L'Amministratore vuole affittare il campo da tennis condominiale: che maggioranza occorre?

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La questione di cui mi riferisce è da analizzare con particolare attenzione, in quanto non è di facile inquadramento e si presta perciò a soluzioni diverse.

 

In primo luogo, per le locazioni di durata superiore a nove anni occorre sempre l'unanimità dei condomini, quindi se questo è il caso la questione si risove facilmente.

 

Il discorso è invece diverso per le locazioni di durata inferiore. In linea di massima esiste una consolidata corrente giurisprudenziale secondo la quale la locazione di un bene condominiale si risolve in una attività di godimento indiretto del bene medesimo, per il quale basta la maggioranza semplice, vale a dire un numero di voti che rappresenti almeno un terzo dei condomini e almeno un terzo del valore millesimale dell’edificio. Addirittura, in qualche caso, si è ratificato il comportamento dell'amministratore che abbia dato il bene  condominiale in locazione senza avvertire preventivamente l'assemblea, che solo successivamente sarebbe stata informata, approvando a posteriori  l'operato dell'Amministratore.

 

Immagino che l'Amministratore del Suo condominio quando Le dice che basta la maggioranza semplice si riferisca a tale indirizzo della giurisprudenza; allo stesso tempo però fa bene a dirLe che non ne è sicuro, perchè - infatti - la questione non è risolvibile in maniera così semplicistica. Le sentenze che hanno dato vita all'orientamento in esame, infatti, concernono beni condominiali quali la ex casa del portiere o gli ex locali adibiti alle caldaie; si tratta cioè di beni nati per assolvere ad una determinata funzione comune che non esiste più, in quanto soppressa. Ci si ritrova quindi con beni che non sono divisibili e non sono godibili in maniera semplice e diretta dai condomini; beni per i quali è quindi logico ed ammissibile permettere un godimento indiretto attraverso la locazione dei medesimi.

 

Il caso del campo da tennis è evidentemente diverso. Qui è ben presente la possibilità di fare uso in modo diretto del bene comune, come è ben presente la divisibilità del godimento attraverso una semplice turnazione; anzi il bene in questione, per sua natura, non può essere utizzato che così, fin dalla sua nascita.

 

Per tale ragione l'affitto del campo da Tennis non potrà avvenire che all'unanimità dei millesimi, in quanto comporta l'inutilizzabilità diretta anche da parte di un solo condomino, il quale ne ha invece l'insopprimibile diritto. 

 

A mo' di postilla finale si aggiunga che - come da Lei riferito - l'affitto sarebbe concesso ad un prezzo simbolico, quindi non vi sarebbe nemmeno un reale profitto che possa essere considerato come godimento indiretto; la qual cosa non fa che riconfermare la conclusione appena espressa. 

 

 

Vedo - comunque - che Lei scrive da Milano.

 

Data la vicinanza (a Milano vi è un Local Partner dello studio, presso cui ricevo i clienti tramite videoconferenza o, se necessario, anche di persona) riterrei opportuno - a questo punto - un incontro in loco; così potrà spiegarmi meglio i dettagli della situazione. 

 

Se vuole che Le fissi un appuntamento mi faccia sapere (basterà cliccare sull'apposito banner che troverete qui sotto "Clicca qui per trovare l'avvocato più vicino").  

 

 

 

Avv. Michele D'Auria - Consulenza legale online e on site