L'amministratore del mio condominio è un ladro, non presenta bilancio ma ha la maggioranza in assemblea: come revocarlo?

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Il mio Amministratore di condominio è un ladro, non presenta il bilancio da anni, non mostra ricevute e fatture, ne' registro di contabilità, nonostante le richieste dei condomini; ha aperto il conto corrente condominiale ma raccoglie i soldi delle bollette in contanti e si rifiuta di farci vedere l'estratto conto per verificare la regolarità dei pagamenti; purtroppo la maggioranza dei condomini lo sostiene, perchè lui gli permette di pagare quando vogliono e non procede ad emettere i decreti ingiuntivi. Noi della minoranza gli abbiamo chiesto più volte di convocare un'assemblea per l'approvazione del bilancio e la nomina dell'amministratore, ma lui dice che non ce n'è bisogno, perchè siamo quattro gatti a lamentarci e alla maggioranza va bene così. Cosa possiamo fare? Possibile che se alla maggioranza questo losco figuro piace noi siamo costretti a tenercelo? Come si fa a revocarlo? E le spese legali poi chi le paga? Sospettiamo che ci siano anche cause in corso, perchè secondo noi non sta pagando nessuno, e la ditta che stava facendo lavori di manutenzione nell'immobile li ha interrotti, ma naturalmente di questo lui non ci informa. Temiamo che prima o poi sparirà con i soldi. Grazie. 

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consulenza

 

L'amministratore del mio condominio è un ladro, non presenta bilancio ma ha la maggioranza in assemblea: come revocarlo?

 

Lei mi descrive una situazione da incubo, ma non tema: il rimedio c'è, e se vuole lo Studio Legale potrà essere al Suo fianco per farle ottenere la desiderata (e pienamente giustificata, da quel che mi riferisce) revoca giudiziale dell'amministratore condominiale.

 

A tal proposito, prima di procedere all'esame analitico della questione, mi permetta di ricordare a Lei e a tutti i lettori del sito, che lo Studio opera a MILANOROMANAPOLI e sull'intero territorio nazionale per cui, qualora lo desideriate, sarà possibile organizzare un incontro (gratuito) con il Collega più vicino alla zona dove abitate, cliccando sull'apposito banner che troverete qui sotto ("Clicca qui per trovare l'avvocato più vicino").

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Ma veniamo alle risposte.

 

Tanto per cominciare, non è affatto vero che se un amministratore viene votato dalla maggioranza dei condomini sia perciò inamovibile. Anzi, è vero il contrario: il Codice Civile prevede diversi casi in cui l'Amministratore può essere rimosso dall'autorità giudiziaria anche su richiesta di un solo condomino.

 

La materia è sostanzialmente regolata dagli articoli 1129 e seguenti del Codice Civile, a norma dei quali i casi espliciti di revoca giudiziale dell'amministratore sono i seguenti:

  • Mancato rendiconto della gestione.
  • Omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale.
  • Ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore.
  • Ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea negli altri casi previsti dalla legge.
  • Mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi.
  • Mancata esecuzione di deliberazioni dell'assemblea.
  • Gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore (in pratica: quando l'amministratore utilizza il proprio conto corrente personale per l'amministrazione del condominio).
  • Gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio di altri condomini (in pratica: quando l'amministratore utilizza un solo conto corrente per l'amministrazione di diversi condominii).
  • Aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio (in pratica, se l'amministratore - prima di aver recuperato la somma vantata - rinuncia ad una pignoramento immobiliare posto a tutela di un credito vantato dal condominio).
  • Aver omesso di curare diligentemente l'azione e l'esecuzione coattiva nell'azione giudiziaria promossa per la riscossione delle somme dovute al condominio.

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  • Mancata tenuta del registro di anagrafe condominiale.
  • Mancata tenuta del registro dei verbali delle assemblee.
  • Mancata tenuta del registro di nomina e revoca dell'amministratore.
  • Mancata tenuta del registro di contabilità.
  • Mancata fornitura al condomino che ne faccia richiesta di attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali
  • Mancata fornitura al condomino che ne faccia richiesta di attestazione relativa alle eventuali liti in corso.
  • Omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei propri dati anagrafici e professionali.
  • Omessa, incompleta o inesatta comunicazione del codice fiscale.
  • Omessa, incompleta o inesatta comunicazione, se si tratta di società, della sede legale.
  • Omessa, incompleta o inesatta comunicazione, se si tratta di società, della denominazione. 
  • Omessa, incompleta o inesatta comunicazione del locale ove si trovano il registro di anagrafe condominiale, il registro dei verbali delle assemblee, il registro di nomina e revoca dell'amministratore, il registro di contabilità e il regolamento di condominio.
  • Omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei giorni e delle ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prendere gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata, del registro di anagrafe condominiale, del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore, del registro di contabilità e del regolamento di condominio.
  • Mancata comunicazione all'assemblea dell'avvenuta notificazione di un provvedimento dell'autorità amministrativa su materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore (risponde anche dei danni)
  • Mancata comunicazione all'assemblea dell'avvenuta notificazione di un atto di convocazione in giudizio del condominio su materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore  (risponde anche dei danni)
  • Non va infine dimenticato che l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.

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Il Codice Civile, poi, prevede alcuni casi in cui, prima di procedere all'azione giudiziaria, sarà necessario chiedere la convocazione dell'assembea di condominio per far cessare la violazione e revocare il mandato all' amministratore. Ciò, precisamente, quando si ravvisino:
  • Mancata apertura del conto corrente condominiale.
  • Mancata utilizzazione del conto corrente condominiale.
  • Gravi irregolarità fiscali.
Pure in tali casi, la legittimazione ad agire è riconosciuta anche al singolo condomino.

 

Qualora poi, nonostante la convocazione, l'assemblea non provveda a revocare l'amministratore, ciascun condomino potrà rivolgersi all'autorità giudiziaria e in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, avrà titolo di rivalsa nei confronti del condominio che a sua volta potà rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato.

 

Ovviamente, se l'Amministratore nemmeno provveda a convocare la chiesta assemblea, si ricade nei casi generali già esaminati (mancata convocazione dell'assemblea nei casi previsti dalla legge) per cui sarà ugualmente possibile il ricorso in via giudiziaria.
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I casi indicati sono tassativi?
Va precisato che i casi indicati non sono tassativi ma consistono in una mera esemplificazione non esaustiva; il Codice Civile, infatti, prevede espressamente che l'azione giudiziaria di revoca dell'amministratore è possibile pure in altri casi di gravi irregolarità (ad esempio potrebbe essere grave irregolarità il fatto che non informi l'assemblea sulle difficoltà dei lavori in corso, con pregiudizio economico del condominio, o che raccolga deleghe - vietate ormai per legge - per partecipare alle assemblee; o - insomma - qualsiasi altra azione da lui compiuta che arrechi danno al condominio).

 

Come si vede, qualora ci si trovi alla presenza di un amministratore condominiale disonesto o incapace, ce n'è in abbondanza per agire ed ottenere la revoca, anche se si è in minoranza (o addirittura se si è da soli).

 

L'amministratore però ha la maggioranza dei condomini che lo appoggia: e se l'assemblea lo nomina di nuovo?

 

Non può. Il Codice Civile prevede espressamente che in caso di revoca da parte dell'autorità giudiziaria, l'assemblea non può nominare nuovamente l'amministratore revocato.

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Ma chi paga le spese legali?

 

Questo è stato un problema serio fino alla legge di riforma del condominio, in quanto - non di rado - i tribunali addossavano la spese legali a chi aveva proposto il ricorso, per cui si aveva la beffa di aver magari ottenuto la revoca dell'amministratore disonesto o incapace, ma di dover poi sostenere l'esborso necessario. 

 

L'attuale normativa, come visto, prevede che chi ha proposto l'azione di revoca possa rivalersi sul condominio (che trae beneficio da tale revoca), il quale a sua volta potrà rivalersi sull'amministratore revocato; ciò - almeno - nei casi in cui sia espressamente prevista la previa convocazione dell'assemblea per decidere sulla revoca dell'amministratore, anche se una lettura sistematica della norma induce a ritenere che ciò valga, in realtà, in tutti i casi. Ciò sembra confermato anche dalla recente Cass. 18487/2014 la quale, in un giudizio sottoposto a normativa precedente alla riforma, ha tuttavia voluto precisare quanto segue: 

 

  • "La questione non soggiace alla disciplina del nuovo testo dell'art. 1129, comma 11° c.c., come sostituito dall'art. 9 della legge n. 220/12, in vigore dal 17.6.2013, il quale oltre a ribadire che in caso di mancata revoca da parte dell'assemblea ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria, dispone, altresì, che in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell' amministratore revocato(Cass. 18487/2014).
Sembra perciò che la Cassazione abbia voluto dare una lettura preventiva della nuova norma, indicando che tale principio sia applicabile in maniera generale tutte le volte in cui ci sia vittoria del ricorrente contro l'amministratore.

Qualunque interpretazione si voglia dare, resta comunque fisso l'ulteriore principio, sancito in maniera estremamente netta dalla medesima sentenza, secondo cui: "il procedimento diretto alla revoca dell'amministratore di condominio soggiace al regolamento delle spese ex art. 91 c.p.c." (Cass. 18487/2014); in altre parole, le spese saranno a carico di chi soccomba nella causa, perciò in caso di vittoria saranno a carico dell'amministratore revocato

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Come si ricorre all'Autorità Giudiziria?

 

In attesa della prossima riforma (che dovrebbe attribuire la competenza ai Giudici di Pace), attualmente il ricorso va indirizzato al Tribunale, il quale deciderà in Camera di Consiglio. Tale particolare procedura ha fatto ritenere, per molti anni, che la presenza di un Avvocato, se pure altamente consigliata, non fosse però indispensabile, in quanto in tali tipi di procedimento la parte può stare in giudizio anche personalmente; la più recente giurisprudenza, tuttavia, ha precisato che la natura sostanzialmente contenziosa del procedimento di revoca rende obbligatoria la presenza del Legale.

 

Quanto costa?

 

Il costo delle pure spese amministrative, una volta tanto, è particolarmente contenuto; in pratica tra iscrizione a ruolo, bolli e notifiche non si arriva a duecento euro; a ciò ovviamente va aggiunto l'onorario per il Legale, che varierà in ragione della precisa situazione di fatto da affrontare e dello studio necessario per la redazione del ricorso.

 

A tal proposito, per coloro che volessero approfondire nel dettaglio, ricordo nuovamente che lo Studio opera a MILANO, ROMA, NAPOLI e sull'intero territorio nazionale per cui, qualora lo desideriate, sarà possibile organizzare un incontro (gratuito) con il Collega più vicino alla zona dove abitate, cliccando sull'apposito banner che troverete qui sotto ("Clicca qui per trovare l'avvocato più vicino").

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Commenti: 11
  • #1

    antonio (giovedì, 09 marzo 2017 08:37)

    Il mio condominio è amministrato da un vero ladro, ci siamo accorti che aveva gonfiato le fatture per farci la cresta su!!! Durante l'assemblea un condomino glielo ha detto chiaramente, e la ha accusato di rubare e intascarsi i soldi. Adesso lui dice che ci denuncia e che non possiamo dire certe cose in assemblea. Dobbiamo temere qualcosa? Gran parte dei condomini lo appoggia ancora, perchè pochi hanno le deleghe di tanti e quei pochi ci mangiano su pure loro.

  • #2

    studiolegaledauria.net (giovedì, 09 marzo 2017 09:42)

    Prima di tutto inviterei a tenere i nervi saldi prima di chiamare "ladro" qualcuno in pubblico, pur se si sia convinti che ciò corrisponda al vero. La questione è già stata affrontata sul BLOG, al seguente link:

    https://www.studiolegaledauria.net/2014/10/06/in-assemblea-l-amministratore-viene-chiamato-ladro-da-alcuni-condomini-pu%C3%B2-chiedere-danni/

    Tanto premesso, resta il fatto che, qualora l'Amministratore del Suo condominio sia effettivamente un ladro, sarà possibile chiederne la revoca giudiziale nonostante l'incetta di deleghe fatta dai condomini amici e sostenitori; anche un solo condomino potrà agire ed ottenerla (come spiegato in questa pagina).

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  • #3

    Elio (mercoledì, 12 aprile 2017 17:47)

    L'amministratore non indice assemblee da 3 anni, con tutte le conseguenze... nonostante gli sia stata chiesta da 1/6 dei proprietari mediante raccomandata ar, é trascorso un mese dalla ricezione della raccomandata e non ha dato nessuna risposta. Un proprietario convoca autonomamente un'assemblea per destituire l'amministratore pigro dall'incarico. Su 52 proprietari 42 hanno firmato e quindi accettato l'avviso di convocazione. Avrà validità la delibera? Grazie

  • #4

    studiolegaledauria.net (mercoledì, 12 aprile 2017 17:53)


    Mi spiace di doverla deludere, ma la convocazione, da quel che mi riferisce, è nulla.

    Gli avvisi vanno consegnati a TUTTI i condomini, preferibilmente con raccomandata (o almeno, spedite una raccomandata a chi non ha voluto accettare la convocazione a mano); anche per la consegna a mano, va rilasciata ricevuta con data e firma. Insomma: dovrete poter dimostrare CHI è stato convocato (tutti) e quando (la data di ricezione dell'avviso).

    Buon lavoro.

    Avv. Michele D'Auria - Consulenza legale online e on site.

    PS: una condivisione di questa pagina del BLOG su Facebook sarebbe MOLTO gradita.

  • #5

    studiolegaledauria.net (mercoledì, 12 aprile 2017 18:24)


    Avviso ai lettori.

    Su questa e altre pagine ricevo centinaia di richieste di pareri, a cui - data la mole - è praticamente impossibile rispondere con completezza e rapidità. Chiedo perciò scusa se solo ad alcuni verrà data pubblica risposta.

    Ricordo però a tutti che lo Studio opera sull'intero territorio nazionale per cui, qualora lo riteniate opportuno, sarà possibile organizzare un incontro (gratuito) con il Collega più vicino alla zona dove abitate, cliccando sull'apposito banner che troverete in questa pagina, all'inizio della discussione ("Clicca qui per trovare l'avvocato più vicino").

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  • #6

    lucio (domenica, 22 ottobre 2017 10:27)

    Abito in condominio amministrato, insieme al suo gemello, da unico amministratore subentrato 2 anni fa al vecchio , con assemblee condominiali comuni . Ora nel settembre 2016 un fulmine caduto in vicinanza ha fatto danni alle parti elettriche del due edifici, in tale occasione si scopre che un edificio è coperto da danni da fulmini ed il mio no. Entrambi sono assicurati con la stessa ditta di assicurazione ; non spetterebbe all'amministratore sobbarcarsi la spesa dei danni dato che non si accorto dello errore non avendo controllato a dovere e con professionalità le assicurazioni dei fabbricati? Lui dice" una svista", ma dobbiamo pagare noi? Non è forse un amministratore coperto da assicurazione contro le sue sviste?

  • #7

    studiolegaledauria.net (domenica, 22 ottobre 2017 11:47)


    Non ho ben capito cosa significa che vi sono "assemblee condominiali comuni". Da quel che mi riferisce si tratta di due condomini distinti (tant'è vero che vi sono due distinte polizze assicurative, una per ciascun condominio).

    Tanto chiarito, il danno da fulmine non è una copertura assicurativa obbligatoria, quindi l'Amministratore non ha il dovere di verificare che sia presente, e ciò a maggior ragione se si tenga presente che il preventivo per la polizza assicurativa va approvato in assemblea (quindi è l'assemblea a dover verificare che vi siano tutte le coperture desiderate).

    Insomma, ci sono in giro tanti pessimi amministratori di condominio, ma per una volta pare che al Suo non possano essere addebitate responsabilità; a meno che l'Assemblea non avesse espressamente indicato una polizza contenente il rischio di fulmine, e l'Amministratore ne abbia sottoscritta una diversa. In tal caso la responsabilità sarebbe sua, e come tale sarebbe tenuto al risarcimento in proprio.

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  • #8

    Liana Foggetti (venerdì, 03 novembre 2017 09:12)

    Il mio amministratore è un avvocato e fa i comodacci suoi grazie all'assemblea compiacente: mancata esecuzione delibere assembleari, mancata esecuzione provvedimento emesso dal giudice di pace, mancato rendiconto da rivedere per errori entro 15 giorni. Che fare? Andare dal giudice? E quanto costa? Ho già speso soldi per un passamano non eseguito secondo delibera assembleare. Che fare? Grazie

  • #9

    studiolegaledauria.net (venerdì, 03 novembre 2017 15:27)


    Da quel che mi riferisce sembrerebbero esserci gli estremi per una revoca giudiziale dell'Amministratore, come è già spiegato in questa pagina.

    Come già precisato, il costo della procedura giudiziaria, una volta tanto, è particolarmente contenuto; tra iscrizione a ruolo, bolli e notifiche non si arriva a duecento euro; a ciò va aggiunto l'onorario per il Legale, che varierà in ragione della precisa situazione di fatto da affrontare e dello studio necessario per la redazione del ricorso. Diciamo che si potrebbe partire da un minimo di circa mille euro per casi semplici in piccoli condomini.

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  • #10

    liana foggetti (venerdì, 03 novembre 2017 17:44)

    grazie per la sua esauriente risposta è sicuro che il giudice la sollevi o spendo i soldi e finisce tutto a tarallucci e vino? mi sa indicare i tempi poi io sono a bari posso contattare uno dei suoi avvocati associati?grazie

  • #11

    studiolegaledauria.net (sabato, 04 novembre 2017 12:30)


    Lo Studio Legale è a Sua disposizione anche a Bari. Le ho mandato in privato il numero telefonico del Collega, con cui potrà fissare un appuntamento ed approfondire ogni aspetto della questione, compreso i tempi, i costi e le probabilità di vittoria. All'incontro in studio sarò presente anche io, in videoconferenza, per cui potrà parlare anche direttamente con me, oltre che con il Collega.

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