Contratto di locazione non registrato: è nullo? può essere sanato? è ammessa la tardiva registrazione? è possibile lo sfratto?

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La recente sentenza della Corte di Appello di Roma, n. 3753/15 del 24.06.2015 offre l'occasione per fare il punto sulla tormentatissima vicenda giuridica riguardante la validità (o piuttosto la invalidità, nullità) dei contratti di locazione non registrati.


La questione a prima vista sembrerebbe molto semplice:


  • L'art. 1, Comma 346 della L. 311/2004 sancisce che “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.

  • Dal momento che la normativa tributaria concede trenta giorni per registrare il contratto di locazione, trascorso tale periodo dovrebbe scattare la nullità.


Nonostante tale invidiabile chiarezza, la disposizione legislativa in esame ha trovato in questo più che abbondante decennio di vigenza le interpretazioni più disparate da parte dei Giudici chiamati ad applicarla.


La questione non è solo accademica; il risvolto pratico è anzi molto concreto e si sostanzia in una semplice domanda: è possibile procedere ad uno sfratto per morosità o ad una licenza per finita locazione se il contratto non è stato registrato?


Ma andiamo per ordine.


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Sul punto, ad oggi, non esiste una chiara pronuncia di legittimità; l'unico precedente, a volte riportato, è quello di Cass. n. 16089/2003, la quale dispone che “Un contratto di locazione concluso in forma scritta, ma non registrato, è valido e vincolante per le parti, e può essere fatto valere in giudizio”; Il problema è che tale pronuncia è precedente alla L. 311/2004, la quale invece ha espressamente previsto la nullità.


Nella giurisprudenza di merito, pur con diverse sfumature, le posizioni sono sostanzialmente tre:


-1) Nullità sanabile con registrazione tardiva ed effetti “ex nunc” (cioè dal momento della registrazione del contratto).

-2) Nullità sanabile con registrazione tardiva ed effetti “ex tunc” (cioè dalla data di stipula del contratto).

-3) Nullità del contratto, non sanabile nemmeno con registrazione tardiva.


 

Alla prima posizione (nullità sanabile con registrazione tardiva ed effetti dal momento della registrazione del contratto) ha aderito, tra gli ultimi, il Tribunale di Bari con sentenza n. 852/2012 e precedente ordinanza del 24.10.2011 emessa dalla sezione distaccata di Monopoli.

  • La giurisprudenza in esame considera che “la tesi della nullità radicale del contratto non registrato, con conseguente sua inesistenza giuridica e relativa insanabilità ex art. 1423 c.c., non appaia compatibile con la tutela degli interessi sostanziali sia dei contraenti che dell’erario” e che “tale soluzione avrebbe ripercussioni negative non soltanto sugli interessi del conduttore, normalmente protetto dall’ordinamento in quanto individuato come contraente debole, e sull’interesse dello stesso locatore, costretto a ricorrere, in caso di inadempimento del conduttore, alla meno agevole azione ordinaria di occupazione senza titolo, ma anche sulla finalità della norma di cui all’art 1, comma 346, l. n. 311/2004 che è quella di far emergere il ‘‘sommerso’’, sicché si deve ritenere che la stessa norma consenta, analogamente a ciò che accade in ambito fiscale e con effetti validanti sul piano civilistico, il ravvedimento dei contraenti che non hanno registrato il contratto”.
  • Sempre secondo il Tribunale di Bari, lo stesso Legislatore avrebbe chiarito la sua volontà al riguardo, e cioè di attribuire alla registrazione un effetto sanante con decorrenza ex nunc, atttraverso l’art. 3 comma 8 del dlgs n. 23/2011, il quale prevede la disciplina da applicare in termini di durata del contratto di locazione e di entità del canone, nel caso di contratti registrati tardivamente, disciplina che decorre - appunto - dalla registrazione.
A tacer d'altro (ci sarà tempo di commentare nel prosieguo) vale la pena di sottolineare immediatamente che la normativa invocata in questo caso è però stata successivamente dichiarata incostituzionale (Corte Cost. n. 50/2014).
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Alla seconda posizione (nullità sanabile con registrazione tardiva ed effetti dal momento della stipula del contratto) ha aderito, tra gli ultimi, il Tribunale di Messina con sentenza n. 1077/2013 (ma vi sono numerosi precedenti: Trib. Bergamo 07.02.2012, Trib. Roma 14.11.2011, Trib. Catanzaro 22.07.2010, Trib. Modena ord. 12.06.2006).
  • Secondo il Tribunale di Messina “la registrazione opera ab extrinseco come condicio iuris di efficacia, con la conseguenza che l'omessa registrazione determina conseguentemente non la nullità del contratto, ma soltanto la sua inefficacia”. D'altra parte, rileva il Tribunale di Messina, la legge qualifica come nulli i contratti di locazione non registrati e non già quelli che lo siano tardivamente; mentre l'art. 10, Comma 3 della L. n. 212/2000 (statuto del contribuente) stabilisce che le violazioni a disposizioni di rilievo esclusivamente tributario non possono essere causa di nullità del contratto. La conseguenza, conclude il Tribunale di Messina, è che la tardiva registrazione del contratto di locazione produce effetti fin dal momento della sua conclusione. 

Alla terza posizione (nullità non sanabile, nemmeno con registrazione tardiva) ha aderito, da ultimo la Corte di Appello di Roma, con recentissima sentenza n. 3753/2015 del 24.06.2015, ponendosi peraltro sulla scia di quanto già deciso qualche anno prima dalla Corte di Appello di Brescia n. 682/2012 del 28.05.2012 e di numerosi Tribunali, tra cui - in maniera altalenante - quello di Roma.
 
Pare opportuno riportare qualche stralcio della recentissima sentenza.
 
In primo luogo la Corte afferma categoricamente la nullità del contratto di locazione non registrato nei termini:
  • "La Corte ritiene fondata l'eccezione... relativa alla nullità del contratto per omessa registrazione... essendo documentato che il contratto stipulato in data 20.1.2010 è stato registrato solo l'anno successivo, in data 18.1.2011."
  • "Ai fini dell'integrazione della omessa registrazione non può che farsi riferimento alla legislazione tributaria... laddove si prevede che il contratto debba essere registrato nel termine di trenta giorni dalla stipulazione...; una volta integrata l'omissione, il contratto è da intendersi non registrato e, quindi matura la nullità così come espressamente dalla legislazione civile."
In secondo luogo esclude che la sanatoria in sede tributaria abbia ripercussioni sul piano civilistico:
  • "Nel codice civile la nullità è, come è noto, non sanabile (art. 1423 c.c.), mentre è suscettibile di sanatoria il mero illecito tributario, così come è avvenuto nel caso di specie, mediante il pagamento dell'imposta, con le sanzioni e gli interessi maturati, in attuazione della normativa tributaria."
  • "In senso contrario non è congruo invocare il principio stabilito dall'art. 10, III c., l. n. 212/00, secondo cui "le violazioni di disposizioni di rilievo esclusivamente tributario non possono essere causa di nullità del contratto", in quanto la richiamata legislazione civile sulla nullità del contratto di locazione esclude in radice che sia in questione una mera violazione di una disposizione di rilievo esclusivamente tributario; la Corte Costituzionale ha, infatti, riconosciuto, in occasione dello scrutinio del citato art. 1, comma 346 cit, che tale disciplina eleva la norma tributaria al rango di norma imperativa, la cui violazione implica la nullità ai sensi dell'art. 1418 c.c.(C. Cost. 5 dicembre 2007 n. 420), in tal senso correttamente inquadrando la norma nell'ambito dei rapporti interprivati piuttosto che in quelli tra il privato e la P.A."
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Infine, la Corte illustra quale sia la ratio che sottende al regime di nullità insanabile, evidenziando che tale regime non è affatto lesivo rispetto all'interesse pubblico di riscuotere i tributi:
  • "Il regime di nullità insanabile, poi, non è affatto privo di ragionevolezza rispetto agli interessi pubblici inerenti al prelievo fiscale in quanto mira a spiegare una evidente efficacia dissuasiva, nel senso, cioè, di non rendere conveniente alle parti di omettere la registrazione riservandosi di provvedere solo in caso di sopravvenuto conflitto tra i contraenti, in tal senso prefiggendosi un obiettivo conformativo ben più ambizioso rispetto a quello conseguibile dalle eventuali sanatorie a posteriori, circoscritte alle ipotesi di contenzioso tra le parti."
*****
Dal rapido excursus effettuato appare evidente lo stato di disarmante confusione in cui si dibattono gli operatori del diritto con riferimento alla tematica in esame. Sentenze anche molto recenti si contraddicono a vicenda, proponendo ricostruzioni giuridiche incompatibili tra loro, al punto che - realisticamente - oggi nessuno può davvero essere sicuro della decisione che sarà presa dal Giudice adito nel caso si dia corso ad un contenzioso in materia. E' pertanto senz'altro auspicabile un intervento chiarificatore della Cassazione.  
La recentissima presa di posizione della Corte di Appello di Roma, comunque, ha certamente un suo peso, specie se si consideri che già un'altra corte di Appello (Brescia) aveva concluso per la nullità del contratto di locazione non registrato e anche considerando la sentenza pubblicata dalle Sezioni Unite appena un paio di giorni fa (Cass. Sez. Un. n. 18213 del 17.09.2015) che - se pur emessa sull'esame di situazioni giuridiche diverse da quella che qui si esamina - si è premurata di sancire il seguente principio:
  • “...le disposizioni di legge successive al 1998 introducono un principio generale di Inferenza/Interferenza dell'obbligo tributario con la validità del negozio, principio generale di cui è sostanziale conferma nel dictum dello stesso giudice delle leggi (Corte Cost. 420 del 2007...)” 
Non è ancora il chiaro pronunciamento che si auspica, ma è certamente un traccia di dove le Sezioni Unite vogliano condurre la martoriata materia in oggetto.
Tornando quindi al quesito iniziale: è possibile procedere ad uno sfratto per morosità o ad una licenza per finita locazione se il contratto di locazione non è stato registrato nei termini?
La risposta non può essere chiara ed univoca: 
-1) Qualora il giudice adito aderisca alla ricostruzione secondo cui la registrazione tardiva sana la nullità del contratto, l'azione di sfratto per morosità o licenza per finita locazione sarà possibile.
-2) Qualora il giudice adito aderisca alla ricostruzione secondo cui la registrazione tardiva non sana la nullità del contratto, tali azioni non saranno possibili (in tal caso occorrerà agire per la detenzione senza titolo).

 

Avv. Michele D'Auria - Consulenza legale online e on site

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Scrivi commento

Commenti: 13
  • #1

    Sergio D'Acuti (lunedì, 21 settembre 2015 15:59)

    Ed in questi casi un contratto non registrato con pagamenti in nero quale sorte ha? Il conduttore può chiedere indietro quanto pagato in piu rispetto al dovuto?

  • #2

    studiolegaledauria (martedì, 22 settembre 2015 09:39)

    @ Sergio D'Acuti #1
    Se si segue la linea indicata dalle recenti sentenze della corte di Appello di Roma e (seppur più velatamente) dalle Sezioni Unite della Cassazione, il contratto non registrato e con pagamenti in nero va considerato nullo. Per tale ragione il locatore non potrà pretendere il pagamento dei canoni concordati e il conduttore non potrà pretendere di restare nell'appartamento. Si rientrerà, insomma, nel caso di detenzione senza titolo, per cui l'inquilino potrà chiedere la restituzione di quanto pagato, ma d'altra parte il locatore potrà chiedere la corresponsione di una equa indennità per occupazione senza titolo.

  • #3

    Marco (giovedì, 24 settembre 2015 13:38)

    Nel caso di un locale bar/pub con scrittura parziale in nero registrata dopo che si ci è opposti al pagamento del nero, se si può dimostrare il nero pagato e' possibile riavere le somme in nero e annullare il secondo contratto sanante?

  • #4

    studiolegaledauria (giovedì, 24 settembre 2015 17:08)

    @Marco #3
    In linea di massima si; ovviamente però una risposta sicura presuppone sempre l'esame approfondito della situazione di fatto e dei documenti.

  • #5

    simone (venerdì, 09 ottobre 2015 11:14)

    Anzitutto, complimenti per la chiarezza della disamina. Sollevo, tuttavia, un dubbio riguardo alla domanda, sopra, del sig. D’Acuti. Le somme versate da parte del pseudo-conduttore non sarebbero comunque ripetibili poiché l'obbligo assunto sarebbe fonte di un'obbligazione naturale ex art.2034 (così Trib. Roma sent. sez. VI civile, 01/10/2014). Che ne pensa?

  • #6

    Tommaso (giovedì, 31 dicembre 2015 08:25)

    Contratto di loc. Uso diverso 1981, regolarmente registrato. Azione conduttore X indebito arricchimento del 2011.Locatore si costituisce eccependo un contratto sullo stesso immobile del 1985 e lo registra nel 2011 dopo la notifica del ricorso. Il giudice con ordinanza ritiene nullo il primo contratto e non concede la ctu X l'indebito, oggi il giudizio prosegue sulla richiesta di risoluzione da parte del locatore X aver cambiato l'uso senza peraltro eccepirlo tempestivamente ai sensi dell'art.80 l.392/78. Posso insistere ,già eccepita, sulla tardività della registrazione, oltre 25 anni e comunque insistere nell'invitare il giudice ad una Ctu, sia sul premio contratto e/o secondo considerato che in ambedue vi è indebito. Grazie. La prossima udienza 8/1/2016?
    Tommaso

  • #7

    Vinny (mercoledì, 27 luglio 2016 02:46)

    Un contratto di un anno senza specificare motivo x il breve periodo regolarmente registrato. Allo scadere dello stesso viste le difficoltà del locatore a pagare le mensilita nn si procede al rinnovo ma si intima verbalmente il conduttore di lasciare l immobile. Solo promesse e nessun ulteriore pagamento. Ora trascorso un altro anno si vorrebbe procedere con azione legale x riavere la proprietà. Cosa suggerisce?

  • #8

    studiolegaledauria.net (lunedì, 08 agosto 2016 12:33)


    @simone #5
    Bisognerà vedere gli orientamenti successivi, al momento si pone come precedente di merito da annotare.

    @Tommaso #6
    risposto in privato

    @Vinny #7
    Per dare un risposta è indispensabile una lettura del contratto; se può mi ricontatti in privato.

    *****

    A tutti i lettori.

    Purtroppo data la grande mole di mail ricevute è praticamente impossibile rispondere sul sito a tutti i lettori. Ricordo però che lo Studio Legale è attivo su tutto il territorio nazionale per cui - volendo - sarà possibile fissare un appuntamento col Partner Locale di zona per approfondire la questione.

    Resto a disposizione di tutti.

    Avv. Michele D'Auria - Consulenza legale online e on site

  • #9

    Elisa (martedì, 24 gennaio 2017 21:39)

    Ho un contratto d affitto mai visto e firmato sono andata alla Agenzia delle entrate e ci sono due contratti registrati uno anno 2015 senza firme ne mia nel del proprietario l altro registrato a dicembre2016 retroattivo fino a maggio 2016 cn solo la firma del proprietario.mi chiedo ma è normale che uno fa contratti senza né farli vedere ne farli firmare

  • #10

    studiolegaledauria (martedì, 07 febbraio 2017 12:40)

    Le assicuro che non è affatto normale.

  • #11

    Francesco Festa (venerdì, 24 febbraio 2017 15:54)

    Ho firmato un preliminare di affitto commerciale che non è stato registrato, versando una cifra a titolo di cauzione. È possibile non firmare il contratto definitivo e riavere la cauzione versata, oppure divengono inadempiente?

  • #12

    studiolegaledauria.net (martedì, 07 marzo 2017 11:00)

    Sarebbe necessario esaminare con attenzione la scrittura che Lei ha firmato.

  • #13

    studiolegaledauria.net (martedì, 07 marzo 2017 11:01)


    Avviso ai lettori.

    Su questa e altre pagine ricevo centinaia di richieste di pareri, a cui - data la mole - è praticamente impossibile rispondere con completezza e rapidità. Chiedo perciò scusa se solo ad alcuni verrà data pubblica risposta.

    Ricordo però a tutti che lo Studio opera sull'intero territorio nazionale per cui, qualora lo riteniate opportuno, sarà possibile organizzare un incontro (gratuito) con il Collega più vicino alla zona dove abitate, cliccando sull'apposito banner che troverete in questa pagina, all'inizio della discussione ("Clicca qui per trovare l'avvocato più vicino").

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