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ISTALLAZIONE SCURETTI SULLA MANSARDA

Vivo in una palazzina composta da 6 appartamenti, la palazzina e' accessoriata con scuretti di legno alle finestre fatta eccezione per gli abbaini delle mansarde (io risiedo in una di queste) che sono di forma triangolare, io vorrei istallare degli scuretti realizzati su misura (vista la forma insolita dell'abbaino), cio' servirebbe a proteggere gli attuali infissi da sole e pioggia battenti; per poterlo fare in modo corretto e rispettando il modello e il colore degli altri scuretti condominiali...devo richiedere la maggioranza in assemblea o e' sufficiente la comunicazione all'amministratore delle mie intenzioni? grazie per la risposta che mi vorrete mandare.

 

Se il regolamento di condominio non dice nulla al riguardo basta la semplice comunicazione all'amministratore. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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SOFFITTO AMMALORATO

Gentile avvocato desidero sapere se un inquilino può inviare, una lettera scritta da un avvocato, all'amministratore del condominio, per sollecitare quest'ultimo ad intervenire nel ripristino di una parte ammalorata del soffitto dei locali da lui occupati o se tale richiesta deve essere effettuata esclusivamente dal proprietario dei suddetti locali? la ringrazio anticipatamente e le porgo distinti saluti.

 

La richiesta dei lavori andrebbe fatta dal proprietario; la cosa migliore però è scrivere sia al proprietario che all'amministratore, segnalando il problema e specificando che in caso di inerzia si agirà per i danni subiti (ovviamente i danni alla salute spettano all'inquilino, che perciò è pienamente legittimato a richiederli). Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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INSTALLAZIONE ANTENNA DA PARTE DEL CONDUTTORE

Questa mattina ho avuto un problema per installare una parabolica, la proprietaria non vuole che io installi la parabola mi dice che devo togliere l'antenna. Ma la parabola e' obbligatorio che me la faccia mettere oppure no? Grazie e distinti saluti.

 

Se il regolamento comunale lo permette e il contratto di fitto non dice niente al riguardo, Lei ha tutto il diritto di installare l'antenna. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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CHIUSURA RADIATORI E SPESE DI RISCALDAMENTO.

Messaggio: salve ho un problema ho affittato un locale commerciale a Parma in un condominio ho aperto un negozio di ortofrutta e per la tipologia di prodotti non posso tenere aperti i radiatori di riscaldamento altrimenti la merce andrebbe subito a male. Nel condominio il riscaldamento è centralizzato io comunque li ho chiusi e ho chiesto all'amministratore di avere uno sgravo sulla quota unnuale ma ad una riunione non me l'hanno accettata esiste una legge che mi tutela e mi da la possibilita di ridurre queste spese non indifferenti ?? nell'attesa distinti saluti

 

Dovrà far chiedere al Suo proprietario di casa il distacco (o la chiusura con un sigillo) dei radiatori; anche in tal caso, però, sarà tenuto al pagamento di una quota fissa, più bassa - ovviamente - di quella che paga adesso. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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AFFITTUARIO E PROBLEMI ALLE FOGNATURE

Domanda : il pagamento dell'affito copre automaticamente problemi del tipo: allagamenti e problemi causati dalle fognature? se il proprietario della casa non è assicurato sulla stessa, in caso di allagamento causato da problemi alle fognature, chi deve rispondere per il danno? il propietario o l'inquilino? se uno stabile di 6 appartamenti ha con lo scarico delle fognature in comune e uno di questi ha un ritorno, quindi un allagamento per problemi delle fognature, chi risponde del danno? il solo inquilino che ha avuto il problema o la spesa deve essere divisa da tutti gli inquilini? grazie e buona giornata.

 

Nel caso in cui il danno sia causato da problemi strutturali degli impianti, che si sono rotti e necessitano di manutenzione straordinaria, la spesa spetta ai proprietari degli immobili; se invece il danno è causato da cattivo uso dell'impianto la responsabilità è di chi ha malamente utilizzato l'impianto medesimo, ammesso che ciò si riesca a provare. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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SOSTITUZIONE CALDAIA NON A NORMA

Domanda : Ho acquistato una casa tramite un'agenzia immobiliare. Dopo il rogito scopro che ci sono dei lavori da fare (sostituzione di canna fumaria e di conseguenza della caldaia, e praticare un foro in cucina dove inserire il tubo di aereazione) naturalmente nessuno mi ha parlato di dover effettuare tali lavori. Solo al rogito mi hanno consegnato il libretto di manutenzione della caldaia nel quale si evidenziavano tali mancanze. Naturalmente non ho aperto il libretto il giorno del rogito, ponendo fiducia sia nel mediatore che nel venditore. Cosa posso fare adesso? Il rogito è stato fatto il 23 dicembre 2011. Grazie

 

Scriva (o si faccia scrivere da un Avvocato) una raccomandata al vecchio proprietario, in cui riferisce che l'impianto termico dell'appartamento vendutoLe non è a norma e che sarà Sua cura denunciare immediatamente la cosa alle autorità preposte, a meno che non provveda a rimborsarLe le spese necessarie alla regolarizzazione dell'impianto medesimo. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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ORDINANZA COMUNALE DI DEMOLIZIONE DI UN CAMINO

Ho un accessorio in giardino (con tutte le caratteristiche di un accessorio e quindi non con requisiti abitativi) identificato come deposito attrezzi. All'interno dell'accessorio ho installato un camino siccome uso il locale come se fosse una taverna. Ora il comune mi ordina la demolizione del camino in quanto dice che la sua presenza fa si che vi sia un contrasto tra la destinazione d'uso e l'utilizzazione. Chiedo se da parte loro è lecito o se ho gli estremi per procedere legalmente. Grazie in anticipo.

 

Andrebbero analizzate con cura le norme tecniche previste dallo strumento urbanistico del Comune ove Lei abita; in generale, comunque, ritengo che il Comune potrebbe aver ragione. Faccia esaminare la questione da un Tecnico di sua fiducia, e verifichi la possibilità di cambiare la destinazione d'uso del locale. In alternativa può essere esperito un ricorso al TAR, sul cui esito però, in mancanza di dati più precisi, non è possibile sbilanciarsi. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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EREDI DEL CONDUTTORE E DISDETTA CONTRATTO DI LOCAZIONE.

Gli eredi del De Cuius possono disdire contratto di locazione prima della scadenza?

 

Andrebbe precisato, prima di tutto, se il De Cuius era il Locatore o il Conduttore. Nel secondo caso, infatti, la successione nel contratto non è automatica, ma riguarda solo gli eredi conviventi stabilmente col conduttore, che subentrano pertanto nel rapporto di locazione, mentre non vi subentrano coloro che non convivevano. Comunque sia, in genere, chi subentra nel contratto lo fa nella stessa posizione in cui si trovava il De Cuius, quindi potrà fare le stesse cose che poteva fare il medesimo. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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USO DELLA CASA IN COMUNIONE EREDITARIA

    

Gentile avvocato, ho perso mia madre a settembre; la casa in cui abitava era intestata a lei e a noi 4 figli; nel 2003 mia sorella subisce uno sfratto e mia madre e noi acconsentiamo a che lei e la sua famiglia vadano a vivere temporaneamente insieme a mia madre, fino alla morte di quest'ultima; ora mia sorella non vuole andarsene: ha fatto una offerta ridicola per acquisirla ma ha detto che lei da li non andrà via, sebbene mia madre in una lettera avesse riaffermato che alla sua morte se ne sarebbe dovuta andare; quali azioni si possono intraprendere per veder tutelato il proprio diritto? si può occupare una stanza, visto che uno dei fratelli è in fitto e senza lavoro?

 

In seguito alla morte di Sua madre la casa è divenuta di proprietà comune di tutti gli eredi, almeno per quanto riguarda la quota che era di Sua madre, e visto che già per il resto era intestata ai figli, presumo che la comunione dell'immobile sia definitivamente cristallizzata in capo a Lei ed ai Suoi tre fratelli (a meno che non vi siano altri eredi di cui non mi ha parlato). Mi pare anche di aver capito che Sua sorella fosse ospitata in casa temporaneamente ed a titolo di mera cortesia, e non con un contratto di locazione. Stando così le cose, Sua sorella - essendo semplice comproprietaria della casa e non proprietaria assoluta - non ha diritto di detenere da sola l'immobile, e qualora lo faccia potranno essere adite le vie legali, chiedendo anche una congrua indennità per l'occupazione, da cui andrà però detratta la parte per la quota di comproprietà di cui è titolare. Sconsiglio a Suo fratello occupazioni di forza dell'immobile; meglio utilizzare gli strumenti di legge. La situazione comunque appare abbastanza complessa, quindi prenda ciò che Le ho detto solo come una indicazione di massima; una risposta più approfondita abbisognerebbe di uno studio accurato della documentazione e di molti chiarimenti sulle circostanze di fatto. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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RESPONSABILITA' CIVILE DEL CUSTODE

Nella mia casa di campagna ho concesso l'uso di una camera ad una amica. Questa vi ha introdotto una sua bombola di gas che a causa di una fuga ha prodotto un esplosione e danni all'auto del vicino di casa. Il vicino chiede il rimborso a me in quanto proprietario, è giusto o deve chiederlo a chi ha provocato il danno ? (la mia amica purtroppo nullatenente) Grazie

 

Il danno va risarcito dalla Sua amica, a' sensi dell'art. 2051 C.C.; tenga presente, però, che andrà dimostrato che la casa di campagna era detenuta dalla Sua amica, altrimenti vi è responsabilità solidale. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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LOCAZIONE E TASSA PER OCCUPAZIONE DI SUOLO PUBBLICO Sono titolare di una concessione di suolo publico, dove insiste una attività commerciale, che ho affittato a terzi, con regolare contratto, in cui è espresso chiaramente che tutti gli oneri per la conduzione dell'attività sono a carica dell'altra parte. Puo' il comune intimarmi il pagamento del suolo publico, avendo il contratto di cui sopra?

 

Temo proprio di si; il contratto da Lei sottoscritto ha effetto tra le parti (cioè Lei e l'altro contraente), ma non vincola terze parti, nel Suo caso il Comune, agli occhi dei quali Lei continua ad essere il titolare della concessione. Naturalmente, considerate le clausole contrattuali, l'altro contraente sarà tenuto a rimborsarLa dell'esborso sostenuto. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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ESENZIONE ICI - REGISTRAZIONE CONTRATTO COMODATO OBBLIGATORIETA'

Risiedo in una casa appartenente a mia madre. Mia madre e' residente in un altra casa , di un'altra regione. Il comune ove risiedo io, ha dato la possibilita' di avere un esenzione ici per quanto riguarda la casa data in comodato gratuito ad un parente con legame diretto, come un figlio. Cosi' mia madre ha compilato la domanda e l'ha consegnata come le e' stato suggerito dal dipendente comunale , che si e' attivato subito per il rimborso dell'ici anno 2011, che comunque era gia' stato pagato prima di scoprire questa cosa. Ora vorrei sapere pero' se e' obbligatorio registrare il contratto tra me e mia madre all'agenzia delle entrate, oppure basta un accordo verbale, oppure bisogna avere una scrittura privata in casa per eventuali controlli. Il dipendente comunale, e' assolutamente certo che, per questa esenzione lui non ha bisogno di tale contratto, ma solo della dichiarazione spontanea, che tale casa e' in comodato gratuito data a me. La registrazione di tale contratto all'agenzia delle entrate costa 169 euro, e se non e' obligatoria, ne farei volentieri a meno di spenderli. Grazie

 

Se il dipendente comunale ha detto a Sua madre che non ha bisogno di un contratto scritto, non vedo perchè non prestargli fiducia. In generale, la questione è la seguente: il contratto di comodato può avere anche forma orale, e in tal caso non vi è nessun obbligo di registrazione; se però viene fatto in forma scritta (cosa consigliabilissima, peraltro, ai fini della prova) la registrazione è obbligatoria. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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CONDOMINI MOROSI - DECRETO INGIUNTIVO - OBBLIGO DI INFORMATIVA ALL'ASSEMBLEA - CONDOMINIO DI GESTIONE - COOPERATIVA

Volevo sapere l'amministratore che decide di inoltrare dei decreti ingiuntivi esecutivi nei confronti di condomini morosi deve in assemblea cmq testimoniare, con ricevute, raccomandata, che ha effettivamente richiesto i medesimi decreti? Un condomino puo' richiedere di sapere chi siano coloro a cui l'amministratore ha inviato i decreti ingiuntivi o sono tutelati da privacy? Il decreto ingiuntivo esecutivo puo' essere intrapreso solo dopo che tutti sono diventati proprietari, cioè c'è stato il rogito, o se il condominio fa parte di una cooperativa, si può fare anche quando si è tutti ancora assegnatari e non ancora proprietari? grazie attendo sue. Buona giornata

 

I decreti ingiuntivi non si richiedono con raccomandata ma con deposito del ricorso in Cancelleria; può esservi una raccomandata solo all'atto della notifica, se questa non è eseguita a mani; a parte ciò l'Amministratore ha obbligo di riferire ai condomini, anche in maniera circostanziata, se richiesto. Il diritto di Privacy non è opponibile tra condomini, quando riguarda il mancato pagamento di quote condominiali, in quanto ogni condomino ha diritto a conoscere la situazione economica del condominio. I decreti ingiuntivi probabilmente possono essere chiesti anche se di fatto esiste solo un condominio di gestione (come nel caso esposto); su tale punto però appare necessario approfondire la questione con una attenta lettura della documentazione, al fine di verificare le particolarità del caso concreto; infatti nelle cooperative vige un regime diverso da quello del normale condominio, in cui le norme applicabili molte volte vanno rinvenute negli atti di assegnazione, oltre che nella normativa speciale. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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INERZIA DELL'AMMINISTRATORE

Vivo in un condominio di 27 proprietari, alcuni di loro sono anni ed anni che non pagano regolarmente le quote condominiali. Di questo se ne serve l'amministratore per giustificarsi del fatto di non effettuare regolare manutenzione e lavori straordinari nel condominio. Gli abbiamo tante volte richiesto di intraprendere azioni legali contro questi, tramite lo strumento che ha a disposizione cioè il decreto ingiuntivo esecutivo, ma lo stesso amministratore per il momento non ne ha voluto sapere. Però utilizza il fatto che molti non pagano per giustificarsi di non far nulla. E intanto all'interno del condominio non viene effettuato nessun tipo di manutenzione. Come possiamo agire, a parte non riconfermarlo piu' nella prossima riunione che si farà? E' possibile denunciarlo per negligenza nel suo operato? Perchè tutto fa tranne che comportarsi come un buon padre di famiglia.la ringrazio in anticipo della risposta. buona giornata

 

Tra i compiti dell'Amministratore rientra quello di riscuotere i contributi, quindi è tenuto a farlo; il fatto che da diversi anni sia inerte verso i condomini morosi è comportamento negligente, che potrebbe giustificarne la revoca. Se dall'operato dell'Amministratore derivano danni al condominio egli sarà tenuto a risponderne personalmente. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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VIZI DELL'IMMOBILE VENDUTO

Ho acquistato 3 anni fa un appartamento senza intermediazione di agenzia, bensì di un terzo amico del venditore il quale non solo ha taciuto le condizioni dell'immobile ma, alla mia domanda, ha verbalmente risposto "le facciate sono a posto". Ci penso da tempo ma non mi sono ancora decisa a rivolgermi ad un legale per avere un parere relativo ad una mia azione per ottenere risarcimento del danno/riduzione del prezzo pagato a causa della spesa per facciate da sostenersi. Dolo incidente? Errore? Vorrei sapere cosa ne pensa. In relazione alla soluzione da me ipotizzata di dolo incidente e conseguente possibilità di riduzione prezzo pagato per l'appartamento, mi rimane il dubbio se la facciata di una casa sia considerata di tale evidenza da escludere ogni azione o invece se, come è successo nel mio caso, può essere accettabile che ad occhio non si vedesse affatto l'esigenza immediata di rifacimento facciate, anche perchè sono stata accompagnata a visionare la casa sempre al buio. Ringrazio in anticipo e porgo i migliori saluti.

 

Probabilmente ci ha pensato troppo a lungo; i vizi vanno denunciati entro otto giorni dalla scoperta e - comunque, entro un anno dalla consegna. Dalla Sua domanda non è chiaro se Lei abbia comprato una casa nuova o usata; se è ancora nei termini potrebbe avvalersi della garanzia decennale prevista in materia di appalto, ammesso che i vizi lamentati rientrino in tale tipologia. In tal caso i vizi andranno denunciati entro un anno dalla scoperta, che la giurisprudenza tende a far coincidere con la piena consapevolezza del vizio acquisito tramite una consulenza tecnica. Data la complessità della questione Le consiglio comunque di rivolgersi ad un Avvocato, almeno per un consulto più approfondito che possa tener conto di un attento esame della documentazione (specie di ciò che Lei ha effettivamente firmato) e dello stato dei luoghi. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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PARCO CONDOMINIALE: COME SI CALCOLANO LE MAGGIORANZE?

Domanda: in una assemblea straordinaria di due palazzine, una di 22 proprietari e una di 19, come vengono calcolati i nuovi millesimi per approvare quanto proposto dall'amministratore? ringrazio e invio cordiali saluti.

 

Mi sembra di capire che si tratti di assemblea di un parco in cui insistono due fabbricati (palazzina A di 22 proprietari e palazzina B di 19 proprietari). In tal caso le maggioranze per le parti comuni vanno calcolate normalmente, con le tabelle millesimali all'uopo redatte da un tecnico secondo i consueti criteri di cui al codice civile. Se il problema, invece, è che non esistono affatto le tabelle millesimali (e perciò bisogna predisporle) bisognerà dare incarico ad un tecnico affinchè provveda a tanto, dopo di che le tabelle medesime andranno approvate in assemblea. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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DANNI IMMOBILI RISARCIMENTO OLTRE DIECI ANNI?

Il costruttore della casa può essere responsabile dei difetti (molto gravi) della casa anche oltre il decennio previsto dall'art. 1669 CC?

 

Si, può ben essere responsabile. La responsabilità di cui all'art. 1669, infatti, è di tipo contrattuale, tra appaltatore e committente. Esistono però nell'ordinamento civile altre norme che disciplinano la responsabilità extracontrattuale, e precisamente quelle di cui agli artt. 2043 C.C. "Qualunque fatto doloso o colposo che cagiona ad altri un danno ingiusto, obbliga colui che ha commesso il fatto a risarcire il danno" e 2053 C.C. "Il proprietario di un edificio o di altra costruzione è responsabile dei danni cagionati dalla loro rovina, salvo che provi che questa non è dovuta a difetto di manutenzione o a vizio di costruzione" (in tal caso il proprietario avrà azione di regresso nei confronti del costruttore ai sensi del citato art. 2043). La differenza tra la normativa in esame è che il 1669 non presuppone ne' dolo ne' colpa, ed inoltre vale solo tra le parti; il 2043 e il 2053, invece, presuppongono il fatto illecito (dolo o colpa, appunto) e sono validi erga omnes. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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LAVORO IN NERO NEL CONDOMINIO

E' possibile lavorare nel proprio condominio senza assicurazione partita iva ecc? mi spiego meglio: una mia amica lavorava nel propio condominio(lavava le scale) assiema ad una compagna, dello stesso condominio. Però per colpa di un inquilino che si è lamentato ad una riunione non lavorano più, perchè essendo senza assicurazione ecc dicono che non potevano farlo. Ma è vero? o c'è una qualche "scappatella", non sò, tipo un accordo, o un contratto con l'amministratore o cose del genere ??

 

La risposta, chiara e inequivocabile è NO. Non è legale lavorare a nero, e farlo espone il condominio e l'Amministratore ad una serie di rischi da brivido, cominciando dalle possibili cause di lavoro azionate dalla persona che per anni ha lavato le scale in nero, alle responsabilità risarcitorie e penali in caso di malaugurato incidente nello svolgimento del lavoro, alle denunce per omessa contribuzione previdenziale... insomma, accettare di far lavorare qualcuno in nero nel condominio è un comportamento da persone insane. D'altra parte, se si dimostrasse che effettivamente non si trattava di lavoro subordinato, i guai li passerebbe anche il lavoratore in nero, che ha messo in piedi una ditta di pulizie abusiva, senza pagare tasse, contributi, assicurazioni, senza rispettare norme di sicurezza... Insomma: se la sua amica ha voglia di lavorare nei condomini si faccia assumere da una ditta seria e con le carte in regola. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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VICINA RUMOROSA NELLE ORE NOTTURNE: COME TUTELARSI?

Da circa due mesi è arrivata una vicina di casa molto rumorosa, sia di giorno che di notte. Canta all'una di notte, telefona alle amiche alle 3 di notte, ospita spesso amici con i quali fa baccano e non ha nessun limite di orari e rispetto purtroppo per me.... ho chiamato i carabinieri e parlato con i suoi padroni di casa ma tutto ciò non ha portato a nessun esito positivo... anche questa notte ha svegliato me e mia moglie in due tempi, prima alle 2:45 e poi alle 4:50, la smette solo quando esausto mi sveglio e comincio a urlarle contro... Che fare?

 

Faccia una denuncia (scritta, non verbale) ai Carabinieri, indicando con precisione i fatti ed i testimoni. Si presenti di persona in caserma, perchè deve sottoscriverla in loro presenza, e se ne faccia dare una copia. Curi di indirizzare la denuncia anche alla Procura della Repubblica presso il Tribunale ove Lei abita. Già che c'è, la indirizzi anche al Comune di residenza. Se nessuno si muove mi spiace, ma dovrà necessariamente rivolgersi ad un Avvocato (con i necessari esborsi). Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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BALCONE CONDONATO: CHI PAGA LE SPESE DI MANUTENZIONE STRAORDINARIA?

Sono proprietaria di un appartamento all'ultimo piano in un condominio di 5 condomini. Quando ho acquistato l'appartamento ho scoperto che era stato condonato un balcone precedentemente costruito sia nel mio appartamento che in quello a me sottostante (di proprietà di altro condomino). L'anno scorso ho rifatto il mio balcone e i due pilastri interni. Pochi giorni fa il condomino proprietario dell'appartamento al piano a me sottostante mi ha informato oralmente che il suo balcone andava rifatto e che i pilastri sottostanti al suo balcone pure altrimenti si rischia che entrambi i balconi crollino. Oggi sono iniziati i lavori ma io non ho visto nè un preventivo nè c'è stata una assemblea condominiale. Di seguito le mie domande: A chi spetta il pagamento del rifacimento dei pilastri che reggono entrambi i balconi? il fatto che io l'anno scorso abbia fatto già i lavori al mio balcone non ha alcuna influenza?

 

I pilastri sono parti comuni dell'edificio, perchè servono a mantenerne la struttura, quindi il costo per la loro riparazione spetta a tutti i condomini in ragione dei millesimi di proprietà. Nel Suo caso, però, c'è un elemento ulteriore, e cioè il fatto che la struttra dell'immobile sia stata modificata da costruzioni successive; a questo punto dovrebbe attivarsi presso l'Amministratore per verificare se la cosa sia stata concordata col condominio ed in che termini; probabilmente sarà stato concordato che le spese spettano ai proprietari dei balconi condonati (il che spiegherebbe anche perchè non vi è stata ne' assemblea di condominio ne' presentazione di preventivi). Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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DIVISIONE APPARTAMENTO E NUOVE TABELLE MILLESIMALI

Recentemente ho effettuato dei lavori all'interno del mio appartamento, dividendolo in due; adesso però le tabelle millesimali non rappresentano più lo stato di fatto dell'immobile. E' necessario ricalcolare tutti i millesimi e fare approvare le nuove tabelle in assemblea?

 

No, tutto ciò non è necessario, a meno che Lei nell'eseguire i lavori di divisione dell'appartamento non abbia - secondo la previsione del codice civile - notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano (il che pare decisamente improbabile - se non impossibile - in caso di semplice divisione dell'appartamento). Basterà semplicemente comunicare all'amministratore i nuovi millesimi delle due unità immobiliari, che ovviamente, sommati tra loro, dovranno essere uguali a quelli precedentemente attribuiti al vecchio appartamento singolo. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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TUBO ROTTO NELLA PROPRIETA' DEL VICINO E INFILTRAZIONI: CHI PAGA?

Danni causati dalla rottura di un tubo esterno (attacco lavandino giardino) dentro la proprietà della mia vicina. Ho avuto un danno che ho dovuto sistemare per un totale di 4000 euro. il mio vicino mi ha risposto che lui non ha colpa e che il tubo non è stato coibentato e che se voglio indietro i soldi devo chiedere i danni al costruttore. faccio presente che la loro abitazione è disabitata da 2 anni e che qui ha nevicato 2 anni di seguito e il tubo si è spaccato a causa del gelo e della loro incuria senza parlare dello stato del loro giardino, una porcilaia!!!! cosa posso fare? se faccio causa i soldi li riavrò indietro???

 

Lei ha assolutamente ragione ed il Suo vicino è tenuto a risarcirle il danno. Se la colpa è dei lavori male eseguiti dalla ditta che ha lavorato nella proprietà del Suo vicino sarà lui a doverla chiamare in causa e - eventualmente - farsi rimborsare a sua volta. Le scriva (o Le faccia scrivere da un Avvocato) una raccomandata con ricevuta di ritorno in cui gli chiede formalmente il risarcimento, informandolo che in caso contrario lo citerà in giudizio. Conservi con cura le fatture e le ricevute attestanti gli esborsi che ha sostenuto a causa delle infiltrazioni, Le serviranno sia in caso di accordo transattivo che in caso di azione giudiziaria. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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CALDAIE PRIVATE E CONDOMINIO: MANUTENZIONE A CHI SPETTA?

Nel condominio dove abito alcuni proprietari non fanno manutenzioni sulle proprie caldaie. Se per caso dovesse saltare la responsabilità su chi graverebbe, sul proprietario della caldaia o sull'amministratore? l'amministratore si deve attivare per obbligre i condomini alle manutenzioni delle caldaie?

 

In via di principio l'amministratore non c'entra, perchè le caldaie non sono condominiali, quindi è compito dei proprietari curarne la manutenzione. L'amministratore però è tenuto a compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, categoria in cui la giurisprudenza tende a far rientrare anche le azioni cautelari, compresa l'azione di danno temuto. Per tale ragione, ove l'Amministratore sia adeguatamente informato della pericolosità della situazione sarà legittimato ad agire contro i condomini non in regola, a tutela delle parti comuni dell'edificio (che potrebbero ben essere danneggiate da una esplosione). Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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MUSICA A TUTTO VOLUME NEL CONDONIMIO

A me piace sentire tantissimo la musica. All'inizio la sentivo a tutte le ore e la mia vicina al piano di sotto si lamentò (ps.: si chiaro io non ho un subwoofer da 1000 watts, ho un sitema 2.1 che ha in totale 150 watts di cui mi piace alzare il volume). Mi sono informato da qualche parente per sapere in quali fasce orarie potevo e mi hanno detto: puoi dalle 9 alle 12 e dalle 17 alle 20. una volta l'ho sentita alle 17 e 30 e si è lamentata ugualmente. Prima di chiamare l'amministratore potrei sapere per legge quali sono i momenti in cui liberamente posso?

 

Secondo il Codice Civile il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi. Purtroppo, abitando in un condominio (e non in una casa isolata di campagna) temo che i 150 watt del Suo impianto siano eccessivi a qualunque ora del giorno se sfruttati a tutto volume. Se ne faccia una ragione. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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PARTI COMUNI: PROPIETA' PUBBLICA O PRIVATA?

Le parti comuni dell'edificio possono essere considerate dal punto di vista legale alla stregua di proprieta' privata (percio' inviolabile) rispetto a possibili ... indesiderati ... promotori di varia natura ?

 

Le parti comuni, dal punto di vista legale, non vanno "considerate" proprietà privata, ma in effetti "sono" proprietà privata. Proprietà "comune" infatti non significa che sia proprietà "pubblica" ma proprietà privata appartenente a diversi soggetti (i condomini).Probabilmente un cartello recante la dicitura "proprietà privata - vietato l'accesso ad estranei" non servirà a fermare gli indesiderati "promotori"; ma sarà utile qualora si individui specificamente una persona, ai fini di una denuncia penale per violazione di domicilio. Attenzione, però, che secondo recente giurisprudenza solo l'Amministratore è legittimato a sporgere la denuncia/querela e non i singoli condomini. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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Sono proprietaria di un appartamento dotato di terrazzo a livello confinante con il terrazzino dei vicini; il confine è delineato da una grata alta piu' o meno 1 metro e mezzo. Qualche giorno fa ho detto alla mia vicina che avrei voluto mettere nella MIA parte di terrazzo una sorta di divisorio in bambu' della stessa altezza della grata. E lei mi ha detto che non potevo farlo perchè non mi dava il permesso....a me sembra assurdo tutto cio' . Ho letto bene il regolamento condominiale e anche nella compravendita non si fa riferimento a chiedere il permesso a nessun vicino per mettere un semplice divisorio nel mio terrazzo. Che devo fare?

 

Francamente non riesco a rinvenire alcun fondamento giuridico nella pretesa del Sua vicina; l'unico appiglio potrebbe essere l'art. 1120 C.C. in tema di decoro architettonico dell'edificio, ma ritengo sia una forzatura, a meno che il divisorio da Lei scelto non sia talmente pacchiano da ledere l'estetica del condominio. Cosa decisamente improbabile. Comunque, per tranquillità, dia una attenta lettura al regolamento condominiale, dove eventualmente parla della tutela dell'estetica del condominio. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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ELIMINAZIONE DEL CAMINO PRIVATO

Nel nostro condominio c'è un proprietario dell'ultimo piano che ha un camino. Più di una volta, per mancanza di manutenzione, tale camino si è incendiato, spargendo fumo e polveri. Possiamo costringerlo ad eliminare il camino?

 

No, però potete intimargli di tenere il camino pulito con la necessaria manutenzione; e ovviamente potete chiedergli il risarcimento dei danni causati degli incendi. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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REGOLAMENTO DI CONDOMINIO E RIMOZIONE CONDIZIONATORI ESTERNI

Ho comprato un appartamento in uno stabile alcuni mesi fa. Quando ho stipulato il contratto ero ancora l'unico acquirente e non era stato approvato alcun regolamento di condominio. Appena avute le chiavi ho fatto dei lavori in casa, montando anche i condizionatori, ragion per cui ho dovuto posizionare i motori esterni sulla parete del mio balcone. Adesso alcuni condomini dicono che li devo togliere, perchè sono contrari al regolamento condominiale (che hanno approvato successivamente, ma che io non ho firmato). Che devo fare?

 

Se quando ha comprato l'appartamento il regolamento di condominio ancora non era stato approvato, i condomini non possono pretendere la rimozione, a meno che Lei successivamente non abbia rinunciato espressamente al diritto acquisito; tale rinuncia rappresenta limitazione del diritto di proprietà, quindi necessita della forma scritta ad substantiam. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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GARANZIA PER VIZI DELL'IMMOBILE NELLA RISTRUTTURAZIONE

Ho acquistato nel 2006 un piccolo appartamento dove vivo con mia figlia di 3 anni. Questo appartamento è stato ristrutturato dalla vecchia propietaria nel 2003, solo che adesso a distanza di sei anni dal mio acquisto, stanno venendo fuori tantissime problematiche dovute alla cattiva ristrutturazione, tipo il cedimento strutturale delle travi portanti il soffttto della mia camera, cosi come l'ingresso la cassamatta della porta d'ingresso si stà sbriciolando perchè vuota all'interno; ho scoperto per puro caso che dove c'erano vecchie stuccature gia esistenti all'epoca, nascondono delle vere e proprie cavità marce e che puzzano di umido etc...etc... Come mi posso avvalere sulla vecchia proprietà visto che pago un mutuo e prima che mi caschi la casaa dosso?? grazie

 

Per i lavori di ristrutturazione la garanzia è di due anni, a differenza di quella presente nell'acquisto di case di nuova costruzione, in cui è di dieci anni. Solo qualora si dimostrasse che i danni sono dovuti a comportamenti dolosi o colposi della ditta che ha eseguito i lavori, sarà possibile rivalersi sulla stessa. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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RIPARTIZIONE DEI LAVORI EFFETTUATI NEL VANO SCALE

Abito in un palazzo senza amministratore condominiale esterno, con 5 appartamenti. Tutti hanno il garage con accesso da sottoscala interno, 4 hanno la mansarda con accesso dalle medesime scale comuni. Specifico che nell'ultimo pianerottolo in alto c'e' il lucernaio per l'accesso comune al tetto (quindi utilizzabile anche dal quinto condomino). Abbiamo recentemente tolto la carta dalle pareti del muro delle scale condominiali e tinteggiato (quindi lavori effettuati sui muri non abbiamo rifatto le scale o ringhiere ecc.). Non avendo regolamento condominiale ne' altre tabelle disponibili, per il pagamento delle spese abbiamo applicato i millesimali di proprieta' (utilizzati in passato per le spese della facciata esterna e tetto). E' una procedura corretta? grazie del vs. interessamento. Cordiali saluti.

 

Si, la procedura è corretta; la giurisprudenza più recente ormai ha definitivamente assodato che i lavori ai muri del vano scale vanno ripartiti in base ai millesimi generali di proprietà (solitamente, tabella A), e non in base a quelli previsti per la ricostruzione delle scale (solitamente, tabella B). Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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APERTURA ACCESSO NEL MURETTO CONDOMINIALE

La mia casa a pianoterra ha il giardino di mia proprietà ed e' limitato da muro in cemento confinante con vialetto condominiale che conduce al portone d'accesso agli appartamenti: posso aprire nel mio predetto muretto un varco di 90 cm per accesso pedonale dal vialetto stesso al mio giardino e viceversa senza permesso condominale? Serve per per lavorie l'accesso di giardiniere che altrimenti mi invaderebbero casa. grazie e saluti.

 

In linea di principio si, può farlo; attenzione però al regolamento di condominio; se è di natura contrattuale potrebbe contenere limitazioni. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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PROBLEMI DI ANTENNA IN CONDOMINIO COL DIGITALE TERRESTRE E INERZIA DELL'AMMINISTRATORE

Vivo in una palazzina di tre piani con altri 5 condomini e abbiamo una antenna centralizzata. Sino al 1 giugno vedevo praticamente tutti i canali, sia quelli in chiaro che quelli a pagamento; dopo l'entrata in vigore del digitale terrestre praticamente non si vedeva piu niente. Ho avvisato l'amministratore per telefono e mi ha assicurato che avrebbe mandato un tecnico, cosa che ha fatto. Mi ha chiamato dicendo che il tecnico aveva sistemato l'impianto alla meglio e io gli ho detto che continuava a non vedersi bene nessun canale. Lui mi ha detto che avrebbe convocato una assemblea entro luglio per la presentazione di preventivi ma non lo ha mai fatto. Sono passati tre mesi e io non riesco a vedere in tv nulla sino alla fine e da tre mesi pago mediaset premium senza vedere nulla ne sport a cui tengo molto ne film. Ora le chiedo cosa io posso fare e se posso chiedere o defalcare le spese mensili di premium dal condominio sino a quando non si decideranno a sistemare l'impianto. Le chiedo anche se sarei autorizzato nel frattempo a fare un contratto sky (visto che per legge la parabola tutta mia la posso mettere e una antenna no) e detrarre le spese sempre dal condominio sino a quando non sistemano il segnale magari avvisando l'amministratore con una raccomandata. Grazie per la Sua disponibilità.

 

Le sconsiglio assolutamente di sospendere o ridurre i pagamenti delle bollette condominiali, in quanto si metterebbe nelle condizioni di ricevere un decreto ingiuntivo. Bisognerà invece scrivere una raccomandata all'amministratore mettendolo di fronte alle sue responsabilità e preavvertendo che in caso di inerzia si ricorrerà alle vie legali nei suoi confronti, chiedendo il risarcimento dei danni subiti. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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INSTALLAZIONE NUOVO ASCENSORE: POSSO OPPORMI?

Vivo in un condominio costruito nel 1964, esso è costituito da un piano rialzato ed un 1°e 2° piano con la predisposizione di un vano ascensore. Oggi abbiamo deciso di installare l'ascensore facendolo partire dal sottoscala come previsto da progetto dell'edificio. Vorrei porVi alcuni quesiti: 1)I condomini del piano rialzato sono tenuti in qualche modo a partecipare alle spese dell'installazione ascensore e delle relative spese di manutenzione senza utilizzarlo? Se si, in che modo?; 2)Il sottoscritto oltre ad essere proprietario di appartamento al 2°piano è anche proprietario di 2 locali di mio unico utilizzo e raggiungibili dall'interno scala. I suddetti locali, sono adiacenti alla porta ascensore, vorrei capire se devo per entrambi i locali partecipare alle spese sia d'installazione che di manutenzione o c'è possibilità di qualche altra soluzione? Cordialmente, Vi Saluto.

 

Da quel che mi riferisce trattasi di innovazione, visto che l'immobile è nato originariamente senza ascensore. Specificamente ci troveremmo di fronte ad una innovazione gravosa o voluttuaria, avente ad oggetto un impianto suscettibile di utilizzazione separata; in tal caso il Codice Civile prevede che i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa; essi però, nonchè i loro eredi o aventi causa, possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera. Per avvalersi del disposto legislatico in questione bisognerà votare contro l'innovazione in assemblea, oppure impugnare la delibera di approvazione entro 30 giorni. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online. 

 

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SPAZZATURA DAL PIANO SUPERIORE - REAZIONE ECCESSIVA

Un condomino del mio palazzo (piano sotto il mio)mi ha fatto recapitare dall'amministratore una raccomandata con ricevuta di ritorno per ricordarmi che non si scuotono le tovaglie dal balcone. A parte il fatto che ho subito chiamato in Amministrazione dicendo che forse avevano sbagliato condomine in quanto non mi era mai successo in 30 di scuotere una volta la tovaglia dal balcone, mi son sentita rispondere che trattavasi di detto signore abitante al piano sotto. Ovviamente il giorno dopo ho fermato il "signore" e ho chiesto spiegazioni. La risposta è stata che mia suocera (80 anni e non troppo in salute e non abita con me) si era permessa di far cadere dei peli del mio cane sui suoi panni stesi. Ho chiesto scusa ma non ho capito perché c'era stata la necessità di una raccomandata visto che io e detto "signore" ci incrociamo quasi tutte le mattine. Son poi venuta a sapere, ed ho ripreso sempre il "signore", che mia suocera ha risposto in modo inadeguato dicendogli che forse era il caso che si prendesse una casetta indipendente, e non l'avesse mai fatto perchè costui è arrivato alla porta di casa mia urlando come un pazzo e le ha detto che la prossima volta che succede butta giù lei dal balcone e non i peli del cane. Detto questo, non mi sembrava servisse una raccomandata x far capire il concetto, in più ieri ricevo le spese condominiali e mi trovo bel 13,82 euro per l'addebito della raccomandata. Io non ho nessuna intenzione di pagare per i capricci di qualcuno. Posso farlo? il 24 abbiamo l'assemblea condominiale e volevo informare l'amministratore. Grazie.

 

Le questioni sono due: -1) i peli del cane effettivamente provenivano dal Suo balcone, quindi la raccomandata che Lei ha ricevuto è giustificata, anche se probabilmente la questione si sarebbe potuta risolvere in maniera meno confliggente; -2) il proprietario del piano sottostante non può venire a sbraitare davanti alla porta di casa Sua, minacciando di gettare Sua suocera dal balcone; a parte la giustificata possibilità di indirizzare una lettera al medesimo per violazione della quiete condominiale, ci sono dei veri e propri profili di natura penale, ben più gravi. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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TUBO ROTTO NELLA PROPRIETA' DEL VICINO E INFILTRAZIONI: CHI PAGA?

Danni causati dalla rottura di un tubo esterno (attacco lavandino giardino) dentro la proprietà della mia vicina. Ho avuto un danno che ho dovuto sistemare per un totale di 4000 euro. il mio vicino mi ha risposto che lui non ha colpa e che il tubo non è stato coibentato e che se voglio indietro i soldi devo chiedere i danni al costruttore. faccio presente che la loro abitazione è disabitata da 2 anni e che qui ha nevicato 2 anni di seguito e il tubo si è spaccato a causa del gelo e della loro incuria senza parlare dello stato del loro giardino, una porcilaia!!!! cosa posso fare? se faccio causa i soldi li riavrò indietro???

 

Lei ha assolutamente ragione ed il Suo vicino è tenuto a risarcirle il danno. Se la colpa è dei lavori male eseguiti dalla ditta che ha lavorato nella proprietà del Suo vicino sarà lui a doverla chiamare in causa e - eventualmente - farsi rimborsare a sua volta. Le scriva (o Le faccia scrivere da un Avvocato) una raccomandata con ricevuta di ritorno in cui gli chiede formalmente il risarcimento, informandolo che in caso contrario lo citerà in giudizio. Conservi con cura le fatture e le ricevute attestanti gli esborsi che ha sostenuto a causa delle infiltrazioni, Le serviranno sia in caso di accordo transattivo che in caso di azione giudiziaria. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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CALDAIE PRIVATE E CONDOMINIO: MANUTENZIONE A CHI SPETTA?

Nel condominio dove abito alcuni proprietari non fanno manutenzioni sulle proprie caldaie. Se per caso dovesse saltare la responsabilità su chi graverebbe, sul proprietario della caldaia o sull'amministratore? l'amministratore si deve attivare per obbligre i condomini alle manutenzioni delle caldaie?

 

In via di principio l'amministratore non c'entra, perchè le caldaie non sono condominiali, quindi è compito dei proprietari curarne la manutenzione. L'amministratore però è tenuto a compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, categoria in cui la giurisprudenza tende a far rientrare anche le azioni cautelari, compresa l'azione di danno temuto. Per tale ragione, ove l'Amministratore sia adeguatamente informato della pericolosità della situazione sarà legittimato ad agire contro i condomini non in regola, a tutela delle parti comuni dell'edificio (che potrebbero ben essere danneggiate da una esplosione). Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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MUSICA A TUTTO VOLUME NEL CONDONIMIO

A me piace sentire tantissimo la musica. All'inizio la sentivo a tutte le ore e la mia vicina al piano di sotto si lamentò (ps.: si chiaro io non ho un subwoofer da 1000 watts, ho un sitema 2.1 che ha in totale 150 watts di cui mi piace alzare il volume). Mi sono informato da qualche parente per sapere in quali fasce orarie potevo e mi hanno detto: puoi dalle 9 alle 12 e dalle 17 alle 20. una volta l'ho sentita alle 17 e 30 e si è lamentata ugualmente. Prima di chiamare l'amministratore potrei sapere per legge quali sono i momenti in cui liberamente posso?

 

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Le parti comuni dell'edificio possono essere considerate dal punto di vista legale alla stregua di proprieta' privata (percio' inviolabile) rispetto a possibili ... indesiderati ... promotori di varia natura ?

 

Le parti comuni, dal punto di vista legale, non vanno "considerate" proprietà privata, ma in effetti "sono" proprietà privata. Proprietà "comune" infatti non significa che sia proprietà "pubblica" ma proprietà privata appartenente a diversi soggetti (i condomini). Probabilmente un cartello recante la dicitura "proprietà privata - vietato l'accesso ad estranei" non servirà a fermare gli indesiderati "promotori"; ma sarà utile qualora si individui specificamente una persona, ai fini di una denuncia penale per violazione di domicilio. Attenzione, però, che secondo recente giurisprudenza solo l'Amministratore è legittimato a sporgere la denuncia/querela e non i singoli condomini. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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Francamente non riesco a rinvenire alcun fondamento giuridico nella pretesa del Sua vicina; l'unico appiglio potrebbe essere l'art. 1120 C.C. in tema di decoro architettonico dell'edificio, ma ritengo sia una forzatura, a meno che il divisorio da Lei scelto non sia talmente pacchiano da ledere l'estetica del condominio. Cosa decisamente improbabile. Comunque, per tranquillità, dia una attenta lettura al regolamento condominiale, dove eventualmente parla della tutela dell'estetica del condominio. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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ELIMINAZIONE DEL CAMINO PRIVATO

Nel nostro condominio c'è un proprietario dell'ultimo piano che ha un camino. Più di una volta, per mancanza di manutenzione, tale camino si è incendiato, spargendo fumo e polveri. Possiamo costringerlo ad eliminare il camino?

 

No, però potete intimargli di tenere il camino pulito con la necessaria manutenzione; e ovviamente potete chiedergli il risarcimento dei danni causati degli incendi. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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REGOLAMENTO DI CONDOMINIO E RIMOZIONE CONDIZIONATORI ESTERNI

Ho comprato un appartamento in uno stabile alcuni mesi fa. Quando ho stipulato il contratto ero ancora l'unico acquirente e non era stato approvato alcun regolamento di condominio. Appena avute le chiavi ho fatto dei lavori in casa, montando anche i condizionatori, ragion per cui ho dovuto posizionare i motori esterni sulla parete del mio balcone. Adesso alcuni condomini dicono che li devo togliere, perchè sono contrari al regolamento condominiale (che hanno approvato successivamente, ma che io non ho firmato). Che devo fare?

 

Se quando ha comprato l'appartamento il regolamento di condominio ancora non era stato approvato, i condomini non possono pretendere la rimozione, a meno che Lei successivamente non abbia rinunciato espressamente al diritto acquisito; tale rinuncia rappresenta limitazione del diritto di proprietà, quindi necessita della forma scritta ad substantiam. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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DIVISIONE APPARTAMENTO E NUOVE TABELLE MILLESIMALI

Recentemente ho effettuato dei lavori all'interno del mio appartamento, dividendolo in due; adesso però le tabelle millesimali non rappresentano più lo stato di fatto dell'immobile. E' necessario ricalcolare tutti i millesimi e fare approvare le nuove tabelle in assemblea?

 

No, tutto ciò non è necessario, a meno che Lei nell'eseguire i lavori di divisione dell'appartamento non abbia - secondo la previsione del codice civile - notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano (il che pare decisamente improbabile - se non impossibile - in caso di semplice divisione dell'appartamento). Basterà semplicemente comunicare all'amministratore i nuovi millesimi delle due unità immobiliari, che ovviamente, sommati tra loro, dovranno essere uguali a quelli precedentemente attribuiti al vecchio appartamento singolo. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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NEGOZIO E SPESE COMUNI

L'edificio in cui abito e' composto da vari appartamenti con scala comune, ascensore, garage interrati, rampa e vialetto d'accesso. Un negozio al piano terra e' disposto esternamente alle parti comuni. Il proprietario del negozio vorrebbe evitare qualsiasi spesa per quello che riguarda scala condominiale e ascensore. Va precisato che dal negozio e' possibile accedere a scale e ascensore, che sono quindi potenzialmente usufruibili dal negoziante; il negozio inoltre ha antenna sul tetto dello stabile condominiale e cavo dedicato il cui accesso avviene solamente tramite scala comune. Tanto precisato, il negoziante è tenuto a compartecipare alle spese per scale e ascensore?

 

Se c'è accesso alle scale e all'ascensore vi è anche obbligo di contribuire alle spese, a meno che il regolamento condominiale non disponga diversamente,, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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TAVOLINI E SUOLO PUBBLICO

Sono proprietario di un edificio che affaccia nella piazza principale del mio comune. Un ristorante che si trova dall'altra parte della piazza, separata da casa mia da una scala pubblica larga tre metri e mezzo che porta alla Chiesa, ha collocato i tavoli con ombrelloni proprio sotto il mio edificio e non davanti il suo locale; in tal modo cosi impedisce l'accesso ai negozi presenti al piano terra del mio edificio e crea distubo all' appartamento al primo piano a causa dell'immisione di rumori causati dagli avventori. E' possibile legalmente fare queste cose?

 

Premesso che il gestore del ristorante non ha alcun diritto di pregiudicare l'accesso ai negozi di proprietà del Lettore, se ha però pagato la tassa per l’occupazione del suolo pubblico, ha il diritto di collocare sedie e tavolini sullo spazio assegnato. Le consiglio di scrivergli (o di fargli scrivere da un Avvocato) una raccomandata con ricevuta di ritorno in cui gli intima di attenersi strettamente a quanto consentitogli dalla P.A. e di non impedire in ogni caso l'accesso ai negozi. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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CANNA FUMARIA E DANNI: CHI NE RISPONDE?

Se il mio camino perde quando piove e crea un danno all'appartamento di mia proprietà, la sistemazione deve essere pagata da tutto il condominio?

 

Dipende: se la canna fumaria è condominiale ne risponde l'intero condominio, così come - qualora sia comune solo ad alcuni condomini - ne rispondono i proprietari. Se, come mi pare di capire, la canna fuimaria in questione è di Sua esclusiva proprietà non potrà che farsene carico Lei stesso. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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PANORAMA ALTERATO

Vivo in uno stabile il cui terrazzo affaccia sul piazzale di una ditta che vende elementi idraulici. La ditta in questione ha comprato poco tempo fa anche l'immobile confinante e così ha allargato il piazzale ove deposita la merce in attesa di essere venduta. Il problema è che in questo modo ho tutta la vista occupata dal terrazzo di questa ditta, che vi accatasta WC, vasche da bagno, bidet e altri oggetti non troppo gradevoli da vedere. Ma lo può fare? gli immobili si trovano in zona residenziale, al centro della città, in area “di lusso”, per così dire. Oppure devono seguire regolamenti comunali specifici?

 

A quanto pare di capire il materiale accatastato è nuovo di fabbrica, in quanto si tratta di negozio che vende al pubblico e non di una discarica, quindi non vi sono immissioni di odori sgradevoli; stando così le cose Le consiglio di controllare al Comune (o di farsi controllare la cosa da un tecnico qualificato) se il suo vicino ha acquisito le autorizzazioni necessarie a svolgere l'attività; in caso risulti tutto regolare temo ci sia poco da fare: dovrà tenersi la (poco gradevole) vista. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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CONDOMINIO MINIMO: LAVORI URGENTI E LAVORI NON URGENTI

Siamo proprietari di un appartamento al 1° piano e di alcuni locali a piano terra insieme ad un altro soggetto titolare di un appartamento al 2 piano e di un garage a piano terra notevolmente inferiore al nostro ¼ circa. Questo comproprietario lamenta ora infiltrazioni da terrazzo e chiede di fare i lavori. Abbiamo detto che era giusto intervenire e quindi lo abbiamo autorizzato a chiedere i preventivi. Nel chiedere i preventivi di sua iniziativa o su suggerimento delle ditte interessate ai lavori oltre al terrazzo ha chiesto tutta una serie di altri interventi quali sistemazione di parti di intonaco, rimozione muretto di protezione del terrazzo, tinteggiatura dell’intero edificio, rifacimento dei canali e rifacimento dei balconi. Vorrei sapere - trattandosi di opere non necessarie, fatta eccezione per l’impermeabilizzazione del terrazzo - cosa possiamo fare per contrastare questa iniziativa, quanto vale la nostra quota maggioritaria dei millesimi. Le opere accessorie di abbellimento dell’edificio come vanno concordate? L’eventuale proposta di sostituire il terrazzo con un tetto e quindi con un notevole aumento della spesa può essere rifiutata?

 

Il vostro comproprietario può pretende solo l'esecuzione dei lavori che portino alla eliminazione delle infiltrazioni; il resto va normalmente deciso in base ai millesimi di proprietà, con gli ordinari criteri stabiliti dal Codice Civile, anche se si tratta di condominio minimo. In particolare, per la sostituzione del terrazzo con un tetto c'è bisogno dell'unanimità. Le consiglio una lettura delle 100 domande sul condominio presenti su questo sito: http://studiolegaledauria.jimdo.com/pareri-giuridici-on-line/100-domande-sul-condominio. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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INQUILINO TRASCURATO E RISOLUZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE.

Pochi mesi fa ho affittato il mio appartamento per uso abitativo con contratto di locazione regolarmente registrato. Il conduttore ha proceduto al pagamento con regolarità solo il primo mese. Da circa tre mesi invece non rispetta più la data del pagamento, pagando regolarmente con un ritardo di due o tre settimane. A parte ciò ho ricevuto numerose lamentele dai condomini del palazzo riguardo alla scarsa cura da parte dell'inquilino dell'appartamento in termini di igiene e pulizia. Tenuto conto che il contratto prevede alcune clausole recessorie tra cui il ritardo nel pagamento e l'obbligo di mantenere l'appartamento con dignità e cura, ci sono gli estremi per rientrare il possesso dell'appartamento? Se si come agire?

 

Il mancato pagamento del canone alla scadenza concordata legittima il locatore all'azione di sfratto per morosità; la violazione delle altre clausole contrattuali invece potrebbe legittimare l'azione di risoluzione per inadempimento. In ogni caso Le consiglio di rivolgersi ad un Avvocato - a cui farà leggere con attenzione il contratto di locazione stipulato - e che potrà consigliarla in maniera più puntuale in merito alle azioni concretamente attuabili nel caso specifico. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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VIOLAZIONE DEL DIVIETO DI PARCHEGGIO DA PARTE DI TERZI.

Nel condominio in cui abito, in una delle prime riunioni condominiali, è stato deliberato all'unanimità di vietare il parcheggio delle auto lungo il perimetro che poi dà accesso al portone d'ingresso. Per la sosta delle auto, infatti, non ci sono problemi, visto che c'è un ampio parcheggio comunale, frutto della concessione stipulata tra costruttore e comune. Succede però che adesso, mentre i condomini non sostano dinanzi al portone come deliberato in assemblea, sono gli altri dei palazzi vicini che lo fanno. Come fare per impedirlo?

 

Da quel che riferisce pare proprio che terze persone non autorizzate accedano all'area di proprietà privata del condominio, il che ovviamente rappresenta un comportamento illecito; l'Amministratore potrà rivolgersi ad un Avvocato per far cessare imediatamente le molestie. Naturalmente i comportamenti lamentati andranno documentati con cura. Non sarà inutile apporre un cartello recante divieto di accesso ai non condomini all'ingresso dell'area comune. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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OCCUPAZIONE PERMANENTE DELLO SPAZIO COMUNE

Ho acquistato in primavera un appartamento al mare, precisamente al piano terra di un edificio quadrifamiliare su due piani. L'edificio è inserito in un complesso di 12 appartamenti in cui non è stato mai formato un Condominio. L'atto di acquisto dice che l'appartamento è delimitato su tre lati da spazio di isolamento mentre il terzo lato dà su appartamento di terzi. In pratica, nella parte posteriore, affaccia con due finestre su una striscia di terreno di circa 1,50 metri oltre cui vi è un muro di cinta. Orbene il proprietario di uno dei due appartamenti al piano superiore ha depositato, nella suddetta striscia e davanti alle mia finestre, alcune biciclette ed una canoa. L'ho invitato a rimuovere tale materiale ma si è rifiutato, affermando che anche quella striscia di terreno è proprietà comune e che quindi non avrebbe proceduto a rimuovere detti oggetti. Posso pretendere che questo signore smetta di occupare spazi non di pertinenza? Non esiste un diritto alla privacy sotto le finestre?

 

Credo che inizi male il Suo periodo di futuro riposo al mare se già ha liti condominiali pure in quel sito... Comunque sia Lei ha perfettamente ragione, infatti l'occupazione stabile degli spazi comuni con cose di pertinenza del condominio è vietata in quanto ne altera la destinazione. Anche se non è mai stata formalizzata la costituzione del condominio, che però di fatto esiste, Lei potrà convocare l’assemblea dei condomini per cercare di trovare una soluzione che concili il suo diritto alla riservatezza con l’esigenza di trovare una sistemazione a biciclette e canoa. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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LOCAZIONE DISDETTA E SPESE CONDOMINIALI

Io e mio marito abbiamo preso in affitto un appartamento 4 anni fa: il proprietario ci ha fatto un contratto 4+4. Visti gli ottimi rapporti che avevamo con il proprietario gli abbiamo dato la disdetta in modo informale durante una cena a casa loro, senza lettera di preavviso. Noi ora abbiamo acquistato casa in un altro comune ma il vecchio affittuario vuole lo stesso i 3 mesi di affitto pagato (erano 6 ma 3 li abbiamo vissuti all’interno dell’immobile). Il punto è che prima di andarcene eravamo d'accordo di trovare entrambi dei nuovi inquilini cosi da occupare subito la casa senza che noi dovessimo pagare mutuo e affitto insieme ma il proprietario non ha mai cercato nessuno continuando a chiederci i soldi noi e in più quando io gli trovavo qualcuno non gli andava mai bene. Ora per noi è diventato impossibile pagare mutuo e affitto insieme ma nonostante facciamo i salti mortali per fargli avere i soldi anche se in ritardo lui ora ci ha chiesto pure le spese condominiali fino al momento che abbiamo lasciato casa. Mio marito fa il carabiniere in un altra città e ho sentito dire che per le Forze dell’Ordine i mesi di preavviso cambiano visto che sono costretti spesso a spostamenti.

 

L’art. 1613 c.c. stabilisce che gli impiegati delle pubbliche amministrazioni possono, nonostante patto contrario, recedere dal contratto nel caso di trasferimento, purché questo non sia stato disposto su loro domanda. In tale ipotesi il recesso ha effetto dal secondo mese successivo a quello in corso alla data della disdetta. Circa le spese condominiali controlli attentamente se il contratto di locazione con vecchio proprietario preveda l'onere delle medesime a carico del conduttore. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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LOCAZIONE E SPESE CONDOMINIALI

Sono in affitto in un mini appartamento semiarredato. Il resoconto delle spese condominiali l’amministratore a chi lo deve mandare? Al conduttore o al proprietario? L’amministratore non mi manda il conto delle spese condominiali, il conto lo manda al proprietario, il quale proprietario non lo manda a me; per cui, io risulto perennemente moroso. C’è un art. del codice civile, che regolamenta questo?

 

L’amministratore è tenuto ad inviare il rendiconto delle spese condominiali al condomino-locatore, essendo questi, per legge, il soggetto tenuto al pagamento dei contributi condominiali. Di fatto, in base a specifica clausola contenuta nel contratto di locazione, a pagare è il conduttore, che ha il diritto di esigere dal locatore la documentazione giustificativa del richiesto importo. Nella situazione prospettata dal lettore, quindi, ad essere in mora non è lui ma il locatore. Ad ogni buon conto controlli attentamente se il Suo contratto di locazione preveda espressamente l'onere delle spese condominiali a carico del conduttore. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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TERRAZZA A LIVELLO E RIFACIMENTO PAVIMENTAZIONE

Vorrei sapere con certezza se c'è una norma e sentenze che regolano in maniera inequivocabile la ripartizione delle spese del balcone di casa mia che è la copertura del patio dell'abitazione sottostante e che è il proseguimento di un terrazzo che funge da lastrico solare di un altro appartamento sempre sottostante al mio. Orbene, sono state rifatte le facciate nel mio condominio e in corso d'opera il direttore dei lavori si è accorto, su sollecitazione dei Proprietari dell'appartamento sottostante al mio che dal mio terrazzo, nonché, dal mio balcone pervenivano grosse infiltrazioni e che era urgente rifare la guaina e il pavimento onde evitare ulteriori danni sia al patio sottostante che all'abitazione di cui sopra. Io ho dato l'assenso ai lavori dicendo che la metà delle spese le avrebbero dovute sostenere i proprietari sottostanti? vorrei avere un autorevole parere in merito.

 

Par di capire che la terrazza a livello funge anche da copertura del sottostante patio; in tal caso la sua disciplina è assimilabile a quella del lastrico solare di uso esclusivo per cui, ai sensi dell’art. 1126 c.c., la relativa spesa va ripartita in ragione di un terzo a carico del proprietario della terrazza e di due terzi a carico del proprietario del patio. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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INFILTRAZIONI DI UMIDITA’ AL PIANO TERRA: CHI PAGA?

Mia mamma (molto anziana) è proprietaria di un appartamento al piano terra (in un condominio) dove c'è molta umidità, a causa di un'infiltrazione che viene da fuori. Il condominio non vuole partecipare alle spese di ristrutturazione o bonifica dell' appartamento, dice che il problema è suo, è giusto questo? Mi spiego con un esempio: se il proprietario dell'ultimo piano ha un'infiltrazione dal tetto siamo tutti chiamati a partecipare, e se il problema è di sotto non è così? Mi sembra un po' strano. Che si può fare?

 

Se le infiltrazioni provengono dal sottosuolo dell’edificio il condominio è tenuto a farsi carico della spesa occorrente alla loro eliminazione. Infatti la Cassazione ha statuito che, per il combinato disposto degli artt. 1117 e 840 c.c., il sottosuolo, ancorché non espressamente menzionato dall'art. 1117 c.c. fra le parti comuni dell'edificio, dev'essere considerato di proprietà comune a tutti i condomini, a meno che il titolo non disponga altrimenti. Pertanto, in difetto di una contraria indicazione contenuta negli atti di acquisto o nel regolamento condominiale, Sua madre potrà invitare l’amministratore ad assumere le opportune iniziative, e qualora la richiesta non dovesse avere esito, rivolgersi al Giudice. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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LOCAZIONE E PERTINENZE

Sono proprietario di due appartamenti, entrambi con due pertinenze: cantina e posto auto all'interno del garage condominiale (garage che ho regolarmente frazionato e quindi ogni posto auto ha i suoi dati catastali identificativi). Sono entrambi affittati, e nei contratti di affitto ho riportato i soli dati catastali dell'appartamento e della cantina, ma non quelli del posto auto nel garage condominiale. Ora uno dei due inquilini é deceduto, e l'altro vorrebbe avere la sua cantina e il suo posto auto, perché sono entrambi più grandi. Ritengo di doverlo notificare all'Agenzia delle Entrate, non solo perché sul 740 la dichiarazione riporta le rendite suddivise appartamento per appartamento, ma anche da un punto di vista giuridico, perché se un inquilino accidentalmente crea un grosso danno nella sua pertinenza, può dire che la cantina non é quella indicata sul suo contratto. Vorrei avere un Suo parere, e l'eventuale procedura da seguire per essere perfettamente in regola, perché vorrei tanto poter accontentare il mio inquilino.

 

Se si prova che il conduttore ha causato un danno, egli è tenuto a risarcirlo indipendentemente dalle risultanze contrattuali. La situazione può essere regolarizzata comunicando all’Agenzia delle entrate lo scioglimento anticipato dell’attuale contratto (pagando la relativa imposta fissa) e registrando un nuovo contratto (la cui scadenza sarà ovviamente diversa da quella del precedente), comprendente le nuove pertinenze, individuate con i rispettivi dati catastali. Tenga presente che il nuovo contratto sarà nuovo in tutto, quindi anche nel calcolo della durata; qualora abbia calcolato di rientrarne in possesso entro una determinata data, ne tenga debito conto. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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APPALTO E VIZI DELL’OPERA

Nel 1997 ho acquistato un nuovo appartamento in un condominio. Purtroppo si sono verificati problemi di infiltrazione d'acqua nelle terrazze e nelle parti comuni. L'impresa costruttrice nel 2006 ha eseguito lavori per la sistemazione, che però non ha eseguito correttamente, infatti dopo i lavori di ripristino, il danno si è esteso oltre che altre terrazze ai garages sottostanti, cantine e corridoio. Richiamando l'impresa ora è disposta a contribuire alle spese per la sistemazione "a regola d'arte", con una partecipazione del 50%. Considerato che gli ultimi lavori sono stati eseguiti nel 2006 dall''impresa, il danno si è poi aggravato sempre a causa dell'impresa, questa è responsabile per altri 10 anni? Come si dovrebbero ripartire eventualmente la spese con i condomini? E' esatto dire per le parti comuni in millesimi, per le parti private dove si sono le terrazze ed i garage sottostanti al 50% ognuno? Cosa ci consiglia: un'azione legale oppure accettare il 50%? Se non si interviene velocemente ci possono essere seri problemi.

 

L’impegno del costruttore di provvedere all’eliminazione dei vizi dell’opera implica il riconoscimento unilaterale dell’esistenza di questo vizio e dà vita ad un’obbligazione nuova rispetto a quella originaria di garanzia, svincolata dai termini di decadenza e di prescrizione di cui all’art. 1667 c.c. e soggetta, invece, all’ordinaria prescrizione decennale (Cass. 7/7/1995, n. 7495), prescrizione decorrente da quando interviene l’accordo fra le parti. Se l’entità delle riparazioni non è molto elevata, piuttosto che avventurarsi in una causa è preferibile accettare le proposta dell’appaltatore, avendo cura di far seguire i lavori da un professionista designato dall’assemblea dei condomini. La spesa richiesta dalle riparazioni alle parti comuni va suddivisa fra i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà (primo comma art. 1123 c.c.), mentre la spesa occorrente al rifacimento del solaio va ripartita in parti uguali fra i proprietari dei piani l'uno all'altro sovrastante, seguendo il criterio dettato dall'art. 1125 c.c. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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SUPERCONDOMINIO E DELIBERE: CONVOCAZIONE ASSEMBLEA

La mia palazzina fa parte di un gruppo di altri condomini ubicati nello stesso quartiere. Si tratterebbe di un Supercondominio composto da circa 300 persone che esiste di fatto ma non giuridicamente in quanto sprovvisto di sede, di atto costitutivo e di organi esecutivi e deliberanti. Parecchi lavori che andrebbero eseguiti per la cura e la tutela delle proprietà comuni non si fanno per l’ostruzionismo di qualche condomino che, nell'ambito dell'Assemblea del proprio condominio, si oppone a che l'Assemblea stessa deliberi su talune problematiche che pure sono urgenti e dovrebbero essere affrontate nell'interesse di tutti. Così facendo otteniamo solo la svalutazione delle nostre proprietà. Esempio: c'è una vasta area che andrebbe bonificata al più presto perchè piena di spazzatura e sterpaglie. Area che d'inverno si allaga moltissimo diventando impercorribile e causando, tra l'altro, l'afflusso di parecchia umidità alle fondamenta del mio palazzo e delle altre palazzine che si affacciano sull'area stessa. Trattandosi della cura anche della mia proprietà, ho chiesto all'amministratore di raccogliere dei preventivi per portarli al vaglio dell'Assemblea del mio condominio ai fini della delibera necessaria per far iniziare i lavori. Una persona si oppone da anni perchè a suo dire la nostra Assemblea non sarebbe legittimata a deliberare su tematiche che riguardano anche altre palazzine, tematiche che dovrebbero essere affrontate, a suo dire, al di fuori della nostra Assemblea magari in pizzeria o in altro locale. Che fare?

 

L’assemblea di uno dei condomìni facenti parte del supercondominio non può deliberare su argomenti riguardanti anche gli altri condomìni, per cui è necessario convocare l’assemblea del supercondominio: l’iniziativa può essere presa, ai sensi del secondo comma dell’art. 66 disp. att. e trans c.c., da ciascun condomino, quindi anche Lei potrebbe attivarsi. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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RECESSO ANTICIPATO DEL LOCATORE

Cinque mesi fa ho stipulato un contratto regolare di affitto per uso abitativo in un appartamento condominiale, 4+4 e regolarmente firmato da ambo le parti e dal notaio competente che ha provveduto alla registrazione. Da allora pago regolarmente il canone concordato. Il locatore, 18 giorni fa, mi convoca al suo studio richiedendomi di rientrare in possesso dell'appartamento per problemi gravi (entro poche settimane è costretto a lasciare l'appartamento dove lui è andato ad abitare insieme alla moglie e un figlio minore). Premetto che alla stipula del contratto ho versato la somma di tre mensilità più le spese che mi spettavano per la registrazione del contratto, non solo, ma alla stipula dei contratti che ho dovuto necessariamente fare per luce, acqua, gas e cambio voltura ho versato a lui le differenze delle volture indicate nei contatori (tutto nero su bianco). Lui è assolutamente intenzionato a recedere dal contratto e rientrare in possesso dell'appartamento "obbligandomi" a trovarmene un altro in affitto. Io adesso mi trovo, insieme a mia moglie, in una situazione difficilissima poiché siamo senza soldi avendo arredata la casa presa in affitto da lui e per le migliorie apportate all'appartamento, per non parlare di tutti i problemi che dovrò affrontare tra: trasloco, disdetta e riapertura (se riuscirò a trovare un altro appartamento con affitto adatto alle mie tasche) dei contratti di luce, acqua e gas con i relativi costi, rifacimento dei documenti di residenza, carte di identità, nonché dei bollini da apporre sulla patente e sul libretto di circolazione della mia auto e, aggiungo, considerando una mia personale situazione familiare ed economica disastrosa, che la disperazione per questo grave problema da lui recato è quasi al limite. Come mi devo comportare? Può il locatore disdire il contratto di affitto 4+4 passati solo 5 mesi? E se può farlo, posso richiedere la restituzione della caparra delle tre mensilità, delle spese contrattuali e un risarcimento in denaro per tutte le spese sostenute fino alla sua richiesta e per quelle che dovrò affrontare?

 

Stia tranquillo: il locatore non può recedere dal contratto prima della scadenza, a meno che il conduttore non ponga in essere taluno dei comportamenti per i quali egli è legittimato a chiedere la risoluzione del rapporto; in buona sostanza, Lei continui a pagare il canone con ferrea regolarità e rispetti scrupolosamente il contratto: nessuno potrà mandarla via. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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LOCAZIONE E IMPIANTO NON A NORMA

Circa un anno dopo aver preso in locazione il nostro appartamento, ci siamo accorti che l'impianto elettrico non possedeva il filo di messa a terra, né risultava collegato all'impianto di messa a terra condominiale. Dal 2008 è fatto obbligo al conduttore, se richiesto, di certificare l'impianto elettrico come a norma secondo le leggi vigenti: peraltro, ci risulta che non si possa né vendere né locare un bene immobile senza questa certificazione. Avendo dato per scontato che l'impianto elettrico fosse a norma non ci siamo posti il problema, ma quando abbiamo sollevato la questione presso il proprietario esso si è (sino ad ora) rifiutato di adeguare l'impianto secondo legge, ben sapendo che i relativi oneri sarebbero stati interamente a suo carico. La nostra domanda è: non tanto la mancata consegna del certificato (in quanto da noi non chiesto alla firma del contratto), quanto proprio il fatto che l'appartamento non fosse a norma sin dal primo giorno e da allora per circa un anno e mezzo, influisce sulla validità del contratto di locazione in quanto tale? Esistono estremi per invalidare il contratto per vizio sostanziale d'origine? Se così fosse, l'interruzione da parte nostra dell'erogazione del canone mensile potrebbe essere o strumentale all'operoso ravvedimento del conduttore, o necessaria per sostenere le spese del lavoro, che va comunque fatto per tutelare la sicurezza di chi abita o visita l'appartamento, nonché (ritengo) per allinearsi alle coperture assicurative condominiali, ove esistenti.

 

Il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del canone, ai sensi del primo comma dell’art. 1578 c.c. Le parti potrebbero accordarsi nel senso che il conduttore assuma su di sé la spesa occorrente alla messa a norma dell’impianto, trattenendo il relativo importo sul canone di locazione. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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LAVORI E CANONE DI LOCAZIONE

Sono conduttrice di un appartamento indipendente provvisto di ampio terrazzo e di un balcone. Da più di due mesi non posso usufruire di entrambi a seguito di un pericolo di crollo della parete adiacente della palazzina accanto confermato da una perizia dei vigili del fuoco. Sia la locatrice che il proprietario della palazzina adiacente continuano a rinviare i lavori. Desidererei sapere se posso avere la riduzione del canone di affitto e in che percentuale.

 

Se si rende necessaria una riparazione che non può essere rinviata al termine della locazione, il conduttore è tenuto a tollerarla, anche se comporta la privazione del godimento di parte dell'immobile. Se però l'esecuzione della riparazione si protrae per oltre un sesto della durata della locazione, e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all'intera durata della riparazione e all'entità del mancato godimento. Se poi l'esecuzione della riparazione, indipendentemente dalla sua durata, rende inabitabile l'immobile, il conduttore può ottenere, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto, cui si aggiunge il risarcimento degli eventuali danni se dalla riparazione gli sia derivato un pregiudizio ulteriore e diverso rispetto alla perdita dell'utilizzazione del bene. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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ASCENSORE OSCURATO

Abito in una palazzina di 4 piani, in totale 8 condomini. Le famiglie del terzo e del quarto piano hanno deciso di installare un ascensore, visto che c'è una coppia di anziani al quarto piano. Tutto normale, se non fosse solo che i signori hanno fatto installare l'ascensore con dei pannelli di iposan scuri ed abbiamo avuto una riduzione di luce naturale che entrava dalle finestre del corpo scala. Essendo stato installato proprio li cosa possiamo fare, per far mettere dai signori del 3° e 4° piano dei pannelli trasparenti di vetro stratificato in modo da far entrare la luce naturale? Ricordo inoltre che non abbiamo nessun amministratore condominiale, ci gestiamo da soli.

 

Se l’invito a sostituire i pannelli in modo da evitare il lamentato inconveniente non sortisce effetto, non resta che rivolgersi al Tribunale attraverso un avvocato. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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RIMOZIONE CANNA FUMARIA

Alcuni mesi fa ho acquistato un appartamento al primo piano di un piccolo condominio in cui il vecchio proprietario teneva una vecchia stufa non funzionante dotata di relativo tubo aspirafumo interno, connesso ad un condotto (tubo) esterno (canna fumaria) in eternit che corre lungo la parete esterna del fabbricato; prima di stipulare l'atto di acquisto ho chiesto la rimozione della stufa e il vecchio proprietario ha provveduto ma non ha rimosso anche la parte esterna, cioè la canna fumaria; oggi che vivo nell’appartamento mi sto accorgendo di questo aspetto perchè il condominio mi chiede di rimuovere la canna fumaria esterna. La rimozione spetta a me oppure va chiamato il vecchio proprietario?

 

Se il venditore ha provveduto, come da accordi, alla rimozione della stufa, non può essere obbligato a rimuovere anche la canna fumaria se ciò non rientrava nei patti, per cui questa incombenza grava sull’attuale proprietario dell’unità immobiliare. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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ACCESSO DEL LOCATORE ALL’IMMOBILE LOCATO

Visto che sia casa e cortile, in base al contratto di locazione, sono date in affitto a noi, la padrona di casa ha diritto di entrare nel cortile e in casa nostra senza preavviso?

 

Il locatore non può, senza congruo preavviso, pretendere di avere accesso all’appartamento dato in locazione, per esempio per constatarvi un danno o per far visitare i locali a un possibile nuovo inquilino. Lo stesso dicasi del cortile, a meno che questo non sia comune anche ad altri condomini fra cui il locatore. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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SERVITU’ E DANNI

Lo scorso anno ho acquistato una casa con cantina. Il precedente inquilino non mi ha mai detto che nella cantina c'è un "pozzetto" per gli scarichi della fogna bianca dell'edificio e che viene usato dal condominio in caso di problemi. Il problema è che questo pozzetto non ha una gran tenuta e il più delle volte, nei periodi piovosi, mi trovo dell'acqua nella cantina (circa un metro alta) rendendone praticamente impossibile il suo utilizzo. Nel contratto d'acquisto così come nel preliminare di vendita, non c'è scritto da nessuna parte che la mia cantina ha tale servitù, cosi come non è presente neppure nel regolamento di condominio. Io vorrei avere la cantina agibile, addirittura vorrei tappare ed eliminare il tombino. Posso farlo? Dal mio punto di vista dato che non è segnato da nessuna parte non c'è questa servitù per cui potrei fare del "tombino" quello che voglio. L'amministratore mi ha detto che se volessi alzare un muretto sul tombino per contenere l'innalzamento dell'acqua, dovrei farlo a mie spese, ma non credo sia proprio così. Comunque, nel frattempo, è il caso di formalizzare il mio disagio scrivendo una raccomandata all'amministrazione?

 

Se la servitù esiste da più di venti anni il condominio, in difetto di un titolo idoneo alla sua costituzione, ne ha acquistato la titolarità per usucapione. Anche non fosse così il proprietario della cantina non può chiudere il pozzetto se non vuole esporsi a un’azione possessoria da parte del condominio. Per non parlare dei possibili danni che potrebbero derivare all’edificio da un intervento del genere. Lei può contestare al venditore l’aver taciuto l’esistenza della servitù e consultare un tecnico circa la soluzione da adottare in caso di piogge abbondanti: per esempio installazione di una pompa sommersa. La relativa spesa va ripartita fra il proprietario della cantina e il condominio, trattandosi d’intervento finalizzato ad evitare danni al fondo servente, danni il cui risarcimento è a carico del condominio. E’ pertanto opportuna l’iniziativa di coinvolgere l’amministratore nella soluzione del problema. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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INSTALLAZIONE PONTEGGIO

Stiamo rifacendo nel nostro condominio di 28 appartamenti divisi in un palazzetto di 10 appartamenti e due palazzine di 9 appartamenti ciascuno ma che costituiscono un unico blocco, dei lavori di rifacimento dei balconi e delle facciate esterne con impalcatura che comprende tutta la facciata. A fine giugno finiranno la facciata est e dovrebbero spostare i lavori su quella ovest del mio fabbricato (quello più lungo). Poiché andrò in ferie non vorrei lasciare la casa incustodita per tanto tempo considerando che un' impalcatura permette una facile risalita dei piani dall'esterno e nel contempo ostruisce la visione (ci sono dei teli esterni). Una casa è già stata svaligiata in pieno giorno nell'intervallo di pausa degli operai e nessuno ha visto nulla (nel giro di meno di un ora quindi). Non vorrei avere lo stesso problema. Ho fatto presente la cosa all'amministratore: mi ha risposto che i tempi di consegna sono per fine luglio e lui non può farci niente. Da tener presente che i lavori sono cominciati il 10 aprile e a tutt'oggi devono ancora completare la prima facciata, tinteggiare la facciata esterna e le ringhiere di 18 appartamenti. Temo che non riusciranno in un mese a terminare l'altra facciata a meno di non eseguire lavori approssimati e frettolosi. Posso oppormi alla messa in opera delle impalcature sull'altro lato?

 

Se l’assemblea ha ritualmente deliberato l’esecuzione dei lavori il condomino non può opporsi all’installazione del ponteggio occorrente all’esecuzione degli stessi. Degli eventuali furti risponde l’appaltatore ai sensi del codice civile qualora non abbia adottato le cautele idonee ad evitare l'uso anomalo dell'impalcatura, creando di conseguenza un agevole accesso ai ladri. Il lettore può cautelarsi stipulando una polizza di assicurazione per il periodo in cui si assenterà da casa. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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SPESA ASCENSORE APPARTAMENO PIANO TERRA

Possiedo un appartamento al piano terra. Il condominio ha 5 piani, di cui un piano scantinato dove ci sono le cantine e 4 piani sopra terra. Nel condominio c'é un ascensore che parte dal piano terra. Nella tabella millesimi dell’ascensore risulta che i appartamenti del piano terra non hanno delle quote millesimali e fino a oggi non hanno dovuto pagare spese ordinarie e straordinarie. Adesso deve essere rinnovato l’ascensore e alcuni proprietari vogliono che anche gli inquilini del piano terra paghino le spese di questa spesa straordinaria. Questo è legale se finora non ho pagato mai una spesa per l’ascensore e nessuno ha detto qualcosa?

 

La questione è controversa; per la giurisprudenza prevalente (che sembra da preferire), anche i proprietari di unità immobiliari ubicate a piano terra sono tenuti a contribuire alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell’ascensore, in quanto comproprietari dell’impianto. A meno che - ovviamente - il regolamento contrattuale del condominio non disponga altrimenti. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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DELEGA E GESTIONE DELL'IMMOBILE PER PROCURA.

L'amministratore del condominio, dopo il verificarsi di disaccordi sulla gestione condominiale (siamo infatti in causa civile) si rifiuta di riconoscere la delega che mio fratello (proprietario) mi ha rilasciata già tempo fa. Detta delega è stata avallata dal Tribunale del luogo di residenza di mio fratello. L'amministratore, pur avvisato più volte dal proprietario che la corrispondenza a lui indirizzata sarebbe stata respinta perché doveva essere inoltrata a me, ha continuato ad ignorarmi ed ora minaccia "ingiunzione immediatamente esecutiva" per arretrati non ricevuti, in effetti perché non richiestimi, nei confronti di mio fratello. Tenete conto che gestisco questo appartamento da oltre 10 anni, personalmente, e che l'amministratore non ha mai ricevuto soldi da mio fratello ma sempre solo da me. Come posso contrastare a termini di legge questa prepotenza?

 

Se il condomino ha affidato al proprio fratello, con regolare procura, l’incarico di amministrare l’unità immobiliare, e la procura è stata ritualmente portata a conoscenza dell’amministratore, questi è tenuto ad attenervisi. Il lettore può chiedere all’amministratore di spiegargli le ragioni dell’improvviso voltafaccia. In ogni caso è consigliabile pagare, dopo aver preso visione della documentazione giustificativa, a meno che il fratello del lettore non preferisca proporre opposizione avverso il decreto ingiuntivo che dovesse essere chiesto dall’amministratore, non senza, però, essersi prima consultato con un avvocato sottoponendogli sia la procura che il carteggio intervenuto fra le parti. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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INSTALLAZIONE ANTENNA CENTRALIZZATA

Ho un problema con un costruttore. Quanto il progetto dell'opera quanto si deve attenere a quello mostrato sulle brochure pubblicitarie, che mi avevano fatto propendere per l'acquisto e che ora sembra non venga rispettato? La cosa mi sta costando soldi e sacrifici. Inoltre, l'antenna centralizzata dello stabile dove è sito l'appartamento a carico di chi é? In che tempi deve essere posizionata, visto che per esigenze personali sono costretto ad entrare entro la fine di giugno e mi è stata paventata al momento la soluzione a mie spese di un decoder satellitare ed una parabola, in attesa che altri eventuali inquilini subentrino (se subentreranno), che si faccia lo statuto condominiale e si discuta dell'argomento?

 

Se il progetto di costruzione non rispetta, in fase di realizzazione, quanto promesso dalla brochure, il promissario acquirente è legittimato a contestare la circostanza, anche se è difficile stabilire la linea di demarcazione fra la pubblicità che esalta la prestazione offerta (cosiddetto dolus bonus, dal quale il compratore deve sapersi guardare) e il dolo vero e proprio, dovendosi accertare di quanto la prestazione effettiva si discosta da quella reclamizzata. Ci si può rifare alla nroma codicistica generale secondo cui, nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto, le parti devono comportarsi secondo buona fede. Se il contratto di vendita non lo prevede il costruttore non è obbligato a dotare la costruzione di antenna televisiva centralizzata. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online. 

 

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MILLESIMI E LOCALE COMMERCIALE
Nella ripartizione millesimale c'è differenza di calcolo tra un locale commerciale ed un appartamento di civile abitazione?

Si, infatti nel calcolo delle tabelle millesimali si tiene conto della destinazione delle unità immobiliari, assegnando coefficienti diversi a seconda delle caratteristiche (ad esempio cucina, ripostiglio, cantina, box auto). Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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APPROVAZIONE TABELLE MILLESIMALI AD UNANIMITA' O A MAGGIORANZA?

 

  • Nel mio condominio in tutti gli atti di proprietà sono allegate le tabelle millesimali e il regolamento di condominio, tranne che in uno. Infatti l'impresa, unica proprietaria originaria dell’intero immobile, ha venduto il primo appartamento al grezzo, quando i lavori erano ancora in corso, indicando nell'atto di vendita che competevano al compratore le proporzionali quote di comproprietà delle parti condominiali dell’edificio, come stabilito dagli art. 1117 e seguenti Codice Civile, comunque tali per progetto e/o per destinazione, che sarebbero state meglio indicate e disciplinate da apposito Regolamento di Condominio, con annesse tabelle millesimali, predisposto in futuro dalla società venditrice, al termine dei lavori e consegnato in copia alla parte acquirente.
  • Alla prima riunione convocata con all’ordine del giorno l’approvazione del bilancio preventivo di spese ordinarie, il proprietario del suddetto appartamento, ricevuto l’avviso di convocazione,  ha informato l'amministratore che prima di approvare il bilancio sarebbe stato necessario approvare all'unanimità il regolamento e le tabelle millesimali. Ma è davvero così?


Il regolamento di condominio, se introduce limiti ai diritti dei condomini sulla proprietà esclusiva, ha natura contrattuale e va approvato all'unanimità, altrimenti è sufficiente il quorum prescritto dal secondo comma dell’art. 1136 c.c.: maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 500/1.000. Recente giurisprudenza introduce il medesimo criterio anche per quel che riguarda le tabelle millesimali: se le tabelle millesimali introducono un criterio di ripartizione delle spese comuni diverso da quello stabilito dalla legge, hanno natura convenzionale e la loro approvazione richiede  il consenso di tutti i condomini, altrimenti (e qui sta la novità) è sufficiente anche in questo caso il predetto quorum prescritto di cui al secondo comma dell’art. 1136 c.c. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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DISTACCO  RISCALDAMENTO E SPESE
Sono proprietario di un magazzino, essendo utilizzato per deposito di merce deperibile, non utilizza il riscaldamento. Considerato che mi sono staccato dal riscaldamento centralizzato, facendo rimuovere anche i radiatori, è' giusto che mi sia addebitato lo stesso il 40% delle spese di riscaldamento? (in base ai m. cubi  Il 40% è per tutti i condomini come quota fissa; il 60% a consumo)

 

In via di principio temo proprio di si; l’essersi staccati dal riscaldamento condominiale non implica che si venga esonerati dal contribuire alla spesa richiesta dalla conservazione dell’impianto e dall’eventuale maggior onere ricadente sui condomini che continuano ad usufruire del servizio. Si potrebbe discutere sulla quota del 40% addebitataLe, a meno che non risulti da regolamento di condominio contrattuale (o in genere da patto che Lei abbia accettato). Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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EREDITA’ E PERMESSO ORALE DI PARCHEGGIO AD INVADENTI CONFINANTI

Ho ereditato da mia madre un appartamento in villetta con annesso cortile esterno in proprietà esclusiva. I proprietari dell'appartamento confinante avevano ottenuto da mia madre il permesso verbale di parcheggiare gratuitamente la loro macchina nel cortile esterno. Ora però la casa è in vendita e gli ho chiesto verbalmente e con raccomandata di non parcheggiare più, ma inutilmente, visto che continuano ad occupare il posto con la loro auto. Come posso dissuaderli? Mettendo un lucchetto al cancello? Mettendo un dissuasore di parcheggio? Preciso che stanno utilizzando il cortile da sette anni.

 

Sarebbe una pessima idea, in quanto il possesso dei confinanti dura da ben oltre un anno, quindi avrebbero titolo per una azione possessoria nei Suoi confronti.
Meglio diffidare gli invadenti vicini dal continuare a parcheggiare l’auto a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, facendogli presente che in difetto vi rivolgerete al giudice. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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EDIFICIO DI NUOVA COSTRUZIONE E AUTOCLAVE
In un condominio di nuova costruzione l’autoclave è obbligatoria, e se è obbligatoria chi la deve montare il costruttore o i condomini?

Non vi è alcun obbligo di dotare l’edificio di impianto di autoclave. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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RIPARAZIONE DANNO DA  INFILTRAZIONI DI ACQUA: A CHI SPETTA ESEGUIRLI?

A causa di infiltrazioni d'acqua provenienti dal mio appartamento si è formata una bolla d'aria sul soffitto del negoziante di sotto. Mi sono offerto di riparare il danno con un mio muratore ma il negoziante ha rifiutato dicendo che chiama lui un operaio di fiducia; io temo voglia specularci su, posso pretendere che sia il mio muratore a fare i lavori?

Scriva una raccomandata con ricevuta di ritorno al coinquilino in cui gli chiede in quale giorno e in quale ora egli è disponibile a far accedere l'operaio di Sua fiducia per le riparazioni del soffitto, ricordandogli di avergli già fatto la medesima richiesta oralmente. Ciò, se non dovesse servire a raggiungere l'accordo auspicato, deporrà a vantaggio della Sua buona fede in caso di successivo giudizio. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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SPESA SOSTITUZIONE CALDAIA
Insieme ai miei 2 fratelli sono proprietario di un appartamento ove risiedo da solo. Ora bisogna sostituire la caldaia, che si è rotta; a chi compete sostenere tale spesa?

In generale, trattandosi di bene comune la spesa richiesta dalla sostituzione della caldaia  fa carico ai tre proprietari, in proporzione al diritto di ciascuno sul bene; in via equitativa, se nell'appartamento ci abita da solo e la caldaia si è usurata a causa dell'utilizzo da Lei fattone, può concordare una diversa ripartizione della spesa con i Suoi fratelli. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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MONTAGGIO IMPALCATURA E INUTILIZZABILITA' BOX AUTO

Per eseguire alcuni lavori deliberati dall'assemblea risulta necessario istallare una impalcature che appoggerà sul solaio del mio box. L'amministratore mi ha chiesto di puntellare dall'interno il mio box al fine di montare l'impalcatura  in maniera sicura per l'impresa. Nel  mio box però ho un soppalco in legno che adesso mi costringono a smontare; inoltre non potrò utilizzare il box per l'auto ed altro per più di 3 mesi (ammesso che vengano rispettati i tempi previsti). Mi posso opporre a questo, posso rifiutarmi di far smontare il soppalco e concedere l'utilizzo del mio box? A cosa vado eventualmente incontro e se accetto quali sono i miei diritti?

Se l’esecuzione dei lavori condominiali richiede  che il ponteggio venga installato anche sul solaio del box di un condomino, questi - in via generale - non può opporsi. Ovviamente, però, Lei ha tutto il diritto a chiedere un equo risarcimento per i danni subiti (ad esempio, potrebbe fittare un garace nelle vicinanze a carico del condominio). Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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VENDITA APPARTAMENTO E CALDAIA NON FUNZIONANTE
Ho venduto un appartamento con riscaldamento autonomo. Dopo 5 mesi, al momento dell'utilizzo, l'acquirente ha fatto riparazioni costose sulla caldaia risultata non funzionante. Mi chiede il rimborso delle spese sostenute. Specifico che la caldaia ha 8 anni e che al rogito ho consegnato il libretto di impianto compilato con tutte le ricevute delle manutenzioni programmate regolarmente effettuate negli anni come previsto dalla legge. Sono tenuto a pagare tali spese?

No, infatti l’acquirente ha avuto la possibilità di controllare, attraverso il libretto d’impianto, la vetustà e le condizioni della caldaia, funzionante al momento del rogito. Nel caso in esame non pare potersi parlare di vizio della cosa venduta, in quanto il mancato funzionamento della caldaia è dovuto semplicemente a normale vetustà della stessa. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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APPALTATO E MANCATO SMANTELLAMENTO DEL CANTIERE

In seguito ad alcuni lavori (peraltro non completati) l'impresa ha lasciato in loco un gabbiotto (non fisso) per immagazzinare i suoi materiali di uso corrente. Ha promesso più volte dando date precise, di smantellare ma non lo ha fatto. Alcuni vorrebbero smontare e mettere il materiale fuori dal condominio in un prato vicino libero, altri sperano in un ultimo barlume di correttezza dell'impresa che infine venga a prendersi i suoi beni. Poiché questo non succederà, come possiamo liberarci del materiale sgradito che occupa il giardino condominiale impedendo il godimento di gran parte dello stesso?

L'amministratore dovrà indirizzare una diffida alla ditta tramite raccomandata con avviso di ricevimento, intimandole di lasciare il cortile libero entro un congruo termine. Qualora la ditta rimanga inerte bisognerà rivolgersi ad un avvocato, che avrà cura di chiedere anche i danni per il mancato utilizzo del giardino. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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DIMISSIONI AMMINISTRATORE: QUANDO CESSANO LE RESPONSABILITA'?

Sono amministratore, a titolo puramente gratuito, in un piccolo condominio di 5 appartamenti dove siamo 4 proprietari. In realtà c'è da amministrare solo la ripartizione della luce scala e del portoncino elettrico di ingresso al condominio, per il resto ogni appartamento è dotato di riscaldamento, di fornitura di acqua e luce con contatori autonomi. Fino ad oggi ora non era stato effettuato nessun tipo di lavoro al condominio mentre ora c'è bisogno di fare alcuni lavori di manutenzione straordinaria. Poiché le incombenze sono tante e così pure le responsabilità ho comunicato, a mezzo raccomandata con A. R., le dimissioni agli altri comproprietari. Il problema è che il condominio accetta le mie dimissioni  ma non è intenzionato a nominare un nuovo amministratore, ritenendolo inutile per una semplice ripartizione delle spese di corrente condominiale. A me la cosa non piace: una volta che  l'assemblea ha accettato le mie dimissioni e firma un regolare verbale di assemblea io sono libero da qualsiasi responsabilità civile e penale verso terzi e verso gli altri condomini oppure, in mancanza della nomina di un nuovo amministratore, continuo ad essere responsabile sempre io?

L'amministratore dimissionario è tenuto ad esercitare le sue funzioni fino a quando non venga sostituito da un altro amministratore, a meno che non risulti una contraria volontà dei condomini, espressa attraverso una delibera assembleare; stia attento che il verbale specifichi esattamente questa volontà e sarà libero da pensieri (Cass. 5/2/1993, n. 1455). Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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VENDITA EREDITA’, CONSENSO UNANIME.

Ho ricevuto in eredità insieme a miei fratelli un terreno. Abbiamo deciso di venderlo ma manca l'autorizzazione solo di un erede, al quale spetterebbe circa un decimo dell'eredità e che non è d'accordo. Come fare?

Mi spiace per Lei, ma in mancanza di unanimità dei consensi non è possibile vendere l'immobile. Vi toccherà dar vita ad una divisione giudiziaria e successiva vendita. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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DEMOLIZIONE LOCALE CALDAIA
Abito in un condominio formato da cinque proprietari. Un locale caldaia, situato in un cortile di proprietà esclusiva di due dei  cinque condomini e ormai inutilizzato, è stato dismesso e  abbattuto di comune accordo (la decisione seppure non in forma scritta, è stata unanime). Nel titolo di proprietà è scritto che tutti i cinque condomini hanno "diritti di comunione sul locale caldaia". Si chiede se i tre condomini proprietari  esclusivi  del cortile dove era situato il locale possono vietare l'accesso agli altri due condomini  non essendoci più il locale caldaia, ma unicamente il suolo su cui sorgeva. Tanto si chiede in quanto gli altri due condomini accampano sempre (forse giustamente?) il diritto di  comunione sull'area scoperta.

Il diritto di comproprietà dei cinque condomini si è trasferito, dal locale caldaia poi demolito, alla parte di suolo sul quale esso insisteva; l'eventuale patto orale contrario non ha validità, abbisognando della forma scritta ad substantiamSaluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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RISCHIO FURTO PER COLPA DEL CONFINANTE

Il mio balcone si affaccia su una proprietà privata che confina con il mio condominio. In questo spazio il proprietario parcheggia un camion la cui cappotta arriva a pochi centimetri dal balcone stesso, rendendo semplice l'arrampicamento e la possibile  intrusione di malintenzionati. Come posso tutelarmi?

Inviti il suo confinante, tramite raccomandata con avviso di ricevimento, ad eliminare la situazione di pericolo descritta. In caso di risposta negativa non potrà che rivolgersi alla giustizia, per il tramite di un avvocato, per esperire un'azione di danno temuto. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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STILLICIDIO: A CHI TOCCANO I LAVORI?
Dal mio tetto è scesa dell'acqua in casa del vicino causando qualche problema di umidità. Il vicino pretende che faccia io il ripristino perché il mio tetto è più in alto. Vorrei sapere se devo farlo io oppure se dobbiamo farlo insieme.

Purtroppo tocca proprio a Lei; il codice civile, infatti, stabilisce che il proprietario deve costruire i tetti in maniera che le acque piovane scolino nel suo terreno e non può farle cadere nel fondo  del vicino. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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COMPILAZIONE TABELLA MILLESIMALE ED USO EFFETTIVO DEI LOCALI

Nell'attribuzione del coefficiente di destinazione bisogna considerare la categoria catastale o l'uso che se ne fa dell'immobile? Ad esempio, se un locale avente categoria catastale C/1 - negozi e botteghe è effettivamente adibito a uffici dovrà applicarsi un coefficiente maggiore?

Nella messa a punto della tabella millesimale si tiene conto della categoria catastale dell’unità immobiliare e non dell’uso specifico cui essa è adibita. Altro discorso è se l'attività svolta nei locali sia compatibile con i requisiti amministrativi richiestiSaluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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ODORI DI CUCINA
Sul mio cortile interno si affaccia la finestra della cucina di un ristorante. Da un aspiratore, installato in corrispondenza di detta finestra promanano molti odori di cucina. In aggiunta, le operazioni di lavaggio delle stoviglie, che si protraggono fino ad ora tarda, producono notevole rumore. La mia domanda è questa: cosa posso fare per indurre il titolare del ristorante a spegnere l'estrattore di aria dalla cucina? La finestra del locale deve essere aperta o chiusa?

Scriva (o si faccia scrivere da un avvocato) una raccomandata con ricevuta di ritorno al proprietario del ristorante, denunciando la situazione e intimandogli anche di attenersi strettamente alle norme in materia di ristorazione. Se la situazione non migliora non le resta che l'azione giudiziaria a norma dell'art. 844 c.c.
Attenzione però che questa avrà successo solo se le esalazioni ed i rumori superano la normale tollerabilità; inoltre il Giudice dovrà contemperare le esigenze della produzione con quelle della proprietà e potrà tenere conto della priorità di un determinato uso. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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GAZEBO E PASSAGGIO COMUNE

Un mio conoscente ha deciso di coprire con un gazebo addossato alla facciata della propria casa un passaggio in comune con un altro condomino che abita al piano superiore. Questo passaggio in comune in realtà si affaccia sul cortile del mio conoscente e non viene mai utilizzato dal vicino, che accede da un altro passaggio al suo cortile, ma solo dal mio conoscente e dalla sua famiglia; si può realizzare questa copertura in un passaggio comune? o si può fare una variazione catastale rendendolo esclusivo del mio conoscente?

Premesso che una variazione catastale non è affatto sufficiente a rendere esclusiva una proprietà, la risposta è negativa: il passaggio comune non va ingombrato, sia pure con una struttura facilmente rimuovibile. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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APPARTAMENTO UBICATO IN DUE DIVERSI EDIFICI E MILLESIMI
Sono proprietario di un appartamento che ricade per metà in uno stabile, da cui ho l'accesso tramite le scale, e per l'altra metà nello stabile accanto. Dovendo fare le tabelle millesimali come procedere? Come si calcolano i millesimi di questo appartamento? Si valuta solo l'area che ricade nello stabile?

Si, infatti ai fini della messa a punto delle tabelle millesimali si deve considerare la superficie di unità immobiliare compresa nella verticale dell’edificio in questione; ciò significa che il Suo appartamento rientrerà in due tabelle millesimali, quella dell'immobile da cui ha accesso tramite le scale e quella dell'immobile confinante in cui è allocata la rimanente superficie. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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CHIAVE ED ESTRANEI AL CONDOMINIO

Abito in un condominio cui si accede tramite l'androne principale e tramite il garage. Recentemente uno dei condomini ha consegnato le chiavi del vano garace a un non condomino, ancorchè parente stretto (si tratta del figlio); ma può farlo? adesso questa persona ha libero accesso al garace condominiale. Non ci vuole l'autorizzazione del condominio?

A meno che non vi sia una precisa norma limitativa nel regolamento (contrattuale) del condominio ogni condomino può godere della sua proprietà come meglio ritiene, anche in via mediata, cioè attraverso il beneficio che ne ricava facendola godere a terze persone; altrimenti non sarebbe possibile nemmeno dare in locazione o in comodato il proprio appartamento. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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GARAGE INDIVISO

Abito in una villetta in cui gli spazi comuni, tra cui il garage, sono di proprietà indivisa al 50 % con l'altro condomino. Costui non potendo accedere al garage con la sua macchina perché troppo grande, vuole impedire l'accesso anche alla mia e ha riempito il garage di oggetti e attrezzi vari, pretendendo che non ci parcheggi più la macchina e reclamando il 50 % dello spazio. Che devo fare? a parte ciò ormai risulta impossibile trovare un accordo su una ditta a cui affidare lavori all'interno degli spazi comuni quando c'è bisogno di una ristrutturazione, perchè pretende di chiamare esclusivamente ditte di sua fiducia; posso oppormi?

Essendo solo due proprietari si tratta di comunione pro indiviso, in cui il diritto di ciascun comunista investe l’intera cosa (nel caso di specie il garage) e non una parte di essa; ciò significa che Lei ha tutto il diritto di utilizzare il garace comune, al pari dell'altro comunista, ma entrambi dovete farlo in modo da non impedire il pari uso all'altro. Se non riuscite a trovare un accordo sul garace e sui lavori da farsi l'unica alternativa è rivolgersi ad un Avvocato e percorrere la via giudiziaria. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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STILLICIDIO E LOCAZIONE: A CHI SPETTANO I LAVORI DI MANUTENZIONE?
Abito in una villetta a schiera non di mia proprietà (la conduco in locazione). Un pluviale di scarico dell'acqua piovana è rotto e causa perdite, abbisognando di manutenzione. Preciso che a me è stato consegnato già in questo stato. Il proprietario pretende che sia io a fare la riparazione ma io ritengo che ciò sia un'ingiustizia; che devo fare?

A meno che non vi siano diversi accordi tra le parti si applica la normativa del codice civile, per cui la spesa richiesta dall’eliminazione dello stillicidio e dall’esecuzione dei lavori di manutenzione necessari già al momento dell’inizio della locazione fa carico al locatore (cioè al Suo padrone di casa). Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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BALCONE ATTREZZATO

Abito in un condominio. Recentemente ho portato alcune utenze sulla mia terrazza (più precisamente vi ho portato l'impianto dell'acqua e quello del gas, dove sempre all'aperto ho montato un lavello e un piccolo fornello con due fuochi). Ora alcuni condomini mi dicono che ho realizzato un abuso; è vero?

Dal punto di vista del condominio potrebbe effettivamente esservi una lesione del decoro architettonico dell'edificio, se il lavello e il fornello sono visibili dall'esterno. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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LOCAZIONE E PARCHEGGIO
Ho locato un mio immobile ad una persona. L'immobile locato ha in comune un androne di accesso con un altro immobile, limitrofo. La domanda è questa: il locatario del mio immobile oltre al diritto di passaggio acquisisce altri diritti sulla comproprietà dell'androne? può parcheggiarvi la macchina?

In generale vale la regola che il conduttore, sulle parti comuni dell’edificio, ha gli stessi  diritti del locatore, tranne quelli espressamente esclusi dal contratto di fitto; quindi se Lei aveva diritto a parcheggiare nell'androne, in assenza di patti contrari, ha trasferito tale diritto al suo inquilino. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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VENDITA E SPESE CONDOMINIALI

Ho recentemente comprato una casa allocata in uno stabile condominiale. L'abitazione verrà rilasciata dal vecchio proprietario entro poche settimane. Oggi, invitato all'assemblea condominiale, vengo a conoscenza che in alcune sedute precedenti - quando ancora non ero proprietario dell'immobile - era stato discusso sulla sostituzione della caldaia centralizzata dello stabile. A chi spettano tali spese? a me o al vecchio proprietario?

Dipende. Se per “discutere” intende dire che l'assemblea aveva già approvato la spesa per la sostituzione, spetta al vecchio proprietario; in caso contrario spetterà a Lei, appena l'assemblea approvi in via definitiva l'esecuzione dei lavori e la conseguente spesa. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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FURTO E SOSTITUZIONE PORTA
Abito in un appartamentino che conduco in locazione; recentemente i ladri sono entrati in casa mia e hanno spaccato la porta. A chi spettano le spese di sostituzione della porta? le devo pagare io o il proprietario?

Deve pagarle il proprietario. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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PALMA INVADENTE
L'atrio della mia casa confina con l'atrio del vicino, in cui - proprio sotto il muro di confine, alto 3 metri - è piantata una palma da dattero alta circa cinque metri,  I relativi rami, frutti e fiori pendono e cadono nella mia proprietà. Posso chiedere l’estirpazione della palma? o, almeno, posso tagliare un paio di rami che pendono in casa mia?

Se la palma rispetta la distanza legale dal confine (tre metri) non ne può pretendere l’estirpazione. Se invece è piantata a distanza inferiore - come mi par di capire - la sua altezza non può superare quella del muro. Quanto ai rami sporgenti, non li può tagliare direttamente ma può pretendere che sia il vicino a farlo; può invece tagliare direttamente le radici che si addentrano nel Suo fondo. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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ALLAGAMENTO CUCINA E SPESE DI RIFACIMENTO COLONNA DI SCARICO
In pochi anni ho subito diversi allagamenti della cucina con gravi danni. Un perito, da me incaricato di verificare le cause del ricorrente problema, ha concluso che sia imputabile ad un difetto di costruzione delle colonne di scarico, le quali presentano numerose curve che rendono impossibile il regolare deflusso delle acque. In particolare, esiste una curva nell'impianto di deflusso delle acque, proprio al di sopra del mio appartamento. Posso chiedere un accertamento delle colonne di scarico alla presenza di un tecnico di mia fiducia? e qualora si dovessero rifare le colonne, a chi spetterebbero le spese?

Qualora il condomino del piano di sopra non concordi con le risultanze della perizia da Lei disposta,  dovrà rivolgersi ad un Avvocato per avviare un procedimento giudiziario di accertamento tecnico preventivo. Se alla fine risulterà che il danno è dipeso dalla braga (curva), la spesa richiesta dall’eliminazione dell’inconveniente dovranno essere sostenute dal proprietario della braga medesima (questi potrà a sua volta rivalersi nei confronti dell’appaltatore se è ancora operante la garanzia per vizi). Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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SERVITU’ DI PASSAGGIO E SPESE DI MANUTENZIONE
Sono comproprietario di un viale condominiale sul quale vige una servitu’ di passaggio a favore di altri vicini proprietari di fondi confinanti e che sono accessibili esclusivamente dal suddetto viale. Adesso c'è bisogno di un po' di manutenzione del viale e inoltre bisognerà realizzare il passo carrabile per l'accesso alla strada comunale; a chi spettano tali spese? solo ai proprietari o anche a chi usufruisce della servitù? preciso che non c'è alcun regolamento condominiale.

Debbono partecipare anche i beneficiari della servitù, infatti il codice civile dispone che le opere necessarie al mantenimento della servitù sono a carico del proprietario del fondo dominante, se però le opere giovano anche al fondo servente, le spese sono sostenute in proporzione dei rispettivi vantaggi. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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SPESE SUPERCONDOMINIO
Amministro un super condominio formato da tre palazzine, chiuso da un recinto esterno a cui di accede mediante tre cancelli elettrici. In ogni palazzina c'è un box auto per ciascun proprietario, tranne in una, dove c'era un box in più che il costruttore ha venduto ad un proprietario esterno che non vive all'interno del residence. Ora bisogna eseguire lavori di manutenzione straordinaria ai cancelli elettrici che permettono l'ingresso al residence e, in genere, vi è da pagare mensilmente il servizio di giardinaggio del parco. Questo proprietario deve contribuire alle spese, anche se ha solo un box e non l'appartamento?

Certo che si; il proprietario del box deve partecipare alle spese dei  servizi comuni cui ha accesso, anche solo potenziale (non è necessario che li utilizzi effettivamente) in proporzione della proprietà; il parco dovrebbe avere le tabelle millesimali apposite, utilizzi quelle. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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CONTATORE ACQUA

Dopo aver richiesto l'allacciamento dell'acqua, il comune mi ha posizionato il contatore ad una distanza dalla mia casa di circa cento metri. Dal contatore in questione parte un tubo non interrato ma cementato sull'asfalto che porta l'acqua alla mia abitazione. Il problema è che quando il tubo si rompe l'acqua fuoriesce ed essendo cementato  (nonchè lungo un centinaio di metri, come detto), prima che io me ne possa accorgere tutta l'acqua che esce viene conteggiata dal contatore e poi a me addebitata. Esiste una legge che preveda il posizionamento del contatore dell'acqua vicino il cancello dell'abitazione? Così l'acqua che si perde per un'eventuale rottura non mi sarebbe addebitata.

Il contatore dell’acqua viene installato all’esterno della proprietà (di regola sul confine) per consentire la lettura dei consumi. Se la strada e il tubo cementato sono di Sua proprietà l'installazione è stata effettuata correttamente. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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INFILTRAZIONI DAL TETTO
Acquistato casa in un condominio mi sono accorto, alla prima pioggia, che ci sono infiltrazioni d'acqua dal tetto. Preciso che la casa in questione è un appartamento mansardato. Un perito, da me chiamato, mi ha detto che il danno era preesistente. A chi toccano le spese per la riparazione?

Spettano al condominio (Lei compreso, in qualità di condomino). Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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INQUILINO E DANNI
Sono proprietario di un immobile ad uso artigiano situato a pian terreno che a causa di piogge di eccezionale entità ha subito un allagamento. In tutta la storia dell'immobile non si è mai verificato tale evento. Il conduttore ha chiesto un risarcimento danni a mio parere iniquo. Come dovrei comportarmi?

Da come descrive la situazione Lei non dovrebbe rispondere di nulla, essendo chiaro il caso fortuito. Se il conduttore la pensa diversamente si prepari a resistere in giudizio, magari preordinando fin d'ora qualche prova Suo discarico (ad esempio: stampa locale che attesti l'eccezionalità delle piogge). Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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INSTALLAZIONE PORTA SU ZONA COMUNE
Vivo in una casa di due piani; il piano terra è di mia proprietà, mentre quello superiore è di un mio parente; l'entrata è comune. Posso chiudere la mia parte installando una porta? Naturalmente non toccherei l'entrata comune.

Si, a condizione che non sottragga parti comuni all'altro comproprietario. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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SPURGO FOSSA BIOLOGICA E CONDOMINO RECALCITRANTE

Bisogna pulire la fossa biologica condominiale e l'amministratore ha chiesto un acconto di euro 35,00 ad ogni condomino. C'è però un solo condomino che non intende pagare; cosa si può fare?

Se lo svuotamento della fossa e relativo acconto sono stati approvati regolarmente in assemblea l'Amministratore potrà rivolgersi ad un Avvocato per ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo dall'autorità giudiziaria; altrimenti bisognerà prima convocare l'assemblea e deliberare la spesa. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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PARCHEGGIO
Assieme a mio fratello, sono comproprietario di un immobile in condominio con annesso ampio spazio per il posteggio auto. Considerate le abbondanti dimensioni di tale spazio, sarà possibile posteggiare le nostre due auto (mia e di mio fratello)? naturalmente rispettando i confini di nostra competenza e senza invadere le zone vicine degli altri condomini.

Dipende; se il posto auto di cui parla è di pertinenza esclusiva della Sua abitazione potrà certamente parcheggiare le due autovetture; se è spazio condominiale, invece, spetta all'assemblea stabilirne le modalità di utilizzo; in mancanza di deliberazioni, comunque, ognuno può utilizzare della cosa comune, purchè non impedisca agli altri condomini il pari utilizzo. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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CANCELLO E CHIAVE

Essendo proprietario di un appartamento in condominio e comproprietario di altri vani come: l'ascensore, il vano cisterna, la terrazza, il vano recipienti etc.., mi si può negare l'accesso a questi? Mi spiego meglio. Tempo fa si è messo un cancelletto al vano recipienti ed è stato chiuso con un lucchetto. Posso chiedere che mi si dia una copia della chiave, per accedere a questo locale, visto che la chiave è in possesso soltanto a due condomini?

Certo che si; in qualità di comproprietario Lei ha pieno diritto ad avere tutte le copie delle chiavi che danno accesso alle parti comuni (salvo espressa norma contraria del regolamento di condominio contrattuale). Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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ACQUA SPORCA E MARCIAPIEDE
La mia vicina di casa lava le sue scale e butta il secchio d'acqua sporca sul mio marciapiede; lo può fare? Se le dico di non buttare l'acqua, lei alza la voce e diventa molto scortese cosa posso fare?

Le scriva (o le faccia scrivere da un Avvocato) una lettera con ricevuta di ritorno in cui denuncia la situazione e le intima di porvi fine; se non ottiene risultati non le resta che la via giudiziaria, con ottime probabilità di successo (purchè - ovviamente - Lei sia in grado di provare i fatti di cui si duole). Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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CALDAIA RISCALDAMENTO
Nel mio condominio abbiamo una caldaia vecchia di 22 anni con una dispersione termica nel vano caldaia del 25%. I tubi, vecchi di 42 anni, ad anello al piano terreno sono esterni nei garage e nelle cantine e quindi con un' altra  dispersione del 20%, poi per salire fino al 4° piano avviene un'ulteriore dispersione del 20% con un totale del 65%., ma la quota fissa prevista è solo del 35%. Ho indetto due riunioni straordinarie per cambiare la caldaia usufruendo delle agevolazioni fiscali del 55% ma 6 condomini su 9 sono stati contrari nonostante le innumerevoli delucidazioni di risparmio fatte dai tecnici, temo che puntino solamente a lucrare alle spalle di chi ha necessità di utilizzare il riscaldamento! cosa posso fare? Se per far salire l'ascensore per ogni piano, c'è consumo di energia anche per far salire l'acqua calda ai radiatori da piano a piano c'è dispersione termica e quindi di combustibile; ma allora, perché non è prevista come per gli ascensori una diversa contabilizzazione piano per piano?

Se Lei ritiene che la tabella millesimale del riscaldamento sia frutto di errore, può chiederne la revisione in via giudiziaria. Altrimenti può staccarsi dall’impianto, dimostrando però che ciò non comporta né aggravi di spesa per coloro che continuano a fruire dell'impianto, né squilibri termici pregiudizievoli della regolare erogazione del servizio; anche in questo caso però non potrà  sottrarsi dal contribuire alle spese occorrenti alla  conservazione dell'impianto. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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CONDUTTORE E POSTO AUTO
Ho in affitto un negozio al piano terra di un condominio,  in cui non erano mai stati resi noti i posti auto assegnati ai condomini. Le chiedo: ora che devono assegnarli, ne ho diritto, come conduttore del negozio? Nel contratto d’affitto non vi è nessun riferimento però non vi è pure nessuna privazione. Il mio interesse è solo per un posto, non importa che sia all’interno dello stabile, com’è la regolamentazione attuale? Il condominio è di vecchia generazione, ognuno parcheggiava come voleva una o più auto. Io sono conduttore da 8 mesi, e parcheggiavo sempre all’esterno sotto il condominio, ora rischio di essere escluso dal posto auto?

Se il posto auto viene assegnato specificamente all'immobile ne costituisce una pertinenza e perciò - in mancanza di esplicita esclusione - segue le sorti del bene principale. In altre parole, se non è espressamente escluso dal contratto di locazione, Lei dovrebbe avere il diritto di parcheggiare nel posto assegnato al locale che conduce in locazione. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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RISTRUTTURAZIONE FACCIATA

Devo ristrutturare la porzione di facciata del mio appartamento sito al primo piano. L'inquilino del piano terra però ha montato una copertura per proteggere la sua veranda dal sole, sicuramente senza alcun permesso, che mi impedisce di montare l'impalcatura. Mi chiedo se lui sia tenuto a smontare tale copertura nel periodo in cui dovrò effettuare i lavori.

In primo luogo va precisato che la ristrutturazione della facciata dev’essere deliberata dall’assemblea e realizzata a spese comuni; venendo al quesito,  se la rimozione della copertura è indispensabile all’esecuzione dei lavori e la struttura è stata realizzata legalmente, smontaggio e rimontaggio sono a carico del condominio, in caso contrario se ne può pretendere la rimozione. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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VENDITA LOCALE CONDOMINIALE
Per poter acquistare un locale stenditoi di proprietà condominiale comune con accesso indipendente sito interamente sopra il mio piccolo appartamento dell’ultimo piano, e’ necessario che la totalità dei condomini siano d’accordo o è sufficiente che lo sia la maggioranza come qualcuno mi ha detto secondo un rinnovato art.1117 ter c.c.? Se cosi fosse è sufficiente una delibera assembleare composta da questa maggioranza?

Non so chi Le abbia detto di un (inesistente) articolo 1117 ter c.c. In merito al quesito, per la vendita di un bene condominiale è necessaria l’unanimità dei consensi. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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COIBENTAZIONE TETTO E MILLESIMI

La ristrutturazione del tetto che comporta un isolamento a norma (in precedenza questo isolamento non era presente) comporta anche la modifica dei millesimi di  riscaldamento? Chiedo ciò in quanto mi paiono evidenti i maggiori benefici dei condomini che abitano gli appartamenti del sottotetto, anche se una parte del vantaggio vi è anche per gli appartamenti sottostanti il mansardato.

Il codice civile stabilisce che i valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere, modificati, tra l’altro, quando in conseguenza di innovazioni di vasta portata è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano. Qualora si ritenga che la coibentazione abbia effettivamente prodotto tale alterazione dei valori, in mancanza di accordo sul ricalcolo dei millesimi, bisognerà attivarsi in via giudiziaria per il tramite di un Avvocato. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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COSTRUTTORE E ASCENSORE INCOMPLETO
Il condominio dove abito sta per deliberare delle spese (ultimazione impianto + collaudo + messa in esercizio) dell'ascensore alle quali credo di non dover sopperire (ultimazione impianto e collaudo) perchè spetterebbero al costruttore secondo il mio modesto parere e secondo il rogito che non prevedeva tale spesa a mio carico. Ho ragione?

Probabilmente si; legga (o si faccia leggere da un Avvocato) le caratteristiche della costruzione indicate  nel capitolato del contratto di appalto; se non vi è alcuna esclusione in merito allora il costruttore o l'appaltatore sono tenuti a consegnare un impianto completamente funzionante ed a norma di legge. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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SCAVI E RIPRISTINO SEDE STRADALE

La mia abitazione si trova una strada privata, che appartiene ad altri cinque proprietari. Uno di loro, facendo lavori di ristrutturazioni della sua casa, ha dissestato la strada con passaggio di camion e con scavi per le varie utenze e adesso si rifiuta di fare il ripristino, nonostante le nostre richieste. La polizia municipale ci ha detto che non può intervenire in quanto è proprietà privata. Cosa possiamo fare?

Scrivetegli (o fategli scrivere da un Avvocato) una raccomandata con ricevuta di ritorno in cui gli intimate di ripristinare lo stato dei luoghi; qualora la missiva venga disattesa sarete legittimati a rivolgervi all'autorità giudiziaria con ottime probabilità di successo. Non c'è bisogno che agiscano tutti i proprietari, basta anche uno (ovviamente però, anche da un punto di vista psicologico più che giuridico, l'unione fa la forza). Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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ESERCIZIO DELLA SERVITU’
Sono proprietaria di una casa con annesso pezzo di terra, con unico ingresso da stradina privata su cui ho diritto di passaggio. La servitù di passaggio è scritta nell'atto di proprietà e non esistono altri documenti regolanti questa materia tra me ed i miei vicini. Un po' di anni fa il mio vicino, proprietario della strada, costruì un cancello (che si trova a circa 80m di distanza dal mio ingresso) per chiudere il transito a veicoli estranei nella sua proprietà, che di notte veniva serrato con un catenaccio. Io fui dotata di chiave. All'interno del cancello fu creato un cancelletto pedonale munito di serratura elettrica comandabile a distanza, quindi i pedoni potevano passare dal pedonale mentre le macchine passavano dal carraio che era sempre accostato senza serratura, quindi solo da aprire. Qualche anno fa il proprietario della strada decise di serrare il cancello notte e giorno con questo catenaccio non apribile a distanza costringendo me con la mia famiglia ad effettuare particolari attività per la apertura e chiusura. Chiedo: è rispettata la servitù? Se sì, è obbligato il proprietario a costruire un cancello automatico? Se no, è obbligato a rimuovere il cancello?

Il codice civile stabilisce che il proprietario del fondo servente non può compiere alcuna cosa che tenda a diminuire l’esercizio della servitù o a renderlo più incomodo. Il fatto che il proprietario della strada abbia, per motivi di sicurezza, deciso di chiudere il cancello dotando il lettore della relativa chiave, sembrerebbe tale da rendere più incomodo l’esercizio della servitù, e ciò anche se in precedenza in cancello era ugualmente chiuso, sia pure non a chiave; infatti se è vero che vi era necessità di scendere dall’auto per aprirlo, è altrettanto vero che non vi era necessità di essere muniti della chiave, ne' di effettuare ulteriori operazioni come l'inserimento della chiave nella serratura, l'apertura del catenaccio e la successiva chiusura del medesimo. La questione comunque è opinabile. Le consiglio di rivolgersi ad un Avvocato per esaminare la questione sul posto e con documenti alla mano. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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SERVITU’ DI PASSAGGIO E ALLARGAMENTO DEL CANCELLO

Alcuni anni fa ho acquistato contrattualmente una servitù di passaggio di tre metri. Recentemente ho potuto costruire alcuni garage, quindi ho allargato il cancello da tre a nove metri. I proprietari mi hanno scritto intimandomi di ripristinare la servitù originaria, altrimenti ricorrono al giudice. Io vorrei pagare la differenza dei 6 metri, ma la richiesta dei proprietari è troppo esosa: possono davvero pretendere che io riporti il cancello a tre metri?

Si, ne hanno tutto il diritto. Infatti il codice civile stabilisce che il proprietario del fondo dominante non può fare innovazioni che rendano più gravosa la condizione del fondo servente, cosa che Lei ha fatto triplicando (addirittura!) l'apertura del cancello. Le consiglio di cercare un buon accordo. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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RIFACIMENTO PAVIMENTAZIONE LASTRICO SOLARE DI USO ESCLUSIVO
Sono proprietario di una terrazza che copre due cantine, una di mia proprietà e una di proprietà di un altro condomino. Il pavimento deve essere rifatto perché ci sono delle infiltrazioni quando piove. Come andranno ripartite le spese per il rifacimento? Tenga presente che nel mezzo della terrazza c'è anche un passaggio da 1,20 metri, comune a tutti i condomini.

La spesa va ripartita in ragione di un terzo a carico del proprietario esclusivo della terrazza, con i restanti due terzi da dividersi, in proporzione ai millesimi di proprietà,  tra lo stesso proprietario della terrazza e l’altro condomino. I condomini che esercitano sulla terrazza soltanto il diritto di passaggio sono tenuti a contribuire ai sensi del secondo comma dell’art. 1123 c.c., sulla base di un importo che potrà essere quantificato dagli stessi condomini o, in mancanza di accordo, da un tecnico. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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SPESA REALIZZAZIONE POSTI AUTO

Nell'area privata antistante il condominio in cui abito è stata decisa la realizzazione di posti auto usufruibili a rotazione da tutti i condòmini. L'accesso a questi posti-auto avverrà tramite l'apertura automatica di una sbarra. Visto che la dimensione dei posti auto e l'utilizzo degli stessi è uguale per tutti i condòmini, come devono essere ripartite le spese per la loro realizzazione?

In mancanza di accordo diverso vanno ripartite in base ai millesimi di proprietà, secondo quanto disposto dal codice civile; ragioni di equità, peraltro, consiglierebbero di trovare un'intesa in modo da ripartire la spesa in parti uguali, dato il tipo di utilizzo previsto e la sua modalità. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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FACCIATA E TUBO DELL’ACQUA
Da poco tempo l'inquilino del primo piano ha calato, sulla facciata, una canna di plastica fino alla corte per lavare le sue moto e per usi vari. Gradirei sapere se questo comportamento è lecito e se non vi sia un danno al decoro architettonico dell'edificio condominiale.

Se il tubo è lasciato stabilmente sulla facciata può configurarsi un'alterazione della destinazione del bene comune, vietata dal codice civile; anche il decoro architettonico, come da Lei rilevato, potrebbe risentirne. Le consiglio di rivolgersi ad un Avvocato per valutare meglio, sul posto, la situazione. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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FOSSA BIOLOGICA E SERVITU’

Abito in un condominio di 6 appartamenti. Il mio appartamento si trova al piano terreno e si affaccia sul mio giardino, in cui si trovano le fosse biologiche condominiali. L’inquilina che abita all’ultimo piano è proprietaria di un giardino confinante col mio. Passando da questa sua proprietà, ho la possibilità di non far entrare in casa i tubi del camion e il personale addetti alla vuotatura delle fosse biologiche. Il responsabile della ditta da noi scelta per questa operazione, ritiene che la signora che concede il passaggio dal suo giardino (non sempre volentieri), è obbligata a farlo perché la porta di accesso al suo giardino si trova ad una distanza minore di 3 metri dal luogo in cui sono situate le fosse biologiche condominiali. Può dirmi se si tratta di una notizia esatta?

Dalle notizie che Lei fornisce sembrerebbe proprio di no; infatti se lo svuotamento è possibile dalla Sua abitazione non vi è alcun obbligo della vicina nel concedere il passaggio per le operazioni. Il condominio però potrebbe chiedere la costituzione di una servitù coattiva a carico del fondo della vicina, che probabilmente il Giudice dovrebbe concedere per motivi igienici. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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OCCUPAZIONE ABUSIVA DI IMMOBILE
La mia povera zia, invalida al 100 % ed incapace di badare a se stessa, aveva una badante extracomunitaria, regolarissima ed assicurata, che dormiva con lei (tutto secondo contratto regolare). Ora mia zia è morta e la badante non vuole lasciare la casa. Tenendo presente che ancora non le ho dato la liquidazione, se la badante continua ad abitare la casa di mia zia, che cosa devo fare? Ovviamente io sono l'erede.

Se la badante non rilascia spontaneamente l’abitazione, l’erede può, attraverso un Avvocato, intraprendere un’azione giudiziaria di rivendicazione per entrare in possesso dell’immobile. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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SERVITU’ E SPESE

Ho comprato 6 mesi fa, in un condominio (un parco), un attico a cui si accede da una via che è strada pubblica. All'atto della lettura del rogito ho sentito  che acquistavo l'attico con tutti i diritti di servitù di fatto e precostituiti che erano stati riservati alla particella ed  al condominio su di essa costruito.  Prima di firmare, mi  feci spiegare di cosa si trattava ed il  notaio mi chiarì che sebbene io accedessi al mio attico dalla via pubblica attraversando la strada di metri 10 di larghezza, avevo, in virtù dei succitati diritti precostituiti, diritto di accesso a piedi e con la macchina, per immettermi su una seconda strada pubblica, attraverso il viale di un altro condominio. Ultimamente, il nuovo amministratore del parco ha fatto chiudere, giustamente, la proprietà del parco con due cancelli automatici consegnandomi telecomando e chiave dei due cancelli automatici e, nel frattempo, a mezzo raccomandata, mi ha fatto pervenire un'offerta di partecipazione alle spese, sostenute e che si sosterranno, del 20%. Contattato telefonicamente, gli ho proposto che volevo pagare il giusto e quindi  di far fare la tabella dei millesimi a me spettanti per i lavori ordinari e per il consumo di energia dei cancelli e delle lampade notturne nel viale. Mi ha risposto che non esiste ne si può fare la tabella dei millesimi per il diritto di servitù e che io al limite posso solo fare una controfferta e vedere poi se l'assemblea accetta questa controfferta. E' esatto quello che dice questo amministratore e cioè che non si possono fare le tabelle millesimali sul diritto di servitù? Se così fosse, poiché la richiesta del 20% su 26 appartamenti del parco mi sembra esorbitante cosa posso fare e come mi devo regolare?

La ripartizione in millesimi è prevista dalla legge per gli edifici condominiali. Nulla vieta, però,  che le parti  affidino a un tecnico scelto di comune accordo la messa a  punto di un prospetto che determini la misura della spesa a carico di ciascuna, ai sensi del terzo comma dell’art. 1069 c.c. Tenga presente, però, che la spesa delle medesime graverebbe su di Lei in ragione della metà, essendo titolare del fondo dominante. Alla fine forse le converrebbe, come indicato dall’amministratore, fare  una controproposta al condominio. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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ESTINZIONE DELLA SERVITU’ PER NON USO VENTENNALE

La casa di mio padre in montagna è gravata per quanto riguarda la scala interna da una servitù di passaggio da parte di un mio zio (fratello di mio padre) perché quando nel lontano 1950 divisero l’abitazione era l’unico modo per accedere alla loro parte di abitazione. Tenga presente che la scala è nell’interno della nostra proprietà e successivamente mio zio ha costruito una parte di abitazione aggiuntiva  creando una scala interna che gli permette di entrare nella parte di abitazione che fu ricevuta in eredità. Io oggi penso che la servitù di passaggio sia decaduta in quanto non c’è più la necessità di passare sulla proprietà altrui per accedere alla propria abitazione. Cosa ne dice? Penso nella maniera giusta? E se sì, come si fa a rendere ufficiale questo nuovo stato di cose?

Il codice civile stabilisce che il venir meno dell’utilità della servitù non la estingue se non decorsi venti anni dall’ultimo utilizzo. Le parti possono, di comune accordo, far redigere, e trascrivere presso l’Agenzia del territorio,  un atto notarile col quale il titolare del fondo dominante rinuncia all’esercizio della servitù. Nel caso in cui non vi sia accordo invece, ed effettivamente la servitù non sia stata utilizzata da oltre venti anni, se ne potrà far dichiarare la estinzione in via giudiziaria, rivolgendosi ad un Avvocato. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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IMMISSIONI  RUMOROSE NEL VANO SCALA

Da oltre 12 anni abito in un appartamento lasciato in eredità ai miei genitori, una casa con piano superiore adibito a civile abitazione da me abitato con moglie e due bambine, mentre il piano inferiore ereditato da altra persona è di uso commerciale; I locali erano di unica proprietà, utilizzati "piano Superiore" per la civile abitazione, mentre il "piano inferiore" era adibito a Molino di grano e successivamente a magazzino, con un piccolo orto pavimentato in cemento. Al piano Superiore si accede da una scala esterna all'aperto aggettante sull'orto munita di ringhiera passamano in ferro. Dopo aver ereditato la struttura, il piano Superiore è stato da sempre da me abitato, mentre chi ha ereditato il piano inferiore compreso l'orto, ha affiatato il locale per uso commerciale "negozio di abbigliamento da lavoro", successivamente è stato sfitto per un lungo periodo, e da qualche mese è stato aperto dalla figlia del proprietario come circolo privato "bar e sala giochi", nell'orto di circa 20 mq dove c’è il vano scala all'aperto, è stato montato un piccolo gazebo.  L'orto è oggi utilizzato con dei tavolini "bar" dove consumano e giocano a carte, qui tutti i giorni (o quasi)  nel giocare a carte gli avventori oltre a parlare con toni molto alti, urlano e hanno un linguaggio molto forte, parlano male con "parolacce forti" e "bestemmie" al punto che alcune volte sono dovuto intervenire personalmente a chiedere agli avventori un pò di decenza nel comportamento. Vorrei sapere: 1) Quale delle parti deve modificare la "visibilità" del vano scala per evitare che siano visibili gli avventori del bar, e le persone che entrano ed escono da casa mia. 2) Trattandosi di locale commerciale dovrei continuare a subire le urla e parolacce degli avventori del bar o cosa potrei fare in merito?

Mi spiace per lei, ma il proprietario del vano scale non  ha alcun obbligo d’intervenire per sottrarlo alla vista degli avventori del bar. Riguardo alle immissioni rumorose, se queste superano la normale tollerabilità potrà rivolgersi ad un Avvocato affinche esperisca azione giudiziaria per la riconduzione delle medesime nella norma; tenga presente che il Giudice dovrà contemperare le Sue esigenze con quelle della produzione a norma dell'art. 844. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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INFILTRAZIONI E ASSICURAZIONE
Ho un alloggetto in montagna  che ha subìto notevoli danni da un'infiltrazione d'acqua causata da una copiosa perdita dell'alloggio soprastante. L'amministratore condominiale ha provveduto a sporgere denuncia all'assicurazione del condominio. L'assicurazione, a fronte di una perizia, ci propone un risarcimento che tiene conto del "degrado d'uso" e quindi non copre interamente le spese di ripristino dell'alloggio. Possiamo rivalerci, per la parte mancante, sul condomino che ha causato il danno? Quali sono i documenti da produrre? E' necessaria una causa giudiziaria se non si addiviene a una pacifica conciliazione? In caso di vittoria della causa giudiziaria chi paga il nostro legale?

Se il condomino che ha subìto il danno giudica insufficiente l’indennizzo offerto dall’assicurazione,  può accettarlo a titolo di mero acconto, riservandosi per iscritto di agire nei confronti del vicino per il pagamento della differenza. Non è detto che, in caso di esito favorevole della causa,  la parte soccombente venga condannata al pagamento delle spese di lite, potendo queste essere compensate fra  i contendenti, in tutto o in parte. Inoltre la nuova normativa sulla mediazione civile obbligatoria impone costi che restano a carico del richiedente. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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PROBLEMI FINANZIARI E RINUNCIA AL CONDOMINIO

Vorrei sapere se si può ottenere il distacco dal condominio per gravi problemi finanziari.

No. Il codice civile infatti stabilisce che il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose comuni, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione. Può, semmai, ricorrendone i presupposti, rinunciare al servizio comune di riscaldamento, ma anche in questo caso è tenuto a contribuire a una parte della spesa. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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VIOLAZIONE DI DOMICILIO
Sono proprietaria di un negozio affittato ad un inquilino che svolge l'attività di bar. Su insistenza dell'inquilino ho provveduto a cambiare le serrande, lavoro molto complicato e costoso (a mio carico) . L'inquilino ha concesso alla ditta di procedere con i lavori  solo nei giorni di chiusura per ferie della propria attività. Recatami sul posto per accertarmi che la ditta fosse arrivata e all'opera, mi viene riferito che l'inquilino è partito per le ferie e ha lasciato le chiavi al portiere il quale aveva il compito di aprire, e nei ritagli di tempo eventualmente controllare. Al che, vista l'ingente somma a cui stavo andando incontro mi sono fermata nel negozio ad osservare i lavori che procedevano come da preventivo approvato, ma soprattutto per tutelare la mia proprietà e l'attività dell'inquilino stesso (arredi e vari). La sera ricevo una telefonata dall'inquilino (avvisato penso dal portiere) che al ritorno dalle "sue" vacanze mi invierà lettera d'avvocato con denuncia per violazione di domicilio. Ora, cosa succederà, quanti anni di prigione dovrò scontare?

Se invece è entrato nel bar clandestinamente, con inganno o contro la volontà del portiere, è imputabile del reato di violazione di domicilio, punita dall’art. 614 c.p. con la reclusione da sei mesi a tre anni. Infatti la circostanza che Lei sia proprietario del locale, e che in quanto tale abbia il diritto di accedervi per controllare l’esecuzione dei lavori di cui è tenuto a farsi carico, non lo autorizza ad entrare in detto locale senza il consenso del conduttore. In caso di effettiva denuncia Le consiglio di rivolgersi ad un Avvocato penalista. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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VENDITA E VIZI (TETTO IN ETERNIT)

Ho appena venduto un appartamento in un condominio. Adesso il nuovo proprietario e l'agenzia immobiliare  mi accusano di non avergli detto che il tetto è in eternit, anche se io l'ho detto all'Agenzia ma non c'è niente di scritto. Il tetto è ben visibile e non è coperto nè ricoperto. E' un vizio occulto?

Il venditore è obbligato, ai sensi del codice civile, a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendono inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. La garanzia non è dovuta se il compratore conosceva i vizi della cosa o  se questi erano facilmente riconoscibili: circostanza, questa, che dev’essere provata dal venditore. In ogni caso non è obbligatorio che il vizio sia stato dichiarato per iscritto e la prova può essere data in qualsiasi modo. Le consiglio di rivolgersi ad un Avvocato che possa approfondire i singoli aspetti di fatto della vicenda. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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RIMOZIONE INFERRIATE E TRASFORMAZIONE DI LUCE IN VEDUTA
Sono proprietario da circa 40 anni di un immobile in bifamiliare al piano terra con ingresso indipendente che sulla parte tergale ha un giardino. Al piano superiore (anche lui con accesso indipendente) c'è un altro proprietario le cui finestre (alte circa 1,50 e larghe circa 2,20) si affacciano sul mio giardino. Da quando la casa è stata costruita (circa 40 anni fa) le finestre al piano primo erano dotate di inferriate. Il mio vicino invece l'anno scorso ristrutturando casa ha tolto le inferriate. Premetto che la mia casa è più sporgente rispetto a queste finestre di circa 3 metri e davanti ho il giardino con un piccolo manufatto destinato a forno. Se con le inferriate il mio vicino aveva solo una visione frontale sulla mia proprietà configurandosi dunque a mio parere la finestra come luce ora ha una vera e propria veduta così come definita dall'art 900 c.c cioè ora il mio vicino può guardare non solo di fronte, ma anche obliquamente e lateralmente, e il  mio fondo  risulta così soggetto ad una visione globale. Può inoltre affacciarsi sul mio tetto e anche gettarvi oggetti. Posso intimare al mio vicino di rimettere le inferriate e se sì in base a quale articolo?

Preliminarmente va chiarito che il vicino, in ogni caso, non può gettare oggetti nel sottostante giardino di cui non sia proprietario. A parte ciò, se le inferriate esistevano da più di venti anni,  e distano meno di 75 centimetri  dalla sottostante abitazione (art. 906 c.c.), il proprietario di questa può pretendere che vengano ripristinate ai sensi dell’art. 1061 c.c. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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POSSESSO DEL POZZO

Gestisco un ristorante di cui è proprietario il Comune. Il ristorante si trova dentro l'associazione del tiro a volo vi è anche un pozzo artesiano dove dovremmo utilizzare l'acqua per l'irrigazione dell'abbellimento esterno che io ho creato e per gli scarichi dei wc; per il resto abbiamo l'acqua potabile ma il fatto è che la società si è impadronita del pozzo mettendo una serratura e non ci apre per dispetto l'acqua del pozzo artesiano e il Comune dice che non può fare nulla e sono da venerdì senza acqua. E' legale?

Dipende; se il pozzo appartiene all’associazione di tiro a volo, il gestore del ristorante non può pretendere di usufruirne. In tal caso, però, se però lo utilizzava da più di un anno può rientrarne in possesso tramite un’azione di reintegrazione nel possesso per il tramite di un Avvocato; tenga presente però che dovrà poi restituirlo all’avente diritto se il successivo giudizio di merito avesse esito sfavorevole. Se  invece il pozzo era in comunione tra Comune e associazione, e il suo utilizzo era stata inserito nel contratto relativo al ristorante, il gestore può pretendere di essere manlevato dal Comune. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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QUORUM ASSEMBLEARE
A chi compete verificare che il dettato del 3° comma dell'art. 1105 del c.c. (Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione) sia stato osservato? Rientra nei poteri del presidente di assemblea, mancando qualche condomino, qualora non venga prodotta documentazione adeguata da parte dell'amministratore (attestante l'avvenuta informazione di "tutti"), chiudere la medesima, non essendovi i presupposti per la validità delle deliberazioni? Se non lo facesse, potrebbe essere accusato davanti al giudice di "omesso controllo"? Qual è l'orientamento della giurisprudenza in proposito?

La regolarità  della convocazione dell’assemblea dev’essere verificata dal presidente della stessa. Se dall'omesso controllo del Presidente scaturisca un danno certo e comprovato, il danneggiato potrebbe attivare un'azione di risarcimento; va provato però il nesso di causalità. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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PIANTE SU AREA COMUNE: SONO LEGITTIME?

Nel piccolo condominio dove vivono i miei genitori l’accesso, dal cancello sulla strada al portone d’ingresso, avviene attraverso una piccola parte comune costituita da uno slargo ed alcuni gradini che portano ad un vano coperto prospicente il portone vero e proprio. Sia nello slargo che nel vano coperto sono state poste alcune piante ornamentali dai miei genitori, i quali si occupano in proprio, autonomamente e senza alcun onere a carico degli altri condomini, della loro cura e manutenzione, assicurando un evidente miglioramento estetico ed abbellimento alla parte comune. Essendo i miei genitori fra i primi acquirenti di appartamento nel condominio, hanno inteso tale azione quale spontaneo atto di cura e abbellimento del sito ponendolo in essere fin dal loro insediamento. Tale azione, che non altera ne’ limita la completa disponibilita’ della parte comune agli altri condomini, e’ stata condivisa ed accettata di buon grado dalla totalita’ – meno uno, purtroppo – dei rimanenti condomini con i quali si intrattengono, peraltro, rapporti di ottimo vicinato. Il condomino contrario sostiene che le parti comuni non possono essere utilizzate per depositare oggetti appartenenti ai condomini con evidente e pretestuosa negazione dell’abbellimento effettivo e condiviso dagli altri. I miei genitori sono tenuti a rimuovere le piante?


Se, come Lei scrive, le piante non impediscono agli altri condomini di fare pari uso,  secondo il loro diritto, della parte comune su cui insistono, la loro presenza è legittima, in quanto finalizzata all’abbellimento, e quindi alla valorizzazione dell’edificio; in pratica però la questione potrebbe essere controversa. Se comunque la totalità degli altri condomini sono favorevoli alla presenza dei fiori, basterà  fare approvare in assemblea l'abbellimento floreale, eliminando ogni dubbio al riguardo. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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TRASFORMAZIONE SOTTOTETTO E MODIFICA TABELLE  MILLESIMALI
Ho condonato un sottotetto che da locale di sgombro è diventato abitazione con tanto di abitabilità e agibilità: ho diritto ad installare sulla facciata condominiale, con un modestissimo impatto estetico, i tubi del gas e dell'acqua? le tabelle millesimali giustamente dovranno essere aggiornate, il costo della revisione va ripartito fra tutti o lo devo sostenere solo io?

La posa in opera di cavi e tubi sulla facciata condominiale è legittima, trattandosi di assolvere ad esigenze primarie, ma andrà effettuata salvaguardando al massimo l'estetica condominiale. Poiché la revisione delle tabelle millesimali è conseguenza della modifica introdotta da un condomino, è questi a doversi far carico della relativa spesa. Per evitare problemi sarà preferibile che l’elaborato venga predisposto da un tecnico designato dall’assemblea. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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AUTOVETTURA ED OSTRUZIONE PASSAGGIO

Da qualche mese sono stato nominato Amministratore di Condominio e nello stesso tempo sono un condomino. Il nostro problema è che da 6 mesi c’è un auto senza assicurazione parcheggiata (davanti al suo Garage) all’interno della area condominiale, dove ostacola l’ingresso secondario di un condomino. Nel regolamento condominiale dice: "è vietato parcheggiare in cortile qualsiasi tipo di veicolo senza autorizzazione; i "signori inquilini", affittuari delle autorimesse, sono pregati di non lasciare l'auto parcheggiata fuori dal box; non si può parcheggiare nessun tipo di motociclo. Per 2 volte mi sono rivolto sia al proprietario che all’inquilino verbalmente e cortesemente di spostare la macchina e posizionarla in garage per non ostacolare l’ingresso di altri condomini, la loro risposta dell’inquilino è stata che il garage  è pieno di attrezzature del lavoro e non sa dove metterle, il proprietario mi rimanda al lunedì lo spostamento dell’Auto. I vigili e carabinieri mi hanno risposto che in una area privata non possono intervenire. Adesso pensavo di effettuare una diffida con una raccomandata A/R. A chi mi posso rivolgere per risolvere per la rimozione dell’auto?

Se il condomino non dà seguito all'invito di rimozione dell’autovettura che ostruisce il passaggio, l’Amministratore potrà rivolgersi al giudice attraverso un Avvocato. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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SERVITU’ E SPESE PER DANNI ALLA STRADA
Faccio parte di un condominio di 12 villette a schiera. Oggi i condomini di altre villette a schiera, preesistenti alle nostre, ci chiedono di effettuare e pagare i lavori di ripristino del manto stradale della strada privata di accesso alle loro autorimesse in una parte in cui ha ceduto: lamentano che, poiché le loro abitazioni erano preesistenti alle nostre, per permettere il passaggio della nostra conduttura fognaria per allaccio alla conduttura comunale il costruttore ha dovuto necessariamente “tagliare” il manto stradale esistente ripristinando comunque la situazione iniziale. Tale “taglio” ha indebolito l’asfalto che ha ceduto lungo tutta la linea che attraversa la loro strada. Dando quindi per scontato che esista una “servitù fognaria” (non abbiamo ancora reperito nessuna documentazione in proposito, ma non sapremmo eventualmente che altra normativa applicare) è giusto che i lavori e le spese spettino totalmente al nostro condominio? Oppure la spesa potrebbe essere ripartita in parti uguali? O addirittura spettare tutta all’altro condominio essendo stato il danno causato non da problemi strettamente attinenti alla tubatura (perdite o usura) ma dal continuo passaggio degli altri condomini che accedono alle loro autorimesse?

Se il lamentato inconveniente è stato determinato in sede di costituzione della servitù, la spesa grava sul condominio di cui fa parte il lettore, ai sensi del secondo comma dell’art. 1069 c.c. Se invece il danno è riconducibile all’uso che della strada è stato fatto dai condomini delle sottostanti costruzioni, sono  questi a dover sostenere la relativa spesa. Sarà opportuno consultare un tecnico qualificato che possa eseguire indagini approfondite sul posto e relazionare al riguardo. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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LAVORI IN APPARTAMENTO E DANNI DA ALLAGAMENTO

A giugno 2011 ho iniziato i lavori di rifacimento dell'appartamento (pavimenti, tubi sottostanti, smontaggio termosifoni) e ho avvertito l'amministratore del tutto. A inizio luglio senza preavviso hanno pompato acqua nell'impianto di riscaldamento del condominio con conseguente fuoriuscita della stessa dalla mie tubature sprovviste di valvola; al piano sottostante il condomino era in vacanza quindi si è allagato tutto l'appartamento ed a fine luglio è arrivata la denuncia (brevi manu, non raccomandata) con la richiesta di rimborso di tutti i danni (computer, mobilio, impianto elettrico e pensione in albergo per tre persone in quanto appartamento inagibile). Ma spettano a me queste spese? posso rivalermi sulla ditta che mi stava effettuando i lavori o sull'amministratore che non ha avvertito dell'anticipata apertura dell'impianto di riscaldamento?

Se l’amministratore, nonostante fosse stato informato dei lavori nel Suo appartamento, ha fatto immettere acqua nell’impianto provocando i lamentati danni, è a questi che va indirizzata la richiesta risarcitoria (bisognerà però dimostrare che gli fosse stato esplicitamente comunicata la circostanza che i tubi sarebbero rimasti scollegati, senza valvola). Se poi la ditta incaricata dei lavori era stata a sua volta messa al corrente della circostanza dall’amministratore, questi potrà rivalersi nei suoi  confronti, con il condomino legittimato ad agire direttamente anche contro  la stessa impresa. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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LIMITAZIONE ALL'ESERCIZIO DELLA SERVITU’
Sono proprietario di un appartamento in un condominio di 5 appartamenti. I contatori dell'acqua sono situati fin dalla costruzione del condominio in uno spazio largo tre metri e lungo dieci, sottostante i balconi, che è di proprietà privata di uno dei condomini che ha anche la maggioranza dei millesimi. Attualmente questo condominio è privo di amministratore perchè il vecchio amministratore ha comunicato con A.R. agli altri comproprietari le sue dimissioni. Fino a due anni fa si accedeva, liberamente, per la lettura o la chiusura dei contatori dell'acqua, dallo spazio antistante il portoncino di ingresso alla cassa scale. Questo spazio ci fu chiesto, solo verbalmente, di essere chiuso, per motivi di sicurezza,  perchè si poteva accedere liberamente nella parte posteriore del giardino che era sempre buia, con ringhiera e porta con lucchetto e già allora non ci fu consegnata alcuna chiave. Da allora, per poter procedere alla lettura dei contatori o alla chiusura dell'acqua, bisogna chiamarlo per far aprire il cancello e procedere alle operazioni da fare. Cosa si può fare? In caso estremo e cioè se continuasse a  non voler dare nessuna chiave è possibile costringerlo a spostare i contatori sul muro condominiale che separa la strada dal condominio?

Preliminarmente va chiarito che l'amministratore dimissionario è tenuto ad esercitare le sue funzioni fino a quando non venga sostituito da un altro amministratore, a meno che non risulti una contraria volontà dei condomini, espressa attraverso una delibera assembleare. Per quel che riguarda la consegna delle chiavi, il Codice Civile stabilisce che  il proprietario del fondo servente non può compiere alcuna cosa che tenda a diminuire l’esercizio della servitù o a renderlo più incomodo, per cui se l’amministratore dimissionario non interviene non resta che rivolgersi al giudice per costringere il condomino  a consegnare una copia della chiave del cancello di accesso all’area in cui sono collocati i contatori. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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RIPARTIZIONE DEI LAVORI E GARANZIA PER VIZI DELL' IMMOBILE NELLA RISTRUTTURAZIONE

 

Ho acquistato nel 2006 un piccolo appartamento dove vivo con mia figlia di 3 anni. Questo appartamento è stato ristrutturato dalla vecchia propietaria nel 2003, solo che adesso a distanza di sei anni dal mio acquisto, stanno venendo fuori tantissime problematiche dovute alla cattiva ristrutturazione, tipo il cedimento strutturale delle travi portanti il soffttto della mia camera, cosi come l'ingresso la cassamatta della porta d'ingresso si stà sbriciolando perchè vuota all'interno; ho scoperto per puro caso che dove c'erano vecchie stuccature gia esistenti all'epoca, nascondono delle vere e proprie cavità marce e che puzzano di umido etc...etc... Come mi posso avvalere sulla vecchia proprietà visto che pago un mutuo e prima che mi caschi la casaa dosso?? grazie

 

Per i lavori di ristrutturazione la garanzia è di due anni, a differenza di quella presente nell'acquisto di case di nuova costruzione, in cui è di dieci anni. Solo qualora si dimostrasse che i danni sono dovuti a comportamenti dolosi o colposi della ditta che ha eseguito i lavori, sarà possibile rivalersi sulla stessa.  Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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LAVORI EFFETTUATI NEL VANO SCALE

Abito in un palazzo senza amministratore condominiale esterno, con 5 appartamenti. Tutti hanno il garage con accesso da sottoscala interno, 4 hanno la mansarda con accesso dalle medesime scale comuni. Specifico che nell'ultimo pianerottolo in alto c'e' il lucernaio per l'accesso comune al tetto (quindi utilizzabile anche dal quinto condomino). Abbiamo recentemente tolto la carta dalle pareti del muro delle scale condominiali e tinteggiato (quindi lavori effettuati sui muri non abbiamo rifatto le scale o ringhiere ecc.). Non avendo regolamento condominiale ne' altre tabelle disponibili, per il pagamento delle spese abbiamo applicato i millesimali di proprieta' (utilizzati in passato per le spese della facciata esterna e tetto). E' una procedura corretta? grazie del vs. interessamento. Cordiali saluti.

 

Si, la procedura è corretta; la giurisprudenza più recente ormai ha definitivamente assodato che i lavori ai muri del vano scale vanno ripartiti in base ai millesimi generali di proprietà (solitamente, tabella A), e non in base a quelli previsti per la ricostruzione delle scale (solitamente, tabella B).  Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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APERTURA ACCESSO NEL MURETTO CONDOMINIALE

La mia casa a pianoterra ha il giardino di mia proprietà ed e' limitato da muro in cemento confinante con vialetto condominiale che conduce al portone d'accesso agli appartamenti: posso aprire nel mio predetto muretto un varco di 90 cm per accesso pedonale dal vialetto stesso al mio giardino e viceversa senza permesso condominale? Serve per per lavorie l'accesso di giardiniere che altrimenti mi invaderebbero casa. grazie e saluti.

 

In linea di principio si, può farlo; attenzione però al regolamento di condominio; se è di natura contrattuale potrebbe contenere limitazioni.  Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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PROBLEMI DI ANTENNA IN CONDOMINIO COL DIGITALE TERRESTRE E INERZIA DELL'AMMINISTRATORE

Vivo in una palazzina di tre piani con altri 5 condomini e abbiamo una antenna centralizzata. Sino al 1 giugno vedevo praticamente tutti i canali, sia quelli in chiaro che quelli a pagamento; dopo l'entrata in vigore del digitale terrestre praticamente non si vedeva piu niente. Ho avvisato l'amministratore per telefono e mi ha assicurato che avrebbe mandato un tecnico, cosa che ha fatto. Mi ha chiamato dicendo che il tecnico aveva sistemato l'impianto alla meglio e io gli ho detto che continuava a non vedersi bene nessun canale. Lui mi ha detto che avrebbe convocato una assemblea entro luglio per la presentazione di preventivi ma non lo ha mai fatto. Sono passati tre mesi e io non riesco a vedere in tv nulla sino alla fine e da tre mesi pago mediaset premium senza vedere nulla ne sport a cui tengo molto ne film. Ora le chiedo cosa io posso fare e se posso chiedere o defalcare le spese mensili di premium dal condominio sino a quando non si decideranno a sistemare l'impianto. Le chiedo anche se sarei autorizzato nel frattempo a fare un contratto sky (visto che per legge la parabola tutta mia la posso mettere e una antenna no) e detrarre le spese sempre dal condominio sino a quando non sistemano il segnale magari avvisando l'amministratore con una raccomandata. Grazie per la Sua disponibilità.

 

Le sconsiglio assolutamente di sospendere o ridurre i pagamenti delle bollette condominiali, in quanto si metterebbe nelle condizioni di ricevere un decreto ingiuntivo. Bisognerà invece scrivere una raccomandata all'amministratore mettendolo di fronte alle sue responsabilità e preavvertendo che in caso di inerzia si ricorrerà alle vie legali nei suoi confronti, chiedendo il risarcimento dei danni subiti.  Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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INSTALLAZIONE NUOVO ASCENSORE: POSSO OPPORMI? 

Vivo in un condominio costruito nel 1964, esso è costituito da un piano rialzato ed un 1°e 2° piano con la predisposizione di un vano ascensore. Oggi abbiamo deciso di installare l'ascensore facendolo partire dal sottoscala come previsto da progetto dell'edificio. Vorrei porVi alcuni quesiti: 1)I condomini del piano rialzato sono tenuti in qualche modo a partecipare alle spese dell'installazione ascensore e delle relative spese di manutenzione senza utilizzarlo? Se si, in che modo?; 2)Il sottoscritto oltre ad essere proprietario di appartamento al 2°piano è anche proprietario di 2 locali di mio unico utilizzo e raggiungibili dall'interno scala. I suddetti locali, sono adiacenti alla porta ascensore, vorrei capire se devo per entrambi i locali partecipare alle spese sia d'installazione che di manutenzione o c'è possibilità di qualche altra soluzione? Cordialmente, Vi Saluto.

 

Da quel che mi riferisce trattasi di innovazione, visto che l'immobile è nato originariamente senza ascensore. Specificamente ci troveremmo di fronte ad una innovazione gravosa o voluttuaria, avente ad oggetto un impianto suscettibile di utilizzazione separata; in tal caso il Codice Civile prevede che i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa; essi però, nonchè i loro eredi o aventi causa, possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera. Per avvalersi del disposto legislatico in questione bisognerà votare contro l'innovazione in assemblea, oppure impugnare la delibera di approvazione entro 30 giorni.  Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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SPAZZATURA DAL PIANO SUPERIORE - REAZIONE ECCESSIVA 

Un condomino del mio palazzo (piano sotto il mio)mi ha fatto recapitare dall'amministratore una raccomandata con ricevuta di ritorno per ricordarmi che non si scuotono le tovaglie dal balcone. A parte il fatto che ho subito chiamato in Amministrazione dicendo che forse avevano sbagliato condomine in quanto non mi era mai successo in 30 di scuotere una volta la tovaglia dal balcone, mi son sentita rispondere che trattavasi di detto signore abitante al piano sotto. Ovviamente il giorno dopo ho fermato il "signore" e ho chiesto spiegazioni. La risposta è stata che mia suocera (80 anni e non troppo in salute e non abita con me) si era permessa di far cadere dei peli del mio cane sui suoi panni stesi. Ho chiesto scusa ma non ho capito perché c'era stata la necessità di una raccomandata visto che io e detto "signore" ci incrociamo quasi tutte le mattine. Son poi venuta a sapere, ed ho ripreso sempre il "signore", che mia suocera ha risposto in modo inadeguato dicendogli che forse era il caso che si prendesse una casetta indipendente, e non l'avesse mai fatto perchè costui è arrivato alla porta di casa mia urlando come un pazzo e le ha detto che la prossima volta che succede butta giù lei dal balcone e non i peli del cane. Detto questo, non mi sembrava servisse una raccomandata x far capire il concetto, in più ieri ricevo le spese condominiali e mi trovo bel 13,82 euro per l'addebito della raccomandata. Io non ho nessuna intenzione di pagare per i capricci di qualcuno. Posso farlo? il 24 abbiamo l'assemblea condominiale e volevo informare l'amministratore. Grazie.

 

Le questioni sono due: -1) i peli del cane effettivamente provenivano dal Suo balcone, quindi la raccomandata che Lei ha ricevuto è giustificata, anche se probabilmente la questione si sarebbe potuta risolvere in maniera meno confliggente; -2) il proprietario del piano sottostante non può venire a sbraitare davanti alla porta di casa Sua, minacciando di gettare Sua suocera dal balcone; a parte la giustificata possibilità di indirizzare una lettera al medesimo per violazione della quiete condominiale, ci sono dei veri e propri profili di natura penale, ben più gravi. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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DANNI E ASSICURAZIONE: OBBLIGO DI POLIZZA?
Nell'ambito dei lavori di ristrutturazione del mio appartamento la ditta esecutrice ha fatto un piccolo danno all'appartamento sottostante. Dopo alcuni mesi è stato finalmente effettuato il sopralluogo dal perito che ha riconosciuto al condomino sottostante circa 490 euro al netto di una franchigia di 250 euro. Mi sono ovviamente attivato affinché la Ditta copra la franchigia e ovviamente ho rassicurato i miei vicini che nel caso questo non avvenga avrei coperto io le spese. Mi chiedo che possibilità ho di rivalsa nei confronti della ditta qualora non voglia coprire il valore della franchigia. Posso procedere con una denuncia o devo adire alle vie legali (cosa che non so se convenga visto l'importo)? E' inoltre lecito che una ditta che esegue lavori di demolizione e ristrutturazione per diverse migliaia di euro abbia una polizza con franchigia?

Il committente  può rivalersi  giudizialmente nei  confronti dell’impresa (in sede civile, non penale) per esigere il risarcimento dell’intero danno. Se il capitolato non lo prevede, non trattandosi di appalto avente per oggetto un’opera pubblica  l’impresa non è tenuta a stipulare una polizza di assicurazione a copertura degli eventuali danni causati nell’esercizio della sua attività. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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RIMOZIONE AMIANTO
Ho un condominio con 50 appartamenti (piccolo taglio) su due scale in unico fabbricato, dove i balconi sono tutti a filo della facciata. l'80% dei balconi è costituito da telai in ferro contenenti pannelli di amianto e il resto dei balconi sono a mattoncino. Tutti i balconi sono inseriti dentro la facciata, non ci sono balconi aggettanti verso l'esterno e cioè oltre il muro del fabbricato. Le spese per la rimozione dei pannelli e la p.o. di nuovi pannelli, come devono essere ripartite?

Se i pannelli non sono riguardabili come funzionali all’abbellimento della facciata nel suo insieme, la spesa richiesta dalla loro rimozione e sostituzione grava esclusivamente sui proprietari dei balconi. Sarebbe opportuno un sopralluogo, che potrà effettuare con un tecnico o un Avvocato di fiducia. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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CANNA FUMARIA IN AMIANTO E OBBLIGO DI RIMOZIONE
Nel palazzo adiacente al mio è installata una canna fumaria in amianto. Ho chiesto all'amministratore (che amministra tutti e due i palazzi) se fosse possibile attivarsi per la rimozione, data la pericolosità del materiale. L'amministratore mi ha risposto che la rimozione è obbligatoria solo in caso il proprietario o il condominio decidessero di fare lavori sulla parete esterna sulla quale è ancorata la canna; altrimenti se la canna fumaria in questione non viene "toccata", il condomino proprietario della canna fumaria non è tenuto alla rimozione, tantomeno il condominio.

L’amministratore ha ragione; la presenza di amianto in un edificio, infatti, se il manufatto che lo contiene è in buone condizioni e non viene manomesso, non comporta  di per sé un pericolo per la salute degli occupanti. Di conseguenza il proprietario non è tenuto a rimuoverlo. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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APERTURA DI UN VARCO E DI UNA FINESTRA NEL MURO COMUNE
Nel mio condominio un signore, forte dei suoi 600 millesimi di proprietà, senza dire niente a nessuno ha abbattuto metri 3,30 di muro di recinzione del condominio con relativa ringhiera soprastante ed al posto di esso ha messo un cancello scorrevole che si appresta anche ad elettrificare per accedere, con l'auto, ad un suo spazio privato di circa 3 metri di larghezza  tra il muro perimetrale del condominio ed il muro condominiale del fabbricato sottostante i balconi del piano rialzato di metri 1,90 dal suolo. Non solo ma  in contemporanea ha aperto anche una finestra di 50x60 cm. Alle nostre rimostranze ha detto che poteva fare quello che voleva perchè aveva la maggioranza millesimale. Che fare?

Recente giurisprudenza ha stabilito che l’apertura, ad opera di un condomino, di un varco nel muro condominiale richiede il consenso scritto degli altri condomini. Quanto alla finestra, sempre secondo la giurisprudenza, il condomino può aprirla nel muro comune, a condizione che non alteri la stabilità o il decoro architettonico dell'edificio, e non leda i diritti degli altri condomini. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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USO DELLA COSA COMUNE

Mia moglie ha acquistato un locale adibito a laboratorio (perciò usato quotidianamente) al quale accede da un ambiente comune a quattro cantinole sito al piano seminterrato della scala B di un grosso condominio e nel quale si trovano anche alcuni grossi armadi metallici dei contatori ENEL e GAS. Questo piccolo (9 mq) locale comune (dove mai avviene una banale manutenzione o pulizia) alto 4 metri ha un pavimento di settant'anni in marmette di cemento logore e macchiate; ha intonaci vecchi e rotti; ha le pitture degli armadi vecchi e macchiati; ha, infine, una selva di tubi più o meno grossi, fili e canalette sospese in alto o ancorate alle murature che lasciano cadere pezzetti di materiale vario, intonaco e ragnatele, Insomma, tale ambiente è cosparso di sporco indelebile assolutamente indecoroso e impossibile da rendere igienico per quanti sforzi faccia mia moglie. Le chiedo se mia moglie può eseguire, a totale suo carico, i seguenti lavori: sostituzione del pavimento, tinteggiatura delle pareti e delle lamiere; esecuzione di un semplicissimo controsoffitto (di immediata rimozione per qualunque intervento dovesse essere necessario fare sugli impianti aerei). Una richiesta con tanto di dichiarazione fatta in tal senso all'amministratore non ha avuto alcuna risposta da alcuni mesi.

Il codice civile stabilisce che ciascun partecipante alla comunione può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Pertanto, se gli interventi di cui parla (interventi finalizzati al migliore godimento della cosa) rispettano il suddetto criterio, egli può realizzarli a proprie spese. Stia attento alla controsoffitatura, però; sarebbe preferibile acquisire il consenso scritto (va bene la delibera assembleare) perchè celandone la vista si potrebbe obiettare, in caso di incidenti, che ne era stata resa più difficile la manutenzione. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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SPESA RIFACIMENTO MURO
Abito in un condominio. Circa 10 anni fa si è verificato nella mia cantina un parziale crollo dei mattoni facenti parte del muro confinante con un condomino. All'epoca telefonai all'amministratore che diede incarico di eseguire i lavori. Circa tre giorni fa scendendo in cantina si è verificato (in diretta) lo stesso problema nell'altro muro (confinante con un altro condomino). Purtroppo questa mattina telefonando all'amministratore ho "scoperto" che qualche anno fa è stato deliberato dall'assemblea che se si fossero verificati questi episodi i condomini interessati dovevano ripartirsi la spesa al 50% (mi ha precisato che è stata presa questa decisione perchè si stavano verificando troppo casi). A prescindere da cosa ha deciso l'assemblea, non mi sembra che questo episodio si possa paragonare alla famosa crepa nel muro che si presenta nelle case dopo alcuni anni per l'inevitabile assestamento. Anche perché evidentemente la costruzione non è stata proprio perfetta e a mio avviso può essere pericolosa.

Se il muro non è condominiale ma comune a due condomini, sono questi a doversi fare esclusivo carico della spesa, in ragione del 50% ciascuno. Se invece è condominiale alla  spesa devono contribuire tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà. Il criterio legale di ripartizione delle spese comuni può essere modificato soltanto all’unanimità, pena la nullità della relativa delibera. Se il vizio è ancora coperto dalla garanzia decennale è possibile rivalersi nei confronti del costruttore. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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CHIUSURA PIANEROTTOLO

Sono proprietaria dei due appartamenti al quinto piano di uno stabile. Ho messo un telecomando per ragioni di sicurezza per accedere al mio piano, un telecomando è stato dato al portiere in modo tale che sia consentito l’accesso in caso di necessità. Mi è stato detto che non posso mantenere tale telecomando in quanto non consento l’accesso al mio piano, cosa non vera in quanto le scale condominiali consentono l’accesso. Mi è stato detto dai tecnici del comune (verbalmente) che potevo procedere in tal modo per tutelare la mia sicurezza. Vorrei sapere se quanto da me fatto può essere messo in discussione dal condominio e nel caso peggiore se possa essere costretta anche a rimuoverlo. Comprendo che il pianerottolo è parte comune, ma non comprendo perché altri condomini se non per necessità debbano avere l’accesso ad un piano sul quale ci sono soltanto i due appartamenti che occupo con la mia famiglia.

Pare di capire che Lei abbia inglobato una parte del pianerottolo nella sua unità immobiliare. Tale innovazione è vietata, a meno che tutti gli altri condomini non prestino il loro consenso o un titolo non sottragga il pianerottolo alla presunzione di comproprietà. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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SPESA RIPARAZIONE FACCIATA
Sono proprietaria di un appartamento al piano terra e vorrei porvi una domanda riguardo all’ultima bolletta arrivata di spese aggiuntive a somma di quasi 300 euro. All’assemblea condominiale è stata presa la decisione di riparazione di una piccola parte della facciata che comprende 4 appartamenti del terzo e quarto piano. Dopo aver tratto la conclusione che la causa fosse riconducibile ad infiltrazioni d’acqua, senza nessun preventivo precedente e senza nessun esperto che abbia dato un parere, hanno svolto i lavori. Nell’arco di una settimana dopo aver finito i lavori mi è arrivata la bolletta di 293,80 da pagare. Mi interesserebbe sapere se sono obbligata a pagare. La mia situazione economica dell’anno 2010/11 è veramente preoccupante, il valore ISEE di 3458,20, il motivo è la mia disoccupazione e ho una figlia minore di 3 anni. Quali sono i miei diritti, potrei chiedere l'esenzione del pagamento oppure almeno un pagamento rateale?

Se la riparazione di parte della facciata, alla quale devono contribuire tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà, è stata ritualmente deliberata dall’assemblea, il condomino è tenuto a pagare la propria quota, con diritto  di prendere visione dei documenti giustificativi della spesa e di essere informato sul criterio adottato per la sua ripartizione fra i condomini.  Per essere ammessi alla rateizzazione del dovuto è necessario il consenso di tutti gli altri condomini. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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AMMINISTRATORE E DELEGA DELLE FUNZIONI
Alcuni giorni fa, partecipando a una assemblea condominiale, mi sono trovato di fronte il figlio della nostra amministratrice che presiedeva l'assemblea. All'inizio questo signore accompagnava solo la madre alle riunioni perchè - a suo dire - a tarda sera era più sicuro per l'incolumità della madre. Prima che l'assemblea potesse avere seguito ho posto la domanda e chiesto di mettere a verbale che nessun condomino ha mai ricevuto in carta semplice o raccomandata nessuna proposta di subentro del figlio al posto della madre. Il presunto amministratore si è rifiutato di verbalizzare la mia richiesta. A quel punto visto la tensione creatasi ho abbandonato l'assemblea. E' lecito e legale tutto questo? Cosa posso fare?

L’amministratore, in quanto mandatario dei condomini e quindi soggetto di un rapporto giuridico basato sulla fiducia ma non necessariamente sull’intuitus personae (intendendosi per questo il particolare, intenso affidamento riposto nell’incaricato),  può delegare le proprie funzioni a un terzo, in difetto di controindicazioni contenute nell’atto di nomina. L’amministratore avrebbe dovuto, per correttezza, informare i condomini della circostanza, mentre il presidente dell’assemblea aveva il dovere di verbalizzare (o di far verbalizzare se era stato nominato designato un segretario) le dichiarazioni del condomino; infatti secondo la giurisprudenza il rifiuto, da parte  del presidente o del segretario, di ricevere  un intervento, verbale o scritto, di un condomino dissenziente, comporta l’annullabilità della relativa delibera. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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PROCURA E AMMINISTRATORE
Mio fratello, proprietario di un appartamento sito a 1100 Km dalla sua residenza abituale, ha dato a me la delega, vidimata da pubblico ufficiale del tribunale locale, ad amministrare la sua proprietà; cosa che faccio sin dal 2002. Ora, sorti dei contrasti nel condominio, l'amministratore si rifiuta di accettarmi come delegato di mio fratello, e pretende di escludermi inviando tutta la corrispondenza a lui e non a me. A parte ogni questione di principio, è corretto l'atteggiamento dell'amministratore? Tengo a precisare che i conti li ho sempre pagati io, e puntualmente.

Se la procura è formalmente corretta l'amministratore non può rifiutarla; controlli però (o si faccia controllare da un Avvocato) che la stessa preveda effettivamente i poteri di rappresentanza necessari al caso concreto. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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INFILTRAZIONI LASTRICO SOLARE DI USO ESCLUSIVO
Ho un appartamento al primo piano di un grosso condominio, con terrazza a livello che copre dei negozi sottostanti, su detta terrazza vi è uno scolo pluviale meteorico che funge quindi da servitù condominiale, che riversa fiumi di acqua catramata appunto sulla terrazza, che invade tutta la terrazza, rovinando anche la pavimentazione nonché l'uso di detta terrazza, e procurando seri danni di infiltrazione ai negozi sottostanti. Chi deve fare la manutenzione e riparare i relativi danni e in che misura ripartire? Premetto che il condominio non ha e non vuole avere colpe anche se la sottoscritta è da anni che scrive al condominio, anche con lettere legali: che gli eventuali danni non avrebbero potuto essere addebitati esclusivamente alla scrivente?

La spesa occorrente alla riparazione del lastrico solare va imputata per un terzo al proprietario esclusivo di questo e per i restanti due terzi, in proporzione ai millesimi di proprietà, ai proprietari delle unità immobiliari cui il lastrico funge da copertura. Circa i danni provocati al lastrico e alle sottostanti unità immobiliari dall’acqua catramata proveniente dal pluviale condominiale, il risarcimento fa carico al condominio, ivi compresi la proprietaria del lastrico e i proprietari di dette unità immobiliari, che sono nello stesso tempo sia danneggiati che danneggianti. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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GATTI INVADENTI
I due gatti della vicina vengono sempre nella mia terrazza, scavano buche nelle piante oltre a fare i loro bisogni. Cosa posso fare? C'è qualche articolo di legge che disciplina questa materia? Posso inviare una lettera alla vicina citando qualche articolo di legge?

Se l’invito, rivolto al vicino a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, ad evitare che i gatti continuino ad invadere la proprietà del lettore non sortisce effetto, dopo aver acquisito prova inequivocabile delle incursioni degli animali e, soprattutto, delle loro deiezioni, è possibile, previo contatto con un avvocato penalista, presentare una querela per imbrattamento di cose altrui (art. 639 c.p.) e costituirsi parte civile nel relativo giudizio per conseguire il risarcimento del danno. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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SPESE COMUNI E CONDOMINO RIOTTOSO
Siamo proprietari di un appartamento in palazzina condominiale, con tre appartamenti, abbiamo ognuno un ingresso indipendente di accesso all’appartamento, attraverso il proprio giardino, l’ingresso delle auto invece e relativo accesso ai garage personali è condominiale. Da alcuni anni, la pavimentazione in bitume è completamente distrutta con buche e pozzanghere ovunque, io e un altro condomino, siamo pronti da alcuni anni a rifare la pavimentazione, abbiamo anche diversi preventivi, il terzo proprietario (signora separata dal marito con il quale ha la comproprietà del terzo appartamento) non si mette d’accordo con l’ex marito e quindi non intende pagare 1/3 del lavoro; che fare?

In primo luogo andrà formalizzata una regolare delibera di esecuzione dei lavori nell’ambito di un’assemblea ritualmente convocata; qualora successivamente comproprietari dell’unità immobiliare non provvedano a versare la propria quota di spesa, ci si dovrà rivolgere all'autorità giudiziaria attraverso un avvocato. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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INFILTRAZIONI E CONSOLIDAMENTO EDIFICIO
Nel palazzo dove abito vi sono appartamenti al piano terreno con pertinenza di giardino privato coltivati a prato e piante ornamentali. Adesso si scopre che le fondazioni dello stabile ed i pilastri degli appartamenti sono lesionati, vi è stata una perizia che non ha tenuto conto delle infiltrazioni dei giardini. Vorrei sapere se i giardini privati sono paragonati a lastrici solari con la conseguenza della futura spesa di rifacimento con le rispettive proquota di 3/4 ai proprietari dei giardini o come si devono dividere le spese per il consolidamento dei pilastri.

La disciplina del giardino di cui un condomino sia unico proprietario non è assimilabile a quella del lastrico solare di uso esclusivo. Di conseguenza la spesa richiesta dal consolidamento delle strutture dell’edificio condominiale va ripartita fra i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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SERVITU’ E SPESA

Il contatore condominiale dell'acqua è da sempre situato in un pozzetto al centro del passo carraio di accesso a un parcheggio (contiguo al condominio) di proprietà di un solo condomino, che "ospita" il contatore a titolo gratuito. In seguito al frequente passaggio di autovetture in entrata e in uscita, il passo carrale e il pozzetto (coperto da una lastra di ferro) stanno lentamente ma progressivamente cedendo. E' pertanto necessario un intervento a ripristino del manufatto e della superficie asfaltata circostante, prima che un'autovettura finisca nella fossa occupata dal contatore. Si domanda come e tra chi debba essere suddivisa la relativa spesa.

Ai sensi del terzo comma dell’art. 1069 c.c., trattandosi di opere che giovano sia al fondo dominante che al fondo servente, la relativa spesa va suddivisa in proporzione ai rispettivi vantaggi. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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AUMENTO CUBATURA
Il mio vicino di casa ha ampliato la camera da letto costruendovi sul balcone del villino a schiera e comportando un aumento dei metri quadrati. Cosa comporta tutto ciò? Tale costruzione era soggetta a denuncia di inizio di attività?

Occorre verificare se, nella Regione in cui risiede chi ha realizzato l’ampliamento dell’unità immobiliare, dando luogo al conseguente aumento di cubatura, è stata varata la legge regionale sul piano casa, e se questa prevede sia sufficiente la DIA, o non occorra piuttosto il permesso di costruire. Informazioni dettagliate possono essere acquisite presso l’ufficio tecnico del Comune. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO E SPESA
Viviamo in un condominio minimo (due unità sovrapposte di circa 270 mq ciascuna) e per suddividere le spese di riscaldamento di un impianto centralizzato abbiamo inserito dei conta calorie. E’ necessario prevedere come nei condomini di più di quattro unità una quota fissa, oppure si divide semplicemente in base al consumo effettivo? Non essendoci naturalmente accordo tra condomini vorremmo avere un parere giuridico.

Negli edifici dotati di sistema di contabilizzazione del calore appare corretto suddividere la spesa globale di consumo in ragione di una percentuale oscillante fra il 20 e il 50% in base alla superficie radiante di ciascuna unità immobiliare, e la restante quota in base al consumo di ciascuno (una soluzione potrebbe essere 30 e 70). Se non si trova un accordo (visto che si tratta di due soli condomini, altrimenti sarebbe l’assemblea a decidere, ai sensi, dell'art. 26  L. 9/1/1991, n. 10, con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, indipendentemente dai millesimi rappresentati), occorre adire l'Autorità Giudiziaria. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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SERVITU’
Ho ereditato da mio padre un appartamento (dove abito) sito al piano terra di una palazzina con altri due appartamenti anche questi di sua proprietà e lasciati in eredità a mia madre e a mia sorella. La mia caldaia è situata in un locale, con accesso dal giardino condominiale, dove nel 1994 mio padre ha fatto installare il quadro comandi del cancello elettrico del passo carraio comune. Esiste quindi una servitù a favore degli altri due proprietari  per cui ho dovuto dare le chiavi per poter accedere alla mia caldaia. Posso chiedere la rimozione di quel quadro e quindi la restituzione delle chiavi? Esso si può tranquillamente spostare al di là del muro nel vano scale comune che accede alla terrazza in comproprietà. Poiché i rapporti si sono guastati, a chi mi devo rivolgere? Se devo seguire le vie legali, vi sono delle sentenze in proposito?

Il condomino non può spostare il quadro elettrico, dal locale caldaia gravato da servitù in favore degli altri due condomini, in uno spazio di cui questi siano comproprietari insieme a lui, occorrendo il loro consenso. Può semmai proporre di effettuare lo spostamento a propria cura e spese. Se non si trova un accordo non rimane che rivolgersi al giudice, reiterando la proposta in quella sede. Sul punto Cass.  27/10/1995, n. 11198. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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SUPERCONDOMINIO E ILLUMINAZIONE
Vivo in un quartiere con grossi problemi di illuminazione e di fatiscenza di lampioni. Oltre alla scarsezza dell'illuminazione vi è non meno importante quello relativo alla vetustà dei lampioni stessi, taluni dei quali hanno la base corrosa e bucata dalla ruggine e costituiscono un grave pericolo per l'incolumità di persone e cose essendo a rischio di caduta. Già ne sono caduti un paio. La nostra è una strada privata, dunque nessuno s'è mai occupato di manutenerli. Né il Comune, nè l'Enel, perché i proprietari e i responsabili saremmo noi abitanti del quartiere. Il Supercondominio esiste solo di fattoperchè le palazzine che ne fanno parte sono una quindicina per oltre 300 abitanti. Una riunione di Supercondominio non s’è mai fatta. Le chiedo come si possa affrontare e risolvere giuridicamente questo delicato problema. Il quartiere è quasi sempre al buio. I lampioni non sono stati mai manutenuti.

Occorre premettere che ai fini della costituzione di un supercondominio non è necessaria né la manifestazione di volontà dell’originario costruttore né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente che i singoli edifici abbiano materialmente in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell’ambito di applicazione dell’art. 1117 c.c. collegati da un vincolo di accessorietà necessaria a ciascuno degli stabili: per esempio viale di accesso, impianto centralizzato di riscaldamento, portineria. Di conseguenza, come previsto dal primo comma dell’art. 1129 c.c., uno o più condomini possono ricorrere all’Autorità Giudiziaria affinché nomini un amministratore; sarà poi questi a convocare l’assemblea dei condomini per le opportune delibere. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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LOCAZIONE E DISAGI
Nel mese di settembre scorso, ho affittato un appartamento al piano terra in una zona residenziale di Roma. Due mesi fa, nel periodo di intense piogge, ho riscontrato, all'interno della camera da letto, delle forti infiltrazioni d'acqua con vistose macchie d'umidità, ho avvisato prontamente il proprietario dell'immobile, il quale, con ritardo, si è attivato per il restauro e la ritinteggiatura delle pareti, cercando di risolvere il problema con l'intervento di una ditta specializzata. Pertanto, siccome nel periodo (piuttosto lungo) dei lavori (non preventivati,  ovviamente, al momento della sottoscrizione del contratto di locazione) ho subito diversi disagi, tra i quali: l'inutilizzo del giardino antistante la cucina (per la presenza di operai), problemi di salute nel periodo natalizio (ore notturne nella stessa camera da letto), disagi dal punto di vista della privacy personale (giardino antistante cucina con continua presenza di operai), ed altri problemi di natura fisica che mi hanno costretto, insieme alla mia famiglia, ad alloggiare per alcuni giorni in casa di mia suocera. Per questi motivi, sono del parere che, nei mesi di particolare disagio e conseguenziale stress, dovuto a questi lavori, potrei chiedere una decurtazione del canone d'affitto. Secondo Lei, sono nella possibilità di farlo? Posso chiedere uno "sconto" sull'affitto nei mesi dei lavori? Se si, quanto posso farmi decurtare?

L’art. 1584 c.c. stabilisce che,  se l'esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all'intera durata delle riparazioni stesse e all'entità del mancato godimento. Circa la quantificazione della riduzione, se le parti non si accordano possono demandarla a un tecnico scelto di comune accordo. Indipendentemente dalla durata, se l'esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte della cosa che è necessaria per l'alloggio del conduttore e della sua famiglia, il conduttore può ottenere, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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INFERRIATA
Sono proprietario di un appartamento sito all'ultimo piano di una palazzina dove oltre al portoncino del mio appartamento vi è la sola porta di accesso al terrazzo condominiale. Dato che ho subito una effrazione da parte dei ladri, vorrei sapere se posso installare una inferriata meno invasiva possibile a protezione del portoncino di ingresso, evitando di chiedere l'autorizzazione all'assemblea di condominio.

L'apposizione di inferriate  è consentita se non comporta alterazione del decoro architettonico dell'edificio. Se il pregiudizio non è economicamente apprezzabile l'innovazione è consentita, in quanto finalizzata alla tutela della sicurezza  di persone e beni  (App. Milano  14/4/1989). Ad evitare possibili contestazioni ad opera anche di un solo condomino, è consigliabile consegnare all’amministratore un disegno dell’inferriata affinché lo sottoponga all’assemblea. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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LAVORI STRAORDINARI E MOROSITA’
Nel mio condominio, oltre un anno fa, sono stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione del fabbricato; alle diverse assemblee abbiamo sempre approvato gli stati d'avanzamento lavori, ma molti condomini non pagano le loro rate e, quindi, i lavori sono stati bloccati dal costruttore, ovviamente la direzione lavori ha potuto solo ratificare il blocco dei lavori a causa della persistente morosità e conseguenzialmente dell'impossibilità di pagare l'impresa. Preciso che l'amministratore condominiale ha diffidato i singoli condomini, i quali ovviamente se ne sono strafregati e l'impresa non intendere procedere per decreti ingiuntivi per evitare le note lungaggini giudiziarie, preferendo bloccare i lavori. Ovviamente io pago regolarmente tutt le rate ed il 10 di febbraio ultimerò i pagamenti con la corresponsione dell'ultima. Il blocco dei lavori, oltre ad aver determinato che il palazzo è ancora avvolto dalle impalcature, con evidenti ricadute sulla vita quotidiana, ha determinato che l'ultimo intonaco non sia stato fatto, con la creazione di piccole muffe (forse perché la parete è sottile). Si può agire giudizialmente per ottenere un risarcimento dai singoli condomini e non dal condominio nel complesso? Come condomino posso obbligare gli altri condomini a pagare?

Premesso che è l’amministratore a doversi attivare giudizialmente contro i condomini morosi per il recupero tempestivo del credito, il condomino in regola con i pagamento può intraprendere un’azione risarcitoria  soltanto nei confronti del condominio, in persona dell’amministratore, trattandosi di lavori condominiali e non commissionati dal singolo condomino con riferimento alla propria unità immobiliare. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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RICOSTRUZIONE MURO
Quasi un anno fa, una ditta del comune che stava rifacendo il manto stradale, per eseguire i lavori, ha rotto il nostro muro, che ci separava dalla strada, loro affermavano, che quel muro non era di nostra proprietà, ma delle ferrovie dello Stato, in quanto prima della strada c'erano i binari. Dopo una lunga serie di discussioni, loro ci hanno ricostruito il muro, a titolo gratuito. In questi giorni, per via del maltempo il muro è caduto, di conseguenza sono andato a protestare al comune (ufficio urbanistica): mi è stato risposto che non è di loro competenza, in quanto la ditta ci aveva fatto "un regalo" per la costruzione del muro. Quindi mi hanno detto di chiedere il risarcimento alla ditta, che però non vuole pagare. Come mi debbo comportare: insistere o meno alla richiesta di risarcimento del danno?

Se l’impresa ha rifatto il muro gratuitamente e non dietro corrispettivo, non è tenuta a ricostruirlo. Se però dal crollo fosse derivato un danno a persone o cose, e si provasse il nesso di causalità fra l’evento e la cattiva esecuzione dei lavori ad opera dell’impresa, questa sarebbe tenuta al risarcimento ai sensi dell’art. 2043 c.c. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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DISSENSO DEL CONDOMINO RISPETTO ALLA LITE
Un mio conoscente ha inviato al proprio amministratore di condominio la seguente lettera: "Il sottoscritto N.N., proprietario di un immobile nel condominio N.N., in riferimento alle cause in atto, promosse dal condomino N.N. di cui si parla nell'ordine del giorno dell'assemblea condominiale del 0-0-00, il cui verbale ho ricevuto in data 0-0-00, sebbene il medesimo non riporti quale delibera abbia assunto l'assemblea nel merito, intende avvalersi di quanto previsto dall'art. 1132 c.c. e dissociare la propria responsabilità alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza". Questa la risposta dell'amministratore: "Oggetto: sua del 0-0-00: In relazione all'oggetto precisiamo che la legittimità della richiesta può essere ritenuta valida in caso di iniziative a carico di terze parti-condomini da parte del condominio e non laddove il condominio sia parte convenuta in sede di giudizi promossi da terzi-condomini". A me pare che la risposta non sia corretta, gradirei conoscere cosa dice la giurisprudenza in merito.

L’art. 1132 c.c.  si riferisce sia all’ipotesi in cui il condominio abbia deliberato di “promuovere una lite” (assumendo con ciò la posizione processuale di attore), sia all’ipotesi  in cui abbia deliberato di “resistere a una domanda”, assumendo con ciò la posizione processuale di convenuto, per cui il condomino può dissociarsi dalla lite in entrambi i casi. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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PASSO CARRABILE
Ho una casa in costruzione: ho effettuato l'acquisto dell'immobile e del posto auto davanti alla casa destinandolo a giardino carrabile. Ho gia' effettuato il compromesso scritto e registrato davanti al  notaio. Il costruttore lascerà aperto da una parte questo giardino perchè dice che la chiusura poi spetterà a me. Vorrei sapere se è possibile inserire una postilla nel contratto definitivo riportando: “giardino carrabile con prevista chiusura a carico del proprietario con cancello automatico scorrevole” (verrebbe chiuso con cancello automatico scorrevole dalla parte del muro dove io ho 2 finestre; inoltre è un piano terra con l'entrata privata). Temo che se non metto questa specifica, una volta consegnate le chiavi dovrò chiedere il permesso al condominio. Giusto?

Se è previsto che, una volta ultimata la costruzione, per accedere al giardino privato tramite un passo carrabile si dovrà attraversare il cortile condominiale, è indispensabile costituire la relativa servitù di passaggio con atto notarile, da trascrivere presso l’Agenzia del Territorio. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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CONTRATTO DI MANUTENZIONE ASCENSORE
In un edificio di nuova costruzione, l’amministratore deve rendere noto ai condomini il contenuto del contratto relativo all’ascensore (relativamente agli interventi di ordinaria amministrazione se sono a carico dei condomini)?

Il condomino ha il diritto di prendere visione o estrarre copia dei documenti condominiali, a condizione che ciò non intralci l’attività amministrativa e non sia contrario ai principi di correttezza, e che i relativi costi siano assunti dal condomino richiedente. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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INFILTRAZIONI DI UMIDITA’ E ASSICURAZIONE
Cinque anni fa ho fatto un'assicurazione per la casa. Adesso, ho delle infiltrazioni di acqua e umidità in camera da letto. Come posso fare per farmi risarcire dall'assicurazione?

Ammesso che la Sua polizza copra i danni in questione, è necessario segnalare l’inconveniente all’assicuratore per consentirgli, attraverso un perito, di verificare l’entità del danno. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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ABBATTIMENTO ALBERO
Abito in un condominio alla periferia di Milano, prima circondato da 6 pini di circa 40 anni e altre piante di cui non conosco il nome, che sono state abbattute il 27 dicembre 2010.  Da circa 20 anni c'era una lotta tra 2 inquilini (tra cui io) e altri 10 per l'abbattimento di uno di questi pini; sono sempre riuscita a frenarli perchè minacciavo l'amministratore di denuncia. Il 10 dicembre, purtroppo, proprio quel pino a causa delle piogge ha aperto leggermente il terreno e si è leggermente inclinato sulla strada. Senza chiamare l'amministratore, è stata chiamata la polizia locale che a sua volta ha chiamato i vigili del fuoco per abbatterlo. In data 15 dicembre viene convocata un'assemblea "per la messa in sicurezza delle piante condominiali", alla quale non ho potuto partecipare. Il 20 sono partita per le ferie e il 7 gennaio 2011, al mio rientro ho trovato tutto, dico tutto pulito, anche i cespugli. Non ho però trovato nessuna copia del verbale dell'assemblea. Credo che qualche cosa non sia a norma, come mi posso muovere?

Il condomino assente all’assemblea  deve impugnare la delibera, pena decadenza, entro trenta giorni da quando ne ha avuto comunicazione, come previsto dal secondo comma dell’art.  1109 c.c.. Se  non v’è traccia del verbale di assemblea,  e quindi non ne ha ricevuto copia,  il lettore può rivolgersi all’Autorità Giudiziaria chiedendo il risarcimento del danno. L’abbattimento di alberi di alto fusto  è di regola subordinato ad autorizzazione comunale. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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RIPARAZIONE LASTRICO SOLARE DI USO ESCLUSIVO
Nel condominio dove abito stiamo facendo interventi di recupero edilizio sui terrazzi di proprietà esclusiva di alcuni condomini (attici). L'amministratore ha suddiviso le spese per un terzo a carico dei proprietari esclusivi e per due terzi tra i restanti condomini, ma le spese relative alla direzione lavori, impalcature impresa edilizia, occupazione suolo, Dia, extra amministratore eccetera sono state invece ripartite in base ai millesimi di proprietà. Ho un dubbio: perchè non sono state ripartite tutte le spese con il criterio di un terzo e due terzi visto che comunque tutte le spese si riferiscono ai terrazzi di proprietà esclusiva? L'articolo 1126 del codice civile non esclude nulla, non dice che la direzione dei lavori o l'occupazione del suolo vanno ripartite diversamente:  "Art. 1126. - (Lastrici solari di uso esclusivo) – Quando l’uso dei lastrici o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni e ricostruzioni del lastrico: i restanti due terzi sono a carico di tutti gli altri condomini dell’edificio".

Se le spese di cui parla il lettore erano tutte finalizzate alla riparazione del lastrico solare di uso esclusivo, andavano  integralmente ripartite fra i condomini seguendo il criterio di cui all’art. 1126 c.c. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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IMPUGNAZIONE DELIBERA ASSEMBLEARE
Ho trovato nella cassetta due avvisi di giacenza, sotto il cumulo delle cartoline di auguri: il primo datato 21 dicembre ed un altro il 3 gennaio: quando ho ritirato le raccomandate, ho potuto leggere quanto segue: la prima riguardava una convocazione assembleare per lavori di manutenzione straordinaria della seconda casa, a 200 km da Roma, alla quale non ho potuto partecipare perchè quando ho ritirato la raccomandata il condominio si era già riunito, in data 27 dicembre. La seconda conteneva il verbale di assemblea. Dal momento che non sapevo che per argomenti così importanti si aspettassero le festività del Natale per convocare l'assemblea, periodo in cui, se rimaniamo in città, abbiamo le giornate occupate, chiedo se posso impugnare la delibera.

La delibera può essere impugnata, ai sensi del terzo comma dell’art. 1137 c.c., con ricorso all’Autorità Giudiziaria entro trenta giorni dal ricevimento del verbale. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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RIMOZIONE AMIANTO
Il mio quesito è in merito all'invito pervenutomi dal comune dove abito di procedere alla rimozione di copertura in amianto. Abito in una palazzina a corte divisa in due complessi abitativi separati ed indipendenti con scale autonome. La copertura di tetti che sovrasta la mia unità abitativa è libera da qualsiasi presenza di amianto, mentre quella che copre l'altra unità abitativa  presenta amianto. Io ritengo di non essere tenuta a partecipare alle spese di rimozione dell'amianto che insiste sull'abitazione che non è di mia proprietà.

Se l’amianto interessa solamente uno dei due tetti, alla bonifica devono contribuire i soli condomini dell’edificio interessato, ai sensi del terzo comma dell’art. 1123 c.c. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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COSTRUZIONE TETTO E RIDUZIONE IN PRISTINO

Abitiamo al secondo ed ultimo piano di una palazzina. Nel 2002 a causa delle abbondanti infiltrazioni di acqua nelle camere del nostro appartamento, abbiamo deciso di costruire il tetto (non c'era, c'era solo un solaio con dell'isolante) andando a coprire anche una piccola terrazza interna che causava ulteriori problemi anche al piano di sotto (dei nostri vicini). Nel 2002 i rapporti con i vicini erano buoni quindi ci fu un’autorizzazione solo orale e non scritta da parte loro che ci consentiva la costruzione del tetto (esistono anche testimoni che possono affermare quanto detto). All'inizio del 2011 è arrivata una lettera degli avvocati dei vicini nella quale richiedono il ripristino dello stato dei luoghi di allora e un risarcimento danni in quanto non sono mai stati avvertiti dei lavori effettuati. Il tetto è stato costruito secondo le norme e le autorizzazioni edilizie necessarie.  La mia famiglia non ha mai chiesto soldi per i lavori effettuati ed inoltre, i soliti ponteggi utilizzati per la costruzione sono stati utilizzati anche dai vicini per il rifacimento della facciata (sempre pagati da noi). Le chiedo cortesemente se è possibile a distanza di così tanti anni poter richiedere il ripristino dello stato di allora e il risarcimento danni.

Il rilascio del permesso di costruire non comporta accettazione dei lavori da parte dell’altro condomino;  la concessione, infatti, viene accordata facendo salvi i diritti dei terzi, anche se, trattandosi d’intervenire su una parte comune dell’edificio, alcuni Comuni sono soliti chiedere il benestare degli altri condomini. Il consenso del vicino all’effettuazione dei lavori va provato per iscritto, trattandosi di bene immobile. La richiesta di demolizione e risarcimento del danno è tempestiva, non essendo ancora intervenuta l’usucapione ventennale del diritto. E' pur possibile una linea di difesa, complicata da spiegare in questa sede, ma Le converrebbe forse riappacificarsi con i vicini. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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AMMINISTRATORE DIMISSIONARIO E FONDO MANUTENZIONE SOTTOBALCONI

Un condomino è debitore, nei confronti del condominio, di quote relative alla  costituzione di un fondo specifico per la manutenzione straordinaria dei sottobalconi. Tali somme, pertanto, non sono mai entrate nella gestione ordinaria del condominio. Considerato che l’amministratore in carica si è dimesso ed è quindi tenuto a compiere gli atti di ordinaria amministrazione fino al subentro del nuovo amministratore scelto dall’assemblea, può l’attuale amministratore richiedere il versamento di tali somme al condomino moroso?

La prorogatio dei poteri dell’amministratore dimissionario fino alla sua sostituzione vale solo nei rapporti esterni, al fine di offrire ai terzi un soggetto cui far riferimento nelle relazioni con il condominio, ma non nei rapporti interni al negozio di mandato tra amministratore e condomini; infatti la rinuncia è una dichiarazione negoziale unilaterale, ricettizia verso il mandante, a forma libera e con efficacia ex nunc, per cui dalla sua ricezione si estingue il mandato con le relative obbligazioni. Per il recupero del credito occorrerà pertanto attendere l’insediamento del nuovo amministratore. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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SERVITU’ E SPESE
Ci troviamo in uno stabile composto di 10 appartamenti: i 2 al piano terra hanno accesso autonomo (con un cancelletto su giardino privato), gli altri 8 accedono attraverso la scala comune. Il problema è che all'interno del vano scale sono collocati i contatori enel di tutti gli appartamenti: anche di quelli con accesso autonomo, che quindi usufruiscono di una servitù di accesso al vano. L'altro giorno l'assemblea - su proposta di un condomino - ha deliberato che siccome anche chi ha l'appartamento al piano terra "usa" il vano scale per verificare il contatore, le spese di gestione devono essere suddivise tra tutti nel rispetto delle tabelle millesimali di proprietà. Io ovviamente ritengo che l'uso non sia equiparato alla servitù, ma ero la sola. L'amministratore ha riportato il caso di una sentenza per un ascensore: in quel caso - riferisce - al negozio con accesso autonomo è stato comunque richiesto di pagarne le spese (pur non usandolo!). E comunque, se proprio fosse che la servitù è equiparabile all'uso, ritengo che le spese non debbano essere suddivise in funzione dei millesimi generali, ma in funzione delle tabelle delle scale: io mi fermo ad un metro oltre la porta? Fin lì pago. Esistono sentenze che mi danno credito?

Per la Cassazione in difetto di una clausola difforme del regolamento di condominio, devono contribuire alle spese di manutenzione, ricostruzione e illuminazione dell’androne e delle scale, ancorché in misura ridotta, anche i condomini che non ne usufruiscono per accedere alla rispettiva proprietà esclusiva, per essere queste dotate di accesso autonomo. La presenza, nel vano scale, dei contatori delle unità immobiliari dotate di accesso separato, legittima la ripartizione delle spese su base millesimale, dal momento che quello che conta è l’uso potenziale, non l’uso effettivo. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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TABELLE MILLESIMALI E STATO DI CONSERVAZIONE DELL’UNITA’ IMMOBILIARE
Esiste un coefficiente di abbattimento nella redazione di tabelle millesimali, per un immobile, ove alcune stanze sono umide, pur avendo balconi panoramici?

No, infatti ai fini della messa a punto delle tabelle millesimali lo stato di conservazione dell’unità immobiliare, come pure la sua destinazione ad abitazione o ad altro uso, sono ininfluenti. In caso contrario bisognerebbe rifare le tabelle millesimali di continuo, essendo sempre mutevole lo stato dell'immobile, e si renderà conto di quanto ciò sarebbe - a dir poco - complicato. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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LAVORI CONDOMINIALI E RIMOZIONE GAZEBO
Sono proprietaria di un appartamento circondato da villetta nella quale è stato costruito un gazebo, fissato al terreno (non mobile), che impedisce il montaggio dell'impalcatura per il rifacimento della facciata debitamente deliberato in assemblea. Considerato che non posso oppormi allo smontaggio del gazebo (si dovrebbero segare i 4 piedi di metallo che lo tengono fissato al terreno e, una volta ultimati i lavori di rifacimento prospetto, togliere i 4 pezzetti rimasti infissi nel terreno e cementare nuovamente i 4 piedi nel terreno), chi dovrebbe provvedere a ciò? Io oppure la ditta che eseguirà i lavori o altra ditta individuata dall’assemblea a tale scopo? Nel caso in cui durante la fase  dello smontaggio e del successivo rimontaggio del gazebo dovessero verificarsi dei danni (il tetto del gazebo è costituito da vetri che potrebbero rompersi), avrei diritto al risarcimento dei danni? Se sì, chi me li dovrebbe risarcire (la ditta che provvede allo smontaggio o il condominio) e quale procedura dovrei seguire? In alternativa, posso farmi dichiarare per iscritto, a priori, dalla ditta che eseguirà i lavori o dal capocondominio che in caso di danni durante lo smontaggio e il rimontaggio del gazebo si provvederà al risarcimento del danno?

Meglio far fare alla ditta scelta dal condominio; faccia firmare, all’appaltatore e all’amministratore del condominio, una dichiarazione che preveda sia l’obbligo di provvedere allo smontaggio e al rimontaggio del gazebo secondo le regole dell’arte, sia l’obbligo a risarcire, in solido fra loro, gli eventuali danni che dovessero derivare dallo svolgimento delle suddette operazioni. Ad evitare possibili contestazioni sarà buona cosa allegare al documento delle fotografie, sottoscritte da entrambi, che descrivano le condizioni attuali del gazebo. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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SUPERCONDOMINIO E CENTRALE TERMICA
In un Condominio costituito da tre singole palazzine con impianto di riscaldamento ed acqua calda centralizzati, l’Assemblea ha deliberato la formazione di tre impianti separati. A causa della difficoltà di posizionamento delle nuove caldaie in due delle tre palazzine, si vuole continuare col centralizzato. La palazzina dotata di centrale termica di propria proprietà può opporsi al cambiamento della delibera?

Il Tribunale di Napoli (sentenza del 29/11/1991), con riferimento alla trasformazione di un impianto centralizzato di riscaldamento in impianti a gas di proprietà singola, avvenuta ai sensi della L. n. 10/1991, ha escluso, sia sotto l'aspetto funzionale che sotto il profilo giuridico, la conservazione attiva del sistema termico trasformato, le cui componenti materiali rimangono solo come semplici residuati per l’opportuna rottamazione, non potendo la minoranza dissenziente pretendere di lasciare attivo o riattivare e far funzionare a proprie spese l'impianto trasformato, in quanto ciò sarebbe contrario alla ratio legis, che è chiaramente quella della razionalizzazione dell'energia sotto il triplice profilo termico, economico ed ecologico. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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CHIUSURA CANCELLO
Risiedo in una villetta bifamiliare con accesso comune tramite cancello a scorrimento manuale di  3 m. Le chiedo, vista l'insistenza della mia vicina a lasciare sempre aperto il cancello con tutto quello che ne deriva e cioè cani che entrano e depositano i loro bisogni nel giardino e si mettono a litigare con i miei due gatti e quello che è più grave che entrano persone ed arrivano fino alla porta di casa, se è possibile imporle la chiusura del cancello e quali sono le norme del codice che regolano tale materia ed eventuali responsabilità ipotetiche per danni o vandalismi  vari e se possibile diffidare la Signora dal continuare con tale atteggiamento.

Se la vicina disattende l’invito a chiudere il cancello non resta che rivolgersi al Giudice di pace adducendo ragioni di sicurezza. Una soluzione potrebbe essere quella di convincere la vicina ad automatizzare il sistema di chiusura. Se si prova il nesso di causalità fra il comportamento della  vicina e il danno se ne può chiedere il risarcimento ai sensi dell’art. 2043 c.c. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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MESSA IN SICUREZZA CORNICIONE
Chi paga la messa in sicurezza del cornicione di una delle sei scale di cui è composto il nostro condominio  (abbiamo l'ingiunzione del Comune di Napoli), considerando anche che per vari abusi i nostri millesimi  sono da rifare?

Se il cornicione  interessato alla messa in sicurezza fa parte di un tetto  unico, alla spesa devono contribuire i condomini di tutte e sei le scale. Se invece ciascuna scala è coperta da un tetto a sé stante, alla spesa devono contribuire i soli condomini della scala interessata alla riparazione. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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SERVITU’
Dal 1991 io, la mia mamma e i miei due fratelli, ospitiamo in un nostro locale una caldaia che, al momento, serve un solo nostro appartamento ed un altro di proprietà di nostri parenti. Questi ultimi non sono proprietari del locale in cui si trova la caldaia. Nel 1991 avevamo firmato un accordo in base al quale accettavamo di ospitare questa caldaia sino a che i parenti non si fossero resi autonomi, confidando in buona fede in una soluzione, se non a breve almeno a media scadenza. Da allora sono passati quasi venti anni e, un po' perchè dobbiamo fare dei lavori, un po' perchè temiamo una qualche forma di usucapione, abbiamo quest'anno chiesto loro di staccarsi dall'impianto e rendersi autonomi. Ci hanno risposto che non abbiamo nessun diritto a chiedere loro quanto sopra e che se procediamo possiamo incorrere in sanzioni civili e penali. E' vero? Se si, come potersi "liberare"?

Il proprietario del locale è tenuto a rispettare l’accordo fino a quando la controparte non decida di staccarsi dall’impianto comune. Un’eventuale azione di forza verrebbe presumibilmente  contrastata da un’azione di reintegrazione in sede civile (art. 1168 c.c.), cui potrebbe accompagnarsi una querela per danneggiamento in sede penale (art. 635 c.p.). Andrebbe comunque letta con attenzione la scrittura privata intercorsa; Le consiglio di rivolgersi ad un Avvocato per gli approfondimenti del caso concreto. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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SOSTITUZIONE TOMBINO
Sono proprietario di un box dove all'interno ci sono 2 tombini per le fogne, i chiusini sono ormai distrutti ed ho chiesto già da un anno all'amministratore la sostituzione dato che non posso far fare più la pulizia delle fogne perché poi non posso rimetterli al loro posto, mi si sfaldano in mano. Dall'amministratore non ho risposte, è comunque in dovere di farli sostituire o no ?

Se il chiusino è collocato su un tombino che smaltisce, oltre ai liquami provenienti dall’unità immobiliare del proprietario del box, anche quelli delle unità immobiliari di uno o più altri condomini, si è nel diritto di pretenderne la sostituzione, con spesa a carico dei condomini serviti dall’impianto, spesa da dividersi in proporzione ai millesimi di proprietà salvo diversa convenzione. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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INFILTRAZIONI DA LASTRICO SOLARE
Abito in un palazzo dal doppio numero civico con due ingressi separati e due ingressi per accedere al terrazzo. La copertura è unica per i due palazzi  attigui e uniti. A seguito di lavori per infiltrazioni sulla parziale copertura di uno dei due palazzi gradirei sapere come vanno divise le spese. I condomini del palazzo non interessato a detti lavori devono contribuire alle spese anche se i palazzi, uniti, hanno doppio numero civico e doppio ingresso?

Se il lastrico solare è comune ai due edifici, nel senso che i condomini di entrambi  i fabbricati  hanno accesso all’intera superficie del  lastrico, alla spesa richiesta dall’eliminazione delle infiltrazioni devono contribuire i condomini di tutte e due le costruzioni.  Se invece il lastrico è diviso in due da una ringhiera o altro riparo, alla spesa devono contribuire  i soli condomini dell’edificio in cui si sono verificate le infiltrazioni. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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BOX AUTO
Sono proprietario, in un condominio di 5 appartamenti, di un appartamento e di un box interrato. L'ingresso del box, come gli altri 2, è largo metri 2,60 e si trova grande difficoltà a far entrare la macchina perchè  bisogna scendere la rampa a marcia indietro ed il disimpegno per le manovre, antistante i box, è largo solo 4 metri ed una macchina media è lunga metri 3,50. Il muro dove è fissata la basculante di chiusura del box non è un muro portante ed è formato da mattoni forati. Tale muro è lungo 11  metri : per metà divide il mio box dalla cantinola del possessore dei maggiori millesimi(600), altri 2,50 metri confinano col corridoio largo metri 1,50 di accesso alla detta cantinola ed i restanti due metri e 60 sono chiusi dalla basculante, basculante che da un lato è fissata ad un pilastro portante di cemento armato. Avevo chiesto di allargare il muro di 30 centimetri verso il lato della cantinola per essere più agevolato nel fare manovra di entrata ed uscita dal box rimettendo una basculante uguale  ma il  proprietario dei 600 ha dato un diniego alla richiesta. Ho interpellato in merito due geometri che hanno dato pareri discordanti ed un legale il quale, d'accordo con uno dei geometri, ha detto che ci vuole l'assenso del possessore dei 600 mill/mi. perchè comunque il muro è condominiale. Un architetto ha detto che basta presentare solo la DIA e darne comunicazione per iscritto all'amministratore per poter usufruire al meglio della cosa propria in quanto una basculante di 30 cm più lunga non impedisce al condomino di usufruire della cosa comune e ne gli crea alcun impedimento. All'ufficio tecnico del comune riferiscono che concedono la DIA ma se vi è un ricorso fermano il lavoro. Non ho fatto nulla se non vi è la certezza legale di non farmi far causa dal possessore dei 600 millesimi: magari c'è qualche sentenza già emessa che possa essere da base di appoggio e di partenza per il lavoro.

L’allargamento della porta comporta l’inglobamento, nella proprietà esclusiva di un condomino,  dello spazio già occupato dal muro comune, per cui è necessario il consenso di tutti i condomini. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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CORTILE E GAZEBO
Abito in un cascinale con altre tre famiglie, compreso di cortile in comune. Nel nostro contratto non viene citato il cortile, al momento della visita dell’alloggio il proprietario ci aveva spiegato che davanti alle nostre finestre che danno sul cortile potevamo mettere una qualsiasi cosa. Sulla base delle parole del proprietario abbiamo deciso di mettere un gazebo (non fisso viene messo solo d’estate), alle altre famiglie non da nessun fastidio visto che riescono ad entrare e uscire con le macchine, il proprietario ora però ha deciso di ritirare le parole dette in precedenza, e sostiene che il cortile lui non l’ha affittato. Il padrone di casa ci ha anche detto che nel caso non togliessimo il gazebo, avrebbe provveduto lui a chiamare qualcuno per farlo togliere. C’è una legge che ci vieta di tenere questo gazebo?

Bisogna leggere con attenzione l'atto di vendita; se il cortile è comune o è di pertinenza della propietà acquistata avete il diritto di tenere il Gazebo (nei limiti dell'art. 1102 C.C. per quanto rigurda gli altri condomini); in caso contrario no. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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RIPARTIZIONE SPESA RIFACIMENTO SOLAIO
Gradirei esporre una vicenda che si svolge in un condominio costituito da tre appartamenti, uno per piano. Alcuni mesi fa ho partecipato alle spese sostenute per la riparazione della terrazza a livello che viene esclusivamente utilizzata dal condomino del secondo piano. Preciso che tutti e tre i condomini abbiamo partecipato al pagamento delle spese per riparare il terrazzo ed evitare ulteriori infiltrazioni al tetto del primo piano secondo l'art.1126 c.c.. Nessun'altra spesa era stata affrontata per la riparazione del tetto del  primo piano. Il mio quesito e' il seguente: come si ripartiscono le spese per riparare il suddetto tetto tra i condomini? In particolare il condomino del pian terreno, deve ancora contribuire alle spese necessarie per riparazione e tinteggiatura del tetto che è in compossesso tra i proprietari del secondo e primo piano? Chiarisco che il condomino del primo piano non mi ha convocato, ha eseguito i lavori edili autonomamente e mi ha detto oralmente senza presentazione di documenti di avvenuto pagamento che avrei dovuto pagare una tot somma secondo i suoi calcoli personali.

Dal tenore del quesito pare di capire che per tetto il lettore intenda il solaio fra due piani l’uno all’altro sovrastante. Se così è, alla spesa richiesta dalla riparazione del solaio che separa il primo dal secondo piano devono contribuire i rispettivi proprietari  in parti uguali, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinteggiatura e la decorazione del soffitto. E’ pertanto escluso dalla contribuzione il proprietario del piano terra. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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ANTENNA CENTRALIZZATA
L'antenna TV condominiale è stata posizionata vicino al lucernario della mia mansarda e se dovesse per qualsiasi motivo cadere temo possa sfondare il lucernario, inoltre tutti gli uccelli che vi si posano sopra hanno riempito di escrementi il citato lucernario. Cosa posso fare per tutelarmi dal pericolo e dalle deiezioni visto che l'amministratore fa orecchie da mercante?

Se, per come è posizionata l’antenna, si ha ragione di temere un danno grave e imminente al lucernario (circostanza che dev’essere idoneamente provata), il condomino può giovarsi dell’azione di danno temuto prevista dall’art. 1172 c.c.. Quanto   alle deiezioni, provando che i volatili le provocano appollaiandosi sull’antenna,  si può pretendere il risarcimento del danno. La cosa migliore sarebbe chiedere d’inserire all’ordine del giorno della prossima assemblea lo spostamento dell’antenna. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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STILLICIDIO
Il condominio dove abito è composto da 13 alloggi. Io ed altri 3 condomini abitiamo al piano terra: ognuno di noi ha un giardino esclusivo di proprietà. Sui 4 giardini grava lo stillicidio di acque meteoriche provenienti dal tetto in più sul mio grava anche lo stillicidio di acque meteoriche e acque di pulizia di una terrazza privata del condomino del sottotetto. Posso in qualche modo fare qualcosa per evitare tutto ciò? Le spese per incanalare le acque nei pozzetti delle acque bianche a chi fanno carico? E' lecito lo scarico della terrazza privata?

L’art. 908 c.c. stabilisce che, se esistono pubblici colatoi, il proprietario deve provvedere affinché le acque piovane vi siano immesse con gronde o canali. Di conseguenza  la spesa occorrente all’immissione delle acque fa carico al proprietario del terrazzo o del tetto dal quale provengono. Se è stata costituita una servitù di stillicidio a carico del giardino di un condomino, questi non può compiere alcuna cosa che tenda a diminuire l’esercizio della servitù o a renderlo più incomodo (secondo comma art. 1067 c.c.). Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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RIPARAZIONE ANTENNA CONDOMINIALE
Sono il proprietario di un appartamento che fa parte di un condominio di 36 appartamenti suddivisi in 6 scale da 6 appartamenti, dove ogni scala è indipendente dall'altra. Da oltre tre mesi sto avendo importanti problemi all'antenna televisiva condominiale, che mi impedisce di vedere canali analogici e digitali. L'antenna in questione è condominiale, ed è la stessa per i 6 appartamenti della mia scala. Dopo mie numerose lamentele, l'amministratore condominiale ha inviato un tecnico antennista a verificare la pertinenza del problema, e questo, ci ha comunicato che per ripristinare il funzionamento, sarebbe  necessario accedere ad alcuni appartamenti per verificare le condizioni del cavo verticale, e rendere il servizio nuovamente funzionante. Di questi 6 appartamenti 2 sono sfitti, ed i rispettivi proprietari non solo non hanno interesse a far ripristinare il funzionamento dell'impianto, ma non permettono al tecnico di entrare per fare le lavorazioni del caso. Qualche settimana addietro ho consegnato al mio amministratore, un documento firmato da 4 dei 6 condomini, nel quale si autorizzava l'amministratore stesso a fare quanto necessario per sistemare definitivamente le condizioni dell'antenna. La situazione è ormai diventata ingestibile, il mio amministratore condominiale sembra aver preso la situazione sottogamba e continua a tergiversare, portando per le lunghe la situazione, dicendo che nonostante sia un intervento di ripristino e che di conseguenza non sia necessaria una maggioranza per effettuare i lavori, è necessario attendere la riunione condominiale e notificare l'esito tramite raccomandata (se non fosse che la riunione sarà non prima di un mese). Io sono disperato, ho intenzione di risolvere prima possibile il problema, e sono disposto a denunciare chiunque si opponga al ripristino dell'antenna. Mi suggerirebbe cosa posso fare, e quali tipi di interventi posso portare avanti?

L’amministratore può far eseguire la riparazione, salvo ratifica da parte dell’assemblea. Si è obbligati a consentire il passaggio, attraverso il proprio appartamento, del personale incaricato di collocare o riparare cavi e antenne situati sul tetto o sul lastrico solare, a condizione che l'intervento non sia altrimenti possibile, ancorché  più costoso  (App. Milano 30/6/1995). Se il condomino, pur avendone l’obbligo, non intende concedere il passaggio, non resta che rivolgersi  al giudice. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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ASSEGNAZIONE POSTO AUTO
Siamo in 16 villette a schiera (4 x 4 schiere parallele) che hanno in comune a due a due un cortile di accesso ai garage nel quale ci sono posti auto per tutti. Avendo fatto una assegnazione verbale 15 anni fa (ho parecchi testimoni) per avere "fisso" un posto per ognuno (cosa che 14 villette hanno rispettato in questi anni), può ora il 15esimo (che ha sempre parcheggiato fuori dagli spazi) venire a occupare il "mio" posto auto? Ho modo di fare rispettare il mio posto? Potrei eventualmente comprare tale posto auto (la strada è privata ad uso pubblico)?

Se l’assegnazione degli spazi adibiti a posto auto avviene in via esclusiva, definitiva e permanente, è richiesto il consenso scritto di tutti i condomini, trattandosi, di fatto, di dividere fra loro un bene immobile  (Trib. Foggia  25/3/1994). Lo stesso dicasi se si tratta di acquistare la proprietà esclusiva di uno spazio comune. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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INFILTRAZIONI DI UMIDITA’
Il condominio in cui abito (costruito nel 2004 e fatto su due piani: terra e primo) e' costituito da una serie di 6 appartamenti al piano terra affiancati e con giardino privato sia nella zona di accesso anteriore sia posteriore. Gli altri appartamenti sono al primo piano ed hanno un terrazzino che sta sopra al portico degli appartamenti al piano terra. Quindi ciascun terrazzino ha un proprietario della parte sopra ed un della parte inferiore. Per effetto dell'umidita' naturale ci sono scrostature dell'intonaco sul soffitto dei portici privati e macchie sul bordo verticale esterno dei terrazzini. Come devono essere ripartita le spese tra il condomino che abita sopra e quello che abita sotto? Si applica 1/3 per chi ha il terrazzo ed i 2/3 tra i due (col risultato che chi e' sopra paga 2/3) o l'intonaco sotto al terrazzo e' a totale carico del condomino che sta sotto mentre il lavoro per riverniciare il bordo verticale va diviso a meta'? Si precisa che i terrazzini non presentano sul pavimento difetti o infiltrazioni d'acqua piovana essendo in buono stato e quindi non richiedono manutenzione.

Ai sensi dell’art. 1125 c.c.  le spese per l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto sono ad esclusivo carico del proprietario della sottostante unità immobiliare. La spesa richiesta dalla manutenzione del parapetto della terrazza grava sul proprietario di questa. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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LAVORI CALDAIA
Abito a Roma, nel palazzo di un ente: prima come inquilina, da quest'anno come proprietaria. Il fabbricato in questione è composto da 4 scale ed in origine era privo di riscaldamenti. Circa 40 anni fa l'ente installò una caldaia comune e gli inquilini che aderivano dovevano pagarsi i lavori di installazione dei termosifoni con il relativo impianto. Il precedente locatario del mio appartamento, non ha aderito all'installazione dell'impianto di riscaldamento centralizzato, e quindi l'appartamento è sempre stato privo di termosifoni. Quando sono subentrata io, 16 anni fa, previa domanda all'ente, ho installato un impianto autonomo di riscaldamento con caldaia a gas. Nel corso di questi anni, sono stati venduti quasi tutti gli appartamenti e questo ha dato luogo alla creazione di un condominio. Allo stato attuale, dovendo il condominio fare dei lavori alla caldaia centralizzata, l'amministratore ha mandato a tutti i condomini, anche quelli proprietari dei locali privi di riscaldamento ed agli appartamenti con riscaldamento autonomo, la spesa divisa per millesimi. La mia domanda è: non essendo mai stata attaccata all'impianto e di conseguenza mai distaccata, devo pagare comunque le spese inerenti la caldaia?

Il condomino che non sia mai stato comproprietario della caldaia, né direttamente né attraverso il suo dante causa, non è tenuto a contribuire alla spesa richiesta dalla sua riparazione, a meno che un titolo non disponga altrimentiLegga (o si faccia leggere da un Avvocato) con attenzione il titolo di proprietà per essere certa della situazione. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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DANNI DA INFILTRAZIONI DI LIQUAMI
In seguito a delle perdite di liquame maleodorante fuoriusciti dalle tubature della rete fognaria presente sul tetto del mio garage, ho subito il danneggiamento di due componibili della cucina di mio figlio temporaneamente custodita nel mio garage per il suo trasferimento, per motivi di lavoro. Il problema è avvenuto nella prima quindicina del mese di novembre 2010 ma il trasferimento di mio figlio è avvenuto in marzo 2010, periodo in cui si è provveduto a traslocare alcuni mobili nel garage per il trasferimento improvviso. La cucina è nuovissima e a tutt'oggi è stata utilizzata solo pochi mesi. Vorrei sapere se posso chiedere al condominio il risarcimento del costo dei componibili danneggiati.

Dimostrando il nesso di causalità tra le infiltrazioni di liquami provenienti dalla tubatura condominiale e il deterioramento causato ai componibili della cucina si può chiedere  al condominio il risarcimento del danno ai sensi dell’art. 2051 c.c. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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FRAZIONAMENTO SUPERCONDOMINIO
Sono comproprietaria di un appartamento (seconda casa) che fa parte di una palazzina la quale, insieme ad una seconda palazzina, è amministrata da un amministratore unico. Dal 2006, infatti, è stato creato un supercondominio a causa di dissapori fra i condomini dei due edifici. C'è poi un amministratore per ogni palazzina. Vorremmo procedere all'eliminazione del supercondominio, attuando una divisione amministrativa dei due edifici, con conseguente rifacimento delle tabelle millesimali. L'amministratore del supercondominio e quello di una delle palazzina vorrebbero, con una delibera, attuare la divisione da un notaio, con conseguente notifica in conservatoria. Vorrei sapere se per tale tipo di divisione (tramite notaio) occorre l'unanimità e se esiste una sentenza della Cassazione in tal senso.

L'art. 61 disp. att. e trans c.c. prevede che, se un edificio o un gruppo di edifici, appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi, sono suscettibili di essere divisi in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato. Per far questo è necessaria una delibera dell'assemblea, adottata dalla maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 500/1.000, sia in prima che in seconda convocazione; o, in alternativa, un provvedimento dell'A. G., adottato su domanda di almeno un terzo dei comproprietari della parte di edificio di cui si chiede la separazione. In questa seconda ipotesi l'azione legale (le cui spese ricadono su chi se ne fa promotore) non dev'essere proposta  nei confronti dell'amministratore del condominio (sfornito, a questo riguardo, di legittimazione passiva), ma nei confronti di tutti i condomini. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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RISCALDAMENTO E INDEBITO ARRICCHIMENTO
Vivo in una villetta a schiera, acquistata nel 1988. La villetta è su tre piani e confina con il mio vicino che ha due stanze in più delle mie. Un salotto e un garage. Non molto tempo fa ho scoperto che in queste due stanze ci sono due termosifoni che sono attaccati alla mia caldaia; in poche parole da 20 anni pago due caloriferi che sono in un altro appartamento. I miei vicini hanno deciso ora di vendere la loro casa, anche se sono consapevoli che il caldo per quelle due stanze con i  termosifoni, li pago io. Gli ho più volte detto di fare i lavori perché non voglio avere niente a che fare con i nuovi proprietari, come mi devo comportare? Posso chiedere i danni per il gas che ho pagato per loro in questi 20 anni?

Il lettore può agire, per l’importo non coperto da prescrizione, con un’azione d’indebito arricchimento nei confronti del confinante. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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CANNA FUMARIA
Ho bisogno di un chiarimento sulla ripartizione delle spese condominiali di una canna fumaria da installare nuova, che sta creando qualche problema tra i condomini e l'amministratore, in seguito a mancanza di tiraggio della vecchia. Siamo un condominio di cinque piani e ognuno con termo singolo. La canna fumaria condominiale vecchia di tipo shunt internamente ha due condotti, uno serve esclusivamente l'ultimo piano e con tiraggio funzionante e l'altro serve gli altri quattro piani ed è il condotto che non ha tiraggio. La mia domanda e': le spese per la nuova vanno ripartite su tutti  i condomini essendo la canna fumaria vecchia intesa come unico elemento dell'immobile o solo su chi ne usufruirà, visto che il condomino dell'ultimo piano ha il suo condotto funzionante e che non vuole chiaramente collegarsi alla nuova?

Se la canna fumaria comune ad alcuni appartamenti è divenuta inservibile, ai sensi degli artt. 1118, secondo comma, e 1123, terzo comma, c.c., i condomini che ne traevano utilità hanno diritto a che venga ripristinata. Alla spesa devono concorrere, salvo diverso accordo, tutti coloro che la utilizzavano, anche se nel frattempo alcuni di essi abbiano provveduto altrimenti allo smaltimento dei fumi. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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ANTENNA CENTRALIZZATA
Abito dal 1994 in un condominio dove non c'è mai stata l'antenna centralizzata. Mi sono montato sul tetto (abito all'ultimo piano) un palo con satellitare e terrestre insieme. Tutti avevano le loro antenne sui balconi, poi nel 2000 hanno rifatto il tetto mettendo quella terrestre centralizzata alla quale non mi allaccio mai (ce l'ho già!) ma ora si è rotta e gli altri vogliono che anche io paghi le spese di manutenzione per una cosa mai usufruita. Cosa mi dice in merito?

Se, quando è stata deliberata l’installazione dell’antenna centralizzata, il lettore ha contribuito alla spesa, divenendo con ciò comproprietario dell’impianto, in quanto tale è tenuto a contribuire alle spese richiesta dalla riparazione dello stesso, ancorché non vi abbia mai allacciato  la propria unità immobiliare.  Se invece era stato esonerato  dal contribuire alla spesa d’installazione per il fatto di non essersi allacciato all’impianto, in quanto dotato di impianto autonomo, non è tenuto a contribuire alla riparazione. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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NUOVA COSTRUZIONE E RISARCIMENTO
Abbiamo comprato 5 anni fa un appartamento che vantava un terrazzo libero su 4 lati e che, avendo tre bambini, sfruttavamo sino a tarda serata, specialmente nei mesi caldi. Adesso stanno costruendo un palazzo a circa 15 metri di distanza più alto di circa 15 metri del nostro terrazzo e che dalle 16 in poi ci leva tutto il sole svalutando vistosamente il nostro immobile. Posso richiedere risarcimento?

Se il nuovo fabbricato viene edificato in presenza di regolare permesso di costruire e nel rispetto della normativa sulle distanze legali non si può pretendere il risarcimento del danno per asserita svalutazione di un appartamento ubicato in un vicino edificio: trattasi infatti di interesse cosiddetto semplice, in quanto tale sfornito di tutela giuridica. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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CONDOMINO TRASCURATO
Buongiorno, sono proprietaria  di un appartamento sito al primo piano di un fabbricato composto da altri due appartamenti in Venezia, centro storico. L'assenza di un amministratore (tre proprietari) e di regolamento condominiale fa sì che il disinteresse del proprietario del terzo e ultimo piano (sempre assente) porti ad un'incuria e deterioramento delle parti comuni. Ora il vano scale, invaso dall'umidità ha necessità del rifacimento del rivestimento in compensato marino e di una dipintura. Le grondaie e il pluviale sono bucati e dentro il mio appartamento (appena restaurato) si è formata una vasta zona di umidità in prossimità del pluviale deteriorato. Ho fatto fare due preventivi che ora invierò agli altri due proprietari. Già in passato quello dell'ultimo piano si è rifiutato di pagare le spese ad esempio le bollette della luce scale e si è fatto sistemare la canna fumaria per conto proprio. Cosa posso fare? In caso di ricorso al tribunale chi paga le spese legali?

Il lettore, nell’inviare  agli altri due condomini i preventivi acquisiti, può invitarli a procurarsi   a loro volta uno o più preventivi  entro un congruo lasso di tempo, al termine del quale potrà essere indetta un’assemblea per  la scelta del più conveniente. Di norma le spese di causa vengono poste a carico della parte soccombente, ma nulla vieta che il giudice, in relazione alle caratteristiche e allo svolgimento della  fattispecie portata alla sua attenzione, possa compensarle, in tutto o in parte, fra le parti. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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INFILTRAZIONI DI UMIDITA’
Ho ristrutturato da poco per un cliente un locale posto al piano terreno. Questo locale, subito dopo aver tolto gli arredi, riaggiustato gli impianti idrici e fognari, rifatto gli intonaci (c'erano in precedenza in molte parti macchie di muffa e umido dovute al fatto che il locale era rimasto chiuso circa vent'anni), presenta su una sola parete lungo la quale per quanto riguarda la proprietà del locale in oggetto non corrono impianti o tubazioni, una estesa macchia di umidità dallo zoccolo del pavimento fino ad un'altezza di 40-50 cm. Il proprietario dello stabile confinante dopo numerosi solleciti telefonici ancora non si è reso disponibile a venire a fare un sopralluogo con me (premetto che lui è geometra e io architetto, quindi telefonicamente gli ho spiegato la questione chiaramente), sostenendo che "a quanto sa lui dalla parte opposta del muro danneggiato non corrono impianti e anzi vi è una camera da letto. Il fatto che vi sia una camera da letto non toglie il fatto che qualche tubo passi e si colleghi alla sua colonna degli scarichi posta sulla facciata. Tuttavia sono andata da sola a bussare ai confinanti che non mi hanno aperto. Mi sono accorta però che sotto quell'appartamento a confine con il locale che ho ristrutturato vi è un seminterrato abitato (anche quello proprietà del geometra suddetto). La persona che ci abita dopo un po' di perplessità mi ha fatto vedere quello che corrisponde al muro sottostante il muro di confine tra il locale appena ristrutturato e l'altra proprietà. Questo muro del seminterrato è completamente pregno d'acqua e ha rigonfiamenti di umido sparsi. Ho richiamato il proprietario dicendogli che il problema sussiste perché il seminterrato facente parte del suo stabile provoca umido sulla parete dell'altra proprietà ma lui oltre a dirmi che nel caso di murature in pietra non si può fare nulla (cosa non vera perché  i sistemi di bonifica esistono anche se sono costosi) si rifiuta di venire di persona a vedere il danno e a constatare che è la sua proprietà che provoca danno nel locale dell'altra proprietà. A chi spettano le spese per i danni e per la ristrutturazione? Ad oggi a causa di questo problema non si riesce neppure ad affittare il locale appena ristrutturato.

Occorre verificare attraverso una perizia  (o un accertamento tecnico preventivo  da chiedere al  giudice) la provenienza delle infiltrazioni. Se queste derivano da un muro comune ai due fabbricati, la spesa è a carico di entrambi i condomìni; se invece derivano dal seminterrato del fabbricato adiacente a quello della lettrice,  saranno i condomini di questo a dover sostenere la relativa spesa. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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SPESA CONTATORE
Ad ottobre 2009 abbiamo acquistato un alloggio all'interno di una palazzina di 5 piani. L'alloggio era in vendita presso una agenzia che faceva da tramite ad un impresario edile che "vendeva" tutti gli appartamenti della palazzina e che si sarebbe occupato della ristrutturazione completa di tutta la palazzina con anche l'inserimento dell'ascensore. A corredo del compromesso c'era quindi anche il capitolato delle opere che avrebbe eseguito con la scelta dei materiali. Purtroppo a causa di svariati problemi, dopo più di un anno siamo ancora qui a discuterne malgrado la consegna degli alloggi sarebbe dovuta avvenire a febbraio 2010! Oggi siamo ancora alle prese con l'ascensore e abbiamo, come condominio, provveduto alla richiesta del cambio del contatore. Il cambio del contatore ci verrà a costare circa € 1.000,00 e l'addebito verrà ovviamente effettuato dall'azienda elettrica sulla prossima bolletta. Il quesito è: visto che noi, come altri proprietari, abbiamo acquistato l'alloggio ristrutturato in palazzina ristrutturata con anche l'ascensore, è corretto che la spesa del contatore venga addebitata a noi? Non dovrebbe essere l'impresario a farsene carico?

Se il capitolato non prevede che l’installazione del contatore faccia carico al costruttore, questi può limitarsi a predisporre il vano per l’alloggio dello stesso. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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LOCAZIONE E SPESE
Le spese condominiali devono o possono essere pagate direttamente dal conduttore. Nel caso che il conduttore paghi le spese al proprietario e questi non le versi al condominio, il condominio può pretendere che il condomino le paghi direttamente all'amministratore? In sintesi il rapporto tra conduttore e amministratore deve essere diretto? All'atto della compravendita di un appartamento le quote accantonate per un futuro cambio di caldaia per usura, devono essere restituite al vecchio proprietario?

Obbligato nei confronti del condominio non  è il conduttore ma il locatore-condomino, per cui è a questi che l’amministratore deve chiedere il pagamento dei contributi condominiali.  Quanto al fondo comune destinato alla sostituzione della caldaia,  in mancanza di un accordo fra le parti, se, prima della vendita dell’unità immobiliare,  non è intervenuta una delibera di approvazione della spesa,  la quota versata dal condomino-venditore gli va restituita. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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SPESA RIFACIMENTO FACCIATA
Abito in un condominio che ha praticamente un edificio principale con l'ingresso per l'accesso ed uno secondario con due appartamenti che utilizzano lo stesso ingresso, non avendo nessun altro accesso. I due edifici hanno quindi in comune solo l'androne e le scale, per il resto sono due edifici completamente separati. Nel redigere la tabella millesimale per la manutenzione della facciata principale, quella con l' ingresso, un condomino si è lamentato notando che per le spese di manutenzione della facciata quei due appartamenti avrebbero partecipato in maniera limitata. Volevo sapere se questa valutazione è corretta.

La  soluzione appare corretta, ai sensi del secondo comma dell’art. 1123 c.c., per il quale, se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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APERTURA AUTOMATICA BOX
Vorrei sapere se è possibile avere un box auto con apertura automatica e quindi con divieto di sosta confinante ad angolo con il mio. Ogni volta che sono davanti al box per scaricare o caricare e mi trova li è una discussione perché gli impedisco di aprire la sua serranda automatica. I box sono circa 25.

Se, per come sono ubicati i due box, il proprietario di uno di essi non può effettuare operazioni di carico e scarico senza impedire all’altro condomino di aprire il proprio garage,  e non si riesce a trovare una soluzione tecnica che eviti  l’inconveniente, non resta che accordarsi sugli orari in cui è possibile effettuare questo tipo di attività. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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COSTRUZIONE CUCINA
Il mio vicino ha ristrutturato casa è dove c'era una camera da letto ha costruito una cucina. Volevo sapere se la normativa lo permette tenendo conto che ora la sua cucina confina con la mia stanza da letto. Tengo a precisare che abito in un condominio.

Se il condomino ha costruito rispettando le norme amministrative e il dettato dell’art. 1102 c.c., per il quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, il vicino può soltanto eccepire, qualora si verifichi,  la produzione di immissioni superiori alla normale tollerabilità di cui all’art. 844 c.c. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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CONTATORI ACQUA
Abito in un immobile composto da 3 appartamenti e un negozio di toelettatura per animali che effettua soprattutto lavaggio per cani. Il contatore dell'acqua è in comune non solo alle tre abitazioni e l'esercizio commerciale ma anche ad un'altra palazzina presente nello stesso cortile composta da altri tre appartamenti. Il problema si pone al momento della suddivisione delle quote di acqua da pagare per famiglia. Al momento la divisione viene fatta per il numero dei componenti di ogni abitazione, compreso il negozio che paga per una persona. La mia domanda è: se esistono diversi criteri di ripartizione dato che l'esercizio commerciale utilizza principalmente l'acqua per svolgere il proprio lavoro, e a mio parere non consuma come una persona. Non dovrebbe almeno il negozio avere un contatore personale? A chi ci dobbiamo rivolgere per far valere le nostre ragioni dato che la proprietaria del negozio se ne lava le mani?

Il secondo comma del paragrafo 8.2.8 dell’allegato 1/8 al  decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri n  4/3/1996 stabilisce che,  qualora la consegna e la misurazione dell’acqua avvenga per utenze raggruppate, la ripartizione interna dei consumi  dev’essere organizzata, a cura e spese dell’utente, tramite l’installazione di singoli contatori per ciascuna unità immobiliare, per cui si è nel diritto di pretendere, se del caso ricorrendo al Giudice di pace, il rispetto di questa norma. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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RIMOZIONE CISTERNA

Ho acquistato al piano terra di una piccola palazzina un locale artigianale per trasformarlo in studio professionale. Durante i lavori di ristrutturazione nella corte comune sollevando un tombino è stata rinvenuta una cisterna di gasolio interrata ormai in disuso per la quale ora si discute il problema di come eliminarla. La mia domanda è se devo partecipare alle spese di bonifica e smantellamento visto che la cisterna serviva a riscaldare i soli appartamenti e il locale da me acquistato era una falegnameria priva di impianto di riscaldamento.

Se il locale acquistato dal lettore non era servito dall’impianto di riscaldamento, egli non è tenuto a contribuire alle spese di rimozione della cisterna, ai sensi del terzo comma dell’art. 1123 c.c., salvo che un regolamento di natura contrattuale non disponga altrimenti. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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SMALTIMENTO ACQUE
Vorrei sapere se devo concorrere alla spesa per "velocizzare" lo smaltimento d'acqua sorgiva e/o piovana che di tanto in tanto allaga il piano seminterrato in cui non vanto alcuna proprietà. L'edificio in cui ho lo studio ha un piano seminterrato in cui sono ubicati i locali garage dei condomini (escluso lo scrivente e altra persona). Lo stabile è stato edificato su un falda acquifera e l'impermeabilizzazione posta in essere dall'impresa funziona perfettamente impedendo che l'acqua possa salire ed allagare il piano testé citato. Tuttavia la griglia di raccolta acqua piovana antistante l'ingresso all'area di manovra dei garage (ubicata sulla corte comune), che raccoglie anche l'acqua derivante dalla corte comune, per assenza di una adeguata pendenza e in caso di abbondanti pioggie non riesce a smaltire velocemente l'acqua piovana consentendo l'allagamento del piano garage per circa 10 cm.; acqua, questa, che defluisce lentamente e regolarmente nel giro di qualche ora e in alcuni casi nell'arco della giornata.
I proprietari dei garage al fine di un miglior uso e godimento della loro proprietà privata fanno chiamare lo spurgo per "velocizzare" lo smaltimento dell'acqua che, giova ripetere, in tutti i casi anche se pur lentamente, smaltisce da sola senza alcun intervento, e pretendono di ripartire le spese tra tutti i condomini tra cui lo scrivente che non ha proprietà in tale piano.
Alla luce di quanto brevemente esposto ritengo di non dover partecipare alla spesa dello spurgo in quanto l'allagamento (credo) non intacca parti comuni dell'edificio ma interessa solo i garage di proprietà privata e lo spazio di manovra antistante a quest'ultimi che è di fatto utilizzato in maniera esclusiva dai proprietari dei garage stessi (spazio tra l'altro non individuato dal regolamento condominiale).

Se, all’esito di un sopralluogo ad opera di un tecnico, risulta che l’acqua che invade i garage non proviene dall’edificio condominiale e  non è suscettibile di arrecare danno alle parti comuni (circostanza che - a dire il vero - appare comunque difficilmente ipotizzabile), il lettore non è tenuto a contribuire alla spesa richiesta dal suo smaltimento. Saluti, Avv. Michele D'Auria - consulenza legale online - parere legale online.

 

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