Costruzione piscina condominiale: quanti millesimi? è innovazione gravosa o voluttuaria? chi non paga può utilizzarla?

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Siamo tre condomini e  vogliamo realizzare una piscina condominiale. Ad uno non interessa partecipare a questa costruzione, come ci dobbiamo regolare? Basta un verbale di assemblea e dichiarare il non uso della piscina? E se un domani vendesse l'appartamento il nuovo proprietario entrerebbe in possesso della sua parte senza pagare niente? Grazie di una vs. gentilissima risposta

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Costruzione piscina condominiale: quanti millesimi? è innovazione gravosa o voluttuaria? chi non paga può utilizzarla? 

 

Quello di cui mi riferisce è un tipico caso di "innovazione gravosa o voluttuaria".

 

La questione è regolata dal Codice Civile il quale, per le innovazioni in generale, dispone che:

  • L'innovazione (nel nostro caso, la costruzione della piscina) va deliberata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio; dal momento che siete tre condomini in tutto, e due sono d'accordo, bisognerà controllare solo che vi siano i due terzi dei millesimi. Occorrono infatti sia la maggioranza dei proprietari (due su tre), sia i due terzi dei millesimi.
  • Una volta approvata, in linea di principio tutti dovrebbero essere tenuti al rispetto del deliberato assembleare, perchè le decisioni della maggioranza vincolano anche i dissenzienti.
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Nel caso particolare, però, entra in gioco - come detto - la normativa sulle innovazioni gravose o voluttuarie. Si ha tale tipo di innovazione quando:

  • l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio (la costruzione di una piscina di solito dovrebbe rientrarci agevolmente, a meno che non viviate in una zona extralusso, piena di villette con piscine)
  • consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata (ed una piscina sicuramente lo è).

Orbene, quando l'innovazione sia effettivamente gravosa o voluttuaria, i condomini che non intendono trarne vantaggio (e che perciò non potranno usufruire dell'utilizzo della vasca, nel caso che ci interessa) sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.

 

Di più: se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è proprio consentita, a meno che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.

 

In tal caso però, i condomini e i loro eredi o aventi causa (cioè chi dovesse in futuro comprare il loro appartamento) potranno in qualunque tempo partecipare ai vantaggi dell'innovazione e, perciò, potranno usufruire della piscina come gli altri, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera. 

 

 

Non sarà male riportare il tutto all'interno del verbale condominiale in cui viene deliberata la costruzione della vasca, anche se in realtà si tratta già di previsioni contenute all'interno di norme codicistiche. 

 

Ciò, naturalmente in linea di massima; una risposta più precisa richiederebbe un attento approfondimento dei fatti e della documentazione esistente, che non è possibile fare qui.

 

A tal proposito, comunque, ricordo a Lei e ai lettori, che lo Studio opera anche a MILANOROMANAPOLI e sull'intero territorio nazionale per cui, qualora lo desideriate, sarà possibile organizzare un incontro (gratuito) con il Collega più vicino alla zona dove abitate, cliccando sull'apposito banner che troverete qui sotto ("Clicca qui per trovare l'avvocato più vicino").   

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Commenti: 5
  • #1

    Alessio (domenica, 19 marzo 2017 14:30)

    Grazie per la sua risposta le volevo ancora chiedere , visto che il comune richiede un atto d'obbligo per il permesso a. Costruire , il terzo condomino che non intende partecipare alla costruzione e' obbligato a formarlo se la maggioranza dell'assemblea approva la costruzione ?
    Grazie mille di una sua risposta
    Slt Alessio fanfani

  • #2

    Giuseppe Gobbetti (martedì, 21 marzo 2017 15:11)

    Buongiorno,
    Abito in un condominio in cui è presente una piscina condominiale, sempre stata aperta nei mesi estivi, salvo una volta per ristrutturazione, dal 1988.
    Quest'anno, all'ultima assemblea tenutasi a febbraio, nell'approvazione del preventivo di spese 2017 e senza che fosse all'ordine del giorno, l'assemblea ha votato la chiusura della piscina per l'anno in corso, con una presenza totale di millesimi del 641,28 per cento di cui favorevoli 511, 81 millesimi, astenuti e contrari 147, 20 millesimi.
    Vorrei sapere il suo parere sulla legittimità di tale votazione.
    Grazie per l'eventuale risposta.

  • #3

    studiolegaledauria.net (mercoledì, 22 marzo 2017 09:41)


    @Alessio #1

    Come detto, la questione andrebbe approfondita sui documenti.

    Avv. Michele D'Auria - Consulenza legale online e on site

  • #4

    studiolegaledauria.net (mercoledì, 22 marzo 2017 09:46)


    @Giuseppe Gobbetti #2

    Il mio parere è che ho dei dubbi sulla validità di tale delibera, probabilmente annullabile o nulla. I dubbi diventerebbero certezza se fosse stata deliberata la soppressione. In ogni caso, senza un'esame della documentazione (verbale di assemblea, regolamento di condominio, atto di proprietà) non è possibile esprimere certezze.

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  • #5

    studiolegaledauria.net (mercoledì, 22 marzo 2017 09:51)


    Avviso ai lettori.

    Su questa e altre pagine ricevo centinaia di richieste di pareri, a cui - data la mole - è praticamente impossibile rispondere con completezza e rapidità. Chiedo perciò scusa se solo ad alcuni verrà data pubblica risposta.

    Ricordo però a tutti che lo Studio opera sull'intero territorio nazionale per cui, qualora lo riteniate opportuno, sarà possibile organizzare un incontro (gratuito) con il Collega più vicino alla zona dove abitate, cliccando sull'apposito banner che troverete in questa pagina, all'inizio della discussione ("Clicca qui per trovare l'avvocato più vicino").

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