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 Avvocato Michele D'Auria      

 



Danni di umidità causati da una vecchia parete perimetrale dell'edificio costruita senza coibentazione: chiedo risarcimento?

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Il condomino può chiedere il risarcimento al condominio per danni di umidità causati da una parete perimetrale a nord dell'edificio costruita nel 1969 senza coibentazione? grazie!

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Cambio serratura a sorpresa e conseguente accesso impossibile al proprietario disabile

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Nel 2014 acquisto un box in un condominio di fianco alla mia abitazione. L’amministratore mi dice che per accedere al box nel seminterrato devo usare la rampa. Mi faccio però consegnare le chiavi di accesso anche dell’ingresso comune (con ascensore), facendo presente che il box sarebbe stato usato da mia figlia, disabile grave e invalida al 100%, non in grado di scendere dalla rampa. A gennaio 2017 scopro che la serratura del portone d’ingresso è stata cambiata, nessuno però mi ha detto nulla. Ho telefonato e scritto all’ amministratore più volte: lui si dispiace, si scusa tanto e promette che me la farà avere, ma della chiave ancora nessuna traccia.  Insomma, da quasi un anno mia figlia non può accedere alla nostra proprietà e quando le serve l’auto  deve mobilitarsi qualcuno per portargliela fuori. Un acquisto che voleva favorire la sua autonomia ha solo complicato la vita a tutta la famiglia. Che fare? Posso chiedere un risarcimento? Grazie infinite.

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Caduta di calcinacci e danni all'autovettura: chi decide a quale carrozziere rivolgersi?

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Sono la proprietaria di un appartamento in uno stabile senza condominio composto da 4 appartamenti.  Sono caduti dei calcinacci sull'auto di un inquilino dello stabile (affittuario) che ci ha richiesto verbalmente dei danni secondo me eccessivi in confronto al danno reale. Abbiamo chiesto, quindi, un preventivo presso un'officina a noi di fiducia ma dopo aver preso appuntamento la persona danneggiata non si è presentata. Come tutelarci da possibili truffe? Come dobbiamo comportarci? La ringrazio anticipatamente.

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Posso recintare il mio marciapiede di proprietà esclusiva?

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Ho comprato una casa indipendente ma con una parete attaccata ad altra casa non in condominio. Unica area comune da rogito, un piccolo spazio antistante le due case. Su ciascun rogito, al punto che segnala l'area comune,  vi é scritto che "si precisa però che il marciapiede antistante la casa, é di pertinenza esclusiva della casa stessa." Ora io vorrei, come hanno fatto anni fa i vicini, mettere una recinzione alta 80 cm con cancellino, sul perimetro del marciapiede pertinenza esclusiva della mia casa, ma i vicini si oppongono affermando che il marciapiede é in comunione e che loro hanno fatto il recinto più di 20 anni fa ma possono vietare a me di fare altrettanto. Io non voglio litigare, ma non sono convinta che abbiano diritti di proprietà né diritto di passaggio sul marciapiede, ma che abbiano diritti solo sull'area di passaggio comune oltre il marciapiede, su cui io non accampo nulla che non sia la comproprietà come da rogito, ma che non andrei a toccare col mio recinto di un mt per 8 mt che é il perimetro del marciapiede di pertinenza esclusiva della mia casa. Lei cosa ne pensa gent. Avvocato?

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Devo pagare l'intero onorario richiesto dal CTP (Consulente Tecnico di Parte) anche se si è dimostrato un incapace?

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Se in una causa civile vinta  si paga solo una parte di quanto dovuto al proprio CTP a seguito della sua scarsa professionalità e relative conoscenze tecniche, è in ogni caso necessario pagare per intero quanto richiesto da questo CTP ? Tale CTP può rivolgersi ad eventuali organizzazioni o studi legali per "intimare" il pagamento del saldo? Ciò anche se prima della conclusione ha affermato di non essere in grado di fornire opinioni / commenti per procedere nella causa? Grazie e cordiali saluti.

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Piazzale di uso esclusivo con servitù di passaggio: chi paga la manutenzione?

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Ho acquistato un box nel 2010, che insiste fisicamente sotto un condominio costituito da una palazzina e di cui pago i millesimi dovuti per legge. Nel 2008 circa il locale garage (allora non frazionato in più unità box) era stato venduto ad una società che ne ricavò dei box, di cui uno - appunto - è mio; preciso che venne veduto alla società ANCHE IL LASTRICO SOLARE che non insiste sotto la palazzina, ma di cui i condomini di più palazzine usufruiscono come servitù di passaggio senza pagarci nessun canone. Bisogna fare dei lavori (perché ci sono infiltrazioni) ed i proprietari degli appartamenti giustamente non vogliono pagare perché sostengono che il lastrico solare è di nostra proprietà esclusiva. Però mi chiedo allora devono PAGARCI  un CANONE annuale per usufruire di questa servitù di passaggio? Grazie.

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Il costruttore può vendere le aree utilizzate dal condominio di cui si è riservato la proprietà? Non c'è usucapione?

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Abito in un condominio composto da 8 unità immobiliari comprensivo di garage. Oltre 20 anni fa il costruttore (che si è riservato tutti gli spazi condominiali) ha costruito accanto ed attaccato allo stabile una piazzola in cemento rialzata circa 40 cm dalla strada per poterci istallare un bombolone del gas per l'uso comune a tutti i condomini. Quindi ogni condomino ha versato una quota di partecipazione alle spese (versata in contanti al costruttore), dopo qualche mese dall'utilizzo, il bombolone è stato tolto perchè non rispettava i limiti di distanza con un ufficio pubblico posto di fronte ad esso. La piazzola è rimasta inutilizzata per oltre 20 anni ed il bombolone tolto. La mia domanda è la seguente: ammesso che il costruttore si sia riservato tutti gli spazi condominiali tra cui anche l'area dove risiede la piazzola, egli oggi puo' vendere ad un condomino l'area dove e' posizionata la piazzola? Non sarebbe da considerare come un'area acquisita per usucapione (perche' costruita da oltre 20 anni) anche se non attiva perche' il bombolone purtroppo non e' stato piu' utilizzato?

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Casa a piano terra: Esiste un modo per limitare il passaggio continuo davanti alla finestra di camera da letto e bagno?

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Esiste un modo per limitare il passaggio continuo davanti alla finestra di camera da letto e bagno? Vivo a piano terra in una casa disposta su due piani. Lungo la parete ove si affacciano le due finestre è presente un vialetto largo circa un metro che divide il giardino dalla casa e che viene usato di continuo dal proprietario soprastante per arrivare al recinto del suo cane. Gli ho fatto presente che io dietro a quelle finestre ci dormo, ci faccio i bisogni, mi lavo, per cui gli ho chiesto di evitare il passaggio in quel vialetto ma è stato inutile: in barba alla buona educazione continua il vai e vieni, anzi penso sia pure aumentato. Preciso che lui non ha entrata di casa in quel vialetto, e che può passare dall'altro lato dell'immobile, dove è situato  il suo ingresso, per arrivare al recinto del suo cane.  In fine il cortile dove è situato il vialetto con le finestre fa parte dell'appartamento a me affittato (di sua proprietà), dove di fatto c'è anche l'ingresso di casa mia, e che viene regolarmente curato da me. Son costretto a tenere le persiane chiuse per avere un minimo di privacy e anche in quel caso è abbastanza fastidioso il fatto di avere una persona a 20 cm dalla finestra del bagno.

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Vizi della casa promessa in vendita, ho firmato il preliminare ma non ancora l'atto: posso farla riparare a spese del venditore?

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Il costruttore dell'alloggio in cui abito mi ha permesso di occuparlo prima del rogito notarile. Entrato constatavo parecchi vizi. Per ben due anni ho avuto delle discussioni ma non ho mai risolto nulla. A dicembre 2016 ho fatto inviare una lettera in cui fissava il rogito a febbraio 2017, ma veniva rinviato perchè mancavano alcuni documenti. Sembrerebbe che non intendano riparare i danni. Preciso che ci sono delle crepe abbastanza profonde che vanno dall'esterno all'interno facendo passare l'aria esterna con grande disagio, in particolare questo inverno; inoltre una porta finestra si presenta staccata dal muro e fa passare l'aria. Domando: posso far riparare da una ditta questi inconvenienti scalando il tutto sul costo dell'alloggio?

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Infiltrazioni dalla colonna di scarico delle acque condominiale, chi paga i danni? 

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Sono proprietaria di un appartamento che occupa l'intero ultimo piano di fabbricato condominiale degli anni 60. Ho effettuato la ristrutturazione completa dell'appartamento provvedendo anche al rifacimento degli impianti idraulici, collegandoli alle colonne di scarico esistenti. Quando siamo andati ad abitare nell'appartamento ristrutturato (e quindi abbiamo iniziato ad usare i bagni) sono emerse numerose perdite nei piani sottostanti. Abbiamo quindi scoperto che le colonne di scarico utilizzate servono solo il nostro appartamento e che nei piani sottostanti vi sono solo delle vecchie predisposizioni non utilizzate. Inoltre tali colonne di scarico si collegano alla biologica condominiale. Ora si rende necessario sostituire buona parte dei tratti di vecchio tubo per riparare le perdite e prevenirne altre che dall'analisi dei tubi risultano probabili. L'amministratore ci indica che l'assicurazione del condominio coprirà solo una piccola parte dei lavori mentre la restante parte (che sarà consistente) sarà a nostro carico. È corretto? Dal momento che vi sono delle predisposizioni è possibile richiedere comunque l'intervento degli altri condomini anche solo per una parte? I condomini che dovranno consentire l'accesso al proprio appartamento per il rifacimento del tratto di tubo possono chiederci un risarcimento per il disturbo (anche se al momento risultano tutti disponibili)? 

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I lavori decisi in condominio non si fanno per colpa dei morosi, posso chiedere la restituzione delle quote?

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All'assemblea di inizio anno è stato proposto di fare nel condominio lavori straordinari, cambiare le finestre e le grondaie. L'assemblea si è tenuta a metà febbraio e fino a fine luglio le rate fissate dovevano ancora essere versate. Abbiamo pagato in base ai millesimi però fin oggi non sappiamo quando inizieranno i lavori. Ho chiamato un paio di volte l'amministratore, scritto anche email chiedendo chiarimenti. La sua risposta è stata che non hanno pagato tutti (siamo sette appartamenti in tutto) e che spera di darmi presto una risposta. Alle mail non risponde più adesso... Cosa devo fare? Se i lavori non si fanno entro la fine dell'anno posso chiedere i soldi indietro? Preciso che le quote da versare sono state decise in assemblea. Abbiamo pagato tutti a parte un proprietario che non vuole pagare, che fa dispetti nel condominio, che insulta tutti e che delle regole non ne vuole sapere. 

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Possiedo solo un terraneo all'interno di un condominio: devo partecipare alle spese di gestione del conto corrente condominiale?

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Sono proprietario di un terraneo,  sottostante un condominio. Non utilizzo cose comuni, eccetto per le opere riguardanti la proprietà. L'amministratore mi chiede di partecipare alle spese comuni ossia contribuire al conto corrente condominiale: sono tenuto ?  Oppure devo solo partecipare alle spese che mi competono all'occorrenza?

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Abito al primo piano ma la mia quota dell'ascensore è la più alta: è normale?

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Abito al primo piano di un condominio di tre piani. Abbiamo messo l'ascensore e quando l'amministratore ha portato le quote da pagare annualmente io sono risultato il condomino che deve pagare la quota più alta perché ho i millesimi più alti. Secondo me non è cosi, desidererei una risposta, grazie.

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Infiltrazioni di acqua dal piano superiore, l'assicurazione non paga, posso chiedere i danni direttamente al proprietario?

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Dall’appartamento situato al piano superiore al mio, causa pioggia molto forte, ho subito danni importanti per infiltrazione d’acqua sul soffitto della veranda e due camere palchettate sono state bagnate con danni notevoli al palchetto. La causa più che probabile è che il condomino dell’appartamento superiore abbia dimenticato una portafinestra aperta sul balcone, fatto da me dedotto in quanto lo stesso affermava che la moglie aveva raccolto molta acqua dalla stanza. Siccome la maggioranza delle assicurazione non coprono questa tipologia di infortuni se non specificatamente riportati in polizza, mi domando: al proprietario dell’appartamento soprastante posso addebitare i danni subiti?? Grazie per un commento.

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Avvocato per causa di condominio a Milano: Studio Legale specializzato in materia condominiale

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MILANO. Gentile Avvocato, ho bisogno di un Avvocato per causa di condominio a Milano. Abito in un condominio di Milano, ma sono scontento per diverse ragioni che mi stanno convincendo a iniziare una causa contro l'Amministratore (e probabilmente anche contro il condominio) e perciò ho cominciato a cercare uno Studio Legale specializzato in materia condominiale a Milano. Leggendo le risposte ai lettori date sul suo blog mi sono fatto già una certa idea sulla causa che sarebbe possibile instaurare. So che il suo studio legale opera anche a Milano, però prima di dare inizio al contenzioso gradirei parlare direttamente con lei. E' possibile? O posso parlare solo con il suo collega Avvocato che lavora su Milano?

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Lo Studio Legale Avv. Michele D'Auria opera su tutto il territorio nazionale; l'Avvocato è specializzato in consulenza legale online condominio e casadiritto condominiale e diritti reali; si occupa di amministrazioni immobiliari e condominiali dal 1992.

Iscritto all'albo degli Avvocati di Salerno dal 1996 - P. IVA 03046870659 - Skype mike196quattro - Tel. 089/879431 - Cell. 339/3330504 - Mercato San Severino (SA), Via San Giacomo 7


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