Vorrei un parere sulla riforma del condominio. L'art. 10 della legge dell'Equo canone dice tra l'altro ....i conduttori possono andare in assemblea e votare in luogo del proprietario, su questioni riguardanti le spese per il riscaldamento e condizionamento. Il nuovo art. 1136 del c.c. al sesto comma dice che l'assemblea non può deliberare, se non consta che sono stati convocati tutti gli aventi diritto.
- Domanda 1: tra gli aventi diritto ci sono quindi anche i conduttori, se all'ordine del giorno c'è il problema del riscaldamento, oppure deve essere convocato solo il proprietario che voterà lui al posto del conduttore oppure farà votare l'inquilino solo dopo aver deciso di rifiutare lui (naturalmente questo dovrà essere convocato)? Oppure il proprietario deve cedere comunque il voto all'inquilino, sempre per la faccenda delle spese e gestioni riscaldamento? Se si a questa ultima ipotesi, il proprietario allora potrà votare solo questioni di altro genere, mentre dovrà lasciar votare (e quindi convocare, lui o l'Amministratore il conduttore) il conduttore?
- Domanda 2: Chi deve convocare l'inquilino, il proprietario o l'amministratore ?
Grazie di tutto, aspetto risposta. Cordiali saluti.
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Come da Lei giustamente sottolineato, la materia di cui mi riferisce era (ed in effetti ancora in parte è) regolamentata dal vecchio art. 10, primo e secondo comma, della L. n. 392/78 (c.d. legge sull'equo canone).
La normativa in questione dispone quanto segue:
“Partecipazione del conduttore all'assemblea dei condomini.
Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria.
Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.”
Vi sono perciò dei casi in cui il conduttore ha non solo diritto di intervenire, ma anche di votare al posto del proprietario (riscaldamento e condizionamento d'aria). Tali casi sono eccezionali, quindi non possono essere interpretati in maniera estensiva; per quel che riguarda genericamente gli altri servizi comuni egli avrà solo il diritto di intervenire, senza poter però esprimere il voto.
Appare chiaro che per poter esercitare tali diritti (di voto o di intervento) il conduttore deve essere avvisato della convocazione dell'assemblea: ma a chi compete tale onere?
Per decenni si è ritenuto che tale onere spetti al proprietario, il quale deve avvisare il proprio inquilino della convocazione dell'assemblea, anche perchè l'art. 1136 C.C., al sesto comma prevedeva che:
“l'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione”.
L'esplicito riferimento ai soli condomini (e non anche ai conduttori) dava un forte sostegno normativo al fatto che l'Amministratore fosse tenuto a convocare i soli proprietari e non anche gli inquilini, pur nei casi in cui questi ultimi avessero diritto di partecipare.
Va però rilevato che - come da Lei sottolineato - la recente legge di riforma del condominio (L. 220/12) ha modificato l'art. 1136 C.C., il quale oggi prevede che:
“l'assemblea non può deliberare se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati”.
Non si parla più esclusivamente di "condomini" ma - più genericamente - di "tutti gli aventi diritto".
Nonostante parte della dottrina ritenga ancora oggi che ciò poco cambia, nel senso che l'onere di avvisare gli inquilini gravi ancora sul proprietario, è opinione del sottoscritto che ciò non sia vero; l'art. 1136 parla infatti espressamente di “convocazione” e non di semplice “avviso” o “comunicazione”; gli aventi diritto, quindi, vanno espressamente "convocati" e non semplicemente "avvisati". Orbene, la convocazione, nel senso tecnico indicato, è - normalmente - atto dell'Amministratore, a meno che non ci si trovi di fronte a forme particolari di convocazione in cui siano gli stessi condomini a procedere, nel qual caso l'onere medesimo ricadrà in capo a questi ultimi (e - ancora una volta - non in capo al proprietario).
Tutto quanto detto, ovviamente, vale sempre per le materie già indicate: riscaldamento e condizionamento, in cui è previsto il diritto di voto degli inquilini. Per quanto riguarda la generica modificazione dei servizi comuni, in cui vi è solo il diritto di intervenire, ritengo applicabile il vecchio indirizzo in quanto anche il nuovo art. 1136 parla di aventi diritto a "deliberare" e perciò sembrerebbe difficile estendere tale interpretazione anche a chi ha il semplice diritto di intervento, ma non quello di voto/deliberazione. Spetterà pertanto in questo caso al proprietario dare avviso all'inquilino.
Al di fuori dei casi predetti non esiste in genere alcun obbligo di avvisare l'inquilino delle assemblee condominiali.
Vedo - comunque - che Lei mi scrive da Roma; dal momento che in tale città (come anche a Napoli) ricevo personalmente i lettori del sito che ne facciano richiesta, se vuole sarà possibile approfondire meglio di persona, tramite un incontro in studio.
Mi faccia sapere (basterà cliccare sull'apposito banner che troverete qui sotto "Clicca qui per trovare l'avvocato più vicino").
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