Condominio,  Amministratore non presenta bilancio da cinque anni: può emettere decreto ingiuntivo per bollette non pagate?

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Nel mio condominio l'Amministratore non presenta il consuntivo da ben cinque anni! Adesso ha minacciato di far emettere un decreto ingiuntivo nei miei confronti, perchè mi sto rifiutando di pagare le bollette da lui emesse in assenza di un bilancio consuntivo regolarmente approvato in assemblea. Può farlo? E qualora lo faccia davvero, posso oppormi? Grazie (una lettrice di Napoli).

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La questione è più complessa di quanto sembrerebbe.

 

Preliminarmente Le ricordo che un Amministratore del genere può essere sicuramente revocato, anche su richiesta di un solo condomino (ne parlo più diffusamente qua: AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO LADRO? OTTIENI LA REVOCA GIUDIZIALE

 

Tornando alla Sua domanda, probabilmente Lei non sarà tenuta a pagare qualsiasi bolletta condominiale le arrivi, bensì solo quelle emesse a norma di legge.

 

Ma andiamo per ordine.

 

Partiamo dal presupposto normativo di fondo; il Codice Civile prevede che l'Amministratore condominiale:

  • "deve riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni"

 

Tale dovere dell'Amministratore è ulteriormente rafforzato da altra disposizione codicistica la quale aggiunge quanto di seguito:

  • "Salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso..."

Esiste pertanto un indubbio obbligo da parte dell'Amministratore di attivarsi, anche attraverso l'utilizzo degli strumenti giudiziari, per conseguire il pagamento delle quote condominiali.

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Attenzione però, perchè per quel che riguarda la richiesta emissione di decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nonostante opposizione il Codice Civile richiede la presenza di alcuni requisiti; la norma infatti recita come segue:

  • "Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi."

In altre parole, la legge non consente l'emanazione del Decreto Ingiuntivo provvisoriamente esecutivo qualora non vi sia uno stato di ripartizione regolarmente approvato dall'assemblea.  

 

A quale stato di ripartizione si riferisce il Legislatore? La Cassazione ha spiegato che il riferimento non deve essere necessariamente fatto al consuntivo finale, essendo sufficiente, ai fini dell'emanazione del Decreto Ingiuntivo provvisoriamente esecutivo che sia stato approvato almeno il preventivo

 

  • Esiste infatti - afferma la Cassazione - "un principio basilare e ineliminabile per la corretta gestione del condomino, che consente all’amministratore di riscuotere le quote degli oneri in forza di un bilancio preventivo, sino a quando non sia sostituito dal consuntivo regolarmente approvato".

 

In mancanza, spiegano i Giudici della Suprema Corte,  sorgerebbero problemi nella gestione condominiale in quanto tra la chiusura dell'esercizio annuale e l'effettiva approvazione del rendiconto potrebbe passare anche molto tempo, rendendo di fatto impossibile la gestione del condominio:

  • "La sentenza impugnata afferma l'erroneo principio secondo cui il bilancio preventivo sarebbe azionabile sino a che non sia scaduto l'esercizio cui esso si riferisce; tale principio, se applicato, renderebbe impossibile la riscossione degli oneri - e, quindi, inciderebbe sulla possibilità stessa di gestione del condominio - per tutto il tempo intercorrente tra la scadenza dell'esercizio e l'approvazione del consuntivo, periodo che potrebbe ipotizzarsi anche lungo in relazione a molteplici possibili eventi, tra cui, non ultimo, la non approvazione del progetto da parte dell'assemblea".

 

Anche tenendo conto di tale interpretazione restrittiva della Cassazione resta aperto però un altro problema: come regolarsi nel caso in cui non vi sia nemmeno un preventivo regolarmente approvato?

 

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In primo luogo andrà chiarito che affichè il preventivo sia valido deve essere approvato in maniera espressa dall'assemblea;  a chiarirlo è sempre la Cassazione, secondo cui: 

  • "Deve escludersi che una deliberazione assembleare del condominio, avente carattere generale e con una propria specifica finalità amministrativo-contabile, come quella di approvazione del bilancio preventivo relativamente ad un dato esercizio annuale, possa desumersi, per implicito, dalla successiva deliberazione dell’assemblea di differimento dell’approvazione del bilancio consuntivo dello stesso esercizio" .

 

Nel caso di specie l'assemblea era stata riunita per l'approvazione del preventivo e  rinviata per l'approvazione del consuntivo, senza che il bilancio preventivo fosse stato esplicitamente approvato; i Giudici della Suprema Corte hanno ritenuto che ciò non fosse sufficiente a ritenere approvato il bilancio preventivo; il principio che è possibile ricavare consiste nel fatto che il bilancio preventivo deve essere volta per volta approvato. Esso quindi non ha scadenza, come affermato nella precedente sentenza della Cassazione, ma pur sempre con riguardo alle sole quote previste nel periodo di riferimento del preventivo medesimo, almeno fino a quando non venga sostituito dal consuntivo; per il successivo periodo di gestione, eccedente quello di cui al precedente preventivo, bisognerà approvarne un altro.

 

Nel caso che stiamo esaminando l'Amministratore non convoca l'Assemblea per l'approvazione del bilancio da ben cinque anni; a parte che ci sarebbe da chiedersi come mai nessuno abbia attivato la procedura per sostituirlo giudizialmente, resta il fatto che - chiaramente - non esistono a questo punto ne' preventivi ne' rendiconti approvati regolarmente in assemblea. 

 

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Ciò significa che sarà possibile rifiutarsi di pagare le bollette emesse?

 

Entro certi limiti si, nel senso che l'Amministratore dovrà perlomeno chiarire a che titolo e per quali voci analitiche tali bollette sono state emesse, indicando dettagliatamente il criterio di ripartizione; infatti - pur in mancanza dell'approvazione di preventivi e rendiconti di amministrazione - non viene meno il dovere da parte dell'Amministratore di "riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria ( e - si sottolinea - solo per la manutenzione ordinaria) delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni". 

 

E' comunque certo che in applicazione della norma in esame, in caso di mancato pagamento l'Amministratore non potrà attivare la procedura per decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nonostante opposizione; potrà però chiedere un decreto ingiuntivo ordinario o agire in via ordinaria con atto di citazione; dovrà poi dimostrare al Giudice che le bollette di cui chiede il pagamento sono giustificate dalla contabilità condominiale e rientrano nella "manutenzione ordinaria", lasciando ovviamente la porta aperta a tutte le possibili eccezioni del condomino "moroso" il quale, in mancanza di decisioni prese dall'assemblea potrà contestare ogni singola voce di spesa che, non rientrando nell'ambito della "manutenzione ordinaria" per la quale l'Amministratore è autorizzato a riscuotere contributi ed erogare le spese, non sia stata regolarmente autorizzata e che rimarrà a carico dell'Amministratore che abbia incautamente agito in carenza di poteri.

 

Vedo - comunque - che Lei mi scrive da Napoli; dal momento che in tale città (come anche a Roma e Milano) ricevo personalmente i lettori del sito che ne facciano richiesta, se vuole sarà possibile approfondire meglio di persona, tramite un incontro in studio (basterà cliccare sull'apposito banner che troverete qui sotto "Clicca qui per trovare l'avvocato più vicino"). 

 

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Commenti: 3
  • #1

    Salvatore Petruzzelli (giovedì, 15 settembre 2016 10:34)

    Ho ricevuto richiesta, inoltrata a mezzo lettera non raccomandata, da parte dell'Amministratore dell'Intercondominio dove posseggo due garages, di pagamento della mia quota di €. 40,00. E' da considerare che i pagamenti del condominio sono perfettamente regolari. L'amministratore da tre anni non presenta bilanci sia preventivi che consuntivi naturalmente non approvati dall'Assemblea di Condominio. Altra considerazione: l'anno scorso mi ha fatto richiesta di €. 79,00 che ho regolarmente pagato. Negli anni passati ho sempre pagato la somma di circa €. 79,00 e mi chiedo come mai quest'anno mi fa richiesta di ben 39,00 €. in meno? Il condominio di cui faccio parte ha deciso in Assemblea di non versare le quote all'Intercondominio. Come mi devo comportare? Devo pagare o contestare all'Amministratore a mezzo raccomandata la sua richiesta? Come bisogna comportarsi con l'Amministratore? Si può costringerlo a depositare i libri in Tribunale? O esiste altra forma per costringerlo a fare il suo dovere? Se avesse fatto sparire delle somme, cosa di cui noi temiamo, la denuncia per appropriazione indebita comporta automaticamente il suo allontanamento?
    Nel ringraziaLa per la risposta che vorrà darmi cordialmente La saluto.
    Salvatore Petruzzelli

  • #2

    De Vito Pietro (giovedì, 09 febbraio 2017 11:05)

    Sono proprietario ed inquilino di un appartamento acquistato 30 mesi. Lo amministratore, che per quattro anni non esegue chiusura di bilancio mi dice che devo 1800 euro per gli anni complessivi. Alle mie richieste di spiegazione, mi dice e scrive con tanto di firma che io devo solo trecentottantuno euro. Prima di pagare chiedo che venga aggiornato il bilancio per poter capire a quali voci si riferiscono questi 381 euro. Dopo 4 mesi di silenzio ricevo un ingiunzione di pagamento per la somma totale 1800 euro più le 4 ultime mensilità. Domanda n1: è legale non chiudere un bilancio per 4 anni? Devo pagare quale delle 2 cifre? E per ultimo, visto che eventuale credito da parte del vecchio proprietario avviene a causa della mancanza di chiusura di bilancio da parte dell' amministratore, a chi compete richiedere la cifra al suddetto?

  • #3

    studiolegaledauria.net (martedì, 07 marzo 2017 14:17)


    Avviso ai lettori.

    Su questa e altre pagine ricevo centinaia di richieste di pareri, a cui - data la mole - è praticamente impossibile rispondere con completezza e rapidità. Chiedo perciò scusa se solo ad alcuni verrà data pubblica risposta.

    Ricordo però a tutti che lo Studio opera sull'intero territorio nazionale per cui, qualora lo riteniate opportuno, sarà possibile organizzare un incontro (gratuito) con il Collega più vicino alla zona dove abitate, cliccando sull'apposito banner che troverete in questa pagina, all'inizio della discussione ("Clicca qui per trovare l'avvocato più vicino").

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