. Specificamente ci troveremmo di fronte ad una innovazione gravosa o voluttuaria, avente ad oggetto un impianto suscettibile di utilizzazione separata; in tal caso il Codice Civile prevede che i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa; essi però, nonchè i loro eredi o aventi causa, possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera. Per avvalersi del disposto legislativo in questione bisognerà votare contro l'innovazione in assemblea, oppure impugnare la delibera di approvazione entro 30 giorni. Saluti. 

 

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SPAZZATURA DAL PIANO SUPERIORE - REAZIONE ECCESSIVA

Un condomino del mio palazzo (piano sotto il mio)mi ha fatto recapitare dall'amministratore una raccomandata con ricevuta di ritorno per ricordarmi che non si scuotono le tovaglie dal balcone. A parte il fatto che ho subito chiamato in Amministrazione dicendo che forse avevano sbagliato condomine in quanto non mi era mai successo in 30 di scuotere una volta la tovaglia dal balcone, mi son sentita rispondere che trattavasi di detto signore abitante al piano sotto. Ovviamente il giorno dopo ho fermato il "signore" e ho chiesto spiegazioni. La risposta è stata che mia suocera (80 anni e non troppo in salute e non abita con me) si era permessa di far cadere dei peli del mio cane sui suoi panni stesi. Ho chiesto scusa ma non ho capito perché c'era stata la necessità di una raccomandata visto che io e detto "signore" ci incrociamo quasi tutte le mattine. Son poi venuta a sapere, ed ho ripreso sempre il "signore", che mia suocera ha risposto in modo inadeguato dicendogli che forse era il caso che si prendesse una casetta indipendente, e non l'avesse mai fatto perchè costui è arrivato alla porta di casa mia urlando come un pazzo e le ha detto che la prossima volta che succede butta giù lei dal balcone e non i peli del cane. Detto questo, non mi sembrava servisse una raccomandata x far capire il concetto, in più ieri ricevo le spese condominiali e mi trovo bel 13,82 euro per l'addebito della raccomandata. Io non ho nessuna intenzione di pagare per i capricci di qualcuno. Posso farlo? il 24 abbiamo l'assemblea condominiale e volevo informare l'amministratore. Grazie.

 

L'Avvocato risponde: Le questioni sono due: -1) i peli del cane effettivamente provenivano dal Suo balcone, quindi la raccomandata che Lei ha ricevuto è giustificata, anche se probabilmente la questione si sarebbe potuta risolvere in maniera meno confliggente; -2) il proprietario del piano sottostante non può venire a sbraitare davanti alla porta di casa Sua, minacciando di gettare Sua suocera dal balcone; a parte la giustificata possibilità di indirizzare una lettera al medesimo per violazione della quiete condominiale, ci sono dei veri e propri profili di natura penale, ben più gravi. Saluti.

 

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GARANZIA PER VIZI DELL'IMMOBILE NELLA RISTRUTTURAZIONE

Ho acquistato nel 2006 un piccolo appartamento dove vivo con mia figlia di 3 anni. Questo appartamento è stato ristrutturato dalla vecchia propietaria nel 2003, solo che adesso a distanza di sei anni dal mio acquisto, stanno venendo fuori tantissime problematiche dovute alla cattiva ristrutturazione, tipo il cedimento strutturale delle travi portanti il soffttto della mia camera, cosi come l'ingresso la cassamatta della porta d'ingresso si stà sbriciolando perchè vuota all'interno; ho scoperto per puro caso che dove c'erano vecchie stuccature gia esistenti all'epoca, nascondono delle vere e proprie cavità marce e che puzzano di umido etc...etc... Come mi posso avvalere sulla vecchia proprietà visto che pago un mutuo e prima che mi caschi la casaa dosso?? grazie

 

L'Avvocato risponde: Per i lavori di ristrutturazione la garanzia è di due anni, a differenza di quella presente nell'acquisto di case di nuova costruzione, in cui è di dieci anni. Solo qualora si dimostrasse che i danni sono dovuti a comportamenti dolosi o colposi della ditta che ha eseguito i lavori, sarà possibile rivalersi sulla stessa. Saluti. 

 

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TERMINI PER L'USUCAPIONE

Abito in campagna in una porzione di bifamigliare con giardino/terreno davanti, quando abbiamo acquistato la recinzione era di paletti e rete con un piccolo cancelletto mentre l' ingresso per l'altra abitazione non era recintato...... quando 5 anni fa circa decidemmo di fare una recinzione piu bellina (in muratura ) la nostra vicina ci ha donato un pezzo del suo terreno per poter chiudere uniformemente e avere cosi una facciata piu bellina.... accettammo con gratitudine e recintammo.... dopo quanto tempo possiamo considerare quella piccola striscia di terreno in piu come nostra se non abbiamo nessun documento in mano ??? è possibile che se un giorno si "sveglia" lo rivoglia indietro noi glielo dobbiamo rendere... anche se ormai è all'interno della nostra recinzione...?? grazie aspetto una vostra risposta!!

 

L'Avvocato risponde: La cessione di beni immobili va fatta per iscritto; nel Suo caso ciò non è avvenuto, per cui - come giustamente teme - il proprietario potrebbe chiedere indietro il pezzo di terreno; i termini per acquisire tale proprietà normalmente è di venti anni. Nel suo caso, quindi, ne restano altri quindici. Saluti.

 

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LAVORI AI POZZETTI E ALLE SCALE IN CONDOMINIO

Ho comprato un appartamento al primo piano di un fabbricato al quale si accede attraverso una scala con ingresso su lato strada. Al piano terra di lato a questo ingresso esiste un vano prima come passo carraio, dal quale si può notare ben visibile la rampa delle mie scale. Sempre in questo "passo Carraio" sono presenti i miei pozzetti fognari. Nell'atto di compravendita il notaio sottolineava il fatto che "sono condominiali le scale ed il vano scale". Se io devo fare dei lavori alle scale o ai pozzetti come posso comportarmi?

 

L'Avvocato risponde: Se i pozzetti raccolgono esclusivamente le Sue acque non ci sono problemi, basterà avvisare semplicemente il condominio per pura cortesia; i lavori alle scale, invece, vanno decisi in assemblea. Saluti

 

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LAVORI STRAORDINARI ALLA FACCIATA E OBBLIGO DI PAGAMENTO DELLE QUOTE

Buon giorno volevo chiedere un'informazione a riguardo dei lavori di straordinaria manutenzione del palazzo nel mio palazzo sono 35 condomini e a dicembre 2011 e' stato fatto un lavoro di ripristino delle crepature minime della facciata senza tinteggiatura ora la domanda e questa visto che devono rifare i poggioli nel mio caso io faccio solo il frontalino vogliono rifare la facciata io non ho possibilita' economiche tali per affrontare anche le spese della facciata fino a che punto mi possono obbligare e sufficiente dichiarare in sede di riunione di versare in difficolta' economiche grazie

 

L'Avvocato risponde: Purtroppo se i lavori saranno approvati da regolare maggioranza Lei sarà tenuta a contribuire alla pari degli altri condomini. Saluti.

 

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INQUILINO MOROSO E SOSTITUZIONE DELLA SERRATURA

Se cambio la serratura al mio inquilino moroso a quali sanzioni vado incontro? Grazie per la risposta.

 

L'Avvocato risponde: Si prende immediatamente una denuncia per violazione di domicilio, esercizio arbitrario delle proprie ragioni ed appropriazione indebita, se non anche furto qualora manchi qualcosa in casa; inoltre in un paio di settimane Le arriverà un ordinanza giudiziaria che Le impone la restituzione della chiave; in prospettiva dovrà risarcire il danno subito dall'inqulino, che magari è andato in albergo fino al giorno in cui non ha avuto nuovamente accesso all'abitazione. Le consiglio pertanto di seguire le vie legali e non farsi giustizia da se. Saluti.

 

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CONDOMINI MOROSI E PRIVACY

Possono mettere affisso al muro il nome di un condomino che non paga ? grazie.

 

L'Avvocato risponde: Assolutamente no! Lo vieta la legge sulla privacy. Saluti.

 

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RIPARAZIONE LAMPIONI CONDOMINIALI

Per la sostituzione e la riparazione dei paletti delle luci all'interno di un parco condominiale quale tabella millesimale si applica? Grazie anticipatamente e saluti.

 

L'Avvocato risponde: Se il parco ha una tabella apposita per il piazzale si utilizzerà quella; se invece non c'è si utilizzerà la tabella "A" (spese generali). Saluti.

 

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MANUTENZIONE DEL MURO E DISLIVELLO DEI FONDI.

Salve l’abitazione della mia famiglia ( una villetta unifamiliare) e’stata costruita tra il 1978-1980; un paio d’anni dopo, hanno iniziato a costruire sul terreno sottostante (in pendenza).Per costruire il confinante ha dovuto eseguire uno sbancamento e quindi realizzare un muro in bocchi di cls prefabbricati (h. min 2,60 m, h max 3,30m),senza una fondazione adeguata ne cordolo in testata. Questo muro non essendo in c.a. presenta un inizio di ribaltamento e delle lesioni considerevoli, in alcune parti i blocchi sono sfalsati in avanti( verso la sua proprietà) di circa 4/5 cm. Lui e’ convinto che le riparazioni tocchino a noi. Innanzitutto è lui che per costruire ha alterato la pendenza naturale del terreno, in più il muro non è stato fatto a regola d'arte. Ho avuto (dopo richiesta ufficiale, l'accesso al progetto depositato al Genio Civile, lo sbancamento eseguito è maggiore di quello da progetto e non risulta nessun deposito del muro, solo dell'abitazione. I rischi in caso di cedimento sarebbero solo per l'abitazione della mia famiglia, perchè il confinante ha realizzato solo la parte strutturale del piano terra che usa come deposito. Cosa posso fare per dimostrare che il muro è pericolante ed obbligarlo a realizzarne uno a regola d'arte? Se non verrà messo presto in sicurezza purtroppo ci saranno conseguenze per la mia proprietà. Nel ringraziarvi vi porgo i miei più cordiali saluti.

 

L'Avvocato risponde: I lavori spettano al confinante, che ha alterato lo stato dei luoghi con lo sbancamento; qualora non intenda acconsentire spontaneamente non Le resterà che costringerlo per le vie legali. Saluti.

 

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MURO DEL BAGNO STORTO - VIZI DELL'IMMOBILE

Buongiorno, abbiamo acquistato un'immobile circa 4 mesi fa firmando un preliminare con il costruttore. L'immobile è in fase di ultimazione (rogito fissato per fine ottobre). Durante un sopralluogo in assenza del costruttore abbiamo scoperto che il muro del bagno è storto (di 6 cm). Vorrei convocare il costruttore e fargli presente il fatto. In questo caso come mi devo comportare? Esiste una legge che mi permette di diffidare il costruttore, ottenendo che il difetto venga risolto? Se al contrario il costruttore, davanti all'evidenza, si intestardisce a non riconoscere il difetto, come mi devo comportare? Grazie.

 

L'Avvocato risponde: Lei ha diritto a che i lavori siano compiuti a regola d'arte e l'immobile sia esente da vizi; qualora il costruttore non voglia riconoscere il vizio in questione, non Le resterà che adire le vie legali. Saluti.

 

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PENDENZA ECCESSIVA DELLA RAMPA DEL GARAGE

Gentile avvocato sto acquistando una villetta a schiera e mi sono accorto che la pendenza della rampa di accesso al garage privato essendo elevata non consente alla mia auto (una normale monovolume) di entrare nel garage, ovvero tocca a terra con la parte anteriore. Per questa villetta ho già acquistato mobili vari. Non posso chiedere al venditore un intervento sulla rampa prima dell'acquisto? E' a norma secondo lei una rampa che non consente ad un qualsiasi tipo di auto di entrare agevolmente nel box? Non ho altre auto, ma con una più piccola e bassa credo potrebbe essere anche peggio. Grazie e cordiali saluti.

 

L'Avvocato risponde: La norma generalmente invocata è contenuta nel DM 1/2/86 che prescrive una pendenza non superiore al 20%; tale norma però si applica solo a garage con più di nove posti auto (e credo che Lei non rientri in tale categoria); di solito ulteriori norme locali sono contenute nei regolamenti comunali. Le consiglio di rivolgersi ad un tecnico di fiducia per verificare sia la effettiva pendenza della rampa, sia la conformità a quanto prescritto dai regolamenti comunali; in ogni caso, qualora la rampa sia effettivamente impraticabile, il costruttore ha l'obbligo di rimediare, in base al generico principio per cui la cosa venduta deve essere idonea all'uso a cui è destinata. Saluti.

 

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DISSENSO ALLE LITI E MEDIAZIONE OBBLIGATORIA IN CONDOMINIO

Un condomino ha citato in giudizio il condominio impugnando una delibera assembleare. L'amministratore si è costituito in giudizio in seguito ad una delibera assembleare votata a maggioranza (gli altri hanno votato contro astenendosi dalla lite). L'amministratore ha ricevuto l'invito per la conciliazione ed ha ritenuto di farsi autorizzare dall'assemblea per partecipare alla conciliazione: l'assemblea a maggioranza ha autorizzato l'amministratore a presentarsi, mentre gli altri condomini (tra cui il condomino che ha citato il condominio) hanno votato contro astenendosi dalla lite. QUESITO: chi deve pagare le spese per la conciliazione? Tutti i condomini, visto che la conciliazione è un atto dovuto per legge, oppure solo quelli che hanno autorizzato l'amministratore a presentarsi alla conciliazione?

 

L'Avvocato risponde: Il dissenso alle liti condominiali mette i dissenzienti al riparo solo da quanto bisognerà pagare a controparte in caso di soccombenza; le spese di difesa invece (tra cui quella del tentativo obbligatorio di mediazione) restano a carico di tutti i condomini, tranne ovviamente il condomino che abbia chiamato in giudizio il condominio o contro cui si agisce. Saluti.

 

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ESPURGO FOGNATURA E RISARCIMENTO DANNI.

abito al piano rialzato di un condominio di sette appartamenti (siamo tutti proprietari),spessissimo si ottura la colonna di scarico con grave disagio mio perchè mi si allagano di liquami i miei servizi igienici e per poter fare operare la ditta dello spurgo li devo fare entrare a casa mia con conseguenza anche di rotture delle mie cose personali per poi accorgersi che hanno buttato nello scarico stracci e quant'altro e sono costretta a prendere anche giorni di ferie per poter fare eseguire i lavori e il notevole disagio che si crea a casa mia mentre tutti gli altri continuano la loro vita abituale. Fino ad ora le spese sono state ripartite in parti uguali ma adesso io vorrei contestare questa spesa in ragione della mia giornata di lavoro persa e del disagio, per colpa di qualcuno poco attento, ne ho diritto o no di essere esonerata dal pagare la quota?

 

L'Avvocato risponde: Se le cose stanno effettivimente come le ha descritte e se è in grado di provarlo, ha sicuramente diritto al risarcimento richiesto. Per i danni in casa provocati dalla ditta che ha curato l'espurgo, però, questi andranno chiesti alla ditta medesima, a meno che non si dimostri l'assoluta inevitabilità degli stessi. Saluti.

 

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GARANZIA DEL COSTRUTTORE PER I VIZI IN CONDOMINIO.

Abito in un condominio nuovo di circa tre anni,e abbiamo già le inferriate della recinzione tutte scrostate perchè verniciate in un periodo sbagliato (ghiaccio); il costruttore dopo avere dato un piccolo ritocco l'anno scorso dice che non compete piu a lui la responsabilità. E' vero? E se no per quanto tempo è obbligato a risporderne il costruttore? La ringrazio se potrà rispondere.

 

L'Avvocato risponde: Il costruttore ha torto; avendo ammesso, anche implicitamente, che il danno c'era è ora tenuto a nuova obbligazione, sempre di garanzia, diversa da quella originaria biennale, svincolata dai termini di decadenza e soggetta al solo termine prescrizionale ordinario. Saluti.

 

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ABUSI EDILIZI SULLA PARTE COMUNE: A CHI SPETTA DENUNCIARLI?

Nel mio palazzo vi sono delle verande abusive installate senza permessi alcuni, infatti per il comune le verande sono aumenti di volumi e non sono permessi. Queste verande hanno coperto una parte comune, chi deve denunciare il fatto ai vigili, noi condomini o l'amministratore? Grazie saluti.

 

L'Avvocato risponde: Trattandosi di abuso edilizio la denuncia può essere fatta indifferentemente da entrambi. Saluti.

 

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IL COMPROPRIETARIO PUO' SCARICARE L'ACQUA NELLA CORTE COMUNE?

Abito in un casa di campagna suddivisa in due proprietà e avente una corte comune che dà accesso sia pedonale che con mezzi alla mia proprietà. In questa corte comune l'altro proprietario scarica l'acqua della sua abitazione provocando allagamenti in suddetta corte. Può scaricare l'acqua piovana nella suddetta corte comune?

 

L'Avvocato risponde: Dipende; se la casa è nata già così, oppure vi è menzione della servitù di scolo sugli atti, si; se inoltre tale situazione è in essere da oltre venti anni, potrebbe eccepire di aver usucapito il diritto. Saluti.

 

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RENDICONTO CONDOMINIALE, PRIVACY E CONDOMINI MOROSI.

Può l'amministratore nominare pubblicamente sul modulo riassuntivo di spesa consegnarlo a tutti i condomini il nome di inquilini morosi? 

 

L'Avvocato risponde: In un certo senso non solo può, ma deve, perchè ha obbligo di rendicontazione nei confronti di tutti i condomini. Non può però affiggere il rendiconto in luogo pubblico. In altre parole, tutti i condomini hanno il diritto di sapere la situazione contabile del condominio, compreso le morosità e il nome dei morosi, ma si tratta di informazioni riservate che possono essere consegnate e comunicate solo ai condomini e non a terze persone. Saluti.

 

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CHI PAGA PER LE SPESE DEL GIARDINO?

Vivo in un piccolo condominio di 8 unità che non ha ne' amministratore ne' regolamento di condominio. Io abito al primo piano e non ho alcuna possibilità di accesso ai giardini sottostanti, delimitati ed in uso ad altri appartamenti. E' giusto che anch'io partecipi alla spesa di irrigazione e manutenzione di giardini che non posso utilizzare e che non fanno parte della mia unità abitativa? Ringrazio per l'aiuto.

 

L'Avvocato risponde: Da quel che mi riferisce sembra che i giardini siano proprietà esclusiva degli appartamenti posti al pian terreno; in tal caso, Lei non è tenuta a pagare alcunchè. Qualora invece fossero condominiali, sarebbe tenuta a pagare la manutenzione, ma in tal caso sarebbe ravvisabile una irregolarità da comunicare all'amministratore, in quanto Lei dovrebbe avere anche diritto di accedervi. Saluti.

 

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POSSO CHIUDERE IL TERRAZZO CON UNA VETRATA MOBILE?

Sono proprietario di un appartamento a piano terra con un terrazzo di 70 mq. L'uscita del salone è sul terrazzo ed è coperta dal balcone del primo piano sporgente per 180 cm. Io vorrei chiudere questo spazio con una vetrata mobile.Per far ciò cosa devo fare?

 

L'Avvocato risponde: Prima di tutto deve chiedere l'autorizzazione al proprietario del balcone, quindi a tutto il resto del condominio, visto che l'opera avrà un impatto estetico sul decoro architettonico dello stabile, infine dovrà munirsi delle necessarie autorizzazioni amministrative presso il Comune. Le autorizzazioni condominiali andranno acquisite per iscritto (magari nel corso dell'Assemblea condominiale). Saluti.

 

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CONVOCAZIONE DELL'ASSEMBLEA TRAMITE E-MAIL: E' VALIDA?

E' valida la convocazione di assemblea condominiale via mail 5 giorni prima anzichè raccomandata A/R? Grazie e saluti.

 

L'Avvocato risponde: Potrebbe essere valida, in quanto il codice civile non prevede una forma particolare; va però verificato cosa dice il regolamento di condominio, Inoltre sarà onere dell'amministratore dimostrare che le e-mail sono effettivamente arrivate, se qualche condomino non si presenta. Insomma, io - francamente - mi affiderei alla vecchia raccomandata cartacea, con ricevuta di ritorno. Saluti.

 

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ASCENSORE COMUNE SOLO AD ALCUNI CONDOMINI.

Nel ns. condominio è stato costruito nel 1990 un ascensore da parte di un solo Condomino per abbattimento delle barriere architettoniche per la presenza in famiglia di un disabile. Nel corso dei successivi anni anche altri Condomini hanno partecipato alla spesa versando al suddetto la loro quota. Sono rimaste invenute ad oggi due quote di Condomini. Preciso che le spese ordinarie di gestione sono state sostenute dai soli Condomini partecipanti, mentre quelle straordinarie consideravano anche le quote invendute a carico del primo costruttore. Il Condomino costruttore quattro anni fa ha venduto l'appartamento, si è trasferito all'estero e non siamo in grado di rintracciarlo e l'acquirente non si è fatto carico delle quote invendute. Le spese straordinarie nel perido sono state minime e pagate dai soli Condomini partecipanti e presenti nel Condominio I quesiti che Le pongo sono: I Condomini non partecipanti, le cui proprietà stanno per essere poste in vendita, come debbono fare per consentire ai nuovi acquirenti di entrare nella comunione? E se non si verificasse un subentro di tutti i Condomini le eventuali spese straordinarie dovranno essere ripartite solamente fra i partecipanti o bisognerà in tutti modi cercare il primo costruttore? La ringrazio sentitamente e porgo cordiali saluti.

 

L'Avvocato risponde: Avete combinato un pasticcio quasi inestricabile. Le spese avrebbero dovuto essere solo a carico dei proprietari dell'ascensore, sia quelle ordinarie che quelle straordinarie; pagando per anni le spese straordinarie si è data una probabile legittimazione a chiedere l'acquisto della proprietà per usucapione, visto che sono passati oltre venti anni; ma forse nemmeno questo è vero, perchè negli ultimi anni questa partecipazione non c'è stata più. La via più semplice per evitare problemi futuri sarebbe quella di comprare le quote ancora libere, diventando così definitivamente proprietari dell'ascensore; tutti. Saluti.

 

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OBBLIGO DEL CITOFONO?

Ciao, sono proprietario di un appartamento in uno stabile di sei. Di recente abbiamo installato un cancello di ferro all'ingresso, ex novo, per motivi di sicurezza. Ora un un' affittuaria ci ha detto che non possiamo chiudere il cancello perchè lo stabile è sprovvisto di citofoni e lei avendo subito un intervento alle gambe un po di tempo fa (che però non ne limita la mobilità ) ha paura nel caso in cui dovesse avere bisogno di soccorsi. Aggiungo che abbiamo autorizzato tutti i figli a fare il doppione delle chiavi ed il cancello si apre dall' interno con pulsante elettronico. Quindi dobbiamo assecondare le richieste dell' affittuaria o possiamo chiudere tranquillamente ilo cancello? Grazie in anticipo per la risposta.

 

L'Avvocato risponde: Premesso che per questioni di praticità e sicurezza sarebbe meglio impiantare comunque un citofono, dal punto di vista strettamente legale l'affittuaria non ha alcun titolo a chiedere tale installazione, essendo semmai legittimato a tanto il proprietario dell'appartamento. Saluti.

 

PS: avevo già risposto a questa domanda in privato, ma l'indirizzo e-mail era sbagliato quindi non è mai arrivata; invito i gentili lettori a fare attenzione nell'inserire correttamente tali indirizzi di posta elettronica, infatti non è possibile pubblicare tutte le risposte sul sito, e in caso di errata e-mail non è possibile neppure rispondere in privato.

 

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PERCHE' IL COMUNE CI MULTA PER LA COSTRUZIONE DEL GAZEBO ANCHE SE ABBIAMO IL PERMESSO DEL CONDOMINIO?

siamo proprietari di un appartamento situato al piano terra con un giardino di circa 100 mq. nel contratto di compravendita si dà l'autorizzazione reciproca tra i condomini ad installare un gazebo, quindi noi tranquillamente l'abbiamo costruito. Questo gazebo è in legno con i teli laterali e con un tetto fatto con le "onduline" che vendono adesso nei negozi specializzati.. in questi giorni sono sono presentati 2 individui del comune di Ravenna i quali hanno fatto delle foto e ci hanno detto che dovremo pagare una multa e che il nostro gazebo non è regolamentare. Questo è il nostro problema.. quello che vorrei sapere è se hanno il diritto di fare questo?

 

L'Avvocato risponde: Il reciproco assenso che vi siete dati tra condomini vale nei rapporti privati; probabilmente il gazebo non rispetta qualche norma urbanistica, perciò è intervenuto il Comune. Una cosa è avere il consenso dei comproprietari, una cosa è costruire - comunque - secondo le norme dello strumento urbanistico. Saluti

 

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DANNI DA CIRCOLAZIONE STRADALE PRODOTTI DA BICICLETTE E OBBLIGO DELLA MEDIAZIONE.

Vorrei sapere se anche per gli incidenti stradali tra biciclette bisogna ricorrere alla mediazione obbligatoria. Grazie per la disponibilità.

 

L'Avvocato risponde: La normativa vigente prescrive la mediazione obbligatoria anche in materia di "risarcimento del danno derivante dalla circolazione di veicoli e natanti"; non vi è alcuna limitazione ai soli "autoveicoli" o "veicoli a motore", quindi, finchè non vi sarà un eventuale pronunciamento contrario della Giurisprudenza o una diversa interpretazione del Legislatore, non si vede perchè non dovrebbero rientrarvi anche le biciclette. Saluti.

 

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IMMOBILE IN VENDITA PAGA LE SPESE CONDOMINIALI?

Vivo in un complesso di 8 villette a schiera ed abbiamo da pagare delle spese in comune (luce esterna e spurgo della fogna),una proprietaria ha deciso di vendere la propria casa tramite agenzia. La domanda è le spese in comune le deve pagare? Se è si in che percentuale? In attesa di una vostra risposta vi porgo i miei distinti saluti.

 

L'Avvocato risponde: Finchè rimane proprietaria della casa deve pagarle comunque, a meno che gli altri condomini, all'unanimità, non decidano di esonerarla. Saluti.

 

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GAZEBO IN CONDOMINIO E OPPOSIZIONE DEL SINGOLO CONDOMINO

volevo chiedere se era possibile montare un gazebo in legno amovibile "dotato di ruote" di circa 25 mq sulla mia terrazza. il regolamento condominiale non cita nulla in contrario sul caso, ho chiesto agli altri condomini se sono d'accordo ma solo uno non vuole dicendomi che potrebbe essere una superficie che aiuterebbe ai ladri ad accedere a casa sua che è al secondo piano dello stabile ed io sotto di lui al primo piano, mentre gli altri condomini sono d'accordo sto preparando una DIA al comune ma nn vogliono accettarmela perchè ho detto loro che quel condomino nn è d'accordo. Come posso comportarmi per realizzare la struttura? In attesa di una vostra risposta porgo i miei saluti.

 

L'Avvocato risponde: Personalmente ritengo che il Comune non avrebbe alcun bisogno di acquisire la volontà dei condomini, dato che rilascia le autorizzazioni con salvezza dei diritti dei terzi, ma iniziare un'azione del genere sarebbe lungo e dispendioso, quini non glielo consiglio. La via più semplice è indire un'assemblea e farsi approvare il progetto del Gazebo, anche se con l'eventuale voto contrario del singolo condomino; dopo di che al Comune, in presenza di una delibera che ha approvato l'intervento, non potranno più obiettare nulla. Tenga presente che il condomino potrà impugnare la delibera entro trenta giorni, ma ritengo infondato il problema della sicurezza da lui sollevato; piuttosto potrebbe tirare in ballo l'estetica condominiale che - se danneggiata dalla presenza del gazebo - richiederebbe l'approvazione con totalità dei millesimi; quindi faccia fare un progetto carino e stia attento anche al fattore estetico. Saluti.

 

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DANNI DA TERREMOTO: CHI PAGA?

A seguito di un terremoto un tubo che portava l'acqua calda dalla nostra caldaia al rubinetto della cucina si è danneggiato. La perdita andava a concentrarsi in un punto andando a bagnare una parte del soffito dell'ingresso del nostro condominio (visibile a chiunque volesse entrare nel nostro condominio). L'amministratore ha chiamato il tecnico e ci hanno bucato la cucina per cercare la perdita.. una volta trovata hanno sostituito il tubo. Ora a chi tocca la spesa della riparazione tubo, ore di lavoro del tecnico, e la riparazione delle mattonelle della nostra cucina??

 

L'Avvocato risponde: Al proprietario del tubo rotto (se era un tubo dell'impianto comune, al condominio; altrimenti al proprietario esclusivo, cioè Lei). Saluti.

 

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CONTRATTO DI LOCAZIONE E TERREMOTO: RISOLUZIONE PER IMPOSSIBILITA' SOPRAVVENUTA.

Quali responsabilità ho nei confronti di una società a cui ho affittato un locale per l'esercizio della scuola guida nel caso che l'immobile per cause naturali (terremoto) non sia più agibile e pertanto non si possa più svolgere l'attività prevista. Cosa succede al contratto di locazione? Grazie

 

L'Avvocato risponde: Lei personalmente non ha responsabilità, trattandosi di evento naturale imprevedibile. Il contratto potrà essere risolto per impossibilità sopravvenuta. Saluti.

 

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USUCAPIONE DEL PASSAGGIO

Se ho usucapito il diritto di passaggio gratuito su una strada, il proprietario della strada può, successivamente al decorso dei vent'anni, farmi pagare il passaggio?

 

L'Avvocato risponde: Ovviamente no. Ma probabilmente il punto è un'altro; l'usucapione va dichiarata da un Giudice, al quale bisogna dimostrare che vi è stato il possesso ventennale (e se ho ben capito, nel Suo caso ciò ancora non è accaduto). Nel momento in cui Lei pagasse, anche una sola volta, sarebbe facile per controparte dimostrare che il possesso non c'è mai stato. Ecco perchè il proprietario Le chiede il pagamento. Saluti.

 

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E' POSSIBILE DISTACCARSI DAL SUPERCONDOMINIO? 

La palazzina in cui vivo fa parte di un supercondominio formato da 4 palazzine in tutto. Per problemi di una palazzina che oltretutto non ha con noi niente in comune (passaggi o scivoli garage) vorremmo d'accordo con i 6 condomini che abitano la mia palazzina staccarci dal supercondominio e fare quindi un condominio a sé. E' possibile farlo? E quanto verrebe a costare e soprattutto a chi ci dobbiamo rivolgere?

 

L'Avvocato risponde: Da quel che mi riferisce, dovrebbe essere possibile; la reale situazione del condominio però andrà meglio approfondita nel dettaglio. Circa la seconda domanda Le ho risposto in privato, ma il messaggio non Le arriva, in quanto ha indicato un indirizzo e-mail errato. Se vuole, mi riscriva. Saluti.

 

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CHIUSURA DEL PORTONE D'INGRESSO DEL CONDOMINIO

In un condominio si può chiudere a chiave il portone d'entrata principale, con altre persone dentro?

 

L'Avvocato risponde: Assolutamente no! A meno che non si voglia essere denunciati in sede penale e civile. Saluti.

 

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OBBLIGO DI AFFISSIONE DEL REGOLAMENTO CONDOMINIALE.

E' previsto per legge esporre il regolamento di condominio nell'androne delle scale? Se si qual'è l'articolo?

 

L'Avvocato risponde: Non c'è alcuna norma che imponga di affiggere il regolamento di condominio nell'androne. Saluti.

 

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IL PROPRIETARIO DEL NEGOZIO PAGA LA MANUTENZIONE DEI CORNICIONI E DEI BALLATOI?

buonasera, vorrei sapere se sono tenuta a pagare le spese, richieste dall'amministratore, per i ballatoi ed il cornicione esterno di un condominio, essendo proprietaria di un negozio sottostante il palazzo. Grazie.

 

L'Avvocato risponde: Per i cornicioni è tenuta sicuramente a pagare; come anche per i ballatoi (immagino siano quelli delle scale) in quanto appartengono ai beni comuni a tutti i condomini, a meno che il contrario non sia disposto dal titolo di proprietà. Saluti.

 

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RESPONSABILITA' PER IMMOBILE PERICOLANTE

Se in uno stabile abbandonato pericolante ci sono 5 proprietari di cui quasi tutti non hanno disponibilità finanziarie (4 non vogliono vendere e 1 ha una ipoteca) in caso di danni a cose o persone chi ne risponde? E' possibile tutelarsi o bisogna obbligatoriamente farsi carico di tutte le spese? In extremis si può dare in donazione ad un ente per non incorrere in pendenze giudiziarie, o che fare? La ringrazio anticipatamente per la sua squisita disponibilità. Cordiali Saluti. 

 

L'Avvocato risponde: In caso di danni a cose o persone rispondono sempre i proprietari, in sede civile e penale. Potete certamente donare a qualche Ente, se ne trovate uno che voglia accettare la donazione. Ci sarà bisogno dell'unanimità. Saluti.

 

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ESTINZIONE DELLA SERVITU' PER NON USO

Buongiorno, mi chiedevo, acquistando una servitù di passaggio relativa ad un terreno su cui andrebbe alloggiata la tubatura per un allaccio fognario, suddetta servitù preciso..a titolo permanente..decade nel caso in cui si posticipassero i lavori di posa in opera rispetto alla stipula degli accordi? In altre parole decade una servitù se non se ne usufruisce entro un determinato periodo. Ringrazio, cordiali saluti.

 

L'Avvocato risponde: Per l'estinzione della servitù sono necessari venti anni di mancato utilizzo. Saluti.

 

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SOSTITUZIONE TUBI FOGNARI

Ho nella mia proprietà dei canali fognari condominiali che finiscono in una fossa biologica. Questi canali sono sottoposti al pavimento esterno ma non intubati in PVC. Siccome lamento dell'umidità posso costringere l'amministratore e il condominio ad intervenire per sostituirli vista la tecnica obsoleta di realizzo? Saluti e grazie.

 

L'Avvocato risponde: Se Lei lamenta umidità può costringere l'Amministratore e il Condominio ad eliminarla; quale sia tecnicamente lo strumento migliore per raggiungere tale risultato sarà indicato dal tecnico all'uopo incaricato. Saluti.

 

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SERVITU' DI PASSAGGIO E PAGAMENTO DELLE QUOTE CONDOMINIALI

Ho comprato un pezzo di terreno attaccato a un condominio ed ho il diritto di passaggio dal condominio. Ho chiesto il permesso al comune di un passaggio pedonale dal mio terreno e adesso non passo piu dal condominio; mi tocca pagare lo stesso il condominio?

 

L'Avvocato risponde: Si, Le toccherà pagare ugualmente, fino a quando non provvederà a sopprimere il diritto di passaggio. Saluti.

 

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SOPPRESSIONE DELLA SERVITU' DI PASSAGGIO

Buongiorno,ho un portico di mia proprietà esclusiva purtroppo gravato da servitù di passaggio,le domando, posso io chiedere la soppressione di tale diritto visto che questi hanno fatto un altro passaggio sia carraio che pedonale? Se non fosse possibile posso creare un passaggio indotto per evitare che mi passino proprio davanti all'uscio di casa? inoltre posso chiedere di pulire dove passano visto che non si curano neanche di pulirsi i piedi nonostante ci siano zerbini belli grandi? In attesa di una sua risposta la Ringrazio. Saluti

 

L'Avvocato risponde: Se la servitù di passaggio è coattiva può senz'altro chiederne la soppressione, liberando così il Suo fondo dal peso esistente. E' però fondamentale esaminare il Suo titolo di proprietà. Resto a Sua disposizione. Saluti.

 

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APERTURA DI LUCI NEL MURO SUL CONFINE

Un nostro confinante vuole aprire delle luci e realizzare una parete di vetro cemento sul muro di confine di sua proprietà. Deve chiedere qualche autorizzazione al comune? Noi siamo obbligati a far realizzare l'impalcatura per l'esecuzione dei predetti lavori sulla nostra proprietà?

 

L'Avvocato risponde: Si, l'autorizzazione amministrativa è necessaria; il vicino, inoltre, potrà chiederLe di realizzare l'impalcatura, con il conseguente accesso per effettuare i lavori, ma solo ove ne venga riconosciuta la necessità e previo pagamento di una equa indennità. Saluti.

 

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COME RIPARTIRE LE SPESE DELLA DIA?

Riparto delle spese inerenti la DIA, è giusto ripartire tale spesa in parti uguali per unità immobiliari?

 

L'Avvocato risponde: No, va ripartita in base ai millesimi, come tutte le altre spese. Saluti.

 

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APPARTAMENTO CON INGRESSO DA UN CONDOMINIO E SVILUPPO SUL CONDOMINIO CONFINANTE: VA ESCLUSO DALLE TABELLE MILLESIMALI?

In un palazzo antico, insiste un appartamento che ha accesso da un civico (utilizza quindi luce, scale, pulizie )ma che si appoggia totalmente su un altro palazzo. E' giunto che il proprietario chieda di essere escluso dalla proprietà generale delle tabelle millesimali? Se sì, in che modo andrebbero ripartite le spese condominiali e dell'assicurazione? Grazie per la risposta.

 

L'Avvocato risponde: Anche se l'appartamento si sviluppa totalmente sul condominio confinante, utilizza le scale del Vs. condominio, quindi sarà inserito a pieno titolo nella tabella delle scale e dell'ascensore; anche se in maniera molto limitata andrà inserito anche nelle tabelle generali, perchè una parte, piccola, deve per forza svilupparsi nel Vs. condominio, fosse pure solo quella che riguarda le poche decine di centimentri della porta d'ingresso. Saluti.

 

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LAVORI DI MANUTENZIONE TUBO DEL GAS DI PROPRIETA' ESCLUSIVA

In un condominio si deve sostituire la tubazione che va dal contatore dell'utente all'abitazione dell'utente stesso . Un tratto della tubazione è sotto traccia e occorre pertanto effettuare lavori di scavo nel piazzale condominiale. I costi relativi all'interventoed al ripristino a chi vanno attribuiti? Grazie Saluti.

 

L'Avvocato risponde: Trattandosi di proprietà esclusiva del singolo condomino che ne beneficia (mi riferisco al tubo del gas)  sarà il medesimo a dover sopportare le spese. Saluti.

 

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TELECAMERE A CIRCUITO CHIUSO IN CONDOMINIO E UNANIMITA'

Buongiorno, innanzitutto complimenti per il suo sito l'ho trovato molto interessante e ben strutturato. La disturbo per chiederle un parere: nel ns condominio sono accaduti alcuni furti, alcuni condomini stanno pensando di mettere una serie di telecamere. Ho letto che c'è un'ordinanza del Trib. di Salerno e una sentenza del Trib. di Varese in cui i Giudici hanno stabilito che l'assemblea non può decidere l'installazione delle telecamere con la maggioranza di 667 mill. ma soltanto con l'unanimità. I condomi che non sono d'accordo come possono, in assemblea, fare valere l'unanimità? Grazie e cordiali saluti.

 

L'Avvocato risponde: Basta che votino contro, e in tal modo l'unanimità non sarà raggiunta. Saluti.

 

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CALCINACCI CADONO DAL BALCONE: A CHE SPETTANO LE RIPARAZIONI?

Il balcone sopra di me è spaccato e ogni tanto cadono pezzi di intonaco a chi spetta aggiustarli a me o il proprietario di sopra? specifico si tratta di un balcone sporgente frontale stabile grazie aspetto vostra risposta gli faccio i miei cordiali saluti.

 

L'Avvocato risponde: I frontalini vanno riparati dal condominio, la soletta interna dal proprietario del balcone sopra di Lei. Saluti.

 

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CONDOMINO MOROSO E DISTACCO DELL'ACQUA POTABILE

nel condominio c'è un condomine moroso. Il resto dei condomini vorrebbero ridurgli la portata dell'acqua cosi da indurlo a versare le rate condominiali. La domanda è se questo ci denuncia cosa rischiamo? Oppure è lecito ridurre la portata idrica per morosità?

 

L'Avvocato risponde: E' lecito, a condizione che sia previsto dal regolamento di condominio e la morosità si protragga da almeno sei mesi. Saluti.

 

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COIBENTAZIONE DEL TERRAZZO: CHI PAGA?

il mio amministratore ha convocato in 1 e 2 convocazione un'assemblea condominiale per discutere, tra gli altri temi, di lavori di coibentazione e impermeabilizzazione del lastrico solare. In sede di un sopralluogo sul tetto del mio edificio con impresa di mia fiducia, è emerso che ci vorrebbero solo lavori di ordinaria manutenzione e ripristino, risultando pertanto superflui lavori di coibentazione, che peraltro andrebbero ad esclusivo vantaggio dei proprietari degli appartamenti dell'ultimo piano. Pertanto posso rifiutarmi di contribuire a queste spese, che hanno tutta l'aria di essere delle migliorie? Grazie e cordiali saluti.

 

L'Avvocato risponde: Se si tratta di un intervento volto al contenimento del consumo energetico - come parrebbe da quel che mi riferisce - si applica la L. 10/91 e successive modifiche, per cui basta la maggioranza dei millesimi; in aggiunta, qualora il condomino dell'ultimo piano dimostrasse un insufficiente isolamento termico potrebbe chiedere in via giudiziaria l'adeguamento a spese del condominio. Insomma, credo che Le spetti pagare. Saluti.

 

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FURTO DELLA POMPA E DEL CANNELLO PER L'ACQUA

Nella mia proprietà di montagna, nel prato di mia proprietà ho una cisterna di acqua piovana da dove fuoriesce un tubo che porta l'acqua ad un lavabo situato nel prato. Il vicino confinante vedendo che il tubo si era rotto per il gelo, lo ha tolto, gettando via tubo e cannella (2m. di tubo) e ha tappato l'uscita dalla cisterna in modo che non uscisse l'acqua. Ora non vuole ridarmi il tubo e la cannella. Visto che devo provvedere ad acquistare la cannella e il tubo che ha tolto come devo procedere nei suoi confronti visto che i rapporti sono molto tesi? Grazie. Le proprietà non sono recintate.

 

L'Avvocato risponde: Se ho ben capito, la cisterna è di Sua proprietà, come pure il prato e il lavabo. In buona sostanza il vicino le ha rubato pompa e cannello; se ha testimoni del fatto, o che l'abbiano sentito confessare, è passibile di denuncia. Saluti.

 

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RAMI SPORGENTI SUL TETTO

su un tetto piano confinante con un altro tetto piano di due bassi fabbricati il vicino ha innestato delle piante il cui fogliame sporge abbondantemente nella mia proprietà.vorrei sapere se anche in questo caso si può far valere l'art. 896. Grazie

 

L'Avvocato risponde: Se c'è un confine tra le due proprietà, si: può essere fatto valere. Saluti.

 

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SPESE POSTALI IN CONDOMINIO: CHI LE PAGA?

Buongiorno, ho mandato una raccomandata all'amministratore per problemi di proprietà a comune e di condomini che mettevano il pattume fuori i balconi e davanti agli ingressi delle abitazioni ,sollecitando il suo intervento. Orbene, questo amministratore mi risponde con una raccomandata da 8 euro e mi addebita il costo. E' giusto tale comportamento? Per colloquiare e risolvere i problemi con l'amministratore devo pagare sia l'invio della A/R che la sua risposta? Grazie.

 

L'Avvocato risponde: Fino a non molto tempo fa le avrei risposto di si, essendo prassi consolidata e sostenuta anche da qualche sentenza di merito; da alcuni anni però la Cassazione ha precisato che tali spese vanno attribuite in prima istanza al condominio, perciò ripartire attraverso le tabelle millesimali, salvo azione verso il condomino che abbia dato immotivatamente adito alla spesa. Saluti.

 

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SPESE DI MANUTENZIONE DELLA SERVITU' DI PASSAGGIO

Avendo la servitu' di passaggio su di una strada privata, si è obbligati al rifacimento stradale della stessa? Grazie.

 

L'Avvocato risponde: In linea di massima le spese per la manutenzione della servitù vanno ripartite tra chi ha vantaggio dalla servitù; se tale vantaggio è sia del fondo dominante (come mi par di capire) che di quello servente le spese andranno divise. Saluti.

 

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RESPONSABILITA' CIVILE DEL CONDOMINIO

Sono proprietario di un piccolo locale commerciale (30,00 mq.)con ingresso dalla pubblica via, sottostante a tre appartamenti(mq.180,00 circa) i cui proprietari, essendosi staccata una parte dell'intonaco di una parete e avendo danneggiato una macchina con spese pari a circa €3.700, esigono che il sottoscritto paghi una quota pari alla loro.Vi ringrazio per la vostra risposta.

 

L'Avvocato risponde: La zona da cui si è staccato l'intonaco è condominiale, quindi l'importo va ripartito tra tutti i condomini in base alle tabelle millesimali. Saluti.

 

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SERVITU' DI PASSAGGIO E SPESE DI MANUTENZIONE

Sono proprietario di una villetta in mezzo ad altre 2 appartenenti ad un unico proprietario insieme a tutto il giardino, e' giusto che io paghi il 25% delle spese manutenzione giardino perche' ho il diritto di passo verso la mia abitazione e quindi vi sono siepi in comune? Grazie.

 

L'Avvocato risponde: Lei è tenuto a pagare le spese per la manutenzione della servitù; se la piante di cui mi riferisce ostacolano il diritto di passaggio e pertanto bisogna potarle la richiesta di pagamento è fondata. Saluti.

 

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CHI PAGA LE NUOVE TABELLE MILLESIMALI?

Salve il mio problema è il seguente.Il palazzo e formato da quattro piani io sono l'ultimo inquilino del quarto piano dove già vi era una terrazza che era di mio padre che successivamente l'abbiamo chiesa creando un appartamento. Ora devono rifare le quote millesimali di tutti gli appartamenti,io chiamai il mio ingegnere progettista calcolatore che mi prese tutte le misure. Ora mi sono venuti a dire alla riunione che essendo l'ultimo inquilino ad abitare dovrei pagare a mie spese tutte le quote millesimali a tutti gli altri. mai sentito dire ma per una consulenza sicura domando a voi. Grazie, spero di avere risposta.

 

L'Avvocato risponde: Se le nuove tabelle millesimali si sono rese necessarie a causa degli incrementi di volume conseguenti alla nuova costruzione da Lei realizzata è ovvio che le spese delle tabelle in questione spettino a Lei. Saluti.

 

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POSSO ELIMINARE I TUBI DEL VICINO?

Sto acquistando una porzione di bifamiliare anni 70; l'acquisto con impianti non a norma, la caldaia si trova in taverna, ma mi sono accorto che alcuni tubi sono del mio vicino siccome devo eliminarli per sistemare la taverna e nel contratto stipulato con il venditore non si parla di tali tubi cosa mi consiglia di fare? Non ho ancora acquistato.

 

L'Avvocato risponde: Lei acquista la casa nello stato in cui si trova, con tutte le servitù attive e passive, e quindi anche con i tubi del vicino; se vuole eliminarli dovrà trovare un accordo con lui. Saluti.

 

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MANUTENZIONE STRAORDINARIA DELL' IMMOBILE CONDOMINIALE

Buongiorno, per rifare tetto, scale e balconi a un piccolo edificio di 5 appartamenti è sufficiente la maggioranza o ci vuole l'unanimità? Grazie

 

L'Avvocato risponde: Basta la maggioranza prevista per la manutenzione straordinaria (riparazioni di notevole entità: maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 500 millesimi). Saluti.

 

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UN IMPRENDITORE EDILE HA COSTRUITO SUL MIO TERRENO SENZA DIRMI NULLA: CHE FARE?

Gentile avvocato mi sono accorto che la proprietà confinante alla mia è stata acquista da un imprenditore il quale 4 anni fa ha costuito delle case. Ora mi sono accorto che ha invaso la mia proprietà. Cosa posso fare? Sono ancora in tempo?

 

L'Avvocato risponde: C'è sicuramente la possibilità di agire in via giudiziaria per la tutela dei Suoi diritti, ma il tempo è prezioso; se ha avuto la notizia da meno di sei mesi può chiedere la demolizione della parte di immobile costruita sul Suo terreno; in alternativa - se sono passati oltre sei mesi - può tenersi la proprietà dell'immobile costruito sul Suo suolo pagando a Sua scelta una somma pari al costo dell'opera costruita (non il valore di mercato, ma quello di costruzione) o al maggior valore conseguita dal suolo. Resto a Sua disposizione. Saluti.

 

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ALLAGAMENTO DELL'APPARTAMENTO E RISARCIMENTO DEI DANNI AL PROPRIETARIO SOTTOSTANTE.

Salve gentile avvocato, le scrivo in merito ad una questione che riguarda la rottura di un termosifone. Premetto che il sistema di riscaldamento in uso è un sistema centralizzato(comune). Nell'appartamento del sottoscritto è venuto a formarsi un foro nella parte inferiore del termosifone, poichè non ero in casa non ho avuto la possibilità di bloccare la falla fino a quando l'inquilino sottostante non mi ha avvertito. Ciò ha provocato l'allagamento di 2 vani del mio appartamento e danneggiamento dell'appartamento dell'inquilino sottostante. Naturalmente ho provveduto a cambiare i termosifoni ma la mia domanda riguarda il risarcimento danni dovuto all'inquilino sottostante. Dovrò pagare iointeramente i danni nel suo appartamento provocati dall'allagamento dovuto alla rottura del mio termosifone?

 

L'Avvocato risponde: Purtroppo per Lei temo proprio di si. Il fatto che l'impianto di riscaldamento sia comune non c'entra nulla, infatti la parte comune cessa alla diramazione dei tubi verso il Suo appartamento, e non vi è alcun dubbio che il singolo elemento radiante (il termosifone) sia di Sua proprietà. Saluti.

 

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CTU SU MACCHIA DI UMIDITA'

Egr. Avvocato, circa due anni fa il mio inquilino prima di lasciare l'immobile mi denuncia per una leggera macchia di umidità;ora dopo circa due anni, dopo che ho eliminato la macchia e l'inquilino non abita più nell'immobile, è stato nominato dal Tribunale il CTU. Preciso che la casa ora non ha più la macchia "incriminata". La mia domanda è: il CTU può determinare il danno(cioè il denaro necessario per la riparazione) basandosi solo sulle foto della macchia fatta dal tecnico del mio inquilino? Il mio ex inquilino dice di aver fatto il lavoro,ma non ha le ricevute, perché la stanza è stata tinteggiata da me. Spero di essere stato chiaro. Grazie e distinti saluti.

 

L'Avvocato risponde: Il CTU quantificherà di sicuro il danno in base ai dati che ha a disposizione; qualora voglia contrastarlo in maniera più efficace avrà bisogno di nominare un Suo consulente tecnico che partecipi alle operazioni, ammesso che sia ancora in tempo (di solito c'è tempo per la nomina fino all'inizio delle operazioni peritali). Saluti.

 

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RIPARAZIONE AL VANO SCALE

Abito in un condominio che presenta gravi problemi alle fondamenta. Siffatti problemi hanno comportato delle crepe al vano scala. Come bisogna in questo caso distribuire le spese necessarie per riparare queste crepe? Vale il criterio dettato dall'art. 1124 c.c. o c'è un criterio differente, stante che la causa del formarsi di queste crepe sono le fondamenta?

 

L'Avvocato risponde: L'art. 1124 si riferisce alla ricostruzione delle scale; si discute se nella nozione di "scale" debba rientrare anche il vano scala; la Cassazione è su tale posizione, specificando però che non vi rientrano le murature costituenti le pareti perimetrali delle unità immobiliari prospicienti il vano scale (e quest’ultimo in tutto o parte delimitanti), poiché in tale ultimo caso la ripartizione delle spese va effettuata mediante l’applicazione, opportunamente coordinata, dei criteri fissati dagli artt. 1123, secondo comma, e 1124, primo comma, c.c. Saluti.

 

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SOPPRESSIONE DELLA SERVITU' DI PASSAGGIO

Sono proprietario di un appartamento con piena proprieta' del tetto e del terrazzo che coprono l'appartamento cosi' come da rogito, su detto terrazzo grava la servitu' di passaggio di un solo condomino per accedere al suo sottotetto. Lo stesso condomino ha realizzato una apertura con scala interna per accedevi: chiedo ha perso la servitu' di passaggio?

 

L'Avvocato risponde: In automatico no, non l'ha persa; però è possibile chiederne la soppressione con pieno fondamento giuridico. Saluti.

 

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SPESE DI RIPARAZIONE DELLA COLONNA FECALE

Le spese di riparazione di una colonna fecale, asservente i bagni di servizio di una verticale formata da n. 6 appartamenti complessivi, deve essere sostenuta anche dal proprietario di uno 6 appartamenti che non ha il bagno di servizio in quanto al suo posto vi è un'uscita per un terrazzino ad uso esclusivo? Grazie.

 

L'Avvocato risponde: Se l'appartamento è collegato alla colonna fecale dovrà pagare anche lui; se non è collegato, non dovrà pagare. Saluti.

 

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AMIANTO SUL CONFINE

Il mio vicino di casa, limitante dalla parte mia, ha tutta la sua facciata della casa ricoperta da tegole di amianto, e non vuole rimuoverle, come fare per risolvere il problema. Denunciarlo o che? Grazie

 

L'Avvocato risponde: Bisognerebbe prima verificare se si tratta di una situazione pericolosa, perchè non vi è alcun obbligo giuridico di rimuovere l'amianto che sia in stato di conservazione tale da non provocare danni. Saluti.

 

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SPESE CONDOMINIALI E NUMERO DI PERSONE

Buona sera,nel mio condominio c'è una persona che vive assieme alla figlia e il figlio, quindi pagano spese condominiali per 3, però da gennaio di quest'anno questa persona ospita anche il fidanzato senza aver avvisato l'amministratrice del cambio nr. persone. Visto che in pratica sono 5 mesi da quando vivono in 4 le volevo chiedere per quanto tempo un ospite può stare senza pagare le spese condominiali? Le faccio questa domanda perchè la nostra amministratrice non ci convince troppo che sappia le cose quindi mi rivolgo a una persona con più esperienza. Grazie mille

 

L'Avvocato risponde: Le spese condominiali non si pagano in base al numero di persone che abitano negli appartamento, ma in base ai millesimi di proprietà. Saluti.

 

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IMMISSIONI DI CALORE DALLA TETTOIA DEL VICINO

Ho comprato casa dieci anni fa e sotto il mio unico balcone posto al primo piano c'è una tettoia in lastre zincate, riflettenti, di circa 24 mq. Ho chiesto la rimozione per problemi termici, particolarmente d'estate, non posso stare sul balcone in quanto mi arriva calore fino a tarda sera, la risposta è stata negativa cosa posso fare?

 

L'Avvocato risponde: Secondo la normativa codicistica il confinante deve evitare le immissioni di calore che superino la normale tollerabilità. Se lo ha già detto con le buone al vicino non Le resta che fargli scrivere una diffida da un Avvocato e in caso di ulteriore inerzia dar corso all'azione giudiziaria. Saluti.

 

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FRANA DEL CONFINE

io ho una proprietà (fondo rustico) con un dislivello naturale inferiore di circa 2 metri con un confinante. Nel corso degli anni vuoi per incuria, arature e piogge è iniziata una frana nella mia proprietà e il confinante non ha mai fatto nessuna manutenzione al muro a secco che insiste fra le proprietà. tale movimento franoso ha addirittura fatto si che due alberi di ulivo del confinante ora ricadono quasi del tutto sulla mia proprietà. La frana si è addentrata per oltre 5 metri sul mio terreno e cosa ancor più grave tale smottamento ha provocato dei danni (rilevati e periziati) al caseggiato rurale (debitamente accatastato) insistente sulla mia proprietà. Ora dopo vani tentativi verbali di invito a ripristinare il confine e il muro ho inviato ai proprietari(6 persone, 4 con proprietà a 1/4 e 2 con proprietà a 1/12) una lettera raccomandata ove invitavo entro 10 giorni dal ricevimento della stessa ad iniziare i lavori altrimenti li avrei fatto io imputando agli stessi tutti i costi sostenuti e altresì sottolineavo il tacito assenso circa l'abbattimento o rimozione degli alberi di ulivo necessario per la costruzione del muro di sostegno e ripristino del confine. Ora ho visto la giurisprudenza relativa all'art. 887 c.c. e fin qui non ho problemi di sorta. Il dubbio nasce sulla legittimità da parte mia muovere, tagliare o abbattere gli alberi di ulivo che oramai sono quasi del tutto nella mia proprietà. Azione necessaria per il ripristino del confine e costruzione del muro di sostegno. Il tacito assenso richiesto in tal senso è legittimo? Ringraziando anticipatamente si inviano Distinti Saluti.

 

L'Avvocato risponde: Se gli alberi si trovano nella Sua proprietà sono diventati di Sua proprietà per accessione, e quindi ne può fare ciò che vuole; ciò - almeno - in teoria; c'è giurisprudenza risalente, al riguardo. Saluti.

 

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SERVITU' DI PASSAGGIO PER CONDOMINIO

La palazzina dove abito deve concedere una servitù di passaggio ad una altra palazzina che si trova alle spalle della prima. La servitù prevede anche il passaggio carrabile; possiamo limitare il passaggio di auto per cercare di diminuire il disagio per l'appartamento che si trova piano terra e vede passare a circa 1 metro della finestra una miriade di auto?

 

L'Avvocato risponde: Se - come mi dice - la servitù non è ancora stata concessa, in fase di trattative potrete stabilire le modalità più opportune e meno disagevoli. Saluti.

 

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RIMOZIONE CANNA FUMARIA, A CHI SPETTA?

gentilmente vorrei un parere circa tale situazione: esiste una canna fumaria in eternit che attraversa il balcone della casa da me acquistata. A chi spetta l'eventuale onere di rimozione? A me o al proprietario dell'appartamento sottostante in cui è situato il camino? Grazie, saluti.

 

L'Avvocato risponde: La canna fumaria è del proprietario del camino, quindi la rimozione spetta a lui. Saluti.

 

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VISTA SUL TERRAZZO DEL CONFINANTE

Ho un terrazzo di esclusiva proprietà diviso da una grata di ferro con quadrati che permettono la visibilità. Il mio confinante ha coperto tale grata con telo di plastica scura tale da impedirmi la visuale panoramica del terrazzo.Poteva farlo senza il mio consenso? Posso farle rimuovere? Almeno una parte per consentirmi la visualizzazione? Grazie

 

L'Avvocato risponde: Il Suo confinante non può coprire la grata che appartiene a Lei. Tenga però presente che può costruire un muro di confine che impedirebbe comunque la vista. Saluti.

 

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CHI PAGA LE SPESE PER L'ALBERO ABBATTUTO?

Sono proprietario di una villetta a schiera in zona infernetto (macchia mediterranea), nel mio posto macchina (insieme ad altri sette condomini quindi 8 parcheggi),  scoperto e ricavato tra il muro del condominio e la strada comunale vi è da sempre (cioè da quando ho acquistato, nuovo, l'immobile), un'albero di alto fusto che, malato, è stato tagliato: a chi devono essere addebitate le spese del taglio, cioè 500 euro? Perché mi appare strano di essere proprietario di un albero ad alto fusto e di venirne a conoscenza dopo 10 anni. Grazie per la gentile risposta.

 

L'Avvocato risponde: La spesa spetta al proprietario dell'albero, cioè a chi è proprietario del fondo su cui l'albero insiste. Se il fondo su cui sorgeva l'albero è condominiale sarà il condominio a dover pagare. Saluti.

 

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RIPARTIZIONE SPESE DI MANUTENZIONE DEL CORNICIONE

Salve vorrei sapere se i lavori di un cornicione, che rimane interno al palazzo in quanto da' su un terazzino di un inquilino, fa parte del tetto e quindi da dividere per tutti i condomini oppure appartiene solo al proprietario del terazzino.

 

L'Avvocato risponde: Il cornicione è parte comune e quindi, a meno che i titoli di proprietà o il regolamento condominiale contrattuale non dicano qualcosa di diverso, la spesa per la sua manutenzione va ripartita tra tutti i condomini. Saluti.

 

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PASSAGGIO DI CONSEGNE TRA NUOVO E VECCHIO AMMINISTRATORE

A seguito di assemblea condominiale, il nuovo amministratore ha contattato il precedente per il passaggio di consegne. E' vero che il Codice Civile non quantifica la tempistica, ma può il precedente amministratore dare l'appuntamento per il ritiro dei documenti esattamente trenta giorni dopo la nuova nomina? Cosa succede se in questo lasso di tempo scade l'assicurazione della palazzina e ci sono dei danni al condominio, chi ne è responsabile? Chi paga? Cordiali saluti.

 

L'Avvocato risponde: Se il nuovo Amministratore non sarà messo in grado di adempiere ai suoi compiti a causa dell'atteggiamento ostruzionistico posto in essere dal vecchio amministratore, sarà questi a doverne rispondere; dato il termine eccessivo sarebbe il caso - comunque - di inviare una raccomandata al vecchio amministratore, comunicandogli che la consegna dovrà avvenire entro un termine più breve, indicato dal Condominio e - in caso di inottemperanza - procede ad una denuncia per appropriazione indebita della documentazione condominiale. Saluti.

 

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IMPIANTO DI VIDEOSORVEGLIANZA IN CONDOMINIO

Buongiorno nel mio condominio alcuni condomini non sono favorevoli all'installazione di un impianto di videosorveglianza in quanto dicono che andrebbe ledere la propria privacy. Se dovesse esserci la maggioranza necessaria tali condomini possono dissentire e quindi non pagare la loro quota? La ringrazio e porgo cordiali saluti.

 

L'Avvocato risponde: Secondo recente orientamento giurisprudenziale per deliberare l'installazione di un impianto di sorveglianza in condominio vi è bisogno dell'unanimità; quindi se ci sono dei condomini dissenzienti non sarà possibile procedere all'installazione. Saluti.

 

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POSTO AUTO PRIVATO

Ho comprato da poco una piccola casetta e negli accessori alla vendita ed in tutte le documentazioni sia di compravendita notarile, sia nota di trascrizione, sia documentazioni in cui il bene è pervenuto al venditore etc vi è il diritto di un posto auto all'interno del parco. Poiche' il venditore ha suo posto auto all' interno di un patio di altra abitazione di sua proprietà nel parco ed ha altro posto auto nel parco che invece non potrebbe utilizzare perche' sarebbe quello il posto di diritto mio ma il venditore lo utilizza e non vuole darmelo, come fare giuridicamente?? In ogni caso il venditore, indipendentemente da quale, dovrebbe fornirmi un posto auto nel parco. Ho proposto a lui ed all' amministratore anziche' le attuali strisce per posti auto fatte in parallelo ,ossia un posto accanto all' altro diritte , di farle diagonali (ossia le cosiddette a spina di pesce) e in tal modo si recupererebbe un posto auto in piu per me...senza dover discutere e litigare per il posto auto col venditore. Come devo regolarmi? Per cambiare il disegno dei posti auto,ossia senza negare il diritto ad alcuno, l'amministratore può farlo tranquillamente autonomamente o deve convocare un assemblea condominiale?? Si tenga conto che i posti non sono condominiali, non si paga nulla al condominio e sono esclusivamente un diritto di alcuni privati come me (5). Grazie anticipate per la cortese risposta.

 

L'Avvocato risponde: Se i posti auto, come mi riferisce, sono di proprietà esclusiva, l'Amministratore non c'entra nulla; è una questione che deve risolvere con chi Le ha venduto il posto auto. Se con le buone non è riuscito a raggiungere alcun risultato purtroppo non le rimane che rivolgersi ad un Avvocato per ottenere ciò che Le spetta in via giudiziaria. Saluti.

 

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POSSO LASCIARE IL CANE LIBERO NELLE ZONE CONDOMINIALI?

vivo in una casa di 3 appartamenti, 2 sono si mia proprietà, uno no; sono proprietaria di tutto il cortile e giardino intorno tranne una piccola parte che è in comune perchè serve per entrare nelle scale in comune... il mio vicino ha il diritto di passaggio pedonale verso l'entrata e con auto verso l'autorimessa. Posseggo un cucciolo di pastore tedesco, che sta nella mia proprietà e nel cortile dove vige la servitù di passaggio. Posso tenerlo libero o devo tenerlo esclusivamente nelle proprietà dove non c'è la servitù? Grazie.

 

L'Avvocato risponde: Le consiglio di tenerlo libero, con le dovute attenzioni, solo in luoghi dove è sicuro che non possa nuocere a nessuno; tenga presente che Lei riponde personalmente di ogni danno provocato dal Suo cane a chiunque, indipendentemente dal fatto che il cane medesimo si trovasse in un luogo di Sua proprietà esclusiva o - peggio ancora - in una zona condominiale o aperta a terzi. Saluti.

 

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RIPARTIZIONE DELLE SPESE LEGALI

Gentile Avvocato, il mio quesito è il seguente: il condominio all'unanimità ha deciso, dopo tentativi di conciliazione,di citare in giudizio il costruttore, nominando in sede assembleare un legale,senza, però,stabilire ne quale fosse l'onorario ne in che modo bisognava pagare il professionista. L'amministratore comunica ai condomini di pagare l'acconto per spese legali dividendo in parti uguali tra tutti i condomini la quota iniziale. La mia domanda è la seguente: le spese legali vanno divise in millesimi?

 

L'Avvocato risponde: Certo che si, a meno che non vi sia un patto diverso tra i condomini. Saluti.

 

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CHI PAGA LE SPESE DI CONSULENZA TECNICA?

Nel locale garage ,vi è un infiltrazione in corrispondenza del pezzo di cortile recintato e di mia proprietà, il suddetto danno non è stato ancora visualizzato dal tecnico (non si capisce se è una perdita dal pluviale o un danno causato dalla guaina protettiva messa male dal costruttore); mi chiedevo: le spese di diagnosi e di risoluzione del problema a chi vanno attribuite? A me proprietario,a tutti i condomini,all'eventuale assicurazione del condominio??

 

L'Avvocato risponde: In prima battuta il Tecnico va pagato da chi gli conferisce materialmente l'incarico professionale; in seconda istanza tale somma andrà rimborsata dal soggetto a cui è attribuibile il danno riscontrato; ad esempio, se risulterà che il danno è provocato da cause attribuibili al condominio, sarà il condominio a doverlo pagare (o eventualmente l'assicurazione del condominio, se rientra nei rischi coperti dalla polizza). Saluti.

 

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LAVORI IN CONDOMINIO: CHI PAGA?

Lavori di adeguamento normative VVFF ai garages sotterrani..... abbiamo alcuni lavori da fare tipo intonaci REI, porte REI da mettere, aperture nei solai ecc., come vengono distribuite le spese ?.... io non ho un garage per l'auto ma solo una piccola cantina !! Inoltre alcuni condomini vorrebbero allargare la rampa di accesso, devo pagare anche io che ho appunto solo una cantina !?

 

L'Avvocato risponde: Si, deve pagare anche Lei, in proporzione ai millesimi di proprietà. Saluti.

 

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QUAL'E' IL NUMERO MASSIMO DI DELEGHE IN ASSEMBLEA?

Ci sono un sacco di lavori da fare al palazzo e siamo 21 o 23 condomini non ricordo esattamente........alle riunioni ci troviamo sempre solo in 6/7 persone e le decisioni da prendere si "giocano" sempre sulle deleghe. Mi spiego, ci sono un paio di condomini diciamo di quelli che vorrebbero fare sempre tutto, che si presentano sempre con 3/4 deleghe ciascuno che sommate a quelle che ha l'amministratore fanno sì che la maggioranza "loro" vince sempre. Come faccio ad oppormi, esistono delle regole sul presentarsi con delle deleghe? C'è un massimo ? Ci si può opporre chiedendo formalmente che tutti siano presenti, almeno per le decisioni importanti?

 

L'Avvocato risponde: In linea di massima non c'è limite al numero di deleghe; in concreto bisognerà vedere cosa dispone in merito il regolamento di condominio, e che tipo di regolamento è (regolamento contrattuale, che sicuramente vincola, oppure assembleare). Saluti.

 

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CROLLO DEL SOFFITTO IN CONDOMINIO: CHI PAGA?

Abito all'ultimo piano ed in una camera è caduto il soffitto per la rottura delle tavelle.Il terrazzo di copertura è condominiale ma le spese per rifarmi il soffitto chi li deve pagare????? La ringrazio.

 

L'Avvocato risponde: Se il terrazzo è condominiale le spese dovranno essere sopportate dal condominio; nel caso il terrazzo si di propietà esclusiva, invece, un terzo a carico del proprietario e due terzi a carico del condominio. Saluti.

 

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APERTURA DI UNA FINESTRA IN CONDOMINIO E AUTORIZZAZIONE DEI CONDOMINI

Nel mio condominio qualche anno fa un proprietario ha effettuato una apertura esterna per realizzare una finestra raccogliendo il parere positivo con le firme di tutti i condomini. Ora la stessa opera ho intenzione di realizzarla anch'io. E' sufficiente una semplice lettera di informazione al condomino essendo una replica di un lavoro gia' effettuato ed autorizzato in precedenza ad un altro condomino?? Grazie.

 

L'Avvocato risponde: Ci sono due opposte teorie, al proposito; secondo la prima Lei, in quanto comproprietario ha diritto ad aprire la finestra senza chiedere alcuna autorizzazione (non ne avrebbe avuto bisogno nemmeno il condomino che l'ha aperta anni fa); secondo altra teoria, l'apertura della finestra potrebbe peggiorare l'estetica condominiale e quindi ci sarebbe necessità dell'unanimità dei consensi, volta per volta, non rilevando che anni fa tale autorizzazione sia stata già rilasciata ad un diverso condomino. Le teorie, purtroppo, sono entrambe ben fondate dal punto di vista giuridico, quindi alla fine vi è incertezza, che va risolta volta per volta nel caso pratico. Comunque, visto che nel Suo condominio l'autorizzazione è già stata rilasciata, la cosa migliore è comunicare semplicemente che si provvederà ad aprire un'altra finestra, in base a quanto già concesso in precedenza; se poi qualcuno dovesse sollevare eccezioni bisognerà approfondire in concreto, valutando la situazione dei luoghi. Saluti.

 

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MANUTENZIONE BALCONI, CHI PAGA?

Sono proprietario di un appartamento al piano rialzato o primo piano, senza il balcone. Mi si chiede di partecipare alla spesa della manutenzione dei balconi soprastanti alla mia finestra, preciso non condominiali ma tutti privati. Devo pagare non usufruendo di tali balconi? Preciso che si stanno scrostando e perdendo calcinacci sul suolo comune. Grazie.

 

L'Avvocato risponde: Secondo gli ultimi orientamenti della Giurisprudenza il balcone aggettante (come mi par di capire sia nel Suo caso) è di proprietà esclusiva del proprietario dell'appartamento, il quale è tenuto a pagarne le spese di manutenzione, tranne quelle dei frontalini, che si considerano proprietà comune. Saluti.

 

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CADUTA DELL'ALBERO SULLA CASA

Un albero di alto fusto all'interno del parco di un condominio, si è abbattuto sul tetto di un rustico di mia proprietà. L'amministratore del condominio mi ha garantito che l'assicurazione avrebbe risarcito il danno.Invio una raccomandata all'amministratore, nella quale lo avvisavo che davo inizio ai lavori. Verbalmente, l'amministratore ribadisce che non ci sono problemi. Invece, dopo aver eseguito i lavori, l'assicurazione del condominio ritiene che l'albero sia caduto per il troppo vento (ce n'erano altri 4 di alberi che poi sono stati