La responsabilità solidale dei condomini dopo la riforma del condominio

La riforma del condominio ha davvero reintrodotto la solidarietà passiva dei condomini?

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parziarietà solidarietà passiva riforma del condominio art. 63 disposizioni attuazione codice civile

La recente riforma del condominio (Legge 11 dicembre 2012, n. 220), ha novellato l'art. 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, il quale attualmente, al secondo comma,  prevede quanto segue:

“I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini.”

Il comma primo del medesimo articolo prevede inoltre quanto segue:

 “...l'amministratore ...è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.”

Il nuovo testo è entrato in vigore dal 18 giugno 2013.

Va correttamente inteso il senso della riforma legislativa, e precisamente va chiarito in che senso e con quali modalità il creditore del condominio possa agire contro i condomini morosi.

La giurisprudenza formatasi definitivamente prima della entrata in vigore della riforma aveva sancito il criterio della parziarietà delle obbligazioni condominiali nei confronti dei terzi creditori, superando il precedente orientamento della solidarietà passiva. In particolare, la Cassazione Civile a Sezioni Unite aveva precisato quanto segue:

“Conseguita nel processo la condanna dell'amministratore, quale rappresentante dei condomini, il creditore può procedere all'esecuzione individualmente nei confronti dei singoli, secondo la quota di ciascuno.” (Cass. Sez. Unite n. 9148/2008).

Secondo tale sentenza, quindi, il creditore può procedere nei confronti del singolo condomino, ma solo per la quota dovuta dal medesimo e non per l'intero importo.

Cambia qualcosa con la nuova formulazione dell'art. 63 Disp. Att. C.C. introdotta dalla legge di riforma?

Al riguardo va preliminarmente sottolineato che la legge è di recentissima introduzione, quindi manca ancora giurisprudenza in merito. A parere dello scrivente, però, le novità sono molto più limitate di quanto sia stato improvvidamente suggerito da una frettolosa e superficiale lettura delle prime ore.

 

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In buona sostanza Cass. S.U. n. 9148/2008 introduce con estrema autorevolezza un principio di ripartizione che non sembra affatto intaccato dalla nuova normativa. L'unica vera novità è che in caso di esito negativo dell'escussione nei confronti dei condomini morosi il creditore potrà rivolgere le proprie pretese anche nei confronti dei condomini virtuosi; ma una volta acclarato che questi sono tenuti a pagare resta fermo che secondo il principio della parziarietà enunciato dalle Sezioni Unite essi saranno tenuti a contribuire solo in ragione della quota risultante dai millesimi di proprietà, e non per l'intero importo.

D'Altra parte, se così non fosse, il legislatore - specie in costanza della pronuncia delle Sezioni Unite - avrebbe dovuto esplicitamente prevedere la solidarietà passiva, cosa che invece non fa. Anzi, a ben vedere la previsione normativa è estremamente limitata, avendo ad oggetto una sola situazione ben specifica. Ed infatti, laddove si sancisce che “I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini.” e che “...l'amministratore ...è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi”  è chiaro che si fa riferimento alla sola fattispecie in cui il condominio abbia deliberato in merito alle spese e in cui non vi sia stato alcun imprevisto che abbia portato ad un aumento dei costi o comunque a maggiori pretese del creditore; ma cosa succede se invece tali aumenti e tali maggiori pretese vi siano?

 

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In tali casi (tutt'altro che infrequenti) il riferimento alla improcedibilità nei confronti dei condomini che hanno già pagato le quote condominiali è privo di senso, perchè le pretese del creditore sono superiori a quanto deliberato in sede condominiale, e quindi anche il condomino "virtuoso" si trova in una situazione debitoria, ancorchè disconosciuta o non formalizzata dal Condominio.

Emerge quindi con tutta chiarezza che il nuovo art. 63 Disp. Att. C.C. non ha inteso introdurre il principio generale della solidarietà passiva dei condomini, ma ha semplicemente disciplinato una particolare fattispecie, sancendo che in caso di escussione negativa nei confronti di singoli condomini morosi sia possibile agire anche nei confronti di quelli virtuosi, ma lasciando intatti i generali criteri di parziarietà nella esigibilità del credito vantato, enunciati dalle Sezioni Unite.

In definitiva, l'applicazione della nuova norma può portare ai seguenti casi:

-1) Qualora il condominio abbia regolarmente deliberato il pagamento delle somme pretese dal creditore e vi siano condomini morosi, questi saranno primariamente escussi dal creditore, ma ognuno entro i limiti della quota spettante e deliberata.

-2) Qualora l'escussione abbia esito negativo, il Creditore potrà agire contro i condomini virtuosi, ma anche in questo caso entro il limite delle quote dovute in ragione dei millesimi di proprietà, per cui la somma da recuperare, che non è stato possibile escutere dai condomini morosi, andrà ripartita tra i condomini virtuosi in misura proporzionale ai millesimi di proprietà di ciascuno.

-3) Qualora il condominio non abbia regolarmente deliberato il pagamento delle somme pretese dal creditore e questi ottenga valido titolo esecutivo, sarà possibile agire per l'escussione contro tutti i condomini in ragione delle rispettive quote calcolate in base ai millesimi di proprietà (cioè esattamente nello stesso modo sancito dalle Sezioni Unite in epoca ante riforma).

Avv. Michele D'Auria - Studio Legale a diffusione nazionale

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Commenti: 13
  • #1

    Dott. Vincenzo Vollono (mercoledì, 13 novembre 2013 18:42)

    Articolo ben fatto.
    Tuttavia, stante all'interpretazione fornita, il legislatore avrebbe partorito una norma (a mio avviso) con profili di incostituzionalità e in totale dispregio dei diritti dei condomini virtuosi (rectius: non morosi).
    Infatti non ha senso che il condomino virtuoso (che, quindi, ha già pagato integralmente il proprio debito), in caso di escussione negativa del creditore nei confronti di singoli condomini morosi debba rispondere del debito condominiale seppur in misura proporzionale ai millesimi di proprietà di sua competenza.
    Spero che, stante l'effetto devastante della norma, il legislatore provveda ad effettuare una "interpretazione autentica" della norma in questione.
    Dott. Vincenzo Vollono
    Consulente del Lavoro e Tributario
    P. Avvocato

  • #2

    magnus (sabato, 08 novembre 2014 00:25)

    Sono un Amministratore di Condominio; in seguito all'esigenza di provvedere ad alcuni lavori di manutenzione al tetto condominiale,regolarmente approvati dall'assemblea condominiale,sono state assegnate,sulla base delle tabella A, ,millesimi di proprietà,le quote di ripartizione della spesa. Al momento del conteggio totale dei versamenti,tre sorelle comproprietarie di un appartamento,non hanno corrisposto la quota loro assegnata,neanche dopo successivo sollecito scritto. Cortesemente,può indicarmi i passaggi legali successivi per il recupero delle quote assegnate alle tre comproprietarie? Grazie.

  • #3

    studiolegaledauria (martedì, 11 novembre 2014 11:37)

    @dott Vincenzo Vollono #1
    Grazie, fa sempre piacere poter essere utile.

  • #4

    studiolegaledauria (martedì, 11 novembre 2014 11:43)

    @magnus #2
    In linea di massima, visto che non le buone non ha ottenuto niente, non Le resta che dare mandato ad un Avvocato per dare inizio al procedimento per decreto ingiuntivo.

  • #5

    Luciano Barchi (venerdì, 10 aprile 2015 23:39)

    Buonasera. In caso di riunione assembleare del condominio, venisse iscritta la dichiarazione di un condomino che si dichiara impossibilitato economicamente a sostenere la spesa, e successivamente il resto dei condomini procedessero comunque alla delibera di formalizzare e procedere con la spesa e relativo contratto di ristrutturazione. Tutto ciò premesso, come ci si comporta verso chi ha anticipatamente dichiarato la impossibilità di partecipare per i propri millesimi di proprietà, alla spesa indicata ? Qual'é il diritto di tutela sia per il dichiarante sia per la deliberanti che avevano comunque la maggioranza ? Chi ha fatto la dichiarazione di impossibilità a pagare, non potrà certo essere cacciato dal proprio appartamento di proprietà, o raggiunto da un successivo decreto ingiuntivo, visto che la condizione di insolvenza é stata dichiarata pubblicamente prima della sottoscrizione del contratto tra l'amministratore e l'impresa. Qual'é il vostro parere ? In attesa di gradito riscontro invio i più cordiali saluti. Luciano Barchi e.mail : imecbarchi@gmail.com

  • #6

    studiolegaledauria (martedì, 15 settembre 2015 09:25)

    @Luciano Barchi #5
    Le decisioni prese legittimamente dalla minoranza vincolano anche la minoranza; la difficoltà economica non è valida giustificazione a non pagare le quote deliberate (se così fosse in nessun condominio sarebbe MAI possibile procedere ad alcuna manutenzione, in quanto ci sarebbe sempre qualcuno che non vuole/non può pagare).

  • #7

    Enrico (venerdì, 06 novembre 2015 08:39)

    Per lavori eseguiti dopo regolare approvazione dei condomini se il condomino moroso rappresenta la quasi maggioranza ed è un ente pubblico come. Lo IAC P ,preventivamente quali protezioni possiamo adottare Noi condomini in minoranza? Porre nel capitolato di appalto condizione alla impresa esecutiva di avvalersi solo sul condomino insolvente o altro esempio?

  • #8

    Enrico (sabato, 07 novembre 2015 12:24)

    Lavori di messa in sicurezza di un balcone abbusivo ,devono pagare tutti i condomini o solo il proprietario che ha costruito l'abuso?

  • #9

    studiolegaledauria (martedì, 10 novembre 2015 15:10)


    @Enrico #7
    quella indicata potrebbe essere una buona soluzione (ammesso che la ditta accetti)

    @Enrico #8
    In verità, l'abuso dovrebbe essere abbattuto e non più ricostruito. Qualora la situazione sia stata sanata, i costi dovranno essere sostenuti dal proprietario del balcone, che in questo caso dovrebbe essere chi l'ha costruito.

  • #10

    Raffaella (giovedì, 18 febbraio 2016 11:21)

    Gent.mo durante un'assemblea è stato deliberato all'unanimità l'effettuazione di lavori di ristrutturazione straordinaria ed è stata data la nomina di direttore tecnico ad uno studio di ingegneri che fa parte del condominio. Dopo 20 giorni è stata fatta un'altra assemblea in cui è stato deliberato la revoca del direttore dei lavori e che il condominio voleva visionare altri preventivi. Dopo due mesi sono stati valutati altri preventivi però non si è raggiunta la maggioranza per decidere. Inoltre lo studio di ingegneri ha detto che i lavori non li avrebbe pagati (ma questo non è stato verbalizzato). Possiamo comunque andare avanti con i lavori ma tutelarci se non dovesse pagare. PS l'amministratore ci ha consigliato di fermare tutto e non andare avanti.
    Grazie

  • #11

    felice (mercoledì, 20 luglio 2016 09:40)

    Buongiorno, il comma 2 dell'art 63 c.c. recita: I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini.
    La mia domanda è: con questo comma il legislatore ha voluto intendere che il creditore, prima di agire nei confronti dei condomini virtuosi, deve dimostrare di aver intrapreso ogni via legale per il recupero delle somme o basta che dimostri di aver inviato una semplice lettera di messa in mora?
    In attesa di una Vs. risposta, Vi porgo cordiali saluti.

  • #12

    studiolegaledauria (mercoledì, 01 febbraio 2017 10:02)

    @Raffaella #10
    Da quel che mi riferisce il tecnico è stato prima nominato e successivamente ha subito la revoca dell'incarico; in altre parole, al momento non c'è alcun direttore tecnico. Finchè tale figura non sarà nominata regolarmente in assemblea concordo con il parere del Vs. amministratore di condominio (cioè fermare tutto e non andare avanti).

    @Felice #11
    Temo che la semplice lettera non basti.

  • #13

    studiolegaledauria.net (domenica, 26 febbraio 2017 01:18)

    Avviso ai lettori.

    Su questa e altre pagine del blog ricevo centinaia di richieste di pareri, a cui - data la mole - è praticamente impossibile rispondere con completezza e rapidità. Chiedo perciò scusa se solo ad alcuni verrà data pubblica risposta.

    Ricordo però a tutti che lo Studio opera sull'intero territorio nazionale per cui, qualora lo riteniate opportuno, sarà possibile organizzare un incontro (gratuito) con il Collega più vicino alla zona dove abitate, cliccando sull'apposito banner che troverete in questa pagina, all'inizio della discussione ("Clicca qui per trovare l'avvocato più vicino").

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