Due sorelle sono proprietarie paritetiche di 2 unità condominiali del nostro condominio. Hanno chiesto di avere inviati una gli avvisi di pagamento int. 2 e l'altra int. 3. Vorrebbero poter partecipare entrambe alle assemblee di condominio ed inoltre vorrebbero anche potere esprimere voti eventualmente differenti, delegare differenti rappresentanti  e - insomma - contare come 2 condomini. Hanno ragione?

Ho un problema con il mio appartamento: c'è un infiltrazione tra un mio muro (esterno) e il tetto dei vicini che poggia contro il suddetto muro. Il mio muro non ha problemi, ma da questa infiltrazione gli entra l'acqua in casa. Ora mi chiedono di contribuire ai lavori, ma - ripeto - il mio muro non ha problemi; sono tenuto a partecipare alla spesa?

Otto anni fa ho acquistato una casa che dopo poco ha mostrato difetti di infiltrazione d'acqua nella cantina e nel box. Il costruttore ha rimediato con qualche rattoppo fino a due anni fa quando ha dichiarato fallimento. Box e cantina ad oggi sono inutilizzabili perchè muri e pavimento sono intrisi d'acqua. Essi si trovano sotto al piazzale condominiale che l'ingegnere chiamato per una perizia indica quale responsabile delle infiltrazioni. L'amministratore dice che non può fare nulla perché per deliberare i lavori di ripristino del piazzale serve la maggioranza dei condomini, che non si otterrà mai dato che questo problema così grave lo abbiamo in pochi (anche se l'acqua sta risalendo ora sui muri delle scale). E' possibile che si venga privati dell'uso di un proprio bene perché non vi è maggioranza in sede di assemblea o che debba pagarmi da solo il rifacimento di circa 200 mq di piazzale?

Sono proprietario di un seminterrato. Un mese fa sono stati eseguiti dei lavori al condominio che comprendevano anche il rifacimento del discendente e l’abboccamento di questo alla fognatura. Nel corso dei lavori il piano stradale (sampietrini) vicino alla bocca di lupo della mia proprietà ed al muro maestro (la facciata) del condominio è stato smantellato e rifatto. Dopo i lavori il seminterrato si è allagato in modo serio (più di 100 litri di acqua in 3-4 giorni di pioggia). L'acqua proviene dai muri e filtra dall'alto. L' Amministratore dice che se il danno provenisse da una perdita della fogna o del discendente allora sarebbe a carico della ditta esecutrice lavori ripristinare il tutto; se invece dovesse venire ”dalla strada” il condominio non risponderebbe del danno che sarebbe (secondo lui) a carico mio ripristinare.

Fino a poco più di 20 anni fa (periodo in cui il riscaldamento condominiale era centralizzato)  i condomini potevano accedere al locale caldaia posto all'interno del mio giardino e, precisamente, tra due vani del mio appartamento! Dal momento in cui tutti i condomini hanno optato per il riscaldamento autonomo e la caldaia è stata tolta dal locale in cui giaceva, ho incominiciato ad usare tale spazio come deposito personale visto che gli altri condomini non avevano più motivo di accedervi. Posso, ad oggi, fare un USUCAPIONE di tale locale? Quali sarebbero i requisiti perchè ciò avvenga?

Sono proprietario di un appartamento al quarto piano e di un garage al piano terra. Sino ad oggi l'acqua del mio garage viene fornita tramite un contatore indipendente ma per diminuire le spese vorrei disdire tale allaccio e collegare la tubazione esistente con il contatore dell'appartamento. Per fare ciò dovrei installare una tubazione di circa tre metri che scende lungo il muro condominiale esterno, dal locale contatori sino al marciapiede. Potrei eseguiri il lavoro anche proteggendo il tubo con una canalina zincata oppure ponendolo sottotraccia. Accingendomi a richiedere il permesso all'assemblea condominiale ho però la preoccupazione per un loro diniego. Secondo la legge posso esercitare il diritto di portare l'acqua del contatore dell'appartamento al garage? Che maggioranza occorre?

La caldaia di un mio inquilino ha subito un intervento di riparazione, a quanto sembra risalente ai primi anni dell'uso della caldaia. L'inquilino dice che spetta a me il pagamento. Ha ragione?

Da un anno abito in una proprietà confinante con un'altra. Da subito ho chiesto al confinante di partecipare equamente alle spese per la realizzazione della rete di recinzione ma lui risponde che non intende partecipare a tali spese. Gli ho inviato una raccomandata nella quale gli chiedo di fornirmi una formale risposta in merito, facendogli presente che se non parteciperà alle spese di che trattasi, gli imputerò metà delle spese sostenute e fatturate (ho fatto presente l'importo delle spese da sostenere). Vi chiedo gentilmente di farmi sapere se la mia richiesta è corretta e se lui si può rifiutare.

In caso di danni provocati a terzi da caduta di intonaco dal sotto balcone o lamia chi risponde dei danni il singolo proprietario o il condominio in persona dell'amministratore?

Come si ripartiscono le spese per i lavori di allargamento di una strada privata? Per il numero di nuclei familiari  che vi abitano? In base alle dimensioni dei singoli immobili? Contribuiscono alle spese anche gli eventuali inquilini o comunque per loro deve pagare il proprietario? Grazie per la risposta.

Sto cambiando gli scuri delle finestre dell'immobile di mia proprietà datato inizio 900 e sito in centro storico. Le finestre affacciano su un lato dell'immobile del vicino che si trova ad una distanza di ca. 2,5 mt e che non presenta finestre d'affaccio ma solo una porta che accede ad una terrazza di proprietà dello stesso che unisce i due immobili. Il piano della terrazza rimane al di sotto di oltre 2 mt dal davanzale delle finestre di mia proprietà. Gli scuri che sto applicando rispettano la forma tradizionale preesistente cd. a libro e cioè quando sono aperti, una parte aderisce allo stipite e l'altra si snoda appoggiandosi al muro esterno. Il vicino mi contesta il diritto di applicare i fermascuri di sicurezza, che impediscono allo scuro aperto di sbattere in caso di vento, in quanto, pur essendo ancorati al muro di mia proprietà, sporgerebbero verso la sua terrazza costuituendo una servitù permanente. In conseguenza di ciò, il vicino mi nega l'accesso temporaneo alla terrazza per poter applicare in sicurezza detti fermascuri. Il quesito verte sul mio diritto di applicare i fermascuri e sul diritto di accedere alla terrazza del vicino per poterli applicare in sicurezza.

Sono un condomino. Ho dei locali adibiti a deposito, dove non c'é né l'attacco della luce nè dell'acqua, pertanto c'é un bagno ma non viene usato. Devo pagare le spese di espurgo in base ai millesimi, anche se non é stato mai usato il bagno?

Con il 2014 arrivano novità (speriamo gradite...) sul sito.

I più attenti si saranno già accorti della novità: da una quindicina di giorni le risposte ai quesiti dei lettori non vengono più pubblicate nella pagina dei pareri giuridici online ma nel BLOG giuridico. La conseguenza è che ora è possibile essere aggiornati immediatamente su tutte le ultime risposte date ai lettori, anche senza essere collegati al sito.

Sono proprietaria di appartamento e soffitta in condominio. Uno degli inquilini ha recuperato un suo sottotetto che ora è occupato - all'insaputa di tutti gli altri condomini - da persone che non figurano nemmeno sulle buche per la posta. Si sentono, si sa che ci sono, ma sono "fantasmi". Cosa fare? A chi denunciare la cosa?

I muratori dell'amministratore mi hanno rotto le piastrelle del bagno per trovare una perdita che era uscita nel box sottostante. Li ho avvisati che non avevo altre piastrelle, ma per trovare la perdita mi hanno rotto buona parte del rivestimento e pavimento. La perdita non era nelle tubature come credevano loro ma si trattava della guarnizione del wc; sostituita - infatti - non c'erano piu perdite. Il muratore del condominio ha rifatto quasi tutto il bagno mettendo piastrelle nuove e credevo fosse finita così; ma dopo mesi l'amministratore mi ha addebitato tutti i lavori. Devo pagare io?  L'errore lo hanno fatto loro, sarebbe bastato cambiare una guarnizione dal costo di 5 euro, loro me ne hanno chiesto 1800 inserendole nelle spese condominiali!

Vivo in un condominio di 15 appartamenti. Un proprietario in casa sua installa delle stufe a legna. Chiede le firme alla maggioranza dei proprietari per installare una canna fumaria che parte dal primo piano fino al sottotetto. Il lavoro e già stato eseguito, ma non è un po' fuorilegge? E' possibile fare detto lavoro senza presentare documentazione?

Contratto di locazione di immobile adibito a civile abitazione, regolarmente registrato. Il conduttore, dopo una richiesta di disdetta del relativo contratto per morosità di 6 mensilità, si rifiuta di pagare; sostiene infatti  di aver lavorato il terreno antistante l'immobile concesso in locazione. Da premettere che da contratto non risulta tale lavorazione di 3000 metri coltivati a uliveto e che lui si è venduto il raccolto. Può richiedere il pagamento del lavoro non previsto?

Abito in un condominio con sei appartamenti, piano terra, primo e secondo piano. Io abito all'ultimo piano, sono single e non sono quasi mai in casa. Volevo sapere se la legge mi consente di distaccarmi dall'ascensore; la mia volontà sarebbe questa, però il  nostro regolamento condominiale dice che occorre l'unanimità (che naturalmente non c'è). Anche perchè economicamente mi incide moltissimo, essendo le spese ripartite in  base alle tabelle millesimali.

Ho delle piante a confine (quercia e fichi) dalle quali in autunno cadono tutte le foglie e rami sulla mia proprietà. Posso farle togliere? Sono piante molto vecchie.

L'affittuaria di una gelateria sita al piano terra del mio condominio occupa con cartelli pubblicitari e sedie il muro condominiale, talvolta impedendo il passaggio al passetto che porta al portone. All'avviso dell'amministratore ha fatto finta di niente. Abbiamo mandato una raccomandata di diffida al proprietario delle mura, ma non ci ha nemmeno risposto e la situazione non e' cambiata. Preciso che non e' mai stato deliberato un regolamento condominiale e mi hanno detto che non essendoci suddetto regolamento, la sanzione per uso improprio di parti comuni e' talmente esigua che e' come se non ci fosse. E' vero che non posso fare niente?

Una mattina ci siamo trovati i paletti di confine piantati sul terreno. Consideri che non erano ancora stati definiti. Cosa possiamo fare? 

Ho acquistato una casa semindipendete due anni fa. La settimana scorsa ho installato la canna fumaria e il geometra che ha eseguito il sopralluogo del sottotetto ha detto che e' pericolante ed e' stato puntellato perche' nel tempo ha ceduto. Premetto che il sottotetto non e' accessibile se non dal tetto e all'acquisto ho richiesto al venditore quali fossero le condizioni del suddetto; in risposta mi e' stato riferito che era vecchio ma non dava problemi. Ho altresi' notato delle infiltrazioni nel controsoffitto che a questo punto penso sia stato installato dal venditore per mascherare infiltrazioni. Come posso rivalermi con il venditore che non mi ha messo al corrente della situazione? Trovo che questa situazione sia una truffa contrattuale, dato che lui ha attestato che l'immobile era in perfetto stato. Sono venuta a conoscenza anche dal mio vicino che avevano fatto una scrittura privata per un sottoscala di mia proprieta' esclusiva. Come mi devo comportare?

La mia fidanzata ha un appartamento affittato. Il suo inquilino ha lasciato la lavatrice accesa e ha perso acqua, provocando danni all'ascensore condominiale!!! Di chi è la responsabilità.? Chi deve pagare i danni?? La ringrazio se mi dirà qualcosa in proposito. Le faccio i miei migliori auguri di Natale!!!!

Abito in un condominio al terzo e ultimo piano. Da un mese si sono verificate infiltrazioni di acqua piovana che  hanno danneggiato il soffitto del mio appartamento. Ho avvisato tempestivamente l'amministratore che fatto un sopralluogo con un geometra il quale ha stabilito che bisogna cambiare il "messicano" (che e' quella sorta di imbuto che convoglia l'acqua piovana alla grondaia). Premetto che nel mio condominio c'e' una persona che ha la maggioranza nell'assemblea essendo proprietaria della maggioranza degli appartamenti. Tale persona si oppone all'esecuzione dei lavori perche' considera il preventivo troppo alto. A distanza di un mese dalla mia segnalazione il danno al mio appartamento persiste e peggiora ad ogni pioggia nonostante le mie continue telefonate all'amministratore che tergiversa... i lavori non sono mai partiti. cosa posso fare? E' possibile intraprendere un'azione legale contro l'amministratore per lavori non eseguiti con la giusta tempestvita'?

Vorrei acquistare un immobile, recupero di sottotetto, in cui è presente sul tetto sopra il soggiorno una copertura in eternit. Sarei disposto ad accollarmi interamente le spese di rimozione Eternit ma vorrei avere la certezza prima di acquistare che il condominio mi dia l'autorizzazione alla rimozione stessa. A tale proposito chiedo se per avviare la pratica di rimozione con il comune è necessaria una delibera del condominio anche se mi dovessi accollare interamente le spese, e se si con che percentuali di millesimi. Grazie

Io e mio suocero viviamo in uno stabile che ha un cortile comune con una gelateria (la quale non lo usa mai, neanche per carico e scarico merci, avendo un suo accesso dalla strada). L'attuale padrone di casa, per via di alcune diatribe (l'abbiamo denunciato per affitto in nero) sta cercando di crearci fastidi dicendoci che non possiamo più mettere la macchina nel cortile comune, dove in pratica viviamo solo noi (non è un condominio). E' giusto? Può farlo visto che non esiste un regolamento e non è neanche segnalato il passo carraio ?

I miei vicini hanno fatto uno scavo per costruire un garage interrato di due piani; ora ho la casa inagibile da 5 anni e l'impresa è fallita. Posso chiedere i danni al committente? Premetto che i documenti relativi alla direzione lavori sono stati presentati dopo che i vigili del fuoco ci hanno fatto sgomberare la casa; infatti  i lavori erano stati fatti  presentando una DIA, solo dopo l'accaduto venne presentata una relazione dei cementi armati in comune con il nome della persona che avrebbe dovuto avere la D.L. Grazie 

A luglio 2012 ho acquistato un appartamento. Solo successivamente ho scoperto che il condominio aveva aperto una causa con il costruttore per vizi dello stabile. Oggi mi sono vista recapitare dall'amministratore il riparto della liquidazione del tecnico per la perizia. A chi spetta pagare questa spesa considerando che da luglio non è stato mai deliberato nulla in relazione a questa cosa nell'assemblea condominiale? Grazie.

Un signore che ha delle case in paese ha buttato giù una sua casa ormai diventata pericolante. Questa casa è confinante con la mia. Ora mi ritrovo il muro da intonacare perchè buttando giù casa è rimasto tutto mattone.

Lui si è presentato a casa mia con la sua impresa che gli sta facendo lavori portandomi un preventivo da dividere in due per  mettere a posto. Ma se ha buttato lui giù casa non spetta a lui sistemare a spese sue?

La riforma del condominio ha davvero reintrodotto la solidarietà passiva dei condomini?

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La recente Cass. 10195/2013, ponendosi nella scia di precedenti pronunce, ribadisce che nella ripartizione delle spese di riparazione del lastrico solare non sempre va applicato l'art. 1126 C.C., il quale si applicherà solo in caso di difetti dovuti a normale vetustà, ma non nel caso in cui sia ravvisabile una responsabilità specifica del singolo proprietario o del condominio quale custode.

  Impostanti e numerose le novità inserite nel testo della riforma, che spaziano un po' in tutti i campi della vita condominiale, dai requisiti occorrenti ad esercitare la professione di Amministratore, alla presenza degli animali domestici, alle maggioranze assembleari, all'obbligo di avere un conto corrente, alla possibiltà di distacco dal riscaldamento centralizzato, alle rinnovate sanzioni pecunarie in caso di violazione del regolameto di condominio; e ancora tanto altro.

La commissione giustizia del Senato ha approvato oggi in sede deliberante il testo definitivo di riforma del condominio, attenendosi a quanto già trasmesso dalla Camera a fine settembre e senza modificarne il contenuto, nonostante fossero stati presentati sessanta emendamenti.

A breve un approfondimeto sul sito.

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AGGIORNAMENTO: pubblicato sul sito il testo integrale della riforma (Legge n. 220/12) ed uno specchietto con tavola sinottica di raffronto tra vecchia e nuova normativa. E' in aggiornamento anche la sezione 100 domande sul condominio.

Buona lettura.

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Le recenti modifiche normative in tema di liquidazione degli onorari di causa possono mettere in difficoltà sia il Cliente che l'Avvocato; forse però esiste una soluzione che consenta di superare tale problema.

La Corte costituzionale ha alfine deciso sull'eccezione di incostituzionalità sollevata in merito alla entrata in vigore nell'ordinamento giuridico italiano della mediazione obbligatoria, dando ragione a chi vi aveva ravvisato un eccesso di delega legislativa. Ciò significa che l'istituto della mediazione è tutt'ora operante, ma non più obbligatorio; quindi il cittadino avrà libera scelta nel decidere se avvalersene o meno.

Preseguono i lavori parlamentari; la possibilità che la riforma intervenga prima della fine della legislatura è reale. Di seguito, il testo base approvato per la Camera.

Dal 20 marzo 2012 la mediazione - o media conciliazione come alcuni preferiscono - diventa obbligatoria anche in materia condominiale (già da un anno lo è in materia di divisioni, successioni, diritti reali e locazione). Ne parliamo in maniera più approfondita qua.

Anche in questo nuovo frangente lo Studio Legale Avv. Michele D'Auria - Mediatore Professionista - offre patrocinio altamente qualificato su tutto il territorio nazionale.