Sono nuda proprietaria di un fondo commerciale e mia nonna ne è l'usufruttuaria. La mia amministratrice condominiale insiste ad addebitarmi spese che, secondo me, non mi competono. L'ultima riguarda la manutenzione dell'impianto termico che causa temperature diverse nei vari appartamenti. L'amministratrice mi addebita sia le spese della progettazione dell'impianto sia lo stesso impianto. Dopo essermi opposta tramite legale, lei che comunque nel consuntivo addebita a me le spese, risponde che chiederà il pagamento anche all'usufruttuaria ma che, nel caso non pagasse, mi farà il decreto ingiuntivo perchè per lei "basta che qualcuno paghi". Dove sta la ragione e che cosa posso fare per tutelarmi?
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CONDOMINIO il pagamento delle bollette inevase va chiesto all'usufruttuario o al nudo proprietario?
In linea di massima ha ragione l'Amministratore.
La questione comunque è un po' complessa.
Tanto per cominciare, la regolamentazione giuridica attuale è stata introdotta di recente, grazie alla legge di riforma sul condominio, la quale ha disposto che "Il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale".
Allo stato attuale, quindi, è indubbio che l'Amministratore possa chiedere il pagamento sia a Lei che a Sua nonna, anche se fino a prima della riforma la Cassazione aveva definitivamente chiarito che per la riscossione delle quote condominiali andasse seguita la ripartizione di cui agli artt. 1004 e 1005 del Codice Civile.
Attenzione però:
-1) La ripartizione di cui agli artt. 1004 e 1005 C.C. esiste ancora; per tale ragione l'Amministratore potrà chiedere il pagamento ad entrambi, ma poi, nei rapporti interni, chi è stato costretto a pagare quote non dovute potrà rivalersi nei confronti dell'altro.
-2) Le quote richieste dall'Amministratore devono essere state - come è ovvio - regolarmente approvate dall'Assemblea regolarmente convocata; prima di cominciare a pagare consiglierei di controllare se tale regolare convocazione ci sia stata (ad esempio, controllare se siano stati regolarmente convocati sia il nudo proprietario che l'usufruttuario per le spese di reciproca competenza).
Vedo - comunque - che Lei mi scrive da Napoli; dal momento che in tale città (come anche a Roma) ricevo personalmente i lettori del sito che ne facciano richiesta, se vuole sarà possibile approfondire meglio di persona, tramite un incontro in studio (basta utilizzare il banner presente qui sotto "Clicca qui per trovare l'Avvocato più vicino").
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Letizia (giovedì, 17 settembre 2015 13:55)
La ringrazio innanzi tutto, quello che mi chiedo è se la manutenzione dell'impianto termico sia di mia spettanza oppure se sia a carico dell'usufruttuario. Grazie ancora
Mino Perini (venerdì, 18 settembre 2015 17:24)
Abito in un fabbricato al mare di 12 appartamenti,finita l'estate solo i proprietari di due appartamenti rimangono a viverci tutto l'anno. E' giusto pagare le spese di condominio come se ci vivessimo tutto l'anno?
Vi ringrazio sin da ora per la risposta che vorrete darmi.
studiolegaledauria (martedì, 22 settembre 2015 13:42)
@ Letizia #1
Per rendere la risposta più precisa, riporto il dettato della normativa codicistica:
Art. 1004 C.C.: "Le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell'usufruttuario.
Sono pure a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione".
Art. 1005 C.C.: "Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario.
Riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta..."
Ad una prima lettura gli articoli in esame non prevedono espressamente che le spese riguardanti gli impianti di riscaldamento siano da attribuire al nudo proprietario.
Occorre però rilevare che l'elenco contenuto non è considerato tassativo, e ciò specie alla luce di quanto disposto dall'art. 67, VI comma delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, secondo cui:
"l'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni".
Se il diritto di voto dell'usufruttuario è limitato all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni, significa che per tutte le altre questioni deciderà (e pagherà) il nudo proprietario.
In conclusione: i lavori di cui mi riferisce sembrano difficilmente classificabili come lavori di ordinaria amministrazione, quindi in linea di massima sarebbero a carico del proprietario, anche se una risposta definitiva può essere data solo dall'esame della situazione di fatto, che facilmente varia caso per caso.
studiolegaledauria (martedì, 22 settembre 2015 14:19)
@ Mino Perini #2
Si, è giusto, in quanto si paga per l'uso potenziale dei servizi condominiali.
studiolegaledauria (martedì, 07 febbraio 2017 12:46)
Avviso ai lettori.
Su questa e altre pagine ricevo centinaia di richieste di pareri, a cui - data la mole - è praticamente impossibile rispondere con completezza e rapidità. Chiedo perciò scusa se solo ad alcuni verrà data pubblica risposta.
Ricordo però a tutti che lo Studio opera sull'intero territorio nazionale per cui, qualora lo riteniate opportuno, sarà possibile organizzare un incontro (gratuito) con il Collega più vicino alla zona dove abitate, cliccando sull'apposito banner che troverete in questa pagina, all'inizio della discussione ("Clicca qui per trovare l'avvocato più vicino").
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