Condominio di otto proprietari: si può eliminare codice fiscale e amministratore?

chiedi all'Avvocato una consulenza legale personalizzata o un parere giuridico scritto con tariffa minima - low costVivo in un condominio di 8 unità abitative dove è presente regolare codice fiscale e in cui fino al 31 gennaio sono stato l'amministratore. All'ultima assemblea, considerato che con la riforma del condominio non è più obbligatorio l'amministratore fino alle 8 unità, abbiamo deciso di non rinominarlo. Chiedo se è possibile chiedere all'agenzia delle entrate di togliere il mio nome come riferimento al codice fiscale. Ed eventualmente se fosse possibile, nel caso si decidesse in assemblea di eliminare il codice fiscale. Grazie.

studiolegaledauria.net non utilizza pop up invasivi per costringervi a cliccare su pubblicità o servizi vari; se però ritenete che quanto leggete sia utile, vi preghiamo di condividerlo tramite i pulsanti "facebook", "google +" e "mi piace" presenti qui sotto. Ciò sarà MOLTO gradito e ci spronerà a fare sempre meglio.


Avv. Michele D'Auria: assistenza e consulenza legale condominio online - www.studiolegaledauria.net

*****

 

Il quesito, apparentemente semplice, nasconde una certa complessità, e si riproporrà probabilmente con una certa frequenza, dato il periodo di crisi che spinge a risparmiare su tutto, compreso la nomina (e il pagamento...) di un amministratore condominiale. 

 

Andiamo per ordine.

 

  • Prima di tutto va rilevato che, effettivamente, la legge di riforma sul condominio (qui la tabella di comparazione tra vecchio e nuovo testo) ha innalzato il numero minimo di condomini necessari alla nomina obbligatoria dell'amministratore; il precedente limite era più di quattro (quindi l'obbligo scattava dal quinto condomino), quello attuale è più di otto (quindi l'obbligo scatta dal nono condomino).
  • La mancata nomina dell'amministratore non significa però che svaniscano gli obblighi, anche fiscali, del condominio. Il condominio, infatti, ci sia o non ci sia l'amministratore, resta sostituto di imposta nel caso di pagamento delle ritenute di acconto, come anche resta tenuto a presentare il modello 770 in sede di dichiarazione dei redditi. Inoltre il codice fiscale va ugualmente comunicato all'ENEL o altro fornitore di energia elettrica, come anche va fornito a chiunque venda un bene o esegua una prestazione per il condominio e deve emettere fattura come per legge. Di conseguenza, il codice fiscale resta necessario ed obbligatorio, anche in assenza dell'amministratore.
Parere Legale online gratis - Low Cost 29 Euro
Avvocato primo incontro gratuito - Consulenza Legale in tutta Italia - cerca l'Avvocato più vicino
Consulenza Legale gratis - Parere Legale gratuito - L'Avvocato risponde

  • Ma come agire, allora, se l'amministratore non c'è? Chi deve curare materialmente la presentazione del 770 e tutti gli adempimenti fiscali del condominio? La risposta è semplice; un condomino qualsiasi, che si presti a farlo volontariamente a favore di tutti. 
  • D'altra parte, la stessa legge di riforma del condominio prevede che in caso di mancanza dell'amministratore "sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore". In altre parole, la medesima legge che ha previsto la non necessarietà dell'amministratore nei condomini con meno di nove condomini, ha previsto indirettamente che un referente deve esserci sempre e comunque, che lo si chiami "amministratore" o no.
  • La realtà (quella vera, non quella degli annunci da parte delle forze politiche che hanno dato vita alla riforma) è che - di fatto - oggi l'amministratore di condominio è necessario sempre, anche nei condomini minimi costituiti da due o tre proprietari; a meno che uno dei medesimi non accetti di caricarsi volontariamente (e gratuitamente) delle responsabilità annesse all'amministrazione di fatto del condominio, senza peraltro avere nemmeno nessuno dei poteri dell'amministratore.

 

Affitto in nero e contratti nulli: come tutelarsi e liberare l'immobile
Risarcimento lesioni da sinistro stradale - indennizzo diretto - assicurazione
Consulenza medico-legale per calcolo danno biologico da incidente, servizio FREE
Amministratore condominiale ladro? Ottieni la revoca giudiziale
Sentenze su condominio, proprietà, servitù, possesso usucapione e diritti reali in genere
madre, padre, genitori anziani e malati, assistenza, obblighi dei figli, eredità.
100 domande sul condominio
100 domande sulla proprietà e sui diritti reali
Consulenza per tesi di laurea, abstract, tesina, relazioni di ricerca e diritto. Salerno, Fisciano, Campania

Per rispondere, conclusivamente, alla Sua domanda: il codice fiscale del condominio da Lei precedentemente amministrato non potrà essere soppresso; per quanto riguarda il riferimento al Suo nominativo, dovrà trovare un nuovo condomino che volontariamente accetti di comparire sotto la lente del fisco al Suo posto. Le faccio i miei migliori auguri di riuscirci.   

 

Vedo - comunque - che Lei mi scrive da Roma; dal momento che in tale città (come anche a MilanoNapoli) ricevo i lettori del sito che ne facciano richiesta, se vuole sarà possibile approfondire meglio di persona, tramite un incontro in studio. 

 

Se vuole che Le fissi un appuntamento mi faccia sapere (basta cliccare sul banner presente qua sotto: "Clicca qui per trovare l'Avvocato più vicino"). Il primo incontro in studio con i lettori del sito è gratuito.

consulenza legale Avvocato low cost, ROMA, MILANO, TORINO, GENOVA, BOLOGNA, MODENA, FIRENZE, NAPOLI, SALERNO, BARI, REGGIO CALABRIA, PALERMO, CAGLIARI, primo incontro gratuito gratis

 Avv. Michele D'Auria - Consulenza legale online e on site

 

 

AGGIORNAMENTO

 

La legge di stabilità del 2016 ha previsto che da gennaio 2017 tutti i pagamenti discendenti da contratti di opera o servizi eseguiti nel condominio devono essere tracciabili. Insomma, chiunque fornirà una prestazione o un servizio al condominio (ad esempio: la ditta delle pulizie, il muratore che abbia aggiustato una tegola o un cornicione) dovrà essere pagato tramite bonifico, assegno o altro mezzo tracciabile. Ciò comporta almeno due conseguenze:

  • Anche il codominio minimo, di due persone, sarà obbligato ad aprire un conto corrente bancario o postale per effettuare tali pagamenti (a meno di non voler agire in nero, vale a dire in maniera ILLEGALE, con tutto quel che ciò comporta).
  • Nell'effettuare i pagamenti andranno, per obbligo di legge, operate le ritenute di acconto, da versare quindi all'erario.

L'Agenzia delle Entrate (con circolare del 07/02/17 n. 7/E) ha chiarito in maniera espressa che a tale obbligo sono tenuti anche i condominii con meno di otto proprietari e che non hanno provveduto alla nomina dell'Amministratore. In tal caso, precisa la circolare, dovrà provvedere uno dei condòmini.

Circolare Agenzia delle Entrate n. 7/E del 07.02.2017
Circolare Agenzia delle Entrate n. 7/E del 07.02.2017
Circolare Agenzia delle Entrate n. 7-E d
Documento Adobe Acrobat 49.0 KB

Restano escluse (almeno per ora) solo le prestazioni di lavoro autonomo e professionale. Appare, comunque, sempre più chiaro che la previsione codicistica del non obbligo dell'amministratore nei piccoli condomini è destinata a divenire inesorabilmente, all'atto pratico, una chimera, come già scrivevo nel 2014, alla stesura originale di questo intervento sul BLOG.

consulenza legale Avvocato low cost, ROMA, MILANO, TORINO, GENOVA, BOLOGNA, MODENA, FIRENZE, NAPOLI, SALERNO, BARI, REGGIO CALABRIA, PALERMO, CAGLIARI, primo incontro gratuito gratis

 Avv. Michele D'Auria - Consulenza legale online e on site

.  

Richiedi consulenza approfondita sull'argomento

 

 

vai alla Home del blog giuridico

Scarica l'APP per dispositivo mobile e segui studiolegaledauria.net sul telefonino

iscriviti alla NEWSLETTER

seguici su Facebook

seguici su Google+

seguici su Twitter

 

Consulenza legale online. Domanda: Condominio di otto proprietari: si può eliminare codice fiscale e amministratore? Segui il Blog Giuridico su condominio, immobili e locazione sopra facebook, Google + e Twitter. Studiolegaledauria.net è un network legale con sede a Salerno e attivo su tutto il territorio nazionale.   

Scrivi commento

Commenti: 92
  • #1

    fraludau (giovedì, 27 febbraio 2014 23:16)

    Quindi tutti i proclami che annunciavano vantaggi per i condomini sono poco più di una bolla di sapone...

  • #2

    studiolegaledauria (lunedì, 28 aprile 2014 23:49)

    Io di vantaggi in questa riforma ne vedo pochini. In compenso vedo un sicurissimo e consistente aumento dei costi di gestione del condominio, specialmente di quelli piccoli e piccolissimi, che ricadranno - come è ovvio - tutti sulle spalle dei condòmini.

  • #3

    Giovanni (mercoledì, 30 aprile 2014 15:02)

    Gentile avvocato, sono proprietario di un box macchina che è situato in un altro condominio. Abbiamo un amministratore che non si sta comportando bene commettendo una serie di illeciti. Tra le altre cose sapendo che l'assemblea vuole rimuoverlo non fa altro che convocare l'assemblea a ridosso delle festività come Pasqua e il primo maggio in modo che manchi il numero legale. Io credo che sia un comportamento sleale e studiato che gli permette di restare al suo posto. Dato che molto probabilmente farà lo stesso giochetto convocando l'assemblea durante le feste durante l'estate è possibile rimuoverlo senza l'assemblea?

  • #4

    studiolegaledauria (giovedì, 01 maggio 2014 12:34)

    L'Amministratore va sempre rimosso dall'Assemblea dei condomini (a meno di non voler azionare strumenti in sede giudiziaria, ma nella questione di cui mi riferisce non mi parrebbe il caso). Per ottenere una data di convocazione più praticabile sarà possibile fare formale richiesta di convocazione, sottoscritta da almeno due condomini che rappresentino almeno un sesto del valore del condominio e l'Amministratore dovrà provvedere alla convocazione entro dieci giorni. In mancanza potranno provvedere alla convocazione i condomini medesimi.

    PS: ho risposto al quesito anche se non era strettamente attinente all'argomento di cui si parla in questa pagina; per il futuro, se l'argomento è diverso da quello trattato, prego di servirsi del modulo predisposto nella pagina dei pareri giuridici online: http://www.studiolegaledauria.net/pareri-giuridici-on-line/ (oppure, se si desidera un parere a pagamento: http://www.studiolegaledauria.net/pareri-giuridici-on-line/pareri-giuridici-personalizzati/ )

  • #5

    Luca (martedì, 17 giugno 2014 11:43)

    Salve , siamo un condominio con 8 appartamenti e visto che sono l'unico ad abitarci sono l'amministratore e ho chiesto il cf.ma il prossimo anno se non abbiamo sostenuto spese sono obbligato a fare il 730? Grazie e saluti

  • #6

    Andrea Bisello (domenica, 22 giugno 2014 22:18)

    Gentilissimo Avvocato,

    vivo in un condominio che presenta due numeri civici : un blocco è di 4 appartamenti (numero civico 1), un blocco è di 8 appartamenti (numero civico 3).

    il blocco da 4 non ha mai niente a che fare col blocco da 8, avendo anche scale divise.

    In questo contesto, immagino il condominio figuri comunque come di 12 appartamenti, e che quindi l'amministratore di condominio sia obbligatorio.

    Grazie mille per il gentile riscontro

  • #7

    giovanni (giovedì, 03 luglio 2014 09:41)

    Buongiorno Avvocato, io sono l'unico proprietario di un condominio di sei unità di proprietà dell'Agec di Verona che normalmente amministra i propri condominii. Però purtroppo questo non lo vogliono amministrare. Mi è stato richiesto di scegliere insieme a loro, un amministratore e allora io stesso mi sono proposto di farlo, proposta che è stata rifiutata. Mi chiedo allora posso rifiutarmi? E quale può essere la via di uscita da questo problema?
    La ringrazio vivamente.

  • #8

    Giovanni Amalfitano (mercoledì, 13 agosto 2014 21:16)

    Buongiorno. Abito in un condominio orizzontale (case a schiera) composto da 3 edifici per complessive 14 unità uguali. Abbiamo in comune il passo carraio, chiuso con cancello elettrico, con citofoni, uno per un edificio da 6 unità e l'altro per due edifici da 4 unità ciascuno; il viale centrale con un parcheggio finale a cielo aperto; gli impianti fognari; quelli di scarico delle acque bianche con tre pozzetti e relative pompe di sollevamento, una per ogni edificio, con manutenzione gestita separatamente, ma contatore Enel unico, che alimenta pompe, citofoni, cancello e luci del viale. Da oltre 20 anni ci gestiamo autonomamente a rotazione biennale in coppia. Ai primi di luglio ci siamo riuniti per decidere, in base alla nuova normativa, la nomina di un amministratore esterno ma la maggioranza dei presenti, me escluso, che in questo periodo sono comunque di turno assieme ad un vicino per "l'amministrazione biennale", ha deciso di proseguire nella gestione tradizionale. Pur non essendo d'accordo, non intendo sottrarmi al compito già svolto da altri in una situazione normativa però diversa. E non vorrei neanche forzare la mano attraverso la via giudiziaria per ottenere l'amministratore esterno. Ho deciso però di compilare una liberatoria da far firmare a tutti i condomini per una assunzione di responsabilità collettiva e di chiedere di includere nell'assicurazione del condominio quella per le responsabilità civili degli "amministratori". Sarà sufficiente? C'è una formula da includere in questa liberatoria che ci protegga adeguatamente? Quali sono i rischi che corrono i due "amministratori" pro-tempore e il condominio nel suo complesso, qualora perduri questa situazione?
    Ringrazio per l'attenzione.
    Distinti saluti.

  • #9

    nicola william (sabato, 06 settembre 2014 18:00)

    egregio avvocato scusi se mi permetto di approfittare della sua disponibilita, io vivo in condominio di 8 e mai avuto amministratore nemmeno quando era obbligatorio, abbiamo un pseudo amministratore che pero' lo fa male e svogliato(a molti condomini va bene perche vuol dire poche assemblee e poche "rogne") purtroppo dopo anni di incuranza ora ce' molto da fare e lui non vuole fare assemblea, fino a pochi mesi fa avrei preteso la nomina di un amministratore professionista come diceva la legge ma ora? se non ho letto male in rete, se anche solo un condomino lo esige (1 su 8) gli altri devono adeguarsi alla sua volonta'? io sono al piano terra e la maggior parte delle rogne le ho io e quelli sopra se ne fregano, se io lo voglio loro devono adeguarsi? grazie mille

  • #10

    Fam. Leone (giovedì, 25 settembre 2014 22:25)

    Buonasera Avvocato, abitiamo in un condominio di 6 unità senza amministratore. Quando un anno fa ho proposto di nominare un amministratore mi è stato risposto di no, ora i condomini hanno deciso che vogliono nominare un amministratore. Visto che la legge è cambiata sul l'obbligo di avere o no un amministratore, infatti dopo le 8 unità diventa obbligo, con 6 unità no, noi fam. Leone possiamo opporci alla nomina di amministratore? Se solo noi ci opponiamo possiamo ottenere la mancata nomina con un solo voto a sfavore conto 5? Grazie e distinti saluti Fam. Leone

  • #11

    fabrizio d'anna (martedì, 07 ottobre 2014 15:11)

    buongiorno avvocato,
    sono proprietario di un immobile in condominio orizzontale (7 unità).
    molto probabilmente passeremo da un sistema di riscaldamento con una caldaia comune ad uno con caldaie autonome per ogni singola unità.
    alla luce di questo e della nuova normativa, è possibile eliminare completamente il condominio? rimarrebbero in comune ovviamente il tetto (anche se credo che la competenza di ogni proprietario inizi e finisca con i muri perimetrali e di un cortile comune dove sono ubicati i box (di pertinenza) e il cancello automatico di accesso al fabbricato.
    sono molto confuso su tutto questo... quello che mi chiedevo è appunto ciò che le ho posto... si potrebbe eliminare del tutto il condominio????
    grazie della disponibilità

  • #12

    studiolegaledauria (martedì, 04 novembre 2014 21:03)

    @Luca #5
    Se non ci sono ritenute d'acconto, no, non vi è obbligo.

  • #13

    studiolegaledauria (martedì, 04 novembre 2014 21:07)

    @Andrea Bisello #6
    Lei immagina bene; tuttavia, se esistono i presupposti (e da quel che mi riferisce sembrerebbero esistere) sarà possibile separare i due blocchi costituendo due condomini separati.

  • #14

    studiolegaledauria (martedì, 04 novembre 2014 21:15)

    @giovanni #7
    Se ho ben capito le unità immobiliari sono sei, ma i condomini sono solo due (Lei e l'AGEC); dal momento che non vi è obbligo giuridico di avere un amministratore non resterà che decidere tutte le questioni di comune accordo o adire l'Autorità Giudiziaria in caso di disaccordo.

  • #15

    studiolegaledauria (mercoledì, 05 novembre 2014 10:29)

    @Giovanni Amalfitano #8
    La questione è abbastanza ingarbugliata e andrebbe approfondita meglio, esaminando anche eventuale documentazione esistente; in linea di massima la "liberatoria" di cui mi riferisce non sembrerebbe una cattiva idea, così come la paolizza assicurativa (ammesso che si trovi una Compagni disposta a sottoscrivere tale clausola).

  • #16

    studiolegaledauria (mercoledì, 05 novembre 2014 10:34)

    @nicola william #9
    Nel caso l'assemblea non riesca a decidere sarà possibile, anche ad un solo condomino, adire l'Autorità Giudiziaria per provvedere; in buona sostanza aveva letto bene, ma tenga presente che la questione va affrontata comunque in sede legale (e non è detto che il Giudice approvi passivamente tutto ciò che Lei pretenderebbe; sarà comunque una decisione dell'Autorità Giudiziaria che disporrà come meglio riterrà per gli interessi comuni).

  • #17

    studiolegaledauria (mercoledì, 05 novembre 2014 10:40)

    @Fam. Leone #10
    Mi scusi, ma non capisco il problema: se volevate un amministratore e ora anche gli altri condomini sono d'accordo, per quale motivo opporsi? In ogni caso, se è vero che non c'è obbligo di nominare l'amministratore al di sotto degli otto condomini, è anche vero che non esiste divieto; per cui se l'assemblea deciderà di nominare l'amministratore con ordinarie maggioranze di legge (che in questo caso ci sarebbero, visto che solo Lei sarebbe contrario) la delibera sarà perfettamente valida.

  • #18

    studiolegaledauria (mercoledì, 05 novembre 2014 10:42)

    @fabrizio d'anna #11
    Direi proprio di no; come Lei stesso dice - infatti - rimarrebbero svariate parti comuni (come minimo tetto e cancello)

  • #19

    Tullio (giovedì, 06 novembre 2014 18:23)

    Egregio Avvocato buona sera, la mia situazione è la seguente: sono proprietario di un appartamento situato in uno stabile di sei appartamenti con cinque proprietari. Giusto l'altro ieri in assemblea è stato revocato l'incarico all'Amministratore, perché alla fin fine non risolveva i nostri problemi, e restavano i costi.
    Mi è stato chiesto e pregato dai 4 proprietari presenti (uno era assente) se volevo e potevo occuparmene io, (ovviamente aggiungo, in forma gratuita) con la loro collaborazione.
    Una domanda: l'attuale codice fiscale del condominio si può e si deve mantenere, ed eventualmente a chi andrebbe intestato? Stessa cosa per il conto bancario comune.
    Essendo consapevole che si tratti di una cosa delicata ed impegnativa, le chiedo cortesemente quali siano i primi passi da fare. Grazie !

  • #20

    studiolegaledauria (martedì, 11 novembre 2014 12:02)

    @Tullio #19
    Il codice fiscale andrà mantenuto ma bisognerà effettuare la voltura del rappresentante (per cui dovrà figurare il nuovo amministratore); la stessa cosa vale anche per il conto corrente.

  • #21

    pallina (giovedì, 13 novembre 2014 11:37)

    Buongiorno, io vivo in un condominio di 5 proprietari, dove non c'è mai stato amministratore. Purtroppo non ci siamo mai trovati d'accordo su niente e il nostro palazzo ha adesso bisogno di notevoli interventi di manutenzione, alcuni dei quali urgenti. Sono praticamente contrari tutti alla nomina dell'amministratore e non essendoci obbligatorietà, non posso farlo io forzando la mano.
    C'è una via d'uscita in tutto questo?
    Fra l'altro qualche giorno fa si è allagato il nostro garage, non dovuto alle piogge, ma probabilmente ad una rottura di un tubo. Abbiamo fatto presente tutto ciò, ma sembra che a nessuno interessi. Posso intervenire io facendo riparare il danno, senza fare un'assemblea, visto che secondo me si tratta di un lavoro urgente?
    Grazie

  • #22

    Filippo (giovedì, 13 novembre 2014 20:16)

    Abito in un condominio costituito da 5 condomini. Vorremmo eliminare l'amministratore professionista. Il condomino che dovesse accettare l'incarico di rappresentante che compiti avrebbe? Vi faccio presente che nell'ordinarietà non esistono spese comuni se non quelle relative all'assicurazione del fabbricato. E' necessario mantenere il codice fiscale, il conto in banca e presentare il 770? Grazie

  • #23

    Florianna Lauro (domenica, 16 novembre 2014 17:36)

    Gentile Avv. D'Auria,
    vivo in un condominio composto da sette unità, con pochissime spese (non c'è ascensore, i riscaldamenti, a metano, sono autonomi): nel 2007, ante riforma, ho iniziato io il turno da amministratore, occupandomi anche di far redigere il 770 ad un commercialista. Non abbiamo però mai acceso un conto corrente bancario per incassi e spese (sostanzialmente ENEL e pulizia, finché, sotto le successive amministrazioni, l'impresa che si occupava delle pulizie non ha voluto più farlo e non è più stato incaricato nessuno). A parte questo, i turni sono poi regolarmente proseguiti, ma quando, questo settembre, il giro è ripartito da me, la condomina che se n'era occupata, nel passarmi le consegne mi ha detto che non aveva fatto il 770 perché non più obbligatorio con le nuove norme. Letto quanto da lei scritto, capisco che non è proprio così, anche se è vero il discorso del limite di quattro aumentato ad otto.
    La mia domanda è: mi devo preoccupare della circostanza che il 770 2014 (per il 2013) non sia stato fatto? Io l'ho saputo solo a fine settembre 2014 (è riportato nel verbale di consegna), ma la cosa non risulta nel relativo verbale d'assemblea (a cui io non ho partecipato). Preciso peraltro che la spesa per la pulizia non c'è più e l'unica spesa ordinaria in comune è quella delle bollette ENEL + qualche lampadina, quando si riende necessario sostituirle.
    Il conto corrente bancario comune è un argomento tabù (ma non ricordo da quando è stato reso obbligatorio): anche se siamo al di sotto di otto, andrebbe acceso ugualmente?
    E in generale il 770, in presenza delle sole spese relative all'ENEL, va presentato?

  • #24

    Valter Romanus (martedì, 18 novembre 2014 13:17)

    Si presenterebbe l'esigenza di costituire un condominio per fare dei lavori importanti a un tetto.
    Stiamo cercando di capire come gestire la cosa senza amministratore o magari senza istituire ufficialmente il condominio.
    L'eventuale condominio e' orizzontale. Corpo centrale con 3 abitazioni il cui tetto copre piu' o meno parzialmente anche 3 negozi. Sia il corpo centrale che i negozi hanno entrate indipendenti con proprio numero civico.
    Poi ci sono altre 4 abitazioni sistemate 2 (piano terra con giardino e primo piano) a 2 a schiera. Queste 2 corpi abitativi hanno entrambi propri numeri civici e hanno i due tetti indipendenti sia fra loro che da quello del corpo piu' grosso.
    Queste ultime 4 abitazioni hanno nel corpo principale le cantine di circa 5 m2 ciascuna anche queste con ingresso indipendente, quindi per accedere alle cantine non si passa per l'ingresso del corpo principale ne' si usano le sue scale. Anche la corrente proviene dalle rispettive abitazioni. Sotto il tetto del corpo principale c'e' uno spazio aperto che occupa l'intero piano che gli anziani dicono essere stato lo stenditoio, quindi eventuali parte comune di tutti i condomini. Il condominio non e' mai stato istituito ufficialmente dal 1960, data di costruzione. I proprietari sono 8: uno ciascuno per le 7 unita' abitative e un proprietario unico dei 3 negozi.
    E' obbligatorio istituire il condominio? Con amministratore? Puo' seguire tutto un condomino volontario? Potrebbero le due costruzioni a schiera non fare parte del condominio? Potrebbero rinunciare in qualche modo all'eventuale proprieta' comune dello stenditoio? Anche i negozi hanno la proprieta' comune dello stenditoio? Grazie davvero per le sue consulenza !

  • #25

    studiolegaledauria (mercoledì, 19 novembre 2014 10:59)

    @pallina #21
    Se l'assemblea non riesce a prendere una decisione (e tenga presente che l'assemblea può essere convocata anche se non c'è un Amministratore) sarà sempre possibile rivolgersi all'Autorità Giudiziaria che deciderà in merito.

  • #26

    studiolegaledauria (mercoledì, 19 novembre 2014 11:06)

    @filippo # 22 e @Florianna Lauro #23
    Il 770 non è obbligatorio qualora non vi siano ritenute d'acconto da pagare

  • #27

    studiolegaledauria (mercoledì, 19 novembre 2014 11:12)

    @Valter Romanus # 24
    Mi scusi per la brevità della risposta, ma non ho ben capito lo stato dei luoghi; se vuole un parere motivato mi scriva al seguente link:

    http://studiolegaledauria.jimdo.com/pareri-giuridici-on-line/pareri-giuridici-personalizzati/

  • #28

    Valter Romanus (venerdì, 21 novembre 2014 19:07)

    La faccio piu' breve e concisa.
    I proprietari sono 8: uno ciascuno per le 7 unita' abitative e un proprietario unico dei 3 negozi.
    Le unita' abitative + i negozi sono 10. I proprietari ripeto otto.
    E' obbligatorio istituire un condominio? E' obbligatorio avere un amministratore? Grazie.

  • #29

    Donato Gianfredi (lunedì, 24 novembre 2014 15:56)

    Salve Avvocato, il nostro è un condominio di 15 unità, la maggior parte anziani, quindi con minime pensioni, la maggioranza non vuole l'amministratore esterno, in questo caso posso farlo io ( gratis ) e cosa mi consiglia di fare, cioè come iniziare il mio operato?
    Grazie.

  • #30

    studiolegaledauria (mercoledì, 26 novembre 2014 05:26)

    @Valter Romanus #28
    -1) il condominio esiste già, anche se non istituito in maniera formale. -2) No.

  • #31

    studiolegaledauria (mercoledì, 26 novembre 2014 05:30)

    @Donato Gianfredi #29
    Se c'è la maggioranza Lei può certamente essere nominato Amministratore; però - francamente - se non sa nemmeno come cominciare glielo sconsiglio di vivo cuore, va a mettersi in un guaio, caricandosi di responsabilità ed oneri che ovviamente non posso illustrarLe in questa breve risposta.

  • #32

    Tullio (giovedì, 27 novembre 2014 01:29)

    Buon giorno Avvocato,
    grazie infinite per aver esaudito la mia richiesta.
    Grazie!

  • #33

    Paola (venerdì, 12 dicembre 2014 14:20)

    Buongiorno avvocato,
    in una realtà di 6 appartamenti e 6 condomini proprietari che hanno scelto di non avvalersi di un amministratore esterno (l'attività viene svolta gratuitamante a turno da uno dei condomini), come ci si può tutelare nel caso in cui, uno di essi non rispetti il pagamento delle spese condominiali?
    Grazie per la sua disponobilità

  • #34

    Dario (mercoledì, 17 dicembre 2014 18:54)

    Buonasera Avvocato,

    io mi ritrovo nella stessa condizione del quesito in cui mi sono fatto carico nel maggio del 2013 di attribuire il Codice fiscale al condominio in cui vivo(di 6 unita), prendendomi l'incombenza a titolo gratuito di provvedere alle varie necessità del condominio stesso;
    vista la sua risposta dell'impossibilità di cancellare la p.iva del condominio, le chiedo se in questo periodo avrei dovuto provvedere alla redazione di un bilancio provvisorio o presunto, aprire un conto corrente o altri obblighi che incorrono ad un amministratore effettivo, tenere un registro e quanto necessario.
    Allo stato attuale non abbiamo spese da dichiarare, perché le utenze non risultano ancora intestate al condominio e la pulizia delle scale viene fatta a rotazione, anche se so, che dobbiamo ripresentare il 770 come per l'anno precedente in cui avevamo una ditta per le pulizie.

    Grato per un suo consiglio le porgo cordiali saluti.

  • #35

    Paolo (mercoledì, 24 dicembre 2014 19:15)

    Sono in un condominio di 5 condomini+2 che sono esterni al portone (sono al piano terra)...abbiamo deciso(deliberato) di ruotare a turno per amministrare il condominio..... il prossimo amministratore si rifiuta di amministrare: vuole un professionista esterno e vuole che tutti i condomini partecipano al pagamento di quest'ultimo. I restanti condomini si rifiutano e vogliono lasciare la spesa a totale carico del condomino/amministratore. Cosa dice la legge a tal proposito?

  • #36

    Massa gioacchino (sabato, 17 gennaio 2015 01:35)

    Salve io vivo in un condominio di 7 appartamenti e 4 negozi , ma l'amministratore viene pagato solo dagli appartamenti mi chiedevo se possiamo farne a meno

  • #37

    antonio74 (sabato, 24 gennaio 2015 13:02)

    sono propietario di uno stabile con un entrata comune e diverse entrate al piano terreno dei vari alloggi. sono in tutto tre portoncini d'ingresso nel cortile e un ingresso con un alloggio al primo piano e uno al secondo piano. totale 5 alloggi e due garage che tengo io per magazzeno. gli alloggi sono affittati . le persone che ci vivono dentro attualmente sono 10 visto che recentemente sono nati due bambini.
    devi istituire un amministratore, devo pagate il 770 ? grazie

  • #38

    Michele (domenica, 25 gennaio 2015 10:59)

    Salve Avv. sono proprietario di un appartamanto in un condominio di 8 unità, in cui vive mia madre, l'amministratore viene fatto a turno ora è il mio.
    Vivendo lontano sono impossibilitato a svolgerlo, quindi le chiedo se dovessi comuque risultare essere Io il rappresentate presso l'Agenzia Entrate e successivamente delegare altro condomino all'amministrazione, in caso di problemi chi sarebbe responsabile? grazie

  • #39

    Marcello73 (giovedì, 12 febbraio 2015 17:47)

    Gentile Avv.to premetto - condominio 6 appartamenti con altrettanti proprietari abbiamo deciso mandare via amm.tore esterno e scelto gestione interna da parte un condomino. Spese sono Enel scale e forza motrice, ,Ascensore con contratto manutenzione ditta, pulizia scale con ditta che rilascia fattura, cc bancario. QUESITI *Dobbiamo far redigere mod. 770 ? Voltura C.F. e C/C va fatta jn nome condomino che gestisce e che responsabilità legali comporta?

  • #40

    Flavio1956 (sabato, 14 febbraio 2015 17:30)

    Gentile Avvocato, abito in una palazzina che non ha amministratore condominiale dal 1988, la situazione visiva e spero di poter essere chiaro è questa : ci sono due palazzine gemelle separate con un ingresso senza cancello in un piazzale comune, ogni palazzina ha due ingressi con numero civico diverso e per ogni numero civico ci sono 4 appartamenti, i muri dei due civici sono uniti anche se il tetto è leggermente sfalsato perchè
    due appartamenti di un civico hanno un giardino privato, nell'altro civico al posto dei due giardini ci sono 8 box auto di tutti e due civici.
    Dovendo ripristinare dei cornicioni in cemento che si stanno rompendo a pezzetti e dovendo rifare le grondaie, le chiedo cortesemente se la spesa totale va divisa per 8 in parti uguali a prescindere se una parte della palazzina abbia o non costi diversi a seconda dello stato delle grondaie e del ripristino del cornicione, oppure è nel giusto chi sostiene che se la grondaia del suo civico
    non è da cambiare pagherà in meno, pur avendo il box auto nella parte dove c'è la grondaia da sostituire ? molte grazie.

  • #41

    Pietro (venerdì, 27 febbraio 2015 11:11)

    Buon giorno sono un condomino incaricato dal condominio, volevo chiederle se sono obbligato a frequentare il corso di formazione per amministratori che si dice in giro sia obbligatorio oppure vale solo per i professionisti del mestiere?

  • #42

    Tina (giovedì, 12 marzo 2015 17:29)

    Gentile avvocato,
    in seguito alla morte di mia madre, proprietaria di 5 appartamenti facenti parte di un unico stabile, siamo divenuti proprietari io per 2 unità e mio fratello per 3 unità. Uniche spese comuni sono l'ENEL luce scale (che dividiamo in parti uguali) e il consumo dell'acqua ripartito in base al consumo di ognuno (i calcoli sono da me effettuati a titolo gratuito). Mi pare di aver capito che ho l'obbligatorietà a richiedere il codice fiscale, ma per quanto riguarda il 770 devo comunque presentarlo anche se non ci sono spese? La ringrazio in anticipo.

  • #43

    Isabella (lunedì, 16 marzo 2015 20:39)

    Salve, abito in un condominio di otto appartamenti, tutti di proprietà, e di due locali adibiti a magazzini, per noi garage.
    Una persona nn residente, ma parente ad un condomino, ha parcheggiato la sua automobile in uno dei garage senza spostarla mai. Possiamo noi, sette condomini, fare qualcosa affinchė questa persona tolga definitivamente l'automobile??? Grazie e saluto.







  • #44

    Tea (domenica, 22 marzo 2015 19:18)

    Buongiorno,
    vivo in un complesso costituito da 3 ville bifamiliari, 2 ville singole e una palazzina a da 4 appartamenti. E' vero che siamo piu' di 8 proprietari, pero' abbiamo tutti numeri civici differenti e in comune solo il cancello dell'entrata e la stradina interna (no illuminazione).
    Possiamo evitare l'amministratore? La palazzina ha gia' un proprio amministratore e ora vorrebbe che si costituisse un super condominio. E' obbligatorio o possiamo opporci?
    Grazie mille.

  • #45

    Maria (martedì, 24 marzo 2015 22:28)

    Egregio avvocato,
    vivo in uno stabile di 7 appartamenti senza amministratore.
    Durante i lavori condominiali alle fogne,hanno reciso il filo del mio citofono senza mai sistemarlo, ho avvisato sia il condominio senza nessuna risposta e sia il costruttore essendo stato lui ad avviare i lavori,senza mai una risposta. Ormai è passato quasi un anno, ad oggi non usufruiscono del citofono come tutti i condomini dato che il danno non è stato sistemato.
    Dato che sono io che non usufruisco del servizio, ho deciso di detrarmi E.2,00 dalla quota della luce condominiale che abbiamo in comune fino a che non mi verrà sistemato il danno. Ricordandoci che il danno è stato fatto per dei lavori condominiali.
    Secondo lei faccio bene?
    Grazie,

  • #46

    BARBARA (sabato, 28 marzo 2015 11:26)

    Egregio avvocato,
    abito di un condominio composto da 7 proprietari.In questo condominio esiste già da tempo un amministratore oltre per l'obbligatorietà che esisteva prima, ma anche perché essendoci un ascensore nessuno sapeva come gestire tali costi.
    Volevo chiede se oggi l'obbligatorietà esiste solo se ci sono più di otto proprietari o se c'è una spesa in comune come quella dell'ascensore l'obbligo sussiste comunque a prescindere dei proprietari?
    Anticipatamente La ringrazio

  • #47

    giovanna (sabato, 11 aprile 2015 18:37)

    egregio avvocato,nel mio condominio siamo 8 proprietari di appartamenti più uno che ha solo il diritto passaggio nell androne per accedere ad un altra palazzina che fa corpo con il nostro stabile.in questo caso è obbligatorio l'amministratore? siamo 8 oppure ?'la ringrazio

  • #48

    Alessandro 68 (mercoledì, 22 aprile 2015 21:47)

    La palazzina è composta da 5app con 5 proprietari,1 cantina invenduta( proprietario il costruttore),un sesto appartamento indipendente affacciato al cortile condominiale e ai 5 posti auto,2 dei quali i proprietari sono esterni al condominio.tanto per semplificare,per accedere al cortile condominiale ed uscire in auto si deve circumnavigare un secondo condominio attraversando l'area condominiale di quest'ultimo.abbiamo creato un super condominio con unico amministratore,ultimo dato: 1dei due proprietari dei posti auto esterni al primo condominio è residente nel secondo condominio.Noi siamo 5+1( proprietari/appartamento),2 (posti auto),1(cantina),per un totale di 9 identità millesimale ed un decimo che è l'inquilino di un appartamento.Mi viene da piangere,visto che 4 di queste entità non pagano le spese da anni e l'amministratore ci chiede da un paio d'anni una quota morosi per coprire la negatività e spese legali per 2 morosi con ingiunzione di pagamento,per gli altri 2 ( proprietario+inquilino)non c'è strada legale in quanto ci sono già equitalia e la banca in fila.Chi paga si vede costretto a pagare cifre enormi rispetto al normale.possiamo rifiutarci di pagare la quota morosi? Se si, e l'amministratore dovesse dare dimissioni ( non intasca il suo compenso) possiamo non rieleggerne un altro( sempre se lo troviamo )?? Tanto pagano sempre gli stessi,ed affidarci a commercialista per la parte burocratica???grazie,spero di essere stato chiaro e se non è una assurdità se 1 ( di chi paga ), rilevi (cantina e posto auto) da chi non paga, per ridurre le entità condominiali????

  • #49

    Caboni Giuseppe (giovedì, 14 maggio 2015 23:25)

    Gentilissimi signori ,gradirei sapere se in un condominio di 9 appartamenti,senza amministratore,dove e'stato fatto un lavoro straordinario di piastrellatura di un
    terrazzo senza indire nessuna assemblea ,senza preventivi, senza nessuna informazione preventiva, e, giusto pagare la fattura salata, considerando che non
    c'era nemmeno l'urgenza. Mille grazie Caboni Giuseppe

  • #50

    Ornella Bedogni (martedì, 26 maggio 2015 00:18)

    Gentili avvocati, abito in una casa privata composta da due appartamenti, intestati uno a mio cugino ed uno a me. In comune ci sono i soliti spazi (scale, cortile, solaio etc.) e fino ad oggi abbiamo sempre eseguito le opere necessarie in completo accordo e con riparto delle spese. Lo scorso anno abbiamo fatto installare un servoscala (abbattimento barriere architettoniche) per agevolare l'accesso al 2° piano di mia madre (usufruttuaria del mio appartamento), titolare di invalidità all'85%. Per avere informazioni circa il recupero del 50% della spesa, previsto in dichiarazione dei redditi, mi sono recata presso la locale Agenzia delle Entrate. Sicura dei loro chiarimenti abbiamo eseguito l'intervento e la spesa è stata ripartita tra noi due proprietari, rispettando le modalità di fatturazione e versamento. Ora, dovendo presentare il 730, scopriamo che il 50% della spesa non può essere recuperata in quanto, non essendo stato costituito il "condominio", non sono state rispettate le regole per la corretta fatturazione e di conseguenza anche il versamento. Potete solo immaginare il nostro disappunto, visto la spesa particolarmente elevata e visto che, proprio per essere informata di eventuali obblighi, come ho accennato prima mi sono recata all'Ag.delle Entrate (l'operatore non ha nemmeno fatto cenno a questo particolare del "condominio" pur avendo io spiegato la situazione). Vi chiedo se esiste una soluzione per tale onerosissimo problema, causato non solo dalla nostra "ignoranza" ma anche e soprattutto dalla incompetenza di coloro a cui ci rivolgiamo e che svolgono un servizio pubblico specifico. Grazie mille. Ornella Bedogni

  • #51

    Andrea (sabato, 30 maggio 2015 00:20)

    Salve, vivo in un condominio di sei unità abitative dove non vi è amministratore e dove non viene fatto alcun intervento ne di manutenzione e ne di decoro. Posso richiedere la nomina di un amministratore esterno anche senza il consenso degli altri condomini ?

  • #52

    massimo (martedì, 02 giugno 2015 22:49)

    Buon giorno avvocato.
    Mi sono appena trasferito in un appartamento sito in un condominio di nuova costruzione composto da 4 unità abitative.
    Il condominio non ha ancora un cod. fiscale.
    Mi hanno chiesto di fare da " amministratore"
    Mi può gentilmente elencare i miei obblighi cosi da poter valutare la proposta?
    Ringraziando in anticipo la saluto.
    Massimo

  • #53

    Gianandrea (venerdì, 12 giugno 2015 10:14)

    Salve Avvocato,
    ho un caso abbastanza al limite, anche l'Agenzia e il CAF non sembrano convinti dell'obbligo del CF, il caso riguarda un fabbricato di sole due unità di cui un soggetto è comproprietario di entrambe (una con la madre ed una con la moglie), hanno eseguito lavori di manutenzione straordinaria interna ed esterna pagando con bonifici per il recupero sia lui sia la madre, non rischieranno di vedersi bloccata la detrazione spero?
    Grazie infinite

  • #54

    DisoccupatoStagionato (lunedì, 22 giugno 2015 11:46)

    Buongiorno avvocato,
    vivo in un condominio di 8 unità, dove abbiamo l'amministratore da qualche anno per colpa di un solo condomino "rognoso" che dice sempre e comunque NO a tutto....per le pulizie comuni si può trovare un accordo diciamo 7/8, stesso per bolletta comune e assicurazione fabbricato, ma comunque bisogna trovare qualcuno che si prenda l'impegno seriamente e che ne capisca un minimo (e magari che sappia calcolare col riporto) ....e qui cominciano i problemi visto che quello serio sbaglia i calcoli, il ragioniere si dimentica di pagare la bolletta, la pensionata non si sente di lavare le scale, ecc.ecc...... io ormai sono disoccupato da qualche anno e ogni spesa diventa un muro che faccio sempre più fatica a superare e dovendo pure fare debiti, ma è possibile essere quasi obbligati a dover pagare (molto caro) un amministratore per evitare errori/dimenticanze che potrebbero creare problemi, diciamo, "fiscali"?

  • #55

    studiolegaledauria (giovedì, 25 giugno 2015 22:03)


    @paola #33
    Prima di tutto il consuntivo di spesa andrà approvato in assemblea; successivamente bisognerà agire contro il condomino moroso; non essendoci un Amministratore la via più semplice è che l'azione sia promossa da tutti i condomini contro il condomino moroso.

    @dario #34
    Obblighi veri e propri non ce ne sono, ma un minimo di rendicontazione è comunque opportuna e necessaria

    @Paolo #35
    L'Amministratore va retribuito da tutti i condomini.

    @Massa gioacchino #36
    Se i condomini sono più di otto l'amministratore è obbligatorio (attenzione: non conta il numero delle unità immobiliari, ma dei proprietari); una volta nominato, l'Amministratore va pagato da tutti i condomini in ragione dei millesimi di proprietà.

    @antonio74 #37
    Da quel che mi riferisce i proprietari sono meno di otto, quindi non vi è obbligo dell'Amministratore.

    @Michele #38
    Sarebbe responsabile colui che risulta essere Amministratore e potrebbe avere noie anche chi non essendo Amministratore risulti tale presso l'Agenzia delle Entrate.

  • #56

    piero menconi - montepulciano (sabato, 04 luglio 2015 14:38)

    Gentile Avvocato


    Sono proprietario di un appartamento nel centro storico. La costruzione risale al 1400 ed ha uno sviluppo rettangolare. Il tetto si configura in due parti sostanziali (lato più esteso): parte “A” e parte “B”. Il tetto “A” è più alto, di oltre 2,50 metri, rispetto al tetto “B” e la parte più alta è in parte abitata ed in parte utilizzata come soffitta e di esclusiva proprietà di due condomini. L'edificio ha un ingresso principale che da accesso ad una ampia scala che “invade” sia parte del tetto “A” che “B”, che da accesso a n. 6 (sei) proprietà immobiliari (8 inquilini ma sei proprietari). Un altro ingresso dà accesso ad un unico appartamento a sviluppo verticale che non arriva al tetto ma che occupa anch'esso sia parte del tetto “A” che quello di parte “B”. Sotto il tetto “A”, esiste un locale adibito a BAR che non “invade” minimamente il tetto “B”. Sotto il tetto “B”, esiste invece un magazzino che non interessa minimamente il tetto “A”. Quindi ricapitolando abbiamo: l'ingresso principale che dà accesso a sei proprietà che, grazie alla scala condominiale, interessa sia parte del tetto “A” sia parte del tetto “B” come del resto, anche l'appartamento con ingresso indipendente, interessa tali tetti A e B. Complessivamente, quindi, n. 7 (sette proprietari) occupano sia il tetto “A” sia il tetto “B”, mentre un solo proprietario (quello del BAR) occupa solo il tetto “A” e non il tetto “B”. Quindi sotto il tetto “A” risultano OTTO proprietari. Ciò avviene anche per il tetto “B” in quanto il proprietario del magazzino non occupa minimamente il tetto “A”. Anche sotto il tetto “B” risultano quindi OTTO proprietari, anche se diversi.
    Se ben ricordo l'entità numerica dei condomini è data dal tetto, ovvero la differenza di altezza della linea di colmo determina l'unità condominiale che insiste sotto di essa.
    Con il “vecchio” ordinamento sull'amministrazione condominiale, l'assemblea del condominio, essendo oltre quattro proprietari nominò, ai sensi di legge, l'Amministratore.
    Alla luce del nuovo ordinamento legislativo che fissa tale obbligo per un numero maggiore di OTTO proprietari, per nominare l'Amministratore, vorrei sapere se nel caso in specie, possiamo ritenere corretto l'esistenza di un condominio per il tetto “A” ed un condominio per il tetto “B” in quanto, in tal caso, essendo il numero dei condomini pari a n. 8, non necessita di Amministratore Condominiale, figura che può essere assolta, da qualsiasi condomino anche a rotazione.
    Cordialmente.
    Piero Menconi, Via Fiorenzuola Vecchia, 1-53045 Montepulciano, Siena

    piero.menconi@gmail.com




  • #57

    Federica (venerdì, 17 luglio 2015 11:08)

    Salve vorrei sapere se sono obbligata a nominare un amministratore con 4 unità e 3 proprietari e a quale legge devo fare riferimento?
    Distinti saluti
    Federica

  • #58

    Mauro (venerdì, 24 luglio 2015 18:39)

    Semplicemente un articolo con un puro intento di terrorismo fiscale ed economico.
    "...accetti di caricarsi volontariamente (e gratuitamente) delle responsabilità annesse all'amministrazione di fatto del condominio, senza peraltro avere nemmeno nessuno dei poteri dell'amministratore..."
    - Quali sarebbero queste responsabilita' con enormi problemi? Non e' stato definito in nessun modo.
    - Quali sarebbero questi poteri dell'amministratore che gia' un amministratore "vero" non ha di suo? Come esempio, quello della mia palazzina (che avendo 4 appartamenti non avrebbe obbligo di amministratore) non fa assolutamente niente per la manutenzione delle parti comuni, niente per la sicurezza di persone e cose, niente per informare proprietari ed inquilini, niente per prendere soldi da chi non paga...
    Quindi alla fine quale sarebbe questa gran differenza se non solo quella finalmente di non pagare un esterno che pensa solo a prendere soldi perche' la legge ci obbliga a darglieli?
    Cercate di non pensare o proporre l'amministratore condominiale come un supereroe che salva la vita dei poveri inquilini e/o proprietari. Nella gran maggioranza dei casi creano solo enormi disagi economici e di vivibilita' nella propria casa e giusto perche' loro non ci vivono, mentre un condomino invece ci vive e puo' fare un lavoro nettamente superiore ad uno esterno.

  • #59

    studiolegaledauria (sabato, 25 luglio 2015 06:15)

    @ piero menconi - montepulciano #56

    mi scusi, non riesco a raffigurarmi lo stato dei luoghi; comunque, se sono meno di nove condomini vale quanto scritto nell'articolo

    @ federica #57

    Come detto nell'articolo, non c'è alcun obbligo formale, se i condomini sono meno di nove; allo stesso tempo, però, la legge prevede che "In mancanza dell'amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore" (art. 1129 C.C.).

  • #60

    studiolegaledauria (sabato, 25 luglio 2015 06:48)

    @mauro #58

    Gentile Sig. Mauro, quello pubblicato sarà pure "semplicemente un articolo con un puro intento di terrorismo fiscale ed economico", come lo definisce Lei, ma è stato copiato in lungo e largo su tutta la rete, anche da insospettabili professionisti e centri studi di associazioni nazionali, finendo per ispirare anche articoli pubblicati sul "Sole 24 ore".

    Circa la Sua situazione condominiale, Le consiglio di proporre, alla prossima assemblea, di non far rinnovare l'incarico all'Amministratore esterno, proponendo di provvedere Lei a quanto occorre per l'amministrazione e facendo affiggere le Sue generalità in bacheca ai sensi dell'art. 1129 C.C. in qualità di persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore. Sono sicuro che la cosa non Le peserà, data l'inesistenza - a Suo dire - di responsabilità, e dato che i poteri - sempre a Suo dire - sembrerebbero essere analoghi.

    Dopo di che, lasci perdere la lettura di questo mio Blog, dato che certamente non ne avrà bisogno; così almeno eviterà di preoccuparsi a causa degli articoli "terroristici" che vi vengono pubblicati.

    Saluti.

  • #61

    antonio (lunedì, 10 agosto 2015 09:37)

    potete consigliarmi un avvocato specializzato in questioni condominiali io abito a LADISPOLI(roma) UNO A ME VICINO GRAZIE E SALUTI
    cardigan44@gmail.com

  • #62

    studiolegaledauria (martedì, 11 agosto 2015 08:17)

    A Roma ricevo direttamente io i lettori del blog, di giovedì, mentre negli altri giorni c'è comunque una Collega, insieme alla quale copriamo la zona di Roma e dintorni. Se vuole posso fissarLe un appuntamento (mi scriva una mail in privato).

    Saluti.

  • #63

    nicola (mercoledì, 02 settembre 2015 14:27)

    Salve, ho acquistato un appartamento in un complesso di nuova costruzione, costituito da 3 palazzine in ognuna delle quali ci sono 13 appartamenti. Ad oggi ne sono stati venduti 12 di cui abitati solo 10 (divisi nelle 3 palazzine). Volevamo sapere se è obbligatorio costituire il condominio, eventualmente come si fa e se deve essere unico per le 3 palazzine, e se è obbligatorio nominare un amministratore esterno, così come c'è stato detto dal costruttore

  • #64

    Francesca (mercoledì, 02 settembre 2015 16:43)

    Buonasera, abito in un Supercondominio composto da 32 unità abitative, suddivise in 4 palazzine, cadauna composta da 8 unità abitative. Ogni palazzina si autogestisce autonomamente (ce un caposcala). Ciò che a unisce tutte e 32 unità abitative è il riscaldamento centralizzato, la quale gestione e affidata ad un Amministratore esterno. La mia domanda è la seguente: siamo obbligato ad avere un unico amministratore esterno per tutte è 4 le palazzine, per la gestione totale del condominio, ho ogni palazzina può continuare la propria autogestione, e l'amministratore esterno la gestione del riscaldamento centralizzato. A gg avrà luogo un assemblea per decidere cosa fare.
    Cordiali saluti.
    Francesca

  • #65

    studiolegaledauria (martedì, 15 settembre 2015 08:54)

    @nicola #63

    Il quesito è troppo complesso per darvi una rapida risposta nel blog; in linea di massima il condominio va costituito, perchè i condomini sono più di otto; per il resto andrebbero esaminati gli atti di vendita e il regolamento di condominio.

    Le consiglio pertanto di rivolgersi al Suo Avvocato di fiducia.

    Qualora non abbia già un Avvocato di fiducia Le ricordo che lo Studio opera in tutta Italia per cui, se lo ritiene opportuno, sarà possibile organizzare un incontro con il Collega più vicino alla zona dove Lei abita; così potrà spiegare meglio i dettagli della situazione.

    Se vuole che Le fissi un appuntamento mi faccia sapere.

  • #66

    studiolegaledauria (martedì, 15 settembre 2015 08:59)

    @francesca #64

    Se ci sono quattro palazzine come minimo dovrà esservi anche un cortile comune su cui sorgono tali palazzine; la nomina dell'amministratore è perciò obbligatoria, perchè si superano ampiamente gli otto condomini.

  • #67

    maria lucia 81 (giovedì, 24 settembre 2015 09:25)

    Salve, vorrei sottoporle quanto segue. Si tratta di un condominio di 12 unità commerciali con soli 4 condomini in cui vige un regolamento di condominio allegato ai singoli atti di compravendita. I condomini intendono revocare l'amministratore senza nominarne altri e gestire le spese con l'ausilio di un referente scelto tra i condomini. penso che dovrebbero quindi sospendere l'efficacia o derogare al regolamento condominiale all'unanimità non essendo obbligatorio il condominio con meno di 10 condomini. però non vorrebbero trascrivere presso i pubblici registri in modo tale che abbia efficacia solo tra le parti. la ringrazio anticipatamente per il suo responso

  • #68

    studiolegaledauria (domenica, 27 settembre 2015 19:23)

    @maria lucia 81 #68
    Mi scusi, ma francamente non ho capito la domanda (e nemmeno cosa vogliano fare esattamente i condomini)

  • #69

    gaetano (lunedì, 05 ottobre 2015 12:15)

    Salve mi chiamo gaetano vivo in un casa di campagna che si dava una volta ai mezzadri dal 79 al 91 abbiamo avuto un contratto regolare muore il padrone di casa e viene aquisito dalla figlia che non ci fa mai un contratto pero ogni volta che noi gli portiamo i soldi ci facciamo fare delle ricevuto ci escono delle discussioni per sistemare ed ad.un tratto lei non vuole piu rilascare ricevute e manda una disdetta scritta di prioprio pugno che noi ce ne dobbiamo andare voglio dei consigli e un buon avvocato che mi puo aiutare sono di pescara3420768675

  • #70

    giuseppe (domenica, 11 ottobre 2015 20:07)

    salve desidero sapere se possono legalmente convocati in assemblea dall amministratore i condomini con possesso oltreventennali con avviata causa di uso copione .o come, mi devo comportare visto che su due che anno usocapito non accertato giudizialmente a uno lo convoca e laltro no mi aiuti a risolvere visto che uno dei due sono io grazie

  • #71

    studiolegaledauria (lunedì, 12 ottobre 2015 11:16)

    @gaetano #69

    Gentile Sig. Gaetano, Le ho risposto privatamente. Le ricordo però (e lo ricordo a tutti) che qualora vogliate l'indicazione di un Avvocato in zona sarà preferibile utilizzare l'apposita pagina del sito, che trovate qua:

    http://www.studiolegaledauria.net/avvocato-primo-incontro-gratuito/

    Utilizzando il servizio dedicato, infatti, la risposta sarà sicuramente più veloce.

  • #72

    Antonella (giovedì, 15 ottobre 2015 12:35)

    Buongiorno Avvocato
    Mia madre abita in una palazzina di sei appartamenti per ora l'unica irrisoria spesa comune è stata la luce delle scale non è stato mai aperto un condominio .......dovrebbero farlo senza nominare un amministratore o possono lasciare tutto così? Se si a cosa andrebbero incontro?

  • #73

    giuseppe (giovedì, 22 ottobre 2015 20:36)

    vivo in un condominio di otto propietari circa quattro anni fà abbiamo eletto un amministratore esterno dalla sua elezioni ho chiesto la verifica al registro immobiliare per avere i nomi dei veri propietari .in più ho chiesto di rifarele tabelle millesimali,visto che sono sprovviste di piantine e tre propietari sù otto non anno firmato le quote tra l'altro il geometra non è mai entrato in quattro appartamenti per chè non c'erano ipropietari e in due è entrato tramite due possessori. le mie domande non stati mai prese in considerazione ,lui si fà forte della falsa maggioranza mi consigliate come uscire da ques'ticubo che mi assilla da anni gradirei riposta grazie

  • #74

    studiolegaledauria (venerdì, 23 ottobre 2015 15:12)

    @Antonella #72

    L'Avvocato risponde. Essendo il numero di condomini inferiore ad otto non c'è obbligo di amministratore, ma non posso che ribadire quanto già ho scritto nella prima risposta, in testa alla discussione: la realtà (quella vera, non quella degli annunci da parte delle forze politiche che hanno dato vita alla riforma) è che - di fatto - oggi l'amministratore di condominio è necessario sempre, anche nei condomini minimi costituiti da due o tre proprietari; a meno che uno dei medesimi non accetti di caricarsi volontariamente (e gratuitamente) delle responsabilità annesse all'amministrazione di fatto del condominio, senza peraltro avere nemmeno nessuno dei poteri dell'amministratore.

  • #75

    studiolegaledauria (venerdì, 23 ottobre 2015 15:25)

    @giuseppe #73
    L'Avvocato risponde. Lei ha assolutamente diritto a conoscere il nome degli altri condomini, e qualora le tabelle millesimali siano errate ha diritto ad una revisione delle stesse. Se ciò non è possibile attraverso i normali strumenti di amministrazione condominiale (vale a dire richiesta all'Amministratore e all'Assembea dei condomini), purtroppo non resta altra via che quella giudiziaria. Le consiglio pertanto di rivolgersi immediatamente al Suo Avvocato di fiducia. Qualora non abbia già un Avvocato di fiducia Le ricordo che lo Studio opera in tutta Italia per cui, se lo ritiene opportuno, sarà possibile organizzare un incontro con il Collega più vicino alla zona dove Lei abita; così potrà spiegare meglio i dettagli della situazione.

  • #76

    Giacomo (lunedì, 26 ottobre 2015 21:58)

    Egregio avvocato,
    Proverò ad essere breve e conciso;
    Vivevo in una palazzina composta da sei unità.
    Anche noi lo scorso anno tra la morosità di un condominio e la nuova legge abbiamo deciso di scogliere il condominio per problemi economici di più condomini e l'accumularsi del debito del condomine, per il quale apparentemente l'amministratore nulla poteva fare altro che inviare raccomandate e sconsigliati di andare per vie legali dove nulla avremmo ripreso.
    Allo soglimento ( 30 Novembre 2014 ) e venuto fuori che un condomine doveva obbligatoriamente fare da referente, nessuno si rendeva disponibile e mio malgrado e stupidità per poter proseguire ho accettato.
    Da prima, mi preme specificare che la segnalazione del cambio all'agenzia delle entrate, e stata da me fatta solamente a Febbraio di quest'anno, perciò vorrei sapere in realtà da quando io sono effettivamente il referente.
    Ho scoperto solamente ora che il vecchio amministratore non ha chiuso il conto corrente del condominio e noi vorremmo chiuderlo per evitare ulteriori spese, come possiamo procedere?
    L'amministratore non ha cancellato l'assicurazione condominiale, annullamento che andava richiesto entro il 20 Novembre sempre sotto il suo mandato, ed ora l'assicurazione richiede che sia saldata la polizza, siamo obbligati a pagare?, come posso procedere a richiedere immediatamente la cancellazione per il prossimo anno?, premetto che per evitare di dover pagare l'assicurazione per gli altri, tutti quelli che potevano hanno provveduto a farsi un'assicurazione personale.
    Ultimo ma molto importante, ho letto il suo post per il quale lei comunica che se nessun altro condomine si fa avanti io non potrò lasciare la posizione di referente, perciò le chiedo, avendo affittato l'appartamento ( rimanendone proprietario ) togliendo ora la residenza, sono comunque obbligato a rimanere referente?, o in questo caso basta comunicare agli altri condomini che non essendo più residente ed essendo residente in altra provincia rinuncio perché non mi è possibile seguire e verificare la corrispondenza in arrivo, se possibile come devo procedere?
    Come ultima possibilità posso comunque obbligare nuovamente i condomini a usufruire di un nuovo amministratore?
    La ringrazio per il tempo che mi potrà dedicare.

  • #77

    angelo (martedì, 03 novembre 2015 18:24)

    Gentilmente le chiedo: se in un condominio composto di 3 civici si può scorporare le spese di manutenzione ascensore dall'amministrazione generale del condominio faccio presente che il mio civico composto di 22 proprietà ha fatto installare l'ascensore con il contributo di 11 proprietari che oggi sono 17. Le motivazioni sono che il contributo che versiamo a preventivo spesso non viene versato al nostro manutentore (con ritardi di quasi 3 anni) ma vine usato spesso a copertura di spese generali . Oggi avendo anche il problema di onerose spese straordinarie per l'ascensore vorremmo avere la garanzia che il nostro contributo sia usato in esclusiva per l'ascensore , con una nostra gestione.

  • #78

    studiolegaledauria (martedì, 10 novembre 2015 15:33)


    @Giacomo #76
    Ha premesso che sarebbe stato breve e conciso ma... non ci è riuscito. La questione di cui riferisce è troppo lunga e complessa per darLe una semplice e rapida risposta nel blog. Resto a Sua disposizione qualora voglia fissare un appuntamento in studio.

    @angelo #77
    Non ho capito in che senso vorrebbe "scorporare" le spese dell'ascensore; in ogni caso non è possibile, a meno che - nei casi previsti dal codice civile - non si proceda alla costituzione di un nuovo condominio che nasca dalla separazione di diversi corpi di fabbrica.

  • #79

    nicola (sabato, 09 gennaio 2016 16:08)

    Salve avvocato… una piccola informazione… stabile senza amministratore.. 3 proprietari e tre appartamenti che utilizzano una scala… uno dei tre proprietari lo è anche di un altro appartamento posto a piano terra degli stessi (in precedenza garage poi ristrutturato ad unità immobiliare) che non usufruisce assolutamente del vano scala… ora uno dei proprietari ha chiesto di rifinire la scala, attualmente ancora allo stato rustico, che serve per accedere ai soli tre appartamenti, ... Domanda: come deve essere suddiviso il piano di riparto delle spese? Io credo che l’appartamento a piano terra, non usufruendo di tale servizio, non debba rientrare nel novero delle spese e che, quindi, le stesse debbano essere suddivise per i soli tre proprietari dello stabile e non anche per l’appartamento al piano terra, significando, pertanto, che allo stesso possano essere addebitate solo quelle dell’appartamento utilizzante la scala. Gradirei un suo parere .. ringrazio anticipatamente…..

  • #80

    Salvatore (giovedì, 03 marzo 2016 08:32)

    Buongiorno, abito in un piccolo condominio con 4 unità abitative, non abbiamo nessun amministratore ed io mi occupo volontariamente a svolgerlo. Nella palazzina vi è un ascensore di cui la manutenzione è affidata ad una Ditta, è corretto poter far fatturare a mio nome le spese per tale manutenzione?
    Grazie

  • #81

    Fabio Dipietro (lunedì, 01 agosto 2016 13:20)

    Salve
    L'assicurazione condominiale non obbligatoria è passata da 800 a 1300 senza avviso, sono tenuto a pagare la mia quota, premetto siamo senza amministratore e siamo sette unità
    Grazie

  • #82

    Fiore Ferrè (martedì, 02 agosto 2016 16:14)

    Salve avvocato, sono proprietario di un alloggio, come me ce ne sono altri sette, in più un none che è proprietario di 6/8 del terrazzo. Chiedo quest'ultimo è proprietario a tutti gli effetti per il quale dobbiamo avere per forza maggiore un amministratore? Visto che tutti i condomini non vogliono più l'amministratore, ma questi si ostina a dire che Lui non va via finchè non diamo un altro nome di amministratore. Quest'anno si è preso solo i soldi ma durante l'anno non ha fatto nulla in quanto lo stesso nell'assemblea non venne eletto da i condomini. Ci dica come dobbiamo muoverci nei confronti dell'ammnistratore, perchè Lui asserisce che lo stabile è di 9 condomini. Grazie

  • #83

    Stefano 1962 (giovedì, 04 agosto 2016 17:43)

    Buonasera avvocato
    Le sarei grato se potesse risolvermi un dubbio che mi sta sorgendo nel leggere vari articoli on-line e lo stesso cc, in cui si definisce la cosa/bene comune oggetto di condominio e la conseguente esigenza di legge di presenza o meno di amministratore
    Vivo in una villettala, catastalmente divisa in due unità abitative di cui di una sono comproprietario con mia moglie al 50% mentre dell'altro appartamento sono proprietario al 100% per successione a mia madre che ne era prima proprietaria esclusiva. Tale immobile affaccia su una stradella privata a cui si accede dalla strada pubblica; non c'è alcun mezzo che impedisca l'accesso a detta stradella (nessuna sbarra cancello o quant'altro). Sulla stessa affacciano altre unita abitative terratetto; tutte le unita immobiliari, la mia compresa, hanno accesso da tale stradella.
    La stradella ha illuminazione fornita dal comune che si occupa anche della manutenzuione degli stessi.
    In totale siamo 12 proprietari.
    Se possibile se ricorrono gli estremi perchè sia istituito l'amministratore.
    Cordialemente La saluto

  • #84

    studiolegaledauria.net (lunedì, 08 agosto 2016 09:30)


    @nicola #79
    Di norma è tenuto a partecipare anche il proprietario dell'appartamento a pian terreno, ma la norma può essere derogata dall'accordo tra le parti.

    @Salvatore #80

    A stretto diritto, no. La ditta non sta svolgendo un lavoro per Lei, ma per il condominio, e quindi la prestazione andrebbe fatturata al condominio.

    @Fabio Dipietro #81
    Di norma temo che Lei sia tenuto a pagare la Sua quota; sarebbe però interessante capire come sia stata stipulata l'assicurazione condominiale in assenza dell'Amministratore e valutare l'eventuale impugnabilità del contratto.

    @Fiore Ferrè #82
    Da quel che mi riferisce lo stabile è composto di nove condomini (vale a tutti gli effetti anche il propretario di perte del terrazzo), quindi vi è obbligo dell'amministratore. Non ho però ben capito la questione dell'amministratore: se non è stato eletto da nessuno come fa ad essere l'amministratore del condominio? La cosa andrebbe approfondita.

    @Stefano 1962 #83
    La questione di cui mi riferisce è dubbia; in linea di massima sembrerebbe esserci proprietà comune solo sulla strada, ma andrebbero esaminati gli atti di vendita ed eventuale altra documentazione esistente.

    Resto pertanto a disposizione Sua e di tutti gli altri lettori. A tal proprosito icordo ai lettori che lo Studio Legale è attivo su tutto il territorio nazionale per cui - volendo - sarà possibile fissare un appuntamento col Partner Locale di zona per approfondire la questione.

    Avv. Michele D'Auria - Consulenza legale online e on site

  • #85

    VALERIA (martedì, 30 agosto 2016 10:55)

    Buongiorno, nel mio palazo ci sono 8 appartamenti ma non saprei determinare il numero di proprietari. Uno dei condomini ha un terrazzo esclusivo che fa anche da tetto all edificio e chiede che sia costituito un amministratore in quanto il terrazzo necessita di grande manutenzione e lui sostiene che le spese debbano essere ripartite fra tutti i proprietari. Possiamo opporci alla nomina di un amministratore ? è vero che la spesa della manutenzione spetta a tutti e non solo a lui che ne ha l utilizzo esclusivo? grazie

  • #86

    Pietro-grasso@libero.it (domenica, 11 settembre 2016 09:38)

    Buon giorno,nel mio palazzo composto da sei appartamenti,con amministratore
    lo scorso anno sono state approvate delle tabelle millesimali che non rispecchiano
    i reali spazi degli appartamenti,nel verbale redatto ho espresso il mio dissenso.
    come posso far rettificare le tabelle?oppure si possono annullare?

  • #87

    MARIO (martedì, 20 settembre 2016 08:13)

    Buongiorno abito in una palazzina di 5 condomini senza amministratore abbiamo come spesa collettiva solamente la bolletta Enel della luce scale ed un contocorrente/codice fiscale in banca in cui ogni mese ogni condominio ci versa 10 Euro per avere una sorta di salvadanaio per eventuali lavori manutentivi, per cui vi chiedo il modello 770 per la denuncia dei redditi va compilato ugualmente? per scaricare cosa se durante l'anno non abbiamo fatture di lavori a parte la bolletta dell'Enel suddetta che non ha ritenuta d'acconto?

  • #88

    Teresa (sabato, 24 settembre 2016 23:11)

    Buona sera, abito in una palazzina di 6 unità abitative ed 1 negozio commerciale.
    Le unità abitative hanno 6 proprietari, il negozio 2 comproprietari. Dobbiamo ritenerci condominio di 6 o di 8? Per le spese sostenute per ristrutturazione edilizia di cui gli appartamenti chiedono il bonus fiscale, il negozio pretende che la sua quota gli venga fatturata a lui direttamente e non al condominio volendola scaricare come ditta. E' possibile? Abbiamo dovuto nominare un amministratore per seguire le pratiche burocratiche per il bonus fiscale, il negozio si può rifiutare di pagarlo? Grazie

  • #89

    michele 56 (venerdì, 30 settembre 2016 10:05)

    Buon giorno, abbiamo un condominio di 6 appartamenti e viene seguito da un condomino.
    Se il condomino non vuole piu fare il responsabile di condominio e nessun altro si candida a farlo e non è obbligatorio l'amministratore cosa succede, è obbligato a continuare lui?
    Il condominio ha il codice fiscale che fu fatto anni fa', quindi risulta a nome del condomino che attualmente segue il condominio.
    Grazie mille per l'eventuale risposta

  • #90

    luigi (venerdì, 30 settembre 2016 10:26)

    Buongiorno Avvocato,
    abito in un piccolo condominio (villette tipo "schiera") composto da n. 8 condomini con i quali "condivido", oltre agli allacci utenze e fognari, unicamente gli accessi carrabile (ai garages di pertinenza), pedonale (accesso alle unità abitative) e punti luce di cortesia illuminanti i suddetti accessi.
    Ad oggi, il codominio è gestito da un amministratore esterno.
    Alla luce del nuovo dettato normativo di cui alla Legge n. 220/2012 unitamente al fatto di cercare di abbattere i costi (inutili) di gestione del condominio, vorremmo revocare l'incarico al predetto amministrazione e passare ad una gestione diretta da parte dei condomini. Pertanto, Le sarei grato se potesse dare risposta alle seguenti domande??
    1) Al posto dell'attuale amministratore possono essere nominati referenti/delegati del condominio TUTTE le 8 persone (o parte di esse) che lo compongono?? Oppure vi l'obbligo di indicare/nominare solamente UN CONDOMINO??
    2) In merito alla rendicontazione delle entrate/uscite delle somme condominiali possono essere gestite con l'apertura di libretto di risparmio anzichè con il conto corrente bancario postale??
    Ringrazio anticipatamente.

  • #91

    filotto (venerdì, 27 gennaio 2017 22:34)

    Buona sera
    Siamo un condominio con 8 proprietari ma non abbiamo amministratori. Le spese degli anni passati sono state relative all'ascensore,enel,acqua ,assicurazione.I conti li ha sempre tenuti un condomino volontario. Per fare opere di ristrutturazione lo scorso anno abbiamo acceso un cc intestato ad un condomino e regolarizzando il tutto ci siamo accorti che non avevamo mai fatto il 770. Era obbligatorio? e se si cosa dobbiamo fare per regolarizzare.grazie molte

  • #92

    studiolegaledauria.net (martedì, 28 febbraio 2017 18:52)


    Avviso ai lettori.

    Su questa e altre pagine ricevo centinaia di richieste di pareri, a cui - data la mole - è praticamente impossibile rispondere con completezza e rapidità. Chiedo perciò scusa se solo ad alcuni verrà data pubblica risposta.

    Ricordo però a tutti che lo Studio opera sull'intero territorio nazionale per cui, qualora lo riteniate opportuno, sarà possibile organizzare un incontro (gratuito) con il Collega più vicino alla zona dove abitate, cliccando sull'apposito banner che troverete in questa pagina, all'inizio della discussione ("Clicca qui per trovare l'avvocato più vicino").

    Avv. Michele D'Auria - Consulenza legale online e on site