Lesione del decoro architettonico in condominio

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Lesione del decoro architettonico in condominio. Condominio elegante in centro città, con uffici, negozi e appartamenti. Da qualche anno è stato  aperto  un bar /centro scommesse di dubbia frequentazione. Una vetrata è  stata rivestita con una carta adesiva che pubblicizza il tipo di attività e all'esterno un plateatico indecoroso e sporco rovina ulteriormente la facciata dell'immobile.  In previsione  dell'assemblea  condominiale  cosa possono fare i proprietari? Grazie

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Lesione del decoro architettonico in condominio

 

 

La questione riguardante la lesione del decoro architettonico in condominio è molto ricorrente ed il caso di cui Lei mi riferisce è un tipico esempio di come frequentemente essa venga invocata.

 

Ad onta di tale frequente ricorrenza, però, va subito chiarito che i casi in cui vi sia effettivamente tale lesione non sono affatto chiari (il che, alla fine, induce anche al moltiplicarsi delle denunce, perchè c'è sempre l'ipotesi e la speranza che effettivamente la lesione del decoro architettonico venga riscontrata a giudizio del Tribunale adito).

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Il problema è che il Codice Civile non chiarisce cosa debba intendersi per "lesione del decoro architettonico in condominio".

 

Prima della legge di riforma esso semplicemente ne faceva cenno all'art. 1120 quando, parlando delle innovazioni, precisava che:

  • "Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino" (Art. 1120 C.C.)

 

Con la legge di riforma il termine è stato introdotto in numerosi altri articoli:

  • "Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterino il decoro architettonico" (Art. 1117 TER C.C.)
  • "Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio." (Art. 1122 C.C.)
  • "Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico dell'edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche." (Art. 1122 bis C.C.)
  • "...L'assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell’art. 1136, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio e, ai fini dell'installazione degli impianti di cui al secondo comma..." (Art. 1122 bis C.C.)
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Nonostante il moltiplicarsi delle norme volte ad evitare la lesione del decoro architettonico in condominio non è stato però precisato, ancora una volta, in cosa consista tale lesione.

 

Non resta perciò che affidarsi a quanto nel corso degli anni è stato elaborato dalla giurisprudenza, chiamata a supplire alla latitanza del legislatore.

 

Per cominciare: cosa deve intendersi per "decoro architettonico"?

 

  • Orbene, secondo la Cassazione, per decoro architettonico "deve intendersi l'estetica del fabbricato data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità" (Cass. n. 851/2007).

 

Ma il decoro architettonico è proprio solo dei condomini di lusso o particolare pregio artistico?

 

  • Niente affatto. Al contrario, secondo la Cassazione il decoro architettonico non è proprio dei soli edifici di particolare pregio storico-artistico ma di ogni fabbricato nel quale possa individuarsi “una linea armonica, sia pure estremamente semplice, che ne caratterizzi la fisionomia” (Cass. n. 8830/2008).

 

Il decoro architettonico può essere considerato come un bene comune?

  • Si. Più precisamente, secondo la Cassazione, si tratta  proprio di un bene comune (Cass. n. 8830/2008), che come tale, e alla pari di tutti i beni, è suscettibile di valutazione economica (Cass. n. 12343/2003).

 

L'alterazione del decoro architettonico può essere contestata sempre e comunque?

  • Niente affatto. Nonostante l'oggetto di tutela rimanga abbastanza fumoso ed oscuro, la Cassazione ha precisato che l’alterazione del decoro, ai fini della valida contestazione, deve essere apprezzabile; in altre parole deve consistere “in un pregiudizio economico che comporti un deprezzamento sia dell’intero fabbricato che delle porzioni in esso comprese, per cui, sotto tale profilo, è necessario tener conto dello stato estetico del fabbricato al momento in cui l’innovazione viene posta in essere” (Cass. n. 1286/2010).
  • E' chiaro che una valutazione del genere potrà essere fatta solo caso per caso dal Giudice adito.

 

Il regolamento condominiale può prevedere limitazioni ai diritti dei condomini per evitare la lesione del decoro architettonico? 

 

Si. Stante la sostanziale indeterminatezza del concetto di lesione del decoro architettonico in condominio, sarà importante approfondire cosa al riguardo dica il regolamento condominiale (contrattuale) che, in tale ambito, è perfettamente valido tra le parti, come ribadito anche recentemente dalla Cassazione:

  • "le norme del regolamento condominiale di natura contrattuale possono prevedere limitazioni ai diritti dei condòmini, nell'interesse comune, sia relativamente alle parti comuni, sia riguardo al contenuto alle parti di esclusiva proprietà, ove eventuali interventi su di queste si possano riflettere sull’estetica del fabbricato" (Cass. n. 1748/2013).

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Per rispondere al quesito iniziale del Lettore, nel caso descritto - pur con tutte le cautele dovute alla sostanziale incertezza del diritto - non sembrerebbe ravvisarsi una lesione del decoro architettonico.

 

I locali, infatti, pur se ubicati in un palazzo dotato di un certo pregio, vengono utilizzati secondo la propria natura di immobili commerciali, in cui è naturale che la reclame e il mezzo comunicativo basato sulle immagini sia utilizzato per attirare clientela.

 

Una eventuale limitazione all'utilizzo potrebbe essere rinvenuta nel regolamento di condominio (a patto che sia di natura contrattuale), che perciò andrebbe attentamente analizzato.

 

Per quel che concerne il plateatico, esso sorge su suolo pubblico, quindi a meno che non vi siano irregolarità amministrative, temo che ben poco possa farsi pure per quello (ed in ogni caso, non trattandosi di suolo condominiale il discorso sulla lesione del decoro architettonico non si pone).

 

Ciò, naturalmente in linea di massima; una risposta più precisa richiederebbe un attento approfondimento dei fatti e della documentazione esistente (ad esempio, come detto, il regolamento di condominio) che non è possibile fare qui. A tal proposito, comunque, ricordo a Lei e ai lettori, che lo Studio opera anche a MILANOROMANAPOLI e sull'intero territorio nazionale per cui, qualora lo desideriate, sarà possibile organizzare un incontro (gratuito) con il Collega più vicino alla zona dove abitate, cliccando sull'apposito banner che troverete qui sotto ("Clicca qui per trovare l'avvocato più vicino").  

 

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Commenti: 7
  • #1

    Giuseppe (martedì, 18 aprile 2017 13:10)


    Ho acquistato un appartamento di nuova costruzione nel 2014, stile moderno. L'inquilino del piano di sotto ha deciso di avanzare i muri del suo appartamento in avanti, per ampliare lo studio medico.
    Nelle innumerevoli riunioni richieste per l'approvazione del progetto, non è mai stata raggiunta l'unanimità in quanto tale avanzamento andrebbe a modificare le linee armoniche della facciata principale del palazzo (cioè al piano rialzato l'area interessata ridurrebbe di un metro circa la profondità del balcone, per una lunghezza di 6 mt. circa, mentre al piano di sopra il balcone rimarrebbe più profondo, per la stessa area).

    L'architetto che ha costruito l'immobile, ritiene, con una dichiarazione scritta che non ci sarebbe nessun a alterazione per il decoro architettonico. Faccio presente che lo stesso architetto è anche il progettista dei lavori di avanzamento, in chiara posizione di conflitto di interesse.
    Ad ogni modo, vi chiedo un parere celere, in quanto domani sera c'e' l'ennesima assemblea per deliberare sulla questione. Io sono di parere contrario e vorrei sapere come tutelare la mia posizione, considerato che l'appartamento è di nuova costruzione e solo dopo tre anni ci viene chiesto di modificare le linee della facciata principale.

    Chiedo: il mio voto contrario e quindi la non unanimità rende illegittimo e illegale qualsiasi tipo di lavorazione? In comune possono accettare una richiesta di tali lavori se l'assemblea non ha deliberato parere unanime? Se l'inquilino in questione nonostante la non unanimità cominciasse ugualmente i lavori di avanzamento, con quale modalità si può bloccare? Faccio presente che la motivazione principale per cui ho acquistato l'appartamento in questo condominio è legata alla sua linea estetica e ovviamente alla caratteristiche di qualità. Certo di ricevere un vostro riscontro, saluto cordialmente. Giuseppe.

  • #2

    studiolegaledauria.net (martedì, 18 aprile 2017 13:11)


    La dichiarazione dell'architetto non vale ad escludere automaticamente la lesione del decoro architettonico, che in concreto va decisa sempre dal Giudice (il quale potrà tener conto dell'opinione espressa dall'Architetto, ma anche no). Da come descrive il risultato finale, anche in assenza di un disegno o di alcune foto che chiariscano meglio lo stato dei luoghi, appare certo che una alterazione notevole sia comunque presente; che poi sia lesiva o meno del decoro architettonico, come detto, è da valutarsi. Oltre al decoro architettonico, c'è da considerare anche l'aumento della cubatura dell'appartamento: c'è abbastanza cubatura libera per la trasformazione? Ove tale cubatura vi sia, i condomini (a cui collettivamente, come condominio, appartiene la cubatura) sono tutti d'accordo nel concederla al proprietario che intende eseguire l'ampliamento? E' sicuro che l'avanzamento, sottraendo l'appoggio costituito dalla muratura esterna al fronte perimetrale del fabbricato, non indebolisca la struttura dell'immobile? Come vede le perplessità sono parecchie. Non è detto che il Comune acquisisca la delibera del condominio (le concessioni edilizie infatti sono sempre rilasciate salvo i diritti dei terzi). Lei ovviamente voti contro, in assemblea, e si assicuri che il suo voto venga correttamente verbalizzato. Poi però dovrà rivolgersi ad un legale di fiducia, perchè è chiaro che la questione va analizzata nei dettagli, cosa che qui non è possibile fare. In linea di massima, comunque, dubito fortemente che - in presenza di una capace assistenza legale che guidi Lei e il condominio nei passaggi necessari - il proprietario del piano sottostante riuscirà ad eseguire i lavori.

  • #3

    studiolegaledauria.net (martedì, 18 aprile 2017 13:18)


    Avviso ai lettori.

    Su questa e altre pagine ricevo centinaia di richieste di pareri, a cui - data la mole - è praticamente impossibile rispondere con completezza e rapidità. Chiedo perciò scusa se solo ad alcuni verrà data pubblica risposta.

    Ricordo però a tutti che lo Studio opera sull'intero territorio nazionale per cui, qualora lo riteniate opportuno, sarà possibile organizzare un incontro (gratuito) con il Collega più vicino alla zona dove abitate, cliccando sull'apposito banner che troverete in questa pagina, all'inizio della discussione ("Clicca qui per trovare l'avvocato più vicino").

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  • #4

    Mino Perini (lunedì, 01 maggio 2017 01:53)

    Ho un appartamento in un fabbricato dove alcuni inquilini hanno chiuso via via i propri balconi con vetrate sostenute da traverse in alluminio, ma non tutti l'hanno fatte uguali.Ho chiesto all'amministratore che vengano rifatti i conteggi millesimali e mi hanno risposto di no in quanto sono in maggioranza.posso proporre di farglieli togliere per danno architettonico?Il fabbricato è veramente brutto così. Grazie.Mino Perini.

  • #5

    oscar73 (giovedì, 28 settembre 2017 12:38)

    ho cambiato gli infissi delle finestre (senza cambiarne la dimensione originaria) passando da due ante ad 1 anta. Non ho chiesto il permesso del condominio in quanto per il palazzo esistono comunque delle difformità. Ad esempio tutti abbiamo le tapparelle scure ci sono le imposte esterne a veneziane di altro colore , un altro ha i doppi infissi esterni in alluminio chiaro ...posso incorrere in qualche richiamo o sanzione?

  • #6

    studiolegaledauria.net (giovedì, 28 settembre 2017 12:45)


    @Mino Perini #4
    Per assentire il mantenimento delle verande occorre l'unanimità, e non la semplice maggioranza; per cui, salvo meglio approfondire, direi di si, può farle togliere.

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  • #7

    studiolegaledauria.net (giovedì, 28 settembre 2017 12:48)


    @oscar73 #5
    In realtà, si, potrebbe, perchè per modificare l'estetica esterna avrebbe dovuto chiedere ed ottenere l'autorizzazione (all'unanimità) da parte del condominio. Ovviamente ciò vale anche per tutti gli altri, che non sono in regola, esattamente come lei.

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