AFFITTI IN NERO: il contratto orale è sempre nullo, anche se registrato in virtù del D.L. 23/2011 e anche se si sia ottenuto un contratto di locazione 4 + 4 con

E' quanto afferma il Tribunale di Roma  con la sentenza n. 21287 del 24.10.2013. Di conseguenza l'immobile andrà rilasciato e il conduttore condannato al risarcimento del danno per occupazione abusiva.

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Il Tribunale di Roma con sentenza n. 21287 del 24.10.2013 stabilisce un importante principio in materia di affitto in nero, chiarendo che la denuncia ai sensi del D.L. 23/2011 col conseguente ottenimento di un contratto di locazione a canone ridotto (canone annuo pari al triplo della rendita catastale) non vale a superare lo scoglio della L. 431/98, la quale prescrive che i contratti di locazione debbano essere stipulati con forma scritta ad substantiam.


La questione è abbastanza nota.

In seguito all'emanazione del D.L. 23/2011 sulla cedolare secca, il Legislatore ha previsto una forte sanzione tesa a scoraggiare la stipula di contratti di locazione in nero, al fine di far emergere il sommerso. Tale normativa prevede che in caso di locazione abitativa in nero, sia possibile effettuare denuncia in seguito alla quale viene riconosciuto al conduttore un periodo di locazione pari a 4 + 4 anni e un canone di locazione molto ridotto, pari al triplo della rendita catastale; ciò in pratica significa quasi sempre pagare canoni di locazione pari a poche decine di euro al mese.

Fino ad oggi l'Agenzia delle Entrate ha sempre provveduto alla registrazione dei contratti scritti non registrati o registrati per un importo inferiore; ma - ed è questo il punto - ha provveduto anche alla registrazione di contratti conclusi in forma orale, nonostante la L. 431/98 preveda espressamente che tali contratti siano nulli per difetto del requisito di forma scritta. Il problema della nullità del contratto verbale era stato sollevato ripetutamente (per quel che vale, anche il sottoscritto aveva evidenziato il problema: http://studiolegaledauria.jimdo.com/home/affitto-in-nero-come-tutelarsi ) ma ciò non aveva sortito alcun effetto, nonostante gli evidenti pericoli di soprusi, raggiri e vere e proprie truffe cui i proprietari di immobili correvano il rischio di essere sottoposti. In pratica, al fine dell'azionabilità della denuncia, era sufficiente ospitare alcuni giorni una persona per mera cortesia; se tale persona fosse stata in cattiva fede non avrebbe avuto difficoltà a “costruire” un denuncia ad hoc e ottenere il contratto 4 + 4.

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Il caso su cui ha dovuto pronunciarsi il Tribunale di Roma riguarda la locazione di una stanza a studentessa universitaria (che in questo caso era una vera studentessa, e non una amica o un parente o un conoscente che in seguito ha voluto approfittare, come tante altre volte invece è successo in questi mesi di applicazione del D.L. 23/2011). La studentessa in questione non sottoscrive alcun contratto, e in seguito denuncia la proprietaria, ottenendo dall'Agenzia delle Entrate un contratto di locazione 4 + 4 a canone irrisorio. La proprietaria però resiste, citando in giudizio l'inquilina ed eccependo la nullità del contratto di locazione stipulato solo verbalmente; inoltre chiede il risarcimento del danno.

Il Tribunale, come visto, accoglie la domanda, dichiarando la nullità del contratto di locazione. La sentenza emessa sancisce che le registrazione postuma del contratto concluso in forma orale non è valida a sanare la nullità originaria del contratto per difetto della forma ad substantiam; la registrazione infatti presuppone che vi sia l'esistenza di un contratto valido. Di conseguenza la convenuta va condannata al rilascio dell'immobile.

Sulla scorta di quanto insegnato dalla Giurisprudenza di legittimità (Cass. 10498/2006, Cass. 24100/2011) il Tribunale ha anche condannato la convenuta al risarcimento del danno per occupazione senza titolo, calcolato in via equitativa in base a due contratti che la proprietaria aveva stipulato per stanze simili e prendendo tali valori come riferimento.

 

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Commenti: 47
  • #1

    devis (domenica, 12 gennaio 2014 16:44)

    salve io e la mia compagna abbiamo stipulato una scrittura privata la prima firmata solo dalla mia ragazza invece il deposito cauzionale sempre con scrittura privata firmato da me ci sono bonifici bancari di entrambi abbiamo denunciato il proprietario per non aver registrato il contratto e lui ha fatto ricorso solo a me dicendi di essere occupante sin titolo per non aver firmato nessun contratto specifico che nel contratto verbale che ha stipulato l'aggenzia entrate ci siamo registrati adesso sia io che la mia ragazza ma lo firmato solo io posso essere condannato al rilascio e al risarcimento grazie per la sua risposta

  • #2

    Avv. Michele D'Auria (martedì, 14 gennaio 2014)

    La questione è complessa e per dare una risposta argomentata sarebbe necessario procedere prima ad una attenta lettura della documentazione di cui mi riferisce. Comunque sia, se il contratto è stato sottoscritto solo dalla Sua fidanzata, il dato di fatto da cui partire è che l'inquilino è la Sua fidanzata e non Lei, quindi l'azione intrapresa dal proprietario potrebbe avere un valido fondamento. Ma - Le ripeto - senza un attento esame della documentazione sono considerazioni che lasciano il tempo che trovano. Saluti, Avv. Michele D'Auria.

  • #3

    devis (martedì, 14 gennaio 2014 14:49)

    avvocato grazie per la risposta la srittura privata che ha firmato la mia compagna era scaduta 6 mesi prima che io effettuassi la denuncia verbale quindi eravamo occupanti senza titolo entrambi ma i bonifici sono stati fatti da entrambi

  • #4

    Avv. Michele D'Auria (mercoledì, 15 gennaio 2014 09:57)

    Se si tratta di occupazione senza titolo la più recente giurisprudenza tende a dichiarare nullo il contratto orale registrato all'Agenzia delle Entrate. Le ripeto: la questione non è delle più semplici, e in mancanza di un attento esame della documentazione esistente si possono fare solo ragionamenti più o meno vacui.. Saluti, Avv. Michele D'Auria.

  • #5

    LINO (giovedì, 16 gennaio 2014 21:48)

    sono lino2307, nell' ottobre del 1996 ho conosciuto un signore che avendo 3 case di cui 2 libere da anni mi ha dato una delle 2 case in comodato d'uso senza contratto,ma non è stato cosi' perchè a gennaio 97 ha iniziato a farmi pagare l'affitto chiedendomi 970.000 lire ogni 3 mesi in nero e cash perchè gli servivano per ristrutturare l'altra casa, gli ho chiesto di fare il contratto, mi ha risposto vediamo più avanti ma non ho mai visto niente anche insistendo da parte mia la risposta era sempre la stessa .quando siamo entrati nell'euro ha iniziato a chiedermi mille euro ogni 3 mesi sempre però senza mai farmi il contratto.nel 2005 è morto lasciando disposizioni alla figlia . la figlia non ha mai fatto il contratto pretendendo sempre le mille euro ogni 3 mesi sempre cash e che le mille euro che prendeva gli servivano a sua madre perchè prendeva solo 700 euro di pensione,(di cui ho la registrazione)due anni fa gli ho detto che c'erano da cambiare i sanitari principalmente la vasca, mi ha risposto che andava bene facendo metà e metà però mi aumentava l'affitto, gli ho detto di lasciar perdere ma di fare il contratto per la 20 volta.premetto inoltre che io risulto residente qui dal1996 e tutte le bollette sono a nome mio escluso quello del gas di cui la bolletta arriva ancora a ome di suo padre. non riesco a sopportare più questa situazione. adesso ho cambiato gestore della luce visto che le bollette sono a nome mio) il contratto però volevano la visura catastale dicendomi di chiederlo all'ade, di cui ho fatto richiesta pagando 12,20 euro che e che l'ade mi ha spedito e ho notato che la rendita catastale è di 348,61 euro e classe 2.scusate volevo dirvi che ho anche alcuni testimoni che sanno dell'affitto in nero.dato che non sono mai stato in affitto volevo chierervi a chi mi devo rivolgere,quali prove devo avere oltre le bollette e la residenza.vi ringrazio e attendo delucidazioni da parte vostra se è possibile su tutte le cose.scusate la mia ignoranza su questo campo.
    Questo album non ha nessuna immagine. .

  • #6

    Michele (lunedì, 17 febbraio 2014 14:21)

    Salve Avv. io e i miei coinquilini (3 studenti) viviamo in una casa occupando due stanze una matrimoniale e una singola da due anni in nero mandando pagamenti via bonifico e a mano. più volte proponendo al padrone di casa un contratto per studenti che ha sempre rifiutato è avvenuto che in seguito ai controlli della guardia di finanza e alla registrazione di un contratto a canone agevolato il padrone di casa ci ha citati in giudizio dicendo che invece lui ha sempre proposto un contratto regolare cosa non vera e soprattuto oltre a noi c'era un altro inquilino lavoratore totalmente in nero e un altro l'unico che aveva un contratto per solo la sua stanza
    detto in modo così sbrigativo è difficile ma lui potrebbe vincere la causa?

  • #7

    Avv. Michele D'Auria (giovedì, 20 febbraio 2014 11:02)

    Risposto in maniera altrettanto sbrigativa: se non c'è un contratto scritto, si.

  • #8

    Nesti (martedì, 11 marzo 2014 18:00)

    A quanto pare voi difendete chi evade. Voi stimolate i proprietari a affittare in nero, tanto poi se la cavano. Ma voi come avvoccato avete una coscienza?

  • #9

    Avv. Michele D'Auria (martedì, 11 marzo 2014 22:04)

    Gentile Sig. Nesti, a quanto pare Le sfugge che le sentenze sulla nullità degli affitti in nero vengono emanate dai Tribunali, e non dagli Avvocati. Saluti, Avv. Michele D'Auria.

  • #10

    Antonia (mercoledì, 19 marzo 2014 09:26)

    Salve, volevo sottoporre alla sua attenzione la mia situazione.A febbraio del 2010 ho preso una casa in affitto, con contratto di locazione non registrato dalla proprietaria che si è sempre rifiutata di farlo nonostante le continue richieste.A dicembre 2013 ho deciso di avvalermi del Dlgs 23/2011 ma nonostante avessi comprato le marche da bollo nn ho registrato il contratto di cui avevo la mia copia ma ho solo indicato la cifra pattuita, la stessa scritta nel contratto.Alla luce della sentenza della corte costituzionale come mi devo comportare? Quel contratto che ho é valido? Tra l'altro era un contratto 4+4 da febbraio 2010 con prima scadenza febbraio 2014,termine 30 gennaio per la disdetta e rinnovo implicito fino al 2018.Cosa devo fare per far valere le mie ragioni?

  • #11

    studiolegaledauria (sabato, 22 marzo 2014 12:11)

    @Antonia #10
    A tutti gli effetti il Suo contratto non è mai stato registrato (non basta - infatti - indicare solo la cifra; va proprio registrato il contratto concluso tra le parti, completo di firme).

    La situazione a questo punto è abbastanza complicata; la L. 311/2004, infatti, prevede che "i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità
    immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati."

    In dottrina e giurisprudenza c'è grande dibattito sul significato da attribuire a tale nullità, e prima o poi la Cassazione dovrà far chiarezza. Allo stato attuale, a seconda delle interpretazioni, il contratto è nullo e non può essere sanato (quindi il proprietario potrebbe agire per detenzione senza titolo) oppure è nullo ma può essere sanato con la registrazione successiva e con valore fin dal principio (quindi Lei potrebbe usufruire della normativa a tutela sulle locazioni); non mancano poi interpretazioni intermedie. Il mio consiglio è di rivolgersi pertanto ad un buon Avvocato che possa esaminare nel dettaglio la Sua situazione e consigliarLe la strategia più opportuna.

  • #12

    studiolegaledauria (sabato, 22 marzo 2014 14:43)

    AVVISO A TUTTI I LETTORI

    Capisco che l'argomento trattato possa essere per certi versi anche drammatico per chi si trova nella situazione di dover lasciare casa da un momento all'altro dopo la sentenza della Corte Costituzionale, così come può esserlo per chi sia rimasto vittima di qualche raggiro da parte di chi si sia impadronito della casa ceduta provvisoriamente in maniera gratuita, per amicizia o solidarietà.

    Nonostante ciò devo invitare tutti a moderarsi quando scrivono su queste pagine. Qui non sono ammessi insulti verso le istituzioni o verso le categorie di persone. Sto dedicando parte del mio tempo a rispondere alle vostre domande, cercando di proporre le soluzioni possibili allo stato dei fatti. Utlizzate questo spazio per approfittarne, piuttosto che per inveire contro qualcuno.

    Comunque, interventi sopra le righe non saranno pubblicati.

    Avv. Michele D'Auria.

  • #13

    paola (sabato, 22 marzo 2014 17:25)

    Ho dato una piccola pertinenza a titolo di cortesia a due ragazze che mi avrebbero dovuto pagare i loro consumi relativi alle bollette enel e acqua che arrivavano a mio nome in quanto il contatore che è nella mia casa adiacente alla loro è intestato a mio nome.Da dicembre non hanno dato più nulla ed i consumi sono alquanto rilevanti.Ho chiesto loro di lasciarmi la casa entro il 31 marzo in quanto ospiti a gennaio 2014 e hanno voluto restituito il deposito che a cauzione dei mobili e degli elettrodomestici 450.00euro avevamo chiesto.Gliel'ho dato in quanto erano d'accordo a lasciarmi visto il lungo periodo di preavviso,la casetta. Giorni fa per l'esattezza il 19 marzo mi telefona alle 19.30 un'avvocatessa che mi annuncia di aver registrato in mattinata a mia insaputa, un contratto 4+4 presso l'agenzia delle entrate.non le dico il mio stupore per tutto ciò.....Non entro nei particolari sul trattamento coi fiocchi che hanno ricevuto da luglio da parte nostra....ho persino trovato lavoro ad una delle due....e tante altre cose per cui mi dilungherei moltissimo.....Adesso che ho saputo della sentenza emanata dalla Camera del consiglio posso affermare che Dio c'è.....e vorrei sapere gentilmente da lei se mandandogli un a RR posso rivendicare il mio immobile nella data stabilita e se posso ottenere la somma che avanzo.La ringrazio molto dell'interesse e dell'attenzione concessa.

  • #14

    studiolegaledauria (sabato, 22 marzo 2014 20:52)

    @paola #13
    Una semplice raccomandata potrà essereLe sufficiente se riuscirete a raggiungere un accordo bonario; in mancanza sarà costretta ad attivare gli strumenti giudiziari per ottenere il rilascio.

  • #15

    salvatore (mercoledì, 26 marzo 2014 11:40)

    salve mia suocera anziana 2 anni fa ha ospitato in un monolocale dove al piano terra ci sono inquilini registrati a tutti gl effetti ; una madre e un figlio di 26 anni che erano in attesa di occupazione quindi li ha solo ospitati attendendo di fargli un contratto di affitto e gli pagava anche le utenze (gas e luce e acqua ) sono passati due anni e non hanno quasi mai trovato lavoro oppure solo saltuariamente ,pultroppo questi non vogliono piu andare via .e non pagano niente .Oltretutto minacciano mia suocera di denunciarla se avessee mandato i carabinieri perche non gli ha mai fatto un regolare contratto : Sono preoccupato per mia suocera CHE E' ANZIANA ED CI STA MOLTO MALE SU QUESTA COSA .RINGRAZIANDOLA FIN D'ORA COME CI DOBBIAMO COMPORTARE . TORNO A DIRE NON C'E NESSUNA TRUFFA DA PARTE NOSTRA NE CONTRATTI VERBALI NE SCRITTI NE BONIFICI NE PAGAMENTI .ATTENDO UNA SUA RISPOSTA GRAZIE

  • #16

    lorenna (mercoledì, 26 marzo 2014 16:18)

    Il tuo commento è in fase di moderazione 

    Salve.se e possibile voglio chiedere un piccolo consiglio.ci sono gia 3 anni da quando abito in una “casa”che non e un uso abitativo…e un ufficio…il proprietario mi ha chiesto 250 euro al mese come affitto.io al inizio ho chiesto di farmi un contratto di affitto pero ha detto che non vuole farmi…allora sono passati 3 anni da quando pago questa somma senza aver nessuna ricevuta.non esiste nessun contratto…abbiamo parlato e basta….adesso mi vuole aumentare la somma pero sempre senza farmmi un contratto…chiedo se con la nuova legge di 14 marzo 2014 il proprietario mi puo buttare fuori.iosono dissocupata con un bimbo di 19 mesi e marito che prende solo 700 euro al mese.ho paura che dopo 3 Nni che sempre ho pagato la somma chiesta, adesso che la vuole aumentare e io non la posso pagare mi buttera fuori….chiedo cosa posso fare….e possibile che un proprietario di una “casa” che nemmeno non e un uso abitativo..e ufficio…e che non paga le tasse, mette tutti soldi in tasca…puo butarti in strada senza accadere nulla?la ringrazio

  • #17

    studiolegaledauria (venerdì, 28 marzo 2014 21:03)

    @salvatore #15
    Nel caso di cui mi parla si è partiti con un comodato gratuito orale, come tale revocabile in ogni momento; ma sembrerebbe esserci anche di più, in quanto - se dimostrate - le minacce configurerebbero un illecito penale. Allo stato comunque è sicuramente possibile ottenere il rilascio dell'immobile in sede civile, valutando con attenzione gli eventuali risvolti penali. Le consiglio pertanto di rivolgersi con urgenza ad un Avvocato di fiducia.

  • #18

    studiolegaledauria (venerdì, 28 marzo 2014 21:09)

    @lorenna #16
    Da quel che mi riferisce non c'è un contratto scritto, quindi il proprietario prima o poi riuscirà a riavere la casa. Posso solo consigliarLe di cercare un altro alloggio, per evitare le spese legali.

  • #19

    marco (mercoledì, 02 aprile 2014 18:51)

    Salve, la ringrazio per la sua cortese disponibilita', un contratto di affitto uso abitazione del 1996, scritto tra le parti, e non registrato e' comunque valido?

  • #20

    studiolegaledauria (venerdì, 04 aprile 2014 18:47)

    @marco #19
    Si.

  • #21

    Vincenzo Minieri (giovedì, 08 maggio 2014 17:08)

    Nei giorni scorsi il senato ha approvato un emendamento che regolarizza nuovamente la posizione di chi ha registrato il contratto di affitto in nero tramite la cedolare secca comma 8 e 9, prorogando la validità del contratto e del nuovo canone fino al 31 dicembre 2015... gentile avvocato può darci delucidazioni in merito?

  • #22

    Tania (martedì, 20 maggio 2014 10:36)

    Buongiorno Avv. D'AURIA,
    io abito in una casa dal marzo 2013. La proprietaria non ha voluto stipulare un contratto però mi ha registrato a casa sua come ospite(ho la residenza lì), chiedendo 450 euro al mese per l'affitto + 200 Euro al mese per le bollette(tutte le utenze registrate al nome della proprietaria). Tra l'altro purtroppo le avevo lasciato la caparra di 1.300 euro senza firmare niente. Fino ad oggi ho pagato ogni mese 650 Euro in contanti. Una settimana fa la propritaria ha ricevuto il Conguaglio delle utenze dal 2011 fino 2013 di 2.200 euro. Mi ha detto che vuole aumentare la paga di ulteriori 250 Euro al mese per pagare il conguaglio. La somma diventa 900 Euro al mese IN NERO per un appartamento di 1 stanza in una cittadina piccolissima.
    Ho 1 settimana per decidere se rimanere e pagare 900Euro al mese, oppure andarmene. Ovviamente io voglio andare via!
    A questo punto, vorrei chiedere, se c'è qualche possibilità di riavere i miei 1.300 Euro di caparra? Come dovrei comportarmi?

  • #23

    Vincenzo (martedì, 27 maggio 2014 22:08)

    Salve nel 2010 ho firmato un contratto d'affitto della durata di quattro anni in forma scritta alla mia proprietaria..a novembre 2011 ho registrato il contratto all agenzia dell'entrate la proprietaria mi ha mandato la lettera per morosità nei mesi prima della mia registrazione solo dopo che io avevo registrato il contratto. ..ci tengo a dire che quello che avevamo stipulato nel contratto scritto lo sempre rispettato...la mia domanda e questa puo mandarmi via ora??

  • #24

    studiolegaledauria (giovedì, 29 maggio 2014 19:41)

    @Vincenzo Minieri #21

    Troverà tutte le risposte qua:

    http://www.studiolegaledauria.net/2014/05/28/affitto-in-nero-cosa-cambia-dopo-la-proroga-degli-effetti-del-d-lgs-23-2011-fino-a-dicembre-2015/

  • #25

    studiolegaledauria (sabato, 31 maggio 2014 06:47)

    @ Tania #22
    La restituzione potrebbe essere chiesta (e probabilmente anche una parte di quanto versato per la locazione) a condizione però che si riesca a dimostrare con assoluta certezza che Lei ha effettivamente pagato tali somme; dal momento che non esiste nulla di scritto bisognerebbe avere testimoni che abbiano visto tutto e siano disposti a confermarlo.

  • #26

    studiolegaledauria (sabato, 31 maggio 2014 07:02)

    @Vincenzo #23
    C'è qualcosa che mi sfugge; se Lei ha sempre rispettato ciò che era scritto nel contratto firmato da entrambe le parti, allora significa che ha sempre pagato regolarmente, quindi non esiste la morosità.

  • #27

    antonio (giovedì, 05 giugno 2014 18:55)

    salve sono in un appartamento da 11 anni senza contratto , o speso 27 mila euro di lavori , adesso per problemi di pab sotto casa sono costretto ad andarmente premetto che il mio proprietario e anche proprietario del pab, ho segnalato il disaggio ma niente ....se non lo pago cosa mi fa ? visto che non vuole darmi nemmeno 1 euro ...grazie

  • #28

    studiolegaledauria (venerdì, 06 giugno 2014 20:48)

    La questione andrebbe approfondita meglio; non essendoci un contratto di locazione scritto non valgono le norme sulla locazione; potrebbe esserci la possibilità di recuperare almeno parte di quanto ha speso. Come detto, però, la questione andrebbe approfondita come si deve. Le consiglio, pertanto, di rivolgersi al Suo Avvocato di fiducia. Qualora non abbia già un Avvocato di fiducia Le ricordo che lo Studio offre assistenza legale in tutta Italia per cui - se vuole - sarà possibile fissare un appuntamento col Collega che segue la zona dove Lei abita.

  • #29

    antonio (giovedì, 12 giugno 2014 10:05)

    mi scusi ancora ,ma il proprietario mi può denunciare per morosità'?
    mi hanno consigliato di andare con un legale all'agenzia dell'entrate per denunciarlo x avere un contratto 4+4 a regime agevolato .pago da 11 anni 400/450 euro al mese.+ lavori di tu.tto l'appartamento ..

  • #30

    luca (venerdì, 13 giugno 2014 13:30)

    salvo volevo solo una consulenza sono in affito da dicembre in nero perche' il contratto non e' stato possibile registrarlo in quanto dopo aver contattato l'agenzia aver pagato dato le due caparre e fatto tutta la procedura che andava fatta , la casa risulta ad uso ufficio, io ho pagato l'affitto con relative ricevute fino a gennaio quindi due mesi perche' mi era stato promesso che la casa fosse passata ad uso abitativo , questo non e' avvenuto e allora mi sono stoppato con il pagamento dell'affitto. quello che voglio sapere devo continuare a pagare l'affitto o ho fatto bene a bloccarmi con i pagamenti?

  • #31

    studiolegaledauria (sabato, 14 giugno 2014 17:47)

    @antonio #29
    La legge di cui Le hanno riferito non esiste più; dia una occhiata qui: http://www.studiolegaledauria.net/2014/03/14/affitti-in-nero-la-corte-costituzionale-annulla-i-contratti-stipulati-da-agenzia-entrate-ex-d-l-23-2011/

  • #32

    studiolegaledauria (sabato, 14 giugno 2014 17:53)

    @luca #30
    Se esiste un contratto scritto può essere comunque registrato, specie se - come mi par di capire - la casa è adatta ad essere utilizzata per uso abitativo, salvo eventuali questioni di natura civilistica che potranno essere risolte tra Lei e il proprietario. Certo, se Lei continua a detenere la casa senza però pagare nulla, prima o poi il proprietario riuscirà ad ottenere un provvedimento giudiziario che gliela restituisca

  • #33

    luca (lunedì, 16 giugno 2014 08:31)

    forse non mi sono spiegato bene mi scusi... il contratto scritto esiste l'agenzia mi ha fatto firmare un contratto ad uso abitativo , il problema e' che la casa risulta ad uso ufficio e non puo' avvenire il cambio ad abitativo perche' non ci sono i vari metri quadri

  • #34

    studiolegaledauria (lunedì, 16 giugno 2014 14:54)

    @luca #33
    La questione allora è diversa. Da quel che mi riferisce in effetti non esiste alcun contratto scritto valido (La prego di rileggere con attenzione quanto c'è scritto nell'articolo di questa pagina! I contratti scritti preparati dall'ADE - in assenza di un precedente contratto scritto firmato dalle parti e non registrato - sono nulli). Stando così le cose il proprietario potrà ottenere il rilascio dell'immobile per detenzione senza causa; d'altra parte, però, Lei non sarà tenuto a pagare un canone di affitto ma solo una indennità di occupazione senza causa, che determinerà il Giudice. Ciò sempre ammesso che si arrivi ad un contenzioso; data la situazione consiglierei di trovare un accordo col proprietario e cercare una nuova casa (e in questo caso si faccia fare un regolare contratto di locazione PRIMA di versare acconti... )

  • #35

    luca (lunedì, 16 giugno 2014 15:31)

    la ringrazio... io ho gia trovato casa infatti tra 20 giorni mi trasferisco .. un ultima cosa posso chiedere il rimborso degli affitti dicembre e gennaio che ho pagato con relative ricevute che lo attestano?

  • #36

    studiolegaledauria (lunedì, 16 giugno 2014 16:18)

    @ luca #35
    Il concetto di "trovare un accordo col proprietario" è proprio quello di tentar di ottenere il massimo possibile; in assenza di un contratto scritto di locazione la somma dovuta per l'occupazione senza titolo è indeterminata, quindi o va trovata d'accordo tra le parti, o dovrà determinarla il Giudice; quindi Lei chieda tutto ciò che Le pare possibile chiedere, ed alla fine raggiunga un punto di equilibrio.. Ha presente le trattative sulle bancarelle? Ecco, l'assurda sequenza di leggi incostituzionali, applicazioni sbagliate da parte dell'ADE, sentenze della Consulta, provvedimenti tampone del Governo, ci ha portato a qualcosa del genere (in quella che una volta era la Patria del Diritto).

  • #37

    Giuseppina (domenica, 14 settembre 2014 13:05)

    Salve, da Febbraio sono cascata come una pera nel trucchetto di una signora che conoscevo e che mi ha cercato diverse volte per chiedermi casa.
    Si tratta della mia unica casa e li io e mio figlio siamo residenti (teoricamente non può farla lei quindi) e luce,acqua e gas sono a me intestate.

    Questa conoscente mi ha dato un ancicipo e le ho consegnato le chiavi con la promessa che avremmo sottoscritto un contratto, da allora non mi ha dato quasi più niente.
    Ora vorrei capire se posso registrare un contratto unilateralmente facendolo partire da quando è entrata e sfrattarla per morosità o provare con un provvedimento d'urgenza (art.700 c.p.c.), ho qualche possibilita? Non ci sono carte firmate o ricevute di nessun tipo, solo qualche sms.
    Cosa potrei eventualmente fare?
    Posso staccare le utenze? Le potra riattaccare da sola?

    Grazie!

  • #38

    maurizio (venerdì, 31 ottobre 2014 16:56)

    Buonasera,
    3 anni fa ho dato la mia casa ad una famiglia, senza nessun contratto, perchè c'era in ballo una successione e la documentazione non era completa, con gli inquilini i patti erano che appena possibile gli avrei fatto il contratto.
    essi partecipavano alle spese di conduzione versando dei soldi sulla mia posta-Pay.
    Da un anno non partecipano alle spese ,pertanto posso denunciarli per abusivismo

  • #39

    studiolegaledauria (martedì, 04 novembre 2014 18:48)

    @Giuseppina #37

    Non ha alcuna necessità di registrare un contratto unilateralmente, anche perchè - da quel che mi riferisce - non esiste alcun contratto scritto, quindi la registrazione sarebbe impossibile; piuttosto può iniziare un'azione per occupazione senza titolo dell'immobile, chiedendo che il Giudice condanni l'occupante a pagare una indennità per i mesi di occupazione.

  • #40

    studiolegaledauria (martedì, 04 novembre 2014 18:51)

    @Maurizio #38

    La denuncia per "abusivismo" non esiste; immagino si riferisca ad una azione per occupazione senza titolo, che è senz'altro possibile se - come mi riferisce - non esiste alcun contratto di locazione scritto.

  • #41

    Emanuela (domenica, 22 marzo 2015 16:06)

    Salve Avvocato le sottopongo un problema.
    Sono in affitto in un monolocale da 13 mesi , a partire da febbraio 2014.Un mese fa il proprietario
    mi ha imposto di andarmene così su due piedi.
    In seguito al mio rifiuto, ha fatto due esposti alla polizia di cui non conosco ancora il contenuto.
    Ho una scittura privata che attesta che ho preso in affitto il suo monolocale , una ricevuta per il deposito lasciato al proprietario ,di euro 350, e 10 ricevute che attestano che ho pagato l affitto per circa un anno.Adesso lui sostiene che io sto occupando la sua abitazione e che non ha mai percepito un affitto da me ed è dal nel mese di febbraio che non prende denaro.Cosa mi consigli di fare?
    io vorrei restare in questo monolocale ed averlo in affitto ad un canone più basso.Come posso fare?Mi dia un consiglio.Grazie e buon proseguimento.Emanuela

  • #42

    marck (martedì, 30 giugno 2015 22:08)

    buonasera , il mio caso è il seguente .
    dopo 5 mesi di affitto in nero e dopo varie richieste al proprietario di casa di avere un contratto di locazione il mio coinquilino decide di andarsene lasciandomi da solo e non potendo ne pagare l'affitto per intero e nemmeno cercare una nuova casa e soprattutto non avendo nessuno sconto da parte del proprietario ,dato che è per causa sua che il mio coinquilino ha deciso dall'oggi al domani di andarsene, mi vedo costretto a denunciare all'agenzia delle entrate il mio caso e di conseguenza di avere la cedolare secca con il triplo della rendita catastale.
    Ho una prova video più 1 testimone che erano con me quando pagai l'affitto in contanti senza ricevere ricevute .
    Adesso dopo 2 anni dalla stipula del contratto mi vedo ricevere una lettera da un centro di mediazione dove vengo accusato dal proprietario di occupazione illegittima.
    Tra l'altro vorrei sapere delle informazioni , è possibile che chi fa un'illecito alla fine debba avere anche un risarcimento?
    magari lei può spiegarmi se dopo 2 ANNI che io pago tramite vaglia il mio canone deciso dall'agenzia delle entrate e il proprietario riscuote i soldi può decidere di accusarmi di occupazione illegittima?
    E cosa succederà allo scadere del dicembre 2015? il mio contratto sarà annullato?

  • #43

    carla (giovedì, 02 luglio 2015 17:23)

    Salve, ho una situazione urgentissima, ho ospitato nella mia casa di anguillara una persona che aveva un momento di difficoltà, quindi non c'è nessun contratto non c'è nessuna residenza da parte di questa persona, e le utenze sono tutte a mio nome, utenze che spesso ho dovuto pagare io in quanto piú di una volta questa persona non le aveva pagate, premetto che era la mia seconda casa, in quanto a giugno l'ho intestata a mio figlio che è separato con una bimba di tre anni, e non può andarci, perchè questa perdona non se ne vuole andare. Ripeto non è stato fatto nessun contratto nessun pagamento nessuna carta scritta. Perfavore aiutatemi a venirne fuori.

  • #44

    studiolegaledauria (domenica, 27 settembre 2015 18:12)

    @Emanuela #41
    Non ho ben capito se un contratto scritto esiste oppure no.

    @marck #42
    Dopo le due sentenze della corte costituzionale i contratti imposti dall'agenzia delle entrate sono definitivamente privi di alcuna validità, quindi non esistendo alcun contratto la detenzione dell'immobile avviene senza titolo. Bisognerebbe approfondire meglio tutti i dettagli ma, in linea di massima, il conduttore (che in realtà è occupante senza titolo) non può pretendere di restare nell'immobile, ma può chiedere la restituzione di quanto pagato a titolo di locazione; il proprietario, d'altra parte, può chiedere la corresponsione di una indennità per detenzione senza titolo. Consiglio di addivenire ad un accordo bonario, se possibile.

    @carla #43
    Purtroppo se l'ospite non va via con le buone, non vedo altra soluzione se non la via legale. Le consiglio, pertanto, di rivolgersi al Suo Avvocato di fiducia. Qualora non abbia già un Avvocato di fiducia Le ricordo che lo Studio offre assistenza legale in tutta Italia per cui - se vuole - sarà possibile fissare un appuntamento col Collega che segue la zona dove Lei abita.

  • #45

    maria (mercoledì, 11 gennaio 2017 13:35)

    Buongiorno io sono una mamma con tre figli a luglio del 2016 mi hanno riscontrato una malattia rara e ho perso il lavoro ora la mia padrona di casa vuole che lascio la casa perché dice che se la deve vendere io sono senza contratto e lei continua a dirmi che me ne devo andare pultroppo non sto.trovando un altro affito ma lo può fare che mi ha dato due mesi di tempo e mi butta fuori sono disperata non so dove andare.

  • #46

    Barbara (venerdì, 27 gennaio 2017 09:59)

    Mi scusi egregio avvocato, ma se parliamo di contratti di affitto in nero che senso ha dire che per denunciare il locatore dobbiamo avere un contratto registrato?! Ciò presuppone che non ci sia un vero e proprio contratto d'affitto in nero e quindi rende la legge un mero provvedimento per coloro che maggiorano gli affitti... Mi sembra un controsenso il dire a persone che effettuano bonifici, che possiedono la residenza in quella stessa abitazione, che hanno utenze intestate a loro da anni o contratti firmati e non registrati dal locatore entro i 30 giorni dalla sottoscrizione, come afferma la legge, che se fanno causa perderanno!! Si rende conto che ciò che afferma è ridicolo oltre che un controsenso?! Lei dice "se volete denunciare un contratto d'affitto in nero dovete avere un contratto d'affitto registrato"! Ma come applica la legge??

  • #47

    studiolegaledauria (mercoledì, 01 febbraio 2017 09:31)

    @Maria #45
    Se non esiste alcun contratto scritto la Sua padrona di casa non potrà agire direttamente con l'azione di sfratto, ma potrà comunque agire per l'occupazione senza titolo. E' una procedura un po' più lunga ma che alla fine otterrà l'effetto di liberare l'immobile. Il mio consiglio, pertanto, è di trovare un accordo bonario con la proprietaria, risparmiando spese legali ad entrambi.

    @Barbara #46
    Gentile Signora, mi spiace per il Suo disappunto, ma riguardo alla Sua domanda su come io applichi la legge debbo risponderLe che ritengo di applicarla (o meglio, leggerla ed esporla) in maniera corretta. Ho appunto tra le mani due sentenze della più importante ed influente Giurisprudenza italiana, una del Tribunale di Roma e una del Tribunale di Milano, in cui i Giudici mi hanno dato pienamente ragione sull'argomento di cui Lei si duole, ed i miei Clienti hanno vinto la causa.

    La prego di ricordare che le leggi non le scrivono gli Avvocati, ma il Parlamento; e nemmeno le sentenze sono emesse dagli Avvocati, ma dai Giudici. Non se la prenda con un Avvocato se una legge o una sentenza non Le piacciono.