La maggioranza in condominio ha approvato lavori che non posso pagare: che faccio?

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In un condominio composto di 12 famiglie si delibera di rifare la facciata. Io sono contrario in quanto sono in difficolta' finanziaria ed il costo è elevato. L'amministratore minaccia che agira' per vie legali nei miei confronti, come posso difendermi?

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Purtroppo ultimamente, a causa della crisi economica che ha colpito il nostro Paese, mi capita spesso di ricevere mail dai lettori di tenore più o meno simile a questa.

 

La domanda è chiara, ma la risposta purtroppo è altrettanto chiara e semplice: se l'assemblea, regolarmente convocata, ha legittimamente deliberato di eseguire i lavori non è che ci sia molto da fare, in quanto le decisoni prese legittimamanente dalla maggioranza sono vincolanti anche per la minoranza; ne' d'altra parte la semplice difficoltà economica può essere una valida giustificazione giuridica al mancato pagamento degli oneri condominiali.

 

Posso pertanto dare solo un paio di consigli, che però se bene applicati possono notevolmente alleggerire la situazione di difficoltà.

 

  • Prima di tutto, cercate di agire in sede preventiva; esponete le vostre difficoltà in assemblea PRIMA che si prenda la decisione, cercando di evitare che vengano approvati lavori non indispensabili o almeno, se proprio non sia possibile, che vengano previste modalità e tempistiche di pagamento più comode.
  • Fate presente che in ogni caso, se dovesse essere approvato un onere di spese superiore alle vostre possibilità il condominio si troverebbe comunque in difficoltà, perchè sarebbe costretto a dar vita a tutto il complesso meccanismo giudiziario di recupero delle somme dovute, in cui vi difendereste con le unghie e con i denti con esiti che non possono mai essere scontati; quindi meglio trovare un accordo prima di essere costretti a fare tutto ciò.
  • Se i lavori sono stati già approvati e siete già inadempienti, cercate di ottenere una dilazione usando le stesse argomentazioni appena esposte (che ovviamente hanno maggior forza in sede preventiva, ma valgono anche nella situazione successiva).
  • Se davvero non riuscite a sostenere gli oneri della vostra attuale abitazione, valutate la seria possibilità di venderla e comperare qualcosa di più modesto. E' una ipotesi triste ed angosciante da valutare, ma sempre meglio che trovarsi, alla fine di una lunga battaglia legale, a dover pagare una somma tale che comporterebbe la messa all'asta della vostra abitazione che avete difeso anche quando non potevate più permettervelo.

 

Avv. Michele D'Auria - Consulenza legale online e on site

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Commenti: 27
  • #1

    marcoaliaslosciccoso (martedì, 17 giugno 2014 00:03)

    Un condominio, palazzina recente di 6 abitazioni, la maggioranza decide di rifare tutto il terrazzo calpestabile per una infiltrazione, la quale è stata riparata maldestramente, da mano inesperta.
    Trattasi di u terrazzo calpestabile piastrellato a gres, di 140 mq.
    A tale decisione mi sono opposto, adducendo che per una infiltrazione non si può rifare un terrazzo intero per una spesa di 20.000euro, quando basterebbe far eseguire la riparazione da una ditta esperta, il cui costo graverebbe da 1000 a 1500 euro.
    La maggioranza motiva la propria decisione, secondo la quale, un terrazzo nuovo eliminerebbe tutti i problemi d'infiltrazione futuri e quello irrisolto. Quale sarebbe la decisione legittima?
    Può in questo caso la maggioranza, nonostante una riparazione risolutiva costringere un condomino a partecipare a una spesa inutile, costosa e insostenibile? Grazie marco

  • #2

    studiolegaledauria (martedì, 17 giugno 2014 00:44)

    @ marcoaliaslosciccoso #1
    Purtroppo in condominio si decide con i numeri delle maggioranze, anche perchè diversamente sarebbe impossibile prendere qualsiasi decisione. Se dal punto di vista formale si è svolto tutto regolarmente (convocazione assembleare, ordine del giorno, maggioranze occorrenti e così via) la decisione presa è vincolante per tutti, anche per chi si è opposto ed è in disaccordo.

    Vi sono casi in cui i lavori possono essere pagati solo da chi li ha voluti (i casi- cioè - in cui vi siano innovazioni gravose o voluttuarie), ma Lei mi parla del semplice rifacimento di un terrazzo, quindi siamo nell'ambito della semplice manutenzione straordinaria.

    Non posso perciò che ribadire i consigli già dati: agire preventivamente in assemblea, specie se si è in almeno un paio di persone, cercando di ottenere il differimento dei lavori non indispensabili o almeno la possibilità di pagare in maniera dilazionata e sostenibile.

  • #3

    LINA (giovedì, 05 maggio 2016 21:53)

    Vogliono fare labori in condominio io non ho possibilita x pagare come posso fare ?

  • #4

    Fabio (venerdì, 12 agosto 2016 10:46)

    Buongiorno
    sono in un condominio con 7 abitazioni con amministratore dove a maggioranza viene deciso di effettuare dei lavori di tinteggiatura facciata esterna, sistemazione dei cornicioni del terrazzo tinteggiatura scale e altre piccole riparazioni di parti comuni, viene incaricato un condomino ad effettuare i lavori indicando sul verbale un rimborso spese con cifre che sono secondo me piu alte rispetto a quelle di una ditta certificata.
    E' legale incaricare un condomino e pagare in nero il lavoro come rimborso spese oppure ci si può rifiutare di pagare? Inoltre questi tipi di lavori non devono essere effettuati da una ditta certificata individuata a seguito di piu preventivi che emette fattura per accedere alla detrazione del 50% sulla dichiarazione dei redditi? L'amministratore ha delle responsabilita nei confronti dei condomini per vietare questo tipo di lavori in nero?
    Grazie
    Fabio

  • #5

    studiolegaledauria.net (martedì, 07 marzo 2017 14:47)


    Avviso ai lettori.

    Su questa e altre pagine ricevo centinaia di richieste di pareri, a cui - data la mole - è praticamente impossibile rispondere con completezza e rapidità. Chiedo perciò scusa se solo ad alcuni verrà data pubblica risposta.

    Ricordo però a tutti che lo Studio opera sull'intero territorio nazionale per cui, qualora lo riteniate opportuno, sarà possibile organizzare un incontro (gratuito) con il Collega più vicino alla zona dove abitate, cliccando sull'apposito banner che troverete in questa pagina, all'inizio della discussione ("Clicca qui per trovare l'avvocato più vicino").

    Avv. Michele D'Auria - Consulenza legale online e on site

  • #6

    lara (martedì, 12 settembre 2017 15:58)

    Io mi sono trovata in questa situazione e ho dovuto organizzare un piano di rientre per delle rate condominiali non pagate del 2015 grazie ad un Avvocato ho risolto anche se devo dire che il mio amministratore non è molto umano mi ha chiesto il mancato pagamento delle rate tramite raccomandata dandomi solo 8 giorni per pagare. Non escludo un domani di vendere la mia casa anche se non credo dii risolvere molto ...cosi' facendo

  • #7

    Lucio (domenica, 24 settembre 2017 16:59)

    In assemblea sono stati approvati lavori condominiali ed anche individuali (balconi pavimenti etc..) tenuto conto che non sono soddisfatto dal modo in cui sta lavorando la ditta, posso farli eseguire da una ditta di mia fiducia, anche se in assemblea non mi sono opposto?

  • #8

    studiolegaledauria.net (lunedì, 25 settembre 2017 08:35)

    Se lei ha votato a favore si è obbligato con la ditta, quindi non potrebbe. D'altra parte se ritiene che la ditta sta lavorando male potrà esprimere (per iscritto è meglio) le sue lamentele all'Amministratore e al Direttore dei lavori, oltre che alla ditta, richiamandoli al loro dovere di vigilanza e direzione.

  • #9

    Laura (mercoledì, 24 gennaio 2018 14:47)

    Il condominio ha disposto dei lavori di rifacimento delle fosse biologiche, io che possiedo un monolocale al piano terra ho dato la disponibilità ad utilizzarlo per accedere alla corte per la durata dei lavori (circa 4 mesi), quando durante l'assemblea ho fatto notare che avrei potuto ricevere un risarcimento per l'impossibilità di utilizzare l'immobile durante il periodo dei lavori mi hanno risposto che serviva una riunione a parte. Ho riproposto la mia questione durante le assemblee successive ma mi hanno sempre risposto la solita cosa, adesso sono stati effettivamente organizzati i lavori e quando ho chiesto nuovamente che mi venisse riconosciuto un'indennizzo la risposta è stata che avrei dovuto farlo presente prima di dare la mia disponibilità, e che non mi sarebbe stato riconosciuto perché è un lavoro dal quale traggo anch'io beneficio.
    Esiste un modo per ottenere un risarcimento o uno "sconto" sul costo dei lavori?
    Grazie dell'attenzione
    Laura

  • #10

    Giorgio (giovedì, 25 gennaio 2018 23:17)

    Salve vi espongo il mio "caso" ho acquistato da poco un appartamento, oggi alla prima riunione di condominio è stato deliberato il rifacimento delle facciate e delle vecchie pavimentazioni dei balconi. Ora la precedente proprietaria del mio immobile aveva provveduto in autonomi pochi anni fa al rifacimento della sola pavimentazione dei balconi. A questo punto al di la del rifacimento delle facciate è possibile opporsi al rifacimento della pavimentazione dei balconi?

  • #11

    Rossella Russo (domenica, 04 febbraio 2018 20:04)

    Salve,
    L’assemblea condominiale, ha validamente deliberato il rifacimento facciata più altri lavori, impegnando ciascun condomino per circa € 15.ooo. Io sono invalida al 100%, vivo di pensione di inabilità e invalidità e non posso pagare 630 € al mese di spese straordinarie, più 170 di condominio ordinario.
    Posso presentare diffida per spese gravose, visto ho votato no in assemblea ( art. 1121)?

  • #12

    Gix (mercoledì, 21 febbraio 2018 13:20)

    Buongiorno,
    Faccio parte di un condominio composto da 10 condomini. La palazzina necessita di lavori alle facciate e rifacimento tetto. Nonostante i vari confronti non si riesce a raggiungere la maggioranza e iniziare i lavori. Cosa si fa in questo caso?

  • #13

    Silvia (lunedì, 25 giugno 2018 16:55)

    Buongiorno, abito in un condominio composto da 10 appartamenti.
    È necessario fare manutenzione al tetto a causa di alcune perdite e infiltrazioni d'acqua che si presentano regolarmente durante tutto l'inverno.
    9 condomini su 10 sono d'accordo ad affrontare la spesa, solo uno si rifiuta, perche a causa di varie problematiche personali non ha la possibilità di sostenere tale costo.
    Propone di far pagare agli altri la sua quota e restituirla comodamente a rate in 10 anni.
    La promessa di rimborso è basata solamente sulla fiducia e buona fede nei loro confronti.
    Visto che si tratta di un importo piuttosto consistente.. come possiamo fare noi condomini per tutelarci ed essere sicuri di non ricevere un INSOLUTO??

  • #14

    Monica (lunedì, 09 luglio 2018 16:59)

    Avevo un debito con L'amministratore per lavori condominiali che sto pagando con rate di 300 euro mensili,ora hanno deciso altri lavori,ma la somma stipulata dai rispettivi avvocati era quella e oltre non posso.In un anno ho dato 4.500,oo euro .Mia domanda e' se vado incontro ad altre grane,in piu' ho messo la casa in vendita perche cosi risolverei tutti i miei problemi. A tutto il condominio avevo esposto la mia difficolta' economica prima di decidere tutti i lavori,e si sono attaccati a me con lettere e minacce di mandarmi in causa..Comunque sto pagando.

  • #15

    Maurizio (mercoledì, 17 ottobre 2018 20:07)

    sono proprietario di un locale commerciale con ingresso sulla strada e di un seminterrato
    nella stessa palazzina di 4 abitazioni, si deve rifare la facciata interna io ho una momentanea difficoltà economica come posso fare

  • #16

    studiolegaledauria.net (giovedì, 18 ottobre 2018 10:48)

    @Laura #9

    In linea di massima direi che Lei ha diritto ad ottenere un equo rimborso; ovviamente bisognerebbe approfondire meglio ciò che effettivamente è accadutoed eventualmente ha firmato.

    Avv. Michele D'Auria - Consulenza legale online e on site

  • #17

    studiolegaledauria.net (giovedì, 18 ottobre 2018 11:01)

    @Giorgio #10

    La delibera che dispone lavori sulle parti di proprietà esclusive è nulla, quindi si: Lei può validamente opporsi. Ovviamente la questione andrebbe meglio approfondita, resto a Sua disposizione anche con i Local Partners di zona.

    Avv. Michele D'Auria - Consulenza legale online e on site

  • #18

    studiolegaledauria.net (giovedì, 18 ottobre 2018 11:07)

    @Rossella Russo # 11

    Purtroppo per Lei temo di no, a meno che non si tratti di innovazioni gravose o voluttuarie. Come spiegato nel post iniziale della discussione, le delibere adottate in maniera regolare sono obbligatorie anche per la minoranza dissenziente.

    Avv. Michele D'Auria - Consulenza legale online e on site

  • #19

    studiolegaledauria.net (giovedì, 18 ottobre 2018 11:11)

    @Gix #12

    Si ricorre all'Autorità Giudiziaria che disporrà in merito, se del caso nominando anche un Amministratore ad hoc. Ovviamente la questione andrebbe meglio approfondita, resto a Sua disposizione anche attraverso i Local Partners di zoaa.

    Avv. Michele D'Auria - Consulenza legale online e on site

  • #20

    studiolegaledauria.net (giovedì, 18 ottobre 2018 11:20)

    @Silvia # 13

    Lei rappresenta l'altra faccia della medaglia di questa discussione: cosa fare quando ci sono lavori da realizzare ma qualcuno non è in grado di pagare? La risposta è quella già data nel post iniziale: le decisioni prese in maniera regolare dalla maggioranza vincolano anche i dissenzienti. Se qualche condomino non vuole o non può pagare, andranno messe in atto le normali procedure di recupero del credito, comprese quelle esecutive che porteranno a pignoramenti della proprietà. Purtroppo gli immobili hanno un costo, anche se sono di proprietà; se non si è più in grado di sostenerlo, dal punto di vista legale l'unica soluzione è disfarsi del bene troppo oneroso e cercare qualcosa di più modesto e sostenibile.

  • #21

    studiolegaledauria.net (giovedì, 18 ottobre 2018 11:47)

    @Monica # 14

    Da quel che mi riferisce sta già agendo nel modo più sensato possibile. Saluti.

    Avv. Michele D'Auria - Consulenza legale online e on site

  • #22

    studiolegaledauria.net (giovedì, 18 ottobre 2018 11:53)

    @Maurizio # 15

    Non posso che ripetere i consigli già espressi in apertura della discussione: tratti con il condominio per avere una rateizzazione, possibilmente prima che venga approvata la delibera.

    Avv. Michele D'Auria - Consulenza legale online e on site

  • #23

    studiolegaledauria.net (giovedì, 18 ottobre 2018 11:56)

    Avviso ai lettori.

    Su questa e altre pagine ricevo centinaia di richieste di pareri, a cui - data la mole - è praticamente impossibile rispondere con completezza e rapidità. Chiedo perciò scusa se solo ad alcuni verrà data pubblica risposta.

    Ricordo però a tutti che lo Studio opera sull'intero territorio nazionale per cui, qualora lo riteniate opportuno, sarà possibile organizzare un incontro (gratuito) con il Collega più vicino alla zona dove abitate, cliccando sull'apposito banner che troverete in questa pagina, all'inizio della discussione ("Clicca qui per trovare l'avvocato più vicino").

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  • #24

    andrea (venerdì, 19 ottobre 2018 20:58)

    Buonasera, abito in un attico.
    In seguito ad una infiltrazione al piano di sotto l'assemblea condominiale
    decide il rifacimento del tetto e di un terrazzo scoperto ad uso mio privato.
    Quindi 1/3 a me e 2/3 ai condomini di spese sul terrazzo.
    L'amministrazione con i soliti metodi melliflui e suadenti ci ha fatto firmare
    per l'approvazione dei lavori con un preventivo già pronto e senza dare un
    capitolato ad ognuno di noi.
    Tutti i tecnici da me consultati sostengono che l'infiltrazione è sul tetto
    mentre la terrazza è in ottime condizioni e non va demolita.
    Inoltre il preventivo per il tetto è sottostimato mentre quello per la
    terrazza è sovrastimato. E qui sorge un malizioso dubbio.
    L'unica libertà che mi rimane è quella di poter scegliere l'impresa per i
    lavori della terrazza.
    L'amministratore dice che se rifiuto di fare la terrazza devo firmare
    una liberatoria in cui mi assumo le responsabilità per eventuali danni
    che si verificheranno in futuro.

    1 - Posso rifiutarmi di firmare la liberatoria ?
    2 - Posso proporre un tipo di impermeabilizzazione
    meno invasiva e costosa della demolizione?
    3 - Riguardo quel malizioso dubbio posso rivolgermi ai consumatori ?

  • #25

    studiolegaledauria.net (sabato, 20 ottobre 2018 11:02)

    @andrea #24

    La questione è un po' confusa; in primo luogo bisognerebbe esaminare ciò che è stato firmato, per valutarne la validità e l'eventuale impugnabilità. In linea più generale, non è ben chiaro se Lei sia o meno proprietario del terrazzo (dice che ne ha "l'uso" )

    In ogni caso, il criterio generale sarebbe che i lavori vanno fatti solo se necessari, quindi se il terrazzo non ha problemi non si vede perchè dovrebbe essere ricostruito. Ovviamente andrà effettuatat la mnutenzione ordinaria per evitare che degradi.

    Ripeto, la questione andrebbe meglio approfondita. Se vuole resto a Sua disposizione, anche attraverso i Local Partners dello studio in tutta Italia.

    Avv. Michele D'Auria - Consulenza legale online e on site

  • #26

    andrea (sabato, 20 ottobre 2018 13:58)

    Domanda secca:
    L'amministratore e i suoi tecnici decidono che la terrazza è da rifare.
    I lavori vengono approvati.
    I miei tecnici dicono che è una presa in giro. La terrazza non è da rifare.
    A questo punto chi stabilisce e certifica che la terrazza è da rifare o no ?
    grazie

  • #27

    www.studiolegaledauria.net (lunedì, 12 novembre 2018)

    Da quel che mi riferisce c'è già una delibera condominiale approvata dalla maggioranza, per cui non c'è altra via che quella giudiziaria: bisognerà impugnare il deliberato e deciderà il Giudice. Ovviamente la questione andrebbe meglio approfondita, resto a Sua disposizione anche tramite i Local Partner dello Studio, in tutta Italia