AFFITTI IN NERO - Commento a Cassazione Sez. Un. 18214/2015: nullità a favore del conduttore?

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I primi commenti alla sentenza n. 18214/2015 delle Sezioni Unite, basati su scarne anticipazione della sentenza medesima, avevano dato l'impressione di chissà quali novità e stravolgimenti.

 

In effetti, però, una lettura più approfondita rivela qualcosa di diverso.

 

-1) RICONFERMATA LA NULLITA' DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE ORALI


La Suprema Corte, tanto per cominciare, ha riconfermato per l'ennesima volta che i contratti di locazione orali sono nulli alla stregua di quanto disposto dalla L. 431/98 e - sempre alla stregua di quanto diposto dalla L. 431/98 - fa salvo solo il caso in cui la forma orale sia stata IMPOSTA dal locatore; a tal proposito la sentenza si esprime nei termini che seguono:


  • “Un terzo filone interpretativo ritiene, infine, necessaria la forma scritta ad essentiam, limitando, peraltro, la rilevabilltà della nullità in favore del solo conduttore nella specifica ipotesi di cui all'art. 13, comma 5 della L. n. 431 del 1998, che gli accorda una speciale tutela nel caso in cui gli sia stato imposto, da parte del locatore, un rapporto di locazione di fatto, stipulato soltanto verbalmente. II conduttore potrebbe, cioè far valere egli solo la nullità qualora il locatore abbia imposto la forma verbale, abusando della propria posizione dominante all'interno di un rapporto giocoforza asimmetrico.
  • E' convincimento di queste sezioni unite che l'ultima delle soluzioni proposte dalla giurisprudenza di merito debba essere condivisa”.

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Andrà opportunamente rilevato che la formattazione del testo, con i sottolineati, i grassetti ed i corsivi, è contenuta nell'originale della sentenza: lo scrivente si è limitato a trascriverla fedelmente; il che - se da un lato un po' stupisce, data l'austerità ed autorevolezza della Corte giudicante - fa capire quanto il punto sia stato ritenuto determinante. Ciò è tanto vero che la sentenza in esame ritorna varie volte sul concetto, sempre con vigorose formattazioni del testo:


  • “A tale conclusione deve pervenirsi, innanzitutto, sulla base di una interpretazione letterale della disposizione di cui all'art. 13, comma 5 della legge n. 431 del 1998, che limita all'elemento caratterizzante costituito dall'«abuso» del locatore la necessità di un riequilibrio del rapporto mediante l'introduzione di un'ipotesi di nullità relativa: ne consegue, logicamente, che, in mancanza di tale «abuso», la nullità debba ritenersi assoluta (e, quindi, non sanabile) e rilevabile da entrambe parti, oltre che d'ufficio ex art. 1421 cod. civ.”


  • “Si richiede, tuttavia, espressamente, un ulteriore presupposto, ovvero che sia il locatore ad aver preteso l'instaurazione del rapporto di fatto, e che quindi la nullità del contratto sia a lui attribuibile, mentre il conduttore deve averla solo subita. Si disciplina, pertanto, la fattispecie concreta del locatore ehe ponga in essere una coazione idonea ad influenzare il processo di formazione della volontà del conduttore, condizionando alla forma verbale l'instaurazione del rapporto di locazione”


  • “...la portata eccezionalmente derogatoria ad un principio-cardine dell'ordinamento (i.e. la insanabilità del contratto nullo) non consente un'interpretazione della norma diversa da quella rigorosamente letterale. Il giudice dovrà pertanto accertare, da un canto, l'esistenza del contratto di locazione stipulato verbalmente in violazione dell'art. l, comma 4, dell L. n.431 del 1998, e, dall'altro, la circostanza che tale forma sia stata imposta da parte del locatore e subita da parte del conduttore contra la sua volontà...”


  • “...In concreto, sarà pertanto necessario che il locatore ponga in essere una inaccettabile pressione (una sorta di violenza morale) sul conduttore al fine di costringerlo a stipulare il contratto in forma verbale...”


  • “Non può, pertanto darsi seguito alla tesi... secondo cui il collegamento tra I'art. 13, comma 5 e l'art. l, comma 4, della legge n.431 del 1998 integrerebbe tout court gli estremi della nullità di protezione o relativa anche nel caso l'uso della forma verbale sia stato deciso volontariamente da entrambe le parti contraenti”.


  • “L'interpretazione letterale della norma in parola non consente, in definitiva, soluzione diversa. Sancire che, per la stipula di validi contratti di locazione, è necessaria la forma scritta, significa a contrario affermare ehe il contratto di locazione privo di tale requisito è invalido (i.e., nullo).”
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-2) ONERE DELLA PROVA A CARICO DELL'INQUILINO

 

Le Sezioni Unite sono molto chiare nel ribadire che, in ogni caso, l'onere di provare che la forma orale è stata imposta dal locatore grava sull'inquilino. E nemmeno fanno mistero del fatto che si tratti di una prova molto difficile:

 

  • “Né la innegabile difficoltà probatoria di tale circostanza (gravando il relativo onere sul conduttore, in ossequio alle tradizionali regole del relativo riparto) può condurre a soluzione diversa, non potendo un principio (e una maggior difficoltà) di carattere processuale incidere sulla ricostruzione sostanziale della fattispecie.”

 

Il conduttore, per quanto detto, non dovrà infatti semplicemente provare che vi sia stato un rapporto di locazione orale, ma pure che su di lui siano state esercitate pressioni tali da assurgere ad una vera e propria “coazione idonea ad influenzare il processo di formazione della volontà”, costituente una“inaccettabile pressione” ed una “sorta di violenza morale”.

 

Di fronte ad espressioni così forti, usate e sottolineate dalla Suprema Corte, viene naturale chiedersi se il semplice rifiuto di sottoscrivere il contratto di locazione da parte del locatore possa essere ritenuto sufficiente, essendo molto dubbio che questo solo gesto possa essere qualificato come “violenza morale” o “inaccettabile pressione”. Nella interpretazione dei contratti va considerato, infatti, anche il concreto comportamento tenuto dalle parti successivamente alla stipula: una mancanza di opposizione da parte del conduttore può essere interpretata tranquillamente come accondiscendenza al rifiuto di firmare il contratto da parte del locatore, se non vi siano ulteriori elementi che possano dimostrare il contrario.

 

 

-3) NORMATIVA ATTUALMENTE APPLICABILE ALLA LUCE DELLA SENTENZA.

 

In buona sostanza, nulla di nuovo: le Sezioni Unite n. 18214/2015 hanno semplicemente riconfermato ciò che già era scritto nell'art. 1, comma 4 e nell'art. 13, comma 5 della L. 431/98.

 

Hanno cioè riconfermato che:

 

-1) I contratti di locazione conclusi in forma orale sono NULLI.

-2) Se la nullità è stata imposta dal Locatore, e se ciò viene provato in giudizio, il Conduttore potrà agire affinchè la locazione sia sanata e venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto in relazione al canone predeterminato in sede di accordi definiti ai sensi del comma 3 dell'art. 2 (accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprieta' edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative, che provvedono alla definizione di contratti-tipo) oppure ai sensi dell'art. 5, commi 2 e 3 (contratti di natura transitoria).

-3) In tal caso il giudice disporrà la restituzione delle somme eventualmente pagate in eccesso dal conduttore (ma un canone sarà comunque dovuto, nel rispetto degli accordi locali di riferimento).
 Avv. Michele D'Auria - Consulenza legale online e on site

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